ZNALECKÝ POSUDEK þ. 8372-309/2011 o cenČ nemovitostí - domu Horní Litvínov þ.p. 745 s pĜíslušenstvím a pozemky parc.þ. 1244, 1247/2 v k.ú. Horní Litvínov, obec Litvínov, okres Most, kraj Ústecký
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Úþel posudku:
zjištČní obvyklé ceny nemovitosti pro potĜeby exekuþního Ĝízení (þíslo jednací: 110 Ex 704/11162)
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb. a þ. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 19.10.2011 posudek vypracoval: Ing. ZdenČk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje vþetnČ titulního listu 13 stran textu a 6 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 27.10.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o cenČ nemovitostí - domu Horní Litvínov þ.p. 745 s pĜíslušenstvím a pozemky parc.þ. 1244, 1247/2 v k.ú. Horní Litvínov, obec Litvínov, okres Most, kraj Ústecký. Na základČ usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úĜad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (þíslo jednací: 110 Ex 704/11-162 ze dne 20.9.2011) se jedná o zjištČní obvyklé ceny nemovitosti pro potĜeby exekuþního Ĝízení. Vzhledem k úþelu je ocenČní provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativnČ stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., þ. 460/2009 Sb. a þ. 364/2010 Sb., kterou se provádČjí nČkterá ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dĤm Adresa nemovitosti: MeziboĜská 745 436 01 Litvínov Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Litvínov Katastrální území: Horní Litvínov Poþet obyvatel: 27 533 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. h) : 300,- Kþ/m2 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 19.10.2011 za pĜítomnosti pana Lumíra Mandíka a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úĜad Teplice, þíslo jednací 110 Ex 704/11-162 ze dne 20.9.2011 - výpis z KN vyhotovený dálkovým pĜístupem ze dne 20.9.2011 (LV þ. 366) - kopie katastrální mapy v mČĜítku 1:745 ze dne 19.10.2011 - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ - mapa Litvínova v mČĜítku 1:10000 5. Vlastnické a evidenþní údaje Na listu vlastnictví þ. 366 pro k.ú. Horní Litvínov je uvedeno: A - Vlastnické právo:
-3Mandík Lumír, MeziboĜská 745, Horní Litvínov, 436 01 Litvínov B - Nemovitosti: Pozemky: parc.þ. 1244 parc.þ. 1247/2
197 m2 159 m2
zastavČná plocha a nádvoĜí ostatní plocha, manipulaþní plocha
Stavby: Horní Litvínov, þ.p. 745, zpĤsob využití rodinný dĤm, na parcele 1244 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní ve výši 2,9 mil. Kþ pro Komerþní banku, a.s.. VČcné bĜemeno vedení a prozování tepelné sítČ na þási parcely þ. 1247/2 pro United Energy, a.s.. NaĜízená exekuce a exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti. Vše podrobnČ viz. pĜíloha LV þ. 366. D - Jiné zápisy: Viz. pĜíloha LV þ. 366 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. pĜíloha LV þ. 366 Dle dostupných podkladĤ nebyly znalcem zjištČny další skuteþnosti, které ovlivĖují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavĜené nájemní smlouvy apod.. 6. Dokumentace a skuteþnost Projektová dokumentace nebyla k dispozici na žádný objekt oceĖované nemovitosti, ocenČní je provedeno na základČ vlastních mČĜení a zjištČní znalce a na základČ informací vlastníka. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná o nemovitost, kterou tvoĜí zejména dĤm Horní Litvínov þ.p. 745 - samostatnČ stojící s 1 PP, 2 NP a podkrovím a dále pozemek tímto domem zastavČný a pĜilehlý pozemek užívaný jako zahrada v jednotném funkþním celku. Nemovitost je situována v zástavbČ ulice MeziboĜské v LitvínovČ. DĤm je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Další pĜíslušenstí tvoĜí zdČný pĜístĜešek u domu a venkovní úpravy - zpevnČná plocha z betonové zámkové dlažby a betonu a oplocení z dĜevČných rámĤ na sloupcích a podezdívce z betonových KB blokĤ vþetnČ vrat a vrátek. Území je rovinné. Litvínov je velkým mČstem okresu Most, zejména prĤmyslovým, které je s Mostem propojeno MHD (tramvaj). Horní Litvínov je prakticky centrální mČstskou þástí, vzdálenost do centra mČsta je cca 800 m, vzdálenost k zastávce MHD cca 100 m. Ve mČstČ je nadstandardní obþanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítČmi. Situování domu je v ménČ výhodné þásti jinak
-4oblíbené ulice MeziboĜské - prakticky pod pĜemostČním frekventované ulice Podkrušnohorské. 8. Obsah posudku 1. InformativnČ administrativní cena a) OcenČní porovnávacím zpĤsobem a1) DĤm Horní Litvínov þ.p. 745 b) Pozemky b1) Pozemky c) VČcná bĜemena c1) VČcné bĜemeno tepelné sítČ 2. Obvyklá cena
B. Posudek Popis objektĤ, výmČra, hodnocení a ocenČní Vzhledem k úþelu je ocenČní provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativnČ stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., þ. 460/2009 Sb. a þ. 364/2010 Sb., kterou se provádČjí nČkterá ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku.
1. InformativnČ administrativní cena a) Porovnávací hodnota a1) DĤm Horní Litvínov þ.p. 745 - § 26a Jak bylo uvedeno, jedná se o dĤm s jedním podzemním podlažím, dvČma nadzemními podlažími a podkrovím, samostatnČ stojící. DĤm je zdČný, s valbovou stĜechou, opatĜenou krytinou z šablon beternit, vþetnČ žlabĤ a svodĤ z titanzinku, s fasádou zatím vápennou omítkou hladkou. Provedení jednotlivých podlaží: Obvodové stČny zdČné v tl. 45 cm, stropy nespalné nebo polospalné s rovným podhledem a zešikmené v podkroví s podhledem ze sádrokartonu, vnitĜní omítky vápenné a štukové hladké, þásteþný keramický obklad, podlahy laminátové plovoucí a z keramické dlažby, schody betonové, s dĜevČným obkladem a dĜevČné. Osazena pĜevážnČ dĜevČná EURO okna a dveĜe z masivu do obložek. Proveden rozvod svČtelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, ústĜední vytápČní s kotlem na plyn s ohĜevem teplé vody, nadstandardní vybavení koupelen s WC a zejména kuchynČ. Výþet místností:
-51.PP: Chodba a schodištČ, jedna místnost využívaná jako kotelna, ostatní sklepy a sklady. 1.NP: Chodba a schodištČ, jeden velký prostor s výkladci, nevyužitý, dále sušárna a prádelna. 2.NP: Chodba a schodištČ, obývací pokoj s kuchyní, ložnice, koupelna s WC. Podkroví: DČtský pokoj, koupelna s WC. Charakter stavby: DĤm má dvČ nadzemní podlaží a podkroví a je v nČm jeden byt, jedná se o ocenČní rodinného domu. StáĜí a opotĜebení: Podle sdČlení vlastníka je stáĜí domu cca 80 rokĤ, provedení tomu odpovídá. Na základČ poskytnutého úvČru byla provedena pĜevážná rekonstrukce domu vþetnČ vestavby podkroví, která není dosud zkolaudována. ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Typ objektu: Rodinný dĤm Poloha objektu: Ústecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel StáĜí stavby: 80 rokĤ Indexovaná prĤmČrná cena IPC (pĜíloha þ. 20a): 2 901,- Kþ/m3 ZastavČné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP: podkroví:
13,60*8,00-1,70*1,70/2-2,80*2,80/2 13,60*8,00-1,70*1,70/2-2,80*2,80/2 13,60*8,00-1,70*1,70/2-2,80*2,80/2 13,60*8,00-1,70*1,70/2-2,80*2,80/2
Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: podkroví:
ZastavČná plocha 103,44 m2 103,44 m2 103,44 m2 103,44 m2
ObestavČný prostor: Spodní stavba: (13,60*8,00-1,70*1,70/2-2,80*2,80/2)*2,40 Vrchní stavba: (13,60*8,00-1,70*1,70/2-2,80*2,80/2)*(3,00+ +2,70) ZastĜešení: (13,60*8,00-1,70*1,70/2-2,80*2,80/2)*(0,70+ +2,45/2) ObestavČný prostor – celkem: Podlažnost: ZastavČná plocha prvního nadzemního podlaží: ZastavČná plocha všech podlaží:
= = = =
ZP1 = 103,44 m2 ZP = 413,74 m2
103,44 m2 103,44 m2 103,44 m2 103,44 m2 Konstrukþní výška 2,40 m 3,00 m 2,70 m 3,15 m
= =
248,24 m3 589,58 m3
=
199,11 m3
=
1 036,93 m3
-6Podlažnost ZP / ZP1 = 4,00 Výpoþet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou stĜechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dĤm 2. Provedení obvodových stČn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. TloušĢka obvod. stČn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota vČtší než 2 5. Napojení na sítČ (pĜípojky) - PĜípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. ZpĤsob vytápČní stavby - ÚstĜední, etážové, dálkové 7. Zákl. pĜíslušenství v RD - Úplné nadstandard. nebo více zákl. pĜísl. standard. proved., popĜípadČ prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvoĜící pĜíslušenství k RD - Standardní pĜíslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkþním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. StavebnČ - technický stav - stavba ve výborném stavu
þ.
Vi
III III III II I V
typ C 0,00 0,00 0,00 0,00 0,08
III IV
0,00 0,05
I III III
0,00 0,00 0,05
II III I
0,00 0,00 1,25
þ.
Pi
I II
0,00 0,02
III II
0,00 -0,03
II
0,00
II
0,00
III
0,05
V
0,05
II I III I
0,00 -0,04 0,00 -0,10
Koeficient pro stáĜí 80 let: 0,70 12
Index vybavení IV = (1 + ¦ Vi ) * V13 * 0,70 = 1,033 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez vČtšího významu 2. ÚĜady v obci - obecní úĜad, popĜ. mČstský úĜad se stavebním úĜadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitĜní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostĜedí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výraznČ škodlivých vlivĤ na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síĢ obchodĤ a služeb, pohostinské a popĜípadČ kulturní zaĜízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zaĜízení, pĜírodní sportovištČ 7. Zdravotnické zaĜízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péþe 8. VeĜejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, pĜímČstské linky vel. mČst) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. NezamČstnanost v obci a okolí - vyšší než je prĤmČr v kraji 11. ZmČny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - zejména poloha pod pĜemostČním frekventované komunikace
-712
Index polohy IP = (1 + ¦ Pi ) = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílþím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - bez vlivu
þ.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ¦ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,033 * 0,950 * 0,950 = 0,932 OcenČní: Cena upravená CU = IPC * I = 2 901,- Kþ/m3 * 0,932 = 2 703,73 Kþ/m3 Cena zjištČná porovnávacím zpĤsobem CP = CU * OP = 2 703,73 Kþ/m3 * 1 036,93 m3 = 2 803 578,75 Kþ DĤm Horní Litvínov þ.p. 745 - zjištČná cena =
2 803 578,75 Kþ
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemek zastavČný domem a pozemek užívaný jako zahrada. Pozemek je pĜímo pĜiléhající ke komunikaci. Je uplatnČna pĜirážka za možnost napojení na plynovod a srážka za hluk a prach z komunikace. Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní þíslo
Jedn. cena VýmČra 2 [Kþ/m2] [m ] 197,00 300,00
zastavČná plocha 1244 Souþet Úprava ceny – pĜíloha þ. 21: 2.6. negativní úþinky okolí 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenČný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 300,- Kþ/m2.
Cena [Kþ] 59 100,59 100,-
-10 % 10 % 0% * *
0,59 100,1,3500 2,1690 173 053,67
-8Název
Parcelní þíslo
VýmČra Jedn. cena [m2] [Kþ/m2] 159,00 300,00
ostatní plocha 1247/2 Souþet Úprava ceny - pĜíloha þ. 21: 2.6. negativní úþinky okolí 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisouþet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kþ] 47 700,47 700,-
-10 % 10 % 0% -
Pozemky - zjištČná cena
0,47 700,0,4000 1,3500 2,1690 55 869,10
* * * =
228 922,77 Kþ
c) VČcná bĜemena c1) VČcné bĜemeno tepelné sítČ VČcné bĜemeno vedení a prozování tepelné sítČ na þási parcely þ. 1247/2 pro United Energy, a.s., uvedené na LV. VČcné bĜemeno je ocenČno s využitím simulovaného nájmu pĜíslušné velikosti pozemku. OcenČní práv odpovídajících vČcným bĜemenĤm dle § 18 zákona þ. 151/97 Sb.: Druh vČcného bĜemene: VČcné bĜemeno poþítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: ostatní plocha: VýmČra: 88,00 m2 Jednotková cena: 351,38 Kþ/m2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 88,00 m2 * 351,38 Kþ/m2 * 4,00 % = 1 236,86 Kþ/rok StupeĖ omezení vlastnického práva: 100,00 % 1 236,86 Kþ/rok * 100,00 % = 1 236,86 Kþ Roþní užitek vyplývající z vČcného bĜemene: 1 236,86 Kþ Doba trvání vČcného bĜemene: 5 let 1 236,86 Kþ * 5 let = 6 184,30 Kþ OcenČní vČcného bĜemene þiní:
6 184,30 Kþ
-9-
Rekapitulace Výsledné ceny: a) DĤm Horní Litvínov þ.p. 745 b) Pozemky
= =
2 803 578,75 Kþ 228 922,77 Kþ
Výsledná cena nemovitosti þiní celkem
3 032 501,52 Kþ
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 þiní
3 032 500,- Kþ
VČcné bĜemeno: VČcné bĜemeno tepelné sítČ
=
6 184,30 Kþ
Hodnota vČcného bĜemene po zaokrouhlení dle § 46 þiní Hodnota nemovitosti po odeþtení vČcného bĜemene þiní celkem
6 180,- Kþ 3 026 320,- Kþ
2. Obvyklá cena OcenČní je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku v aktuálním znČní: Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádČno jak v zahraniþní, tak v naší praxi v zásadČ tĜemi základními metodami, které jsou používány v rĤzných modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemkĤ je uveden v ocenČní administrativní cenou.
Jednotlivé metody pro zjištČní obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (vČcná) b) metoda výnosová (pĜíjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdĤvodnČní obvyklé ceny Struþná charakteristika a použití tČchto metod:
- 10 -
a) metoda nákladového ohodnocení (vČcná) Jedná se v podstatČ o stanovení nákladĤ na poĜízení v souþasných cenách a urþení opotĜebení pĜimČĜeného stáĜí a skuteþnému stavu (þasová cena, vystihující reálný, technický stav v þase hodnocení). V tomto pĜípadČ je použita nákladová cena staveb stanovená s použitím publikace Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku (ÚRS Praha) s úpravou na aktuální cenovou úroveĖ a jednotková cena pozemkĤ na základČ zkušenosti znalce. OcenČní: Stavby: Budova Horní Litvínov þ.p. 745 Základní cena (ÚRS Praha 1999): Úprava na CÚ 2010 (1,343*1,055*1,021*1,00):
= *
3 220,- Kþ/m3 1,447
Základní cena upravená
=
4 659,- Kþ/m3
Plná cena: 1036,93 m3 * 4 659,- Kþ/m3 OpotĜebení odborným odhadem: 40,000 % Úprava ceny za opotĜebení
=
4 831 057,- Kþ
-
1 932 423,- Kþ
Budova Horní Litvínov þ.p. 745 - zjištČná cena
=
2 898 634,- Kþ
Pozemky: 356 m2 á 600,- Kþ/m2
=
213 600,- Kþ
Rekapitulace Stavby Pozemky
= =
2 898 634,- Kþ 213 600,- Kþ
Výsledná cena nemovitosti þiní celkem
3 112 234,- Kþ
Výsledná vČcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení þiní
3 112 230,- Kþ
b) metoda výnosová (pĜíjmová) VyjadĜuje schopnost nemovitosti vytváĜet výnos (pĜíjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (rodinný dĤm) se v dané lokalitČ bČžnČ nepronajímá, dosažitelné nájemné v místČ obvyklé nelze objektivnČ zjistit.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. K dispozici údaje o inzerci rodinných domĤ v LitvínovČ:
- 11 -
Prodej dĤm rodinný 237 m2, DĤl Pavel II, Litvínov, Horní Litvínov PRODEJ novostavby RD v Horním LitvínovČ - bungalov 4+kk, kolaudace 2/2010. ZastavČná plocha 137m2 + samostatnČ stojící dvojgaráž, celková plocha pozemku 453 m2. Jedná se o velmi pČkný, nový, kompletnČ vybavený dĤm zasazený do zelenČ. Poloha poskytuje soukromí i veškerou obþanskou vybavenost. Podrobný popis: SamostatnČ stojící nepodsklepený RD s jedním nadzemním podlažím bez obytného podkroví. Dispoziþní Ĝešení: ze závČtĜí je pĜímý vstup do haly (12,5 m2, na obou stranách vestavČné skĜínČ – místo pro praþku, bojler a odkládací prostory). Koupelna s vanou, sprchovým koutem a WC (6,25m2) +samostatné WC s bidetem (2,6 m2). Obytnou þást tvoĜí velká, moderní kuchyĖ s jídelnou a obývacím pokojem s pČkným moderním krbem (48,5 m2). 2 pokoje (14,5 m2) a 1 pokoj s šatnou (16,0 m2). Z obývacího pokoje a ložnice je pĜímý vstup na þásteþnČ zastĜešenou terasu orientovanou na jih (45 m2). V obytném prostoru, v hale, v koupelnČ a WC je dlažba a samostatnČ regulované elektrické podlahové vytápČní. V pokojích je kvalitní laminátová plovoucí podlaha a elektrické pĜímotopy. PĜitápČní krbem v obývacím pokoji. DĤm je napojen na obecní vodovodní Ĝád a veĜejnou kanalizaci. Prodejcem je pĜímý majitel. DĤvodem prodeje je stČhování majitele za prací. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1976526172, vloženo 3.6.2011, aktualizace 21.10.2011, inzerovaná cena 3,79 mil. Kþ. Uvedena užitná plocha 137 m2, pozemek 453 m2. Prodej dĤm rodinný 165 m2, Podkrušnohorská, Litvínov, ChudeĜín Nabízíme Vám na prodej RD v LitvínovČ, ul. Podkrušnohorská. Jedná se o kompletnČ zrekonstruovaný dĤm v r. 2008 o velikosti 1+2+podkroví. V 1. NP se nachází kuchyĖ, obývací p., ložnice,podkroví je celé obyvatelné, možnost pĜepažení pĜíþkami, až 3 místnosti. V celém domČ jsou nové veškeré rozvody. V obývacím pokoji je krb, vytápČní také plynovým kotlem, voda a kanalizace pĜipojena k Ĝádu. K domu náleží kĤlna, pergola, bazén, dále majitel ponechá nČkteré vybavení ( kĜovinoĜez, sekaþka..) Pozemek je o výmČĜe 493 m2. Vstupní brána je na ovládání. Volný k nastČhování po dohodČ. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 145636, vloženo 23.9.2011, inzerovaná cena 2,95 mil. Kþ. Uvedena podlahová plocha 150 m2, pozemek 493 m2. Prodej dĤm rodinný 120 m2, Nerudovo nám., Litvínov, Horní Litvínov Exkluzivní nabídka velmi pČkného útulného RD 3+1 s krbem, udržovanou zahradou 247 m2, terasou, pĜístavkem a garáží. ZastavČná plocha þiní 224 m2. DĤm je po rekonstrukci ( pĜed cca 14 lety) Absolutní soukromí nabízí svým majitelĤm pČknČ udržovaná zahrada s bezénem.ýásteþnČ podslepený. Teplo domu zajišĢuje plynový kotel a ohĜev vody elektrický bojler.Nová plastová okna na východní stranČ domu,dĜevČná na stranČ
- 12 západní,plovoucí podlahy, samostatná šatna, nové masivní schodištČ, dvČ koupelny s WC( dole se sprchovým koutem, nahoĜe s vanou. Vstup na zahradu francouzskými dveĜmi z kuchynČ i z koupelny. Pro pĜekrásnou a klidnou lokalitu a dobrý technický stav stav domu vĜele doporuþuji, Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 185-N00183, vloženo 1.5.2011, aktualizace 5.10.2011, inzerovaná cena 2,999 mil. Kþ. Uvedena užitná plocha 120 m2, pozemek 471 m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Jedná se o domy obdobného stáĜí a v obdobné poloze, u prvního pĜípadu novostavba, v dalších pĜípadech v horším stavu. U porovnávaných nemovitostí þiní jednotková cena za 1 m2 užitné plochy cca 27,7 tis. Kþ, 19,7 tis. Kþ/m2 a 25 tis. Kþ/m2. PĜi porovnání pĜes užitnou plochu, po úpravČ na parametry oceĖované nemovitosti (zejména inzerce, lepší nebo horší stav porovnávaných, lokalita, atraktivita vzhledu, pozemek) uvažuji jednotkovou cenu cca 13 až 14 tis. Kþ/m2. Pro podlahovou plochu oceĖované nemovitosti cca 220 m2 (s redukcí snížené þásti podkroví) þiní srovnávací hodnota cca 2 860 až 3 080 tis. Kþ.
d) ZdĤvodnČní obvyklé ceny Pro ocenČní cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty vČcná a srovnávací. Pro daný typ nemovitosti jsou prodejní ceny pĜevážnČ pod vČcnou hodnotou a blíží se administrativní cenČ stanovené porovnávacím zpĤsobem. Obvyklá cena je odhadnuta bez vlivu naĜízené exekuce, exekuþního pĜíkazu k prodeji nemovitosti a zástavního práva. Vliv vČcného bĜemene zapsaného na LV je zahrnut v obvyklé cenČ. Na základČ uvedených skuteþností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovitosti
2 900 000,- Kþ
slovy: dvamilionydevČtsettisíc Kþ
V Srbicích, 27.10.2011 Ing. ZdenČk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
- 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím pĜedsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, þ.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvČtví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poĜ. þ. 8372-309/2011 znaleckého deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji dokladem þ. 260 11. V Srbicích, 27.10.2011 Ing. ZdenČk Garlík
