2011

Posudek / č. 124-167/2011

APPRAISALS

O obvyklé ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 198 k.ú. Ovčáry u Kolína ve spoluvlastnictví Pavlíková Věra, Na Kopečku 100, Ovčáry, 280 02 Kolín 2, RČ: 666029/0670 (1/2) 137Ex 6776/10-39

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven v jednom číslovaném exempláři a obsahuje včetně titulní a příloh 29 stran textu

V Praze dne 24.10.2011

Vyhotovení č.: 1

Znalecký posudek / č. 124-167/2011

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 11 5.1

Porovnávací a nákladový způsob dle cenových předpisů .......................................................................... 11

5.2

Porovnávací metoda – rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím ..........................................................14

5.3

Rekapitulace hodnot ....................................................................................................................................14

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................ 16

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 18

Strana 2

Znalecký posudek /č. 124-167/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny spoluvlastnického podílu na nemovitostech zapsaných na LV č. 198 k.ú. Ovčáry u Kolína (budova č.p. 100, parc. č. St. 101) ve vlastnictví Pavlíková Věra, Na Kopečku 100, Ovčáry, 280 02 Kolín 2, RČ: 666029/0670 (1/2) a Slavíčková Iva, Podskalská 1356, Kolín V, 280 02 Kolín 2, RČ: 875728/0895 (1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 11.10.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 11.10.2011.

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu Věry Pavlíkové, RČ: 666029/0670 na nemovitostech zapsaných na LV č. 198 k.ú. Ovčáry u Kolína je stanovena:

422 000,00 Kč (slovy: Čtyřistadvacetdva tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 24.10.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená IPC – indexovaná průměrná cena CU – cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 6776/10-39 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno – venkov Výpis z KN LV č. 198 k.ú. Ovčáry u Kolína k datu 8.9.2011 Exekuční příkaz Č.j. 137Ex 6776/10-12 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno – venkov

Podklady získané zhotovitelem: Kopie katastrální mapy Fotodokumentace z místního šetření Nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny spoluvlastnického podílu na nemovitostech zapsaných na LV č. 198 k.ú. Ovčáry u Kolína (budova č.p. 100, parc. č. St. 101) ve vlastnictví Pavlíková Věra, Na Kopečku 100, Ovčáry, 280 02 Kolín 2, RČ: 666029/0670 (1/2) a Slavíčková Iva, Podskalská 1356, Kolín V, 280 02 Kolín 2, RČ: 875728/0895 (1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 11.10.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 11.10.2011.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 6776/10-39 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 8.9.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 11.10.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 11.10.2011.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 100, na pozemku parc. č. St. 101, zapsaných na LV č. 198 Adresa nemovitosti: Na Kopečku 100 PSČ 280 02 Ovčáry, Kolín 2 Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Ovčáry Katastrální území: 717096 Ovčáry u Kolína Počet obyvatel: 769 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 198 k.ú. Ovčáry u Kolína: Pavlíková Věra, Na Kopečku 100, Ovčáry, 280 02 Kolín 2, RČ: 666029/0670 (1/2) Slavíčková Iva, Podskalská 1356, Kolín V, 280 02 Kolín 2, RČ: 875728/0895 (1/2).

Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 375 200,- Kč. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, IČ: 45244782. Stavba: Ovčáry, č.p. 100, parcela: St. 101 (V-

Strana 9


2223/2001-204). Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 271608843/1 ze dne 7.5.2004. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.5.2001. Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Petr Kocián, Exekutorský úřad Brno-venkov se sídlem Veveří 125, Brno. Pavlíková Věra, Na Kopečku 100, Ovčáry, 280 02 Kolín 2, RČ: 666029/0670 (Z10287/2010-204). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kolíně 38 EXE-566/201010 ze dne 11.5.2010; uloženo na prac. Kolín. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickmu podílu id. ½ nemovitostí vydaný na základě usnesení Okresního soudu v Kolíně 38 EXE 566/2010-10 ze dne 11.5.2010. Pavlíková Věra, Na Kopečku 100, Ovčáry, 280 02 Kolín 2, RČ: 666029/0670, stavba: Ovčáry, č.p. 100, parcela: St. 101 (Z10288/2010-204). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno – venkov čj. 137 EX-6776/2010-12 ze dne 16.8.2010. Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 137 EX-6776/2010-12. Právní moc ke dni 27.8.2010.

Jiné zápisy: bez zápisu Nabývající tituly a jiné podklady zápisu: Listina: Smlouva kupní NZ 8/2002 ze dne 15.1.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.1.2002. Pro: Pavlíková Věra, Na Kopečku 100, Ovčary, 280 02 Kolín 2, RČ: 666029/0670 (V-115/2002-204). Listina: Smlouva kupní ze dne 4.4.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.6.2011. Pro: Slavíčková Iva, Podskalská 1356, Kolín V, 280 02 Kolín 2, RČ: 875728/0895 (V-3841/2011-204).

Věcné břemeno: nezjištěno Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Nemovitosti zapsané na LV č. 198 k.ú. Ovčáry u Kolína se nachází na okraji obce Ovčáry. V obci Ovčáry se nachází pouze pošta. Škola, zdravotní zařízeni a policie se v obci nenachází. Do Ovčár je proveden vodovod a kanalizace. Plyn proveden není. Okolo nemovitosti jsou postaveny rodinné domy. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům jednopodlažní s neobytnou půdou. Dům je ve špatném stavu. Z venkovní části vypadá nemovitost upraveně, nepoškozeně. Ve vnitřní části dvoru je nemovitost v podstatně horším stavu, místy je opadana omítka. Dveře a okna jsou dřevěná. Střecha je sedlová, pálená. Půda je neobydlená. Vykýř na půdu je v dezolátním stavu bez dveří, příp. okna. Pozemek parc. č. St. 101 o výměře 309 m2 je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází strom – ořešák vlašský. Zbytek dvoru není upravován.

Strana 10


5 Ocenění nemovitosti 5.1

Porovnávací a nákladový způsob dle cenových předpisů

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: 1) Rodinný dům č.p. 100 - porovnávací způsob dle cenových předpisů 2) Pozemek k.ú. Ovčáry u Kolína zapsané na LV č. 198 – nákladový způsob dle cenových předpisů 3) Ořešák vlašský – nákladový způsob dle cenových předpisů 1) Rodinný dům č.p. 100 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a tabulky č.1)

Rodinný dům Ovčáry u Kolína 60 let 4 717 Kč/m3

Samostatně stojící rodinný dům jednopodlažní s neobytnou půdou. Dům je ve špatném stavu. Z venkovní části vypadá nemovitost upraveně, nepoškozeně. Ve vnitřní části dvoru je nemovitost v podstatně horším stavu, místy je opadana omítka. Dveře a okna jsou dřevěná. Střecha je sedlová, pálená. Půda je neobydlená. Vykýř na půdu je v dezolátním stavu bez dveří, příp. okna. Cena upravená se zjistí vynásobením indexované průměrné ceny dle přílohy č. 20a tabulky č.1 a indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m3 obestavěného prostoru, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č.20a tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT * I P * I V kde IT ; IP a IV jsou stanoveny jako 3

Index trhu IT

1

Tn n 1

7

Index polohy IP

1

Pn n 1

9

Index vybavení IV

1

Vn xV13 n 1

Zastavěná plocha 1.NP Půda Obestavěný prostor domu č.p. 100 činí:

90 m2 90 m2 * 3,05 m = 274,5 m3 90 m2 * 3,00 m/2 = 135,0 m3 409,5 m3

Strana 11


Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) – negativní

č. II. II. II.

Ti -0,05 0,00 -0,05

3

Index trhu IT

Tn = 0,90

1 n 1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnícké zařízení 7. Veřejná doprava - žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000 m 8. Obyvatelstvo - bezproblemové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I. II. II. I. I. I.

Pi 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,03

I. II. I. III. II.

-0,04 0,00 -0,06 0,00 0,00

11

Index polohy

1

Pn = 0,81 n 1

Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený se šikmou střechou 1. Druh stavby – samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, veřejná kanalizace 6. Způsob vytápění stavby – lokální vytápění el. nebo plynem 7. Zákl. příslušenství (koupelna nebo WC) – částečně ve stavbě 8. Ostatní vybavení - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy – zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příšlušenství – vedlejší stavby do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou – pozemky od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kritérium jinde neuvedené – bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav – stavba ve špatném stavu

č. I. III. III. II. II. IV. II. II. I. I. III. II. III. IV.

Vi B 0,00 0,00 0,00 0,01 0,04 -0,04 -0,05 0,00 -0,05 0,05 0,00 0,00 0,65

Koeficient pro stavby stáří nad 50 do 80 let včetně: 0,7 12

Index vybavení IV

1

Vn xV13 =0,4368 n 1

Strana 12


Celkový index I = IT * IP * IV = 0,90 * 0,8100 * 0,4368 = 0,3184 Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 20a tabulka č. 1): Index trhu IT (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): Index polohy IP (dle příl. č. 18a tabulka č. 4): Index konstrukce a vybavení IV (dle příl. č. 20a tabulka č. 2): Základní cena upravená Plná cena:

3

409,5 m * 1 502,02 Kč/m

= * * *

4 717,00 Kč/m3 0,9000 0,8100 0,4368

=

1 502,02 Kč/m3 615 077,19 Kč

3

Rodinný dům č.p. 100 - zjištěná cena

= =

615 077,19 Kč

2) Pozemky Pozemek parc. č. St. 101 oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Základní cena pozemku p.č. 21 dle odst. 1 b) : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a≥1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Ovčáry je dle serveru MVCR online 769. a=1 000. Cp = 35+(1000-1000)x0,007414= 35,00 Kč/m2 ZC = 35,00 x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Jedn. Parcelní Výměra Název cena Cena [m2] číslo [m2] [Kč/m2] Zastavěná plocha a nádvoří St. 101 309,00 35,00 10 815,00 Součet 10 815,00 Mezisoučet Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Pozemek Ovčáry - zjištěná cena

10 815,00 * 2,169 * 1,887 44 264,75 44 264,75

3) Nelesní porost Ořešák vlašský oceněný dle § 41: Vymezení stromu (dle přílohy č. 34) Věk Cena

ořešák vlašský Ov-vt 60 let 1 822,00 Kč/ks.

Ořešák vlašský na pozemku St. 101 k.ú. Ovčáry u Kolína – zjištěná cena: Rekapitulace cen nemovitostí zjištěných dle cenových předpisů: Výsledné ceny: 1) Rodinný dům č.p. 1124 2) Pozemek Ovčáry u Kolína 3) Nelesní porost – ořešák vlašský Cena nemovitosti činí celkem Cena nemovitosti po zaokrouhlení dle §46 činí Hodnota spoluvlastnického podílu ½ činí 330 580,00 Kč

1 822,00 Kč

615 077,19 Kč 44 264,75 Kč 1 822,00 Kč 661 163,94 Kč 661 160,00 Kč

Strana 13


5.2

Porovnávací metoda – rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 zastavěné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 90 m2 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Kolínká, Ovčáry – prodej udržovaného rodinného domu 3+1 s velkou zahradou provozovanou jako ovocný sad v klidné části obce Ovčáry. Dům je po částečné rekonstrukci, nová koupelna, WC, střecha. Dům po revitalizaci – zateplení, stropy – sádrokartonové podhledy. SUV – městksá, studna, TUV – bojler, kanalizace – veřejná kanalizace. Veškerá občanská vybavenost v obci. 2) Býchory I – rodinný dům 2+1 k rekonstrukci se zavedenou elektřinou a možností napojení na IS (plyn, kanalizace a veřejný vodovod). U domu je studna. Vytápění elektrickými přímotopy a kamny na tuhá paliva. Objekt je částečně podsklepen, má přistavek a kůlnu. Veškerá občanská vybavenost v místě. 3) Býchory – rodinný dům 3+1 po rekonstrukci se samostatným vstupem 1+1 s příslušenstvím. K dispozici garáž s dílnou, venkovní posezení. Dům je cihlový, přízemní, vhodný pro imobilní lidi. V roce 2010 provedena výměna kotle na plynouvý. Dobrá dostupnost do Kolína, v místě je veškerá občanská vybavenost. Seznam porovnávaných objektů: Výměra ZastavěJedn. pozemku ná plocha cena Název Nabídková cena [m2] [m2] Km Kc Kv K1 K2 K3 [Kč/jedn.] Kolínská, Ovčáry 1 906 000,00 3415 79 1,00 1,00 0,80 1,00 0,80 0,80 12 352,81 Býchory I 1 990 000,00 520 110 1,00 1,00 0,90 1,00 0,95 0,80 12 374,18 Býchory 1 099 000,00 890 80 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,80 10 440,50 Průměr jednotkové ceny: 11 722,50 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 10 440,50 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 12 374,18 Kč/jedn. Základní cena: 11722,50 Kč/m² 90 m² á 11 722,50 Kč/m² 1 055 025,00 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 1 055 025,00 Kč, to je 1 055 000,00 Kč po zaokrouhlení Cena spoluvlastnického podílu ½ činí 527 500,00 Kč.

5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná dle cenových předpisů Porovnávací hodnota nemovitosti Výnosová hodnota

330 580,00 Kč 527 500,00 Kč nestanovena

Strana 14


Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje umístění nemovitosti v lokalitě nedaleko hl. m. Prahy. Negativně ovlivňuje technický stav nemovitosti. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 198 k.ú. Ovčáry u Kolína podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 527 500,00 Kč. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ½ paní Věry Pavlíkové, Na Kopečku 100, Ovčáry, 280 02 Kolín 2, RČ: 666029/0670 upravená koeficientem 0,80 za omezenou prodejnost činí 422 000,00 Kč.

Strana 15


6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny spoluvlastnického podílu na nemovitostech zapsaných na LV č. 198 k.ú. Ovčáry u Kolína (budova č.p. 100, parc. č. St. 101) ve vlastnictví Pavlíková Věra, Na Kopečku 100, Ovčáry, 280 02 Kolín 2, RČ: 666029/0670 (1/2) a Slavíčková Iva, Podskalská 1356, Kolín V, 280 02 Kolín 2, RČ: 875728/0895 (1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 11.10.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 11.10.2011. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ½ paní Pavlíkové Věry na nemovitostech zapsaných na LV č. 198 k.ú. Ovčáry u Kolína je stanovena ve výši:

422 000,00 Kč (slovy: Čtyřistadvacetdva tisíc korun českých)

Strana 16


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 124-167/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 11038.

V Praze dne 24.10.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracovala: Ing. Oxana Antonova

Strana 17


7 Přílohy 1. Usnesení č.j. 137EX 6776/10-39 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno – venkov 2. Výpis z KN LV č. 198 k.ú. Ovčáry u Kolína k datu 8.9.2011 3. Kopie katastrální mapy 4. Fotodokumentace z místního šetření 5. Nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 18


Rodinný dům č.p.100 (lícní strana)

Rodinný dům č.p.100

Rodinný dům č.p. 100 - oplocení

Strana 19


Rodinný dům č.p. 100

Rodinný dům č.p. 100 - dvůr

Rodinný dům č.p. 100 – dvůr, vlevo – ořešák vlašský

Strana 20

2011

Recommend Documents