2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 52/2011 O ceně nemovitosti bytové jednotky č. 267/4 včetně příslušenství v obci Kostelec u Holešova, k.ú. Kostelec u Holešova, okres Kroměříž.

Objednatel posudku: De-Rooy, s.r.o. Stavební 995/7 708 00 Ostrava Účel posudku:

Pro potřeby DRAŽBY.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 23.2.2011 posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně 25.2.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 267/4 včetně příslušenství v Kostelci u Holešova podle vyhl. 364/2010 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 267/4 včetně příslušenství Adresa nemovitosti: 768 43 Kostelec u Holešova Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Kostelec u Holešova Katastrální území: Kostelec u Holešova Počet obyvatel: 932 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.2.2011 za přítomnosti pí Daňkové. 4. Podklady pro vypracování posudku - informace o budově čp. 267/4

- snímek katastrální mapy pořízený z nahlížení do KN na internetu - smlouva o zajišťovacím převodu práva k členským právům v Bytovém družstvu ze dne 3.12.2007 - údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti zjištěné znalcem na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 908: NOVOSADY, stavební bytové družstvo, Tovární 31, Holešov, 769 01 Členství v bytovém družstvu na bytové jednotce č. 267/4: Stržínek Oto, Stará cesta 1782, Vsetín, 755 01 Stržínková Petra, Stará cesta 1782, Vsetín, 755 01

-36. Celkový popis nemovitosti Obce Kostelec u Holešova i Karlovice jsou plně plynofikovány, vodovodním přivaděčem z VaK Přerov mají zabezpečenu dodávku pitné vody a jsou odkanalizovány. Pro svou výhodnou polohu jsou vyhledávaným místem pro odpočinek a rekreaci. Na území obou obcí je více než sto chat a rekreačních chalup, postavených samostatně nebo soustředěných do chatových osad. V obci působí zemědělská akciová společnost Moravan. Kromě zemědělského závodu jsou větší podnikatelské aktivity v obci soustředěny do výrobny asfaltových holubů "Hornet" a firma VAM zabývající se kovo i dřevo výrobou a hostinskou činností. Obec Kostelec u Holešova je důležitou dopravní křižovatkou. Z obce je možno pohodlně vycestovat prostředky veřejné přepravy do Kroměříže, Holešova, Přerova, Zlína a Olomouce. Využitím dálkových linek je pak možno cestovat do Luhačovic, Jeseníku, Hradce Králové nebo do Liberce. Oceňovaný byt č. 267/4 se nachází v budově čp. 267. Budova se nachází ve středu obce. Okolí tvoří obdobné bytové domy a rodinné domky. Bytová jednotka je ve vlastnictví bytového družstva. Budova není prozatím rozdělena na bytové jednotky. 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č. 267/4

-4-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Bytová jednotka č. 267/4 - § 25 Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 267/4 v bytovém domě čp. 267. Bytová jednotka se nachází v 1.NP. Byt se skládá z 1 místnosti a příslušenství o následující ploše: pokoj 16,06 m2, kuchyň 7,14 m2, chodba 4,10 m2, koupelna 1,99 m2, WC 0,90 m2, sklep 1,80 m2, lodžie 3,20 m2. Celková výměra podlahové plochy jednotky s příslušenstvím je 31,99 m2. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Zlínský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 35 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 15 332,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: pokoj: koupelna: WC: chodba: lodžie: Podlahová plocha bytu:

= = = = = = =

7,14 m2 16,06 m2 1,99 m2 0,90 m2 4,10 m2 3,20 m2 33,39 m2

= =

1,80 m2 1,80 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,80 m2 * 0,10 = Podlahové plochy - celkem: =

33,39 m2 0,18 m2 33,57 m2

4,15+2,99

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad

č.

Vi

III II

0,00 0,00

-53. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

Koeficient pro stáří 35 let:

II II II

0,00 0,00 0,00

III III

0,00 0,00

III III II

0,00 0,00 1,05

0,80

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V10 * 0,80 = 0,840 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I III II III

0,00 0,01 0,00 0,03

II II II II I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 0,980 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

II

-0,05

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,840 * 0,980 * 0,950 = 0,782 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 15 332,- Kč/m2 * 0,782 = 11 989,62 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 11 989,62 Kč/m2 * 33,57 m2 = 402 491,54 Kč Bytová jednotka č. 267/4 - zjištěná cena =

402 491,54 Kč

-6-

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: =

a) Bytová jednotka č. 267/4

402 491,54 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

402 491,54 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

402 490,- Kč

slovy: Čtyřistadvatisícčtyřistadevadesát Kč Porovnávané nemovitosti: 1) Prodej družstevního bytu 1+1 v Bystřici pod Hostýnem. Nová okna, nové podlahy, snímače teplot, balkon, sklep. Původní jádro. Možnost převodu do OV. Klidná lokalita. Cena: 750 000,- Kč 2) Prodej bytu 1+1 v OV v Kroměříži. Byt se nachází v sedmém patře osmi podlažního domu. Byt je částečně vybavený obývací stěnou a sedačkou. Na podlaze je koberec a v kuchyni lino. V koupelně je byt. jádro ve velmi zachovalém stavu. Celý byt působí velice čistě a moderně. Cena: 490 000,- Kč. 3) Prodeji zdařile zrekonstruovaného bytu 1+1 s balkonem na ulici Oskol v Kroměříži. Situovaný v 8. patře panelového domu s výtahem. CO 30 m2 . Byt prošel roku 2008 celkovou rekonstrukcí rozvody, odpady, podlahy - pokoj plovoucí, v ostatních částech keramická dlažba, bytové jádro zděné, nová kuchyňská linka, plastová okna. Zařízení pokoje po dohodě možné ponechat. Balkon orientovaný na východ. Dům bezbariérový, k dispozici osobní a nákladní výtah. Velmi nízké náklady na bydlení. Měsíční náklady na bydlení 1.700,- Kč (služby, FO, teplo) + el. energie. K bytu náleží sklep. Cena: 690 000,- Kč. Průměrná porovnávací cena: 643 333,- Kč

Komentář k ceně obvyklé: Bytová jednotka se nachází v obci Kostelec u Holešova. V této obci prodej bytů téměř neprobíhá. Technický stav je průměrný. Administrativní cena vychází 402 490,- Kč, porovnávací hodnota vychází 643 333,- Kč. Porovnávací hodnota je vyšší, porovnávané nemovitosti jsou ve větších městech, administrativní se mi jeví zase jako moc nízká. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem, bych cenu obvyklou navrhoval v rozpětí těchto cen. Cenu obvyklou v daném místě a čase bych navrhoval ve výši:

470 000,- Kč. Upozornění: Na družstevním bytovém domě je evidováno zástavní zákonné právo, toto omezení může mít vliv na cenu obvyklou. Tímto zákonným zástavním právem, je údajně zajištěna dotace (tel. informace).

-7Ve Vsetíně, 25.2.2011 Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 24.6.1993 č.j.Spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 52/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2011073.