2011

Stanovení trţní hodnoty provozní budovy č.p. 704 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 2762/18, 2762/19 a 3211/1, katastrální území Blučina, obec Blučina

č. posudku 451-135/2011

Zhotovitel:

APOGEO Esteem, a.s., znalecký ústav (dále též jako „Zhotovitel“) Koněvova 2660/141 130 83 Praha 3 IČO: 261 03 451

Zadavatel:

JUDr. Oldřich Řeháček, Ph.D. (dále též jako „Zadavatel“) CITY TOWER Hvězdova 1716/2b 140 78 Praha 4 Insolvenční správce dluţníka BUSINESS MANAGING SERVICES CZ, s.r.o

Posudek obsahuje celkem 26 stran textu včetně titulní strany a 13 stran příloh a je vyhotoven ve čtyřech výtiscích. Zadavateli se předává ve třech výtiscích (Vyhotovení č. 1, Vyhotovení č. 2, Vyhotovení č. 3) a jedno vyhotovení (Vyhotovení č. 4) je uloţeno v archivu Zhotovitele. VYHOTOVENÍ č. 3

Obsah: ÚVOD ..................................................................................................... 4

1

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Účel a předmět ocenění ................................................................................................ 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky ................................................................. 4 Rozhodné datum ocenění ............................................................................................. 5 Vymezení pojmu obvyklá cena ..................................................................................... 5 Vymezení pojmu hodnota.............................................................................................. 5 Podkladové materiály .................................................................................................... 6 Pouţitá literatura ........................................................................................................... 7

IDENTIFIKACE VLASTNÍKA ......................................................................... 8

2

2.1

Popis základních problematik provozní činnosti ve vztahu k ţivotnímu prostředí ........ 8

IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ...................................................................... 9

3

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Technický popis ............................................................................................................. 9 Poloha ......................................................................................................................... 10 Infrastruktura ............................................................................................................... 11 Dopravní poměry ......................................................................................................... 11 Majetkoprávní vztahy .................................................................................................. 11

ANALÝZA REALITNÍHO TRHU ..................................................................... 13

4

4.1 4.2

Popis současné situace na realitním trhu ................................................................... 13 Předpokládané vyuţití Nemovitosti ............................................................................. 13

METODY OCENĚNÍ ................................................................................... 15

5

5.1 5.2 5.3

Nákladová metoda ...................................................................................................... 15 Výnosová metoda ........................................................................................................ 15 Porovnávací metoda ................................................................................................... 16

ANALÝZA HODNOTY ................................................................................ 17

6

6.1 6.2 6.3 6.4

Volba metody .............................................................................................................. 17 Výpočet nákladovou metodou ..................................................................................... 17 Výpočet porovnávací metodou .................................................................................... 19 Výpočet výnosovou metodou ...................................................................................... 21

7

REKAPITULACE ....................................................................................... 23

8

ZÁVĚREČNÝ VÝROK ................................................................................. 24

9

ZNALECKÁ DOLOŢKA............................................................................... 25

10

PŘÍLOHY ............................................................................................ 26

Tabulky: Tabulka č. 1: Činnosti Společnosti dle klasifikace ekonomických činností (CZ-NACE) ............ 8 Tabulka č. 2: Výpočet hodnoty Nemovitosti nákladovou metodou ................................... 18 Tabulka č. 3: Stanovení výše hrubých potenciálních výnosů Nemovitosti .......................... 21 Tabulka č. 4: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti .................... 22 Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty nemovitosti výnosovou metodou .................................... 22 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Nemovitosti v širším okolí obce Blučina ............................ 9 Obrázek č. 2: Fotomapa Nemovitosti s vyznačením ................................................... 10

1 Úvod 1.1

Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé budovy č.p. 1 704 nacházející se na pozemku parc.č. 3211/1 včetně venkovních úprav a příslušných pozemků parc.č. 3211/1, 2762/18 a 2762/19, vše k. ú. Blučina 605808, obec Blučina, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, jak je zapsáno na LV č. 2 111, ve vlastnictví společnosti BUSINESS MANAGING SERVICES CZ a.s. (Dále téţ jako „Nemovitost“).

Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 3 Identifikace Nemovitosti.

1.2

Obecné předpoklady a omezující podmínky

Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno ţádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je pouţitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je pouţitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, ţe se výrazným způsobem nezmění trţní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů neţ od Zadavatele, na nichţ je zaloţeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v trţních podmínkách. Nepředpokládá, ţe by důvodem k přezkoumání tohoto trţního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 1

Pozn. K datu ocenění nebylo č.p. zaneseno v KN, kde je budova stále vedena bez č.p./če

4

8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, ţe nemáme ţádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje ţádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

1.3

Rozhodné datum ocenění

Cena obvyklá Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 2. srpna 2011.

1.4

Vymezení pojmu obvyklá cena

ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a sluţeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

1.5

Vymezení pojmu hodnota 2

1.5.1 Definice trţní hodnoty dle Standardu 1 IVS 2005 : „Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náleţitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ Takto stanovenou a definovanou trţní hodnotu lze pro tento posudek povaţovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb.

2

International Valuation Standards 2005, str. 82-83.

5

3

1.5.2

Pojmy definice trţní hodnoty dle IVS  „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,  „...by měl být majetek směněn...“ - odráţí skutečnost, ţe hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,  „...k datu ocenění...“ - poţaduje, aby stanovená trţní hodnota byla časově omezena,  „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za kaţdou cenu,  „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za kaţdou cenu,  „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),  „...po náleţitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,  „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně...“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho vyuţití a stavu trhu k datu ocenění,  „...a bez nátlaku...“ - ţádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.

1.6

Podkladové materiály

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly předány Zadavatelem a na základě osobně sdělených informací. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:     



Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2 111, katastrální území Blučina vyhotovený dne 2. 8. 2011, Kopie snímku pozemkové mapy na oceňovanou Nemovitost, Cenová mapa města Brna, Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 145-145/2007/ČS zpracovaný Ing. Václavem Hoplíčkem dne 3. 11. 2007. Smlouva o nájmu Nemovitostí č. 010/2009 uzavřená mezi společností Alec Precision Technology a.s. a ISAT s.r.o. (dále též jako „Nájemce“) dne 1. 10. 2009 (dále též jako „Nájemní smlouva“), Soupis nákladů týkající se provedených rekonstrukcí a oprav na Nemovitosti poskytnutý Nájemcem na místním šetření,

3

MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Trţní hodnota, s. 22-24.

6

Místní šetření a obhlídka byla provedena dne 5. 8. 2011 za účasti zástupce společnosti GAUTE, a.s. p. Lenky Zavřelové, zástupce Nájemce p. Pavla Jurgy a zástupce Zhotovitele p. Jiřího Hrabce. Dále byla pouţita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

1.7

Použitá literatura 1. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Economica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. 2. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. 3. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. 5. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. 6. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0 Zákony a vyhlášky 7. Obchodní zákoník, Zákon č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 8. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 9. Znalecký standard č. 1/2005 Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inţenýrství.

7

2 Identifikace vlastníka Název: Identifikační číslo: Sídlo:

BUSINESS MANAGING SERVICES CZ a.s. 269 49 989 Praha, Bořivojova 878/35, PSČ 130 00

CZ-NACE Tabulka č. 1: Činnosti Společnosti dle klasifikace ekonomických činností (CZ-NACE) 93200:

4

Výroba ostatních dílů a příslušenství pro motorová vozidla

256200: Obrábění 282000: Výroba ostatních strojů a zařízení pro všeobecné účely 469000: Nespecializovaný velkoobchod 471000: Maloobchod v nespecializovaných prodejnách 477800: Ostatní maloobchod s novým zboţím ve specializovaných prodejnách

2.1

Popis základních problematik provozní činnosti ve vztahu k životnímu prostředí

Moţná kontaminace půdy z titulu uţívání budovy k zemědělským účelům v minulosti nebyla zhotovitelem ověřována.

4

Zdroj: Český statistický úřad – Registr ekonomických subjektů

8

3 Identifikace Nemovitosti Oceňovaná Nemovitost se nachází východně od obce Blučina u silnice ve směru na dálniční sjezd z dálnice D2 (Brno-Bratislava). Jedná se o původní zemědělskou budovu, která prošla částečnou rekonstrukcí. Nyní je uţívána nájemcem, jako sklad, prodejna a administrativní zázemí prodeje satelitních přijímačů. Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Nemovitosti v širším okolí obce Blučina

Blučina je menší obec v okrese Brno-Venkov, nacházející se asi 15 km jiţně od Brna. V blízkosti se nachází dálnice D2 se sjezdem. Kromě dálnice neprochází obcí ţádné významné dopravní komunikace ani ţeleznice. Nemovitost se nachází na úpatí kopce Výhon (355 m. n. m.).

3.1

Technický popis

Jedná se o montovaný objekt, většinou přízemní s vestavbou kancelářských prostor, volně stojící, nepodsklepený. Objekt opláštěn zdivem z plynosilikátu, z části pouze původní plechy. Vstup do Nemovitosti je proveden z východní části. V severní část se nachází vjezd pro kamiony s rampou a vstupem do Nemovitosti, stejný vjezd je i v jiţní části Nemovitosti. Střecha je plechová (dle nájemce do objektu zatéká, především v jihovýchodní části). Vestavěné kancelářské prostory jsou dvoupodlaţní, zděné – tyto prostory však dosud nebyly zkolaudovány. Okna jsou plastová. Ve východní části se nachází také temperovaný sklad, ve kterém nájemce kompletuje výrobky. 9

Mimo část vstupu, kanceláří a temperovaného skladu nemá zbytek nemovitosti strop. Tato část je uţívána jako sklad výrobků určených k prodeji a expedici. Podlahy v této části skladu nesnesou trvalé zatíţení. Celá Nemovitost je oplocena. Jiţně od Nemovitosti se nachází parkoviště vyuţívané zaměstnanci Nájemce a zákazníky.

3.2

Poloha

Nemovitost se nachází východně od obce Blučina v nesouvislé zástavbě podobných nemovitostí bývalého zemědělského druţstva i novějších nemovitostí. Nemovitost se nachází cca 1 km od sjezdu z dálnice D2. Pozemek parc.č. 2762/20 nacházející se severovýchodně od Nemovitosti tvoří část příjezdové komunikace do Nemovitosti je vlastněn jiným vlastníkem. Obrázek č. 2: Fotomapa Nemovitosti s vyznačením

Výše zastavěné plochy Nemovitosti byla převzata z Odhadu obvyklé ceny nemovitostí č. 145145/2007/ČS zpracovaného Ing. Václavem Hoplíčkem a následně upravena o hodnotu získanou od zástupce Nájemce na místním šetřením týkající se vestavby kanceláří. 2 Celková uţitná plocha tedy činí 2 300 m . 10

3.3

Infrastruktura

Nemovitost má zavedenu elektřinu. Plyn a voda jsou do Nemovitosti zavedeny, ovšem nemají vlastní měřící zařízení. Nemovitost měřící zařízení sdílí s areálem západně od Nemovitosti (bývalé zemědělské druţstvo). Kanalizace je vyvedena do odpadní jímky. Moţnosti případného napojení na obecní kanalizaci či další IS nebyly Zhotovitelem v rámci šetření zjišťovány.

3.4

Dopravní poměry

Parkování je moţno na parkovišti jiţně od Nemovitosti. Příjezd větších vozů (TIR) k Nemovitosti je veden přes pozemek cizího vlastníka. Obec Blučina je obsluhována autobusovou dopravou v rámci integrované dopravy Jihomoravského kraje. Ţelezniční trať obcí Blučina neprochází.

3.5

Majetkoprávní vztahy

Dle předloţeného výpisu z KN není Nemovitost zatíţena věcným břemenem. Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem smluvním ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem smluvním ve prospěch Finančního úřadu Brno I. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j. 103 Nc-995/2009-10. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Pardubice č.j. 029 EX-532/2009-17. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j. 103 Nc-1646/2009-5. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j. 137Ex-11915/2009-14. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j. 110 Nc-1814/2009-6. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j. 77 Nc-1449/2009-5.

11

Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Znojmo č.j. 133 EX-598/2009-10. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j. 26 Nc-2394/2009-6. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydána Draţební vyhláška. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j. 26 EXE-566/2010-12. Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem exekutorským ve prospěch společnosti Strojírenský zkušební ústav, s.p. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j. 107 EX-17/2010-18. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j. 107 EX-903/2009-14. Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem exekutorským ve prospěch společnosti SyNext s.r.o. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j. 78 EXE-1758/2010-19. Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j. 107 EX-939/2010-19. Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem soudcovským ve prospěch společnosti DOBROVOLNÝ – TRANSPORT a SPEDICE, s.r.o. Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem exekutorským ve prospěch společnosti VB Leasing CZ, spol. s r.o.

12

4 Analýza realitního trhu 4.1

Popis současné situace na realitním trhu

V nedávné době prošel realitní trh celosvětově velkou krizí, kterou způsobil propad amerických hypoték v roce 2008 a dosud se z tohoto poklesu zcela nevzpamatoval. Finanční krize zasáhla realitní trh s komerčními nemovitostmi přímo (poklesem cen těchto nemovitostí) ale i nepřímo přes sniţování ploch potřebných k výrobě a skladování výrobků u výrobních firem, vzhledem k poklesu jejich odbytu. To způsobilo zvýšení míry neobsazenosti výrobních a skladových prostor a tlak na další sníţení prodejních cen či cen pronájmů komerčních nemovitostí. Zvláště u výrobních nemovitostí v horším technickém stavu či v nevýhodných polohách bez dobrého dopravního spojení, došlo k velice výraznému sníţení jejich prodejních cen a prodlouţení doby těchto prodejů. Naopak u nemovitostí s dobrou polohou a dopravní dostupností jakoţ i při vysokém technickém standardu není pokles cen tak výrazný. Vzhledem k mírně optimistickému výhledu naší i německé ekonomiky (která je největším odběratelem české produkce) lze v současnosti očekávat stabilizaci těchto cen a v delším časovém horizontu opětovné postupné zvyšování v návaznosti na růst ekonomiky.

4.2

Předpokládané využití Nemovitosti

Oceňovaná Nemovitost tvoří uzavřený kompaktní celek, který je plně uţíván Nájemcem. Nájemní smlouva (dále téţ jako „Nájemní smlouva“) je uzavřena na dobu neurčitou (resp. na dobu určitou, ale s automatickým prodlouţením za stávajícího stavu neoznámí-li jedna ze stran opak) s moţností výpovědi bez udání důvodu. Výše nájemného je stanovena na 840 000 Kč ročně s moţností navýšení dle indexu spotřebitelských cen ČSÚ. Na základě článku 8 Nájemní smlouvy je Nájemce oprávněn provádět v Nemovitosti veškeré stavební úpravy bez souhlasu vlastníka, pokud tyto neznehodnotí Nemovitost. Dle odstavce 3 článku 8 se pronajímatel zavazuje uhradit veškeré náklady vynaloţené na stavební úpravy Nemovitosti a to tak, ţe Nájemce ke dni ukončení nájmu vystaví fakturu za souhrn takto provedených úprav. Nemovitost má kanalizaci vyvedenou do jímky, kterou je třeba pravidelně vyváţet. Měření spotřeby vody a plynu je společné pro Nemovitost a areál nacházející se západně od oceňované Nemovitosti. Současné uţívání nemovitosti jako sklad a výrobní prostory s kancelářským zázemím povaţujeme za optimální, předpokládáme však nutnost počáteční investice do zajištění střechy, zpevnění podlah a izolování Nemovitosti. Také bude třeba dořešit kolaudaci kancelářské vestavby.

13

4.2.1 Analýza Nemovitosti - silné a slabé stránky Analýza Nemovitosti z hlediska jeho silných i slabých stránek. I. Silné stránky  Dobrá poloha Nemovitosti v blízkosti dálnice D2.  Nemovitost obsazena Nájemcem – generuje příjem. II. Slabé stránky  Vestavba kancelářských prostor dosud nezkolaudována.  Plyn a voda jsou sdíleny se sousední nemovitostí – nutno oddělit.  Není napojeno na obecní kanalizaci.  Přístup z komunikace částečně přes pozemek cizího vlastníka.  Horší technický stav Nemovitosti

14

5 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se vyuţívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdruţit do tří základních metod:   

nákladová, výnosová, porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně pouţívaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a vyuţití nemovitosti).

5.1

Nákladová metoda

Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem vyuţití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného poloţkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané ţivotnosti, údrţbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu uţívání.

5.2

Výnosová metoda

Základem pro odvození trţní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného vyuţití poznatku, ţe hodnota statku je určena očekávaným uţitkem pro jeho drţitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto uţitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání trţní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 15

u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důleţité zváţit, zda hrozí moţný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníţí o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údrţbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběţnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější ţivotností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji neţ stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosaţením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můţeme také chápat jako náklad na vloţený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor poţaduje za investovaný kapitál.

5.3

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to moţné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.

16

6 Analýza hodnoty 6.1

Volba metody

Za účelem stanovení ceny obvyklé dané Nemovitosti jsme pouţili tři metody ocenění, a to metodou nákladovou (pouţitím metodiky Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku URS Praha), porovnávací a výnosovou.

6.2

Výpočet nákladovou metodou 3

Výpočet hodnoty Nemovitosti vychází ze stanovení reprodukční hodnoty vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru jednotkovou cenou v Kč/m , ke které jsou připočteny náklady na umístění stavby. Výše hodnoty příslušenství a vedlejších staveb byla stanovena určeným procentem z hodnoty stavby hlavní. Velikost obestavěného prostoru Nemovitosti byla získána z Odhadu obvyklé ceny nemovitostí č. 145-145/2007/ČS zpracovaného Ing. Václavem Hoplíčkem, který byl poskytnut 3 Zadavatelem. Obestavěný prostor Nemovitosti činí 13 935,57 m . 3

Jednotková cena za m byla stanovena dle Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha 2011). 3 Jednotková cena za 1 m obestavěného prostoru byla stanovena 3 114 Kč pro typ „Haly pro skladování (mimo zemědělské)“. Tyto hodnoty reflektují materiálně konstrukční řešení budovy a tedy i standard provedení, stejně tak zohledňuje i danou lokalitu, která bezprostředně souvisí s vedlejšími náklady na umístění stavby, které jsou ve výši 2%. Výsledná reprodukční hodnota byla poníţena na základě opotřebení, které bylo určeno odborným odhadem v průměrné výši 50 %. K věcné hodnotě Nemovitosti byla přičtena hodnota venkovních úprav (oplocení, zpevněné plochy parkoviště, rampa) a to ve výši 10% z věcné hodnoty hlavní stavby. Hodnota pozemků byla přičtena k věcné hodnotě Nemovitostí. Hodnota pozemků ve výši 100 2 Kč/m byla stanovena na základě analýzy obdobných pozemků.

17

Tabulka č. 2: Výpočet hodnoty Nemovitosti nákladovou metodou

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Skladový areál Obestavěný prostor celkem (m3)

13 936

3

Jednotková cena (Kč/m )

3 611

2%

NUS (%) *) Jednotková cena celkem (Kč/m2)

3 114

43 395 365 Kč 50% 21 697 682 Kč 2 169 768 Kč

Reprodukční hodnota % opotřebení Věcná hodnota hlavní stavby Věcná hodnota venkovních úprav

Věcná hodnota staveb

23 867 451 Kč

Pozn.: *) NUS - náklady související s umístěním stavby

Výpočet věcné hodnoty Pozemku Celková výměra pozemku (m2) Cena dle analýzy cen pozemků

Celková hodnota pozemku

4 633 100

463 300 Kč

Celková věcná hodnota Nemovitosti určená nákladovou metodou je dána jako součet hodnoty Nemovitosti včetně příslušenství a pozemku. Výpočet věcné hodnoty Nemovitosti

Věcná hodnota Nemovitosti

24 330 751 Kč

Hodnota Nemovitosti je nákladovou metodou stanovena po zaokrouhlení na 24 330 000 Kč.

18

6.3

Výpočet porovnávací metodou

Pro porovnání bylo vycházeno z nabídkových obchodních transakcí prodejů nemovitostí v obdobných lokalitách v blízkosti dálnice D2 či obdobně významných dopravních tahů, které byly nabízeny jako Nemovitosti pro výrobu a skladování s kancelářským zázemím. Porovnávané nemovitosti byly objektivizovány nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o přepokládanou míru sníţení, na níţ by se dohodl potenciální nájemce s vlastníkem. Při porovnání byly vzaty v úvahu specifika a omezení námi oceňované Nemovitosti pomocí korekčních koeficientů. Především byly brány v potaz právní vztahy týkajícíc se námi oceňované Nemovitosti, viz kapitola 4.2 Předpokládané využití Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti Porovnávaná nemovitost č. 1, Hrušovany u Brna Dvě skladové a výrobní haly s kancelářským zázemím. Součástí jsou také šatny a sociální zařízení. Celková zastavěná plocha činí 1415 m2. Nemovitost se nachází v průmyslovém areálu v Hrušovanech u Brna. Konstrukční systém hal je ocelový s vyzdívkou. Výška hal je 5 a 6,8 m. Jedna z hal není dosud zkolaudovaná. Do obou hal je moţný vjezd nákladním vozem. Zdroj: sreality.cz Porovnávaná nemovitost č. 2, Břeclav Skladová hala na okraji města Břeclavi v malé průmyslové zóně. V Hale se nachází kancelářské prostory slouţící jako zázemí objektu. Zbytek je uţíváno jako skladovací prostor. Dostatek parkovacích a manipulačních ploch okolo nemovitosti. Zdroj: sreality.cz Porovnávaná nemovitost č. 3, Starovičky 2 Přízemní volně stojící skladové (výrobní) haly o zast. ploše cca 323 m . Objekt je rozčleněn svislými konstrukcemi na dílnu, garáţe, sklad a denní místnost se soc. zázemím a šatnou. Zdroj: Platinum Reality Porovnávaná nemovitost č. 4, Brno - Šlapanice 2 Nemovitost vyuţívaná jako sklady, dílny a kanceláře, celková uţitná plocha 1413 m . Součástí objektu je i menší kancelářské zázemí a sociální zařízení. Zpevněné plochy před nemovitostí. Zdroj: Dumrealit Porovnávaná nemovitost č. 5, Brno – Maloměřice Dvě vytápěné haly s pozemkem, STP a příjezdovou komunikací v Brně - Maloměřicích. Hala 2 1 je ţelezobetonová o zastavěné ploše 568 m , 36,50 m x 15,55 m. Je volně stojící a má jedno nadzemní podlaţí, výšku 6 m, 2x dvoukřídlá vrata, vchodové dveře. V budově jsou veškeré IS, vytápění lokální plynové, hygienické zařízení. V současné době je objekt rozdělen na dva sklady, šatny a umývárny, kancelář. U haly na pozemku vlastní plynový zásobník. Hala 2 je 2 zděná, samostatně stojící o ZP 114 m , 15,15 x 8,50 m, výška 3 m, vytápění elektrické. Okolo 19

2

hal je zpevněná plocha k manipulaci, dále ostatní pozemek o ploše 3232 m , na kterém je moţnost další výstavby. Zabezpečení objektu-napojení na pult centrální ochrany. Zdroj: IREAL agency Samotný výpočet včetně porovnání viz Příloha č. 2: Výpočet tržní hodnoty Nemovitosti porovnávací metodou.

Hodnota Nemovitosti je porovnávací metodou stanovena po zaokrouhlení na 8 740 000 Kč.

20

6.4

Výpočet výnosovou metodou

Ocenění Nemovitosti výnosovou metodou stanovuje hodnotu budoucích výnosů z pronájmu Nemovitosti za předpokladu, ţe Nemovitost bude uţívána jako skladová hala s kancelářským zázemím. Stanovení hodnoty pronajímané Nemovitosti výnosovým způsobem probíhá ve dvou krocích. V prvním kroku je nutné stanovit hodnotu čistého provozního výnosu, který bude generován pronajatou Nemovitostí. Ve druhém kroku se stanoví hodnota pronajímané Nemovitosti jako současná hodnota budoucích čistých provozních výnosů, při zohlednění rizikovosti a časové hodnoty peněz prostřednictvím diskontní sazby. V následujícím textu bude proveden rozbor generátoru hodnoty - trţeb a s nimi souvisejícími náklady. 6.4.1 Potenciální hrubý výnos V současnosti je Nemovitost pronajata na základě Nájemní smlouvy za nájemné ve výši 840 000 Kč ročně (70 000 Kč měsíčně) s moţností navýšení dle indexu spotřebitelských cen ČSÚ. Dle analýzy nájmů v obdobných komerčních nemovitostí v blízké lokalitě povaţujeme tuto částku za horní hranici obvyklého nájemného. Pro stanovení hodnoty Nemovitosti výnosovým způsobem tedy předpokládáme trvání nájmu za stávajících podmínek, ovšem bez navyšování. 6.4.2 Výpadek nájemného Při pouţití výnosové metody je nutno uvaţovat i riziko výpadku nájemného, které můţe být způsobeno např. tím, ţe se nepodaří pronajmout celá Nemovitost, nebo ţe při změně nájemníka dochází vzhledem k delšímu časovému průběhu této transakce k částečnému výpadku nájemného po dobu, neţ prostory vyuţívá a nájem platí, nový nájemník. Pro následující výpočet uvaţujeme s výpadkem nájemného ve výši 10% ročně. Předpokládáme výpadek Nájemce ve výši 10 % (tedy 90 % obsazenost). Tabulka č. 3: Stanovení výše hrubých potenciálních výnosů Nemovitosti

Stavba

Typ Skladová hala se zázemím

Výnosy z ročního pronájmu

Plocha m2 2300,00

2 300,0

Nájem 70 000 Kč

Kč/rok 840 000 Kč

840 000 Kč/rok

6.4.3 Celkové roční náklady Podklady pro stanovení průměrných ročních nákladů, které vznikají v souvislosti s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti (daň z nemovitosti, běţná údrţba nad rámec definovaný v nájemních smlouvách, pojištění apod.), byly získány odborným odhadem, viz Tabulka č. 4: Výše nákladů 21

spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti. Předpokládá se, ţe náklady na energie, opravy a údrţba menšího rozsahu by byla hrazena potenciálním nájemcem Nemovitosti. Tabulka č. 4: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti

Poloţka nákladů Daň z nemovitosti (odborný odhad) Pojištění Nemovitosti Opravy a udrţba většího rozsahu (odborný odhad)

Roční náklady celkem

5 000 Kč 25 000 Kč 150 000 Kč

180 000 Kč/rok

6.4.4 Výpočet diskontní sazby Princip výnosového ocenění spočívá v tom, ţe diskontováním budoucích ročních výnosů získáme výnosovou hodnotu Nemovitosti. Diskontní sazba tak přepočítává budoucí hodnotu ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje rizikovost spojenou s dosaţením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můţeme také chápat jako náklad na vloţený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor poţaduje za investovaný kapitál. Pro účely výpočtu hodnoty výnosovým způsobem odhadujeme diskontní sazbu ve výši 12 %.

Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty nemovitosti výnosovou metodou

Roční výnosy (Kč/rok) Procento obsazenosti (%) Korigované výnosy (Kč /rok) Celkové roční náklady (Kč/rok) Čistý roční výnos (Kč/rok) Diskontní sazba (%)

840 000 Kč 90% 756 000 Kč 180 000 Kč 576 000 Kč 12,0%

Výnosová metoda celkem

4 800 000 Kč

Hodnota Nemovitosti stanovená výnosovou metodou činí 4 800 000 Kč.

22

7 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 2. srpna 2011 stanovena:   

Nákladovou metodou: Porovnávací metodou: Výnosovou metodou:

24 330 000 Kč 8 740 000 Kč 4 800 000 Kč

Pro účely trţního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zváţení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotě vypočtené metodou porovnávací, která dle našeho názoru vystihuje hledanou cenu obvyklou. Důvodem k přiklonění k výsledku metody porovnávací jsou především ty skutečnosti, ţe výsledek, dosaţený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné trţní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a ţe zohledňuje i právní vady oceňované Nemovitosti.

23

8 Závěrečný výrok Na základě pouţitých podkladů a předpokladů, uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, ţe cena obvyklá budovy č.p. 704 nacházející se na pozemku parc.č. 3211/1 včetně venkovních úprav a příslušných pozemků parc.č. 3211/1, 2762/18 a 2762/19, vše k. ú. Blučina 605808, obec Blučina, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, činí po zaokrouhlení k datu ocenění 2. srpna 2011:

8 740 000 Kč

Slovy: osm milionů sedm set čtyřicet tisíc korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro pouţívání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

24

9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení §6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 109/2008-OD-ZN/3 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Posuzování a přezkoumávání účetnictví podnikatelských a nepodnikatelských subjektů, finančních institucí a organizací veřejného sektoru, Stanovování reálné hodnoty pro účely zákona o účetnictví, stanovování převodních a zúčtovacích cen mezi spojenými osobami pro daňové účely, posuzování inventarizace majetku, ekonomické a finanční rozbory, Expertní činnost v oboru české a mezinárodní účetní standardy, Expertní činnost v oboru daně, daňový systém ČR a EU, mezinárodní smlouvy o zamezení dvojího zdanění, Posuzování a vymezování činností výzkumu a vývoje v kontextu daňových úlev, Oceňování naturální mzdy a jiných nepeněţních příjmů, Oceňování movitých věcí (strojů, přístrojů, zařízení, technologických celků, motorových vozidel, výpočetní techniky, aj.), Oceňování nemovitostí (budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, aj.) a práv k nemovitostem (zástav, břemen, aj.), Oceňování nehmotného majetku (know-how, licencí, ochranných známek, patentů, software, aj.), Oceňování finančního majetku (cenných papírů, obchodních a vypořádacích podílů, obchodního majetku a jmění, pohledávek, aj.), Oceňování podniků (částí podniků, práv k podnikům, aktiv a pasiv podniků, prodeje a nájmu podniků), Oceňování nepeněţitých vkladů dle obchodního zákoníku, Přezkoumávání a posuzování přeměn obchodních společností (fúze, převod jmění na společníka, rozdělení, změna právní formy), Posuzování a přezkoumávání vztahů, smluv, cen a dalších skutečností podle obchodního zákoníku. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 451-135/2011 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Jiří Hrabec

Podpis za znalecký ústav:

………………………………………… Ing. Andrea Paslerová

V Praze dne 25. 8. 2011 25

10 Přílohy Příloha č. 1: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2 111, k. ú. Blučina Příloha č. 2: Výpočet trţní hodnoty Nemovitosti porovnávací metodou Příloha č. 3: Fotopříloha

26

Příloha č. 1: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2 111, k. ú. Blučina

Příloha č. 2: Výpočet trţní hodnoty Nemovitosti porovnávací metodou

P. č. 1 2 3 4 5

Lokalita Hrušovany u Brna Břeclav Starovičky Šlapanice Brno - Maloměřice

Celk. nabídková cena (Kč) 12 000 000 18 785 000 1 170 000 4 500 000 16 500 000

počet m2 1 415 1 260 323 1 413 3 914

Váţený průměr z nabídek

Nabídková Koef. Nab. cena Ceny (Kč/m2) 8 481 Kč 0,70 14 909 Kč 0,70 3 622 Kč 0,70 3 185 Kč 0,70 4 216 Kč 0,70

Koef. Polohy

Koef. Tech. Stavu

Koef. právní vztahy

-

-

1,00

1,00

0,95

0,90

0,90

0,90

1,10

1,20

0,90

0,90 0,90

1,20 1,00

0,90 0,90

Koef. Celkem 0,65 0,40 0,90 0,70 0,50

Upravená cena/m2 (Kč/m2) 5 512 Kč/m2 5 963 Kč/m2 3 260 Kč/m2 2 229 Kč/m2 2 108 Kč/m2

3 815 Kč/m2

Oceňovaná nemovitost Lokalita

Blučina

Celková hodnota (Kč)

8 740 000 Kč

Počet m2

2 300

Hodnota/m2 (Kč/m2)

3 800 Kč/m2

Příloha č. 3: Fotopříloha

Pohled na Nemovitost z příjezdové komunikace, pozemek parc.č. 2762/20příímo před Nemovitostí

Parkoviště za Nemovitostí

Temperovaný sklad v Nemovitosti

Hlavní skladová část Nemovitosti

Kancelářská vestavba

Severní strana Nemovitosti, pohled od hlavní komunikace