Znalecký posudek . 2790/2011 o cen obvyklé - garáže bez .p./ .e. umíst né na pozemku . parc. St. 348/7 (pozemek jiného vlastníka) v kat. úz. Horní Brusnice, obec Horní Brusnice, okres Trutnov, jež je ve vlastnictví povinného Klejšmída Svatoslava.
Objednatel posudku:
JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice
Ú el posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce .j. 124 Ex 4893/10-15 prodejem nemovitosti.
Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb. a . 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky . 364/2010 podle stavu ke dni 15.9.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Hole kova 657 150 00 Praha 5 – Koší e
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 8 stran textu v etn titulního listu a 6 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 10.10.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV . 426, vedené Katastrálním ú adem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracovišt Trutnov, kat. úz. Horní Brusnice, obec Horní Brusnice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: garáž 544 74 Horní Brusnice Region: Královéhradecký Okres: Trutnov Katastrální území: Horní Brusnice 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 15.9.2011 bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.7.2011, LV 426, kat. úz. Horní Brusnice, Katastrální ú ad pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne 2.8.2011, mapový list . VS XV-10-2, m ítko 1:2880, kat. úz. Horní Brusnice - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4893/10-15 ze dne 6.10.2010 - usnesení o ustanovení znalce .j. 124 EX 4893/10-52 ze dne 27.7.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví . 426, kat. úz. Horní Brusnice, obec Horní Brusnice, okres Trutnov, ze dne 27.7.2011 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Klejšmíd Svatoslav, Horní Brusnice 253, 544 74 Horní Brusnice oddíl B - nemovitosti: garáž bez .p./ .e. umíst ná na pozemku parc. . St. 348/7 (LV 10002) 2
oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Na ízení exekuce - P vodní JPV vytvo en na prac.: KÚ pro Královéhradecký kraj, KP Náchod na základ listin: OS v Náchod Nc-4162/2004 - Rozhodnutí správce dan o z ízení zástavního práva (§ 72 zák. .337/1992 Sb.) Finan ní ú ad v Jarom i .j.: -20788/2005 /245970/7743 ze dne 02.06.2005. Právní moc ke dni 19.07.2005. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Trutnov .j. 21EXE-672/2010-8 ze dne 02.07.2010. - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorský ú ad Litom ice .j.: 124EX-4893/201015 ze dne 06.10.2010. Právní moc ke dni 13.10.2010. - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorský ú ad Litom ice .j.: 124 EX-4893/201040 ze dne 09.12.2010. - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský ú ad Litom ice .j.: 124 EX-4893/2010-13 ze dne 06.10.2010. Právní moc ke dni 13.10.2010. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Trutnov .j.: 26EXE-80/2011-13 ze dne 17.01.2011. Právní moc ke dni 19.03.2011. - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorský ú ad Pardubice .j.: 029 Ex-2204/2010-32 ze dne 21.04.2011. - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorský ú ad Pardubice .j.: 029 EX-2204/201016 ze dne 23.02.2011. - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský ú ad Pardubice .j. 029 EX-2204/2010-17 ze dne 23.02.2011. Právní moc ke dni 19.03.2011. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Trutnov .j.: 26EXE-1444/2011-10 ze dne 09.05.2011. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Trutnov .j.: 20EXE-426/2011-9 ze dne 30.05.2011. - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorský ú ad P erov .j.: 103 Ex-22555/2011-12 ze dne 11.07.2011. oddíl D - jiné zápisy: - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský ú ad P erov .j.: 103 Ex-22555/2011-14 ze dne 11.07.2011. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne 11.03.2002. Právní ú inky vkladu práva ke dni 13.03.2002. 6. Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n , proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk , charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení.
3
7. Celkový popis nemovitosti: Obec Horní Brusnice leží v Královéhradeckém kraji, jihozápadn od okresního m sta Trutnov. V obci se základní ob anskou vybaveností je doprava zajiš ována autobusy. Oce ovaná nemovitost se nachází v severní okrajové ásti obce. Zd ná garáž je adová vnit ní, krytá vlnitým eternitem. Vrata garáže jsou kovová. Garáž je možno napojit na elektrorozvod. 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Garáž 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Garáž Oce ovaná garáž bez .p./ .e. se nachází v katastrálním území Horní Brusnice, okres Trutnov. Vnit ní adová garáž stojí na pozemku jiného vlastníka, je zd ná, s betonovými základy, d ev ným stropem, d ev nými krovy, pultovou st echou krytou vlnitým eternitem. Úprava svislých venkovních povrch vápeno-cementovou omítkou, vrata jsou dvouk ídlá kovová, v p ední ásti garáže jsou luxfery, v zadní ásti sklen né tabulky v kovovém rámu. Garáž je možno napojit na elektrorozvod, v sou asné dob pravd podobn odpojen. P ístup k oce ované nemovitosti je z jihu po nezpevn ném povrchu. Zastav ná plocha a stá í stanoveno odhadem.
B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt :
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby b) Porovnávací hodnota b1) Garáž - § 24 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Královéhradecký kraj - do 2 000 obyvatel Stá í stavby: 30 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha . 18): 1 965,- K /m3
4
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP:
6*3
Název podlaží 1.NP:
18,00 m2
= Zastav ná plocha 18,00 m2
Konstruk ní výška 3,00 m
Obestav ný prostor: 1.NP: (6*3)*(3,00) zast ešení:
= =
54,00 m3 4,50 m3
Obestav ný prostor – celkem:
=
58,50 m3
Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 18,00 m2 ZP = 18,00 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zd né nebo železobetonové s plochou st echou nebo krovem neumož ující z ízení podkroví 1. Druh stavby - adová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen p ívod el. nap tí 230 V - v sou asné dob elekt ina pravd podobn odpojena 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez p íslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - mírn snižující cenu 6. Stavebn - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (p edpoklad provedení menších stavebních úprav)
.
Vi
II
typ B
I II II
-0,01 0,00 -0,02
II II III
-0,01 -0,05 0,85
Koeficient pro stá í 30 let: 0,90 5
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V6 * 0,90 = 0,696 i=1
Index polohy: Název znaku
.
1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastav ného území obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv 5
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,920 i=1
5
Pi
II I
-0,05 -0,03
II III II
0,00 0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní
Ti
III
0,00
I I
-0,05 -0,03
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,920 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,696 * 0,920 * 0,920 = 0,589 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 1 965,- K /m3 * 0,589 = 1 157,39 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 1 157,39 K /m3 * 58,50 m3 = 67 707,32 K Garáž - zjišt ná cena =
67 707,32 K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Garáž Cena objekt
= iní celkem
67 710,- K 67 710,- K
Porovnávací metoda a) Garáž a1) garáž Popis porovnávaných objekt : Jednotka: zastav ná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 18,00 První srovnávaná nemovitost - garáž v okrajové ásti Dvora Králového nad Labem, okres Trutnov. Zd ná adová garáž, na vlastním pozemku, s kovovými výklopnými vraty, betonová podlaha, napojena na elektro rozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji od kv tna 2011 prost ednictvím realitní kancelá e za 95.000 K . Druhá srovnávaná nemovitost - garáž ve Dvo e Králové nad Labem, okres Trutnov. adová zd ná garáž je napojena na elektrorozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji od ledna 2011 prost ednictvím realitní kancelá e za 99.000 K . T etí srovnávaná nemovitost - garáž v Semilech, okres Semily. adová zd ná garáž na vlastním pozemku, napojena na elektro rozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 95.000 K . tvrtá srovnávaná nemovitost - garáž v Rtyni v Podkrkonoší, okres Trutnov. Zd ná adová garáž bez napojení na elektro rozvod, p íjezd po obecní komunikaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 85.000 K . 6
Seznam porovnávaných objekt : Název
Realizovaná cena
garáž Dv r Králové n.L. garáž Dv r Králové n.L. garáž Semily garáž Rtyn v Podkrkonoší Sou et:
Km Kc
Kv K1 K2 K3
Množství [jedn]
Jedn. cena [K /jedn.]
95 000,- K
0,65 0,95 0,90 0,97 1,00 1,00
20,00
2 560,62
99 000,- K
0,65 0,90 0,90 0,97 1,00 1,00
23,00
2 198,25
95 000,- K 85 000,- K
0,65 1,00 0,90 0,97 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00
23,00 23,00
2 343,82 2 867,83
9 970,51 K /4 2 492,63 K 2 198,25 K 2 867,83 K
/jedn.
Pr m rná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 2 492,63 K 18,00 á 2 492,63 K /
/jedn. /jedn. /jedn.
=
44 867,34 K
- výsledná cena
=
44 867,34 K
=
44 870,- K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) garáž Cena objekt
iní celkem
44 870,- K
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena celkem:
67 710,- K 67 710,- K
Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem:
44 870,- K 44 870,- K
Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap . lokalita, pozice majetku v zón , infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je velmi nízká
7
b) parametry povyšující cenu: možnost p ipojení na elektrorozvod c) parametry ponižující cenu: na pozemku jiného vlastníka, p edpoklad vložení investic na drobné úpravy Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 45.000 K .
Obvyklá cena: 45 000,- K slovy: ty icet p t tisíc K V Praze dne 10.10.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír , podnik , ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2790/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod .j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po . . 340/2011.
E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
8
