2011

ZNALECKÝ POSUDEK 2982-62/2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2982-62/2011 o ceně majetku v místě a čase obvyklé - bývalé čerpací stanice PHM společnosti KARIMPEX, a.s. objektu výroby č.p. 1304 na pozemku parc. č. 116/6, včetně pozemků parc. č. 116/2, 116/3, 116/5 a 116/6, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Poruba u Orlové, obci Orlová, okres Karviná, dle LV 1879 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty.

Objednatel : Mgr. Lukáš Stoček, insolvenční správce dlužníka KARIMPEX, a.s. Účel ocenění : Návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) pro účely prodeje majetku, včetně prodeje v dobrovolné veřejné dražbě dle § 13 odst. 1 zák. č. 26/2000 Sb. Zhotovitel : Ing. Miroslav Bešík, znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a podniků, certifikovaný odhadce majetku dle ČSN EN ISO/IEC 17024 oceňování nemovitostí, oceňování podniků, odhadce s ohlašovací vázanou živností pro oceňování věcí nemovitých a movitých. práce: IDEAPROJEKT spol. s r.o., nám. Míru 13, 792 01 Bruntál tel. 554 715035, 715036, fax. 554 717853, e-mail: [email protected], www.ideaprojekt.cz domů: Dělnická 8, 792 01 Bruntál, tel. 554 715843, mobil +420 603 237049, e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 14 stran příloh, předává se ve 2 vyhotoveních. V Bruntále, dne : 31.10.2011

1


A. NÁLEZ Znalecký úkol Na základě požadavku Mgr. Lukáše Stočka, insolvenčního správce dlužníka KARIMPEX, a.s., je znaleckým posudkem stanovena cena předmětného majetku v místě a čase obvyklá, včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, s použitím pro účely přímého prodeje, včetně prodeje v dobrovolné veřejné dražbě dle zák. č. 26/2000 Sb. Obvyklá cena i tržní hodnota mají v daném konkrétním případě stejný význam a představují shodnou konstrukci stejné veličiny, jejich definice jsou uvedeny v závěru ocenění. Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí" České komory odhadců majetku, zejména pro potřeby poskytování úvěrových obchodů. Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) - bývalé čerpací stanice PHM společnosti KARIMPEX, a.s. - objektu výroby č.p. 1304 na pozemku parc. č. 116/6, včetně pozemků parc. č. 116/2, 116/3, 116/5 a 116/6, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Poruba u Orlové, obci Orlová, okres Karviná, dle LV 1879 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty.

M.1.

ČERPACÍ STANICE PHM KARIMPEX ORLOVÁ

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku : Dle výpisu z katastru nemovitosti č. LV 1879 a dalších podkladů je k datu ocenění vlastníkem oceňovaných staveb a hlavní technologie, tedy oceňovaného dlouhodobého hmotného majetku nemovitého a movitého: KARIMPEX, a.s., Slezská 320, Poruba, 735 14 Orlová 4 IČ 25361082 (společnost v konkursu dle usnesení soudu) Adresa majetku : Čerpací stanice PHM ulice Slezská 735 11 Orlová Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Název státu : Poloha v obci : Časové koeficienty :

712493 Poruba u Orlové 599069 Orlová 32 430 01.01.2010 CZ0803 Karviná Moravskoslezský Česká republika Ostatní ČSÚ

2

ZNALECKÝ POSUDEK 2982-62/2011 Podklady : - Soupis majetkové podstaty pro Krajský soud v Ostravě, zpracovala advokátní kancelář JUDr. Z. Bětáková, Mgr. L Stoček, 741 01 Nový Jičín, K Nemocnici 18, dne 3.8.2009 a doplnění č. 1 soupisu majetkové podstaty ze dne 17.11.2009 - Znalecký posudek č. 2777-12/2011 o ceně technologie a doprovodného movitého majetku čerpací stanice PHM v Orlové, zpracoval znalec Ing. Jan Bartušek, Olomouc, dne 6.9.2011 (tento posudek tvoří nedílnou součást tohoto ocenění v příloze). - Výpis z katastru nemovitostí č. LV 1879, na objekt výroby č.p. 1304 na pozemku parc. č. 116/6, včetně na pozemků parc. č. 116/2, 116/3, 116/5 a 116/69, v k.ú. Poruba u Orlové, vydal Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj dne 5.10.2011 pod č. 2045/2011-7 - Kopie katastrální mapy pro k.ú. Poruba u Orlové - Nájemní smlouva o nájmu čerpací stanice, uzavřená mezi Mgr. Lukášem Stočkem jako pronajímatelem a Mgr. Helenou Šimurdovou jako nájemcem, ze dne 23.3.2010 - Vlastní databáze obvyklých cen a nájmů, databáze spolupracujících znalců, informace realitních kanceláří a realitní inzerce· - Fotodokumentace 09/2011 - Informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Místní šetření : Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.9.2011 za účasti znalce na technologii a movitý majetek Ing. Jana Bartuška, jehož ocenění je součástí tohoto znaleckého posudku. Infrastruktura : Počet obyvatel v obci k 1.1.2010 : 32430 V obci je pošta V obci je základní škola 1. - 9. ročník V obci je zdravotnické zařízení V obci je zařízení Policie ČR V obci je kanalizace s připojením na čističku odpadních vod V obci je vodovod V obci je plynofikace Popis a účel : Jedná se o bývalou, dlouhodobě neprovozovanou čerpací stanici pohonných hmot Karimpex, a.s. v obci Orlová. Čerpací stanice je dle smlouvy pronajímána, nájemce však nehradí nájemné a zařízení neužívá. Předmět ocenění se nachází v západní části města ve směru k Petřvaldu, v části a katastrálním území Poruba u Orlové, při ulici Slezská, po pravé straně ve směru na Dětmarovice, v průmyslové zástavbě. Přímé okolí tvoří prodejna autobazaru s bufetem a čerpací stanice LPG společnosti TOMEGAS. Zařízení čerpací stanice je umístěno na vlastních pozemcích zájmového území čerpací stanice parc. č. 116/2, 116/3, 116/5 a 116/6. Na listu vlastnictví je zapsán objekt výroby č.p. 1304 na pozemku parc. č. 116/6. Jedná se o původní objekt, který byl demolován a z jeho části, resp. na jeho místě byla zřízena čerpací stanice, bez dalšího geometrického zaměření. Na pozemku parc. č. 116/6 je umístěn nezaměřený otevřený přístřešek zastřešení výdejních stojanů s nadzemními nádržemi PHM, dále v severním rohu pozemku parc. č. 116/2 je umístěn objekt kiosku, na pozemku parc. č. 116/6 je instalovaná maringotka, která sloužila jako prodejna olejů a maziv. Zbývající plocha zájmového území je převážně zpevněná živičnou vozovkou. Technologie bývalé čerpací stanice je její součástí i k datu ocenění. Bývalá čerpací stanice byla napojena přípojkou NN na veřejné venkovní rozvody. K datu ocenění není zřízení nijak užíváno, nemovitost a movitým majetkem postupně chátrá bez provozu. Příjezd a přístup k bývalé čerpací stanici v oploceném areálu byl technicky zajištěn jak z ulice V Poli, tak z ulice Březová, přes jediný přístupový pozemek parc. č. 20/1 - ostatní plocha, zeleň, ve vlastnictví podnikatele Ochvat Pavel dle LV č. 1705. Obě ulice jsou napojeny na hlavní silnici Slezská. Užívání bylo v souladu s územním plánem, v lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, se nepřipravuje žádná rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Příslušenství : 3

ZNALECKÝ POSUDEK 2982-62/2011 Příslušenství hlavních staveb tvoří doplňkové objekty charakteru inženýrských sítí , doplňkových staveb a venkovních úprav, součástí je i hlavní technologie bývalé ČS PHM. Stavební úpravy : Historie, stavební úpravy, vhodnost využití Čerpací stanice PHM vznikla na půdorysu původního průmyslového objektu karosárny, zachovalá část haly po požáru v roce 1997 a demolici zbývajících částí byla využita pro zastřešení výdejních stojanů s nadzemními nádržemi nově budované čerpací stanice, byly doplněny zpevněné plochy nájezdů a instalována budova kiosku jako mobilní stavba bez základů. Provoz zařízení byl zahájen v roce 1998. Od roku 2004 zařízení provozoval nový vlastník KARIMPEX. Před konkursem společnosti byl v roce 2008 ukončen provoz, následně bylo zařízení pronajato soukromé osobě, tato však zařízení neprovozuje a neplatí nájem. K datu ocenění zařízení neslouží svému účelu a je opuštěno. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti : Věcná břemena Na listu vlastnictví č. LV 1879 nejsou k oceňovaným vlastním nemovitostem zapsaná žádná věcná břemena, týkající se omezení vlastnického práva dle části "C" výpisu. Na listu vlastnictví nejsou v části B jiná práva žádné zápisy ve prospěch oceňované nemovitosti, přístup z veřejných komunikací přes vlastní pozemky není právně zajištěn. Aktuální LV 1879 tvoří nedílnou přílohu tohoto ocenění. Zástavní a předkupní práva k majetku a omezení K datu ocenění je na aktuálním výpisu z LV č. 4639 vedeno na všechen nemovitý majetek: - Zástavní právo smluvní pro Komerční banku, a.s. dle smlouvy ze dne 12.1.2005 - Zástavní právo smluvní pro Komerční banku, a.s. dle smlouvy ze dne 23.3.2005 - Zástavní právo smluvní pro Komerční banku, a.s. dle smlouvy ze dne 23.8.2006 - Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) pro KARIMPEX, a.s., IČ 25361082, dle Usnesení insolvenčního soudu , Krajský soud v Ostravě, ze dne 2.7.2009 - Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona pro KARIMPEX, a.s., IČ 25361082, dle Usnesení insolvenčního soudu ze dne 31.8.2009 - Zapsáno do soupisu majetkové podstaty (zák. č. 182/2006 Sb.) dle Ohlášení insolvenčního správce ze dne 24.8.2009 - Zástavní právo smluvní z rozhodnutí správního orgánu pro Finanční úřad v Orlové, ze dne 16.9.5008 (Aktuální výpis viz. příloha ocenění). Ekologické zatížení Každý provozní areál ČS PHM je potencionálním zdrojem ekologického zatížení v případě nekontrolovaného úniku ropných látek. Na ochranu před těmito vlivy bylo celé zařízení projektováno i povoleno a takto provozováno. Zařízení je cca 3 roky mimo provoz., o nových ekologických zátěžích odstaveného zařízení nejsou informace. Restituční nároky Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích k pozemkům. Pojištění majetku Je obvyklé, že majetek je pojištěn u nájemce, v daném případě neplnění povinností nájemce není pojistné sjednáno žádné. Další závazky, omezení, problémy a specifika majetku Zařízení ČS PHM je od 03/2010 pronajímáno insolvenčním správcem nájemci Mgr. Heleně Šimurdové na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou, zařízení však není provozováno a dle sdělení není placeno ani nájemné a nájemce není k dostižení. Jako závada se jeví nezajištěný přístup z veřejných komunikací přes 4

ZNALECKÝ POSUDEK 2982-62/2011 jediný přístupový pozemek parc. č. 20/1 ve vlastnictví podnikatele Ochvat Pavel dle LV č. 1705, tento je vlastníkem a provozovatelem okolních nemovitostí autoservisu. Případně zprovoznění čerpací stanice by vyžádalo značné náklady s dalším právním zajištěním. Nejsou známa žádná další omezení a rizika, vyplývající z uzavřených smluv nebo okolností provozování majetku. Předmět podnikatelské činnosti : Celou podnikatelskou činnost dříve u ČS PHM představoval prodej motorové nafty a benzínu běžným klientům a smluvním zákazníkům. Také fungoval provizorní prodej maziv a olejů v přistavené maringotce. Nyní provoz již přes 2 roky zastavěn a nemovitosti s movitým majetkem jsou opuštěny, dochází ke škodám na movitém majetku a amortizaci. Postup při ocenění : Pro další postup ocenění je provedena aplikace jednotlivých metod se závěrečnou analýzou, jak je uvedeno v podmínkách v závěru tohoto ocenění. Pro stanovení hodnoty technologie, hlavních movitých věcí a ostatního movitého majetku dle zjištění při prohlídkách a dle soupisu majetkové podstaty insolvenčního správce k 08/2009 s doplněním k 11/2009 byl využit znalecký posudek č. 2777-12/2011 znalce pro obor strojírenství všeobecné a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí Ing. Jana Bartuška, který je v příloze ocenění jeho nedílnou součástí.

5


B. POSUDEK Věcná hodnota majetku ¨ V následujícím oddíle je provedeno ocenění nemovitého majetku, ocenění movitého majetku hlavní zabudované technologie je provedeno samostatným znaleckým posudkem v příloze této zprávy, následuje souhrn věcné hodnoty.

Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Kiosek na parc. č. 116/2 M.1.2. Ocelový přístřešek stojanů a nádrží na parc. č. 116/6 M.1.3. Zpevněné plochy na parc. č. 116/2, 116/3,116/5, 116/6 M.1.4. Pozemky zájmového území

M.1.1. Kiosek na parc. č. 116/2 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o dočasný objekt bez základů, který není geometricky zaměřen a není zapsán v katastru nemovitostí. Objekt je nepravidelného půdorysu, konstrukce převážně dřevěná, oboustranně obíjená s vnitřní izolací, celkem tloušťky stěn do 150 mm. Střecha plochá s obvodovou atikou, spádována k zadnímu střešnímu žlabu, krytina z pískované lepenky, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Atika obložena asfaltovým šindelem. Venkovní plášť je omítnutý s nízkým kabřincovým obkladem soklu. Okna dřevěná dvojitá se žaluziemi, vstupní dveře dřevěné prkénkové, podlaha PVC. Objekt obsahuje vnitřní elektroinstalaci. Provoz od roku 1998, stáří 13 roků.

ANALÝZA OCENĚNÍ

Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : SKP : Materiálová charakteristika :

812 59 Budovy pro dopravu a spoje ostatní 46.21.14.00 Budovy pro obchod a služby zděná z cihel,tvárnic,bloků

Zastavěná plocha (m2) Popis Zastavěná plocha

Zastavěná plocha celkem :

Výpočet / komentář 6.52*6.30+1.30*3.20-3.15*2.00*0.65

41 m2

Podlahová plocha (m2) Popis

Výpočet / komentář

6

Počet m2

Počet m2 41,14

ZNALECKÝ POSUDEK 2982-62/2011 Podlahová plocha

41.14*0.88

36,20

36 m2

Podlahová plocha celkem :

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis

Výpočet / komentář (6.52*6.30+1.30*3.20-3.15*2.00*0.65)*3.00

Vrchní stavba

123,42 m3 obestavěného prostoru

Celkem : Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice:

5 294 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 349 Kč/m3 obestavěného prostoru

Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Územní vlivy Mezisoučet - A Časový koeficient Konstrukce dočasné dřevostavby Celkem

1,0420 1,0370 1,0790 1,1205 0,7000 1,0790 * 1,1205 * 0,7000 = 0,8463

Výpočet : Výchozí hodnota jednotková : Výpočet : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty :

4 349 * 0,8463 = 3 681 3 681 Kč/m3 obestavěného prostoru 3 681 * 123,42 = 454 309 454 309 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Schodiště Dveře Vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Zdroj teplé vody Hygienická vybavení Výtahy Ostatní Celkem

Podíl 1 Hodnota (Kč) 12,873 58 483 18,317 83 216 9,433 42 855 8,675 39 411 3,902 17 727 1,993 9 054 7,103 32 270 4,295 19 513 1,993 9 054 1,741 7 910 1,151 5 229 4,801 21 811 4,099 18 622 3,032 13 775 5,783 26 273 1,011 4 593 0,505 2 294 1,291 5 865 0,758 3 444 0,590 2 680 0,309 1 404 6,345 28 826 100,000 454 309

Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpočet : Reprodukční cena celková :

Koef 0,1000 0,7500 0,7500 0,7500 0,8000 0,9000 0,8000 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 0,8000 1,0000 0,5000 1,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,6048

Podíl 2 RC (Kč) 2,128 5 848 22,715 62 412 11,698 32 141 10,758 29 558 5,162 14 182 2,966 8 149 9,396 25 816 7,102 19 513 0,000 0 2,879 7 910 0,000 0 6,351 17 449 6,778 18 622 2,507 6 888 9,562 26 273 0,000 0 0,000 0 0,000 0 0,000 0 0,000 0 0,000 0 0,000 0 100,000 274 761

0,6048 454 309 * 0,6048 = 274 761 274 761 Kč 7

Výsledek 123,42

ZNALECKÝ POSUDEK 2982-62/2011 Výpočet : Reprodukční cena jednotková nezaokr. : Reprodukční cena jednotková :

274 761 / 123,42 = 2 226,2275 2 226,2275 Kč/m3 obestavěného prostoru 2 226 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost :

lineární 13 roků 30 roků

Výpočet : Míra opotřebení : Výpočet : Věcná hodnota :

100 * 13 / 30 = 43,333 43,333 % 274 761 * (1 - 0,43333) = 155 699 155 699 Kč

Kiosek na parc. č. 116/2 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

274 761 Kč 155 699 Kč

M.1.2. Ocelový přístřešek stojanů a nádrží na parc. č. 116/6 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o samostatně stojící objekt ocelového přístřešku, sloužící pro zastřešení výdejních stojanů a stáčecí plochy s nadzemními nádržemi. Tento přístřešek je zachovalým torzem původní haly karosárny, která vyhořela v roce 1997. Zachovány a vyspraveny byly pouze 2 moduly , zbývající části byly demolována. Typová hala HP 12 je s uzavřenými kónusovými nosnými sloupy do železobetonových patek, sloupy nesou sedlové ocelové vazníky s vodorovným táhlem, příčné ocelové vazničky podporují střešní krytinu z tvarovaného hliníkového plechu KOB 1004. Tři stěny haly jsou otevřené, oplechováno je pouze zadní severní průčelí. U podélných stěn haly jsou zděné omítnuté soklové zídky haly. Hala je průjezdná po střední živičné komunikaci, na obou stranách jsou na betonových izolovaných podlahách umístěny nadzemní nádrže PHM s výdejními stojany. Zařízení jsou bez funkce, stojany zcela devastovány. Hala obsahuje světelnou elektroinstalaci. Stáří původní haly je min. 35 roků, hliníková krytina s opláštěním stěny a vyspravení podlah s elektroinstalací dodatečně v roce 1997.

ANALÝZA OCENĚNÍ

Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : SKP :

811 68 Haly pro skladování hořlavin, výbušnin 46.21.13.20 8

ZNALECKÝ POSUDEK 2982-62/2011 Budovy pro skladování a manipulaci kovová

Materiálová charakteristika :

Zastavěná plocha (m2) Popis

Výpočet / komentář 12.20*10.00

Zastavěná plocha

Počet m2 122,00

122 m2

Zastavěná plocha celkem :

Podlahová plocha (m2) Popis

Výpočet / komentář 115

Podlahová plocha

Počet m2 115,00

115 m2

Podlahová plocha celkem :

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis

Výpočet / komentář 12.20*10.00*(4.90+6.08)/2

Výkaz výměr

Výsledek 669,78

669,78 m3 obestavěného prostoru

Celkem : Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice:

4 368 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 082 Kč/m3 obestavěného prostoru

Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Územní vlivy Mezisoučet - A Časový koeficient Úprava za ZP a OP Celkem

1,0420 1,0370 1,0790 1,1081 0,8500 1,0790 * 1,1081 * 0,8500 = 1,0163


4 082 * 1,0163 = 4 149 4 149 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 149 * 669,78 = 2 778 917 2 778 917 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Schodiště Dveře Vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod

Podíl 1 Hodnota (Kč) 16,310 453 241 27,709 770 010 8,851 245 962 9,414 261 607 2,990 83 090 0,888 24 677 3,493 97 068 2,398 66 638 0,207 5 752 1,599 44 435 1,303 36 209 3,316 92 149 3,612 100 374 2,161 60 052 5,003 139 029 0,888 24 677

Koef 0,7000 0,4000 0,0000 0,8500 1,0000 0,8500 0,4000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 1,0000 0,0000 0,3500 0,7000

9

Podíl 2 27,426 26,625 0,000 19,222 7,183 1,813 3,356 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 8,677 0,000 4,206 1,493

RC (Kč) 317 269 308 004 0 222 366 83 090 20 975 38 827 0 0 0 0 0 100 374 0 48 660 17 274

ZNALECKÝ POSUDEK 2982-62/2011 Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Zdroj teplé vody Hygienická vybavení Ostatní Celkem

0,266 0,888 0,237 0,533 7,934 100,000

Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpočet : Reprodukční cena celková : Výpočet : Reprodukční cena jednotková nezaokr. : Reprodukční cena jednotková :

7 392 24 677 6 586 14 812 220 479 2 778 916

0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,4163

0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 100,000

0 0 0 0 0 1 156 839

0,4163 2 778 917 * 0,4163 = 1 156 839 1 156 839 Kč 1 156 839 / 669,78 = 1 727,1925 1 727,1925 Kč/m3 obestavěného prostoru 1 727 Kč/m3 obestavěného prostoru




100 * 35 / 45 = 77,778 77,778 % 1 156 839 * (1 - 0,77778) = 257 073 257 073 Kč

Ocelový přístřešek stojanů a nádrží na parc. č. 116/6 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

1 156 839 Kč 257 073 Kč

M.1.3. Zpevněné plochy na parc. č. 116/2, 116/3,116/5, 116/6 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o živičné plochy mimo přístřešek, umístěné na pozemcích nebo jejich částech parc. č. 116/2, 116/3, 116/5 a 116/6. Jde o pojízdné plochy z obalované živice, původní ve stáří až 35 let, novější doplňované plochy v roce 1997. Průměrné stáří 20 let.

ANALÝZA OCENĚNÍ

Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO :

822 20 10


Materiálová charakteristika :

Komunikace pozemní 46.23.11.00 Dálnice, ulice, silnice, stezky z kameniva obalovaného živicí

Výkaz výměr :

632,13 m2 plochy komunikace

SKP :

Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice:

1 761 Kč/m2 plochy komunikace 1 248 Kč/m2 plochy komunikace

Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Mezisoučet - A Časový koeficient Celkem

1,0325 1,0325 1,1308 1,0325 * 1,1308 = 1,1676


1 248 * 1,1676 = 1 457 1 457 Kč/m2 plochy komunikace 1 457 * 632,13 = 921 013 921 013 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Kryty a podklady Doplňkové konstrukce Ostatní Celkem

Podíl 1 Hodnota (Kč) 30,731 283 037 60,561 557 775 1,301 11 982 7,407 68 219 100,000 921 013

Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpočet : Reprodukční cena celková : Výpočet : Reprodukční cena jednotková nezaokr. : Reprodukční cena jednotková :

Koef 1,0000 1,0000 0,7000 0,6000 0,9665

Podíl 2 RC (Kč) 31,797 283 037 62,662 557 775 0,942 8 387 4,598 40 931 100,000 890 130

0,9665 921 013 * 0,9665 = 890 130 890 130 Kč 890 130 / 632,13 = 1 408,1439 1 408,1439 Kč/m2 plochy komunikace 1 408 Kč/m2 plochy komunikace




100 * 20 / 35 = 57,143 57,143 % 890 130 * (1 - 0,57143) = 381 483 381 483 Kč

Zpevněné plochy na parc. č. 116/2, 116/3,116/5, 116/6 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

890 130 Kč 381 483 Kč

11


M.1.4. Pozemky zájmového území IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jde o 2 pozemky ve funkčním celku čerpací stanice PHM, stavby a pozemky jsou ve stejném vlastnictví. Pozemek parc. č. st. 5633 je z převážné části zastavěn budovou kiosku a přístřeškem na výdejními stojany PHM, pozemek parc. č. 1268/42 je v převážné ploše zpevněn živičnou pojízdnou komunikací. Zainvestovanost pozemků je kompletní, včetně zemního plynu. Podrobný popis viz. úvod - popis a účel.

ANALÝZA OCENĚNÍ

Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo 116/2 116/3 116/5 116/6

Popis ostatní plocha, manipulační plocha ostatní plocha, jiná plocha zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

Plocha pozemku celkem :

Výpočet 732 45 16 486

Plocha (m2) 732,00 45,00 16,00 486,00

1279,00 m2

Přímá metoda Cena stavebních pozemků v Orlové se realizuje a nabízí v rozmezí 320 až 900 Kč/m2, nejčetněji kolem 600 Kč/m2. V zásadě nejsou rozdíly mezi pozemky pro bydlení a komerční výstavbu. Ve městě není platná cenová mapa stavebních pozemků. Uvedené zájmové území s pozemky komerční zástavby jsou dobře zainvestované, s ohledem na právně nezajištěný přístup přes pozemek cizího vlastníka je cena upravena na úroveň 350 Kč/m2. Číslo 116/2 116/3 116/5 116/6

Popis ostatní plocha, manipulační plocha ostatní plocha, jiná plocha zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

Plocha (m2): Celková hodnota :

Plocha (m2) Jednot. cena 732,00 350,00 45,00 350,00 16,00 350,00 486,00 350,00

1 279,00 447 650 Kč

Pozemky zájmového území - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota

350 Kč/m2 447 650 Kč

12

Hodnota 256 200,00 15 750,00 5 600,00 170 100,00


Rekapitulace nemovitého majetku – věcná hodnota Název Kiosek na parc. č. 116/2 Ocelový přístřešek stojanů a nádrží na parc. č. 116/6 Zpevněné plochy na parc. č. 116/2, 116/3,116/5, 116/6 Pozemky zájmového území Bývalá čerpací stanice PHM KARIMPEX Orlová Bývalá čerpací stanice PHM KARIMPEX Orlová

Reprodukční cena [Kč] 274 761 1 156 839 890 130 447 650 2 769 380 2 769 000

Věcná hodnota [Kč] 155 699 257 073 381 483 447 650 1 241 905

1 242 000

Hlavní technologie a movitý majetek Provozní soubor hlavní technologie čerpací stanice a doprovodného movitého majetku oceněn samostatně znalecký posudek č. 2777-12/2011 znalce pro obor strojírenství všeobecné a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí Ing. Jana Bartuška, který je v příloze ocenění jeho nedílnou součástí.

Rekapitulace technologie Název

Časová (obvyklá) cena [Kč]

Výchozí cena [Kč]

Bývalá ČS PHM KARIMPEX Orlová technologie upraveno

837 000

164 000

Nemovitosti s hlavní zabudovanou technologií a movitým majetkem celkem zaokrouhleno: Bývalá čerpací stanice KARIMPEX Orlová celkem :

Reprodukční (výchozí) cena Věcná hodnota(časová) cena

13

3 606 000 Kč 1 406 000 Kč


Výnosová hodnota majetku Do výnosové hodnoty se obecně promítá hodnota jak nemovitého, tak movitého dlouhodobého majetku, tj. zabudované technologie čerpací stanice s doprovodným movitým majetkem. V daném případě je sice zařízení ČS PHM vlastníka společnosti KARIMPEX, a.s. dle předložené nájemní smlouvy (viz. podklady) pronajímáno podnikateli v dohodnuté částce 15.000 Kč měsíčně a DPH., nájemce však majetek neprovozuje, neplatí nájem a není k zastižení. Čerpací stanice je více než 2 roky uzavřená, je opuštěna a zejména movitý majetek byl ničen vandaly a krádežemi, v současném stavu není možno zařízení užívat k původním účelům. Protože nejsou známy žádné výsledky hospodaření v předchozím období a případné zprovoznění by vyžadovalo bez podrobné analýzy obtížně specifikované finanční náklady a správní řízení, není vhodné provádět ocenění přes výnosy z provozu. Konstrukce těchto výnosů by byla zavádějící. Nelze také stanovit výnosovou hodnotu na základě smluvního nájemného, protože toto není placeno a zařízení není provozováno, smluvní nájemné není trhem přijímáno. Proto je stanoveno nájemné z příjmů za obvyklé nájmy v lokalitě Výnosy z obvyklého nájemného Ze srovnání realizací nájemného a nabídek v lokalitě: Skladovací prostory 350 až 650 Kč/m2 Kancelářské prostory a prodejny mimo centra: 550 až 1200 Kč/m2 Venkovní skládky zpevněných ploch s vjezdem: 75 až 150 Kč/m2 Navržené jednotkové nájmy níže respektují danou konkrétní situaci a stav majetku. Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného S K S

Název Plocha venkovní skládky Podlahová plocha kiosek Podlahová plocha přístřešek Celkem

Plocha (m2) 320,00 36,20 115,00 471,20

Kč/m2/měsíc 8,33 66,67 29,17

Kč/m2/rok 100,00 800,00 350,00

Koef. 0,950 0,950 0,950

Kč/měsíc 2 533,00 2 293,00 3 187,00 -

Vysvětlivky : B - byty, K - kanceláře, S - sklady, O - ostatní Výpočet výnosové hodnoty : Nájemné Daň z nemovitosti Pojistné budov Odpisy střádací - amortizace Náklady na údržbu Náklady provozní Pronájem pozemku

Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] 96 150 697 1 625 0 23 217 2 322 0

Míra ekonomické výnosnosti : Míra rizika : Míra kapitalizace : Stabilizovaný roční výnos Výpočet : Výnosová hodnota :

4,50 % 6,00 % 10,50 % 68 289 100 * 68 289 / 10,50 = 650 371 650 371 Kč

Bývalá čerpací stanice PHM KARIMPEX Orlová - celkem :

Výnosová hodnota

650 000 Kč 14

Nájemné 30 400 27 512 38 238 96 150


Porovnávací hodnota majetku Přímá metoda U daného typu majetku je velmi problematické přímé srovnání neprovozovaného majetku s dlouhodobě ukončeným provozem původní čerpací stanice. Bývalá čerpací stanice PHM KARIMPEX Orlová - celkem :

Porovnávací hodnota :

Nestanovuje se

15


C. ZÁVĚR Závěrečná analýza Reprodukční cena [Kč] 3 606 000

Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] 1 406 000 650 000 Nestanovuje se

Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj.metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: SWOT Silné stránky majetku: - dobrá poloha majetku - dobrá zainvestovanost pozemků, dobré technické přístupy Slabé stránky majetku: - vlastník v konkursu podle insolvenčního zákona, nájemce není aktuálně motivován k provádění investic - majetek není provozován, není placen nájem, nájemce není k dostižení, zařízení značně chátrá - přístup z veřejných komunikací je možný výhradně přes pozemek jiného vlastníka – podnikatele, provozující okolní nemovitosti Trendy (příležitosti a hrozby): - předpoklad znovuzprovoznění čerpací stanice je málo reálný, toto by vyžadovalo zvýšené investice a správní řízení - dá se předpokládat alternativní využití majetku Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot. Tržně neakceptovatelná bývá zpravidla majetková hodnota znovupořízení na principu náhrady současného stavu s příslušným opotřebením, tedy Věcná hodnota ve výši 1.406 tis. Kč. Na věcné hodnotě se v dominantní míře projevuje hodnota vlastních kvalitních pozemků. Výnosová hodnota odráží aktuální podnikatelský pohled na nemovitost se zastaveným provozem a činí 650 tis. Kč. Porovnávacího hodnotu z přímého porovnání nabídek nebylo možno stanovit z důvodů výše uvedených . Výslednou tržní hodnotu zařízení je možno stanovit na úrovní výnosové po zohlednění existujících závad. Závady na uvedeném majetku v daném případě jsou představovány nezajištěným přístupem k čerpací stanici z veřejných komunikací přes pozemek cizího vlastníka parc. č. 20/1. Závada snižuje výslednou hodnotu dle rozsahu a významnosti do 5%, tedy cca ve výši případného kapitalizovaného ročního odpočtu nákladu na nájem pozemku nebo přímého nákladu na případná odkup potřebné části v tržní hodnotě. 650.000 x 0,05 = 32.500 Kč. Výsledná TH 650.000 – 32.500 Kč = 617.500 Kč Tato tržní hodnota je přibližně v relaci s uzancemi a zkušenostmi z prodejů obdobných majetků ve výši kolem 40% z věcné hodnoty, tato hodnota je nad hranicí tržní hodnoty samotného nezatíženého pozemku. Bývalá čerpací stanice PHM KARIMPEX Orlová – upraveno celkem :

Tržní hodnota (cena obvyklá):

16

620 000 Kč

ZNALECKÝ POSUDEK 2982-62/2011 Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) bývalé čerpací stanice PHM společnosti KARIMPEX, a.s. - objektu výroby č.p. 1304 na pozemku parc. č. 116/6, včetně pozemků parc. č. 116/2, 116/3, 116/5 a 116/6, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Poruba u Orlové, obci Orlová, okres Karviná, dle LV 1879 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) k uvedenému datu prohlídky, je tato stanovena ve výši

620 000,-- Kč Slovy: Šestsetdvacettisíc korun českých V tom upraveno: Obvyklá cena nemovitosti činí celkem

455 700 Kč

Obvyklá cena technologie a hlavního zařízení činí celkem

164 300 Kč

(Viz samostatný posudek znalce, s možností rozprodeje) Obvyklá cena vybavení ostatním hmotným majetkem celkem

0 Kč

Poznámka : V případě prodeje majetku v dobrovolné dražbě se předpokládá, že zaniknou všechna omezení vlastnického práva, zapsaná v oddíle C na listu vlastnictví č. 1879 pro k.ú. Poruba u Orlové. Jako závada je zde specifikován nezajištěný přístup přes pozemky cizího vlastníka, tato závada je již zohledněna ve výsledné tržní hodnotě.

17


PODMÍNKY A APLIKACE METOD 1.

PŘEDPOKLADY A OMEZ. PODMÍNKY PRO URČENÍ TRŽNÍ HODNOTY

Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za účelem návrhu tržní hodnoty pro prodej konkursního majetku. 7) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě. 8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy. 9) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt může být v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. 10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě.

2.

ZÁKLADNÍ POJMY

TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.) TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi 18

ZNALECKÝ POSUDEK 2982-62/2011 ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2008). VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé.

3.

ROZSAH OCENĚNÍ

Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: · Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) · Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti · Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí · Předpokládaný objem výnosu nemovitosti · Ekologické zatížení nemovitosti · Věcná břemena · Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku Pokud informace o těchto skupinách problémů jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého nájemného, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody.

4.

ZÁKLAD HODNOTY

Podkladem pro sjednání tržní ceny (t.j. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC, jako "finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje".

5.

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY 19

ZNALECKÝ POSUDEK 2982-62/2011 Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.

6.

METODY OCEŇOVÁNÍ

METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. METODA VÝNOSOVÁ Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahů mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou. Předpokládá se, že investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí peněžní tok (cash flow). Základem pro budoucí tok příjmů při použití výnosové metody je výnos z nájemního vztahu snížený o roční náklady na provoz (u podnikatelské činnosti pak budoucí tok příjmů z této činnosti např. hotely, sanatoria a pod.). Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty majetku pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každý majetek a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat jak vývoj ekonomiky v ČR tak i možné rizikové faktory. METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. APLIKACE METOD Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Výsledná tržní hodnota je syntézou vypočtených hodnot, stanovená na základě dalších analýz při definování silných a slabých stránek, trendů, tedy příležitostí a hrozeb.

7.

INFORMACE O PROGRAMU

K sestavení elaborátu byl použit program TOMAS verze W0911. Nositelem autorských práv je firma KONCES, spol. s r. o.

20


PŘÍLOHY SEZNAM PŘÍLOH (celkem 14 stran) 1. Znalecký posudek – technologie a foto (6+1) - 7 str. 2. Barevná fotodokumentace nemovitostí - 1 str. 3. Kopie katastrální mapy – 1 str. 4. Výpis z katastru nemovitostí - 3 str. 5. Mapa lokality – 1 str. 6. Letecký snímek ortofoto – 1 str.

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.10.1987 č.j.Spr.4663/87 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2982-62/2011 znaleckého

21

Ing. Jan B a r t u š e k, Veleslavínova 6, 779 00 O l o m o u c znalec pro obor strojírenství všeobecně a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí tel: 585 227 258

mobil: 603 202 914

e-mail: [email protected]

_________________________________________________________________________________

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2777-12/2011 o ceně technologického vybavení čerpací stanice PHM

Posuzovaný předmět:

Technologické vybavení čerpací stanice PHM Orlová-Poruba

Vlastník posuzovaného předmětu:

KARIMPEX, a.s. ul. Slezská 320 735 14 Orlová - Poruba IČO: 253 61 082

Posudek vyžádám kým:

Advokátní kancelář JUDr. Z. Beťáková, Mgr. L. Stoček K Nemocnici 18 741 01 Nový Jičín

Účel vyžádání posudku:

stanovení ceny právního úkonu

Datum, ke kterému se cena stanoví:

2. 9. 2011

obvyklé

za

___________________________________________________________________

Počet stran zprávy:

6 + 1 příloha (fotodokumentace)

Počet předaných vyhotovení:

3

Vyhotovení č.:

účelem

-2-

Úvodní část 1) Podrobné zadání pro vypracování znaleckého posudku Úkolem znalce je stanovit na základě výsledku technické prohlídky a cenového šetření obvyklou cenu technologického vybavení čerpací stanice pohonných hmot v Orlové-Porubě z majetku obchodní společnosti KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba IČ: 253 61 082 ke dni prohlídky, tj. k 2. 9. 2011.

2) Obecné předpoklady a omezující podmínky pro vypracování posudku Znalecký posudek se podává v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: •

Znalec neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti předaných podkladů a informací o vlastnictví oceňovaného předmětu a neodpovídá tedy zejména za: -

pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovanému předmětu pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má nebo mohla mít vliv na podání posudku.

•

Všechny informace jsou považovány za důvěrné, ale znalec negarantuje jejich správnost, kompletnost nebo přesnost a neposkytuje žádnou právní zodpovědnost s ohledem na informace nebo data obsažená v této zprávě. Posouzení a ocenění jsou provedena v dobré víře, ale bez právní odpovědnosti a mohou být předmětem změn od data zpracování této zprávy.

•

Znalec vypracoval ocenění na základě znalosti situace na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání tohoto znaleckého posudku.

•

Znalec při oceňování movitého hmotného majetku není vázán žádným závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu ocenění. Pro ocenění strojů bylo znaleckého standardu č. VIII, vydaného jako pracovní verze Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně.

3) Podklady, které byly použity při zpracování posudku •

Výpis z obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě oddíl B., vložka 1473 – KARIMPEX, a.s.

• Doplnění č.1 soupisu majetkové podstaty vypracovaného Advokátní kanceláří JUDr.Z.Běťáková,Mgr.L.Stoček z 17 11.2009

• Cenové informace k výdejním stojanům ADAST (pan Straka tel. 737 217 740 e-mail:[email protected]) •

Cenové informace k nadzemním nádržím STS Přeštice (paní Honzíková [email protected])

•

Indexy cen pro průmysl a stavebnictví (Příloha k F-340/2011)

____________________________________________________________________________________________________ Znalecký posudek č. 2777-12/2011 o ceně technologického vybavení čerpací stanice PHM v Orlové-Porubě z majetku společnosti KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba, IČO: 253 61 082

-3-

4) Definice ceny obvyklé Definice obvyklé ceny dle §2 zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

5) Použité metody ocenění Pro ocenění movitého majetku bylo použito metodiky České komory odhadců majetku odpovídající doporučené metodické pomůcce poradního sboru znalců předsedy Krajského soudu v Praze (duben 1995). Použité názvosloví a způsob výpočtu ceny historická cena

HC

cena v době prvoprodeje

Index cen

IC

koeficient přepočtu ns cenovou hladinu 2011

výchozí cena

VC

cena, za niž je možno pořídit posuzovaný nebo technicky srovnatelný stroj při 100% technickém stavu

základní amortizace

ZA

stanovena podle amortizační křivky pro průměrný technický život oceňovaného předmětu

srážky a přirážky

SP

stanoveny procentním podílem podle zjištěného technického stavu

technická hodnota

TH

vyjádřená v % je stanovena součinem technických hodnotových ukazatelů:

TH = (100 - ZA) × (100 ± PS) / 10000

časová cena

CČ CČ =

koeficient prodejnosti

VC

KP

obvyklá cena CO = CČ

je dána součinem: ×

TH

/v Kč/

vyjadřuje současnou situaci na trhu

×

KP

/v Kč/


-4-

I. NÁLEZ 1) Identifikace oceňované technologie čerpací stanice Čerpací stanice sestává ze 4 samostatných výdejních jednotek (nadzemní nádrže a výdejního stojanu): Nádrže: 1.nádrž a.s.

Nadzemní nádrž 8 m³ - výrobce Servisní technika a služby Přeštice typ MK 8043 rok výroby 1998 vč.15 pro skladování BIO nafty

2.nádrž

Nadzemní nádrž 8 m³ - výrobce Servis. technika a služby Přeštice a.s. typ MK 8043 rok výroby 1998 vč.14 pro skladování nafty

3.nádrž

Nadzemní nádrž 6 m³ - výrobce Servis. technika a služby Přeštice a.s. typ MK 9043 rok výr.1998 vč.13 pro skladování benzinu NATURAL 95

4.nádrž

Nadzemní nádrž 6 m³ - výrobce Servisní technia a služby Přeštice a.s. typ MK 9043 rok výr. 1998 vč.16 pro skladování benzinu SPECIAL 91

Výdejní stojany: stojan č.1 Jednostranný jednoproduktový ADAST 8951.31/SOP vč. 620/83 stojan č.2 Jednostranný jednoproduktový ADAST 8951.31A/SOPA vč. 2315/90 stojan č.3 Jednostranný jednoproduktový ADAST 8951.31A/SPA vč. 682/91 stojan č.4 Jednostranný jednoproduktový ADAST 8951.31/SOP vč. 030/82 Ostatní: V areálu čerpací stanice se nachází hustič pneumatik - kompresor Orlík. Śtítkové údaje nezjištěny, stáří nelze spolehlivě zjistit

2) Zjištěný technický stav Čerpací stanice není v provozu a postupně se znehodnocuje. Nádrže vzhledem ke své konstrukci zjištěným stavem tak netrpí a jsou zpeněžitelné, výdejní stojany jsou postupně znehodnocovány a jejich obnova je problematická. Kompresor Orlík dlouhodobě mimo provoz a bez údržby hodnotí se jako zcela znehodnocený a navrhuje se k likvidaci s výnosem.


-5-

II. POSUDEK 1) Závěr k zjištěnému technickému Vzhledem k celkovému stavu čerpací stanice se nepředpokládá její znovuuvedení do provozu. Ocenění proto odpovídá návrhu na likvidaci s výnosem, přičemž výnos z likvidace stojanů se předpokládá minimální.

Rok uved. do provozu

Pořad. číslo

2) Ocenění

Historická index cena cen

HC Kč

IC

Výchozí cena

VC Kč

Zákl. Srážky Technic. amort. přiráž. hodnota

ZA %

SP %

TH %

Časová cena

Koef. prodej.

Obvyklá cena

ČC Kč

KP

OC Kč

1

Nadzemní nádrž 8 m3STS typ 1998 97 500 1,339 130 553 73% MK 8043

0%

27,0%

35 249 1,00

35 249

2

Nadzemní nádrž 8 m3STS typ 1998 97 500 1,339 130 553 73% MK 8043

0%

27,0%

35 249 1,00

35 249

1998 79 650 1,339 106 651 73% 0%

27,0%

28 796 1,00

28 796

1998 79 650 1,339 106 651 73% 0%

27,0%

28 796 1,00

28 796

1983 22 000 4,105 90 310

90% 0%

10,0%

9 031 1,00

9 031

1990 24 000 3,588 86 112

90% 0%

10,0%

8 611 1,00

8 611

1991 42 000 2,289 96 138

90% 0%

10,0%

9 614 1,00

9 614

1982 22 000 4,077 89 694

90% 0%

10,0%

8 969 1,00

8 969

2 000 1,00

2 000

Nadzemní nádrž 6 m3STS typ MK 9043 Nadzemní nádrž 6 m3STS typ 4 MK 9043 Výdej.stojan ADAST 5 8951.31/SOP vč. 620/83 Výdejní stojan ADAST 6 8951.31A/SOPA vč.2315/90 Výdejní stojan ADAST 7 8951.31A/SPA vč. 682/91 Výdejní stojan ADAST 8 8951.31/SOP vč. 030/82

3

9 Kompresor Orlík

nezj

Cel kem

návrh na likvidaci s výnosem 836 662

164 315

164 315

zaokrouhleno

164 300


-6-

Z á v ě r: Souhrnná obvyklá cena technologie oceňované čerpací stanice PHM v OrlovéPorubě z majetku společnosti KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba dosahuje k 2. září 2011 výše:

164 300,- Kč ================ (Slovy: Jednostošedesátčtyřitisícetřista korun českých)

Olomouci 6. září 2011

Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 27.6.1973 čj. 1243/73 pro základní obor strojírenství všeobecně a obor ekonomika a ceny pro odvětví odhady strojů a strojních zařízení a odvětví oceňování majetku podniků. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 2777-12/2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji FV 201114 V Olomouci 6. září 2011

Přílohy: Fotodokumentace – 1 strana


Bývalá čerpací stanice PHM KARIMPEX Orlová

Pohled V od příjezdu

Pohled J od výjezdu

Budova kiosku

Zastřešení výdejních stojanů a nádrží PHM

Podlahy haly se žlábky do záchytné nádrže

Nadzemní nádrže PHM

Nadzemní nádrže PHMojany

Pohled JV na maringotku

2011

Recommend Documents