-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 320-183/2011 o odhadu ceny obvyklé budovy bez čp/če na pozemku parc.č. 983/6, parc.č. 983/6, v k.ú. Koblov, obci Ostrava, okresu Ostrava-město (LV č. 891)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský, Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00121/11-019
Podle stavu ke dni 24.6.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 7.7.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: soubor budov a pozemků Adresa nemovitosti: při ul. Antošovická Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Koblov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.6.2011 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 891 pro k.ú. Koblov ze dne 23.6.2011. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00121/11-019 o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 891 zapsán: VILIS M.I.C. ENZYM s.r.o., Čeladná 201, 739 12 Čeladná Omezení vlastnického práva: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky, oprávnění pro FÚ Ostrava I Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro VOP GROUP, s.r.o. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro Byty Slezská, a.s. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Koblově, části města Ostrava. Nemovitosti se nachází při ul. Antošovická, v areálu bývalého dolu. Areál je v současné době otevřen, není zabezpečen proti vniknutí. Rovněž samotné oceňované objekty nejsou zabezpečeny proti vniknutí. Přístup k objektům je přes pozemky cizího vlastníka – DIAMO, státní podnik. Přístup a příjezd k nemovitosti není dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí ošetřen věcnými břemeny. Budova byla postavena v roce 1950, kdy byla využívána jako kompresorovna dolu. Budova je dvoupodlažní, v době ocenění není delší dobu využívána.
7. Obsah posudku I) Věcná hodnota II) Odhad ceny obvyklé Přílohy
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, odhad ceny obvyklé je proveden srovnávací metodou.
I)
Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb.
a) Hlavní stavby b) Vedlejší stavby
a) Hlavní stavby a1) Budova bez čp/če na parc.č. 983/6 - § 3 Objekt je dvoupodlažní hala, bývalá kompresorovna dolu. Základy objektu betonové, svislé konstrukce železobetonový skelet s vyzdívkami. Stavba pochází z roku 1950. Přízemní část je betonová s ŽB stropem s prostupy pro bývalou technologii (cca 25% plochy podlahy). Strop nad 1.NP chybí. Podlahy betonové. Vnitřní omítky vápenné, vnější spárované zdivo. Okna ocelová jednoduchá, poškozená. Dveře, vrata chybí. Krov střechy je tvořen ocelovými příhradovými vazníky s krytinou živičnou. Objekt je opuštěn, veškeré vnitřní vybavení demontováno vandaly.
Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
I. (opravy, údržba) monolitická betonová tyčová 123
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 24,00*18,00 2.NP: 24,00*18,00 Název podlaží 1.NP: 2.NP: Součet
Zastavěná plocha 432,00 m2 432,00 m2 864,00 m2
= = Konstrukční výška 8,00 m 12,00 m
Průměrná výška podlaží: PVP = 8 640,00 / 864,00 = 10,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 864,00 / 2 = 432,00 m2
432,00 m2 432,00 m2 Součin 3 456,00 m3 5 184,00 m3 8 640,00 m3
-5-
Obestavěný prostor: 1.NP: (24,00*18,00)*(8,00) 2.NP: (24,00*18,00)*(12,00)
= =
3 456,00 m3 5 184,00 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
8 640,00 m3
Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé nosné konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: C 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 10. Schody: S 11. Dveře: C 12. Vrata: C 13. Okna: P 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: C 16. Elektroinstalace: C 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: C 19. Vnitřní kanalizace: C 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienická vybavení: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 11,30 23,90 9,20 10,10 2,90 0,60 6,30 3,20 0,80 3,10 2,40 5,10 4,90 1,10 6,30 0,30 1,00 0,90 0,40 2,20 4,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 11,30 1,00 23,90 1,00 9,20 1,00 10,10 1,00 2,90 0,00 0,00 1,00 6,30 1,00 3,20 1,00 0,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 2,35 1,00 4,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 74,95
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,7495
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * * * *
2 124,- Kč/m3 1,0400 0,9353 0,6000 0,7495 1,2200 2,1620
Základní cena upravená
=
2 450,63 Kč/m3
Plná cena:
8 640,00 m3 * 2 450,63 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 61 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků
=
21 173 443,20 Kč
-6Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 121 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 61 / 121 = 50,413 %
-
10 674 167,92 Kč
Budova bez čp/če na parc.č. 983/6 - zjištěná cena
=
10 499 275,28 Kč
b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba - § 7 Vedlejší stavba je stavba dílny a skladu, která je přistavěna k boční zdi kompresorovny. Stavba je cihlová, vnitřní vybavení chybí. Stavba je stejného stáří jako hala. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
8,00*7,50
Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 60,00 m2
60,00 m2 Konstrukční výška 3,50 m
Obestavěný prostor: vrchní stavba: (8,00*7,50)*(3,50)
=
210,00 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
210,00 m3
Výpočet koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna P 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:
Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 0,46 0,51 1,00 8,20 0,00 0,00 93,61 0,9361
-7Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
1 250,- Kč/m3 0,9361 1,2200 2,1130
Základní cena upravená
=
3 016,42 Kč/m3
210,00 m3 * 3 016,42 Kč/m3
Plná cena:
=
633 448,20 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 61 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 61 / 80 = 76,250 %
-
483 004,25 Kč
Vedlejší stavba - zjištěná cena
=
150 443,95 Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova bez čp/če na parc.č. 983/6 b) Vedlejší stavba
= =
Cena objektů činí celkem
10 499 280,- Kč 150 440,- Kč 10 649 720,- Kč
c) Pozemky – ocenění dle cenových map Výčet pozemků: parc. č. 983/6 zastavěná plocha a nádvoří o výměře
528 m2
Pozemek je oceněn v cenové mapě stavebních pozemků města Ostravy. Tomuto pozemku je přiřazena jednotková cena ve výši 420,-. Tuto cenu považuji za cenu obvyklou. Parcela č. 983/6
Výměra v m2 528
Cena za m2 420,-
Celkem cena v Kč 221 760,Cena celkem 221 760,-
Pozemky - zjištěná cena
=
I. C. Rekapitulace věcné hodnoty Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem:
10 649 720,- Kč 221 760,- Kč 10 871 480,- Kč
221 760,- Kč
-8-
II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Negativem této nemovitosti je její zhoršený stav, vyžadující další investice, tak, aby mohla být využívána bez závad. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. Pro srovnání byly vybrány tyto nemovitosti: 1) Výrobní objekt, Ostrava-Michálkovice Jedná se o dvoupodlažní halu bývalé kompresorovny, nyní nevyužívaná. Nemovitost je postavena ze železobetonového skeletu s cihlovými vyzdívkami. Stavba pochází z roku 1901, kdy byla využívána jako kompresorovna hlubinného dolu. Nemovitost se nachází v městské části Slezská Ostrava v areálu bývalého dolu P.Bezruč, p.č. 2373. Cena: 2 120 000,- Kč.
-9-
2) Výrobní objekt, Ostrava-Michálkovice Prodej průmyslového areálu, vhodný k podnikatelské činnosti, který tvoří 3 haly (240 m2, 312 m2, 120 m2), dílenské a skladovací prostory (216 m2),kancelářské prostory (7 kanceláří) a nezastavěná plocha cca 2000 m2. Areál se nachází v Ostravě – Michálkovicích, je oplocený, všechny prostory jsou vybaveny přípojkou na 380V. Cena: 3 500 000,- Kč
3) Komerční objekt, Ostrava-Radvanice
Komerční objekt v katastrálním území Radvanice. Objekt se skládá z budovy č.3A, které se nacházejí v areálu VVUÚ. Budova č. 3A se skládá ze 3 NP, celková užitná plocha 900,85m2 - využití : skladovací , výrobní prostory + kanceláře - vhodné jako sídlo firmy. Před objektem manipulační plocha ( asfaltová ). V budově č.3A jsou nové rozvody plynu , vody. Objekt určen k rekonstrukci, Cena: 3 800 000 Kč.
- 10 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě sledování realitního trhu regionu Ostravska, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 1 200 000 ,- Kč.
Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu a jeho stavebně-technickém stavu, s ohledem na umístění nemovitosti v méně atraktivní lokalitě a s ohledem na velikost stavby a velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem
1 200 000,- Kč
Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Věcná hodnota: Srovnávací hodnota:
10 871 480,- Kč 1 200 000,- Kč
Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.
- 11 -
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - budovy bez čp/če na pozemku p.č. 983/6 a pozemek p.č. 983/6, včetně příslušenství, k.ú. Koblov, obec Ostrava, okres Ostrava-město, LV č. 891, je stanovena ke dni 24.6.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši
1 200 000 Kč. Slovy: jedenmiliondvěstětisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 7.7.2011
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 320-183/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 180/2011.
- 12 -
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí
- 13 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
