ZNALECKÝ POSUDEK . 547/048/2011 o cen obvyklé rodinného domu .p. 271, na pozemku . parc. 408 . p íslušenství a pozemk . parc. 408, . parc. 407, . parc. 409/1, k.ú. St ekov, obec Ústí nad Labem, zapsáno na LV . 239 u Katastrálního ú adu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem
Objednatel posudku:
el posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 . j. 132 EX 8128/09-18/Ku
Podle stavu ke dni 10.2.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel. 739 147 476, e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje v etn p íloh 13 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 15.2.2011
-2-
Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Jeseninova 271 400 01 Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: St ekov Po et obyvatel: 95 477 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 10.2.2011 za p ítomnosti p. Milana Mahnera, majitele nemovitosti. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 239 ze dne 12.11.2010, k.ú. St ekov 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 10.2.2011 , Nahlížení do KN, k.ú. St ekov 3) Usnesení . j. 132 EX 8128/09-18/Ku 4) Informace získané p i místním šet ení dne 10.2.2011 Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavba byla prohlédnuta a zam ena.
Obsah posudku
Ur ení obvyklé ceny rodinného domu .p. 271, na pozemku . parc. 408 . p íslušenství a pozemk . parc. 408, . parc. 407, . parc. 409/1, k.ú. St ekov, obec Ústí nad Labem, zapsáno na LV . 239 u Katastrálního ú adu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem Typ stavby
Rodinný d m, samostatn stojící, stávající dokon ený
Vlastník pozemk :
Mahner Milan, Sokolovská 381/68, Praha 8, Karlín, 186 00
-3Vlastník staveb:
Mahner Milan, Sokolovská 381/68, Praha 8, Karlín, 186 00
pro Ústecký kraj, 239 LV . KP Ústí nad Labem St ekov Ústecký Katastrální úz.: Kraj: Ústí nad Labem St ekov Obec: ást obce: Jeseninova 95 477 Ulice: po et obyvatel: 271 .p. zp sob ochrany: . parc. 408, zastav ná plocha a nádvo í, vým ra 270 m2 na pozemku . parc. 407, zahrada, vým ra 47 m2 další pozemky: . parc. 409/1, zahrada, vým ra 546 m2 Všeobecný popis Oce ované nemovitosti jsou v Ústí nad Labem, m stská ást St ekov. Ústí nad Labem je správní centrum kraje ležící na severozápad republiky. M stská ást St ekov je stavebn propojena s m stem Ústí nad Labem, nachází se jihovýchodn od centra m sta na kopci nad ekou Labe. Ve m st je kompletní ob anská vybavenost, jedná se o správní centrum Ústeckého Poloha a okolí kraje. Rodinný d m .p. 271 je v zastav né oblasti místní ásti St ekov, ulice Jeseninova, nedaleko jejího centra. V okolí jsou rodinné domy stejného charakteru. D m stojí v klidné lokalit s minimem rušivých vliv . Železni ní nádraží na západní stran je v hlubokém zá ezu, jeho rušivý vliv je zanedbatelný. Rušivá a obt žující za ízení Nebyly zjišt ny. Zastávka autobus MHD cca 500 m, železni ní nádraží Dopravní prost edky a dostupnost cca 1 km. Katastrální ú ad:
ípojky inženýrských sítí
Elektro, kanalizace, vodovod, plyn.
Základové pom ry
Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Samostatn stojící rodinný d m, stávající dokon ený.
Druh zástavby Popis stavby Rok dokon ení ístavby, nástavby modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) Po et podlaží podzemních nadzemních
1 2+1
Po et
nebytových jednotek
Popis
bytových jednotek
2
cca r. 1950 zd ná zcela podsklepeno 2 NP + podkroví k bydlení neupravené 0
garáž (samostatná garáž)
0
Stavba rodinného domu je zcela podsklepená. Svislé konstrukce jsou zd né, stropy jsou nespalné s rovným podhledem. St echa je sedlová, s polovalbou ve štítových zdech, má d ev ný krov, krytina eternitové šablony. Vnit ní schodišt je betonové, povrch teracco. Schodišt na p du je d ev né. Okapové prvky jsou plechové s nát rem, narušené korozí, z ásti nov jší z pozinkovaného plechu.
Rekonstrukce a modernizace
Pozemky
-4Okna jsou d ev ná, špaletová, z jihovýchodní strany z ásti s chyb jícími sklen nými výpln mi. Vnit ní povrchy – keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah – keramická dlažba, koberce, beton. Fasáda – st íkaný b izolit. Vybavení a za izovací p edm ty – p vodn standardní vybavení, které je zna poni eno, z ásti již nefunk ní: v koupeln umyvadlo a vana, proveden rozvod teplé i studené vody. Veškeré vnit ní za ízení domu je zna poni eno. Topení – úst ední na tuhá paliva. TUV – elektrický bojler. ípojky: elekto, kanalizace, vodovod, plyn Dispozi ní ešení: PP: chodba se schodišt m a vstupem na zahradu, prádelna, kotelna, dílna, sklep, UP 58 m2 1.NP: chodba se schodišt m, pokoj, pokoj , kuchy , samostatné WC, koupelna, BJ 2+1, UP 64 m2 2.NP: chodba se schodišt m, pokoj, pokoj ,kuchy , samostatné WC, koupelna, schodišt na p du, BJ 2+1, UP 64 m2 Podkroví : p da k bydlení neupravená Celkem: 2 BJ, 2x 2+1 m je p evážn v p vodním stavu, neudržovaný. Ve zhoršeném stavu je spodní ást fasády, prvky krátkodobé životnosti jsou ve velmi špatném stavu. Vnit ní za ízení domu je ve špatném stavu – poni ené, chyb jící. Stavba domu je dle sd lení p i místním šet ení prázdná od r. 1997 a dochází k její devastaci cizími osobami. Pozemek . parc. 408 leží v mírném severozápadním svahu, je z ásti zastav n rodinným domem .p. 271, zbytek tvo í neudržovaná zahrada okolo domu. Pozemek . parc. 407 je na jižní stran domu, je na n m terasa umož ující ístup do domu a na zahradu. Zbytek tvo í neudržovaná p edzahrádka. Pozemek . parc. 409/1 je neudržovaná zahrada severozápadn od domu. Je v severozápadním sklonu. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku, jsou oploceny. Dohromady mají nepravidelný, p ibližn obdélníkový tvar. P ístup je ze zpevn né komunikace s chodníkem, ulice Jeseninova, z jihovýchodní strany.
D ev né plotovky, ocelové sloupky s betonovou podezdívkou, drát né pletivo bez podezdívky Zpevn né plochy betonové Napojení inž. sítí Elektro ano Vn jší za ízení Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod ano ano, ze zpevn né komunikace Zpevn ný p ístup z jihovýchodní strany. Vedlejší stavby a p íslušenství Oplocení
Popis
Nebyly zjišt ny.
Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Bez rekonstrukce, v posledních n kolika letech nebyla provád na ani základní Technický stav údržba. áste opadaná vn jší omítka, na jihovýchodní stran chyb jící stavby výpln oken, zkorodované klempí ské konstrukce. Celkový stav je zhoršený.
-5Poloha vzhledem Klidná lokalita rodinných dom v zastav né ásti m sta. k užívání Užívání Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a zjišt né nemovitosti skute nosti. Vlastnická práva 1) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV . 239, k.ú. Ústí nad Labem. Omezení vlastnických práv 2) Zástavní právo smluvní zapsané v ásti C LV . 239, k.ú. Ústí nad Labem Zahrnuta v tržní cen 1), 2) Nejsou zohledn na v cen obvyklé Stav zápisu v KN Nebyl zjišt n nesoulad mezi zápisem na LV . 239, k.ú.Ústí nad Labem, a a skute nost skute ností zjišt nou p i místním šet ení. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zaplavením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Ze jihozápadní strany: z komunikace . parc. 361, ulice Jeseninova (ostatní Prov ení p ístupu komunikace, vlastník Statutární m sto Ústí nad Labem) k nemovitosti Bez rizika.
-6-
CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA Jednotková cena [K /m2]
POZEMKY
Cena pozemku [K ]
. parcelní
vým ra [m2]
sou asný stav
budoucí stav
sou asný stav
druh pozemku
407 408 409/1
47 270 546
1 500 1 500 1 500
-
70 500 405 000 819 000
zahrada zastav ná pl. a nádvo í zahrada
1 294 500 K
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stá í cca 60 let RD Reproduk ní cena staveb
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opot . stavby
Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ]
[m3]
[K /m3]
[%]
[K ]
[%]
sou asný stav
860
4 500
100
3 870 000 3 870 000
65 -
1 354 500 -
1 354 500 K
II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) sou asný stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
2 649 000 K
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD . 1: St ekov, Truhlá ova, RD UP 168 m2, pozemek 1 615 m2 Podsklepeno, prostorná p da, krytina bobrovka. Dálkové topení. Nabídková cena: 2 900 000 K , 10/2010 Stejná lokalita + v tší pozemek.
Porovnatelný RD . 2: Ústí nad Labem, K Zátoce, RD ZP 87 m2, pozemek 896 m2 Vodovod, ÚP na TP, v dosahu MHD, zd ný bazén, skleník, podsklepeno, zahájena rekonstrukce p dního prostoru. + v tší pozemek - horší lokalita - menší UP Nabídková cena : 2 900 000 K , 01/2011
Porovnatelný RD . 3: Jit ní, Brná, RD UP 170 m2 , pozemek 550 m2 Rodinná vilka p ed rekonstrukcí. Veškeré IS.
srovnatelná lokalita srovnatelná velikost i stav domu Nabídková cena: 1 742 000 K
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
1 900 000 K
-8-
UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky
Zd vodn ní ceny obvyklé
Zhoršený stav domu, v posledních letech není provád na ani základní údržba. Klidné místo v lokalit rodinných dom oblíbené pro bydlení, im en velký pozemek, možnost napojení na vodovod, kanalizaci i plynovod, dobrá dostupnost ob anské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot , umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti.
OBVYKLÁ CENA rodinného domu .p. 271, na pozemku . parc. 408 v . p íslušenství a pozemk . parc. 408, . parc. 407, . parc. 409/1, k.ú. St ekov, obec Ústí nad Labem, zapsáno na LV . 239 u Katastrálního ú adu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem
1 900 000 K
V Mníšku pod Brdy, 15.2.2011 Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 .j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 547/048/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . Z/048/2011. ílohy: 1) Kopie katastrální mapy, k.ú. St ekov, stav k 10.2.2011, Nahlížení do KN 2) Situace, fotodokumentace ke dni 10.2.2011 3) Výpis z KN, LV . 239 z 12.11.2010, k.ú. St ekov
-91) Kopie katastrální mapy, k.ú. St ekov, stav k 10.2.2011, Nahlížení do KN
2) Situace, fotodokumentace ke dni 10.2.2011
- 10 -
- 11 -
