ZNALECKÝ POSUDEK . 547/021/2011 o cen obvyklé rodinného domu .p. 53, na pozemku . parc. St. 86 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 86, . parc. 335/1, . parc. 336/1, k.ú. Ho in ves, obec Ho in ves, zapsáno na LV . 118 u Katastrálního ú adu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové
Objednatel posudku:
el posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 . j. 132 EX 5113/10-13/Fe
Podle stavu ke dni 20.1.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel. 739 147 476, e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje v etn p íloh 12 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 28.1.2011
-2Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Ho in ves 53 503 06 Ho in ves Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Ho in ves Katastrální území: Ho in ves Po et obyvatel: 694 Prohlídka a zam ení nemovitosti Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nemovitostí nebyla znalkyni ze strany povinného umožn na. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 118 ze dne 10.12.2010, k.ú. Ho in ves 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.1.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Ho in ves 3) Usnesení . j. 132 EX 5113/10-13/Fe 4) Informace získané p i místním šet ení dne 20.1.2011 Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty pouze zvenku.
Ur ení obvyklé ceny rodinného domu .p. 53, na pozemku . parc. St. 86 v . p íslušenství a pozemk . parc. St. 86, . parc. 335/1, . parc. 336/1, k.ú. Ho in ves, obec Ho in ves, zapsáno na LV . 118 u Katastrálního ú adu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové Typ stavby
Rodinný d m, stávající dokon ený, samostatn stojící.
Vlastník staveb:
Novák Pavel, Ko enov 480, 468 48 P íchovice
Vlastník pozemk :
Novák Pavel, Ko enov 480, 468 48 P íchovice
Katastrální ú ad:
pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové
LV .
118
-3Ho in ves Královéhradecký Kraj: Ho in ves Ho in ves ást obce: 694 po et obyvatel: 53 zp sob ochrany: . parc. St. 86, vým ra 738 m2 zastav ná pl. a nádvo í druh pozemku: 2 . parc. 335/1, vým ra 508 m zahrada další pozemky: druh pozemku: zahrada . parc. 336/1, vým ra 115 m2 Všeobecný popis Oce ované nemovitosti se nacházejí v Ho in vsi. Ho in ves je malá obec ležící cca 15 km severozápadn od Hradce Králové. V obci je základní ob anská vybavenost, nap . ZŠ, zdravotní st edisko a zastávka autobusu. Kompletní ob anská vybavenost se nachází v Hradci Králové, dob e dostupném po silnicích . 325 a Poloha a okolí . 35, cca 20 km. Stavba rodinného domu .p. 53 je situována ve východní okrajové ásti zastav né ásti obce Ho in ves, v lokalit s podobnou zástavbou starších rodinných dom na konci slepé ulice. V docházkové vzdálenosti je základní ob anská vybavenost v . zastávky autobus . Klidné místo bez rušivých vliv . Rušivá a obt žující za ízení Nebyla zjišt na Katastrální úz.: Obec: Ulice: .p. na pozemku
Dopravní prost edky a dostupnost Zastávka autobus cca 500 m. ípojky inženýrských sítí
Elektro, ostatní nezjišt no – nebyla umožn na prohlídka. Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry, ohledání provedeno pouze zvenku. rodinný d m samostatn stojící, dokon ený, bývalá zem lská usedlost
Základové pom ry Druh zástavby Popis stavby Rok dokon ení ístavby, nástavby modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zd ná, betonová, d ev ná apod.) Po et podlaží podzemních nadzemních Po et Popis
bytových jednotek
1
cca r. 1930 zd ná 0 pravd podobn nepodsklepeno 1 +1 1. NP + podkroví k bydlení neupravené nebytových 0 garážových stání 0 jednotek Stavba rodinného domu .p. 53 – je osazena v rovin , je pravd podobn nepodsklepena, má 1. NP a p dní prostor. Svislé konstrukce jsou zd né, ást smíšené zdivo, st echa je sedlová s polovalbou ve štítové zdi. St ešní krytina jsou eternitové šablony, klempí ské konstrukce jsou plechové s nát rem. Okna jsou d ev ná špaletová, dve e jsou d ev né. Fasáda – hladká omítka. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na ulici ed domem. Stavebn technický stav: byl zjišt n pouze ohledáním zvenku – Omítka popraskaná, z velké ásti chybí, výpln oken z ásti chybí. Klempí ské konstrukce zkorodované. Budova je ve velmi špatném stavebn technickém stavu, není provád na údržba. ípojky: elektro, ostatní nezjišt no – nebyla umožn na prohlídka
-4Pozemek . parc. St. 86 je z ásti zastav n stavbou domu, z ásti vedlejší stavbou stodoly. Zbytek tvo í travní porost na východní stran pozemku. Pozemek . parc. 335/1 je situován severn od domu, leží v rovin , je na n m neudržovaná zahrada. Pozemek . parc. 336/1 je situován východn od domu,leží v rovin , je na n m neudržovaný trvalý porost. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku, nejsou oploceny, dohromady mají nepravidelný tvar, protáhlý ve sm ru sever - jih. ístup je z východní strany z nezpevn né komunikace p es zelený pás.
Pozemky
Oplocení Zpevn né plochy Napojení inž. sítí Vn jší za ízení
Betonové sloupky, drát né pletivo, bez podezdívky, ve velmi špatném stavu, z velké ásti chybí. nezjišt no Elektro ano Vodovod nezjišt no Kanalizace nezjišt no Plynovod nezjišt no Telefon nezjišt no ístup po zpevn né komunikaci ne
Vedlejší stavby a p íslušenství Vedlejší stavba stodoly, z ásti podsklepená, svislé konstrukce smíšené, st echa sedlová, st ešní krytina tašková, klempí ské konstrukce plechové s nát rem. Dve e a vrata d ev ná. Omítka hladká, z velké ásti chybí. Stavba je ve zhoršeném stavebn Popis technickém stavu.
Pozn. stavba jižn od domu je situována na pozemku . parc. 271, není p edm tem ocen ní. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Na základ vn jšího ohledání je rodinný d m p evážn v p vodním stavu, bez podstatné rekonstrukce, neudržovaný. V uspokojivém stavu je st ešní krytina, s výjimkou západního okraje, kde ást Technický stav stavby šablon chybí. Podle stavu p i místním šet ení jsou stavby pravd podobn neobývané. Celkový stav je velmi špatný. Stavba stodoly je také ve špatném stavu. Vhodná pro bydlení, klidná lokalita ve slepé ulici, dobrá dostupnost Poloha vzhledem k užívání zákl. ob anské vybavenosti a správního centra Hradec Králové. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a Užívání nemovitosti skute ností. Vlastnická práva 1) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV . 118, k.ú. Ho in ves. Omezení vlastnických práv 2) Zástavní právo smluvní ve prosp ch S a.s. zapsané v ásti C LV . 118, k.ú. Ho in ves Zahrnuta v tržní cen
ad 1), 2) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé.
-5Stav zápisu katastru nemovitostí a skute nosti
Nebyly zjišt ny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjišt ným p i místním šet ení. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, podle ohledání zvenku byl rodinný d m k bydlení ur en. Ve stavu zjišt ném p i místním šet ení není obyvatelný.
Užívání nemovitosti
Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Z nezpevn né komunikace . parc. 463, k.ú. Ho in ves, ostatní komunikace, Prov ení p ístupu vlastník Obec Ho in ves. k nemovitosti Bez rizika.
CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA Jednotková cena [K /m2]
POZEMKY
. parcelní
vým ra [m2]
sou asný stav
budoucí stav
St. 86 335/1 336/1
738 508 115
300 100 100
-
Cena pozemku [K ]
sou asný stav
druh pozemku
221 400 50 800 11 500
zastav ná pl. a nádvo í zahrada zahrada
283 700 K
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stá í cca 80 let stavba RD stavba stodoly Reproduk ní cena staveb
Rozest.
Reproduk. cena
Opot . stavby
Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ]
[K /m3]
[%]
[K ]
[%]
sou asný stav
3 800
100
1 694 800
70
508 440 120 000 -
OP
Jednot. cena
[m3] 446
-
628 440 K
II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) sou asný stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
912 140 K
budoucí stav -
-6-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD . 1: Ho in ves, RD ZP 90m2, UP 80 m2, pozemek 1013m2 RD k rekonstrukci, stodola. Elekt ina, na pozemku obecní vodovod, dv studny, plyn.
Nabídková cena cena: 1 199 000 K , 11/2010 + v tší pozemek. stejná lokalita
Porovnatelný RD . 2: ebov tice , RD ZP 150m2, UP 145m2, pozemek 2000 m2 RD k rekonstrukci, stodola. El, voda, plyn, telefon, septik. Nabídková cena: 899 000 K 11/2010
+ v tší UP, v tší pozemek srovnatelná lokalita
Porovnatelný RD . 3: Rohoznice, RD, ZP 138 m2, UP 128 m2, pozemek 158 m2 RD po áste né rekonstrukci – st echy plastová okna, podlahy, koupelna. Veškeré IS. Nabídková cena: 950 000 K , 6/2010 + po rekonstrukci, lepší stav nemovitosti. - menší pozemek srovnatelná lokalita.
-7-
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
500 000 K
UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky
Zd vodn ní ceny obvyklé
RD bez rekonstrukce ve zhoršeném stavu, bez rekonstrukce není možné užívání. P ístup po nezpevn né komunikaci. Klidné místo v okrajové ásti obce. P im en velké pozemky. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot , umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledn na je skute nost, že znalkyni nebyla umožn na prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem.
OBVYKLÁ CENA rodinného domu .p. 53, na pozemku . parc. St. 86 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 86, . parc. 335/1, . parc. 336/1, k.ú. Ho in ves, obec Ho in ves, zapsáno na LV . 118 u Katastrálního adu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové
400 000 K – 500 000 K
V Mníšku pod Brdy, 28.1.2011 Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 .j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 547/021/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . Z/021/2011.
ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.1.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Ho in ves 2) Situace, fotodokumentace ze dne 20.1.2011
-83) Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 118 ze dne 10.12.2010, k.ú. Ho in ves
-91) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.1.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Ho in ves
2) Situace, fotodokumentace ze dne 20.1.2011
- 10 -
