2011

Znalecký posudek č. 3023-148/2011 ve věci odhadu obvyklé ceny (trţní hodnoty) nemovitosti - budovy č.p. 53 na pozemku p.č. st. 69 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 69 v katastrálním území Křivenice, obci Horní Počaply, okrese Mělník.

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/17 130 00 Praha 3

Účel posudku:

Podklad pro provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 07061/09).

Podle stavu ke dni 12.12.2011 posudek vypracoval: Jan Kugler Makovského 1336/22 163 00 Praha 6 - Řepy

Posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

V Praze, 12.12.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést odhad obvyklé ceny (trţní hodnoty) nemovitosti - budovy č.p. 53 na pozemku p.č. st. 69 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 69 v katastrálním území Křivenice, obci Horní Počaply, okrese Mělník ke dni 12. listopadu 2011. Ocenění se provádí pro účely provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 07061/09).

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Budova č.p. 53 s příslušenstvím a pozemky Křivenice 23 277 03 Horní Počaply Region: Středočeský Okres: Mělník Katastrální území: Křivenice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.12.2011 za přítomnosti bez přítomnosti jiných osob. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Ingrid Švecové o ustanovení znalce, č.j. 091 EX 07061/09-043. 2. Kopie katastrální mapy. 3. Výpis z KN LV č. 449 kat. území Křivenice vyhotovený dálkovým přístupem dne 28. listopadu 2011. 4. Informace získané od paní Ţelmíry Knotkové, včetně údajů o stáří jednotlivých části nemovitosti a skutečnosti zjištěné při prohlídce. Informace získané na OÚ Horní Počaply. 5. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6. Nabídky realitních kanceláří týkající se obdobných nemovitostí z období, ke kterému se provádí ocenění. 7. Program pro oceňování nemovitostí NEM 3000. 8. Vlastní databáze zpracovatele ocenění. 5. Pouţitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na trţních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 1996) - Výnosová hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 2004) - Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotéčních v ČS, a.s. VUT Brno, Ústav soudního inţenýrství Brno, r. 2004 - podpůrně

-3-

6. Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č. 449 katastrální území Křivenice, obec Horní Počaply, okres Mělník je zapsáno: ============================================================ Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl -----------------------------------------------------------------------------------------------------------Vlastnické právo: SJM Knotek Karel a Knotková Ţelmíra, Křivenice 53, 277 03 Horní Počaply, 571101/2065, 575308/7296 ============================================================ Nemovitosti Pozemky Parcela ----------------------------------------------------------------------------------------------------------st. 69 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 827 m2 Stavby Typ stavby Část obce ----------------------------------------------------------------------------------------------------------Křivenice, č.p. 53, bydlení na p.č. st. 69 Úplné znění LV č. 449 v příloze znaleckého posudku. 7. Dokumentace a skutečnost: Od předmětné nemovitosti nebyla k dispozici ţádná výkresová ani jiná stavební dokumentace. Dokumentace nebyla dohledána ani na OÚ Horní Počaply. 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně: Předmětem ocenění je budova č.p. 53 s příslušenstvím a pozemkem, který se nalézá v obci Horní Počaply, části Křivenice, okrese Mělník. Jedná se o objekt bývalé zemědělské usedlosti, takto jiţ neuţívané. Nemovitost je situována v centrální části Křivenic v souvisle zastavěném území obce, při komunikaci III. třídy spojující Mělník a Štětí. Okolní zástavbu tvoří převáţně rodinné domy staršího původu. Předmětná nemovitost - budova - rodinný dům č.p. 53 nebyla přes písemné vyrozumění pro prohlídku zpřístupněna. Zastavěná plochy podlaţí byly, v části, která to umoţňovala, zaměřeny při prohlídce, zbylé části byly odměřeny z dostupných podkladů. Pro určení výměr podlahových ploch bylo pouţito koeficientu vztahujícího se plochám zastavěným. V ocenění se uvaţuje podstandardní vybavení domu při omezené aţ zanedbané údrţbě odvozené z vnějšího stavu a částečně informací paní Ţelmíry Knotkové. V případě existence takového stavu oceňované nemovitosti, který by se značně odlišoval od takto předpokládaného stavu a který by vyšší mírou ovlivňoval jeho obvyklou cenu, by bylo nutné po prohlídce tento stav do ocenění promítnout.

II - Popis širších vztahů a jejich hodnocení:

-4-

II.1. Vlastnické a právní vztahy 1.1. Vlastnické právo k nemovitosti je ve společném jmění manţelů. 1.2. Na nemovitosti vázne omezení vlastnického práva z důvodu nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, zástavního práva exekutorského. 1.3. Předmětem ocenění je celá nemovitost. Hodnocení z hlediska ocenění Bez vlivu na tržní hodnotu nemovitosti. II.2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska vyuţití Budova je umístěna do centrální části souvisle zastavěného území Křivenic, části obce Horní Počaply. 2.2. Dopravní relace Křivenice mají spojení autobusy linkové dopravy, ţelezniční ČD v Horních Počaplech nebo Dolních Beřkovicích (3 km). 2.3. Infrastruktura sluţeb Základní v Horních Počaplech nebo Dolních Beřkovicích (3 km). 2.4. Ostatní 1 km od nemovitosti areál Elektrárny Mělník. Hodnocení z hlediska ocenění Infrastruktura služeb působí na tržní hodnotu nemovitosti značně nepříznivě, stejně tak i sousedství El. Mělník. II.3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Pozemek, na kterém se budova č.p. 53 nalézá, tvoří 1 část - parcela st. 69, která tvoří se stavbou jednotný funkční celek. Pozemek je rovinatý. 3.2. Inţenýrské sítě V místě je moţnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. 3.3. Přístup k nemovitosti Ze zpevněné komunikace. 3.4. Moţnost parkování Na pozemku. Technické opotřebení budovy Vzhledem ke stavu, stáří konstrukcí a vybavení omezené údrţbě a obměně konstrukcí a vybavení se na základě obhlídky zvenčí, stáří nemovitosti a informací získaných při prohlídce uvaţuje značně nadprůměrná míra technického opotřebení (85 %). Podrobněji viz popis v části ocenění. 3.5. Stavebně - technické závady bránící vyuţívání majetku Nezjištěné. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má z výše technického opotřebení. II.4. Obchodní a ekonomické vztahy

-5-

4.1. Trh s nemovitostmi U daného typu nemovitosti je poptávka v rovnováze s nabídkou. 4.2. Vyuţitelnost majetku Nemovitost je uţívána v souladu se svým stavebně technickým uspořádáním a řešením k bydlení rodinného typu. 4.3. Morální opotřebení stavby Vzhledem ke stavu, stáří konstrukcí a vybavení, stupni vybavení, omezené údrţbě a obměně konstrukcí a vybavení se na základě obhlídky zvenčí, stáří nemovitosti a informací získaných při prohlídce uvaţuje nadprůměrná míra morálního opotřebení. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má míra morálního opotřebení. II.5. Souhrnné hodnocení Pozitiva: - poloha nemovitosti v rámci obce - úplné inţenýrské sítě Negativa: - stav nemovitosti - výše technického a morálního opotřebení - poloha u El. Mělník Závěr: Na základě vyhodnocení výše uvedených skutečností předpokládám omezenou zpeněţitelnost majetku. III. Analýza trhu 1. Vymezení trţního segmentu Předpoklad: - nucený prodej (převod) nemovitého majetku, který je ve společném jmění manţelů - nucený prodej (převod) konečnému vlastníkovi, nikoliv za účelem dalšího obchodu - nucený prodej (převod) majetku bez omezení vlastnického práva - viz „Hodnocení” u části II.1. - „Vlastnické a právní vztahy”) IV. Podrobný popis nemovitosti je uveden v části „Ocenění”. V. Metody ocenění Stanovení výše obvyklé ceny tak, jak je definována v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, předpokládá znalost trţního prostředí v místě a době ocenění, ale i existenci dostatečně vypovídajícího souboru údajů o skutečně realizovaných odchodních případech na příslušném segmentu trhu. U nemovitostí je dále třeba počítat s jejich specifickým charakterem. Ten spočívá především v unikátnosti provedení staveb (jejich technického, dispozičního a

-6-

architektonického řešení). Při tvorbě databází potřebných pro stanovení obvyklé ceny je zpravidla nutno zjištěné údaje přiřadit k určité měrné jednotce staveb (např.. m3 obestavěného prostoru, m2 zastavěné, podlahové nebo uţitné plochy ap.). To se však u velké většiny nemovitostí z dostupných podkladů (kupních smluv) nepodaří zjistit. Výjimkou jsou typizované či podobné stavby (např. bytové domy, řadové rodinné domy), dále byty nebo pozemky, u kterých obvykle tyto poţadované relace zjistit lze. V ostatních - specifických - případech je pro účely posudků tohoto typu třeba nahradit „obvyklou cenu” majetku, která v daném místě a čase neexistuje a kterou z podstaty věci nelze vypočítat, stanovením výše jeho „tržní hodnoty” . Tu lze jiţ odvodit (tedy propočítat) ze získaných údajů technických či ekonomických, samozřejmě s přihlédnutím k trţním vlivům působícím v místě a čase, ke kterému se ocenění provádí. K těmto výsledkům vedou níţe uvedené metody: 1. Metoda na bázi věcné hodnoty majetku Tato metoda v sobě spojuje principy porovnání a substituce, porovnání nákladů na pořízení obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom je třeba brát v úvahu, ţe za normálních podmínek trhu nebude kupující ochoten zaplatit cenu vyšší, neţ by odpovídala výši nákladů na vybudování nemovitosti (v optimálním případě) shodného rozsahu, shodných parametrů a shodné míry uţitečnosti v době provádění ocenění, a to včetně nákladů na její uvedení do technického a funkčního stavu, který je poţadován. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitostí většinou definována jako součet věcné hodnoty staveb, sníţené o jejich znehodnocení, a hodnoty pozemků. Zde je nutno dodrţet zásadu, aby náklady na zainvestování pozemku byly promítnuty do věcné hodnoty majetku pouze jednou. 2. Metoda na bázi výnosové hodnoty majetku Tato metoda se zpravidla vyuţívá pouze u nemovitostí, které jsou svým charakterem a uspořádáním předurčeny ke generování výnosů z pronájmu prostor, např. bytové domy, administrativní budovy, některé skladové objekty a pod. Výnos z nájemného však mohou přinášet i jiné druhy nemovitostí. Jiné výnosy, např. z podnikání, se týkají oblasti oceňování podniků a v tomto posudku se neposuzují. Postupy při indikaci hodnoty výnosovými metodami jsou podobně popsány v odborné literatuře a liší se zejména podle doby, po kterou byl majetek schopen výnosy přinášet. Důleţitou roli má i skutečnost, zda bude majetek po skončení nájmu obnoven, prodán či zlikvidován. 3. Metoda na bázi porovnání Základním principem je porovnání oceňovaného majetku s obdobnými nemovitostmi prodávanými či nabízenými ve stejném čase (max. 6 měsíců před dobou ocenění) a v dané lokalitě. Vzhledem k potíţím se získáváním relevantních údajů (viz úvodní část) jsou v rámci tohoto přístupu vyuţívány informace poskytované realitními kancelářemi buď přímo nebo formou internetu. Je-li pouţito inzertních nabídek, jsou nabízené ceny podstatným způsobem redukovány. K porovnání mohou být pouţity různé techniky. Z výše uvedených metod byla pro ocenění předmětné nemovitosti zvolena metoda na bázi porovnání, která vzhledem k danému typu nemovitosti je nejlépe schopna zobrazit reálnou hodnotu majetku a je pro ní k dispozici dostatečný soubor informací. V rámci tohoto posudku byla zvolena metodika vypracovaná Ústavem soudního inţenýrství v Brně (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) pro účely poskytování úvěrů ČS, a.s. Metodika je však upravena zpracovatelem posudku, zejména konečné stanovení trţní ceny se řídí odlišnými pravidly.

-7-

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům Předmětem ocenění je patrová podsklepená volně stojící zděná stavba se sedlovou střechou. Podkroví je nevyuţité. Stavebně technickým uspořádáním a řešením se jedná o rodinný dům. Dům je umístěný průčelím v uliční čáře. Předmětná nemovitost - budova - rodinný dům č.p. 53 nebyla přes písemné vyrozumění pro prohlídku zpřístupněna. Zastavěná plochy podlaţí byly, v části, která to umoţňovala, zaměřeny při prohlídce, zbylé části byly odměřeny z dostupných podkladů. Pro určení výměr podlahových ploch bylo pouţito koeficientu vztahujícího se plochám zastavěným. V ocenění se uvaţuje podstandardní vybavení domu při omezené aţ zanedbané údrţbě odvozené z vnějšího stavu a částečně informací paní Ţelmíry Knotkové. Zastavěná plocha stavbou - 1.NP: 160 m2 2.NP: 160 m2 Zastavěná plocha celkem: 320 m2 Podlahová plocha - 1.NP: 2.NP: Podlahová plocha celkem:

120 m2 120 m2 240 m2

Stáří stavby: na základě informací zjištěných při prohlídce se uvažuje se kolem 105 roků. Stavebně technický stav: celkově špatný, údržba velmi omezená, vybavení omezené. Podrobněji viz popis konstrukcí a vybavení. Obvodové zdivo zajištěné soustavou ocelových táhel. Konstrukce a vybavení (u zakrytých konstrukcí a vybavení jsou tyto v popisu uvedeny na základě předpokladu a vnějších znaků, popř. informací získaných při prohlídce) Základy - pasy bez izolace proti zemní vlhkosti Svislé konstrukce - zděné tl. 45 cm převáţně kamenné Střecha - sedlová Krov - dřevěný vázaný Krytina - pálená Klempířské konstrukce - z pozinkovaného plechu pouze ţlab a svod Úprava vnitřních povrchů - vápenné dvouvrstvé omítky Fasáda - vápenné omítky, část chybí a nefunkční Schodiště - ano Vnější obklady - nevyskytují se Okna - převáţně dřevěná rámová, zdvojená Elektroinstalace - 230/400 V

-8-

Bleskosvod - nevyskytuje se Vytápění - lokální na TP Vnitřní hygienické vybavení - moţno vana, umyvadlo, spl. WC Vybavení kuchyní - běţný plynový sporák na PB Vnitřní vodovod - studená a teplá voda Ohřev vody - bojler Kanalizace - od všech ZP Ostatní konstrukce a vybavení se nepodařilo zjistit. Příslušenství: garáţ, vedlejší stavby (býv. hospodářské části zem. usedlosti), studna, ţumpa, přípojka kanalizace, zpevněné plochy betonové, plotová vrata a vrátka, zdi ohradní, pilíř pro HUP a elektroměr. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaţí: 1 Počet nadzemních podlaţí: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 827 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 827 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: moţné vodovod, kanalizaci, plynovod, el. energie Technický stav objektu: špatný Příslušenství nemovitosti: viz popis Garáţ: v objektu Stáří objektu: 105 roků Jednotkové mnoţství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaţí celkem Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha Čistá uţitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 320,00 m2 240,00 m2 m2 m2

Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a sluţby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport

Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06

Hodnota koeficientu 0,850 0,980 1,000 0,970 0,940 0,940 0,940 0,950

-9-

9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Ţivotní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací moţnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inţenýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaţí 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další moţnosti ohroţení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Moţnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údrţba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:

0,98 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,92 0,94 0,94 0,94 0,94 0,60 0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90

1,02 1,06 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15 1,10

0,980 0,950 0,950 0,940 0,950 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,970 1,000 1,000 1,000 1,000 1,050 1,020 0,370 0,850 1,000 1,000 0,165

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům Adresa: Křivenice, 277 03 Horní Počaply Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům venkovského typu. Jedná se o přízemní podsklepenou

zděnou stavbu se sedlovou střechou a nevyuţitým podkrovím. Pozemek 911 m2, z toho zastavěná plocha 414 m2. Inzerováno od: 06/2010. Inzerovaná cena k jednání : 1 200 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 100 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí: 1 Výměra pozemku: 911 m2 Zastavěná plocha: 414 m2 Garáţ: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: moţno úplné Příslušenství: stodola, přípojky IS Poţadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Poţadovaná cena: 1 200 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,60 Cena po úpravě: 720 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 110,00 m 6 545,45 Kč/m 30 586,24 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaţí celkem 80,00 m 9 000,- Kč/m 42 056,07 Kč/m2 2 2 Hrubá uţitná plocha: m Kč/m Kč/m2

- 10 -

Čistá uţitná plocha: Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Moţnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,85 0,97 0,94 0,95 0,95 1,00 1,00 0,97 1,00 1,02 1,15

m2

2. Správní funkce 0,98 5. Obchod a sluţby 0,94 8. Kultura a sport 0,95 11. Ţivotní prostředí 0,95 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaţí 1,00 25. Další moţnosti ohroţení 1,00 28. Technická hodnota 0,43 31. Názor odhadce 1,00

Kč/m2 3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací moţnosti 20. Inţenýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údrţba stavby Součin dílčích koeficientů - Is

Kč/m2 1,00 0,94 0,98 0,94 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 0,85 0,214

Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům Adresa: 277 03 Horní Počaply Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o přízemní nepodsklepenou zděnou stavbu se

sedlovou střechou a vyuţitým podkrovím. Pozemek 462 m2, z toho zastavěná plocha 244 m2. Dům z roku 1930, nástavba z r. 1965, dispoziční řešení 5+2 s příslušenstvím, vytápění dálkové. Stav dobrý. Inzerováno od: 04/2011. Inzerovaná cena k jednání : 1 400 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí: 1 Výměra pozemku: 462 m2 Zastavěná plocha: 244 m2 Garáţ: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: moţno úplné vč. teplovodu Příslušenství: 2 x garáţ, podsklepená dílna, přípojky IS Poţadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Poţadovaná cena: 1 400 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: 1 190 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 190,00 m 6 263,16 Kč/m 10 651,63 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaţí celkem 140,00 m 8 500,- Kč/m 14 455,78 Kč/m2 2 2 Hrubá uţitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Čistá uţitná plocha: m2 Kč/m2 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Moţnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

Objekt č.: 3

0,85 0,97 0,98 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,07


Název: Rodinný dům

3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací moţnosti 20. Inţenýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údrţba stavby Součin dílčích koeficientů - Is

1,00 0,97 0,98 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,05 1,05 0,588

- 11 -

Adresa: 277 03 Horní Počaply Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o přízemní nepodsklepenou zděnou vnitřní

řadovou stavbu se sedlovou střechou a vyuţitým podkrovím. Pozemek 141 m2, z toho zastavěná plocha 141 m2. Dispoziční řešení 5+1 s příslušenstvím, vytápění dálkové. Stav dobrý, rekonstrukce 2005. Inzerováno od: 11/2011. Inzerovaná cena k jednání : 1 990 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový vnitřní Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí: 0 2 Výměra pozemku: 141 m Zastavěná plocha: 141 m2 Garáţ: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: moţno úplné vč. teplovodu Příslušenství: přípojky IS Poţadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Poţadovaná cena: 1 990 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,75 Cena po úpravě: 1 492 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 200,00 m 7 462,50 Kč/m 14 000,94 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaţí celkem 150,00 m 9 950,- Kč/m 18 667,92 Kč/m2 2 2 Hrubá uţitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá uţitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Moţnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,85 0,97 0,98 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 0,95



1,00 0,97 0,98 1,05 1,00 1,00 1,05 1,00 0,93 1,08 0,533

Objekt č.: 4 Název: Rodinný dům Adresa: 277 03 Horní Počaply Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům venkovského typu. Jedná se o přízemní

nepodsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou a nevyuţitým podkrovím. Pozemek 252 m2, z toho zastavěná plocha 100 m2. Dispoziční řešení 4+1 s příslušenstvím, vytápění odstraněné. Stav špatný. Inzerováno od: 07/2011. Inzerovaná cena k jednání : 600 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Stáří objektu: 100 roků Počet nadz. podlaţí 1 Výměra pozemku: 252 m2 Garáţ: není Svislé konstrukce: zděné

Poloha: samostatně stojící Stav objektu: špatný Počet podzemních podlaţí: 0 Zastavěná plocha: 100 m2 Výtah: ne Podkroví: ne

- 12 -

Přípojky: moţno úplné Příslušenství: přípojky IS, oplocení, studna, sklad, vrata Poţadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Poţadovaná cena: 600 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: m3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 100,00 m2 Podlahová plocha podlaţí celkem 80,00 m2 Hrubá uţitná plocha: m2 Čistá uţitná plocha: m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Moţnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,85 0,97 0,98 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 0,95

Cena po úpravě: 480 000,- Kč Jednotkové ceny Kč/m3 4 800,- Kč/m2 6 000,- Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2


Přepočtené jedn. ceny Kč/m3 16 216,22 Kč/m2 20 270,27 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2


1,00 0,97 0,98 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 0,90 0,296

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. Rodinný dům 2. Rodinný dům 3. Rodinný dům 4. Rodinný dům SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 30 586,24 42 056,07 10 651,63 14 455,78 14 000,94 18 667,92 16 216,22 20 270,27 10 651,63 14 455,78 17 864,00 23 863,00 30 586,24 42 056,07 0,165 0,165 0,165 0,165 0,165 1 758,00 2 385,00 2 948,00 3 937,00 5 047,00 6 939,00 320,00 240,00 562560 572400 943360 944880 1615040 1665360

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:

562 560,- Kč 944 120,- Kč 1 665 360,- Kč

Obvyklá cena (trţní hodnota) nemovitosti odvozená pomocí porovnávací metody se pohybuje v intervalu: 562.560,- Kč aţ 1.665.360,- Kč, průměrně tedy ve výši 944.120,- Kč.

- 13 -

S přihlédnutím k výsledkům hodnocení jednotlivých cenotvorných faktorů (viz část „Celkový popis“) odhaduji obvyklou cenu (trţní hodnotu) majetku ve výši odpovídající průměrné hodnotě, tj.:

944 120,- Kč

Upraveno na:

950 000,- Kč

C. Rekapitulace Obvyklou cenu (trţní hodnotu) majetku odhaduji ke dni 12 .prosince 2011, na

950 000,- Kč

Slovy: devětsetpadesáttisíckorunčeských

V Praze, 12.12.2011 Jan Kugler Makovského 1336/22 163 00 Praha 6 - Řepy

D. Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č.j. Spr 1944/90 ze dne 13. ledna 1992 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3023-148/2011 znaleckého deníku.

E. Seznam příloh: 1. LV č. 449.

- 14 -

2. Kopie katastrální mapy.

- 15 -

- 16 -

- 17 -

2011

Recommend Documents