ZNALECKÝ POSUDEK č. 705/175/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 52 na pozemku č. parc. St. 92 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 92, č. parc. 106/2, č. parc. 1403/15, k.ú. Žihle, obec Žihle, zapsáno na LV č. 76 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Kralovice.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
č. j. 132 EX 13342/09-17/Ku
Podle stavu ke dni 27.7.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 9.8.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 331 65 Žihle 52 Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Žihle Katastrální území: Žihle Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.7.2011 za přítomnosti Jozefa Balázse, manžela povinné. Prohlídka interiéru rodinného domu nebyla znalci umožněna, panem Balázsem byl pouze podán jeho slovní popis. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 76 ze dne 3.6.2011, k.ú. Žihle 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.7.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Žihle 3) Usnesení č. j. 132 EX 13342/09-17/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 27.7.2011 Obsah posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 52 na pozemku č. parc. St. 92 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 92, č. parc. 106/2, č. parc. 1403/15, k.ú. Žihle, obec Žihle, zapsáno na LV č. 76 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Kralovice Typ stavby
Rodinný dům, samostatně stojící, dokončený.
Vlastníci pozemků:
SJM Jozef Balázs a Jaroslava Balázsová, oba bytem Žihle 52, Žihle, 331 65
Vlastníci staveb:
SJM Jozef Balázs a Jaroslava Balázsová, oba bytem Žihle 52, Žihle, 331 65
Katastrální úřad: Katastrální úz.: Obec: Ulice:
pro Plzeňský kraj, KP Kralovice Žihle Žihle -
LV č. Kraj: část obce: počet obyvatel:
76 Plzeňský Žihle 1 473
-3nemovitá kulturní památka zast. plocha a nádvoří zahrada ostatní plocha
52
č.p.
způsob ochrany:
č. parc. St. 92, výměra 240 m2 č. parc. 106/2, výměra 110 m2 další pozemky: č. parc. 1403/15, výměra 25 m2 Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Žihli. Žihle je obec ležící na západě České Republiky, asi 30 km západně od Rakovníka. V obci je základní občanská vybavenost – obecní úřad, mateřská a základní škola, pošta, autobusová a železniční zastávka. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Poloha a okolí Rakovník, dostupném po silnicích č. 206 a č. 228 - cca 33 km. Oceňované nemovitosti se nachází ve východní zastavěné části obce, v okolí jsou dokončené rodinné domy původní zástavby. Kolem oceňovaných nemovitostí vede silnice č. 206, není příliš frekventovaná, její rušivý vliv je malý. Celkově je místo pro bydlení vhodné. Rušivá a obtěžující Silnice č. 206 – mírně rušivý vliv. zařízení Dopravní Zastávka autobusů cca 200 m, železniční zastávka cca 600 m. prostředky a dostupnost Přípojky Elektro, odkanalizování do žumpy. inženýrských sítí na pozemku
Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům. Popis stavby dokončení stáří více než 100 let v letech 2000 až 2010: - zateplení fasády v 1 NP polystyrenem vč. hladké omítky s Rok přístavby, nástavby, nátěrem rekonstrukce, modernizace - výměna střešní krytiny na polovině střechy – jihovýchodní část - výměna oken Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 1+0 1 NP + podkroví k bydlení neupravené Počet
Popis
bytových jednotek
1
nebytových jednotek
0
garážových stání
0
Stavba rodinného domu není podsklepena, má 1 NP a podkroví k bydlení neupravené (dle sdělení při místním šetření, prohlídka nebyla umožněna). Svislé konstrukce jsou dřevěné roubené, na kamenné podezdívce. Stropy jsou dřevěné, trámové. Střecha je sedlová, asymetrická, střešní krytina na severozápadní straně eternitové šablony, na jihozápadní straně pálené tašky. Klempířské prvky jsou z pozinku s nátěrem, na jihovýchodní straně není osazen okap. Není osazen hromosvod. Okna jsou dřevěná špaletová. Vchod do domu má kamenné ostění, vstupní dveře jsou dřevěné, s menší skleněnou výplní. Na jihovýchodní straně RD je po celé délce podkroví umístěna dřevěná, na konzolách vysazená pavlač, v jižní části je opatřená plným prkenným zábradlím, v severní části je kryta prkny. Vnitřní povrchy a povrchy podlah – nezjištěny.
-4Vnější omítka hladká s nátěrem. Vybavení a zařizovací předměty – bez koupelny, suché WC, ostatní nezjištěno. Topení – lokální na tuhá paliva. Přípojky: elektro, odkanalizování do žumpy. Dispoziční řešení: 1.NP: chodba, kuchyň, 2 pokoje, WC Podkroví: k bydlení neupraveno Stavebně technický Stavba oceňovaného rodinného domu je převážně v původním stavu bez stav podstatné rekonstrukce – byla provedena pouze výměna části střešní krytiny, výměna oken a provedeno zateplení fasády 1 NP polystyrenem. Stav je dle ohledání zvnějšku podprůměrný, bez zásadní rekonstrukce a modernizace. Pozemky: Pozemek č. parc. St. 92 je částečně zastavěn stavbou oceňovaného rodinného domu, zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 106/2 má protáhlý tvar ve směru severozápad – jihovýchod, leží v rovině. Je užíván jako zahrada rodinného domu. Pozemek je částečně oplocen kamennou zídkou. Pozemky č. parc. St. 92 a č. parc. 106/2 jsou užívány ve funkčním celku. Přístup je z jihozápadní strany po zpevněné komunikaci. Pozemek č. parc. 1403/15 není užíván ve funkčním celku, je užíván jako součást veřejné pěší komunikace. Pozemek č. parc. 1403/15 – ostatní plocha, má protáhlý tvar ve směru severozápad – jihovýchod, je rovinný.
dřevěný plaňkový plot s betonovými sloupky, bez podezdívky. Částečně kamenná zídka. Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Elektro ano ne, vodovodní řad je v přilehlé Vodovod Vnější zařízení ulici do žumpy, kanalizace je v přilehlé Kanalizace ulici Plynovod ne Přístup po zpevněné ano komunikaci Vedlejší stavby a příslušenství Oplocení
Popis
Nebyly zjištěny.
Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Stavba RD převážně v původním stavu, bez podstatných rekonstrukcí. Technický stav stavby Stav je podprůměrný. Poloha vzhledem k užívání
Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti. Mírně rušivý vliv přilehlé silnice č 206.
Užívání nemovitosti
Podle KN je stavba určena k bydlení; je k bydlení užívána.
Vlastnická práva Omezení vlastnických 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 76, k.ú. Žihle práv
-5-
Zahrnuta v tržní ceně
1) Není zohledněno v ceně obvyklé
Stav zápisu katastru Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 76, k.ú. Žihle a nemovitostí a skutečnosti skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Oceňovaný rodinný dům je nemovitou kulturní památkou – ztížené podmínky Jiná rizika pro provádění údržby, oprav a rekonstrukcí nemovitosti. Přístup k oceňovaným nemovitostem je z komunikace č. parc. 1445/4 (silnice, Prověření přístupu vlastník Plzeňský kraj), přes pozemek č. parc. 1403/8 (ostatní komunikace, k nemovitosti vlastník obec Žihle). Bez rizika.
-6-
CENY, HODNOTY
VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
St. 92 106/2 1403/15
240 110 25
400 400 200
-
96 000 44 000 5 000
zast. plocha a nádvoří zahrada ostatní plocha
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stáří více než 100 let Reprodukční cena staveb stavba RD
145 000 Kč
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
460
4 200
100
1 932 000
80
386 400
1 932 000
-
-
386 400 Kč
II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
531 400 Kč
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Dražeň, RD, 3 + 1 UP 85 m2, pozemek 2 587 m2 RD z poloviny 19. století, před rekonstrukcí. Koupelna, WC. Elektro, vodovod, vlastní studna. Nabídková cena: 750 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita + větší pozemek + větší dispozice + vodovod + koupelna
Porovnatelný RD č. 2: Poustky – Nový Dvůr, RD UP 200 m2, pozemek 1 898 m2 Elektro, odkanalizování do žumpy, bez pitné vody. Nejstarší část domu stáří cca 150 let. Dokončena první fáze rekonstrukce. Nabídková cena: 900 000 Kč, 8/2011 horší lokalita + větší pozemek + větší UP
Porovnatelný RD č. 3: Nečtiny - Plachtín, RD 3 + 1 ZP 130 m2, UP 160 m2, pozemek 540 m2 Před rekonstrukcí. Střešní krytina betonové tašky. Okna původní dřevěná. Topení lokální na tuhá paliva. Elektro. Vodovod je nedaleko pozemku. Z jedné třetiny podsklepený. Garáž a dílna. Nabídková cena: 499 000 Kč, 8/2011 horší lokalita + větší dispozice + větší UP + garáž, dílna
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
350 000 – 450 000 Kč
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY RD převážně v původním stavu bez podstatné rekonstrukce. Stav je podprůměrný, bez pravidelné údržby. Stavba rodinného domu je Slabé stránky nemovitou kulturní památkou – ztížené podmínky pro provádění údržby, oprav a rekonstrukcí nemovitosti. Malý pozemek, stavba je situována uliční čáře - mírně rušivý vliv přilehlé silnice č 206. Silné stránky Dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a Zdůvodnění ceny obvyklé slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání.
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 52 na pozemku č. parc. St. 92 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 92, č. parc. 106/2, č. parc. 1403/15, k.ú. Žihle, obec Žihle, zapsáno na LV č. 76 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Kralovice
350 000 – 450 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 9.8.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 705/175/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/175/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.7.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Žihle 2) Situace, fotodokumentace ze dne 27.7.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 76 ze dne 3.6.2011, k.ú. Žihle
-9-
1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.7.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Žihle
2) Situace, fotodokumentace ze dne 27.7.2011
- 10 Jihovýchodní pohled
Jihozápadní pohled
Nemovitá kulturní památka
