2011

Ing. Libor HAMPL Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina ev.č. 380100-10293-00

Znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí

E.Krásnohorské 1706/27, 792 01 Bruntál, tel. 554 712252, 603 778280 e-mail:[email protected]

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4663/243/2011 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 100 s příslušenstvím na p.č. 90, s pozemky p.č. 90 o výměře 200m2 a p.č. 91 o výměře 75m2, v obci Stará Ves, katastrální území Stará Ves u Přerova.

Objednatel posudku:

P.K.L. Holding, s.r.o. Malý Koloredov 811 738 01 Frýdek - Místek

Účel posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitostí

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 20.10.2011 posudek vypracoval: Ing. Libor Hampl Elišky Krásnohorské 27 792 01 Bruntál

Posudek obsahuje, včetně titulního listu, 9 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bruntále 21.10.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitostí, a to rodinného domu č.p. 100 s příslušenstvím na p.č. 90, s pozemky p.č. 90 o výměře 200m2 a p.č. 91 o výměře 75m2, v obci Stará Ves, katastrální území Stará Ves u Přerova. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům s příslušenstvím Adresa nemovitosti: 750 02 Stará Ves Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Stará Ves Katastrální území: Stará Ves u Přerova Počet obyvatel: 630 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.1.2000 a 20.10.2011 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN LV 202 pro k.ú. Stará Ves u Přerova ze dne 20.10.2011 vyhotovený Českou poštou,

s.p. (viz příloha), - kopie katastrální mapy, - pořízená fotodokumentace (viz příloha), - informace a údaje sdělené objednavateli, - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku, v aktuálním znění, - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009Sb., a vyhlášky č. 364/2010Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, - výměry a skutečnosti zjištěné na místě samém, měřeno digitálním přístrojem TLM 130 a ocelovým pásmem. 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z KN LV 202 pro k.ú. Stará Ves u Přerova je k oceňovanému rodinnému domu a pozemkům zapsáno právo vlastnické na: SJM Kadera Jan a Kaderová Romana, Stará Ves 100

-3-

B1 - bez zápisu C - Omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní - viz výpis z KN Nařízení exekuce - viz výpis z KN

6. Dokumentace a skutečnost Od uvedené nemovitosti nebyla znalci předložena projektová dokumentace domu ani doklady o uvedení stavby do trvalého provozu. Dle sdělení objednavatele byl dům zkolaudován v roce 1989. Tomuto období i odpovídá stavebně technické a architektonické řešení, použitý stavební materiál. Veškeré výměry byly zjištěny fyzickým měřením na místě samém.

7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nachází v obci Stará Ves, v katastrálním území Stará Ves u Přerova, ve volné zástavbě rodinných domů. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č.p. 100, stavební parcela č. 90, dvoupodlažní, částečně podsklepený. Z konstrukčního hlediska je rodinný dům postaven v tradiční technologii té doby, je zděný s plochou střechou. Rodinný dům má základní sociální vybavení. Vytápění je ústřední, kotlem na tuhá paliva. Je napojen na veškeré inženýrské sítě. Rodinný dům byl v posledním období bez základní údržby, celkový technický stav je zanedbaný. Ve dvorní části se nachází dílna, která je ve velmi špatném technickém stavu. Podrobný popis hlavní stavby a pozemků je proveden v části B – posudek.

8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Pozemky b1) Pozemky

-4-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č.p. 100, stavební parcela č. 90, dvoupodlažní, částečně podsklepený. Z konstrukčního hlediska je rodinný dům postaven v tradiční technologii té doby, je zděný s plochou střechou. 1.PP obsahuje kotelnu, sklep a schodiště do 1.NP. V nadzemních podlažích se nachází sedm pokojů, kuchyň, koupelna, WC, chodby a schodiště. Popis a hodnocení objektu je proveden v tabulkách. Celkový technický stav je zanedbaný, objekt vyžaduje opravy. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 22 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 701,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP:

5,20*10,10 10,20*14,00-3,62*7,76 10,20*14,00-3,62*7,76

Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

= = =

Zastavěná plocha 52,52 m2 114,71 m2 114,71 m2

Obestavěný prostor: Spodní stavba: (5,20*10,10)*(2,00) Vrchní stavba: (10,20*14,00-3,62*7,76)*(0,10+2,70) : (10,20*14,00-3,62*7,76)*(2,70) Zastřešení: (10,20*14,00-3,62*7,76)*0,25 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:

ZP1 = 114,71 m2

52,52 m2 114,71 m2 114,71 m2 Konstrukční výška 2,00 m 2,70 m 2,70 m

= = = = =

105,04 m3 321,18 m3 309,71 m3 28,68 m3 764,61 m3

-5Zastavěná plocha všech podlaží:

ZP = 281,94 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 2,46 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

č.

Vi

I

typ A

III III II I V

0,00 0,00 0,00 0,00 0,08

III III I III III

0,00 0,00 0,00 0,00 0,05

I

-0,01

III III

0,00 0,85

č.

Pi

I III II III

0,00 0,01 0,00 0,03

III I III

0,03 -0,03 0,04

II I III II

0,00 -0,06 0,00 0,00

Koeficient pro stáří 22 let: 0,90 12

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V13 * 0,90 = 0,857 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 1,020 i=1

-6-

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

I

-0,10

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,857 * 1,020 * 0,900 = 0,787 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 701,- Kč/m3 * 0,787 = 2 125,69 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 125,69 Kč/m3 * 764,61 m3 = 1 625 323,83 Kč Rodinný dům - zjištěná cena =

1 625 323,83 Kč

b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Jedná se o pozemky p.č. 90 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200m2 a p.č. 91 – zahrada o výměře 75m2, v obci Stará Ves, katastrální území Stará Ves u Přerova. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 200,00 35,00

zastavěná plocha a nádvoří 90 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 7 000,7 000,-

125 % 125 % + 10 % 10 % + * *

8 750,15 750,1 575,17 325,0,8340 2,1690 31 339,99

-7Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 75,00 35,00

zahrada 91 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena

Cena [Kč] 2 625,2 625,-

125 % 125 % + 10 % 10 % + * * * =

3 281,25 5 906,25 590,63 6 496,88 0,4000 0,8340 2,1690 4 701,36 040,99 Kč

-8-

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Pozemky

= =

1 625 323,83 Kč 36 040,99 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

1 661 364,82 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

1 661 360,- Kč

slovy: Jedenmilionšestsetšedesátjednatisíctřistašedesát Kč

V Bruntále 21.10.2011

Ing. Libor Hampl Elišky Krásnohorské 27 792 01 Bruntál

Obvyklá cena Obvyklá cena majetku je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., kde je konstatováno: “obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.” Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009Sb. a č. 364/2010Sb., je prováděcí vyhláškou k některým ustanovením zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tato vyhláška dostala již tržní charakter tím, že do výpočtu ceny nemovitostí jsou zapojeny dva koeficienty, koeficient inflační Ki a koeficient prodejnosti Kp. Koeficient Ki pak sleduje nárůst cen stavebních prací k jednotlivým typům staveb od roku 1994. Koeficient prodejnosti (Kp) pak upravuje a koriguje cenu nemovitosti o vlivy tržních poměrů s nemovitostmi v daném místě a čase. Koeficient je přiřazen k jednotlivým druhům staveb s ohledem na lokalitu, která je specifikována počtem obyvatel v jednotlivých obcích v rámci celého okresu. V oceňovaném případě se jedná o rodinný dům s pozemky v obci Stará Ves, katastrální území Stará Ves u Přerova. Jedná se o oblast s vyšší nezaměstnaností než je průměr v kraji. Stanovení obvyklé ceny bylo provedeno porovnáním s prodanými a nabízenými obdobnými nemovitostmi v blízkém okolí.

-9Zjištěná cena nemovitostí podle cenového předpisu je současně s největší pravděpodobností, s ohledem na poměry trhu v daném místě a čase, cenou obvyklou.

V Bruntále 21.10.2011

Ing. Libor Hampl

D. Závěr Po provedených výpočtech určuji cenu nemovitosti, a to rodinného domu č.p. 100 s příslušenstvím na p.č. 90, s pozemky p.č. 90 o výměře 200m2 a p.č. 91 o výměře 75m2, v obci Stará Ves, katastrální území Stará Ves u Přerova, v místě a čase obvyklou ve výši:

1 660 000,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetšedesáttisíc Kč

V Bruntále 21.10.2011

Ing. Libor Hampl

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989 pod č. j. Spr. 2794/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4663/243/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 169/2011.

V Bruntále 21.10.2011

F. Seznam příloh - fotodokumentace, - výpis z KN.

Ing. Libor Hampl