1
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1384/154/2011
o ceně rodinného domu č.p. 157 se všemi součástmi a příslušenstvím na pozemku jiného vlastníka zastavěné ploše číslo parcelní 2710, v katastrálním území Valcha, obec Plzeň, okres Plzeň-město.
Objednatel posudku:
JUDr. Marek Frank Exekutorský úřad Český Krumlov Radniční 28 381 01 Český Krumlov
Účel posudku:
podklad pro exekuční řízení č.j. 125 EX 194/11.
Podle stavu ke dni 1.9.2011 posudek vypracoval: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná
Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třemošné - Záluží, 12.9.2011
2
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 157 se všemi součástmi a příslušenstvím na pozemku jiného vlastníka - zastavěné ploše číslo parcelní 2710, v katastrálním území Valcha, obec Plzeň, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 125 EX 194/11, k datu 1.9.2011.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 157 se všemi součástmi a příslušenstvím na pozemku jiného vlastníka - zastavěné ploše č. parcelní 2710, v kat. území Valcha, obec Plzeň. Východní č.p. 157 301 00 Plzeň Region: Plzeňský Okres: Plzeň-město Katastrální území: Valcha 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a ohledání nemovitosti bylo provedeno dne 1.9.2011. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, LV.č. 1781 pro kat. území Valcha, obec Plzeň, vyhotovený dne 15.8.2011 - kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:500 a mapové snímky pro kat. území Valcha, obec Plzeň - usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, sepsané v Českém Krumlově dne 25.8.2011 pod č.j. 125 EX 194/11-85 - znalecký posudek č. 1216/146/2010 vyhotovený znalcem dne 23.11.2010, jako podklad pro ex. řízení č.j. 125 EX 379/10 - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 1.9.2011, kdy bylo provedeno zavrubné ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě 5. Použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ze dne 17.6.1997, platnost od 1.1.1998 - vyhláška Ministerstva financí č. 540 ze dne 10.12.2002, kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb., vyhlášky č. 76/2007 Sb., vyhlášky č. 3/2008, vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb s účinností od 1.1.2011 - publikace - Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, autorů Ross Brachmann - Holzner
3 - ukazatele průměrné orientační ceny, ÚRS Praha 1993 6. Vyjádření realitních kanceláří: V rámci obchodování s nemovitostmi, se jedná o segment trhu staveb rodinných domů střední velikosti, nepatrného stáří a průměrné údržby. V tomto segmentu trhu se jeví v dané oblasti rovnováha nabídky s poptávkou. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 157 se všemi součástmi a příslušenstvím na pozemku jiného vlastníka - zastavěné ploše č. parcelní 2710, je zapsána na LV.č. 1781 pro kat. území Valcha, obec Plzeň, jako společné jmění manželů pro: SJM - Vrzák Milan, nar. 14.5.1968, bytem Východní 157/30, Plzeň - Valcha. - Vrzáková Irena, nar. 24.3.1969, bytem Východní 157/30, Plzeň - Valcha. 8. Dokumentace a skutečnost: Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výměr, výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti a informací získaných při zevrubném ohledání nemovitosti znalcem dne 1.9.2011. 9. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 157 se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována v jižní okrajové části intravilánu města Plzně, v městské části Valcha, na pozemku jiného vlastníka zastavěné ploše č. parcelní 2710, v ulici Východní. Situování nemovitosti je patrno z kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:500 a mapových snímků daného území, které jsou přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je ze severu, z přilehlé výše uvedené místní zpevněné silnice. V dané části obce dle zjištěných informací, je zaveden veřejný rozvod vody, kanalizace i rozvod zemního plynu, veřejný rozvod elektro je vzdušný. Katastrální území Valcha je vybaveno pouze obchodem se základním sortimentem potravin a pohostinstvím. Kompletní nabídka vyšší občanské vybavenosti, kulturní, společenské a sportovní vyžití, veškeré úřady a instituce a lukrativnější pracovní příležitosti, jsou velmi dobře přístupny do centra krajského města, zejména autobusy MHD (nejbližší stanice je ve vzdálenosti cca 300 m). Rodinný dům č.p. 157 je postaven podélnou osou a průčelím ve směru východ - západ, rovnoběžně s přilehlou ulicí, vstupem obráceným na sever. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a dále pak objekty individuelní rekreace. Vlastní rodinný dům je střední velikosti se zastavěnou plochou 100 m2, stáří z roku 2004, tj. 7 let. Dům je v současné době trvale obýván. Životní prostředí je v dané oblasti nenarušené, bez jakéhokoliv přímého vlivu škodlivého průmyslu. Celkově je poloha oceňované nemovitosti hodnocena jako vhodná pro trvalé bydlení v rámci daného katastrálního území, dále pak polohu vlastního sídelního celku jako dobrou, vzhledem k velmi dobré dostupnosti kompletní nabídky občanské vybavenosti a služeb. Případný prodej předmětné nemovitosti je značně omezen výše uvedenou skutečností, že je rodinný dům postaven a užíván na pozemku jiného vlastníka, což značně zužuje případný okruh zájemců o jeho koupi.
4
Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase.
10. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem 11. Popis objektů a pozemků:
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům č.p. 157. Přízemní, nepodsklepený rodinný dům č.p. 157 s úplným podkrovím a sedlovou střechou, je situován na pozemku jiného vlastníka - zastavěné ploše č. parcelní 2710, v kat. území Valcha, obec Plzeň, v ulici Východní. Situování nemovitosti je patrno z kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:500 a mapových snímků daného území města, které jsou přílohou znaleckého posudku. Rodinný dům je stáří dle zjištěných informací a dochovaných dokladů z roku 2004, tj. 7 let. Rodinný dům obsahuje v přízemí předsíň, kuchyni, pokoj, obývací pokoj, technickou místnost a koupelnu s WC. V podkroví se nachází chodba, tři pokoje a koupelna s WC. Celková podlahová plocha jednotlivých místností činí 150,88 m2 (76,92 m2 přízemí, 73,96 m2 podkroví). Obvodové zdivo je vyzděno z klasických zdících materiálů na betonových základových pasech s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Stropy jsou v přízemí z nosníků a vložek miako, v podkroví je sádrokartonový podhled střešní sedlové konstrukce, zakryté betonovou taškovou krytinou s osazenými úplnými klempířskými konstrukcemi. Fasádní omítka dosud není provedena, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, okna plastová s dvojsklem, dveře hladké plné a prosklené, podlahy betonové s položenými finálními podlahovými konstrukcemi, dlažby keramické. Vytápění domu je ústřední s kotlem na zemní plyn a krbovými kamny, elektroinstalace zavedena třífázová jištěna
5 pojistkovými automaty, ohřev TUV plynovým kotlem. Rodinný dům je prakticky novostavbou, standardně vybaven, trvale obýván, ovšem dosud stavebně zcela nedokončen (chybí fasádní omítka), ovšem situován a užíván v jednom funkčním celku s pozemkem jiného vlastníka. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ano Pozemky celkem: 100 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 100 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: přípojka vody, kanalizace, zemního plynu a přípojka elektro. Technický stav objektu: výborný Příslušenství nemovitosti: bez příslušenství mimo rodinný dům. Garáž: není Stáří objektu: 6 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem
Zkratka OP ZP PP
Výměra 636,00 m3 100,00 m2 151,00 m2
Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě
Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,92 1,05 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,60 1,05
Hodnota koeficientu 1,200 1,020 1,050 1,000 1,050 1,050 1,050 1,050 1,010 1,050 1,000 0,950 1,050 1,050 1,000 1,000 1,020 1,000 1,000 1,020
6 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:
0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90
1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15 1,10
1,040 1,000 1,100 1,000 0,800 0,900 1,000 0,900 1,080 0,850 1,050 1,290
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům - Valcha I. Adresa: Valcha, 301 00 Plzeň Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 5 roků Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Zastavěná plocha: 90 m2 Výměra pozemku: 450 m2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, zemní plyn, elektro. Příslušenství: venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 3 950 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 3 555 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 90,00 m2 39 500,- Kč/m2 31 574,74 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 115,00 m 30 913,04 Kč/m 24 710,67 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,20 1,00 1,05 1,05 1,05 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 0,91
2. Správní funkce 1,02 5. Obchod a služby 1,05 8. Kultura a sport 1,05 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 28. Technická hodnota 0,80 31. Názor odhadce 1,06
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,05 1,05 1,01 0,96 1,04 1,01 1,02 1,10 0,90 1,10 1,251
7 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům - Valcha II. Adresa: Valcha, 301 00 Plzeň Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 10 roků Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 920 m2 Zastavěná plocha: 80 m2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: vody, kanalizace, zemního plynu, elektro. Příslušenství: venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 3 950 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 3 555 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 80,00 m2 44 437,50 Kč/m2 27 329,34 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 125,00 m 28 440,- Kč/m 17 490,77 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,20 1,00 1,05 1,05 1,05 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,05
2. Správní funkce 1,02 5. Obchod a služby 1,05 8. Kultura a sport 1,05 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 28. Technická hodnota 0,85 31. Názor odhadce 1,07
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,05 1,05 1,01 0,96 1,03 1,03 1,02 1,10 1,00 1,05 1,626
Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům - Valcha III. Adresa: Valcha, 301 00 Plzeň Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 5 roků Stav objektu: velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 1210 m2 Zastavěná plocha: 105 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: přípojka vody, kanalizece, přípojka zemního plynu, elektro. Příslušenství: venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 4 450 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 4 005 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 105,00 m 38 142,86 Kč/m2 23 357,54 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 130,00 m 30 807,69 Kč/m 18 865,70 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti
1,20 2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,05 8. Kultura a sport 1,05 11. Životní prostředí
1,02 3. Poptávka nemovitostí 1,05 6. Školství 1,05 9. Hotely apod. 1,00 12. Poloha k centru
1,06 1,05 1,01 0,96
8 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,05 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 1,10
14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 28. Technická hodnota 0,85 31. Názor odhadce 1,08
17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,03 1,01 1,02 1,10 0,95 1,04 1,633
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. Rodinný dům - Valcha I. 2. Rodinný dům - Valcha II. 3. Rodinný dům - Valcha III. SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP 31 574,74 24 710,67 27 329,34 17 490,77 23 357,54 18 865,70 23 357,54 17 490,77 27 421,00 20 356,00 31 574,74 24 710,67 1,290 1,290 1,290 30 131,00 22 563,00 35 373,00 26 259,00 40 731,00 31 877,00 636,00 100,00 151,00 3013100 3407013 3537300 3965109 4073100 4813427
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:
3 013 100,- Kč 3 751 205,- Kč 4 813 427,- Kč
C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = 3751205 - [0,15 * (4813427 - 3013100)] = 3 481 155,95 Kč Rodinný dům č.p. 157. - výsledná cena
=
3 481 155,95 Kč
9
C. Rekapitulace Porovnávací cena:
3 481 160,- Kč
Obvyklá cena: 3 480 000,- Kč
slovy: třimilionyčtyřistaosmdesáttisíc Kč
V Třemošné - Záluží, 12.9.2011 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1384/154/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 154/2011.
