2011

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 526/158/2011 o obvyklé ceně nemovitosti – podílu ve výši id. 1/8 na rodinném domě č.p. 374, postaveném na pozemku parc.č. 645/1, a na pozemku parc.č. 645/1, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Lašťany, obec Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 1927/10-48 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 28.6.2011.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 14.8.2011 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 1.9.2011

Znalecký posudek č. 526/158/2011

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 4

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 5

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 6

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 6

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 7

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 8 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 8

3.2.

Rodinný dům ...................................................................................................................................... 8

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 11

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 12

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 13

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 13 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 13

4.1.1. 4.2.

Rodinný dům ............................................................................................................................ 13

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 17

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 21

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 21

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 22

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 22



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 1927/10 - 22, tedy podílu ve výši id. 1/8 na rodinném domě č.p. 374, postaveném na pozemku parc.č. 645/1, a na pozemku parc.č. 645/1, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Lašťany, obec Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc, zapsané na listu vlastnictví č. 739 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Olomouc. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 374 Olomoucký Olomouc Bělkovice-Lašťany Lašťany

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne 14.8.2011 za přítomnosti jednoho ze spoluvlastníků nemovitosti pana Petra Vystrčila, který poskytl informace o nemovitosti a umožnil vstup do oceňované nemovitosti. Zpřístupněno však bylo pouze přízemí nemovitosti a dvůr. Při místním šetření byla přítomna také povinná Pavlína Březinová. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější a částečné vnitřní obhlídky nemovitostí, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:


Stránka 3 z 22



výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 739 ze dne 28.6.2011, katastrální území Lašťany, obec Bělkovice u Lašťany, okres Olomouc usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 1927/10-48 ze dne 28.6.2011 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz kopie katastrální mapy, katastrální území Lašťany – dálkový náhled z 15.8.2011 Územní plán obce Bělkovice-Lašťany Aktuální oceňovací vyhláška Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovitosti – p. Petr Vystrčil Kupní smlouva ze dne 25.3.2004 a dodatek č. 1 ze dne 27.4.2004 – získáno z archivu KN Informace o nemovitosti z archivu OÚ Bělkovice-Lašťany – získáno dne 2.8.2011 Mapa oblasti Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři

1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.


Stránka 4 z 22



1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 739 pro k.ú. Lašťany, okres Olomouc ALV: Březina Jan, Bělkovice-Lašťany 374, 783 16 Dolany u Olomouce; identifikátor: 830425/5344; podíl: 1/8 Březinová Pavlína, Dlouhá 489/36, Lazce, 779 00 Olomouc 9; identifikátor: 825203/5363; podíl: 1/8 Březinová Tereza, Bělkovice-Lašťany 374, 783 16 Dolany u Olomouce; identifikátor: 895811/5749; podíl: 1/8 Vystrčil Josef Adam, Bělkovice-Lašťany 374, 783 16 Dolany u Olomouce; identifikátor: 020129/5699; podíl: 1/8 Vystrčil Petr, Bělkovice-Lašťany 374, 783 16 Dolany u Olomouce; identifikátor: 540924/0606; podíl. 1/2 BLV: Stavby: Bělkovice-Lašťany, č.p. 374; způsob využití – rodinný dům ; na parc.č. 645/1 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. 645/1 zastavěná plocha a nádvoří 318 m

1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 739 ze dne 28.6.2011 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva: - soudcovské ve výši 7.290,- Kč. Návrh na zřízení práva podán dne 4.2.2010. - týká se podílu 1/2, oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc, tř. Kosmonautů 1151/6c, Olomouc Hodolany, 779 11; povinnost k: Vystrčil Petr, Bělkovice-Lašťany 374, 783 16 Dolany u Olomouce, RČ/IČO: 540924/0606, Stavba: Bělkovice-Lašťany, č.p. 374, Parcela: 645/1; na základě listiny: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresní soud v Olomouci 50E-11/2010 ze dne 08.02.2010. Právní moc ke dni 16.03.2010; Z-7407/2010-805 - soudcovské ve výši 13.448,- Kč. Návrh na zřízení práva podán dne 29.4.2010. - týká se podílu ½; oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc, tř. Kosmonautů 1151/6c, Olomouc Hodolany, 779 11; povinnost k: Vystrčil Petr, Bělkovice-Lašťany 374, 783 16 Dolany u Olomouce, RČ/IČO: 540924/0606, Stavba: Bělkovice-Lašťany, č.p. 374, Parcela: 645/1; na základě listiny: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresní soud v Olomouci 50 E-63/2010 ze dne 03.05.2010. Právní moc ke dni 01.06.2010; Z-11578/2010-805 Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.


Stránka 5 z 22



Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízena exekuce: - pověřený soudní exekutor: JUDr. Jitka Wolfová, Radyňská 9, 326 00 Plzeň; povinnost k: Vystrčil Petr, Bělkovice-Lašťany 374, 783 16 Dolany u Olomouce, RČ/IČO: 540924/0606; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Olomouci 47EXE-3430/2010 ze dne 17.03.2010; Z-12304/2010-805 Byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti dle listiny: - týká se podílu ve výši ½; povinnost k: Vystrčil Petr, Bělkovice-Lašťany 374, 783 16 Dolany u Olomouce, RČ/IČO: 540924/0606, Stavba: Bělkovice-Lašťany, č.p. 374, Parcela: 645/1; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Plzeň-město - JUDr. Jitka Wolfová 106 EX-4054/2010 -23 ze dne 21.10.2010; Z-20752/2010-805 - týká se podílu ve výši 1/8; povinnost k: Březinová Pavlína, Dlouhá 489/36, Lazce, 779 00 Olomouc 9, RČ/IČO: 825203/5363, Stavba: Bělkovice- Lašťany, č.p. 374, Parcela: 645/1; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 10 - JUDr. Igor Ivanko 167 EX-1927/2010 -22 ze dne 03.02.2011; Z-2734/2011-805 - týká se podílu ve výši 1/8; povinnost k: Březinová Pavlína, Dlouhá 489/36, Lazce, 779 00 Olomouc 9, RČ/IČO: 825203/5363, Stavba: Bělkovice- Lašťany, č.p. 374, Parcela: 645/1; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Karel Urban 97EX-4138/2007 -62 ze dne 17.05.2011; Z-11623/2011-805 To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné zápisy -

Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 18.5.2011 - k podílu 1/8; vztah k: Březinová Pavlína, Dlouhá 489/36, Lazce, 779 00 Olomouc 9, RČ/IČO: 825203/5363, Stavba: Bělkovice- Lašťany, č.p. 374, Parcela: 645/1; dle listiny: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Karel Urban 97EX-4138/2007 -63 ze dne 17.05.2011; Z-11580/2011-805

Tato skutečnost není ve znaleckém posudku zohledněna.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.

1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici poklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb..


Stránka 6 z 22



Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k zaměření nemovitosti, které však mohlo být provedeno pouze částečně – výměra druhého nadzemního podlaží je odhadnuta. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 2.8.2011 od městského úřadu Bělkovice-Lašťany.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.


Stránka 7 z 22



Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Olomouc v obci Bělkovice-Lašťany mezi městy Šternberk (cca 7km) a Olomouc (cca 10 km). Bělkovice-Lašťany jsou malou zemědělsky orientovanou obcí ležící v mírně zvlněné krajině na „Hané“ na západním úpatí Oderských vrchů. Nemovitost se nalézá v severní části obce při zpevněné veřejné komunikaci parc.č. 649, jihovýchodně od požární nádrže. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, ve které převažuje zástavba původních RD. V obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost (obchod s potravinami, hostinec, MŠ, ZŠ, TJ Sokol aj.). Sportovnímu vyžití občanů slouží dvě fotbalová hřiště, koupaliště, tělocvična. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci Šternberku, veškerá v Olomouci. Obec je dobře dostupná osobní dopravou, veřejnou dopravou spíše průměrně. Západním okrajem obce prochází silnice č. I/46 (Olomouc - Opava), v Olomouci je nájezd na rychlostní komunikaci R35 a R46. Parkovací možnosti jsou dostatečné v ulici před domem. Obslužnost veřejnou dopravou zajišťují autobusy ČSAD – spojení do Olomouce, Šternberku, Opavy a Rýmařova - nevýhodou je však nízká četnost spojů. Jedná se o poměrně klidnou lokalitu, v nejbližším okolí s četnými poli, východním a severním směrem se nachází lesnatý členitá krajina Přírodní park údolí Bystřice s turistickými a cyklo trasami. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace a plyn.

3.2. Rodinný dům Jedná se o krajní řádový rodinný dům č.p. 374 obdélníkového tvaru, stojící na pozemku parc.č. 645/1 v zastavěné části obce, okolní výstavba má obdobný venkovský charakter. Objekt je tvořen 2 nadzemními


Stránka 8 z 22



podlažími, v roce 2004 byl přebudován na objekt sloužící k bydlení, původně byl objekt využíván pro podnikatelské účely – obchod se smíšeným zbožím či dílna. V letech cca. 1976 – 2004 byl neobydlený. Vstup do objektu je přímo ze zpevněné veřejné komunikace ze severovýchodu po betonovém schodišti se dvěma stupni plastovými dveřmi, následuje chodba, ze které je vstup do pokoje, chodbičky a komory, dále pak za pokojem se nachází kuchyně, koupelna, WC. V 1.NP je dále schodiště vedoucí do 2.NP, které však nebylo zpřístupněno. Dle vyjádření p. Petra Vyskočila se ve 2.NP nachází pouze dvě obytné místnosti a chodba. Z objektu je také vstup plastovými dveřmi na dvůr, který je také přístupný dřevěnými dveřmi ve zděném plotě severním směrem od vstupu do domu z ulice. Objekt je tvořen z kombinace pálená cihla, nepálená cihla (vepřovice) a kámen, má dvě části s rozdílnou výškou – nižší část nemá zřejmě stavebně upravené 2.NP. Objekt má dva komíny, vytápěn je však plynovým kotlem s odvětráním na fasádu. Je provedeno napojení na veškeré inženýrské sítě (E, K, P, V), na pozemku se také nachází asi 6 m hluboká kopaná studna. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů ze stejného období. Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou v souladu se skutečným stavem. Výpočet obestavěného prostoru RD Podlaží 1.NP 2.NP zastřešení

Výpočet

Konstrukční výška m m m m m

10,6*7 6,4*7 10,6*7 6,4*7 10,6*7 - sedlová střecha

2,8 2,8 2,6 1,8 3,2

6,4*7 - sedlová střecha

3,2 m

Obestavěný prostor

Zastavěná plocha 74,20 44,80 74,20 44,80 74,20

Obestavěný prostor 2

m 2 m 2 m 2 m 2 m

44,80 m

2

208 125 193 81 119

3

m 3 m 3 m 3 m 3 m

72 m

3

797 m

3

Výměry místností RD Podlaží

1.NP

2.NP

Místnosti chodba obývací pokoj kuchyně koupelna WC komora chodbička

Výměry 2 7,65 m 2 31,95 m 2 21,24 m 2 6,63 m 2 3,40 m 2 1,50 m 2 3,41 m

obytná plocha - odhad 0,7 x zastavěná plocha části 2.NP

51,94 m

Obytná plocha

2

127,72 m

2

Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu stáří cca 110 let; nástavba byla provedena odhadem před 50-ti lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží a půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: převážně nepálených cihel (vepřovice) či kamenné, štíty z plné pálené cihly Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem,


Stránka 9 z 22



Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: osinkocementové šablony porostlé mechem Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody z pozinkovaného plechu, částečně zkorodované Vnější povrchy: vápenocementová omítka, štíty a SZ fasáda není omítnuta Vstupní dveře do objektu: plastové Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačním zasklením Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: koupelna obložena keramickými obklady do výšky cca 1,5 m Schody: kamenné Dveře: dřevěné plné s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dlažba, PVC, OSB desky Vytápění: ústřední plynovým kotlem, deskové radiátory Ohřev teplé vody: plynový kotel umístěný v koupelně Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: koupelna - vana, umyvadlo; WC s nádržkou v samostatné místnosti Vnitřní kanalizace: odkanalizování od všech možných předmětů Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu, Elektroinstalace: kompletní rozvody elektřiny Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka – plynový sporák, dřez Údržba: průměrná Dispozice 1.NP: chodba, chodbička, schodišťový prostor, pokoj, kuchyně, koupelna, WC a komora 2.NP (pravděpodobně): chodba, schodišťový prostor, pokoj, pokoj Stavebně technický stav a stáří domu Objekt byl postaven odhadem před cca. 110 lety, v roce 2004 byl částečně zrekonstruován – provedeno bylo: výměna oken a vstupních dveří, rozvody a napojení domu na plyn, sociální zařízení (koupelna, WC – obklady, dlažba a sanita), vytápění (plynový kotel, rozvody a radiátory), podlaha v pokoji, oprava vnitřních omítek a malba, oprava fasády. V roce 2009 bylo zřejmě provedeno napojení na splaškovou kanalizaci. Objekt je v udržovaném stavu, avšak velkou nevýhodou je konstrukční řešení – převážná část svislých konstrukcí je provedena z nepálených cihel (vepřovice). Ve štítové stěně je patrná prasklina na fasádě. Informace získané z obecního úřadu Bělkovice-Lašťany Obecní úřad Dolany, odbor výstavby – stavební úřad, 783 16 Dolany u Olomouce, pod jehž působnost obec spadá, vydal tyto stavební dokumenty (neobsahují žádnou výkresovou dokumentaci): 1) č.j.STA/759/04/Šk ze dne 23.8.2004 – Sdělení k ohlášení stavebních úprav – „Výměna stávajících oken za plastová, stejných rozměrů, dále výměna vchodových dveří v uličním průčelí RD č.p. 374“ 2) č.j. STA/788/04/Šk zd dne 13.9.2004 – oznámení zahájení stavebního řízení - _stavební rozvody plynovodu v rodinném domě č.p. 374, vč. Přípojky“, 3) č.j. STA/788/04/Šk ze dne 29.09.2004 – stavební povolení - _stavební úpravy – domovní rozvody plynovodu a plynoinstalace objektu RD č.p. 374, 4) čj. STA/1011/04/Šk ze dne 8.11.2004 – zahájení kolaudačního řízení a pozvánka k ústnímu jednání – „stavební úpravy – domovní rozvody plynovodu a plynoinstalace objektu RD č.p. 374“ Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 10 z 22



5) č.j. STA/1011/Šk ze dne 19.11.2004 – kolaudační rozhodnutí – „stavební úpravy rodinného domu č.p. 374 – domovní rozvod plynu, plynoinstalace“ 6) č.j. STA/298/05/Šk ze dne 25.4.205 – sdělení k ohlášení stavebních úprav – „provedení opravy fasády a zídky oplocení“, 7) č.j. ÚS/990/2009 ze dne 3.11.209 pro pana Petra Vystrčila – zastoupeného paní Janou Dudkovou, sdělní k záměru – územní souhlas – Přepojení splaškové kanalizace rodinného domu č.p. 374 na pozemku parc. č. 645/1, 1242 v katastrálním území Lašťany. Příslušenství -

-

Venkovní úpravy a) Vodovodní přípojka b) Kanalizační přípojka c) Plynová přípojka d) Elektro přípojka e) Plocha zpevněná f) Oplocení – zděné oplocení podél ulice (výška cca. 2,2 m); oplocení dvoru ze strojového pletiva s kovovými sloupky do betonových patek či dřevěný plot z latí g) Vrátka – dřevěná vstupní na dvůr h) Zpevněná plocha – betonová podél domu Studna – kopaná studna, hloubka cca. 6 m, stáří cca. 50 let

3.3. Pozemky Předmětem ocenění je také pozemek parc.č. 645/1, který je zapsaný na LV č. 739 ze dne 28.6.2011 pro k.ú. Lašťany, obec Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc. 2

Pozemek s výměrou 318 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má tvar lichoběžníku, v jehož východní části je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 374. Pozemek svou severovýchodní stranou sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc.č. 649, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, plyn, vodovod a kanalizace. Pozemek je na všechny uvedené sítě napojen. Západní část pozemku má z velké části travnatý udržovaný povrch, okolo domu se nachází také zpevněná betonová plocha. Ve dvoře se ke dni místního šetření nacházel nafukovací bazén (nejedná se o stavbu). Oplocení ve dvoře je tvořeno částečně strojovým pletivem s kovovými sloupky do betonových patek, ze západní a jižní strany je z dřevěných latí. Část pozemku vedle rodinného domu je ze severovýchodní strany oplocen zdí ze zdících prvků. Pozemky se nenacházejí v záplavovém území. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 11 z 22



Územní plán Dle územního plánu se pozemek nachází v části zvané obytná a smíšená zástavba (značené oranžovou barvou s černou výplní zastavěných ploch), v blízkosti pozemku je část zvaná veřejná zeleň (značená zelenou barvou) a část zvaná zahrady, sady (značená modrou barvou).

3.4. Shrnutí Adresa: obec Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc Nemovitost:

zděný krajní ŘRD s pozemkem - podíl id.1/8

Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Obytná plocha:


3+1 1. - 2.NP + půda 3 797,16 m 2 127,72 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zastavěná plocha:

střední standardní studna 2 318 m 2 119,00 m

Stránka 12 z 22



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda 4.1.1. Rodinný dům Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Bělkovice - Lašťany Jedná se o dvougenerační RD 6+1, polovina domu je po rekonstrukci - v přízemí velký pokoj,

Popis: koupelna v původním stavu, v 1.patře kuchyň, koupelna, jídelna a 2 pokoje. Druhá polovina 3+1 k rekonstrukci. K domu přináleží garáž, dílna, stáje. Dům je podsklepený.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný RD 2x 3+1 1PP, 1NP + podkroví

střední standardní garáž, dílna

Fotodokumentace:

Pozemek: Obytná plocha:


2

986 m 2 179 m

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

2

164 m 3 - m

Stránka 13 z 22



zdroj: www.sreality.cz

1 690 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m OP:

9 441 Kč/m

2

datum: 23.8.2011

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Véska Jedná se o koncový řadový RD v klidné lokalitě nedaleko Olomouce. Dispozičně 1+1 s možností rozšíření do podkroví. Dům obyvatelný, nutné však dobudovat sociální zařízení. Popis: Obecní vodovod je doveden na zahradu, není rozveden v domě. Elektřina v domě. Kanalizace v plánu příští rok, nutné zatím vybudovat septik.



zděný RD 1+1 1NP + půda

nevalný podstandardní -

Fotodokumentace:

2



243 m 2 92 m 700 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m OP:

7 588 Kč/m

2

123 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 18.8.2011

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Bělkovice - Lašťany Jedná se o samostatně stojící cihlový podsklepeného rodiný dům 6+1 s garáží. Střecha sedlová

Popis: - plech. Kanalizace obecní. Voda - obecní i vlastní studna. Topení - ÚT, TP/elektřiny. Plastová okna. Parkety, palubky, dlažba. Hospodářské budovy, dílna.



zděný ŘRD 6+1 1PP, 2NP + půda

střední standardní studna, garáž

Fotodokumentace:

2



470 m 2 148 m 1 790 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m OP:

12 095 Kč/m

2

352 m 3 - m


datum: 22.7.2011

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Bělkovice - Lašťany Jedná se o koncový řadový dům v k.ú. Lašťany. Dům je před rekonstrukcí, současná dispozice

Popis: 5+1, 2 balkony, 2 terasy. EE 220/380 v domě. Plyn je zavaden na pozemek. Kanalizace - septik. V suterénu domu je garáž a sklep.

Objekt:


zděný RD

Stav:

střední

Stránka 14 z 22


Dispozice: Podlažnost:


5+1/2xB/G 1PP, 2NP + půda

Vybavení: Příslušenství:

standardní -


88 m 3 - m

Fotodokumentace:

2


622 m 2 130 m 1 690 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m OP:

13 000 Kč/m

2


datum: 19.7.2011

Reprezentant č. 5 Adresa: ul. Pod mlékárnou, Bohuňovice Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s dispozicí 4+1/B v zachovalém stavu. Původní

Popis: okna, plynové topení, vchod s verandou, balkón z obývacího pokoje s možností vstupu na prostornou zahradu.


zděný RD 4+1/B 1NP + půda


střední standardní -


m 3 - m

Fotodokumentace:

2


909 m 2 110 m 1 990 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m OP:

18 091 Kč/m

2


datum: 25.8.2011

Reprezentant č. 6 Adresa: obec Hlubočky Jedná se o samostatně stojící podsklepený cihlový dům 3+1 v s garáží na Luční ulici. Střecha

Popis: sedlová - eternit. Vlastní studna, jímka. Topení ÚT - plynové. V současnosti probíhá kompletní výměna dřevěných oken za plastová.



zděný RD 3+1 1PP, 1NP + půda

střední standardní studna, garáž

Fotodokumentace:

Pozemek:


1 017 m

2

Zastavěná plocha:

251 m

2

Stránka 15 z 22



2

Obytná plocha:

Obestavěný prostor:

110 m 1 700 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m OP:

15 455 Kč/m

- m

3


datum: 22.8.2011

V okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí ve středním či nevalném stavu, podstandardně či standardně vybavených s obdobnou velikostí. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Kupní cena činila dle kupní smlouvy 450 000 Kč v roce 2004 + náklady na investici byly 400 000 Kč. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 75 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími 4 spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5. 6.

9 441 7 588 12 095 13 000 18 091 15 455

1,00 1,05 1,00 1,00 0,97 1,04

0,88 1,02 0,96 0,93 0,88 0,87

0,95 1,00 0,90 0,90 0,85 0,90

1,00 1,10 0,95 1,00 0,95 1,00

0,90 0,90 0,90 0,85 0,80 0,80

1,05 0,95 0,95 0,90 0,85 0,90

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m obytné plochy 2

Měrná jednotka - m obytné plochy Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - podíl id. 1/8 na RD č.p. 374 a pozemku p.č. 645/1 Srovnávací hodnota - podíl id. 1/8 na RD č.p. 374 a pozemku p.č. 645/1 (odhad 75% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota po zaokrouhlení - podíl id. 1/8 na RD č.p. 374 a pozemku p.č. 645/1


přepočtená NC v 2 Kč/m 7 459 7 643 8 488 8 324 8 479 9 061 8 242 127,72 1 052 721 131 590 98 693 90 000

Stránka 16 z 22



Vyhodnocení srovnávací hodnoty Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši 90.000,- Kč.

4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz. výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz. výše 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Studny b1) Studna c) Pozemky c1) Pozemek

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 110 roků 3 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 196,- Kč/m Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP: 2.NP - nižší část: Název podlaží 1.NP: 2.NP: 2.NP - nižší část:


10,6*7+6,4*7 10,6*7 6,4*7

= = = Zastavěná plocha 2 119,00 m 2 74,20 m 2 44,80 m

2

119,00 m 2 74,20 m 2 44,80 m Konstrukční výška 2,80 m 2,60 m 1,80 m

Stránka 17 z 22



Obestavěný prostor: 1.NP: (10,6*7+6,4*7)*(2,80) 2.NP: (10,6*7)*(2,60) 2.NP - nižší část: (6,4*7)*(1,80) zastřešení: (10,6*7+6,4*7)*3,2*0,5 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

3

= = = = =

ZP1 = 119,00 m 2 ZP = 238,00 m

333,20 m 3 192,92 m 3 80,64 m 3 190,40 m 3 797,16 m

2

ZP / ZP1 = 2,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 110 let:

č.

Vi

I

typ B

II I

-0,01 -0,08

II II V

0,00 0,01 0,08

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

II I III

0,00 -0,10 0,85

0,60 12

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V13 * 0,60 = 0,459 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I I III III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

III II IV II II III II

0,04 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

č.

Ti

12

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 1,070 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 18 z 22



1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Plzeň-město - JUDr. Jitka Wolfová 106 EX-4054/2010 -23 ze dne 21.10.2010. Z-20752/2010-805

I

-0,10

II I

0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,459 * 1,070 * 0,850 = 0,417 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 3 196,- Kč/m * 0,417 = 1 332,73 Kč/m Cena zjištěná porovnávacím způsobem 3 3 CP = CU * OP = 1 332,73 Kč/m * 797,16 m = 1 062 399,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = * =

1 062 399,05 Kč 1 062 399,05 Kč 1/8 132 799,88 Kč

Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

+ + + = * * * =

9 750,- Kč 3 810,- Kč 10 780,- Kč 24 340,- Kč 0,8500 2,3220 1,1370 54 621,32 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,000 %

-

Úprava ceny vlastnickým podílem: Studna - zjištěná cena

* =

27 310,66 Kč 27 310,66 Kč 1/8 3 413,83 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem: Rodinný dům - zjištěná cena

b) Studny b1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód CZ - CC:


Kopaná 6,00 m 1 ks 2222

Stránka 19 z 22



c) Pozemky c1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 318,00

zastavěná plocha a nádvoří 645/1 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 43,15

10 % 10 %

Cena [Kč] 13 721,70 13 721,70

+ * *

*

Pozemek - zjištěná cena

=

1 372,17 15 093,87 1,1370 2,1690 37 223,79 37 223,79 Kč 1/8 4 652,97 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Studna c) Pozemek

= = =

132 799,88 Kč 3 413,83 Kč 4 652,97 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

140 866,68 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

140 870,- Kč


Stránka 20 z 22



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

90 000 Kč 140 870 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – podílu ve výši id. 1/8 na rodinném domě č.p. 374, postaveném na pozemku parc.č. 645/1, a na pozemku parc.č. 645/1, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Lašťany, obec Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc; podle stavu ke dni 14.8.2011, ve výši:

90 000,- KČ slovy: Devadesáttisíc korun českých

V Praze dne 1.9.2011 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 526/158/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 158 - 2011.


Stránka 21 z 22



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 739 ze dne 28.6.2011 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 14.8.2011


Stránka 22 z 22

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 739

Katastrální mapa – dálkový náhled

Mapa oblasti

Letecká fotomapa

Umístění nemovitosti v rámci ulice

Umístění nemovitosti v rámci obce

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Pohled na RD z ulice ze severu

Pohled na RD ze dvora – vyšší část domu

Část samostatně oploceného dvora vedle domu

Pohled na RD ze dvora – nižší část domu (půda ve 2.NP)

Chodba

Obývací pokoj

Kuchyně

Koupelna s vanou a umyvadlem

WC a plynový kotel

Schodiště do 2.NP

2011

Recommend Documents