Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2464/002/2011 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům, Rodinný dům čp. 112 a příslušenstvím a pozemky p.č. st. 277 a p.č. 557/1, to vše v k.ú. Skřivany obce Skřivany Skřivany 112 Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Skřivany, k.ú. Skřivany, kód ČSÚ: 748 960, LV: 233
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
st. 277, 557/1 Luděk Fryš, Janského 2209/65, 15500 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Luděk Fryš, Janského 2209/65, 15500 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:516/2010-D, 10.12.2010 U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 DIČ: CZ25023217
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: 642 29 718 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření:
13 stran
V Borohrádku, dne 6.1.2011
e-mail:
[email protected]
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
390 000 Kč 4.1.2011
Datum zpracování :
6.1.2011
Počet příloh:
7
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
rekonstrukce v r. zateplení okna,
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD neudržovaná - k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
1+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 60 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 622
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 377
m2 71
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 622
OP
ZP
m3 0
m2 0
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo) záplavová a zátopová oblast
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 393 473 Kč 0 Kč 714 886 Kč 390 000 Kč 300 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji obce s dobrou občanskou vybaveností a se snadnou dostupností obce s pověřeným obecním úřadem, ve které je velmi dobrá občanská vybavenost (Nový Bydžov). Jsou umístěny v klidné části obce a v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Vlastní objekt je výrazně podstandardního vybavení, se zanedbanou údržbou, avšak bez výrazného statického porušení. Stavby příslušenství vhodně doplňují hlavní stavbu. Zejména navazující objekt prádelny lze v případě rekonstrukce snadno provozně propojit s hlavní stavbou a rozšířit tak užitnou plochu objektu. Rovněž podkroví lze využít k vestavbě obytných místností. Pozemek má vhodný tvar a na současné požadavky i dostatečnou výměru. Nabídka obdobných nemovitostí v současné době výrazně převyšuje poptávku. Navíc cenu budou negativně ovlivňovat zátěže váznoucí na oceňovaných nemovitostech (věcné břemeno, předkupní právo, zástavní právo, nařízené exekuce. -2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 233, k.ú. Skřivany obce Skřivany, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 16.11.2010. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Skřivany jsou obec s dobrou občanskou vybaveností (OÚ, MŠ, ZŠ, pošta, lékař, obchod, restaurace, sportoviště) a s kompletními inženýrskými sítěmi. S dobrou dosažitelností větších obcí (centrum Nového Bydžova - 2 km). Na jižním okraji obce, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél ulice Nová.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Věcné břemeno, předkupní právo a nařízení k exekuci - viz zápisy v části „C” listu vlastnictví č. 233. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou se štítem. Podkroví není využito. Základové pasy s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo cihelné tl. 45 cm. Stropy rovné, krov dřevěný vázaný, krytina z pálených tašek jednodrážkových, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka vápenná, vnitřní omítky rovněž. Vnitřní obklady provedeny v menším rozsahu okolo kamen. Schody do sklepa cihelné, na půdu dřevěné žebříkové. Dveře náplňové, okna dřevěná rámová bez deštěného ostění. Podlahy obytných místností z prken na sraz, místy poškozené, podlahy ostatních místností z cementové dlažby. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná, bleskosvod. Do objektu není zavedena voda a nevyskytuje se zde žádné hygienické vybavení. Rodinný dům - bydlení 1.PP - malý sklípek 1.NP - 2 obytné místnosti, chodba, komora Stavba bez významného statického poškození, se zanedbanou údržbou, výrazně podstandardního vybavení. Zděná kolna u domu o půdorysných rozměrech 7,70 x 4,10 m, využívaná jako prádelna. Samostatně stojící kolna o půdorysných rozměrech 9,10 x 3,50 m, podél hranice zahrady, využívaná jako sklad paliva.
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky jsou rovinaté, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
Ceny srovnatelných pozemků se pohybují v rozpětí od 400,- do 600,- Kč za m2, podle umístění v obci a dostupnosti inženýrských sítí. Oceňovaný pozemek se nachází na okraji obce, v lokalitě s úplnými inženýrskými sítěmi, a proto předpokládám obvyklou cenu zhruba uprostřed uvedeného rozpětí. Parcela č. st. 277 557/1
Výměra m2 126 496 622
Jednotková cena Kč/m2 500 500 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 63 000 248 000 311 000
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 14,39 m2 71,04 m2
Název 1.PP 1.NP
Užitná plocha 7,77 m2 52,34 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
3,46*4,16*(1,80+0,30) 9,60*7,40*(0,10+2,88+0,30) 9,60*7,40*3,20/2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 85 376,90 3 572 100,00 1 346 000 101 70,00 404 000
-4-
= = = =
Obestavěný prostor 30,23 m3 233,01 m3 113,66 m3 376,90 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Hrobičany
690 000
113,00
608
Kč/m2 6 106
KC 1,010
Upravená cena Foto Kč/m2 6 167
Nemovitost je situovaná v žádané lokalitě mezi městy Jičín, Hořice a Kopidlno. V budově jsou 2 obytné místnosti (možnost vybudovat třetí), příprava pro WC a koupelnu, půdní prostory vhodné k vestavbě. IS: el. 230/400 V, voda užitková studniční, suché WC, vytápění lokální na TP, plyn a veř. vodovodní řád cca 6 m od hranice pozemku. K objektu náleží kolna, kopaná studna, sklep, velká stodola. Celková výměra pozemku je 608 m2. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení mírně vyšší standard vybavení; Smidary
70,00
176
325 000
4 643
1,250
5 804
Prodej malého přízemního domku 2+1 s možností půdní vestavby. Dům je v klidné okrajové části obce Smidary. U splavu řeky Cidliny, s dobrou dostupností do centra. Náleží k němu malá zahrádka. V místě je veškerá občanská vybavenost. Objekt je vhodný k trvalému bydlení, ale i jako rekreační chalupa. Voda veřejná, plyn na hranici pozemku, odpady svedeny do kanalizace, el. 220/380 V, vytápění krbovými kamny. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - bez příslušenství; Vliv pozemku velmi malý pozemek; Zdechovice
75,00
1 856
799 000
10 653
0,670
7 138
Rodinný dům 2+kk, 100 m2 s pozemkem o rozloze 1856 m2. Dům je určený ke kompletní rekonstrukci. V koupelně je sprchový kout a WC), Možnost rozšíření o další místnost a do podkroví. Veškeré inženýrské sítě jsou přivedeny : voda v plastu, el. v mědi, vytápění el. přímotopy, plyn na hranici pozmeku. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Chotělice
90,00
1 163
1 100 000
12 222
0,560
6 844
Samostatně stojící RD se stodolou v obci Chotělice, 3 km od Smidar a 7 km od Nového Bydžova. Pozemek o výměře 1.060 m2. Objekt je po těchto rekonstrukcích: střecha, podříznutí, podlahy, koupelna, obklady, dlažby, přívod IS/. IS:elektro, plyn, obecní. vodovod a studna, telefon, septik. Vytápění plynovými WAF/možnost na TP/. Zaveden telefon. Celý objekt je ve velice pěkném a udržovaném stavu, vhodný k okamžitému užívání. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Červeněves
68,00
939
480 000
7 059
0,960
6 776
Tato nemovitost je vhodná jako chalupa nebo rodinný dům. Je zde nutná rekonstrukce vnitřních prostor domu. U domu je velká zahrada. Velmi klidné místo. V obci základní občanská vybavenost, 6km do Nového Bydžova, kde je veškerá ob. vybavenost. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Vliv pozemku - větší pozemek; 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
6 546 Kč/m 2 60,11 m 393 473 Kč
-5-
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 233 ze dne 16.11.2010. Snímek katastrální mapy ze dne 3.1.2011.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze: 2 4 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
