2011

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

589/227/2011

o obvyklé ceně nemovitosti – podílu ve výši id. 1/2 na rodinném domě č.p. 81 stojícím na pozemku parc.č. St. 89, a na pozemcích parc.č. St. 89 a 20, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Vetlá, obec Vrbice, okres Litoměřice.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 474/10-46 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 23.11.2011.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 17.12.2011 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 18.12.2011

Znalecký posudek č. 589/227/2011

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 6

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 6

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 6

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 7

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 8 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 8

3.2.

Rodinný dům s příslušenstvím........................................................................................................... 8

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 11

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 12

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 14 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 14

4.2.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 18

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 24

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 24

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 25

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 25



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 474/10 - 13, tedy podílu ve výši id. 1/2 na rodinném domě č.p. 81 stojícím na pozemku parc.č. St. 89, a na pozemcích parc.č. St. 89 a 20, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Vetlá, obec Vrbice, okres Litoměřice, zapsané na listu vlastnictví č. 154 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj KP Litoměřice. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 81 s pozemky a příslušenstvím – podíl id. 1/2 Ústecký Litoměřice Vrbice Vetlá

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 17.12.2011 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyl umožněn vstup do oceňovaných nemovitostí. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější obhlídky nemovitostí, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:


Stránka 3 z 25



Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 154 ze dne 23.11.2011, katastrální území Vetlá, obec Vrbice, okres Litoměřice; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 474/10-46 ze dne 23.11.2011 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č.154 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Vetlá – dálkový náhled viz.příloha Územní plán obce Vetlá Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2011 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2011 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2011 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010


Stránka 4 z 25



1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 154 pro k.ú. Vetlá, obec Vrbice, okres Litoměřice ALV:

BLV:

FLV:

Vancl Josef, Ke Šejcharu 81, Vrbice – Vetlá, 413 01 Roudnice nad Labem; identifikátor: 800418/2703, Podíl: ½ Vancl Václav, Ke Špejcharu 81, Vrbice – Vetlá, 413 01 Roudnice nad Labem; identifikátor: 790428/0901 Podíl: ½ Stavby: Vetlá, č.p. 81; způsob využití – rodinný dům; na parc.č. St. 89 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. St. 89 zastavěná plocha a nádvoří 463 m 2 parc.č. 20 zahrada 285 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 20 12110 285 m


Stránka 5 z 25



1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 154 ze dne 23.11.2011 vázne na oceňované nemovitosti zástavní právo – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 154 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.

1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, nebylo možné provést zaměření nemovitosti, muselo být tedy přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Nebyla doložena žádná dokumentace k nemovitosti ze stavebního úřadu.


Stránka 6 z 25



2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány.


Stránka 7 z 25



Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Litoměřice v obci Vrbice-Vetlá mezi městy Hoštka a Roudnice nad Labem ve vzdálenosti cca. 14 km jihovýchodně (vzdušnou čarou) od Litoměřic v k.ú. Vetlá. Jedná se o malou zemědělsky orientovanou obec ležící v mírně zvlněné krajině dolního Polabí, v okolí obce převažují pole, západním směrem je poměrně velký les. V částí "Vetlá" se rozprostírá vrch Sovice na úbočích porostlý vinicemi a sady. Na severní straně Sovice leží nádrž na závlahovou vodu čerpanou z Labe. Nemovitost se nalézá na západním okraji části obce zvané Vetlá v ulici „Ke Špejcharu“, která je kolmá na hlavní ulici „Roudnická“, jenž prochází celou obcí a vede do obce Vrbice a obce „Brzánky“. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, ve které převažuje zástavba původních RD. V obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost – obchod s potravinami, hostinec, pošta, MŠ a ZŠ. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v Roudnici nad Labem (7 km) a v Litoměřicích (15 km). Parkovací možnosti jsou na pozemku majitele, přístup k nemovitosti je po nezpevněné veřejné komunikaci parc.č. 953/1. Obslužnost veřejnou dopravou je spíše nevalná – v obci je zastávka autobusů ČSAD, které zajišťují spojení do okolních obcí i měst, nevýhodou je však nízká intenzita spojů. Obcí prochází pouze silnice III. třídy, asi 2 km od obce vedou silnice II. třídy, dálnice D8 je vzdálena cca. 11 km (exit 29 – Roudnice nad Labem). Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace a plyn.

3.2. Rodinný dům s příslušenstvím Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene „L“, na jeho západní stranu navazuje hospodářská budova a na ní dále stodola – obojí tvoří příslušenství ke stavbě hlavní. Východní stranou objekt sousedí s vedlejším rodinným domem č.p. 59. Objekt pravděpodobně není podsklepen, má 2 nadzemní podlaží a stavebně neupravené podkroví (půda). K objektu je také přistavena přístavba vstupu - zádveří. Vstup na pozemek je možný plechovou bránou. Přístup k objektu je z přilehlé nezpevněné komunikace parc.č. 953/1.


Stránka 8 z 25



Okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného charakteru, zejména venkovského typu. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca. 90-ti lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + stavebně neupravené podkroví (půda) Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel a částečně kamene, podezdívka z opuky Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka břízolitová, která opadává Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: plechová mechanicky otevíratelná Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden Komíny: 3x POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápeno-cementové omítky Obklady: keramické v koupelně a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné s PVC, koberci a keramická dlažba Vytápění: lokální na tuhá paliva Ohřev teplé vody: el.bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody a teplé vody od boileru Hygienické vybavení: podstandardní - vana, umyvadlo, WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC Vnitřní plynovod: je proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: původní kuchyňská linka Údržba: prováděna běžná údržba Předpokládaná dispozice Rodinný dům se skládá z obytného přízemí a patra, nevylučuji možnost dvougeneračního bydlení. Na každém podlaží jsou odhadem 3 obytné místnosti, v přízemí je také garáž, v patře nad garáží je pravděpodobně půda. Objekt je pravděpodobně běžně užíván k bydlení. Informativní odhad započitatelné plochy RD Podlaží

Místnost

1.NP

obytná část - odhad 0,7 x zastavěná plocha 1.NP bez garáže garáž - odhad


Podlahová plocha

Zohledněno

Započitatelná plocha

88,348

100%

88,35 m

2

15

0%

0,00 m

2

Stránka 9 z 25


Započitatelná plocha 1.NP obytná část - odhad 0,7 x část zastavěné plochy 2.NP 2.NP terasa


2

88,35 m 86,1

100%

86,10 m

2

1,8

50%

0,90 m

2

2

Započitatelná plocha 2.NP

87,00 m

Celková započitatelná plocha

175,35 m

2

Informativní odhad obestavěného prostoru RD Podlaží

Výpočet

1.NP 2.NP

8,2*15+3,8*5,8+2*1,3 8,2*15+3,8*5,8 8,2*(15-1,4)*3,5*0,5 - sedlová střecha

zastřešení

Konstrukční výška 2,8 m 2,8 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

147,64 m 2 145,04 m

5,8*(3,8+1)*3,5*0,5 - sedlová střecha

3

413 m 3 406 m 3 195 m 49 m

Obestavěný prostor

3

1 063 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

148 m 2 293 m

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca. 90-ti lety, je v částečně udržovaném stavu. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost, výjimku tvoří fasáda, která opadává a v některých částech je znečištěná. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou pravděpodobně již na sklonku své životnosti (opotřebované) - okna, dveře, podlahy, sociální zařízení. V dobrém stavu je střešní krytina a klempířské konstrukce – odhadem před 20 lety byla provedena výměna. Nově bylo v nedávné době provedeno napojení na elektřinu (zasekané kabely do omítky – nezačištěno). Přístavba vstupu je neomítnutá. Vybavení domu předpokládám podstandardní. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) b) c) d)

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn Oplocení – zděné Vstupní brána - plechová Zpevněné plochy – ve východní části pozemku parc.č. St. 89 betonová plocha

Hospodářská budova – jedná se o zděný objekt navazující na rodinný dům svou východní stranou, je postaven z plných pálených cihel, stropy pravděpodobně dřevěné, střecha sedlová, krytina pálená taška, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, okna i dveře původní dřevěná, schodiště pravděpodobně rovněž dřevené. Do objektu vedou 3 dveře ze dvora a 1 vrata, slouží pravděpodobně jako sklad a dílna. Objekt svou západní stranou navazuje na stodolu. Informativní odhad obestavěného prostoru hospodářské budovy Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 14*5,8 3,8 m zastřešení

14*5,8



3 m

Zastavěná plocha 2 81,20 m 81,20 m

2

Obestavěný prostor 3 309 m 122 m

3

430 m

3

Stránka 10 z 25


-


Stodola – jedná se o zděný objekt v západní části pozemku parc.č. St. 89, navazuje na hospodářskou budovu. Objekt je postaven z plných pálených cihel, střecha sedlová, střešní krytina je z původních pálených cihel, které na některých místech chybí. Vstup do objektu je jak ze dvora, tak z pozemku parc.č. 20 dřevěnými vraty, okna na štítu objektu jsou vysklená, okno směrem na dvůr je ocelové. Informativní odhad obestavěného prostoru stodoly Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 8,2*11 3,8 m zastřešení

8,2*11

3,3 m

Zastavěná plocha 2 90,20 m 90,20 m


2

Obestavěný prostor 3 343 m 149 m

3

492 m

3

3.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl na pozemcích parc.č. St. 89 a 20, které jsou zapsané na LV č. 154 ze dne 23.11.2011 pro k.ú. Vetlá, obec Vrbice, okres Litoměřice. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou přístupné po nezpevněné veřejné komunikaci parc.č. 953/1. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti, nejbližší záplavové území se nachází 3,5 km severovýchodně (vzdušnou čarou) v obci Polepy. Sousední parcely: Parcela neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc.č. St. 89 2 Pozemek s výměrou 463 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je převážně mírně svažitý, má tvar obdélníku a je z velké části zastavěn rodinným domem č.p. 81, hospodářskou budovou a stodolou. Zbylá část pozemku je částečně zpevněná, povrch je převážně pouze hliněný a slouží jako dvůr. Pozemek jižním okrajem těsně sousedí s veřejnou nezpevněnou komunikací parc.č. 953/1, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, plyn, kanalizace a vodovod. Pozemek je na všechny uvedené sítě napojen. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, zakreslena není přístavba vstupu.


Stránka 11 z 25



Pozemek parc.č. 20 2 Pozemek s výměrou 285 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý až mírně svažitý trojúhelníkovitého tvaru, neudržovaný, převážně zarostlý travinami a náletovými dřevinami, částečně slouží k parkování aut. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, druhem pozemku se jedná spíše o ostatní plochu.

Územní plán

3.4. Shrnutí Adresa: okres Litoměřice, obec Vrbice, část obce Vetlá, ulice Ke Špejcharu č.p. 81 Nemovitost:

zděný RD s pozemky a příslušenstvím - podíl id. 1/2

Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:


Stav: Vybavení:

neznámá 1NP + 2NP + půda 3

1 063 m 2 175,35 m

Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

nevalný podstandardní stodola, hospodářská budovy 2 748 m 2 148 m

Stránka 12 z 25



Povyšující faktory o Klidná lokalita k bydlení o Základní občanská vybavenost v obci Ponižující faktory o Podstandardní vybavení a nevalný stav o Nezpevněný příjezd


Stránka 13 z 25



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Vrbice Jedná se o RD 6+2 v obci Vrbice, obytná plocha 160 m2, celková plocha pozemku 2057 m2, po menších úpravách vhodný k okamžitému nastěhování. V přízemí se nachází vstupní chodba (17 m2), koupelna se sprchovým koutem a WC (3 m2), kuchyně s jídelnou (15 m2), pokoj (12 m2), obývací pokoj (18 m2), 2 komory (4 m2) a technická místnost s plynovým kotlem a bojlerem a vstupem na zahradu orientovanou na jih. V patře se pak nachází Popis: chodba (9 m2), kuchyňka (6 m2), koupelna s vanou a WC (5 m2), 3 neprůchozí pokoje (12, 14, 16,5 m2) a 1 průchozí pokoj (18 m2). Z chodby je vstup dřevěným schodištěm na půdu vhodnou k vestavbě (112 m2). Na pozemku se rovněž nachází zděná garáž s dalšími zděnými přístavky. Vstup na pozemek je z asfaltové komunikace. K dispozici jsou kompletní inženýrské sítě - elektřina (220/380V), obecní vodovod i kanalizace a plyn. Vytápění je řešeno kombinovaným plynovým kotlem s ústředním topením, stejně jako ohřev vody.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

zděný RD 6+2 1NP + 2NP + půda

Stav: Vybavení: Příslušenství:

nevalný podstandardní garáž, kůlny

Fotodokumentace:


Stránka 14 z 25


Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena:


2

2 Zastavěná plocha: 120 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

2 057 m 2 160 m 1 990 000 Kč

2

Cena Kč/m ZP:

12 438 Kč/m

2

datum: 22.11.2011

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Čakovice Jedná se o RD s možností využití jako třígenerační dům, zahrada 1731 m2. V suterénu o velikosti 14 m2 je boiler pro přízemí. Přízemí o velikosti 78 m2 je celé po rekonstrukci, nová dlažba, dvojité okna + mříže, rozvod el. a vody. Přízemí se skládá z centrální chodby a schodiště, v levé části pokoj 29 m2 a mycí komora, v pravé části koupelna /sprch.kout + Popis: umyvadlo/, neosazený kuch.kout, pokoj 14 m2. V prvním patře a podkroví nutno řešit omítky, případně nové rozvody, okna, podlahy, atd. Střecha plechová zánovní - nutno zateplit, komín vyvložkován, okapy nové. Dále nutno řešit fasádu, čističku - současný stav žumpa, centrální topení /tuhá paliva nebo el.kotel, plyn není/. U RD rozlehlá udržovaná zahrada která byla celá srovnána a nově oseta, 2x vjezd, nové pogumované pletivo.



zděný RD 6+1 část.1PP+1NP+2NP+půda

nevalný podstandardní -

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena:

2

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

1 732 m 2 129 m 1 399 000 Kč

2

Cena Kč/m ZP:

10 887 Kč/m

2

81 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 12.12.2011

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Polepy Jedná se o rekonstruovaný dům v obci Polepy. Dům je částečně podsklepený dům se sedlovou střechou. K objektu byla přistavěna veranda, kompletně vyměněny rozvody elektřiny, vody, odpady. Jsou zde nová plastová okna, vstupní dveře, nové ústřední topení Popis: včetně plynového kotle. Dále opraveny vnitřní prostory včetně štuků, nové obklady, podlahy, instalována kuchyňská linka. V objektu je k dispozici motorový i světelný proud, je připojen na obecní vodovod a kanalizaci, ale má i vlastní studnu. Celková plocha pozemku je 1181 m2. Na pozemku je dále zděná kůlna.


zděný RD cca. 6+kk část.1PP + 1NP + podkroví


střední dobré kůlna, studna

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha:


2

1 181 m 2 180 m


2

120 m 3 - m

Stránka 15 z 25



zdroj: www.sreality.cz

2 080 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

11 556 Kč/m

2

datum: 21.11.2011

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Chodouny Jedná se o samostatně stojící RD s dispozicí 3+1/B, kompletně podsklepený, 1.NP a upravené podkroví, na pozemku studna, voda a kanalizace na okraji pozemku, jímka, El. 220/380V, vytápění kotlem na tuhá paliva+krbová kamna v obývacím pokojí. Na zahradě za domem je posezení a garáž. V suterénu sklep: kotelna, uhelna, skladovací prostor pro Popis: zeleninu. V přízemí je: vstupní chodba, kuchyně, koupelna s WC, obývací pokoj. V podkroví je větší ložnice, menší ložnice, šatna se vstupem na balkon. RD má nová plastová okna + žaluzie+sítě+plastová vstupní dveře vše nově v r. 2008, nový kotel na tuhá paliva 2009, ve sklepě nové rozvody vody a opadu 2009, nový darling a zásobník na vodu + boiler v r. 2009.


zděný RD 3+1/B 1PP + 1NP + podkroví


2


střední standardní garáž, studna

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha:

556 m 2 154 m 1 700 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

11 039 Kč/m

2

110 m 3 - m


datum: 13.12.2011

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Vědomice, ul. Dlouhá Jedná se o RD v obci Vědomice. Domek je přízemní s možností podkrovní vestavby, přilehlá

Popis: zahrada o rozloze cca 300 m2. Voda a kanalizace obecní, plyn na hranici pozemku. Domek skýtá možnost využívat ho také k rekreačním účelům.



zděný RD 2+1 1NP + půda

nevalný podstandardní -

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

2


417 m 2 80 m 850 000 Kč 10 625 Kč/m

2

160 m 3 - m


datum: 1.12.2011

V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí ve středním či nevalném stavu, standardně či podstandardně


Stránka 16 z 25



vybavených s obdobnou velikostí. Koupěschopnost místního obyvatelstva je poměrně nízká, je zde nedostatek pracovních příležitostí – vysoká nezaměstnanost, obec je poměrně špatně dostupná veřejnou dopravou. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5.

12 438 10 887 11 556 11 039 10 625

1,00 1,05 0,97 0,98 0,90

0,85 0,90 0,95 1,00 1,01

0,95 0,93 0,90 0,90 1,00

0,95 0,93 0,85 0,90 1,00

0,80 0,80 0,80 0,80 0,80

0,95 0,98 1,00 0,95 0,90

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m započitatelné plochy 2

Měrná jednotka - m započitatelné plochy Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 154, k.ú. Vetlá Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 154, k.ú. Vetlá (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 154, k.ú. Vetlá

přepočtená NC v 2 Kč/m 7 251 6 976 6 517 6 660 6 954 6 872 175,35 1 204 920 602 460 481 968 480 000

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí v obci Vrbice na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 5 nemovitostí (z čehož pouze u 1 z nich nebyla uvedena nabídková cena) s nabídkovou cenou od 119.000 Kč do 3.700.000 Kč. Do 5 km od obce, tedy v okolních obcích, je v nabídce na tomto serveru celkem 60 nemovitostí (z čehož pouze u 1 z nich nebyla uvedena nabídková cena) od 119.000 Kč do 4.650.000 Kč.


Stránka 17 z 25



Nabídka nemovitostí v obci Vrbice na serveru www.reality.cz: byla nalezena pouze 1 nemovitost s nabídkovou cenou 1.990.000 Kč. Dle http://www.e-aukce.com/ není uvedena v obci Vrbice žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekuční řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádíí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 480.000,- Kč.

4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 81 b) Vedlejší stavby b1) Hospodářská budova b2) Stodola c) Pozemky c1) Pozemky

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 81 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 90 roků 3 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 102,- Kč/m Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,2*15+3,8*5,8+2*1,3 2.NP: 8,2*15+3,8*5,8


= =

2

147,64 m 2 145,04 m

Stránka 18 z 25



Název podlaží 1.NP: 2.NP:

Zastavěná plocha 2 147,64 m 2 145,04 m

Konstrukční výška 2,80 m 2,80 m

Obestavěný prostor: 1.NP: (8,2*15+3,8*5,8+2*1,3)*(2,80) 2.NP: (8,2*15+3,8*5,8)*(2,80) zastřešení: 8,2*(15-1,4)*3,5*0,5+5,8*(3,8+1)*3,5*0,5 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

ZP1 = 147,64 m 2 ZP = 292,68 m

3

= = = =

413,39 m 3 406,11 m 3 243,88 m 3 1 063,38 m

2

ZP / ZP1 = 1,98

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 90 let:

č.

Vi

I

typ B

II I

-0,01 -0,08

II II V

0,00 0,01 0,08

I II

-0,08 -0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

II I IV

0,00 -0,10 0,65

0,60 12

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V13 * 0,60 = 0,300 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I II II II II II II II I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 0,940 i=1


Stránka 19 z 25



Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nařízené exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti

č.

Ti

I

-0,10

II I

0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,300 * 0,940 * 0,850 = 0,240 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 3 102,- Kč/m * 0,240 = 744,48 Kč/m Cena zjištěná porovnávacím způsobem 3 3 CP = CU * OP = 744,48 Kč/m * 1 063,38 m = 791 665,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

Úprava ceny vlastnickým podílem: Rodinný dům č.p. 81 - zjištěná cena

* =

791 665,14 Kč 791 665,14 Kč 1/2 395 832,57 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Hospodářská budova - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód CZ - CC:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

14*5,8

=

Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 2 81,20 m

Obestavěný prostor: 1.NP: (14*5,8)*(3,80) zastřešení: 14*5,8*3*0,5 Obestavěný prostor – celkem:

81,20 m

2

Konstrukční výška 3,80 m

3

= = =

308,56 m 3 121,80 m 3 430,36 m

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina


Hodnocení standardu S S S S S

Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90

Stránka 20 z 25



6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

S P S P P P S

1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 0,46 1,00 0,46 0,46 0,46 1,00

1,90 2,25 3,80 1,43 0,46 3,13 4,90 91,47 0,9147

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

1 250,- Kč/m 1,1200 0,9147 0,8500 2,1130 1,2350

Základní cena upravená

=

2 840,48 Kč/m

3

Plná cena:

430,36 m * 2 840,48 Kč/m

3

=

1 222 428,97 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 %

-

Úprava ceny vlastnickým podílem: Hospodářská budova - zjištěná cena

* =

1 039 064,62 Kč 183 364,35 Kč 1/2 91 682,18 Kč

3

3

b2) Stodola - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

8,2*11

=

Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 2 90,20 m

Obestavěný prostor: 1.NP: (8,2*11)*(3,80) zastřešení: 8,2*11*3,3*0,5 Obestavěný prostor – celkem:

90,20 m

2

Konstrukční výška 3,80 m

3

= = =

342,76 m 3 148,83 m 3 491,59 m

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení


Hodnocení

Obj. podíl

Část

Koeficient

Upravený obj.

Stránka 21 z 25


1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:


standardu S S C S S S S S S P S C

[%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

[%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00

podíl 6,20 30,40 0,00 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 0,46 6,80 0,00 75,26 0,7526

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m 0,7526 0,8500 2,1130 1,2350

Základní cena upravená

=

2 086,70 Kč/m

Plná cena:

3

491,59 m * 2 086,70 Kč/m

3

=

1 025 800,85 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

Úprava ceny vlastnickým podílem: Stodola - zjištěná cena

* =

871 930,72 Kč 153 870,13 Kč 1/2 76 935,07 Kč

3

3

c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 463,00

zastavěná plocha a nádvoří St. 89 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 35,00

10 % 10 %

Cena [Kč] 16 205,16 205,-

+ * *

1 620,50 17 825,50 1,2350 2,1690 47 749,43

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. 2 Základní cena = 35,- Kč/m .


Stránka 22 z 25


Název


Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 285,00

zahrada 20 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 35,00

10 % 10 %

Cena [Kč] 9 975,9 975,-

+ * * *

*

Pozemky - zjištěná cena

=

997,50 10 972,50 0,4000 1,2350 2,1690 11 756,88 59 506,31 Kč 1/2 29 753,16 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 81 b) Vedlejší stavby b1) Hospodářská budova b2) Stodola c) Pozemky

=

395 832,57 Kč

= = =

91 682,18 Kč 76 935,07 Kč 29 753,16 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

594 202,98 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

594 200,- Kč

slovy: Pětsetdevadesátčtyřitisícdvěstě Kč


Stránka 23 z 25



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

480 000 Kč 594 200 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – podílu ve výši id. 1/2 na rodinném domě č.p. 81, stojícím na pozemku parc.č. St. 89, a na pozemcích parc.č. St. 89 a 20, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Vetlá, obec Vrbice, okres Litoměřice; podle stavu ke dni 17.12.2011, ve výši:

480 000,- KČ slovy: Čtyřistaosmdesáttisíc korun českých

V Praze dne 18.12.2011 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 589/227/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 227 - 2011.


Stránka 24 z 25



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 154 ze dne 23.11.2011 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 17.12.2011


Stránka 25 z 25

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 154

Katastrální mapa – dálkový náhled

Mapa oblasti

Letecká fotomapa

Umístění nemovitosti v rámci ulice

Umístění nemovitosti v obci a okolní obce

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Jihozápadní pohled na RD z ulice

Jižní pohled na RD z ulice

Jihozápadní pohled na RD a hosp.budovu

Jižní pohled na hospodářskou budovu a stodolu

Západní pohled na stodolu

Pozemek parc.č. 20

2011

Recommend Documents