2011

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 103/2011 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 2 Václavská 2, 460 01 Liberec Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Rochlice u Liberce, kód ČSÚ: 682 314, LV: 469 Kolna 1, kolna 2 156, 157/1, 157/2, 157/3, 158 Osiris Development 3 s.r.o., Budečská 851 / 28, 120 00 Praha 2, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

Osiris Development 3 s.r.o., Budečská 851 / 28, 120 00 Praha 2, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 26.8.2011 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 10402462

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Datum místního šetření:

13 stran

České Lípě, dne 1.9.2011

 změna stavby

Současný stav 5 900 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

Počet stran:

e-mail: [email protected]

1.9.2011

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 1.9.2011 7 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 1911  změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 Rekonstrukce v r. 2004  neudržovaná

 udržovaná

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  /  plyn  telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř

 MHD

Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec

 železnice

 silnice

 autobus

 dálnice

 /  plyn  telefon

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

8+2

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 1 239

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 1 632

m2 152

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2

OP

ZP

m3

m2

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

 záplavová a  riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu

 záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení

 evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 5 920 000 Kč 0 Kč 6 250 000 Kč 5 900 000 Kč 2 480 000 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 9 660 000 Kč 8 860 000 Kč 800 000 Kč

Budoucí stav

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu.

-2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 469 Kopie katastrální mapy Liberec je krajské statutární město. Obec má veškerou infrastrukturou a s rozmanitou pracovní nabídkou. Stavba RD je u místní komunikace na křižovatce ulic Kašparova a Václavská v městské části Rochlice.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Věcné břemeno umístění zařízení RWE - toto věcné břemeno nepředstavuje žádné riziko Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP, podkrovím a podsklepením. Dům byl postaven v roce 1911 a v roce 2004 byla provedena celková rekonstrukce. RD má sedlovou střechu s taškovou krytinou. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Příslušenství tvoří kolny, trvalé porosty, venkovní úpravy a pozemky p.č. 156, 157/1, 157/2, 157/3, 158.. Druh stavby - účel využití Nemovitost k bydlení - rodinný dům. Dispoziční řešení 8+2 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné s rovným podhledem. Střecha je sedlová s bleskosvodem s taškovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenocementová hrubá, okna jsou dřevěná špaletová, schody jsou převážně dřevěné, částečně kamenné, podlahy vlýsky, dveře náplňové, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená a teplá, TUV - el. boiler, vytápění ústřední s plynovým kotlem, vnitřní omítky štukové, koupelny - sprchy, vany, umyvadla, v suterénu sauna a vířivka. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti je původní, prvky krátkodobé životnosti jsou převážně nové.. Příslušenství stavby kolny, Venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky p.č. 156, 157/1, 157/2, 157/3, 158 Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace

betonové pasy zděné tl. 45 cm a více s rovným podhledem dřevěný vázaný pálená taška pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenocementové omítky běžné obklady dřevěné náplňové dřevěná špaletová vlýsky ústřední třífázová bleskosvod studená i teplá standardní -3-

20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

rozvod zemního plynu bojler běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana chybí digestoře, vest. skříně, sauna, vířivka chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. 156 o velikosti 172m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 157/1 o velikosti 895m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 157/2 o velikosti 25m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 157/3 o velikosti 118m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 158 o velikosti 29m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jsou rovinaté.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Hodnota pozemků celkem

Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 1000,-Kč do 3000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 2000,-Kč/m2. Parcela č. 156 157/1 157/2 157/3 158

Výměra m2 172 895 25 118 29

Jednotková cena Kč/m2 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000

Celková cena pozemku Kč 344 000 1 790 000 50 000 236 000 58 000 2 478 000

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název spodní stavba vrchní stavba podkroví

14,98*9,9*2,9 = 14,95*9,8*3,2+0,5*2,3*3,2*2+0,52*2*3,2*2 = 14,93*9,8*0,95+14,93*9,8*5,48/2+9,8*5,48*4,9/3*2 = +0,5*2,3*0,95*2+0,52*2*0,95*2 =

Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Současný stav 152 1 632,42 5 429 100,00 8 862 389 100 70 58,82 3 649 180 -4-

Obestavěný prostor 430,08 m3 482,85 m3 719,49 m3 1 632,42 m3 Budoucí stav

0

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Kolna 1

Popis Parc. číslo Zděna kolna za zahr. 157/3 nářadí kolna 2 Zděná dvoupodlažní kolna 158 Věcná hodnota ostatních staveb celkem

Množství 262,00 m3

JC 2 000 Kč/m3

RC Opotřebení 524 000 Kč 85 %

138,00 m3

2 000 Kč/m3

276 000 Kč

VH 78 600 Kč

85 %

41 400 Kč 120 000 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč

Kč/m3

Upravená cena Foto Kč/m3

KC

Liberec, Staré Pavlovice 1 076,00 697 3 990 000 3 708 0,838 Zděný RD se sedlovou střechou, stáří cca 90 let, 1.NP + podkroví, 5+1, částečné podsklepení, velmi dobrý technický stav .

3 109

Liberec, Staré Pavlovice 995,00 685 4 290 000 4 312 0,838 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví a ,po rekonstrukci.

3 615

Liberec, Františkov

4 151

1 239,00

1 253

6 350 000

5 125

0,810

Samostatný zděný rodinný dům cca 90 let. Sedlová střecha. 2.NP + 1.PP. Velmi dobrý technický stav, po rekonstrukci 1996. 3

Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

3 625 Kč/m 3 1 632,42 m 5 917 343 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

Celkový výnos za rok:

nájem [Kč/rok] 0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč

-5-

0 8 860 000 3 650 000 0 95 % 0 0 0 265 800 0 0 265 800 0 6,00 0

Seznam příloh:

počet stran A4 v příloze: 2 1 3 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.

Koncesní listina: . Koncesní listina č.j. 12224/02, ev.č. 350100-30796-00 - Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité - vydaná 3.6.2002 Okresním Živnostenským úřadem v České Lípě.

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -