2011

Znalecký posudek č. 137-6422/2011 o ceně obvyklé nemovitosti - rodinného domu čp. 14 na parcele st.p.č. 16 a 33, zahradního domku na parcele st.p. 31, garáže na parcele st.p. 37 a zahradního hospodářského objektu na parcele st.p. 38, s pozemky st.p.č. 16, 31, 33, 37, 38 a p.p.č. 8/4, 8/5, 8/9, 8/11, to vše kat. území Dlouhé Mosty, obec Františkovy Lázně, kraj Karlovarský

Objednatel posudku: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové nám. 2 400 01 Ústí nad Labem Účel posudku:

určení ceny obvyklé pro prodej nucenou dražbou

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a s použitím cenových informací podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. Podle stavu ke dni 29.8.2011 posudek vypracoval: Ing. Jan Ryšavý Na Průhonu 731 353 01 Mariánské Lázně T: +420 354 673 054 M: +420 602360613 E: [email protected] Posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mariánských Lázních, 31.8.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 14 na parcele st.p.č. 16 a 33, zahradního domku na parcele st.p. 31, garáže na parcele st.p. 37 a zahradního hospodářského objektu na parcele st.p. 38, s pozemky st.p.č. 16, 31, 33, 37, 38 a p.p.č. 8/4, 8/5, 8/9, 8/11, to vše kat. území Dlouhé Mosty, obec Františkovy Lázně, kraj Karlovarský 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům Dlouhé Mosty 351 01 Františkovy Lázně Region: Karlovarský Okres: Cheb Katastrální území: Dlouhé Mosty 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.8.2011 za přítomnosti znalce. Znalci majitel neumožnil ve vyhlášeném a oznámeném termínu prohlídku nemovitosti. Pro ocenění se proto vychází z údajů Dokumentace skutečného provedení stavby RD založená v archivu st. úřadu ve Frant. Lázních a z fotodokumentace pro prezentaci nemovitosti pro nabídku realitní kanceláře 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN, LV č. 685 pro k.ú. Dlouhé Mosty, obec Frant. Lázně, ze dne 9.8.2011 - kopie kat. mapy - dodatečné st. povolení a souhlas s užíváním č.j. OSŽP/1106/03/SA ze dne 23.5.2005, vydal MÚ Frant. Lázně, odbor stavební a ŽP - geometrický plán pro zaměření staveb č. 60-014/2004, vyhotovil V. Navrátil - projekt stavby DSP - vyhotovil OK Project Cheb v 07/2004 - místní šetření a fotodokumentace z 29.8.2011 za účasti znalce (majitelé nebyli přítomni) 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník k datu hodnocení podle podkladů (výpis z KN, LV č. 685) : SJM Nikolič Franc a Nikolich Tetyana, Okružní 1669/40, 352 01 Aš r.č. 550324/, 755717/3921 6. Celkový popis nemovitosti: RD je umístěn v osadě Dlouhé Mosty - t,j, drobném sídle téměř navazujícím na zástavbu okraje města Fr. Lázně v rezidenční zástavbě směrem na východ od centra, které je odtud ca 2,0km po

-3úzké zpevněné asfaltové komunikaci. Jedná se tak o lokalitu okrajovou hůře přístupnou. Je to však oblíbené místo pro bydlení, o čemž svědčí nová rezidenční výstavba v osadě. V místě však nejsou kompletní IS - jen vodovod a rozvod elektro. Rušivým vlivem zde může být blízkost silničního obchvatu města Frant. Lázně - frekventovaná silnice Itř. směr Cheb-Aš, nebo Německo přes Vojtanov. Ta se směrem od města podjíždí a je ve vzdálenosti asi 300m. Františkovy Lázně -známé lázeňské město poblíž býv. okresního města Chebu, má cca 5 500 obyvatel. Je zde obvyklá technická vybavenost příslušející oblíbenému lázeňskému středisku - zpevněné uliční komunikace, rozvody NN a slaboproudu kabely, plynovod a parovod, kanalizace, vodovod, VO. Občanská vybavenost je na vyšší úrovni poplatná lázeňskému sídlu - jsou zde hotely, pensiony, restaurace, divadlo, spol. sály, casino, lázeňské domy a příslušné služby a sportoviště. Měst leží v blízkosti hranic se SRN a toho je zde v hojné míře využito pro turistiku a lázeňství.

7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům na st.p. 16 a 33 a2) Zahradní domek na st.p. 31 a3) Garáž na st.p. 37 b) Vedlejší stavby b1) Zahradní hospodářská budova na st.p. 38 c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy d) Porosty d1) Trvalé porosty e) Pozemky e1) Pozemky 8. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům na st.p. 16 a 33 Je to samostatně stojící zděná stavba umístěná v horní severní části oploceného pozemku podél ulice za oplocením. Je to stavba vzniklá postupnou rekonstrukcí a dostavbou na místě původního meziválečného RD (odhadem 1930 podle okolní zástavby). Stavební činnost byla ukončena v roce 2005 dodatečně vydaným souhlasem s užíváním. Je to stavba přízemní s podkrovím, je z malé části podsklepená. Střecha je sedlová na složitějším krovu (věžičky, vikýře) s krytinou z asfalt. šindele. Je založena na zčásti původních základech, svislé konstrukce zděné v tl. do 45cm z cihel a YTONG tvárnic. Stropy nad přízemím filigránové, zčásti původní, schodiště dřevěné, okna plastová dvojitě prosklená, dveře dřevěné do oblož.

-4zárubní. Podlahy v přízemí betonové s textil. krytinou, či ker. dlažbou, v podkroví jsou dřevěné s krytinou. V podkroví je proveden zateplený podhled pomocí SDK desek. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější dvouvrstvé hladké. V domě je proveden klasický rozvod SV a TVU, kanalizace. Koupelna v přízemí je prostorná a je vybavena vanou, sprch. koutem, WC a bidetem, WC v podkroví je s umyvadlem a bidetem. Ohřev TVU je v el. bojleru. Vytápění je ústřední pomocí el. kotle a radiátorů. Popis dispozice : 1.pp - suterén - jedna menší místnost přístupná po schodišti PP činí : 17,47m2 1.np - přízemí - závětří, sklad, koupelna, sauna, předsíň, kuchyně, pokoj, komora. ložnice, PP činí 132,26m2 2.np - podkroví - 3xpokoj, chodba, WC salonek PP činí : 110,19m2 Celková PP činí : 259,92m2 Technický stav : Stavba dokončena v současné podobě po postupné přestavbě započaté počátkem 90. let min. stol asi v roce 2003-4 a v roce 2005 dodatečně uvedena do provozu. Nyní se jedná o neobydlený RD, který není řádně udržovaný, použité konstrukce jsou zčásti z let devadesátých a jsou tak již zčásti morálně dožívající. a2) Zahradní domek na st.p. 31 Je to jednoduchá přízemní zděná stavba nad čtvercovým půdorysem, střecha je stanová na dřevěném krovu s krytinou z asfalt. šindelů. Je to novostavba založená na bet. pasech s izolací proti vodě, nosné zdivo v tl. do 40cm, stropy zavěšený podhled na konstrukci krovu se zateplením. Podlahy jsou textilní a z keram. dlažby. Okna plastová dvojitě prosklená, dveře plastové a dřevěné. Je proveden rozvod SV a TVU - zdrojem je el. bojler, kanalizace svedena do žumpy na pozemku. Vytápění je ústřední etážové s el. kotlem v přístavku. Je zde kuchyně se standardní kuch. linkou a el. sporákem, v koupelně je vana, umyvadlo a WC. Popis dispozice : 1.np - přízemí - chodba, koupelna, pokoj, ložnice, kuchyně Celková PP činí : 49,38m2 Technický stav : Stavba pravděpodobně dokončena v roce 2004 a dodatečně schválena v roce 2005. Stavba je užívána nájemcem a je průměrně udržovaná. a3) Garáž na st.p. 37 Jedná se o přízemní zděnou stavbu umístěnou při západní straně pozemku. Je to jednoduchá stavba s pult. střechou, otevír. vraty, bet. podlahou. Je proveden rozvod elektro. Stavba asi z roku 2004 - povoleno užívání v roce 2005.

-5Opotřebení konstrukcí je běžné. Stavba slouží pro garážování pro jedno vozidlo. b) Vedlejší stavby b1) Zahradní hospodářská budova na st.p. 38 Jedná se o drobnou jednoduchou přízemní stavbu sloužící pro přechodné ubytování a pro tento účel vybavené soc. zařízením a vytápěním. Je to stavba založená na bet. izolovaných základ. pasech, střecha je pultová se zatepleným podhledem, provedeny omítky vnější i vnitřní, podlahy jsou s krytinou nebo s keram. dlažbou (soc. zařízení). Je proveden rozvod 220/380V, SV a TVU, kanalizace. Vytápění je el. přímotopnými topidly. Stavba obsahuje předsíň, koupelnu se sprch. koutem, umyvadlem a WC, kuchyňku s kuch. linkou a el. sporákem, pokoj a tech. místnost. Celková PP činí : 25,27m2 Technický stav : Opotřebení úměrné délce užívání, prováděna běžná údržba. Bez zjevných závad. c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy Jedná se především o zpevněnou plochu dvora z betonová zámkové dlažby, přípojky IS jako vodovod, kanalizace do vlastní žumpy a žumpa, plnostěnné vysoké oplocení se zděnými sloupky a podezdívkou, drobné altány v zahradě. d) Porosty d1) Trvalé porosty e) Pozemky e1) Pozemky Podle doložených podkladů se hodnotí tyto následující pozemky vedené na LV č. 685. Pozemky spolu tvoří funkční celek, jsou téměř rovinné, tvarem celkově obdelníkové. Přístup je z kolem vedené uliční komunikace, když pozemky jsou na nároží podružné uličky lemované stromořadím. Okolní zástavbu tvoří bez výjimky rodinné domy směrem k centru meziválečné, ostatní pak novostavby. V místě je možnost připojení na rozvod elektro a distribuční vodovodní řad. Chybí kanalizace a plynovod. Pro účely stanovení hodnoty je použita cena dle cen. předpisu pomocí koeficientů upravená do současného tržního prostředí v této lokalitě, kde se jednotková cena pozemku pro výstavbu k k bydlení pohybuje mezi 800-1200,- Kč podle polohy a možnosti přípojení na IS a dostupnosti. Pozemek vzhledem k vyšší výměře - celkově 2381m2 a poloze na konci osady je hodnocen při spodní hranici intervalu - zde asi 940,- Kč/m2.

-6-

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) detailní výpočet založen v archivu znalce Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům na st.p. 16 a 33 a2) Zahradní domek na st.p. 31 a3) Garáž na st.p. 37 b) Zahradní hospodářská budova na st.p. 38 c) Venkovní úpravy d) Trvalé porosty Cena objektů činí celkem

= = = = = =

3 349 490,- Kč 578 900,- Kč 72 200,- Kč 201 920,- Kč 181 180,- Kč 33 570,- Kč 4 417 260,- Kč

-7-

Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům na st.p. 16 a 33 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.pp: 7,90*4,50 1.np: 23,40*6,03+1,77*3,201,80*1,80/2+2,10*2,60+1,45*2,00+2,97*2,971,15*1,15/2*2+1,90*6,03-1,90*1,40/2*2 2.np: 21,80*5,95+0,85*3,05+2,57*2,571,15*1,15/2*3+0,71*5,10+1,47*5,10-1,47*1,15/2*2 Název podlaží 1.pp: 1.np: 2.np:

35,55 m2

=

169,80 m2

=

146,35 m2

Zastavěná plocha 35,55 m2 169,80 m2 146,35 m2

Konstrukční výška 2,15 m 2,85 m 3,15 m

Obestavěný prostor: vrchní stavba: (23,40*6,03+1,77*3,201,80*1,80/2+2,10*2,60+1,45*2,00+2,97*2,971,15*1,15/2*2+1,90*6,031,90*1,40/2*2)*(2,85+0,65+0,10) zastřešení: (21,80*5,95+0,85*3,05+2,57*2,571,15*1,15/2*3+0,71*5,10+1,47*5,101,47*1,15/2*2)*(3,15/2) spodní stavba: 7,90*4,50*2,15 Obestavěný prostor – celkem: Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

=

= * *

=

611,29 m3

=

230,50 m3

= =

76,43 m3 918,22 m3 2 290,- Kč/m3 1,1200 1,0792

-8Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

* *

1,0000 2,1690

Základní cena upravená

=

6 003,64 Kč/m3

Plná cena:

918,22 m3 * 6 003,64 Kč/m3

=

5 512 662,32 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 11 roků Opotřebení: 30,000 %

-

1 653 798,70 Kč

Rodinný dům na st.p. 16 a 33 - zjištěná cena

=

3 858 863,62 Kč

a2) Zahradní domek na st.p. 31 - § 6 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rekreační nebo zahrádkářská chata: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná v tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 111

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název podlaží 1,np:

Zastavěná plocha 63,30 m2

Konstrukční výška 3,10 m

Obestavěný prostor: 1,np: (63,30)*(0,10+3,10+2,20/3) Obestavěný prostor – celkem:

= =

248,98 m3 248,98 m3

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 7): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 750,- Kč/m3 1,0475 1,0000 2,1690


=

3 976,05 Kč/m3

Plná cena:

248,98 m3 * 3 976,05 Kč/m3

=

989 956,93 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 69 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 80 = 13,750 %

-

136 119,08 Kč

Zahradní domek na st.p. 31 - zjištěná cena

=

853 837,85 Kč

-9a3) Garáž na st.p. 37 - § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.np:

4,20*4,15

Název podlaží 1.np:

= Zastavěná plocha 17,43 m2

17,43 m2 Konstrukční výška 2,45 m

Obestavěný prostor: 1.np: (4,20*4,15)*(2,45+2,25)/2 Obestavěný prostor – celkem:

= =

40,96 m3 40,96 m3

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 375,- Kč/m3 0,9806 1,0000 2,1130

Základní cena upravená:

=

2 849,01 Kč/m3

Plná cena:

40,96 m3 * 2 849,01 Kč/m3

=

116 695,45 Kč


-

10 210,85 Kč

Garáž na st.p. 37 - zjištěná cena

=

106 484,60 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Zahradní hospodářská budova na st.p. 38 - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce:

typ B zděná tl. nad 15 cm

- 10 Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název podlaží 1.np:

Zastavěná plocha 37,22 m2

Konstrukční výška 3,05 m

Obestavěný prostor: 1.np: (37,22)*(3,05) Obestavěný prostor – celkem:

= =

113,52 m3 113,52 m3

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 250,- Kč/m3 1,0885 1,0000 2,1130


=

2 875,- Kč/m3

Plná cena:

113,52 m3 * 2 875,- Kč/m3

=

326 370,- Kč


-

28 557,38 Kč

Zahradní hospodářská budova na st.p. 38 - zjištěná cena

=

297 812,62 Kč

c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby rodinný dům na st.p. 16 a 33 3 858 863,62 Kč garáž na st.p. 37 106 484,60 Kč zahradní hospodářská budova na st.p. 38 297 812,62 Kč Celkem: 4 263 160,84 Kč

- 11 Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

4 263 160,84 0,0500 213 158,04 Kč

d) Porosty d1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

2 235 710,52 2381 550 516 438,80 0,065 33 568,52

* =

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

33 568,52 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům na st.p. 16 a 33 a2) Zahradní domek na st.p. 31 a3) Garáž na st.p. 37 b) Zahradní hospodářská budova na st.p. 38 c) Venkovní úpravy d) Trvalé porosty Cena objektů činí celkem

= = = = = =

3 858 860,- Kč 853 840,- Kč 106 480,- Kč 297 810,- Kč 213 160,- Kč 33 570,- Kč 5 363 720,- Kč

- 12 -

a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 185,00 800,00 63,00 800,00 109,00 800,00 22,00 800,00 37,00 800,00

zast. plocha 16 zast. plocha 31 zast. plocha 33 zast. plocha 37 zast. plocha 28 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 148 000,50 400,87 200,17 600,29 600,332 800,-

70 % 70 % +

232 960,565 760,-

-7 % -7 % * *

39 603,20 526 156,80 0,6780 2,1690 773 756,72

Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 800,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Jedn. cena Výměra [m2] [Kč/m2] 908,00 800,00 537,00 800,00 512,00 800,00 8,00 800,00

zahrada 8/4 zahrada 8/5 zahrada 8/9 zahrada 8/11 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

Cena [Kč] 726 400,429 600,409 600,6 400,1 572 000,-

70 % 70 % +

1 100 400,2 672 400,-

-7 % -7 % * * *

187 068,2 485 332,0,4000 0,6780 2,1690

- 13 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem

1 461 953,80

Pozemky - zjištěná cena

=

2 235 710,52 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

=

2 235 710,- Kč 2 235 710,- Kč

- 14 -

Porovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen nemovitostí na trhu realit nabízených, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.

Popis oceňované stavby Název: rodinný dům Adresa Dlouhé Mosty 14, Františkovy Lázně Popis: Porovnáním se hodnotí komplex s rod. domem, uybrováním personálu popř. návštěvy v

zahr. domku představujícím ubytovací jednotku 2+kk a zahr. domku 1+1. Na pozemku je ještě vlastní garáž. Parkování je možné na vlastní zpev. ploše umožňující stání pro asi 5-6 os. vozidel, celková plocha je asi 260m2. Celý pozemek je velmi bezpečně oplocen neprůhledným vysokým plnostěnným dřevěným plotem. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 7 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 2381 m2 Zastavěná plocha Garáž mimo objekt Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky vodovod, elektro, žumpa Příslušenství zahr. domek 2x, garáž,

samostatně stojící 0 416 m2 Podkroví

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem

Zkratka OP ZP PP

Výměra 1 281,00 m3 452,00 m2 334,50 m2

ano

- 15 Přehled porovnatelných nemovitostí

Objekt č.: 1 Název: rodinný dům FL, H. Lomany Adresa Františkovy Lázně Popis: Nadstandardní rodinný dům 8+1 v Horních Lomanech.

Krytý bazén, garáž, sauna. Užitná plocha 250 m2. Plocha parcely 890 m2. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 2 roky Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 890 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky kompletní Příslušenství není Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Koeficient K2: Koeficient K3: Koeficient K4: Koeficient K5: Koeficient K6: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový krajový výborný 0 135 m2 Podkroví

ano

5 990 000,- Kč

způsob prodeje (Nabídka/ralizovano) poloha v regionu poloha v obci úroveň vybavení tech. stav vzhled, architektura

* * * * * * *

1,25 1,00 0,95 0,98 1,03 1,02 1,22 4 909 836,07 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem

m3 m2 250,00 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 23 960,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 19 639,34 Kč/m2

- 16 -

Objekt č.: 2 Název: rodinný dům/pension FL Adresa Družstevní, Františkovy Lázně Popis: RD se zastavěnou plochou 151 m2 a velmi pěknou zahradou m2 s bazénem.

Dům má dvě nadzemní podlaží, jídelnu, kuchyň, garáž pro 3 a parkoviště pro 10 vozidel. Ze vstupní haly je vstup do jídelny /62 m2/, na kterou navazuje kuchyň /13 m2/, která je oddělená shrnovací zástěnou. V 1NP jsou dva dvoulůžkové pokoje + přistýlka. Ve 2 NP jsou dva dvoulůžkové pokoje s přistýlkou a velký čtyřlůžkový apartmán. Všechny pokoje mají vlastní sociální zařízení a balkon. Budova na pozemku je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace, plynu, telefonu. Vytápění ústřední, radiátory a plynový kotel. Zahrada je upravená a pravidelně udržovaná. Součástí areálu je venkovní bazén, 10 parkovacích míst, garáže os.vozidel a garáž pro zahradní techniku. V současnosti je nabízená nemovitost využívána jako rodinný penzion. Nemovitost je situována v jižní části města poblíž výjezdové silnice na Cheb. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 8 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 1200 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky kompletní Příslušenství standardní Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Koeficient K2: Koeficient K3: Koeficient K4: Koeficient K5: Koeficient K6: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící velmi dobrý 0 151 m2 Podkroví

ano

4 990 000,- Kč


* * * * * * *

1,25 1,00 0,98 0,98 1,03 1,02 1,26 3 960 317,46 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem

m3 m2 312,00 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 15 993,59 Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 12 693,33 Kč/m2

- 17 -

Objekt č.: 3 Název: rodinný dům FL, H. Lomany Adresa Americká, Františkovy Lázně Popis: Samostatný, podsklepený, dvoupodlažní rodinný dům , o celkové ploše 345 m2 s garáží a

zahradou 528 m2, v oblíbené a klidné části Františkových Lázní, Horní Lomany. Dům je celý podsklepen, v přízemí se nachází byt 3+kk a v patře byt 4+kk s balkonem. Vytápění je plynové a ohřev vody je elektrickým kombi boilerem. Střecha je sedlová s betonovými taškami. Jedná se o dvougenerační dům, s možností využití jako penzion. Dispoziční řešení nabízí dvě samostatné bytové jednotky 4+1, ve sklepě garáž, sklad, prádelna, kotelna a obytná ložnice. V 1NP se nachází zádveří, předsíň, obývací pokoj /28m2/ s krbem a kuchyňský kout, dvě ložnice, komora, koupelna a WC. V 2NP se nachází předsíň, obývací pokoj s kuchyňským koutem, dvě ložnice, komora, koupelna a WC, dětský pokoj vestavěný do půdního prostoru. K domu náleží okrasná pravidelně udržovaná zahrada s krytou pergolou a zahradním krbem. Dům se nachází v klidné lokalitě a nedaleko centra lázeňského města Františkovy Lázně Před domem je stání na vlastním parkovišti pro 3 až 4 vozy Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 20 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 657 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky kompletní Příslušenství standardní Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Koeficient K2: Koeficient K3: Koeficient K4: Koeficient K5: Koeficient K6: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

4 190 000,- Kč


* * * * * * *

1,25 1,00 1,02 0,95 0,95 0,99 1,14 3 675 438,60 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor:

m3

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3

- 18 Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem

m2 345,00 m2

0,- Kč/m2 12 144,93 Kč/m2

0,- Kč/m2 10 653,45 Kč/m2

Objekt č.: 4 Název: rodinný dům FL, Žírovice Adresa Františkovy Lázně Popis: Novostavba RD 4+kk v obci Žírovice.

Kolaudace v roce 2005. Plastová okna, koupelna - vana, sprchový kout, keramické obklady a dlažba. V domě jsou dvě toalety. Střešní krytinou je Bramac, dům je zateplen. V domě jsou tři samostatné pokoje, kuchyň s obývacím pokojem, technická místnost, koupelna, toaleta, a velká předsíň. Vytápění elektrokotlem a kamny na tuhá paliva. K domu patří garáž a dílna Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 0 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 812 m Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky kompletní Příslušenství standardní Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Koeficient K2: Koeficient K3: Koeficient K4: Koeficient K5: Koeficient K6: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ne

3 200 000,- Kč


* * * * * * *

1,25 1,00 0,98 0,95 1,00 0,95 1,11 2 882 882,88 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu

Jednotkové ceny (JCSi)

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi)

- 19 Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem

m3 m2 100,00 m2

0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 32 000,- Kč/m2

0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 28 828,83 Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP 0,00 0,00 19 639,34

1. rodinný dům FL, H. Lomany 2. rodinný dům/pension FL 0,00 0,00 3. rodinný dům FL, H. 0,00 0,00 Lomany 4. rodinný dům FL, Žírovice 0,00 0,00 SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby 1 281,00 452,00 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná Rodinný dům - výsledná cena

12 693,33 10 653,45 28 828,83 17 954,00 17 954,00 334,50 6005613 6 005 613,- Kč =

6 005 613,- Kč

- 20 -

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

4 417 260,- Kč 2 235 710,- Kč 6 652 970,- Kč

5 363 730,- Kč 2 230 000,- Kč 7 593 730,- Kč

6 005 610,- Kč

Obvyklá cena: 6 000 000,- Kč

slovy: šestmilionů Kč

V Mariánských Lázních, 31.8.2011 Ing. Jan Ryšavý Na Průhonu 731 353 01 Mariánské Lázně

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.1.1991 pod č.j. 3421/90 v oboru ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 137-6422/2011 znaleckého deníku.

- 21 -

RD čp. 14 z ulice

dtto

dtto od severu

pohled od jihu

dtto

dtto

kuchyně

hala se schodištěm

vstupní část

podkroví

dtto od jihu

zahr.- domek na st.p. 31

hosp. stavení(domek) st.p. 38

dtto od severu

garáž na st.p. 37

- 22 -

umístění RD čp. 14 v osadě Dlouhé Mosty

poloha v regionu

poloha v regionu 2

2011

Recommend Documents