Ing. Bc. Eva Hradilová, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5004 – 204/2011 o obvyklé ceně nemovitosti – pozemku parcelní číslo st. 21 v katastrálním území Pavlínov, obci Pavlínov, okres Žďár nad Sázavou
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Z l í n Usnesení č.j. 012 EX 4330/08-35 ze dne 20.5.2011
Účel posudku:
ocenění nemovitosti v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 26.6. 2011 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v listinné podobě a 1x v elektronické podobě na CD.
V Otrokovicích, dne 29. června 2011
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 20.5.2011 č.j. 012 EX 4330/08-35. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitosti ve vlastnictví povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejích příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je nemovitost – pozemek parcelní číslo st. 21 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Pavlínov, obci Pavlínov, okres Žďár nad Sázavou. 2. Informace o nemovitosti : Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : :
Vysočina Žďár nad Sázavou Pavlínov Pavlínov
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 26. června 2011 znalcem. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Pavlínov, List vlastnictví č. 185 ze dne 1.3.2011 2) místní šetření znalce dne 26. června 2011, 3) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 4) informace realitních kanceláří a družstev o nájmu obdobných nemovitostí 5. Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.o oceňování majetku 6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Jedná se o ocenění pozemku zastavěného RD - metoda nebude použitá. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.
ZP 5004 - 204/2011, strana 2 (celkem 6)
7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí List vlastnictví č. 185 je paní Marcela Tomi, r.č.: 575109/1368 bytem 602 00 Brno–sever-Zábrdovice, Bratislavská 584/86 vlastníkem oceňované nemovitosti – pozemku parcelní číslo st. 21 – zastavěná plocha a nádvoří výměře 2 127,0 m v katastrálním území Pavlínov, obec Pavlínov, okres Žďár nad Sázavou.
Kopie katastrální mapy pozemek parcelní číslo st. 21, katastrální území Pavlínov, okres Žďár nad Sázavou, pozemek pod domem čp. 27 v samém centru obce za obecním úřadem. 8. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. 9. Základní popis: Oceňovaný pozemek leží v katastrálním území a obci Pavlínov, v samém centru obce, jedná se o zastavěnou plochu pod rodinným domem. Vesnice Pavlínov je součástí okresu Žďár nad Sázavou a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Velké Meziříčí. Obec Pavlínov se rozkládá asi dvacet šest kilometrů jižně od Žďáru nad Sázavou a dvanáct kilometrů západně od města Velké Meziříčí. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt 259 obyvatel. V obci mohou děti docházet na jednu základní školu nižšího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom zde našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Posuzovaný pozemek se nachází v samém centru obce , je zastavěn rodinným domem a je v sousedství obecního úřadu. Pozemek je užíván v souladu s evidenci, je na něm postaven rodinný dům. Obsah ocenění a) pozemek parcelní číslo st. 21 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Pavlínov
ZP 5004 - 204/2011, strana 3 (celkem 6)
B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 364/2010 Sb. a) Pozemek dle LV č. 185, katastrální území Pavlínov /§ 28 vyhlášky, odst. 1)/ Základní cena dle § 28 odst. 1), písmeno k): 2
Plocha pozemku zastavěného RD……………………......................................….127,0 m 2
Jednotková cena pozemku dle odst.1), písm. f): ………………………..…...35,00 Kč/m Úprava dle přílohy č. 21 vyhlášky, tab. č. 2.: neuplatňuje se koeficient Ki……příloha č. 38……rodinné domy………….…………………....2,169 koeficient Kp…...příloha č. 39…… sloupec 12...……………………...………..1,015 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2 Jednotková cena upravená…………………………………………………..…77,05 Kč/m Cena pozemku: (127*77,05)………………………..……………… ……..9.785,82 Kč Administrativní cena dle cenového předpisu č. 364/2010 Sb. – rekapitulace: a) pozemek parcelní číslo st. 21 v k.ú. Pavlínov Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno)
= =
9 785,80 Kč 9 800,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Předmětem ocenění je pozemek o výměře 127,0 m2 zastavěný rodinným domem. Z hlediska obchodovatelnosti je pozemek na volném trhu zcela neprodejný, neboť jediným reálným zájemcem je zde vlastník domu, který je na pozemku umístěn. Právní systém platný v ČR ovšem vlastníka stavby nenutí nabýt pozemek do vlastnictví, neboť jednota vlastnictví v ČR neplatí, tzn. neplatí pravidlo, že vlastník pozemku je automaticky vlastníkem stavby na pozemku umístěné. A pokud tento stav je navrhován do nového OZ, nebude se vztahovat na situace existující. Pokud se pokusíme odvodit cenu pozemku z ceny pozemků prodávaných v místě pod stavbu RD zjistíme, že tyto ceny se pohybují v rozmezí 200,00 – 500,00 Kč/m2, ovšem jedná se o pozemky o ploše minimálně 900,0 m2 kde lze postavit běžný volně stojící dům. Posuzovaný pozemek je sice umístěn v centu obce, je ovšem maličký, plocha sama o sobě i kdyby v tomto místě nebyla zastavěná, umožňuje maximálně výstavbu malé rekreační stavby. Je zřejmé, že vzniklá situace je hodně atypická, cena vychází z úvahy, za kolik se oplatí současnému vlastníku domu koupit pozemek pod vlastní stavbou. A tady se výše této částky odvíjí od finančních možností vlastníka stavby a od situace, že pokud by současný vlastník v budoucnosti uvažoval o prodeji domu, bez pozemku bude hledat kupce těžko. Právě z tohoto důvodu je jednotková cena posuzovaného pozemku stanovena ve výši 200,00 Kč/m2. S ohledem na výše uvedené určuji cenu posuzovaného pozemku pod rodinným domem metodou porovnání ve výši Cena nemovitosti určená srovnáním
ZP 5004 - 204/2011, strana 4 (celkem 6)
25 000,-- Kč
C) Závěr : Administrativní cena pozemku ……………………..……..………………….9 800,00 Kč Porovnávací hodnota nemovitosti ………………….………………………..25 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovitosti, tj. pozemku parcelní číslo st. 21 – zastavěná plocha a nádvoří dle LV č. 185 vedeného pro katastrální území a obec Pavlínov, okres Žďár nad Sázavou vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši :
20.000,00 Kč Slovy : dvacettisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 29. června 2011
Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5004 - 204/2011 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji dle dokladu číslo 133/11.
Mapové podklady:
Umístění RD na pozemku parcelní číslo st. 21 v katastrální území a obci Pavlínov
ZP 5004 - 204/2011, strana 5 (celkem 6)
Výpis z katastru nemovitostí:
ZP 5004 - 204/2011, strana 6 (celkem 6)
