Znalecký posudek . 1551/2009-1 o cen obvyklé - 1/2 domu .p. 281 umíst ného na pozemku parc. . St. 9 a 1/2 pozemku tvo eného parcelami parc. . St. 9, parc. . 14 a parc. . 155 v kat. úz. Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres eská Lípa, ve vlastnictví Hájkové Antonie.
Objednatel posudku:
JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice
Ú el posudku:
Aktualizace znaleckého posudku dne 30.11.2011
. 1551/2009 ze
Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb. a . 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky . 364/2010 podle stavu ke dni 12.5.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Hole kova 657 150 00 Praha 5 – Koší e
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 8 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 1.7.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat aktualizaci znaleckého posudku . 1551/2009 se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitostí zapsaných na LV . 165, vedených Katastrálním ú adem pro Liberecký kraj, Katastrální pracovišt eská Lípa, kat. úz. Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: d m 471 55 Kunratice u Cvikova 281 Region: Liberecký Okres: eská Lípa Katastrální území: Kunratice u Cvikova 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 12.5.2011 bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.4.2011, LV 165, kat. úz. Kunratice u Cvikova, Katastrální ú ad pro Liberecký kraj, KP eská Lípa, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne 19.2.2007, mapový list . VS VI-5-17, m ítko 1:2880, kat. úz. Kunratice u Cvikova - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3110/06-3 ze dne 30.11.2006 - usnesení o ustanovení znalce .j. 124 EX 3110/06-50 ze dne 14.10.2009 - usnesení o ustanovení znalce .j. 124 EX 3110/06-81 ze dne 20.4.2011 k vypracování aktualizace - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví . 165, kat. úz. Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres Lípa, ze dne 20.4.2011 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Hájková Antonie, Kunratice u Cvikova 281, 471 55 Kunratice u Cvikova eháková Petra, Budyšínská 502/4, 460 01 Liberec 1
2
1/2 1/2
eská
oddíl B - nemovitosti: d m .p. 281 umíst ná na pozemku parc. . St. 9 pozemek parc. . St. 9 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 54 m2 pozemek parc. . 14 - zahrada o vým e 187 m2 pozemek parc. . 155 - zahrada o vým e 79 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Na ízení exekuce - P vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Rumburk na základ listin: Okresního soudu v D ín sp.zn.: 7Nc-5494/2006-3 - Exeku ní p íkaz soudního exekutora JUDr. Mareše . j. 124 Ex-3110/2006-3 ze dne 30.11.2006. Právní moc ke dni 22.12.2006. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp .j. 9 Nc-8729/2007-4 ze dne 26.09.2007. Právní moc ke dni 03.11.2007. - Exeku ní p íkaz soudního exekutora JUDr. Doležala .j. 16 Ex-12507/2007 ze dne 12.10.2007. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp .j. 16 Nc-6075/2008 -5 ze dne 18.06.2008. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp .j. 9 Nc-6762/2008-8 ze dne 07.08.2008. - Exeku ní p íkaz soudního exekutora JUDr. Grosama .j. 025 Ex-3825/2008-6 ze dne 20.08.2008. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp .j. 9 Nc-4628/2009-5 ze dne 23.02.2009. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp .j. 16 Nc-4515/2009-3 ze dne 27.01.2009. - Exeku ní p íkaz soudního exekutora JUDr. Pazáka .j. 59 Ex-130/2009-17 ze dne 03.06.2009. - Exeku ní p íkaz soudního exekutora Mgr. Pánka .j. 112 Ex-1771/2009-9 ze dne 03.06.2009. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp .j. 16 Nc-6065/2009-4 ze dne 28.05.2009. - Exeku ní p íkaz soudního exekutora Mgr. Pánka . j. 112 Ex-2328/2009-8 ze dne 07.07.2009. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp .j. 16 Nc-7543/2009-4 ze dne 26.10.2009. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp .j. 37 Nc-6853/2009-6 ze dne 22.10.2009. - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí soudního exekutora JUDr. Luhana .j. 099 Ex1777/2010-10;12 ze dne 16.4.2010 a oprava ze dne 17.05.2010 - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Pazáka .j. 59 Ex-130/2009-23 ze dne 16.08.2010. Právní moc ke dni 26.08.2010. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp .j. 25 EXE-3371/2011-8 ze dne 16.02.2011. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Rozhodnutí o d dictví D 469/1986 Státního notá ství v eské Líp , právní moc dne 29.7.1986. - Kupní smlouva V11 4204/1997 ze dne 25.11.1997.Právní ú inky vkladu ke dni 26.11.1997.
3
6. Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n , proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk , charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Kunratice u Cvikova leží v Severních echách na silnici E442, mezi Cvikovem a Jablonném v Podješt dí. V obci se základní ob anskou vybaveností je zastávka autobusu. Oce ovaný d m stojí v jižní ásti širšího centra obce. K domu náleží oplocený pozemek. P ístup k domu je z výchovu po nezpevn né komunikaci. 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) D m b) Pozemky b1) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1 ) D m Oce ovaný d m .p. 281 je umíst n na pozemku parc. . St. 9 a leží v jižní ásti širšího centra obce. P ístup k domu je z východu po nezpevn né komunikaci. D m v severní ásti sousedí s nemovitostí jiného vlastníka, stojí na hranici pozemku, je jednopodlažní s p ipravovanou p dní vestavbou. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce smíšené zdivo, omítka místy opadávající štuková. St echa je sedlová a pultová, krytá osinkocementovými šablonami a živi nými pásy. Vchodové dve e jsou d ev né, okna d ev ná špaletová v p ipravovaném podkroví plastové, klempí ské konstrukce z pozink. plechu. Zásobování pravd podobn vodou z ve ejného vodovodu, odpadní vody svedeny do trativodu, el. p ípojka vzdušným kabelem, p ípojka zemního plynu. Nemovitost je v p vodním stavu, na svislých st nách je patrná zemní vlhkost. Užitná plocha a stá í domu stanoveno odhadem. c) Pozemky c1) Pozemky Pozemek tvo ený parc. St. 9, parc. . 14 a parc. . 155 se nachází v jižní ásti rozší eného centra obce, je nepravidelného tvaru, rovinný, oplocen, p ístupný z východu po nezpevn né cest , napojen na elektrorozvod, plyn a vodovod. Parcela . St. 9 je zastav na domem s .p. 281.
4
B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt :
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) D m - § 26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Liberecký kraj - do 2 000 obyvatel Stá í stavby: 132 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha . 20a): 4 274,- K /m3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP:
8*10+2*2
Název podlaží 1.NP:
84,00 m2
= Zastav ná plocha 84,00 m2
Konstruk ní výška 3,00 m
Obestav ný prostor: 1.NP: (8*10+2*2)*(3,00) zast ešení:
= =
252,00 m3 109,60 m3
Obestav ný prostor – celkem:
=
361,60 m3
Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 84,00 m2 ZP = 84,00 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový 2. Provedení obvodových st n - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan - pravd podobn odkanalizování trativodem 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. p íslušenství v RD - Pouze áste né ve stavb nebo úplné podstand.
5
.
Vi
I
typ A
II I
-0,01 -0,08
II III V
0,00 0,02 0,08
I II
-0,08 -0,05
nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Standardní p íslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
I III III
0,00 0,00 0,05
II III V
0,00 0,00 0,40
Koeficient pro stá í 132 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 0,60 = 0,223 i=1
Index polohy: Název znaku
.
1. Význam obce - bez v tšího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchod nebo služeb, pohostinské a kulturní za ízení 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní za ízení 6. Zdravotní za ízení v obci - žádné zdravotnické za ízení 7. Ve ejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu p ím stských linek vel. m st) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezam stnanost v obci a okolí - nižší než je pr m r v kraji 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv
Pi
I III II III
0,00 0,01 0,00 0,03
III I III
0,03 -0,03 0,04
II III III II
0,00 0,06 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,140 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - spoluvlastnický podíl
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,02
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,930 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,223 * 1,140 * 0,930 = 0,236 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 4 274,- K /m3 * 0,236 = 1 008,66 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 1 008,66 K /m3 * 361,60 m3 = 364 731,46 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
364 731,46 K 364 731,46 K 1/2
D m - zjišt ná cena
=
182 365,73 K
6
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) D m Cena objekt
=
182 370,- K
iní celkem
182 370,- K
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1 ) d m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 75,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Kunraticích u Cvikova, okr. eská Lípa. Samostatn stojící rodinný d m na pozemku o vým e 350 m2 je v p vodním stavu. U domu je zd ná garáž a kolny. Nemovitost je nabízena k prodeji od b ezna 2011 prost ednictvím realitní kancelá e za 699.000 K . Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v He manicích v Podješt dí, okr. Liberec. Samostatn stojící d m po rozsáhlejší rekonstrukci se nachází na pozemku o vým e 1.054 m2, je vytáp n kamny na tuhá paliva, voda erpána z vlastního zdroje, odpadní vody svedeny do septiku. D m je p ístupný po asfaltové komunikaci a náleží k n mu hospodá ská budova, k lna, sklad a udržovaná zahrada. T etí srovnávaná nemovitost - rodinný d m ve Cvikov , okr. eská Lípa. Podsklepený rodinný d m je vystav n na pozemku o vým e 442 m2, napojen je na vodovod a kanalizaci, vytáp n tuhými palivy. K domu náleží k lna sloužící jako garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji od dubna 2011 prost ednictvím realitní kancelá e za 1,449.000 K . Seznam porovnávaných objekt : Název RD Kunratice u Cvikova RD He manice v Podješt dí RD Cvikov Sou et:
Realizovaná cena
Km Kc
Kv K1 K2 K3
Množství [jedn]
Jedn. cena [K /jedn.]
699 000,- K
1,00 0,98 0,97 0,97 1,00 0,95
140,00
4 373,63
1 399 000,- K
0,85 1,00 0,83 0,97 0,80 0,85
110,00
5 918,38
1 449 000,- K
0,80 0,98 0,88 0,97 1,00 0,90
145,00 16 310,86 K /3 5 436,95 K 4 373,63 K 6 018,85 K
6 018,85 /jedn.
Pr m rná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 5 436,95 K 75,00 á 5 436,95 K /
=
407 771,25 K
- výsledná cena
=
407 771,25 K
7
/jedn. /jedn. /jedn.
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) d m Cena objekt
=
407 770,- K
iní celkem
407 770,- K
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena [m2] [K /m2] 54,00 35,00
zastav ná plocha a nádvo í St. 9 Sou et Úprava ceny – p íloha . 21: 2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [K ] 1 890,1 890,-
-10 % -7 % -17 % * *
321,30 1 568,70 1,3040 2,1690 4 436,87
Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K /m2. Název
Jedn. cena Vým ra 2 [K /m2] [m ] 187,00 35,00 79,00 35,00
Parcelní íslo
zahrada 14 zahrada 155 Sou et Úprava ceny - p íloha . 21: 2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [K ] 6 545,2 765,9 310,-
-10 % -7 % -17 % * * *
*
Pozemky - zjišt ná cena
=
8
1 582,70 7 727,30 0,4000 1,3040 2,1690 8 742,28 13 179,15 K 1/2 6 589,58 K
Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky Cena pozemk
= iní celkem
6 590,- K 6 590,- K
C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem:
182 370,- K 6 590,- K 188 960,- K
Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem:
407 770,- K 407 770,- K
Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap . lokalita, pozice majetku v zón , infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu:
- klidná ást obce - možnost p dní vestavby - v blízkosti CHKO Lužické hory
c) parametry ponižující cenu:
- stá í objektu - zemní vlhkost zvyšující blízkost potoka - p ístup po nezpevn né komunikaci - chyb jící odkanalizování - chyb jící izolace - podílové spoluvlastnictví - p edpoklad vložení investic do rekonstrukce a modernizace
9
Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 204.000 K
Obvyklá cena ½ nemovitosti: 204 000,- K slovy: dv st
ty i tisíc K
V Praze dne 1.7.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír , podnik , ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 1551/2009-1 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod .j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po . . 190/2011.
E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
10
