MAGYAR TELEKOM NYRT. Budapest, XI. kerület, Budafoki út 59. sz. alatti (hrsz.: 4197/2) II. emeleti helyiségcsoport értékelése 2009. január 15.
JELENTŐSEBB ADATOK ÖSSZEFOGLALÁSA ÉS VÉGKÖVETKEZTETÉS
#04 Az értékelt vagyontárgy
II. emeleti helyiségcsoport (irodák, raktárak) Cím: Budapest, XI. kerület, Budafoki út 59. Hrsz.: 4197/2
Az értékelt vagyontárgy tulajdonosa
Westel Rádiótelefon Kft. (3057/28490)
Értékelt tulajdonjog
Tiszta tulajdon
Értékelés időpontja
2009. január 15.
Az értékelés célja
Stratégiai tervezések
Értékelési szempont
Nyíltpiaci értékesítés
Értékelt vagyonelemek
Földterület, épületek, építmények
Épület
695 m2 nettó alapterület
BESZÁMOLÓ JELENTÉS LEÍRÓ INFORMÁCIÓK
A környezet irodapiaci körképe A dél-budai irodapiac A budapesti irodapiacon a hagyományos részpiacok mellett a fejlesztők egyre nagyobb figyelmet szentelnek az alternatív alpiacoknak. Az újonnan felfedezett területek kiváló adottságokkal és potenciállal rendelkeznek, a piac még nem hozott határozott, kedvező ítéletet.
Az utóbbi évek budapesti irodapiacának legdinamikusabban fejlődő része egyértelműen a Váci úti folyosó, 2008 első három hónapjában az újonnan átadott irodaterületnek 80,5%-a itt koncentrálódott. A hagyományos fejlesztési területek telítődésével ugyanakkor a budapesti piac újonnan kialakuló alpiacai ugyancsak fontos szerephez jutnak. Az előretörő részpiacokat tekintve a Hungária körút–Könyves Kálmán körút–Üllői út által határolt városrész és az M1-es, illetve M7-es autópálya menti agglomerációs terület mellett egyre nagyobb szerephez jut a dél-budapesti térség. Az említett régió egyik érdekes részpiaca a dél-budai régió, amely az elmúlt időszakban intenzív fejlesztési hullámot tapasztalhatott.
A Jones Lang LaSalle piackutatási adatai alapján a dél-budai alpiacon 2007-ben az irodabérbeadások összvolumene megközelítette a 41.700 négyzetmétert, a térségben 2007-ben 36.000 négyzetméter irodaterületet adtak át, és 2009 végéig a tervek szerint további több százezer négyzetméter irodaterület kerülhet a piacra. 2008 első negyedévében a teljes budapesti piacra vonatkozó üresedési ráta mérsékelten, 11,98%-ra csökkent az előző év azonos időszakához viszonyítva, de a budai részpiac üresedési rátája kismértékben, 10,72%-ra javult.
A dél-budai részpiac voltaképp a XI. kerületben a Lágymányosi híd budai hídfője köré csoportosuló irodatömböket és azok tágabb környezetét jelenti. A Budapesten belüli
elhelyezkedés meglehetősen előnyös pozíciót biztosít a térségnek. A XI. kerület a város nyugati kapujaként funkcionál, és kiváló autópálya-kapcsolatokkal rendelkezik. A kiépülő irodanegyed nagy forgalmú bekötőutak mentén helyezkedik el, amelyeken jelentős az átmenő forgalom. A M6-os autópálya újabb szakaszainak megépülése tovább javíthatja a terület potenciálját.
A térség ugyanakkor a tömegközlekedési csomópontok és kapcsolatok hiányától szenved. A kötöttpályás közlekedési eszközök elérhetősége igencsak korlátozott, a legközelebbi villamoskapcsolat az Infopark északi oldalán, a Petőfi híd budai hídfőjénél érhető el. Az Inforpark építésének kezdetekor állítólag a fejlesztő IVG ígéretet kapott az 1-es villamos pályájának meghosszabbítására, csakhogy a fejlesztés máig nem valósult meg. A metróvonal hiánya ugyancsak hátrányos helyzetbe hozza a térséget, de a tervek szerint a kerületen áthaladó 4-es metró nagy lökést adhat a terület fejlődésének. A térség a Lágymányosi híd 1990-es megépítése után kapott erőre, majd a dél-budai régió máig leginkább meghatározó projektje, az Infopark adott hatalmas lendületet a fejlődésnek. Az Infopark Közép- és Kelet-Európa első technológiai és innovációs parkja, mely informatikai és telekommunikációs cégeket tömörít. A projekt koncepcióját az iparági együttműködés elősegítésével tovább erősíti a Budapesti Műszaki Egyetem épületeinek szomszédsága. Az Infopark fázisainak megvalósulásával egyidejűleg a projekt közvetlen környezete is elindult a fejlődés útján. A Budafoki út mentén az irodatömb tovább terjeszkedett, és gombamód kezdenek szaporodni az épületek a Szerémi út–Hengermalom út irányában. A terület arculata az elmúlt években látványos változáson ment keresztül, és a lendület a jelek szerint tartós. A térségben épülő irodaházak közös jellemzője a magas műszaki színvonal, és a kedvező árérték arány, ami hozzájárul az épületek viszonylag gyors feltöltéséhez. A dél-budai régió zászlóshajó projektjeként az Infopark markáns arculatot ad a térségnek, és meghatározza a bérlői kör alapját. Az előnyös adottságok láttán sem mehetünk el azonban a tény mellett, hogy az irodatömb környezete még viszonylag rendezetlen. A környék nem nevezhető éppen prémiumnak, így az itt épülő „A” kategóriás irodaházak bérbeadási lehetőségei némileg csorbulnak.
Az irodafejlesztések mellett a térség érdekes színfoltja lehet a Kopaszi-gáton épülő Öbölprojekt. Ez újabb példa a multifunkciós fejlesztések térnyerésére: a portugál Mota-Engil érdekeltségébe tartozó fejlesztő cég a lakás, hotel, szabadidős és sportlétesítmények mellett valósítja meg irodafejlesztését, amelynek keretében a beruházó tervei szerint 80 ezer négyzetméterrel bővül majd a részpiac irodakínálata.
A dél-budai irodatömb egy meglévő egészséges kereslet nyomán épült ki. Fejleszthető – elsősorban volt ipariingatlan- – területek jócskán rendelkezésre állnak a környéken, a jelenlegi tendenciákat tekintve tehát a dél-budai régióban még van tere a fejlődésnek. Tagadhatatlan azonban, hogy a terület irodái iránti keresletet még mindig meghatározza az új részpiacok iránti bizalmatlanság, és az itt épülő irodák bérbeadási potenciálja korántsem „A” kategóriás. A bérlői oldal még csak ízlelgeti a dél-budai régió lehetőségeit, és a piac kedvező ítélete még nem borítékolható. Nem kérdés, hogy a fejletlen tömegközlekedés mindenképpen megoldásra vár, a 4-es metró és a villamoskapcsolat kiépüléséig a térség aligha számíthat ugrásszerű fejlődésre. Ezen túlmenően pedig a prémium irodaház fogalmához mindenképpen hozzátartozik az elsőrangú környék, mind esztétikai értelemben, mind a rendelkezésre álló szolgáltatásokat tekintve. El kell ismerni, hogy ebben a tekintetben is van még hova fejlődni. 2008 őszén startol az irodafejlesztés a Kopaszi-gáton. A portugál Mota-Engil többségi tulajdonában lévő Öböl XI Kft. legkésőbb ősszel kezdi meg az Öböl - projekt második fázisának kivitelezését. A projekt keretében a beruházó iroda-, lakás- és hotelfejlesztéseket valósít meg, illetve sport és szabadidős létesítményeket épít - írja a Világgazdaság. A második fázisban a beruházó tervei szerint iroda- és hotelfejlesztéseket valósít meg, az első ütemben 60 ezer nm, a második ütemben további 20 ezer nm irodaterületet alakít ki. Az irodákhoz kapcsolódó 250-350 szobás hotel építése a tervek szerint jövő év első felében kezdődik. A projekt első szakasza már lezárult, ennek keretében a beruházó a Kopaszi-gáton már 14 épületet kivitelezését befejezte, illetve a projekthez kapcsolódóan a sport és szabadidős létesítményeket alakított ki. A fejlesztő cég szintén jövő év elején tervezi megkezdeni a lakóingatlanok kivitelezését, a területen várhatóan 700-1000 lakás épülhet. Forrás: REsource IngatlanInfó
Az értékelt vagyontárgy
Az ingatlan elhelyezkedése, környezete, megközelíthetősége Az értékelés tárgyát jelentő ingatlan a főváros XI. kerületében, Újbudán található. A kerület Buda déli részén fekszik. Északkeleti irányban a Duna, ezáltal az V. kerület és a IX. kerület, délkelet felé szintén a Duna által a XXI. kerület, délen a XXII. kerület határolja. Nyugaton Budaörs, északon a XII. és az I. kerület a szomszédai. Területe 33,47 km2, lakosainak száma körülbelül 170.000 fő, ezzel a főváros legnépesebb kerülete. Ez az egyik legváltozatosabb felszínű kerület, és történelme visszanyúlik a rómaiak előtti időkre, bár ennek nyomait inkább csak a régészek és a múzeumlátogatók lelhetik fel. Újbuda megközelíthetőségében fontos szerepet játszik, hogy két autópálya és ugyanennyi országos főút is keresztezi, illetve innen indul. A Szabadság, Petőfi és Lágymányosi híd révén kapcsolódik Pesthez, de ebben a határán futó Hegyalja út által az Erzsébet híd is fontos szerepet vállal. Villamos vonalai a Gellért-hegy körül és sugárirányban nyugatra a Kelenföldi pályaudvar, illetve délre Albertfalva városrész felé vezetnek, de hegyvidéki városrészek is megközelíthetők a Moszkva térről induló 59-es járattal. A közlekedést a többi területen a BKV autóbuszvonalai, és újabban néhány, a BKV-val azonos feltételekkel közlekedő magán buszjárat próbálja megoldani több-kevesebb sikerrel. Komoly szerepet játszik a kerület közlekedésében a vasút is, hiszen itt, a Kelenföldi pályaudvaron találkoznak a déli-vasút, és a Keleti pályaudvar felől érkező vonalak. A kerület legjelentősebb közlekedési csomópontja a Móricz Zsigmond körtér, de fontos még a Gellért téri és a BAH-csomópont is. A Kelenföldi pályaudvarnál lévő csomópont újabban az elővárosi távolsági buszforgalomban is szerepet kapott. Az értékelés tárgyát képező ingatlan Újbuda észak-keleti részén, Lágymányos városrészben található, a Budafoki út, az Október 23. utca, a Bercsényi utca és a Karinthy Frigyes út által határolt tömbben. Tágabb környezetében jellemzően lakóterületeket találunk, de a közelben helyezkednek el a Budapest Műszaki- és Gazdaságtudományi Egyetem épülettömbjei, kollégiumai is. Szűkebb szomszédságában található a MOL Nyrt. központi irodaépülete, két benzinkút, valamint a Schönherz Zoltán Kollégium és a Bercsényi Kollégium is.
Az ingatlan megközelítése mind gépjárművel, mind tömegközlekedési eszközökkel egyszerű. Legkönnyebben a 4-es vagy a 6-os villamos Budafoki úti megállóitól érhető el a terület, de a Budafoki úton több buszjárat is közlekedik, illetve a fontos közlekedési csomópontnak számító Móricz Zsigmond körtér is csak mintegy 5-10 percnyi sétatávolságra található. Parkolásra közterületen csak igen korlátozott számban, díjfizetés ellenében nyílik lehetőség. Az értékelt ingatlan Az értékelt ingatlan a Budafoki út 59. szám alatt található, 4197/2 helyrajzi számon nyilvántartott „kivett lakóház, udvar, gazdasági épület és irodaház és üzemi épület” megnevezésű, 28.487 m2 területű földrészlet meghatározott hányada és az azon található II. emeleti helyiségcsoport (a továbbiakban Colonia helyiségcsoport). Az ingatlanra vonatkozó, 2009. január 9-i kiadású tulajdoni lap alapján a terület jelenleg 20 különböző tulajdonos osztatlan közös tulajdonában van. Ebből az értékelés tárgyát a Westel Rádiótelefon Kft. 3057/28490 tulajdoni hányadának egy része képezi. Az értékelt tulajdoni hányadra vonatkozóan a tulajdoni lap széljegyet vagy terhet nem tartalmaz.
A Megbízó által rendelkezésünkre bocsátott, az 1990-es évek elején köttetett adásvételi szerződés alapján a Westel Rádiótelefon Kft. a terület 3411/28490-ed részét vásárolta meg, amely a tárgyi helyiségek mellett a szintén itt található Kastélyépületet is magában foglalta. Azóta több lépésben sor került a tulajdoni hányadok módosítására, így alakult ki a jelenlegi, 3057/28490 hányad. Megjegyezzük, hogy a rendelkezésünkre álló adatok alapján nem állapítható meg a Kastélyépület és a Colonia helyiségcsoport közötti pontos telekterületmegoszlás. Az értékelt ingatlanra vonatkozóan szabályozási terv nincs érvényben, az jelenleg áll előkészítés alatt. A MOL Nyrt. költségviselése mellett a tervezet elkészült, kifüggesztésre került, jelenleg a képviselőtestület döntésére vár. Amennyiben elfogadásra kerül, a terület övezeti besorolása I-XI/Z7, azaz intenzív, jellemzően zártsorú beépítésű intézményterület lehet. Az övezetre vonatkozó előírásokat az alábbi táblázat tartalmazza:
A tárgyi területen korábban a lágymányosi dohánygyár működött. A gyár a XX. század első éveiben épült, 1908-1912 között, építtetője az akkori Kereskedelemügyi Minisztérium volt. Az ipari használat egészen a kilencvenes évek elejéig tartott, akkor indult meg a terület átalakulása. Az épületegyüttes egyike a kevés fennmaradt, városba beépült ipari területünknek, fővárosi védettség alá esik. Jelen állapotában alapvetően két részre osztható az ingatlan: a Karinthy Frigyes út felőli fronton található Kastélyépületet valamint a szintén ott
elhelyezkedő lakóépületet kerítéssel választották le, míg a terület fennmaradó részén több épületben főként irodák, raktárak találhatóak. Az utóbbi terület épületei egy közel zárt belső udvart fognak körbe, megközelítésüket több személy- és gépkocsi-bejárat biztosítja a Budafoki út felől. Az értékelt Colonia helyiségcsoport mellett többek között itt kaptak helyet a Budapesti 1. számú Körzeti Földhivatal irodái, a VÁTI Kht. dokumentációs központja valamint a MOL Nyrt. egyes helyiségei is. A terület sík, az épülettel nem fedett területrészek térbetonnal fedettek, nagy részben parkolásra szolgálnak. A tárgyi helyiségek a főépület északi szárnyában, annak II. emeletén kaptak helyet. Az épület pince + földszint + 2 emelet elrendezésű, vasbeton pilléres szerkezetű, téglafalas, lapostetős. A második emelet nem az épülettel együtt készült, ráépítés során alakult ki a mai állapot. Az épület állapota közepes, a helyszíni tájékoztatás alapján a homlokzati felújítás mellett a közművek cseréje is indokolt lenne. Az északi szárny megközelítése a belső udvarról lehetséges, önálló recepcióval nem rendelkezik. Az emeleti szintek elsősorban lifttel érhetőek el, miután a lépcsőházat biztonsági okokból zárva tartják. A liftet és az irodák előterét egy acélszerkezetű híd köti össze. Innen kisebb raktárak, tárgyaló, irodák és a szociális helyiségek nyílnak. A fő területrész középfolyosós elrendezésű, innen nyílnak az egyes irodahelyiségek, amelyeket részben tégla, részben gipszkarton falak választanak el egymástól. A helyiségcsoport hátsó traktusa a főépület korábban készült részéhez tartozik, így ide a szinteltolás miatt néhány lépcsőn át juthatunk. Itt egy irattár mellett szintén irodák kerültek kialakításra. Ezen területek lényegesen nagyobb belmagassággal rendelkeznek, mint a többi irodarész. A helyiségcsoport terület adatait funkció szerint az alábbi táblázatban foglaltuk össze:
Megnevezés Iroda Raktár Szociális helyiség Közlekedő Egyéb helyiség Összesen
Terület 2 (m ) 462,22 27,88 36,54 165,88 2,72 695,25
Arány (%) 66,48% 4,01% 5,26% 23,86% 0,39% 100,00%
A területi adatokat a Megbízó által rendelkezésünkre bocsátott alaprajzok alapján közöltük. A részletes helyiséglistát jelentésünk mellékletei közé csatoltuk.
Az irodákban az ajtók anyaga jellemzően fa, az ablakok alumínium szerkezetűek. A padló burkolata a közlekedők és a raktárak esetében PVC, az irodákban szőnyegpadló, a szociális helyiségekben pedig kerámia lap. A falak festettek és tapétázottak, a vizes helyiségekben részben csempézettek. A fűtés távfűtés, az épületegyüttes hőközpontjából kerül elosztásra, hasonlóan a melegvízhez. Az irodákban a hőleadók radiátorok. A helyiségek hűtését split klímák biztosítják. A vagyonvédelmet kamerarendszer, míg a tűzvédelmet tűzjelzők szolgálják. A szünetmentes áramellátás megoldott. A helyiségcsoportot rendszeresen karbantartják, állapota jó. A megvételkor, 1993-ban került sor teljes felújításra, de az azóta eltelt időben is rendszeresek voltak a beruházások. Ennek során cserélték például az álmennyezetet és a világítást, a padlóburkolatokat valamint a tavalyi év folyamán az ablakokat. A helyszínen kapott tájékoztatás alapján beázás többször előfordult, de ezt mindig javították. Az irodaház-közösségben a fűtés elszámolása légköbméterenként történik, a vízfogyasztást létszám alapján számítják, míg az elektromos áram-fogyasztás mérésére almérők szolgálnak. Ezen felül a tulajdoni hányad arányában a közös adminisztráció fenntartására, a liftek karbantartására és a szemétszállítás fedezésére fizetnek díjat a tulajdonosok. Az irodaház-közösség kijelölt, számozott parkolói közül 5 darab tartozik a Colonia helyiségcsoporthoz (120-124 számúak). Ezek a főépület Budafoki út felőli frontján helyezkednek el, megközelítésük a közútról, sorompón keresztül lehetséges. Energia-kontingensek Elektromos energia-ellátás: 3 x 160A Távfűtés
