-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7073/2-2016 o ceně nemovitosti – bytové jednotky č. 266/14 v bytovém domě čp. 266 v k.ú. Volary, obec Volary, okres Prachatice, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 15.12.2015 pod čj. 040Ex 4342/14-18
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 21.01.2016
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) prohlášení vlastníka ze dne 09.07.1999 g) smlouva o výstavbě ze dne 19.2.2010 včetně dodatků h) realitní servery + informace místních realitních kanceláří
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na povinné na den 11.01.2016, byt nebyl zpřístupněn, nikdo se nedostavil. Telefonicky se omluvil p. Bečvář Martin, poskytnul telefonicky informace. Dokumentace byla mnou vyžádána na Katastrálním úřadu v Prachaticích. Po konzultaci s objednavatelem posudku je možno bezpečně provést ocenění tzv. „zvenčí“.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 11.01.2016.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 1176, katastrální území Volary, obec Volary, Okresní úřad Prachatice.
-3-
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Bečvář Ivan, narozen 18.08.1982 ½ Bečvář Martin, narozen 04.02.1985 ½
2. Podíl na společných částech budovy a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 36, katastrální území Volary, obec Volary, Okresní úřad Prachatice.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Bečvář Ivan, narozen 18.08.1982 Bečvář Martin, narozen 04.02.1985
podíl ve výši 9875/165170
3. Z dostupných informací vyplývá vybudování budovy v letech 1982-84. Dále na základě stavebního povolení čj. 460/142/09 realizovány stavební úpravy – výstavba nové bytové jednotky úpravou z nebytového prostoru, uzavřena Smlouva o výstavbě, na oceňovaný byt neměla přímý dopad. Dále v období před 6-8 lety (dle sdělení povinného) provedena modernizace bytu, dokumentace nebyla dohledána (zřízení další koupelny, úprava kuchyně včetně vybavení), rovněž v tomto období provedena revitalizace budovy (obnova oken, zateplení fasády, obnova krytiny).
4. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Bytová jednotka č. 266/14 b) Podíl na společných částech budovy a pozemku ve výši 9875/165170
-4-
5. Popis:
Nemovitost je situována v sídlištní zástavbě města s počtem obyvatel 3 864, ve vzdálenosti 300 m od centra města, přístupna z ulice Prachatické, zvané „Sídliště Míru“. Jde o stabilizovanou zástavbu, plně zainvestované území, v bezprostřední blízkosti autobusové zastávky a obchodu, téměř rovinatý pozemek. Jde o volně stojící budovu, o jedné sekci.
a)
Bytová jednotka č. 266/14
Objekt má 4 nadzemní podlaží a suterén, celkem obsahuje 31 bytových jednotek a jeden nebytový prostor (ve vlastnictví Města Volary). Oceňovaný byt se nalézá ve 2.NP, jde o byt 1+3 s úplným sociálním příslušenstvím.
Konstrukční řešení bytu: Jde o montovaný typový objekt z plošných panelů, stropy želbetonové, střecha plochá, živičná povlaková krytina, úplné klempířské prvky, schody teracové typové. Fasáda zateplená, vnitřní omítky štukové, okna plastová. Dlažby keramické, dveře náplňové a zčásti hladké dřevěné, kuchyň s keramickým obkladem a el. sporákem, koupelna s vanou a WC, dále umývárna se sprchou a WC. Vytápění ústřední, teplovodní, rovněž ohřev TÚV.
Technický stav: Stav budovy velmi dobrý, rovněž stav bytu se předpokládá bez závad.
Výměry: Kuchyň Pokoj Pokoj Pokoj Předsíň včetně umývárny Koupelna WC Sklep
12,25 m2 12,25 m2 19,66 m2 19,66 m2 20.64 m2 4,12 m2 2,04 m2 8,13 m2
Podlahová plocha celkem 98,75 m2
-5-
Pozn.: Výměry převzaty z Prohlášení vlastníka, údajně došlo k menší dispoziční vnitřní změně (zřízení další umývárny a úprava pokoje) následně. Celková podlahová plocha se nemění, proto na cenu není podstatné.
b)
Pozemek
Plně zainvestovaný, přístupný z veřejné komunikace, plně zastavěn.
č.parcely stp. čk. 1466
Výměra v m2 457
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6-
Výpočet věcné hodnoty
a) Stavba
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečně porovnatelné dosažené ceny obytných budov v lokalitě, přepočtené na 1 m2 podlahových ploch, s korekčními indexy kvality současné vybavenosti, činí 24 200,- Kč/m2.
Reprodukční cena: Celkem
90,62 m2 x 24 200,- Kč/m2 = 2 193 004,- Kč 8,13 m2 x 12 100,- Kč/m2 = 98 373,- Kč 2 291 377,- Kč
Opotřebení při stáří 32 let a technické životnosti 80 let – činí 40 %.
Časová cena činí 1 374 826,- Kč.
b) Pozemek Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě činí 460,- Kč/m2.
Výpočet: 457 m2 x 460,- Kč/m2 = 210 220,- Kč
Podíl ve výši 9875/165170 činí 12 568,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 1176 a 36 v k.ú. Volary činí zaokrouhleně 1 387 400,- Kč.
-7-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty v lokalitě sídliště města Volary). Nepodařilo se zjistit hodnověrné přesné skutečné ceny zobchodovaných realizovaných bytů v posledním roce (pouze informační údaje z realitních kanceláří). Z tohoto důvodu použito tzv. nepřímé metody, tj. informací z realitních serverů, konkrétně SReality a Reality CZ. Jejich nabídkové současné ceny upraveny přiměřenými koeficienty kvality, velikosti, místa – vzhledem k oceňovanému bytu. V závěru zjištěná zprůměrovaná cena upravena koeficientem prodejnosti, tj. v místě 0.80.
Lokalita
Sídl. Míru Sídl. Míru ul.5. května ul. Krátká
Velikost bytu 1+4 1+3 1+3 1+3
Výměra podlahové plochy 82 65 100 65
Cena bytu
PP cena
550 000 420 000 950 000 730 000
6 707 6 462 9 500 11 231
Koeficient kvality 1,05 1,03 0,85 1,00
Z toho vyplývá průměrná cena 8 251,- Kč/m2.
Výpočet: 98.75 m2 x 8 251,- Kč/m2 = 814 786,- Kč
Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. V místě je v současné době převis nabídky nad poptávkou.
Prodejnost: 814 786,- Kč x 0,80 = 651 829,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1176 a 36 v k.ú. Volary činí zaokrouhleně 651 800,- Kč.
Porovnatelná cena 7 042 6 656 8 075 11 231
-8-
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v tomto regionu, negativně ovlivněná vyšší nabídka nad poptávkou po bytech, je navržena obvyklá cena ve výši porovnatelné ceny, která plně zobrazuje současný trh.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 1176 a 36 v k.ú. Volary činí 651 800,- Kč.
Slovy: Šestsetpadesátjednatisícosmsetkorunčeských
Pozn.:
Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 21.01.2016
-9-
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7073/2-2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 21.01.2016
-10-
