ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13700-140/13 o ceně staveb stojících na parc.č.St.698, St.699 a St.700, katastrální území a obec Velké Albrechtice, okres Nový Jičín, včetně ceny obvyklé. (LV č.955) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava 702 00 Nádražní 477/184, Ostrava
Vlastník nemovitosti:
PŠVP BIO s.r.o. IČ: 25387294 Velké Albrechtice 305 742 91 Velké Albrechtice
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 162 EX 622/12
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
Oceněno ke dni:
25.března 2013
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 27.května 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Pozemky jsou jiného vlastníka než stavba a nejsou proto předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Novém Jičíně, dne 25.března 2013, LV č.955. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Pavla Endera o ustanovení znalce vyhotovené dne 21.2.2013 pod č.j. 162 EX 622/12. Kopie katastrální mapy pro kat.území Velké Albrechtice. Doplňující údaje sdělené zástupcem povinného při místním šetření dne 25.3.2013 a výrobcem technologie firmou AGRICO Třeboň.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 25.března 2013 za účasti zástupce majitele nemovitosti.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Hala hygienizace u bioplynové stanice na parc.č.700 2) Betonové jímky v hale na parc.č.700 3) Homogenizační jímka na parc.č.699 4) Objekt fermentoru na parc.č.698 - stavební část 5) Objekt fermentoru na parc.č.698 - technologie
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Hala hygienizace u bioplynové stanice na parc.č.700 Oceněno podle § 3, přílohy č.3 vyhlášky. Popis Jedná se o plechovou, montovanou přízemní halu tvořící příslušenství bioplynové stanice. Střecha nízká sedlová, klempířské konstrukce úplné. Podlahy betonové s cementovým potěrem, v části podlaží jsou zabudovány jímky pro biologický materiál v celkovém objemu 95m3 . El.instalace světelná i motorová, rozvod vody jen studené. Objekt je v užívání 3 roky a je proveden ze starších komponentů. Charakteristika stavby CZCC: 1251 SKP: 46.21.51.2..2 Typ podle účelu užití: G - budovy výrobní pro energetiku Druh konstrukce: Kovové Obestavěný prostor Vrchní stavba 24,50*15,30*8,10 Zastřešení 24,50*15,30*1,10*0,5
= =
3036.28 m3 206.17 m3
_________________________________________ 3
celkem =
3242.45 m
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - přízemí
24,50*15,30 374.85 m2
8.90 m
9.20 m/*
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 374.85 m2 a prům.výška podlaží je 9.20 m. /* výška odvozena ze sv.výšky
-3-
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
3. 10. 15. 17. 21. 23.
Stropy chybí Schody chybí Vytápění chybí Bleskosvod chybí Ohřev vody chybí Vnitřní hyg.zařízení vč.WC chybí
0.09200
100%
-0.092*1.852
0.00800
100%
-0.008*1.852
0.01100
100%
-0.011*1.852
0.00300
100%
-0.003*1.852
0.00300
100%
-0.003*1.852
0.02100
100%
-0.021*1.852 ________________________________________________
-0.25558 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.25558) = 0.8620 Opotřebení stavby Při stáří 3 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 5%. Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 374.85 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 9.20 m PV) + 0.30 >= 0.60 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.311,-
x 0.9480 x 0.9376 x 0.6043 x 0.8620 x 0.8500 x 2.1130 x 0.2960 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 3242.45 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 5% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
568,85 1.844.467,68 1.844.467,68 92.223,38 1.752.244,30
_______________________________________________________________________________________________________________
Hala hygienizace u bioplynové stanice na parc.č.700 Cena celkem Kč
1.752.244,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-4-
2) Betonové jímky v hale na parc.č.700 Oceněno podle § 4, přílohy č.5/2 vyhlášky. Charakteristika stavby CZCC: 2212 SKP: 46.21.64.1 Konstr.charakteristika: monolitická betonová plošná Dílčí velikosti objektu Výměra 1 20+25+50
=
95.00 m3
Opotřebení stavby Při stáří 8 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 13.3333%. Výpočet ceny objektu (§ 4 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za 95.00 m3 x 3.359,- Kč/m3 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
319.105,x 0.8500 x 2.3390 x 0.2960
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 13.3333% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
187.790,87 187.790,87 25.038,72 162.752,15
_______________________________________________________________________________________________________________
Betonové jímky v hale na parc.č.700
Cena celkem Kč
162.752,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3) Homogenizační jímka na parc.č.699 Oceněno podle § 4, přílohy č.5/2 vyhlášky. Popis Jedná se o zakrytou betonovou homogenizační jímku na parc.č.699 provedenou v systému Wolf. Zastavěná plocha objektu je 87m2 , objem 300m3 . Součástí objektu jsou 2 ks el.čerpadel a 2 ks míchadel. Charakteristika stavby CZCC: 2212 SKP: 46.21.64.1 Konstr.charakteristika: monolitická betonová plošná Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 11.6667%. -5-
Výpočet ceny objektu (§ 4 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za 300.00 m3 x 3.359,- Kč/m3 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.007.700,x 0.8500 x 2.3390 x 0.3070
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 11.6667% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
615.061,84 615.061,84 71.757,42 543.304,42
_______________________________________________________________________________________________________________
Homogenizační jímka na parc.č.699
Cena celkem Kč
543.304,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4) Objekt fermentoru na parc.č.698 - stavební část Oceněno podle § 17 vyhlášky. Popis Jedná se o betonovou izolovanou nádrž opláštěnou plechem se zastřešením plynojemem. Obsah nádrže je 5000m3 , plynojem 1500m3 . Fermentor je centrem bioplynové stanice, ve kterém probíhají biologické procesy. Tento objekt je velmi namáhán, neboť při anaerobní fermentaci vznikají velmi agresivní složky příměsí bioplynu, které způsobují rychlé narušení povrchu a následnou hloubkovou korozi. Pořizovací náklady na stavební část zařízení činily 18.098.000,- Kč. Zařízení je v užívání 8 let. Opotřebení stavby Při stáří 8 let a životnosti 20 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 40%. Výpočet ceny jiné stavby (§ 17 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Výše nákladů na pořízení stavby Koeficienty: Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
18.098.000,x 0.3070
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 40% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
5.556.086,5.556.086,2.222.434,40 3.333.651,60
_______________________________________________________________________________________________________________
Objekt fermentoru na parc.č.698 - stavební část
Cena celkem Kč
3.333.652,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
5) Objekt fermentoru na parc.č.698 - technologie Oceněno podle § 21 vyhlášky. Popis Součástí technologického zařízení jsou 3x míchadla a vyhřívání nádrže. Pořizovací náklady na technologické zařízení fermentoru činily 7.976.000,- Kč. Opotřebení Při stáří 8 let a životnosti 20 let činí celkové opotřebení při použití lineární metody výpočtu 40%. Výpočet ceny technologie (§ 21 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Výše nákladů na pořízení technolog. zařízení Koeficienty: Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
7.976.000,x 0.3070
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 40% Cena po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
2.448.632,2.448.632,979.452,80 1.469.179,20
_______________________________________________________________________________________________________________
Objekt fermentoru na parc.č.698 - technologie
Cena celkem Kč
1.469.179,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
C. REKAPITULACE 1) Hala hygienizace u bioplynové stanice na parc.č.700 2) Betonové jímky v hale na parc.č.700 3) Homogenizační jímka na parc.č.699 4) Objekt fermentoru na parc.č.698 - stavební část 5) Objekt fermentoru na parc.č.698 - technologie
Kč Kč Kč Kč Kč
1.752.244,162.752,543.304,3.333.652,1.469.179,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
7.261.131,7.261.130,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Sedmmilionůdvěstěšedesátjedentisícjednostotřicet Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaná nemovitost se nachází na pozemcích jiného vlastníka, parc.č.St.698, St.699 a St.700, uvnitř oploceného a střeženého areálu. Nemovitostí je „Část bioplynové stanice Velké Albrechtice“. Jedná se o montovanou halu ocelové nosné konstrukce s betonovými jímkami, homogenizační jímku a fermentor sestávající ze stavební a technologické části.
Oceňovaná nemovitost je specifická, neboť se jedná o součást širšího technologického celku Bioplynové stanice. S majetkem tohoto druhu, velikosti a technického stavu se běžně neobchoduje a není zde rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách. Z výše uvedených důvodů nelze pro stanovení obvyklé ceny použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi a cenu obvyklou proto stanovuji na základě těchto skutečností odborným odhadem.
-8-
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost tvoří součást většího technologického celku v oploceném a střeženém areálu, odhaduji cenu obvyklou nemovitostí na parc.č.St.698, St.699 a St.700 v souladu s cenou zjištěnou dle cenového předpisu, tj. celkem :
7.260.000,- Kč Slovy: Sedmmilionůdvěstěšedesáttisíckorun
V Ostravě, dne 27.května 2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13700-140/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-9-
