13-218

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3587 – 224 / 2015 dle Usnesení č.j. 067 EX 1015/13-218

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 1015/13-218 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 27.5.2015.

Posudek obsahuje:

106 stran včetně příloh

Posudek se předává:

v jednom vyhotovení

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

23.07.2015

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 3587 – 224 / 2015

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................7 Den ocenění .................................................................................................................8 Podklady ......................................................................................................................8 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................8

B 1 2 3

POSUDEK .......................................................................................................................13 Aplikovaná metoda ocenění.......................................................................................13 Ocenění ......................................................................................................................15 Ocenění práv a závad s nemovitými věcmi spojených ..............................................66

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................70

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................79

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................79

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 1015/13-218: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Jedná se o ocenění: 1) nemovitých věcí zapsaných na LV č. 358:

Vedlejší stavby: veškeré objekty nacházející se na oceňovaných parcelách jsou ve vlastnictví jiných vlastníků – týká se i jímky na znečištěnou vodu na pozemku parc.č. St. 250 (evidovanou jako "stavba bez čp/če - zem.stav, bez LV"). Příslušenství: veškeré venkovní úpravy nacházející se na oceňovaných parcelách (oplocení, vjezdová brána, zpevněné plochy (asfaltové a betonové, ocelová rampa na mytí zem.strojů) jsou ve vlastnictví jiných vlastníků.

3



Inženýrské sítě: veškeré inženýrské sítě nacházející se na oceňovaných parcelách jsou ve vlastnictví jiných vlastníků. Součástí pozemku parc.č. St. 428/9 je rostlinstvo: jehličnaté stromy (7 kusů). 2) nemovitých věcí zapsaných na LV č. 876

4



Součástí pozemku parc.č. 396/2 je rostlinstvo: náletové dřeviny. Na části pozemků parc.č. 346, 362, 363 a na části pozemku vedeném v ZE parc.č. 446 je vodní plocha (rybník).

5



3) spoluvlastnického podílu ve výši 17/18 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 1140

Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemky parc.č. 385, 386/1 a 388/2: lesní porost, pozemek parc.č. 386/3: náletové dřeviny.

6



4) nemovitých věcí zaspaných na LV č. 4602

Příslušenství: venkovní úpravy: zpevněné plochy a dětské hřiště - dle sdělení pana Hampla jiného vlastníka, oplocení a branka na pozemku parc.č. 2074/36 směrem do ulice J.Šlitra. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu a plynoměrný pilířek – veškeré sítě jsou vedeny přes pozemky parc.č. St. 4417 a 2074/37, které jsou však jiného vlastníka. Součástí pozemku parc.č. 2074/36 je rostlinstvo: ovocné stromy (3 kusy), okrasné keře (1 kus), živý plot – tůje. Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 02.07.2015. Povinná na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagovala. Reagoval však otec povinné, pan Jaroslav Hampl, který však neumožnil vnitřní prohlídku rodinného domu č.p. 2646 ani jeho bližší zaměření či identifikaci jeho příslušenství. K samostatným pozemkům evidovaných na dalších listech vlastnictví pak doprovod už neprovedl vůbec, jejich nalezení a identifikace tak byla provedena vlastními silami.

7


3


DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 23.07.2015, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 358, k.ú. Kocbeře, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 30.04.2015 Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 876, k.ú. Kocléřov, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 30.04.2015 Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1140, k.ú. Kocléřov, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 30.04.2015 Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 4602, k.ú. Dvůr Králové nad Labem, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 30.04.2015 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 1015/13-218 Územní plán obce Kocléřov Územní plán města Dvůr Králové nad Labem barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2015 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2015 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –

8



ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

9



V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

-

bezrizikové míry výnosnosti, prémií (přirážek) za rizika.

matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda

10



přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do

11



uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

12



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění: a) je běžný rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. b) je rekreační chata, ke které je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. c) jsou pozemky zemědělské, lesní a stavební, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. d) jsou pozemky zastavěné plochy a nádvoří (stavby na pozemcích nejsou součástí), dále pozemky "ostatních ploch" a pozemky vodní plochy, ke kterým není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. V takových případech je dle našeho názoru vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodu předepsanou zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je

13



předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení a rodinné zahrádkaření a pozemky pro zemědělskou prvovýrobu a plnění funkce lesa primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Ocenění specifických pozemků je v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. jeho prováděcí vyhláškou č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška).

14



2

OCENĚNÍ

Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: LV č. 4602: Rodinný dům č.p. 2646 je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, s vystupujícími přístavbami vstupů. Jinak je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Dvůr Králové nad Labem je ve vzdálenosti 2,2 km, do Trutnova je vzdálenost 21 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno včetně zahrady. Pozemek parc.č. 2074/37 (který sousedí s pozemkem parc.č. St. 4417, na němž rodinný dům č.p. 2646 stojí) není součástí ocenění a tudíž rodinný dům č.p. 2646 by po prodeji byl přístupný jen po pozemku jiného vlastníka. Objekt rodinné rekreace (chata) bez čp/če přímo sousedí se zahradou RD, oplocení je provedeno včetně zahrady. LV č. 358: Pozemky uvedené na LV č. 358, k.ú. Kocbeře jsou situovány na rovinatém až mírně svažitém terénu, jsou situovány v zemědělském areálu na okraji obce Kocbeře a jsou zastavěny stavbami, které jsou však zapsány na dalších listech vlastnictví a nejsou předmětem tohoto ocenění. Vzdálenost do obce Kocbeře je 300 m, do Dvora Králové nad Labem je vzdálenost 4,5 km. LV č. 876 a 1140: Pozemky zemědělské, lesní, stavební, vodní a ostatní plochy zapsané na LV č. 876 a LV č. 1140 jsou situovány na rovinatém až mírně svažitém terénu, v k.ú. Kocléřov. Průměrná vzdálenost do obce Vítězná je 1,1 km, do Dvora Králové nad Labem je průměrná vzdálenost 8,5 km. Konstrukční řešení a technické vybavení domu č.p. 2646: Doba výstavby:

před cca 34 lety (kolaudace v roce 1981); údržba: dobrá

Počet podlaží:

podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví)

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 40 cm, z cihel a tvárnic; podezdívka betonová; nezatepleno Stropy:

typu Hurdis

Střecha:

tvar sedlový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry

Krytina střechy:

osinkocement (šablony)

15



Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky; obklad soklu - páskový obklad (kamenný)

Schody:

nosná část železobetonová; povrch stupňů: koberec; zábradlí dřevěné, madlo dřevěné

Dveře:

dřevěné hladké plné, s kovovými zárubněmi, vstupní jsou plastové – částečně prosklené

Okna:

plastová, v suterénu jsou plastová

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, koberec, betonová mazanina

Vytápění:

ústřední do deskových radiátorů, kotel je na plyn

Ohřev teplé vody:

zajišťován lokálním plynovým ohřívačem; průtokovým

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast

Vrata:

výklopná kovová, nezateplená

WC splachovací oddělené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo, sprch. kout – 2x (1.NP+2.NP) Vnitřní plynovod:

rozvod je proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporák (na plyn)

Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, kotelna, garáž 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyň, pokoj, WC, koupelna 2.NP: chodba, schodišťový prostor, pokoj – 3x, WC, koupelna. Konstrukční řešení a technické vybavení chaty bez čp/če, která je součástí pozemku parc.č. St. 5030: Chata je dřevěná z kulatiny, základy jsou kamenné a betonové. Střecha má tvar sedlový, krov je dřevěný, krytina je z osinkocementových vlnitých šablon. Dveře jsou dřevěné – svlakové, okno je dřevěné s jednoduchým zasklením. Venkovní i vnitřní úpravy povrchů jsou nátěry a impregnace. Klempířské prvky jsou z pozink. plechu. Podlaha chaty je dřevěná z prken. Před chatou je zpevněná plocha z betonu. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.

16



Srovnávací parametry: Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dům č.p. 2646

158,11

329,45

Objekt rodinné rekreace bez čp/če

11,42

14,56

Název

Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě.

17



Srovnávací nemovité věci (SN): a) Rodinné domy 1) Rodinný dům Nabídková cena: 2 900 000 Kč Adresa: Vančurova, Dvůr Králové nad Labem Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 90 m2 Plocha užitná: 240 m2 Plocha pozemku: 804 m2 Plocha zahrady: 564 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: Zděný RD 5+1 s garáží a zahradou ve Dvoře Králové nad Labem – lokalita Sylvárov. Dispozice: v 1.NP se nachází vstupní chodba, ložnice, koupelna se sprchovým koutem + WC, obývací pokoj s novým kuchyňským koutem a krbovými kamny. Z obývacího pokoje je vstup na terasu. V 2.NP najdeme 3 pokoje, koupelna s vanou + WC a chodba se skládanými stropními schůdky do podkroví. Dům je podsklepen. Ve sklepě se rozkládají 3 místnosti, kotelna a garáž. Vytápění domu je ústřední - plynové (turbokotel) + krbová kamna s výměníkem, elektřina 230V a 400V, vodovod, vlastní septik. K domu náleží zahrada o výměře 564 m2 s ovocnými stromy, okrasnými dřevinami a zděným bazénem.

Zdroj: Realitní kancelář Mája Reality Alešova 3083 54401 Dvůr Králové nad Labem www.majareality.cz

18



2) Rodinný dům Nabídková cena: 3 740 000 Kč Adresa: Klicperova, Dvůr Králové nad Labem Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 112 m2 Plocha užitná: 175 m2 Plocha pozemku: 651 m2 Plocha zahrady: 539 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Samostatně stojící dvoupatrový rodinný dům ve městě Dvůr Králové nad Labem. V suterénu rodinného domu se nachází prostorná garáž na dvě auta, prádelna, plynový kotel, samostatná bytová jednotka. V 1.NP je kuchyň na míru, špajz, jídelna, obývací pokoj s terasou, koupelna s vanou, WC, ložnice, zimní zahrada. Ve 2.NP se nachází obývací pokoj s přístupem na balkon, samostatnou šatnu, ložnici, koupelnu se sprchovým koutem a WC. V roce 2012 proběhla kompletní rekonstrukce. K domu náleží udržovaná zahrada s okrasnými stromy a kruhovým bazénem.

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Václavák Václavské náměstí 846/1 11000 Praha - Nové Město www.dumrealit.cz

19



3) Rodinný dům Nabídková cena: 2 290 000 Kč Adresa: Puchmajerova, Dvůr Králové nad Labem Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 232 m2 Plocha užitná: 630 m2 Plocha pozemku: 593 m2 Plocha zahrady: 361 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům po rekonstrukci s dílnou a zahradou, Dvůr Králové nad Labem. V 1.NP je předsíň, kuchyň, 4 pokoje, toaleta, koupelna s vanou, malý sklep a technická místnost. V 2.NP je předsíň, kuchyň, ložnice a 2 pokoje, odkládací prostor, toaleta, koupelna s vanou a vchod na terasu. V domě proběhla v letech 2012 - 2013 rekonstrukce topení, elektřiny, rozvodů vody a výměna oken za plastová. Kolem domu zámková dlažba, dále přístřešek pro auta a dílna. Za dílnou zahrada.

Zdroj: Realitní kancelář Tana Palackého 741 54401 Dvůr Králové nad Labem www.tana.cz

20



4) Rodinný dům Nabídková cena: 3 300 000 Kč Adresa: Dvůr Králové nad Labem Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 73 m2 Plocha užitná: 110 m2 Plocha pozemku: 850 m2 Plocha zahrady: 780 m2 Sklep: Ne Garáž: Ano Terasa: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům se zahradou s ovocnými stromy 780 m2, v lokalitě poblíž Podhartského rybníka, Dvůr Králové nad Labem. Dispozice: 1.NP - garáž, dětský pokoj, dílna, koupelna, WC a technická místnost s plynovým kotlem. V 2.NP je obývací pokoj s krbem, oknem přes celou místnost, kuchyně a ložnice. Úložný půdní prostor. Z 2.NP je východ na terasu a zahradu. Dům je vytápěn plynem, ohřev vody též na plyn, obecní vodovod a kanalizace.

Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY Bulharská 66, 54101 Trutnov - Vnitřní Město Telefon: 800 700 099 www.nextreality.cz

21



5) Rodinný dům Nabídková cena: 3 030 000 Kč Adresa: R.A.Dvorského, Dvůr Králové nad Labem Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha užitná: 164 m2 Plocha pozemku: 1 295 m2 Plocha zahrady: 1 175 m2 Garáž: Ano Sklep: Ano Terasa: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný samostatně stojící dům s dispozicí 4+1, o užitné ploše 164 m2. Třípodlažní zděný dům se nachází v obci Dvůr Králové nad Labem. Pozemek je rovinatý. Na domě provedena celková hydroizolace. Obvodové zdivo domu tvoří plná pálená cihla. Dům je celkově zateplen. Podlahy v domě jsou betonové. Okna plastová. Dům je napojen na vedení plynu a elektro - 230V, 400V. Odpadní vody jsou svedeny do septiku. Dům je napojen na obecní vodovod. Topení – krbová kamna na tuhá paliva a plynový kotel. Teplá voda - plynový kotel. Dům s garáží je částečně podsklepen. Na pozemku je bazén.

Zdroj: Realitní společnost Vaše Reality cz, s.r.o. Ulrichovo náměstí 762/6, 50002 Hradec Králové www.vaserealitycz.cz

22



6) Rodinný dům Nabídková cena: 1 450 000 Kč Adresa: Březinova, Dvůr Králové nad Labem Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 100 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha pozemku: 557 m2 Plocha zahrady: 457 m2 Terasa: Ne Sklep: Ano Garáž: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Zděný rodinný dům 3+1 ve Dvoře Králové n.L. se zahradou. Celková výměra pozemku je 557 m2. Dům je zděný, okna dřevěná špaletová. Dispozice: 1.NP - veranda, chodba, WC, koupelna, kuchyň, obývací pokoj, pokoj, vstup do sklípku pod schodištěm a schodiště do patra. V 2.NP je odpočívadlo, pokoj, půda a nad pokojem další půdní prostor. Vytápění lokální plynové, napojeno na veřejný vodovod a kanalizaci. Na čtvercové zahradě dále skleník a zděná kolna.

Zdroj: Realitní kancelář TRIGA reality s.r.o. náměstí T. G. Masaryka 82 54401 Dvůr Králové nad Labem www.trigareality.cz

23



7) Rodinný dům Nabídková cena: 1 800 000 Kč Adresa: Dvůr Králové nad Labem Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 94 m2 Plocha užitná: 115 m2 Plocha pozemku: 965 m2 Plocha zahrady: 846 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Balkón: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Dvougenerační RD o dvou bytových jednotkách 2+1, s garáží, Dvůr Králové nad Labem. Mansardová střecha s dřevěným krovem a částečně pultová s plechovou krytinou. Vytápění domu je centrální plynovým kotlem s ohřevem teplé vody. Dispozice: 1.NP – chodba, koupelna, dva pokoje, kuchyň se spíží a schodiště do podkroví. 2.NP – chodba, kuchyň, dva pokoje, koupelna. Na pozemku garáž. K domu náleží zahrada.

Zdroj: Realitní společnost Tana Palackého 741 54401 Dvůr Králové nad Labem www.tana.cz

24



8) Rodinný dům Nabídková cena: 2 500 000 Kč Adresa: Dvůr Králové nad Labem – Lipnice Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 137 m2 Plocha užitná: 400 m2 Plocha pozemku: 3 926 m2 Plocha zahrady: 2 995 m2 Sklep: Ano Terasa: Ne Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům se stodolou, hospodářskou budovou (garáž, kotelna, kolna, společenská místnost) a zahradou o CP 3.926 m2 v obci Dvůr Králové nad Labem - Lipnice. 1.PP - chodba se schodištěm, sklep. 1.NP - vstupní chodba se schodištěm, kuchyň, 3 obytné místnosti, komora a koupelna s WC. 2.NP - chodba, kuchyň, 3 obytné místnosti, dvě komory, koupelna a samostatné WC. Vytápění kotlem na dřevo, nebo plynovým turbokotlem, ohřev vody bojlerem, dům je napojen na veřejnou kanalizaci a vodovod, studna užitková.

Zdroj: Realitní společnost PINK REALITY, s.r.o. Ke Strašnické 52/22, 10000 Praha - Strašnice Telefon: 800 400 900 www.pinkreality.cz

25



9) Rodinný dům Nabídková cena: 2 840 000 Kč Adresa: Nádražní Pěšina, Dvůr Králové nad Labem Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 260 m2 Plocha užitná: 480 m2 Plocha pozemku: 3 925 m2 Plocha zahrady: 3 665 m2 Sklep: Ano Terasa: Ano Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům (2 x 4+1) k rekonstrukci s pozemkem (3.925 m2) ve Dvoře Králové n/L. (ul. Nádražní pěšina). IS: el. 230/400 V, vodovod + studna, kanalizace, topení: ÚT TP. Samostatný patrový (z 1/2 podsklepený) dvougenerační zděný RD. Dispozice: 1.NP: průchozí chodba (se schodištěm a vstupem do sklepa), kuchyně + jídelna, 4 pokoje, koupelna (vana, umyv.) + WC. 2.NP: chodba se schodištěm, kuchyně + jídelna, 4 x pokoj, koupelna s WC. Na půdě chodba se schod. a 6 místností pro vestavbu, plocha sklepu 60 m2 (ve sklepě kotel ÚT). Za domem terasa 40 m2, na zahradě zděná kůlna. Zahrada rovinatá až mírně svažitá, CP pozemku 3.925 m2. Parkování na pozemku.

Zdroj: Realitní společnost Tana Palackého 741 54401 Dvůr Králové nad Labem www.tana.cz

26



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9

Index odlišnosti IO

Cena ke srovnání [Kč]

zdroj

poloha

2 900 000 3 740 000 2 290 000 3 300 000 3 030 000 1 450 000 1 800 000 2 500 000 2 840 000

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

1,00 0,95 0,95 0,95 0,95 1,00 1,00 1,05 1,05

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

1,10 0,90 0,40 1,05 0,80 0,40 0,95 1,10 0,40 1,05 1,20 0,40 1,05 0,90 0,40 1,10 1,50 0,40 1,10 1,30 0,40 0,90 1,20 0,40 0,75 1,30 0,40 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kč] 1 033 560 1 074 427 818 423 1 422 036 979 266 861 300 926 640 1 020 600 1 046 682 9 1 020 326 1 000 000 173 812 818 423 826 188 1 000 000 1 173 812 1 422 036

27



b) Rekreační objekty 1) Chata Nabídková cena: 575 000 Kč Adresa: Hořice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 22 m2 Plocha užitná: 66 m2 Plocha pozemku: 1 139 m2 Plocha zahrady: 1 117 m2 Sklep: Ano Terasa: Ano Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Ne Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Zděná podsklepená rekreační chata s č.p. na vlastním pozemku. Vnitřní dispozice: 1.PP sklep. 1.NP - vstup, veranda, obytná místnost s kuchyňským koutem a kamny, schodiště do podkrovní ložnice. K chatě je připojen přístavek s provizorním splachovacím WC a koupelnou, plechový přístavek využíván na garáž a dílnu. Na pozemku se nachází dřevěná kůlna. Přípojky: voda - obecní vodovod doveden do chaty, vrtaná studna na pozemku, el. 230/400V, kanalizace - septik, topení lokální na tuhá paliva.

Zdroj: Realitní kancelář EVROPA třída Karla IV. 430/26, 50002 Hradec Telefon: 495 214 574 www.rkevropa.cz

28



2) Chata Nabídková cena: 490 000 Kč Adresa: Hostinné Budova: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 24 m2 Plocha užitná: 50 m2 Plocha pozemku: 492 m2 Plocha zahrady: 468 m2 Sklep: Ano Garáž: Ne Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Ne Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: Rekreační chata se zahradou na polosamotě u lesa v Hostinném u Vrchlabí. Chata je dřevěná, částečně zateplená s kamenným a zděným základem. V suterénu se nachází místnost s krbem udírnou a schodiště, v 1.NP je zasklená veranda, chodba se schodištěm a obývací pokoj s kuchyňským koutem. V podkroví jsou dvě ložnice. Na pozemku se nachází venkovní posezení, suché WC, dřevěný domek s jednou místností (dílna) a kůlna. El. 230/400 V, voda užitková. Krbová kamna na dřevo.

Zdroj: Realitní kancelář In time reality, s.r.o. Baťkovo náměstí 552/2, 50002 Hradec Králové www.intimereality.cz

29



3) Chata Nabídková cena: 599 000 Kč Adresa: Zaloňov Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 17 m2 Plocha užitná: 30 m2 Plocha pozemku: 1 130 m2 Plocha zahrady: 1 113 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ne Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Ne Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: Zděná chata s pozemkem 1 130 m2, umístěné v zahrádkářské kolonii v Zaloňově nedaleko Jaroměře. Chata je podsklepená, má přístřešek s terasou, grilem a udírnou. Zastavěná plocha je 17 m2. V přízemí je kuchyně s jídelním koutem a v podkroví prostor pro spaní. Elektřina 230/400V, voda užitková, suché WC. Přípojka obecní vody možná. Na pozemku je skleník, ovocné stromy, a u chaty je rovná terasa.


30



4) Chata Nabídková cena: 399 000 Kč Adresa: Trutnov – Starý Rokytník Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 29 m2 Plocha užitná: 34 m2 Plocha pozemku: 648 m2 Plocha zahrady: 619 m2 Sklep: Ano Garáž: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Ne Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: Chata s vlastní přilehlou zahradou o celkové ploše 648 m2. Dispozice – vstupní veranda, kuchyň, hlavní obytná místnost, ložnice. Technická část - sklep, samostatně stojící dílna s udírnou a dva skleníky. Chata napojena na obecní vodovod. Elektřina 230/400 V.

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

31



5) Chata Nabídková cena: 595 000 Kč Adresa: Bílá Třemešná Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 50 m2 Plocha užitná: 48 m2 Plocha pozemku: 481 m2 Plocha zahrady: 431 m2 Garáž: Ne Sklep: Ne Terasa: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Ne Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Pozemek s chatou, dispozice 4+1, Bílá Třemešná, okr. Trutnov. Objekt je vhodný pro rekreaci. Zavedena voda, elektřina, napojen na veřejnou kanalizaci. Ústřední vytápění.


32



6) Chata Nabídková cena: 670 000 Kč Adresa: Bílá Třemešná Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 45 m2 Plocha užitná: 100 m2 Plocha pozemku: 661 m2 Plocha zahrady: 616 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ne Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Ne Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: Rekreační chata s vlastním pozemkem u lesa v obci Bílá Třemešná. Srubová a částečně zděná chata na zděné podezdívce. Vnitřní dispozice: 1.PP: vstup s proskleným francouzským oknem, obytná místnost s kamny na tuhá paliva, místnost s dřevěným schodištěm do 1.NP. V 1.NP se nachází vstupní veranda a předsíň, kuchyňský kout, koupelna se sedací vanou a WC, obývací místnost s kamny na TP, jídelní kout se vstupem na zasklenou terasu. Podkroví: vstup po dřevěných schodech, prosklená ložnice, chodba. Přípojky: elektřina 230/400V, odpad - jímka, voda - nádrž s pitnou vodou 20m od chaty. Příjezd po lesní udržované cestě.


33



7) Chata Nabídková cena: 250 000 Kč Adresa: Úhlejov – Chroustov Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 55 m2 Plocha užitná: 40 m2 Plocha pozemku: 390 m2 Plocha zahrady: 335 m2 Balkón: Ne Sklep: Ano Garáž: Ne Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Ne Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: Dřevěná chata u lesa poblíž přírodního rybníku, na okraji části obce Chroustov o CP 390 m2. Dispozice: veranda, obývací místnost, kuchyně s jídelnou, suché WC, dílna s koupelnou. K objektu patří dřevník, sklep na palivo. Inženýrské sítě - elektrický proud včetně motorového, trativod, vlastní studna.


34



8) Chata Nabídková cena: 700 000 Kč Adresa: Mostek Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 42 m2 Plocha užitná: 84 m2 Plocha pozemku: 493 m2 Plocha zahrady: 451 m2 Sklep: Ne Garáž: Ne Balkon: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Chata 42 m2 s pozemkem o celkové rozloze 451 m2, OV, na okraji obce Mostek. Zateplená chata 84 m2 na betonových základech, se zahradou 451 m2, v osobním vlastnictví. V přízemí je předsíň, obývací pokoj, kuchyňka a WC, v patře 2 ložnice a balkón. Na zahradě je venkovní sezení, gril s udírnou, ruské kuželky, zděná dílna, dřevník a venkovní sprcha. El. 230 /400 V, zaveden plyn, topení plynové vafky + tuhá paliva, pitná voda ze studny (možnost připojení z řádu), odpad sveden do trativodu.


35



9) Chata Nabídková cena: 670 000 Kč Adresa: Velký Vřešťov Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 60 m2 Plocha užitná: 60 m2 Plocha pozemku: 212 m2 Plocha zahrady: 152 m2 Sklep: Ano Terasa: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Ne Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Rekreační chata v obci Velký Vřešťov. Chata je dřevěná na zděné kamenné podezdívce. Dispozice: 1.PP: společenská místnost s posezením a krbem, 1.NP: vstup z terasy do hlavní obytné místnosti s kamny, jídelní kout, prostor s umyvadlem, obytný pokoj, kuchyňský kout, úložní prostor v podkroví. Na chatu navazuje suchý záchod, dílna včetně vybavení. Na pozemku dřevník. Přípojky: el. 230/400V, odpad jímka, pitná voda 100 m od chaty.


36



10) Chata Nabídková cena: 390 000 Kč Adresa: Dolní Brusnice Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 16 m2 Plocha užitná: 14 m2 Plocha pozemku: 980 m2 Plocha zahrady: 964 m2 Sklep: Ne Terasa: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Ne Odpad: Jímka Elektřina: 230V Popis: Mobilní chata s pozemkem o výměře 980 m2. Dispozice: chodbička, koupelna s vanou a umyvadlem, suché WC, pokoj s kuchyňským koutem, pokoj.


Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci SN 1 SN 2 SN 3 SN 4

Cena ke srovnání [Kč] 575 000 490 000 599 000 399 000

Index odlišnosti IO zdroj

poloha

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

0,90 0,90 0,90 0,90

1,05 0,95 0,95 1,05

0,80 0,80 0,85 0,75

0,50 0,65 0,50 0,60

0,95 1,00 0,95 1,00

Upravená cena [Kč] 206 483 217 854 206 779 169 675

37



SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

595 000 670 000 250 000 700 000 670 000 390 000

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

1,00 1,00 1,20 1,05 1,05 1,05

0,75 0,50 1,00 0,70 0,50 1,00 0,80 0,80 1,05 0,75 0,50 1,00 0,70 0,50 1,00 0,95 0,65 0,95 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

200 813 211 050 181 440 248 063 221 603 216 201 10 207 996 210 000 21 585 169 675 188 415 210 000 231 585 248 063

c) Stavební pozemky 1) Stavební pozemek Nabídková cena: 326 480,- Kč Upravená nabídková cena: 220,00 Kč za m2 Lokalita: Vítězná – Huntířov Výměra: 1 484 m2 Popis: Pozemek určený v územním plánu obce k výstavbě rodinného domu, výměra 1484 m2, v části obce Vítězná. Příjezd po obecní komunikaci, přípojka el. a vodovodu na pozemku.


38



2) Stavební pozemek Nabídková cena: 625 000,- Kč Upravená nabídková cena: 250,00 Kč za m2 Lokalita: Vítězná – Kocléřov Výměra: 2 500 m2 Popis: Celkem 5 stavebních parcel o celkové ploše 2 500 m2 v obci Vítězná - Kocléřov. V územním plánu určeno pro výstavbu. Na pozemku je elektrická energie, voda a kanalizace.


3) Stavební pozemek Nabídková cena: 395 000,- Kč Upravená nabídková cena: 125,00 Kč za m2 Lokalita: Vítězná – Huntířov Výměra: 3 160 m2 Popis: Stavební pozemek v Huntířově u Dvora Králové n.L. Celková výměra 3160 m2, z toho 126 m2 je stavební - zbořeniště. Pozemek je u asfaltové komunikace. Elektřina a veřejná voda na hranici pozemku, vhodné k výstavě rodinného domu.

39




4) Stavební pozemek Nabídková cena: 300 000,- Kč Upravená nabídková cena: 226,93 Kč za m2 Lokalita: Nemojov – Horní Nemojov Výměra: 1 322 m2 Popis: Stavební parcela v části obce Horní Nemojov, okres Trutnov o celkové rozloze 1.322 m2. IS na pozemku (voda, elektro). Pozemek je v územním plánu určen k výstavbě RD.

Zdroj: Realitní kancelář Fortunae, s.r.o. Eliščino nábřeží 842/3, 50003 Hradec Králové Tel.: 495 516 162 www.fortunae.cz

5) Stavební pozemek Nabídková cena: 331 155,- Kč Upravená nabídková cena: 165,00 Kč za m2 Lokalita: Nemojov – Dolní Nemojov Výměra: 2 007 m2 Popis: Pozemky v Dolním Nemojově u Dvora Králové určené pro zástavbu rodinnými domy. Jedná se o tři budoucí stavební pozemky o velikostech 2007 m2, 2.176m2 a 3.419 m2. Pozemky jsou přístupné z obecní cesty.

40



Zdroj: Realitní kancelář Reality Sebastian Na Hrádku 1940 53002 Pardubice – Zelené Předměstí www.realitysebastian.cz

6) Stavební pozemek Nabídková cena: 284 220,- Kč Upravená nabídková cena: 90,00 Kč za m2 Lokalita: Vítězná – Huntířov Výměra: 3 158 m2 Popis: Pozemek v Huntířově u Dvora Králové n.L. Celková výměra je 3158 m2. Pozemek je u asfaltové komunikace, bez porostu a je neoplocen. Elektřina, veřejná voda a kanalizace na hranici pozemku. Vhodné k výstavě rodinného domu. Zahrnuto v ÚP obce.


41



7) Stavební pozemek Nabídková cena: 379 990,- Kč Upravená nabídková cena: 79,00 Kč za m2 Lokalita: Vítězná – Kocléřov Výměra: 4 810 m2 Popis: Pozemek o výměře 4.810 m2, dle územního plánu určený k bydlení v části obce Kocléřov lokalita Nové domy. Elektrika a vodovod na hranici pozemku.


8) Stavební pozemek Nabídková cena: 1 710 800,- Kč Upravená nabídková cena: 280,00 Kč za m2 Lokalita: Vítězná – Huntířov Výměra: 6 110 m2 Popis: Stavební pozemek o celkové výměře 6 110 m2 v obci Vítězná - Huntířov v okrese Trutnov. Obecní vodovod přímo na pozemku, elektrika na jeho hranici. Asfaltová příjezdová komunikace podél celého pozemku. S výstavbou se počítá v územním plánu obce.

Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY Bulharská 66, 54101 Trutnov - Vnitřní Město Telefon: 800 700 099 www.nextreality.cz 42



9) Stavební pozemek Nabídková cena: 383 750,- Kč Upravená nabídková cena: 250,00 Kč za m2 Lokalita: Kocbeře Výměra: 1 535 m2 Popis: Stavební pozemek na kraji obce Kocbeře o velikosti 1 535m2. Na hranicích pozemku naleznete obecní vodovod, elektřinu. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu, chaty.

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Gem Wonkova 385/28, 50002 Hradec Králové www.re-max.cz

10) Stavební pozemek Nabídková cena: 550 000,- Kč Upravená nabídková cena: 275,00 Kč za m2 Lokalita: Nemojov – Starobucké Debrné Výměra: 2 000 m2 Popis: Pozemek je územním plánem určen k zástavbě rodinnými domy případně rekreačními objekty. Pozemek je umístěn v rozptýlené zástavbě domů a chalup, v blízkosti lesa.

Zdroj: Realitní kancelář EVROPA třída Karla IV. 430/26 50002 Hradec Králové Telefon: 495 214 574 www.rkevropa.cz 43



d) Lesní pozemky 1) Lesní pozemek Nabídková cena: 73 000,- Kč Upravená nabídková cena: 23,31 Kč za m2 Lokalita: Horní Radechová Výměra: 3 132 m2 Popis: Lesní pozemek o celkové ploše 3 132 m2, který se nachází v katastrálním území Horní Radechová v okrese Náchod. Stáří části lesa je 80 let a část lesa stáří 25 let.


2) Lesní pozemek Nabídková cena: 70 000,- Kč Upravená nabídková cena: 10,87 Kč za m2 Lokalita: Rokytňany – Dolní Rokytňany Výměra: 6 440 m2 Popis: Les v k.ú. Dolní Rokytňany, o celkové výměře 6 440 m2. Lesy jsou po těžbě dřevní hmoty. Parcely jsou vytyčené body a jsou dobře přístupné.

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 44



3) Lesní pozemek Nabídková cena: 145 000,- Kč Upravená nabídková cena: 29,73 Kč za m2 Lokalita: Jestřebí Výměra: 4 878 m2 Popis: Lesní pozemky o celkové výměře 4.878 m2 v k.ú. Jestřebí nad Metují. Stáří lesa 50 let. Přístupová cesta zajištěna.


4) Lesní pozemek Nabídková cena: 210 000,- Kč Upravená nabídková cena: 25,35 Kč za m2 Lokalita: Jeníkovice Výměra: 8 284 m2 Popis: Les v obci Jeníkovice u Hradce Králové o celkové ploše 8 284 m2. Jedná se o svažitý terén. Les převážně tvoří dub a buk. Příjezdová cesta zajištěna.




5) Lesní pozemek Nabídková cena: 99 000,- Kč Upravená nabídková cena: 23,38 Kč za m2 Lokalita: Havlovice Výměra: 4 235 m2 Popis: Pozemek tvoří jeden funkční celek tvořící lesní pozemek se vzrostlým lesem (3 275 m2) a trvalý travní porost (960 m2). Trvalý travní porost je určen dle platného územního plánu k zástavbě. Pozemky se nacházejí v intravilánu obce a jsou dobře přístupné po obecní komunikaci. Stáří lesa je 95 let, zastoupení dřevin HB 60%, BR 35%, MD 5% celková zásoba je 75 m3. Celková plocha pozemku 4 235 m2.

Zdroj: Realitní kancelář TANA - Bohemia Reality Příčná 1527, 56206 Ústí nad Orlicí www.tana.cz 6) Lesní pozemek Nabídková cena: 1 213 000,- Kč Upravená nabídková cena: 39,99 Kč za m2 Lokalita: Vysoká nad Labem Výměra: 30 330 m2 Popis: Vzrostlý borový les, který se nachází v blízkosti Hradce Králové ve Vysoké nad Labem. Les je přístupný po asfaltové komunikaci a jeho celková plocha je 30 330 m2.




7) Lesní pozemek Nabídková cena: 318 312,- Kč Upravená nabídková cena: 24,00 Kč za m2 Lokalita: Dolní Lochov Výměra: 13 263 m2 Popis: Soubor pozemků o celkové výměře 13.263 m2 u obce Dolní Lochov. Pozemek se skládá z lesa, kde jsou převážně borovice ve stáři cca 50 let a dalších pozemků, které tvoří louka a mokřina, kde se nacházejí náletové olše. Přístup po obecní cestě.


8) Lesní pozemek Nabídková cena: 70 675,- Kč Upravená nabídková cena: 25,00 Kč za m2 Lokalita: Kostelec nad Orlicí Výměra: 2 827 m2 Popis: Pozemek v Kostelci nad Orlicí U kapličky. Celková výměra 2 827 m2. Pozemek je zalesněn, v části svažitý, v části mírně svažitý.

Zdroj: Realitní kancelář STAIKA rychnovská realitní kancelář, v.o.s. Palackého 696, 51601 Rychnov nad Kněžnou www.staika.cz 47



9) Lesní pozemek Nabídková cena: 250 000,- Kč Upravená nabídková cena: 10,56 Kč za m2 Lokalita: Bernartice Výměra: 23 676 m2 Popis: Lesní pozemek o výměře 23 676 m2 v obci Bernartice v Krkonoších. Část lesa tvoří smrk, borovice, klen (10 roků starý), část lesa tvoří smrk, dub (2 roky starý). Mírný svah.

Zdroj: Realitní kancelář Reality IQ a.s. 28. října 1584/281, 70900 Ostrava, Hulváky www.realityiq.cz

10) Lesní pozemek Nabídková cena: 1 837 065,- Kč Upravená nabídková cena: 11,63 Kč za m2 Lokalita: Meziměstí Výměra: 157 897 m2 Popis: Jedná se o pozemky: ostatní plocha o výměře 180 m2; lesní pozemek o výměře 156 733 m2; ostatní plocha o výměře 141 m2; lesní pozemek o výměře 843 m2, k.ú. a obec Meziměstí, okres Náchod.

Zdroj: Společnost INTERNET DATA SERVICE CZ s.r.o. Kubelíkova 1224/42, 13000 Praha 3 Žižkov www.exdrazby.cz

48



e) Zemědělské pozemky 1) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 105 000,- Kč Upravená nabídková cena: 12,40 Kč za m2 Lokalita: Trutnov – Bohuslavice Výměra: 8 470 m2 Popis: Zemědělské pozemky v k.ú. Bohuslavice nad Úpou o celkové ploše 8 470 m2. Pozemek se nachází na klidném místě u lesa. Voda a elektrika je na hranici pozemku.


2) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 41 000,- Kč Upravená nabídková cena: 11,00 Kč za m2 Lokalita: Rychnovek Výměra: 3 726 m2 Popis: Zemědělské pozemky k.ú. Doubravice u České Skalice, okres Náchod. Parcely mají charakter trvalého travního porostu (3 206 m2) a ostatní plochy (520 m2). Celkem výměra 3 726 m2.

Zdroj: Realitní kancelář RK NIKA Sokolská 418, 51301 Semily www.rknika.cz

49



3) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 228 143,- Kč Upravená nabídková cena: 29,00 Kč za m2 Lokalita: Miletín Výměra: 7 867 m2 Popis: Orná půda o CP 7 867 m2 v katastrálním území Miletín, v okrese Jičín. Pozemek je v jednom celku a je vedený jako orná půda.


4) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 571 000,- Kč Upravená nabídková cena: 15,50 Kč za m2 Lokalita: Doubravice Výměra: 36 846 m2 Popis: Zemědělské pozemky o celkové rozloze 36 846 m² v obci Doubravice. Nabízené pozemky jsou zahrnuty v LPIS. Obec Doubravice se nachází v okrese Trutnov, kraj Královéhradecký. Doubravice u Dvora Králové je názvem katastrálního území.

Zdroj: Společnost LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14, 37010 České Budějovice 3 Telefon: +420 380 405 390 www.fondrealit.cz

50



5) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 437 500,- Kč Upravená nabídková cena: 15,00 Kč za m2 Lokalita: Staré Buky – Horní Staré Buky Výměra: 29 163 m2 Popis: Zemědělské pozemky o celkové rozloze 29 163 m² v katastrálním území Horní Staré Buky. Nabízené pozemky jsou zahrnuty v LPIS. Horní Staré Buky je část obce Staré Buky, v okrese Trutnov.

Zdroj: Realitní kancelář LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14, 37010 České Budějovice 3 Telefon: +420 380 405 390 www.fondrealit.cz

6) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 101 700,- Kč Upravená nabídková cena: 15,00 Kč za m2 Lokalita: Hajnice Výměra: 6 780 m2 Popis: Zemědělské pozemky o celkové výměře 6 780 m². Pozemky se nacházejí ve vesničce Kyje spadající do okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj.

51



Zdroj: Realitní kancelář LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14, 37010 České Budějovice 3 Telefon: +420 380 405 390 www.fondrealit.cz

7) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 120 000,- Kč Upravená nabídková cena: 19,37 Kč za m2 Lokalita: Lanžov – Sedlec Výměra: 6 196 m2 Popis: Pozemek o výměře 6.196 m2 v katastrálním území Sedlec u Lanžova.


8) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 10 061,- Kč Upravená nabídková cena: 24,85 Kč za m2 Lokalita: Dvůr Králové nad Labem – Lipnice Výměra: 10 061 m2 Popis: Pozemek na okraji města Dvůr Králové n.L., část Lipnice sloužící jako louka, přístupný z obecní komunikace. El. energie na pozemku. Celková výměra pozemku: 10.061 m2.

52




9) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 1 620 000,- Kč Upravená nabídková cena: 13,63 Kč za m2 Lokalita: Staré Buky Výměra: 118 815 m2 Popis: Zemědělské a lesní pozemky v k.ú. Horní Staré Buky. Jde o 15 608 m2 lesních pozemků s různým zastoupením stáří stromů od 7- 130 let. LHO je k dispozici. Dále zemědělské pozemky v celkové výměře 103 207 m2. 64 331 m2 - orná půda, 38 876 m 2- trvalého travnatého porostu a ostatních ploch.

Zdroj: Realitní kancelář Vaše Reality cz, s.r.o. Ulrichovo náměstí 762/6, 50002 Hradec Králové www.vaserealitycz.cz

53



f) Pozemky ostatní, pozemky vodní plochy a pozemky zastavěných ploch Základní informace 1) LV č. 358 Adresa předmětu ocenění: 544 64 Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Kocbeře Katastrální území: Kocbeře Počet obyvatel: 512 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

č. IV IV V III

Pi 0,65 0,60 0,80 0,70

III III

0,90 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 138,18 Kč/m2 2) LV č. 876 Adresa předmětu ocenění: 544 62 Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Vítězná Katastrální území: Kocléřov Počet obyvatel: 1 399 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

č. III IV V II

Pi 0,75 0,60 0,80 0,85

III III

0,90 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 193,61 Kč/m2 3) LV č. 1140 Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres:

544 62 Královéhradecký Trutnov

54



Obec: Vítězná Katastrální území: Kocléřov Počet obyvatel: 1 399 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

č. III IV V II

Pi 0,75 0,60 0,80 0,85

III III

0,90 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 193,61 Kč/m2 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1) LV č. 358 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Právní závady 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II I II I II IV

Pi 0,00 -0,03 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby pro VII -0,10 zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II -0,02 dostupná občanská vybavenost obce

55



6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

VII

0,01

II

-0,06

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,828 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,770 Pozemky ostatní plochy a zastavěné plochy a nádvoří Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,828 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,828 = 0,770 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 138,18

Zatřídění

Index 0,770

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 106,40

56



Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo St. 136/5

Výměra [m2] 1 118,00

Jedn. cena [Kč/m2] 106,40

Cena [Kč] 118 955,20

St. 136/7

178,00

106,40

18 939,20

St. 250

16,00

106,40

1 702,40

St. 279

27,00

106,40

2 872,80

St. 280

20,00

106,40

2 128,-

St. 289

77,00

106,40

8 192,80

106,40

12 555,20 165 345,60

894

118,00 1 554,00

2

m

Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] [Kč/m2] § 9 odst. 2 - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, manipulační, odstavné, rekreační plochy § 9 odst. 2 138,18 0,70 0,828 80,09 § 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky § 9 odst. 6 138,18 0,04 5,53 2 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m . 10,Parcelní Výměra Jedn. cena číslo [m2] [Kč/m2] § 9 odst. 2 ostatní plocha 431/6 1 511,00 80,09 § 9 odst. 6 ostatní plocha 428/9 1 801,00 5,53 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2. § 9 odst. 6 ostatní plocha 428/10 2 747,00 5,53 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2. § 9 odst. 6 ostatní plocha 428/12 3 110,00 5,53 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2. Jiné pozemky - celkem 9 169,00 m2 Typ

Srážka

Cena [Kč] 121 015,99 18 010,10,27 470,10,31 100,10,197 595,99

Název

Pozemky ostatní plochy a zastavěné plochy a nádvoří - zjištěná cena

=

362 941,59 Kč

2) LV č. 876 Pozemky ostatní plochy a vodní plochy Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah

Pi

57



III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území IV V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

-0,50

-0,20 -0,05 0,00 0,60

4

I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,150

Úprava základní ceny pozemků komunikací

i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 193,61 0,150 1,000 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 30,- Kč / m2. Typ § 4 odst. 3

Název

ostatní plocha ostatní komunikace § 4 odst. 3 ostatní plocha ostatní komunikace § 4 odst. 3 ostatní plocha ostatní komunikace § 4 odst. 3 ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem

Upr. cena [Kč/m2] 29,04 30,-

Parcelní číslo 1755/1

Výměra [m2] 379,00

Jedn. cena [Kč/m2] 30,00

Cena [Kč] 11 370,-

1756/1

179,00

30,00

5 370,-

1758/3

335,00

30,00

10 050,-

1758/4

310,00

30,00

9 300,-

1 203,00 m2

36 090,-

Pozemky rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněné dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] § 8 odst. 3a - pozemky rybníků a malých vodních nádrží v zastavěném území obce § 8 odstavec 3a 193,61 0,06 1,00 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Typ Název číslo [m2] % [Kč/m2] § 8 odstavec 3a trvalý travní porost 346 1 560,00 11,62 § 8 odstavec 3a trvalý travní porost 362 1 232,00 11,62 § 8 odstavec 3a trvalý travní porost 363 868,00 11,62 § 8 odstavec 3a pozemek ve 446 3 759,00 11,62 zjednodušené evidenci Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 7 419,00 m2 Pozemky ostatní plochy a vodní plochy - zjištěná cena

=

Upr. cena [Kč/m2] 11,62 Cena [Kč] 18 127,20 14 315,84 10 086,16 43 679,58 86 208,78

122 298,78 Kč

58



3) LV č. 1140 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - vliv právních vztahů 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II III

Pi 0,00 -0,01

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci -0,02 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, III -0,05 špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,06 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,798 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,758 Pozemek funkčně související se stavbou vodního díla-hráz Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P [Kč/m2] § 8 odst. 2 - nezastavěný pozemek funkčně související se stavbou vodního díla

Úprava

Upr. cena [Kč/m2]

59



§ 8 odstavec 2 Typ

Název

§ 8 odstavec 2

193,61 0,85 0,20 0,798 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena číslo [m2] % [Kč/m2] 451 1 843,00 26,27

pozemek ve zjednodušené evidenci Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 1 843,00 m2

Pozemek funkčně související se stavbou vodního díla-hráz - zjištěná cena

26,27 Cena [Kč] 48 415,61 48 415,61

=

48 415,61 Kč

Souhrn: 1) LV č. 358 Pozemky ostatní plochy a zastavěné plochy a nádvoří

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

362 941,60 Kč

362 940,- Kč

2) LV č. 876 Pozemky ostatní plochy a vodní plochy


122 298,80 Kč

122 300,- Kč

3) LV č. 1140 Pozemek funkčně související se stavbou vodního díla-hráz


48 415,60 Kč

48 420,- Kč

60



1) LV č. 358 e) Zemědělské pozemky Index odlišnosti IO

Srovnávací nemovité věci

Výměra [m2]

Cena ke srovnání [Kč/m2]

zdroj

poloha

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9

8 470 3 726 7 867 36 846 29 163 6 780 6 196 10 061 118 815

12,40 11,00 29,00 15,50 15,00 15,00 19,37 24,85 13,63

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

0,95 1,05 1,05 1,00 0,95 1,05 1,00 0,95 0,95

velikost

vybavenost

ostatní

0,95 0,70 1,00 0,95 0,80 1,00 0,95 0,60 1,00 0,80 0,60 1,00 0,80 0,60 1,00 0,95 0,60 1,00 0,95 0,80 1,00 0,95 0,50 1,00 0,60 0,90 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Výměra: 124 m2 Obvyklá cena po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč/m2] 6,66 7,46 14,75 6,32 5,81 7,63 12,51 9,53 5,94 9 8,51 3,00 5,81 5,51 8,51 11,51 14,75 1 055,79 1 000

f) Pozemky ostatní a zastavěné plochy


362 940,- Kč

Souhrn LV č. 358: e) + f) = 1 000,- Kč + 362 940,- Kč = 363 940,- Kč

61



2) LV č. 876 c) Stavební pozemky Index odlišnosti IO


Výměra [m2]


zdroj

poloha

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

1 484 2 500 3 160 1 322 2 007 3 158 4 810 6 110 1 535 2 000

220,00 250,00 125,00 226,93 165,00 90,00 79,00 280,00 250,00 275,00

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

velikost

vybavenost

ostatní

0,90 0,80 0,70 0,95 0,75 0,70 1,00 0,90 0,80 0,90 0,85 0,70 0,95 0,90 0,70 1,00 0,90 0,70 1,10 0,90 0,70 1,15 0,75 0,70 0,90 0,80 0,70 0,90 0,85 0,70 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Výměra: 3334 m2 Obvyklá cena po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč/m2] 94,25 105,98 76,50 103,29 83,94 48,20 46,53 143,69 107,10 125,17 10 93,47 31,00 46,53 62,47 93,47 124,47 143,69 311 615,79 312 000

e) Zemědělské pozemky Index odlišnosti IO


Výměra [m2]


zdroj

poloha


8 470 3 726 7 867 36 846 29 163 6 780 6 196 10 061 118 815

12,40 11,00 29,00 15,50 15,00 15,00 19,37 24,85 13,63

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

0,95 1,05 1,05 1,00 0,95 1,05 1,00 0,95 0,95

Výměra: 131 794 m2 Obvyklá cena po zaokrouhlení:

velikost

vybavenost

ostatní

1,20 0,70 1,00 1,20 0,80 1,00 1,20 0,60 1,00 1,10 0,60 1,00 1,10 0,60 1,00 1,20 0,60 1,00 1,20 0,80 1,00 1,20 0,50 1,00 1,00 0,90 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO

Upravená cena [Kč/m2] 8,41 9,42 18,64 8,70 7,99 9,64 15,81 12,04 9,91 9 11,17 4,00 7,99 7,17 11,17 15,17 1 472 449,68 1 472 000

62



f) Pozemky vodní plochy Rekapitulace výsledných cen, celkem

122 299,- Kč


122 300,- Kč

Souhrn LV č. 876: c) + e) + f) = 312 000,- Kč + 1 472 000,- Kč + 122 300,- Kč = 1 906 300,- Kč

3) LV č. 1140 d) Lesní pozemky Index odlišnosti IO


Výměra [m2]


zdroj

poloha

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

3 132 6 440 4 878 8 284 4 235 30 330 13 263 2 827 23 676 157 897

23,31 10,87 29,73 25,35 23,38 39,99 24,00 25,00 10,56 11,63

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,95

1,00 1,10 1,00 0,95 1,05 0,90 1,00 1,00 1,15 1,15

velikost

vybavenost

ostatní

0,95 0,60 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,55 1,00 0,85 0,55 1,00 0,95 0,55 0,90 0,60 0,55 1,00 0,80 0,70 1,00 1,00 0,55 1,00 0,70 1,00 1,00 0,50 0,95 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Výměra: 2265 m2 Spoluvlastnický podíl: Srážka za spoluvlastnický podíl: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

17

/

18 -5%

Upravená cena [Kč/m2] 11,29 9,15 12,51 9,57 9,81 10,10 11,42 11,69 7,23 6,04 10 9,88 2,00 6,04 7,88 9,88 11,88 12,51 22 378,18 21 134,95 20 078,20 20 000

e) Zemědělské pozemky Index odlišnosti IO


Výměra [m2]


zdroj

poloha

velikost

vybavenost

ostatní

Upravená cena [Kč/m2]

SN 1 SN 2

8 470 3 726

12,40 11,00

0,85 0,85

0,95 1,05

1,10 1,10

0,70 0,80

1,00 1,00

7,71 8,64

63



SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9

7 867 36 846 29 163 6 780 6 196 10 061 118 815

29,00 15,50 15,00 15,00 19,37 24,85 13,63

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

1,10 0,60 1,00 1,00 0,60 1,00 1,00 0,60 1,00 1,10 0,60 1,00 1,10 0,80 1,00 1,10 0,50 1,00 0,80 0,90 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Výměra: 30239 m2 Spoluvlastnický podíl: Srážka za spoluvlastnický podíl: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

1,05 1,00 0,95 1,05 1,00 0,95 0,95

17

/

18 -5%

17,08 7,91 7,27 8,84 14,49 11,04 7,92 9 10,10 3,00 7,27 7,10 10,10 13,10 17,08 305 379,82 288 414,28 273 993,57 274 000

f) Pozemky vodní plochy


48 420,- Kč

Ocenění spoluvlastnického podílu: 48 420,- Kč * 17/18 * (1-0,05) = 43 443,50,- Kč; po zaokrouhlení: 43 440,- Kč Souhrn LV č. 1140: d) + e) + f) = 20 000,- Kč + 274 000,- Kč + 43 440,- Kč = 337 440,- Kč

Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, 64



stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5 - 10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15 - 20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20 - 40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). LV č. 4602: e) Zemědělský pozemek Index odlišnosti IO


Výměra [m2]


zdroj

poloha

velikost

vybavenost

ostatní

Upravená cena [Kč/m2]


8 470 3 726 7 867 36 846 29 163 6 780 6 196 10 061 118 815

12,40 11,00 29,00 15,50 15,00 15,00 19,37 24,85 13,63

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

1,05 1,10 1,10 1,05 1,05 1,05 1,05 1,00 1,05

0,95 1,00 0,95 0,80 0,85 0,95 0,95 0,95 0,60

0,70 0,80 0,60 0,60 0,60 0,60 0,80 0,50 0,90

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

7,36 8,23 15,46 6,64 6,83 7,63 13,14 10,03 6,57

65



n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Výměra: 1 953 m2 Obvyklá cena po zaokrouhlení:

9 9,10 3,00 6,57 6,10 9,10 12,10 15,46 17 768,53 18 000

Souhrn LV č. 4602: a) + b) + e) = 1 000 000,- Kč + 210 000,- Kč + 18 000,- Kč = 1 228 000,- Kč

3

OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITÝMI VĚCMI SPOJENÝCH

Závady právní povahy: 1) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 358 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Upozorňujeme na existenci věcného břemene chůze a jízdy dle smlouvy, článek VI.. Oprávnění pro parcelu č.: 428/12 a 428/10, povinnost k parc.č. 428/13. Smlouva kupní, o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 27.05.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.06.2008. Upozorňujeme na existenci věcného břemene chůze a jízdy dle smlouvy, článek VI.. Oprávnění pro parcelu č.: 428/12 a 428/10, povinnost k parc.č. 428/14. Smlouva kupní, o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 27.05.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.06.2008. 2) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 876 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Upozorňujeme na existenci věcného břemene chůze a jízdy. Oprávnění pro parcelu č.: St. 203 povinnost k parc.č. 1758/4. Smlouva o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 10.07.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.07.2002. Upozorňujeme na existenci věcného břemene chůze a jízdy. Oprávnění pro parcelu č.: 291/2 povinnost k parc.č. 1758/4. Smlouva o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 10.07.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.07.2002. Upozorňujeme na existenci věcného břemene chůze a jízdy. Oprávnění pro parcelu č.: 293 povinnost k parc.č. 1758/4. Smlouva o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 10.07.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.07.2002. Upozorňujeme na existenci věcného břemene chůze a jízdy. Oprávnění pro parcelu č.: 349/1 povinnost k parc.č. 1758/4. Smlouva o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 10.07.2002.

66



Právní účinky vkladu práva ke dni 25.07.2002. 3) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1140 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 4) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4602 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 1) LV č. 358 Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 358 existuje omezení vlastnického práva. Jedná se o věcná břemena:

a) Věcné břemeno chůze a jízdy dle smlouvy, článek VI.. Oprávnění pro parcelu č.: 428/12 a 428/10, povinnost k parc.č. 428/13. Smlouva kupní, o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 27.05.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.06.2008.. Z hlediska ocenění tímto znaleckým posudkem je proto popsané věcné břemeno zřízeno ve prospěch předmětu ocenění, nejedná se tedy o závadu (ztrátové věcné břemeno). Naopak tímto věcným břemenem je vlastně zřízena možnost bezproblémového přístupu k předmětu ocenění, nebyla proto zohledněna žádná ztráta plynoucí z nemožnosti přístupu k objektům po vlastních pozemcích. Hodnota výše specifikovaného věcného břemene je promítnuta do výsledné obvyklé ceny předmětu ocenění. b) Věcné břemeno chůze a jízdy dle smlouvy, článek VI.. Oprávnění pro parcelu č.: 428/12 a 428/10, povinnost k parc.č. 428/14. Smlouva kupní, o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 27.05.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.06.2008. Opět z hlediska ocenění tímto znaleckým posudkem je proto popsané věcné břemeno zřízeno ve prospěch předmětu ocenění, nejedná se tedy o závadu (ztrátové věcné břemeno). Naopak tímto věcným břemenem je vlastně zřízena možnost bezproblémového přístupu k předmětu ocenění, nebyla proto zohledněna žádná ztráta plynoucí z nemožnosti přístupu k objektům po vlastních pozemcích. Hodnota výše specifikovaného věcného břemene je promítnuta do výsledné obvyklé ceny předmětu ocenění.

67



2) LV č. 876 Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 876 existuje omezení vlastnického práva. Jedná se o věcná břemena:

a) Věcné břemeno chůze a jízdy. Oprávnění pro parcelu č. St. 203, povinnost k parc.č. 1758/4. Smlouva o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 10.07.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.07.2002. Vzorec pro výpočet trvalého věcného břemene bez možnosti přesného určení ztráty: Ocenění se provádí ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. a vyhlášky č. 441/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů: §16b odst. 5): Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000,- Kč. Výpočet: Ztrátová hodnota věcného břemene činí:

- 10 000,- Kč

b) Věcné břemeno chůze a jízdy. Oprávnění pro parcelu č. 291/2, povinnost k parc.č. 1758/4. Smlouva o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 10.07.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.07.2002. Vzorec pro výpočet trvalého věcného břemene bez možnosti přesného určení ztráty: Ocenění se provádí ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. a vyhlášky č. 441/2014 Sb., o provedení některých

68



ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů: §16b odst. 5): Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000,- Kč. Výpočet: Ztrátová hodnota věcného břemene činí:

- 10 000,- Kč

c) Věcné břemeno chůze a jízdy. Oprávnění pro parcelu č. 293, povinnost k parc.č. 1758/4. Smlouva o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 10.07.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.07.2002. Vzorec pro výpočet trvalého věcného břemene bez možnosti přesného určení ztráty: Ocenění se provádí ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. a vyhlášky č. 441/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů: §16b odst. 5): Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000,- Kč. Výpočet: Ztrátová hodnota věcného břemene činí:

- 10 000,- Kč

d) Věcné břemeno chůze a jízdy. Oprávnění pro parcelu č.: 349/1 povinnost k parc.č. 1758/4. Smlouva o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 10.07.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.07.2002. Vzorec pro výpočet trvalého věcného břemene bez možnosti přesného určení ztráty: Ocenění se provádí ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. a vyhlášky č. 441/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů: §16b odst. 5): Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000,- Kč. Výpočet: Ztrátová hodnota věcného břemene činí:

- 10 000,- Kč

69



C REKAPITULACE 1) LV č. 358 Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:

70



indikujeme ke dni ocenění na:

363 940,- Kč slovy: Třistašedesáttřitisícdevětsetčtyřicet korun českých

71



2) LV č. 876 Obvyklou cenu nemovitých věcí:

72



bez započítání ztrátové hodnoty věcného břemene indikujeme ke dni ocenění na:

1 906 300,- Kč

73



Ztrátovou hodnotu věcného břemene chůze a jízdy, oprávnění pro parc.č. St. 203, povinnost k parc.č. 1758/4, indikujeme ke dni ocenění na:

- 10 000,- Kč Ztrátovou hodnotu věcného břemene chůze a jízdy, oprávnění pro parc.č. 291/2, povinnost k parc.č. 1758/4, indikujeme ke dni ocenění na:

- 10 000,- Kč Ztrátovou hodnotu věcného břemene chůze a jízdy, oprávnění pro parc.č. 293, povinnost k parc.č. 1758/4, indikujeme ke dni ocenění na:

- 10 000,- Kč Ztrátovou hodnotu věcného břemene chůze a jízdy, oprávnění pro parc.č. 349/1, povinnost k parc.č. 1758/4, indikujeme ke dni ocenění na:

- 10 000,- Kč

74



Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:

75




1 866 300,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetšedesátšesttisíctřista korun českých

76



3) LV č. 1140 Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 17/18 na nemovitých věcech:


337 440,- Kč slovy: Třistatřicetsedmtisícčtyřistačtyřicet korun českých 77



4) LV č. 4602 Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:


1 228 000,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstědvacetosmtisíc korun českých

78



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3587 – 224 / 2015 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 23.07.2015 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímky katastrálních map 3. Výřezy z Územních plánů obce Kocléřov a města Dvůr Králové nad Labem

79

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 76088310-28595-150812122055, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 79 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 12.08.2015

76088310-28595-150812122055

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

13-218

Recommend Documents