12-240

Datum

27 september 2012

Kenmerk

BB/RBos/wdg/12-240

Aan de heren H.G.J. Kamp en W.J. Bos, informateurs

Koningin Julianaplein 10

p/a Brieven aan de Informateurs

2595 AA Den Haag

Postbus 20008

Postbus 93121

2500 EA DEN HAAG

2509 AC Den Haag 088 233 37 00 [email protected] www.aedes.nl

Onderwerp

KvK 40478218

Informatie nieuw Kabinet - woningmarkt en woningcorporaties

Geachte heren Kamp en Bos, Van harte gefeliciteerd met uw mooie taak als informateurs voor een nieuw Kabinet. Graag doen wij u een aantal suggesties aan de hand voor het toekomstig woon- en woningmarktbeleid. Het unieke Nederlandse systeem van sociale volkshuisvesting zorgt ervoor dat Nederlanders goed en betaalbaar wonen. Woningcorporaties blijven daar graag hun bijdrage aan leveren. Om dat mogelijk te maken is het belangrijk dat hun investeringsmogelijkheden op peil blijven en dat de woningmarkt beter gaat functioneren. Kort samengevat 

Aedes pleit voor een integrale aanpak van de woningmarkt op de langere termijn langs de lijnen van het plan WONEN 4.0, dat we samen met de Woonbond, de VEH en makelaarsorganisaties ontwikkeld hebben. Voor de huursector bevat dat geleidelijk toegroeien naar marktconforme huren. De huurruimte wordt via de zogeheten huursombenadering - binnen afgesproken maatschappelijke grenzen – gericht ingezet. Op die manier kunnen we de prijs-kwaliteitverhouding verbeteren, doorstroom stimuleren en verschillen tussen insiders en outsiders verkleinen . Opbrengsten komen ten goede aan investeringen, de huurtoeslag en lastenverlichting.



Hoge heffingen voor woningcorporaties zijn contraproductief omdat ze onvermijdelijk leiden tot achterblijvende investeringen in de bouw. Het mes van investeringen snijdt aan twee kanten. De volkshuisvesting en de woningvoorraad (verduurzaming) wordt er direct beter van. Indirect geldt dat via werkgelegenheid en belastingen ook voor de schatkist. Wij gaan graag de uitdaging van extra investeringen aan als ons daarvoor ruimte geboden wordt.



De corporatiesector werkt zelf aan verbetering van haar prestaties en governance. Zo hebben we ondermeer het initiatief genomen voor beter onafhankelijk financieel toezicht ‘met een bite.’

2 27 september 2012

Hand in eigen boezem Om bij onszelf te beginnen: we realiseren ons terdege dat woningcorporaties er in de beeldvorming niet goed op staan. Meerdere corporaties kwamen door eigen toedoen negatief in het nieuws. Daar draaien we niet om heen. We willen zelf graag zo snel mogelijk invoering van de nieuwe Woningwet en verdere versterking van onafhankelijk financieel toezicht op de sector. We hebben daar ook zelf ingrijpende voorstellen voor gedaan. We zien de commissie van wijzen onder voorzitterschap van Rein Jan Hoekstra die dit najaar met aanbevelingen gaat komen als belangrijke stap om schoon schip te maken. Om hier lering uit te trekken en hierna samen te werken aan een duurzame basis voor onze rol als rentmeester van de sociale volkshuisvesting die past in een beter functionerende woningmarkt. De grote meerderheid van bijna 400 corporaties is zich goed bewust van hun publieke belang. En spreekt elkaar daar meer en meer op aan zodat we herhalingen voorkomen. We werken zelf aan concrete verbeteringen. Zo werd in 2010 een nieuwe salariscode van kracht voor nieuwe benoemingen en dat werkt. Op dit moment werken we voorstellen uit voor verbetering van het intern en extern toezicht onder de noemer ‘Toezicht met Bite’, waarin we onder meer vragen om stevig onafhankelijk toezicht met meer preventief ingrijpen in plaats van het achteraf constateren van misstanden. Goed wonen in Nederland Woningcorporaties zorgen er voor dat er in Nederland voor iedereen voldoende en kwalitatief goede woningen zijn en blijven en dragen bij aan de leefbaarheid in buurten, wijken en dorpen. Ze zijn veruit de grootste opdrachtgever in de bouw en bouwen op dit moment circa 60 procent van alle nieuwbouwwoningen. Dit aandeel is in de crisis opgelopen, aangezien marktpartijen het niet langer bolwerken. Corporaties investeren jaarlijks miljarden in nieuwbouw, woningverbetering, renovatie, energiebesparende maatregelen (9,1 miljard in 2011) en onderhoud (3,4 miljard). En er worden vele honderden miljoenen geïnvesteerd in de woonomgeving (290 miljoen in 2011). U ontving inmiddels ook een overzicht van de investeringen van een aantal grootstedelijke corporaties, verenigd onder de naam De Vernieuwde Stad. Dit alles zorgt er voor dat zo’n 5,3 miljoen mensen goed, betaalbaar en - indien nodig - met zorgvoorzieningen kunnen wonen. Nederland kent gelukkig geen banlieues of getto’s als in andere landen. We dragen er aan bij dat krimpgebieden vitaal blijven, dat aanpassingen gedaan worden zodat mensen langer thuis kunnen wonen en dat er voor toekomstige generaties voldoende woningen gebouwd worden. Nieuwbouw als motor economie Maar ook de economische effecten van het werk van corporaties mogen niet onderschat worden. Voor elke nieuwbouwwoning zijn circa twee bouwvakkers, schilders, verhuizers of stoffeerders nodig. En ondernemers in toeleverende branches kunnen gordijnen, vloerbedekking, verf en meubels verkopen. 10.000 woningen minder bouwen betekent 20.000 extra werklozen. Dus meer WW-uitkeringen, minder bestedingen, minder belastinginkomsten en een groter beroep op huurtoeslag en andere toeslagen. Bovendien is iedere nieuwe woning tegelijkertijd goed voor inkomsten voor het rijk via loonbelasting, inkomstenbelasting, BTW en Vpb. Corporaties zijn in dat opzicht op het moment de motor van de bouw. En de bouw is de motor van de economie. Daarom is het voor Nederland zo belangrijk dat woningcorporaties kunnen blijven investeren.

3 27 september 2012

Investeren in plaats van doneren Uit de door het Kabinet zojuist gepresenteerde begroting blijkt dat de nieuwe verhuurderheffing 800 miljoen euro per jaar gaat bedragen en vrijwel volledig door woningcorporaties opgehoest moet worden. Dat leidt onvermijdelijk tot aanzienlijk minder investeringen door woningcorporaties, waardoor er naar verwachting ieder jaar tot zo’n 10.000 nieuwbouwwoningen minder gebouwd worden. De verwachting is nu al dat er volgend jaar minder dan 25.000 nieuwe woningen door de corporaties gebouwd gaan worden. De afgelopen jaren waren dat er zo’n 35.000 tot 40.000. De gevolgen van de heffing gaan daar de komende jaren nog eens bovenop komen. Het behoeft geen betoog dat dit de malaise in de bouw, in de economie en op de woningmarkt versterkt. Wij vrezen dat deze heffing bij integrale doorrekening van de effecten op de economie de schatkist meer kost dan dat het oplevert. En het brengt de volkshuisvesting op de lange termijn grote schade toe. Corporaties moeten in en voor de toekomst kunnen blijven investeren. De woningmarkt: nu of nooit? Een integrale aanpak van de woningmarkt is nodig. Zelden waren zoveel partijen het er over eens. Partijen op de woningmarkt: woningeigenaren, huurders, corporaties, makelaars, bouwers, ontwikkelaars, toeleveranciers en banken. Maar ook deskundigen en professoren. En politici. Het is tijd om door te pakken. Dit voorjaar heeft Aedes samen met de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond en makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro een plan voor de toekomst van de woningmarkt gepresenteerd: WONEN 4.0. Voor het belang van een goed functionerende woningmarkt op de langere termijn hebben we tegengestelde belangen positief uitgeruild. Onze aanpak wordt gedragen door huiseigenaren, huurders, verhuurders en makelaars! En ook vanuit de hoek van veel andere maatschappelijke organisaties, wetenschap en toonaangevende economen ontvingen we veel steun. WONEN 4.0: Langere termijn De winst voor economie en welvaart kan enorm zijn als ook een nieuw Kabinet kiest voor de lijn van WONEN 4.0. Hierin worden de subsidies op de woningmarkt afgebouwd ten gunste van noodzakelijke investeringen, financiering van huurtoeslag en lagere belastingtarieven. Het plan houdt de inkomensverdeling ongewijzigd - dat is aan de politiek- maar leidt wel tot zowel een beter functionerende woningmarkt als een beter functionerende arbeidsmarkt. Een CPB doorrekening zal dit, zo verwachten wij, ook aantonen. De verstoring van de huur- en koopwoningmarkt en de fiscale stimulering van het maken van schulden stopt. Het risico van onbegrensde kosten van de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd. Op de huurmarkt wordt met de zogeheten huursombenadering binnen maatschappelijke grenzen de prijs-kwaliteitsverhouding van huurwoningen aanzienlijk verbeterd en resulteren op de langere termijn volledig marktconforme huren. Ook de Woonbond die de huurders vertegenwoordigt, vindt dit de enig juiste beweging. En commerciële beleggers en investeerders worden verleid te investeren in de broodnodige woningen voor middeninkomens.

4 27 september 2012

Door deze aanpassingen komen uit de koop- maar ook uit de huurmarkt gelden beschikbaar voor investeringen, huurtoeslag, lastenverlichting en besparingen op de overheidsfinanciën. WONEN 4.0 is de koers voor de lange termijn: op weg naar een goed functionerende woningmarkt met fors minder financiële risico’s voor de staatskas. In de bijlage treft u meer informatie aan over WONEN 4.0. Kortere termijn Maar uiteraard kunnen ook op de kortere termijn al maatregelen genomen worden die de woningmarkt en de woningbouw helpen. 

Een ander huurbeleid kan helpen de doorstroming op gang te brengen en extra huurinkomsten te genereren ten behoeve van investeringen van corporaties. Dat kan als corporaties ruimte krijgen voor een huurstijging boven inflatie, in te zetten door middel van de zogeheten huursombenadering. In WONEN 4.0 is overeenstemming bereikt over een gemiddelde huurstijging van 2 procent boven inflatie. Hiermee kunnen corporaties regionaal ook uit de voeten. En let wel, de woningmarkt in Oost-Groningen of Zuid-Limburg is onvergelijkbaar met die in bijvoorbeeld Amsterdam of Utrecht. Een huursombenadering zorgt er zoals gezegd voor dat corporaties voor hun huurders een betere prijs-kwaliteitverhouding kunnen bewerkstelligen en is een prima middel om bestaande ongelijkheid tussen zittende en nieuwe huurders te beëindigen. Bovendien een extra instrument om scheefwonen tegen te gaan. We informeren u desgewenst graag uitgebreid over de mogelijkheden (bij deze brief vindt u reeds een notitie over de huursombenadering).



De Europese toewijzingsgrens belemmert de doorstroming enorm. Niet alleen kunnen grote groepen huurders niet (meer) terecht in een sociale huurwoning, ook is er nauwelijks alternatief voor deze groepen. Daar komt bij dat bijvoorbeeld ouderen die hun koopwoning willen verkopen én de woning nauwelijks kwijt raken én niet terecht kunnen in een betaalbare, kleinere huurwoning. Ons inziens is voorlopig een ruime toewijzing in het belang van iedereen.



Decentrale duurzame energieopwekking moet bevorderd worden in plaats van fiscaal ontmoedigd. Het leidt tot meer eigen verantwoordelijkheid bij burgers en bedrijven, kan CO2 emissies bij grote conventionele installaties beperken, vergt minder distributie en lokt uit tot grootscheepse innovatie in productie, maar ook in kringloopsystemen. Corporaties kunnen hier een grote rol bij spelen gezien hun woningvoorraad.



Het demissionaire Kabinet heeft voorstellen aangekondigd om corporaties te dwingen woningen te verkopen. Corporaties verkopen nu al circa 16.700 woningen per jaar en er zijn nog veel meer corporatiewoningen te koop. Daar ligt dus de belemmering niet. Ze verkopen het meest aan starters. Relatief weinig (en steeds minder) zittende huurders zijn geïnteresseerd in het kopen van hun woning. De woningmarkt kent op het moment een maar zeer beperkte vraag naar koopwoningen, terwijl de vraag naar huurwoningen explodeert. Dat komt niet alleen door de crisis, maar hangt ook samen met veranderde arbeidsethiek en mobiliteit. Gedwongen verkoop zal daarnaast de markt voor particuliere verkopers verpesten, zeker als onder de marktprijs verkocht moet worden. De koopmarkt kent grote regionale verschillen, in de krimpgebieden is nu al sprake van een overschot aan goedkope particuliere koopwoningen, voor de eigenaren een gouden kooi die het vervullen van hun woonwens belemmert. Grootschalige verkoop zorgt tegelijkertijd voor een nog groter beroep op de hypotheekrenteaftrek, een groot renterisico voor het rijk.

5 27 september 2012

Ons inziens moet wel de verkoop aan institutionele beleggers die ook op de huurmarkt aantrekkelijke inflatie-geïndexeerde rendementen kunnen halen, verder op gang komen. Daarin liggen goede mogelijkheden om een over meer maatschappelijke partijen gespreide huurmarkt te realiseren. 

Scheiden van wonen en zorg is een zeer gewenste ontwikkeling mits corporaties voldoende ruimte krijgen in het Woningwaarderingsstelsel om woningaanpassingen door te berekenen in de huur, ook onzelfstandige woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag en het totale budget voor huurtoeslag toereikend wordt vastgesteld.

Investeringsagenda woningcorporaties Nederland en de Nederlandse woningcorporaties zijn gebaat bij een concrete investeringsagenda. Aan de hand daarvan bouwen we de broodnodige nieuwe woningen, helpen we de bouw vooruit, blijven mensen aan het werk en kunnen alle mensen wonen in een voor hen passende woning. Graag praten we met u verder over een investeringsagenda die perspectief biedt voor een gezonde economie, voor de woningmarkt en waarbij de overheidsfinanciën worden ontzien. We wensen u vruchtbare informatiegesprekken en veel succes. Met vriendelijke groet, Aedes vereniging van woningcorporaties

Ir. M.A.E. Calon Voorzitter

Bijlagen: -

WONEN 4.0

-

Notitie Huursombenadering