ZNALECKÝ POSUDEK č. 9136-700/2012 o ceně nemovitosti - bytu č. 710/483 v bytovém domě Teplické Předměstí č.p. 707, 708, 709, 710 v Sídlišti U Nového nádraží včetně podílu 6443/567208 na příslušenství a společných částech domu Teplické Předměstí č.p. 707, 708, 709, 710 a pozemcích parc.č. 1727/41, 1727/42, 1727/43, 1727/44, vše v k.ú. a obci Bílina, okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 33/12124)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 22.8.2012 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 18 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 29.8.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 710/483 v bytovém domě Teplické Předměstí č.p. 707, 708, 709, 710 v Sídlišti U Nového nádraží včetně podílu 6443/567208 na příslušenství a společných částech domu Teplické Předměstí č.p. 707, 708, 709, 710 a pozemcích parc.č. 1727/41, 1727/42, 1727/43, 1727/44, vše v k.ú. a obci Bílina, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 33/12-124 ze dne 19.7.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 710/483 Adresa nemovitosti: Sídliště U Nového nádraží 710 418 01 Bílina Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bílina Katastrální území: Bílina Počet obyvatel: 15 790 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.8.2012 za přítomnosti znalce (pan Milan Tomáš si obsílku s oznámením místního šetření nevyzvedl, na zvonek se jménem Bikárová, Tomáš se ozvala zřejmě paní Bikárová, která mi sdělila, že pan Tomáš není doma a že ona mě do bytu nepustí). 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 33/12-124 ze dne 19.7.2012 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne 19.7.2012 (LV č. 7030, LV č. 3242) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 22.8.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa města Bíliny
-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 7030 pro k.ú. Bílina je uvedeno: A - Vlastnické právo: Tomáš Milan, Sídliště U Nového nádraží 710, Teplické Předměstí, 418 01 Bílina 1 B - Nemovitosti: Jednotky: 710/483 byt
podíl na spol. částech 6443/567208
Budova Teplické Předměstí č.p. 707, 708, 709, 710, LV 3242, způsob využití bydlení na parcele 1727/41, 1727/42, 1727/43, 1727/44 parc.č. 1727/41, zastavěná plocha a nádvoří, 240 m2 parc.č. 1727/42, zastavěná plocha a nádvoří, 240 m2 parc.č. 1727/43, zastavěná plocha a nádvoří, 240 m2 parc.č. 1727/44, zastavěná plocha a nádvoří, 240 m2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši 550 tis. Kč pro Hypoteční banku a.s., nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní práva exekutorská podrobně viz. příloha LV č. 7030. D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 7030 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 7030 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod..
Na listu vlastnictví č. 3242 pro k.ú. Bílina jsou uvedeny údaje týkající se budovy Teplické Předměstí č.p. 707, 708, 709, 710 a pozemků parc.č. 1727/41, 1727/42, 1727/43, 1727/44. Tento LV je bez závad. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová ani jiná dokumentace není k dispozici, vstup do nemovitosti mi nebyl umožněn. Ocenění je provedeno na základě vlastních zjištění znalce při venkovní obhlídce nemovitosti, na základě údajů na LV a ze znalosti výstavby, provedení a vybavení bytů v místě.
-47. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt podle výměry zřejmě velikosti 3+1, umístěný v 8.NP bytového domu s osmi nadzemními podlažími, samostatně stojícího v Sídlišti U Nového nádraží v Bílině. Dům má celkem 4 sekce, v každé sekci je výtah, v domě je celkem 92 bytů. Dům je po částečné rekonstrukci (zateplení, plastová okna, osazení nových vstupních dveří a panelu se zvonky a schránkami). Předpoklad u bytu je dobře udržovaný, s menšími úpravami, převážně původní. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Bílina je větším městem okresu Teplice s přenesenou pravomocí. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Bytový dům leží v části Bíliny Teplické Předměstí, v zástavbě obdobných panelových domů, v blízkosti centra i další občanské vybavenosti (supermarket, sportovní hala). Jedná se o průměrnou sídlištní zástavbu ve městě. Vzdálenost do centra je cca 500 m, k zastávce MHD cca 200 m.
B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 33/12-124 ze dne 19.7.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí.
1. Popis objektů Byt č. 710/483 Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s osmi nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je panelový, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí a hromosvodu, s fasádou zateplenou. Obvodové stěny jsou ze sendvičových železobetonových panelů, stropy železobetonové prefabrikované, schody betonové s teracem, výtah v každém vstupu. V domě je celkem 92 bytů ve 4 sekcích. Stáří domu je dle znalosti výstavby v místě cca 50 roků. Dům je po částečné rekonstrukci (zateplení, plastová okna, osazení nových vstupních dveří a panelu se zvonky a schránkami). Podrobnější popis jednotky: Jedná se o byt podle výměry zřejmě velikosti 3+1, umístěný v 8.NP bytového domu s osmi nadzemními podlažími, samostatně stojícího v Sídlišti U Nového nádraží v Bílině. U bytu předpokládám klasického provedení s umakartovým jádrem, případně upraveným obkladem
-5a výměnou zařizovacích předmětů, okna plastová, dveře hladké nebo dýhované, podlahy kryté PVC nebo laminátové plovoucí, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC, plynový nebo kombinovaný sporák s digestoří v kuchyňské lince), vytápění ústřední včetně ohřevu teplé vody z dálkovodu. Předpoklad u bytu je dobře udržovaný, s menšími úpravami, převážně původní, resp. částečně modernizovaný. Podlahové plochy bytu: celkem: Podlahové plochy - celkem:
= =
64,43 m2 64,43 m2
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací.
c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje o uskutečněném prodeji a dále inzerci převážně nabízených bytů, vše v Bílině:
-6Prodej byt č. 280/5, Bílina, 5. Května Prodej bytu 2+1 ve 2.NP zděného domu v obdobné lokalitě, dům po rekonstrukci, byt před rekonstrukcí, užitná plocha 60 m2, cena 390 tis. Kč (prodeje jsem se zúčastnil jako odhadce ČMSS – odhad č. 126/12/41 ze dne 2.7.2012. Jednotková cena: 6 500,- Kč/m2 Porovnání: Byt v obdobné až lepší lokalitě, byt převážně původní, ale cihelná zástavba, srovnatelné výměry, 2.NP bez výtahu, malý počet bytů v domě, osobní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: stáří prodeje, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 1,00x0,95x0,90x1,00x1,05x0,90x1,00=0,81. Redukovaná jednotková cena: 5 300,- Kč/m2 Prodej byt 3+1, 70 m2, Sídliště U Nového nádraží, Pražské Předměstí, Bílina Nabízíme byt 3+1 v OV v klidné části na okraji města Bílina, na ulici Sídliště u nového nádraží. Byt se nachází v sedmém patře sedmipatrového panelového domu s výtahem, obytná plocha činí 70 m2. Dům prošel v roce 2010 rekonstrukcí, mimo jiné nová plastová okna, zateplení, fasáda a jiné. Po vstupu se ocitneme v chodbě, ze které se dále vchází do jednotlivých místností. K dispozici je kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj s balkonem, ložnice, jeden pokoj, koupelna s rohovou vanou a samostatná toaleta. Majitelé v bytě ponechají kuchyňskou linku, po dohodě i vybavení obývacího pokoje. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 884323 (Bart Reality, s.r.o., Vídeňská 153/119b, 61900 Brno), vloženo 29.8.2012, inzerovaná cena 549 tis. Kč. Jednotková cena: 7 800,- Kč/m2 Porovnání: Byt ve stejném domě, byt po částečné rekonstrukci, srovnatelné výměry, 8.NP s výtahem, stejný počet bytů v domě, osobní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,75x1,00x0,85x1,00x1,00x1,00x1,00=0,64. Redukovaná jednotková cena: 5 000,- Kč/m2 Prodej byt 3+1, 83 m2, Sídliště U Nového nádraží, Pražské Předměstí, Bílina Prodej bytu 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví o CP 83m2 ve 4NP panelového domu v klidné lokalitě nedaleko centra města. Prostorná bytová jednotka prošla rekonstrukcí bytového jádra, koupelna a toaleta. Má novou kuchyňskou linku, jinak je byt v původním stavu vhodný k vlastní úpravě. Dům je po celkové revitalizaci. K bytu se v ceně nabízí garáž, která se nachází v ulici Fišerova, 20min. chůze. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 240147 (M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha), vloženo 29.8.2012, inzerovaná cena 339 tis. Kč. Jednotková cena: 4 100,- Kč/m2
-7Porovnání: Byt ve stejném domě, byt po částečné rekonstrukci, s garáží v docházkové vzdálenosti, větší výměry, 4.NP s výtahem, stejný počet bytů v domě, osobní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,95x1,00x0,95x1,15x1,00x1,00x1,00=1,04. Redukovaná jednotková cena: 4 300,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 4 300,- až 5 300,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 5 000,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje o uskutečněném prodeji a o inzerci nabízených bytů v osobním vlastnictví ve stejném domě jako je oceňovaný byt. Prodejnost bytů v Bílině je celkově převážně horší, o čemž svědčí množství nabídek v inzerci i zlevňování inzerce u posledního srovnání. Za přiměřenou považuji částku ve výši průměru redukovaných cen ze srovnání, cca 5 000,- Kč/m2, pro užitnou plochu oceňovaného bytu 64,43 m2 tedy cca 320 tis. Kč.
d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy – blízkost centra, dobrá infrastruktura. Záporné vlivy – celkově převis nabídky nad poptávku u bytů v Bílině Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji a zástavních práv k oceňované nemovitosti. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovitosti
320 000,- Kč
slovy: třistadvacettisíc Kč
V Srbicích, 29.8.2012 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
-8-
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9136-700/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 224 12. V Srbicích, 29.8.2012 Ing. Zdeněk Garlík
