11 AUGUSTUS Kantorenleegstand. Wouter van Diepen Maikel van Dijk

11 AUGUSTUS 2011

Kantorenleegstand

Wouter van Diepen Maikel van Dijk

11 augustus 2011

Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

11 augustus 2011

Leegstand van kantoren in Zwolle Een onderzoek naar de haalbaarheid van herontwikkeling van leegstaande kantoorgebouwen Scriptie: Auteurs: Opdrachtgever: Onderwijsinstelling: HBO Bachelor: Datum:

Bachelor Thesis Bouwkunde

E.W. van Diepen Tel. 06‐42919255 H.H.M van Dijk Tel. 06‐27331095

ten Hag makelaarsgroep Vispoortenplas 8 8011 TH Zwolle Postbus 1293 8001 BG Zwolle Tel. 038 ‐ 426 99 88 Fax 038 ‐ 422 19 44 www.tenhag.nl Bedrijfsbegeleiding: Dhr. G. W. Hovenberg (Directeur/Register Makelaar ‐ Taxateur) Dhr. D. K. van Petegem (Register Makelaar ‐ Taxateur)

Christelijke Hogeschool Windesheim School of Built Environment en Transport (BET) Campus 2 ‐ 6 8017 CA Zwolle Tel. 038 ‐ 469 99 11 www.windesheim.nl

Schoolbegeleiding: Dhr. M. H. J. M. Westerhof School of Built Environment en Transport (BET) Dr. Ir. W.W. Buunk Lectoraat Area Development Opleiding: Bouwkunde

Afstudeerrichtingen: Management Vastgoed

11 augustus 2011


1

11 augustus 2011

Voorwoord Voor u ligt een scriptie van ons afstudeeronderzoek over de kantorenleegstand in Zwolle. Dit onderzoek is uitgevoerd in het vierde leerjaar aan de Hogeschool Windesheim te Zwolle ter afronding van de HBO Bachelor Bouwkunde. Met dit onderzoek zullen wij afstuderen in de richtingen Management en Vastgoed. In opdracht van ten Hag makelaarsgroep te Zwolle is van februari 2011 tot en met augustus 2011 een onderzoek uitgevoerd. De opdracht betrof om een onderzoek te doen naar de haalbaarheid van herontwikkeling van structurele leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle. Dit onderzoek heeft niet tot stand kunnen komen zonder de hulp van een aantal mensen. Dit hoofdstuk geeft ons de juiste gelegenheid om deze mensen te bedanken. Vanuit ten Hag makelaarsgroep te Zwolle zijn wij procesmatig begeleid door dhr. G.W. Hovenberg en dhr. D.K. van Petegem. Zij hebben ons gedurende het afstudeertraject begeleid en ondersteund, tevens konden wij gebruik maken van de faciliteiten en voorzieningen op het kantoor. Hiervoor willen wij onze dank uitspreken. Daarnaast gaat onze dank uit naar de schoolbegeleiders van Hogeschool Windesheim, namelijk: dhr. M.H.J.M. Westerhof en Dr. Ir. W.W. Buunk, die ons in het gehele onderzoek procesmatig hebben begeleid en ondersteund. Naast de begeleiders willen wij iedereen bedanken die een bijdrage hebben geleverd aan dit afstudeeronderzoek en de rapportage. Daarbij spreken wij onze grote dank uit naar onze ouders, familie en vrienden voor alle steun tijdens ons studietraject. Met vriendelijke groet, Wouter van Diepen Maikel van Dijk Zwolle, 11 augustus 2011


2 I

11 augustus 2011

Samenvatting Voor u ligt de rapportage van het onderzoek over de haalbaarheid van herontwikkeling van structureel leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle. De leegstand van kantoren in Nederland en in Zwolle is de afgelopen jaren gestegen. Van de totale voorraad kantoorruimte in Nederland staat circa 14% leeg. In Zwolle is dit zelfs opgelopen tot 22%. Deze stijging van de totale leegstand gaat samen met een stijging van de leegstandsperiode. Meer gebouwen staan leeg en wanneer een gebouw leeg staat is dit langer dan voorheen. Leegstand is dus een ongewenste situatie voor kantooreigenaren, want leegstand betekent onder andere het missen van inkomsten. Uit het analyseren van de leegstand blijkt dat er verschillende soorten leegstand zijn. Zo is enige leegstand noodzakelijk en gewenst om verschuivingen van bedrijven op de kantorenmarkt mogelijk te maken. Indien het kantoorgebouw na één jaar nog leeg staat, is er sprake van problematische leegstand. Dit is de leegstand na het eerste en tot het derde jaar. Staat het kantoorgebouw na drie jaar nog leeg dan is er sprake van structurele leegstand. Deze drie soorten leegstand vormen samen de leegstandscyclus. Uit de stijging van de totale leegstand blijkt dat er bij de frictieleegstand geen sprake meer is van noodzakelijke leegstand. Er staan immers veel meer gebouwen leeg dan er nodig zijn om verschuivingen mogelijk te maken. Dit heeft uiteindelijk een stijging van de structurele leegstand, de meest dramatische vorm van leegstand, tot gevolg. Frictieleegstand wordt veroorzaakt door de effecten van verschillende factoren. Dit zijn de schommelingen van de economie, de eigenschappen en structuur van het kantoorgebouw, veranderingen in de maatschappij en de geldende wet‐ en regelgeving. Vervolgens is de totale leegstand in Zwolle in kaart gebracht. Hiervoor is gebruik gemaakt van twee analyses. Dit zijn de locatieanalyse en de kantoorgebouwenanalyse. Hiermee is onderzocht of de structurele leegstand in verband staat met de locatie of de gebouweigenschappen. Er zijn vier locaties geanalyseerd, namelijk Oosterenk, Hanzeland, Voorsterpoort en het centrum. Tijdens deze analyse is gelet op de gebieds‐ en gebouwkenmerken en de omvang van de leegstand. Om dit met elkaar te vergelijken is een SWOT‐analyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de verschillende locaties gelijke zwaktes, kansen, bedreigingen en sterktes hebben. Hoe meer zwaktes en bedreigingen er per locatie zijn, hoe groter de kans op leegstand is. Daarnaast blijkt uit de locatieanalyse dat de variatie van kantoorgebouwen en de verschillende gebouweigenschappen van grote invloed zijn op het ontstaan van leegstand. Dit heeft geleid tot de kantoorgebouwenanalyse. De overeenkomsten tussen de verschillende eigenschapen zijn gebruikt voor het opstellen van typen kantoorgebouwen. Elk leegstaande kantoorgebouw is in één van deze typen ingedeeld waaruit de ernst en omvang van de leegstand blijkt. Met deze informatie is een database gemaakt voor het analyseren van de leegstand per type. Hieruit blijkt dat de meeste structureel leegstaande kantoorgebouwen tot het type cellenkantoor behoren. Voor deze kantoorgebouwen is de haalbaarheid van herontwikkeling onderzocht. Naast de drie vormen van herontwikkeling (renovatie, sloop en nieuwbouw en een functieverandering) is er de optie om het gebouw door te exploiteren. Uit de analyse van de verschillende opties lijkt een functieverandering het meest succesvol om de leegstand in Zwolle te reduceren. De hierbij horende wet‐ en regelgeving lijkt een belemmering te vormen. Het bestemmingsplan staat geen wijzigingen toe. Vanwege de hoge leegstand worden er echter uitzonderingen gemaakt. De gemeente Zwolle ziet de ernst van het probleem in, met vrijstelling of bestemmingsplanwijzigingen tot gevolg. Daarnaast blijkt er voldoende vraag naar studentenwoningen en zorgwoningen te zijn. Een functieverandering lijkt daarmee een geschikte oplossing om de leegstand te reduceren en de kantoorgebouwen snel verhuurd te krijgen. Om de technische en financiële haalbaarheid van de functieverandering te toetsen zijn verschillende instrumenten onderzocht. De transformatie potentiemeter sluit het beste aan op dit onderzoek en is Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

II3

11 augustus 2011

daarom toegepast. Van de acht onderzochte kantoorgebouwen blijken uiteindelijk twee gebouwen transformeerbaar, vijf beperkt transformeerbaar en één kantoorgebouw is niet transformeerbaar. Van de twee transformeerbare kantoorgebouwen is de financiële haalbaarheid onderzocht. Voor het berekenen van de financiële haalbaarheid met de transformatie potentiemeter is veel extra informatie benodigd. Deze informatie is niet verkregen en daarom is er naar een andere oplossing gezocht. Het taxatiemodel van ten Hag makelaarsgroep is hiervoor een goede methode. Door de waarde en huuropbrengsten van de verschillende functies te vergelijken zijn verwachtingen over de financiële haalbaarheid uitgesproken. Een functieverandering lijkt maar voor een aantal kantoorgebouwen haalbaar op bouwkundig en financieel gebied. Één van de acht onderzochte kantoorgebouwen (dus 12,5% van de onderzochte kantoorgebouwen) is geschikt voor een functieverandering. Hierbij speelt vooral de hoogte van de huurprijs en de ligging van het kantoorgebouw een belangrijke rol. Veel kantoorgebouwen zijn in een goede conditie en zijn qua afmetingen geschikt voor een functieverandering. Het grootste probleem blijkt de gebouweigenaar te zijn die zoveel mogelijk inkomsten uit het kantoor wil halen zonder te investeren. Daarom is voor veel kantoorgebouwen de keuze gemaakt om door te exploiteren. Extra onderzoek is noodzakelijk. Hierbij is het belangrijk om gebruik te maken van een database met een type‐indeling voor meer overzicht. Alle gegevens uit dit onderzoek kunnen daarbij gebruikt worden met de aanvulling van de investeringskosten. Door de investeringskosten te berekenen kan het break‐even point bij verschillende gebouwfuncties bepaald worden. Om de haalbaarheid verder te vergroten is het verstandig om de kantooreigenaren regelmatig te laten afstemmen. Hierbij kunnen gezamenlijke plannen gemaakt worden, waar bijvoorbeeld een mix aan functies gerealiseerd wordt. Dit vermindert de overlast en maakt het mogelijk te besparen op kosten door grotere hoeveelheden in te kopen. Makelaars kunnen hierbij de leidende rol op zich nemen tussen kantooreigenaren, marktpartijen en de gemeente.


III4

11 augustus 2011

Summary This is the document of the research about the feasibility of redevelopment of structurally empty offices in Zwolle. The office vacancy rates in Zwolle and Netherlands has increased in recent years. Of the total office stock in the Netherlands approximately 14% are empty. In Zwolle is the office vacancy has increased to 22%. The increase of the overall vacancy rate is accompanied by an increase of the vacancy period. More offices are empty and when an office is empty, it is unoccupied longer than before. Vacancy is an undesired situation for office owners, since vacancy means a loss of income. The definition of vacancy has been analyzed, which shows that there are different types of vacancy. Some vacancy, the so‐called frictional vacancy, is necessary and desired to enable the option to move to a different office. If an office is still empty after a vacancy period of one year, then it is called the problematic vacancy. The problematic vacancy consists of offices with a vacancy period between one and three years. If an office is still empty after a vacancy period of three years, then it is called the structural vacancy. These three types of vacancy form the vacancy cycle. The increase in total vacancy shows that the frictional vacancy is no longer the needed vacancy. There are more empty offices than required to make moves possible. This eventually results in an increase of the structural vacancy, also called the most dramatic form of vacancy. Frictional vacancy is caused due to the effects of different factors. These factors include fluctuations in the economy, the features and structure of the office, changes in society and the applicable laws and regulations. Subsequently the overall vacancy rate in Zwolle has been researched. This required the use of two analyses, which are the location analysis and the office analysis. These analysis were used to research whether the structural vacancy is related to the location or to features of the offices. Four locations has been analyzed, these are Oosterenk, Hanzeland, Voorsterpoort and the city centre. During the location analysis the area and office features have been researched together with the number of unoccupied offices. The results of the different locations have been compared in a SWOT analysis. This showed that the different locations have similar weaknesses, opportunities, threats and strengths. Locations with many weaknesses and threats have a bigger chance to get high vacancy rates. The analysis also shows that the variation of offices and the various building features have a major influence on the formation of vacancy. This conclusion led to the office analysis. The similarities between the different building features have been used to establish different types of offices. Every vacant office is classified in one of these types. This shows the extent and gravity of the vacancy for every office type. The information from the location analysis and office analysis have been used to create a database. With this database the vacancy for every office type has been analyzed. This shows which office type has the highest structural vacancy. This is the type with the cell offices. The feasibility of redevelopment for this type has been researched. Besides the three forms of redevelopment (renovation, demolition and new construction and the change of function) there is the option to maintain the building in its current state. The four options have been analyzed, and changing the function of offices seems to be the most successful option to reduce the vacancy rate in Zwolle. The corresponding laws and regulations seem to constitute an obstacle to this option. The land use plan does not allow changes. However exceptions are made because of the high vacancy rates. The community of Zwolle sees the gravity of the problem, which results in changes in the land use plan or exemptions. There also seems to be a sufficient demand for student housing and assisted living facilities. A change of functions seems to be a suitable solution to reduce the vacancy and to get the buildings rented within a short time. The technical and financial feasibility of a change of function can be tested with various instruments. These instruments have been examined. The transformation potential meter seemed to be the best instrument and is therefore used. Eight offices have been tested with this instrument. Two offices Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

IV5

11 augustus 2011

seem to be able to have a change of function, five offices are limited for a change of function and for one office the function cannot be changed. The financial feasibility of the two offices has been researched. Another method has also been used, because of the lack of information which is necessary for the transformation potential meter. The valuation model of ten Hag makelaarsgroep offered an outcome. The value of the building and the rental income of the various functions have been compared. This had led to a few expectations about the financial feasibility. A change of function appears to be feasible for some offices in architectural and financial matters. One of the eight offices is suitable for a change of function. This is 12,5% of the researched offices. The location and the amount of the rent of the office play an important role. Many offices are in good condition. The dimensions of the offices are suitable for a change of function. The biggest problem for the offices is the office owner. The owner wants maximum revenue out of the office without investing. Therefore they decided to maintain many offices in their current state. Additional research is necessary. To keep it clear it is important to use a database with type classification for offices. All data from this research may be used with the addition of the required investment. To determine the break‐even point of the costs and benefits of the different functions for the buildings it is necessary to calculate the investment. For office owners it is recommended to regularly contact each other to increase the feasibility of redevelopment. A mix of functions can be realized when joint plans are made. The joint plans reduce the nuisance and make it possible to save costs by buying large quantities. This offers opportunities for brokers to take the leading role between office owners, operators and the community.


V6

11 augustus 2011

Inhoudsopgave Voorwoord .............................................................................................................................................. 2 Samenvatting .......................................................................................................................................... 3 Summary ................................................................................................................................................. 5 1. Onderzoeksopzet ................................................................................................................................ 9 1.1 Aanleiding ..................................................................................................................................... 9 1.2 Leeswijzer .................................................................................................................................... 10 1.3 Probleemstelling ......................................................................................................................... 10 1.4 Analyse van de probleemstelling ................................................................................................ 11 1.5 Onderzoeksvragen ...................................................................................................................... 11 1.6 Onderzoeksmethode .................................................................................................................. 12 2. Leegstand .......................................................................................................................................... 14 2.1 De leegstandscyclus .................................................................................................................... 14 2.2 De oorzaken van leegstand ......................................................................................................... 15 2.3 De veranderende leegstandsperiode .......................................................................................... 21 2.4 Conclusie ..................................................................................................................................... 23 3. De Zwolse kantorenmarkt ................................................................................................................. 24 3.1 De stad Zwolle ............................................................................................................................. 24 3.2 De Zwolse kantoorlocaties .......................................................................................................... 26 3.3 Type kantoren in Zwolle .............................................................................................................. 34 3.4 Database Zwolle .......................................................................................................................... 37 3.5 Conclusie ..................................................................................................................................... 40 4. Herontwikkeling ................................................................................................................................ 41 4.1 De opties voor het kantoorgebouw ............................................................................................ 41 4.2 De wet ‐ regelgeving ................................................................................................................... 44 4.3 De marktvraag ............................................................................................................................. 48 4.4 Conclusie ..................................................................................................................................... 49 5. Haalbaarheid van functieverandering .............................................................................................. 50 5.1 Instrumenten .............................................................................................................................. 50 5.2 Functieverandering in Zwolle ...................................................................................................... 54 5.3 Rendement van functieverandering ........................................................................................... 59 5.4 Conclusie ..................................................................................................................................... 63 6. Conclusie ........................................................................................................................................... 64 Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

7

11 augustus 2011

7. Aanbevelingen .................................................................................................................................. 65 Bibliografie ............................................................................................................................................ 66 Bijlage1: Historische opbouw van Zwolle Bijlage 2: Regiotram Zwolle Bijlage 3: Database Zwolle Bijlage 4: NEN‐normen geldend op 30‐09‐2010 Bijlage 5: Uitvoeringsbesluiten gepubliceerd op 01‐04‐2010 Bijlage 6: Bestemmingsplan Oosterenk Bijlage 7: Interview Diederik van Petegem, ten Hag makelaarsgroep Bijlage 8: Interview Gert‐Jan Scholten, Bramer bedrijfsmakelaars v.o.f. Bijlage 9: Transformatie potentiemeter (originele versie) Bijlage 10: Transformatie potentiemeter (aangepaste versie) Bijlage 11: Stap 1 transformatie potentiemeter voor de acht kantoorgebouwen Bijlage 12: Stap 2 transformatie potentiemeter voor de zeven kantoorgebouwen Bijlage 13: Gebouwindeling Bijlage 14: Huurprijsberekening Bijlage 15: Rendementsberekening


8

11 augustus 2011

1. Onderzoeksopzet De probleemstelling, met de daarbij horende centrale vraag en onderzoeksvragen zijn in dit hoofdstuk beschreven. Het probleem, de leegstand van kantoren, heeft geleid tot het formuleren van een centrale vraag met bijbehorende onderzoeksvragen voor dit onderzoek. Het onderzoek is in een figuur schematisch uitgewerkt en geeft de door te lopen stappen weer (figuur 1).

1.1 Aanleiding De leegstand van kantoren in Nederland is opgelopen. In meerdere artikelen en onderzoeksrapporten is geschreven over de kantorenleegstand. Uit onderzoek van DTZ Zadelhoff blijkt dat in Nederland circa 13,9% van de huidige voorraad kantoorruimte leeg staat, bij een voorraad kantoorruimte van circa 47 miljoen m2 (DTZ Zadelhoff, 2011, p. 3). Dit onderzoek richt zich op de kantorenmarkt in Zwolle. In Zwolle is het aanbod van kantoorruimte eind 2010 opgelopen tot circa 172.500 m2. Dit is circa 22% van de totale voorraad (circa 770.000 m2) in Zwolle (Jansen, 2010, p. 25). Hieruit blijkt dat de leegstand in Zwolle boven het landelijke gemiddelde ligt. De afgelopen jaren heeft de gemeente Zwolle geïnvesteerd in kantoorlocaties en infrastructuur. De gemeente Zwolle beschrijft in de kadernota kantoorlocaties dat de Zwolse kantorenmarkt traditioneel sterk en gezond is, maar ook dat de kantorenmarkt in Zwolle de laatste jaren sterk veranderd is. Zodra een gebouw gedurende lange tijd leeg staat, is het problematisch: het kantoorgebouw is mogelijk niet geschikt voor huisvestiging. De leegstand van kantoren heeft een inkomstenderving voor de gebouweigenaren tot gevolg. Het blijkt dat de leegstand de afgelopen jaren is toegenomen. Daarnaast zijn de eisen van marktpartijen veranderd, terwijl een deel van de bestaande gebouwen deze verandering niet heeft ondergaan. Er is een verschil ontstaan tussen vraag en aanbod van kantoorruimte, wat leegstand tot gevolg heeft. Zoekend naar oplossingen heeft de gemeente Zwolle de leegstand op de vier kantoorlocaties (Oosterenk, Hanzeland, Voosterpoort en het Centrum) onderzocht. De onderzoeksresultaten geven informatie over het gebied waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen verschillende gebouwtypen. Het is voor het onderzoek van belang de leegstand van verschillende gebouwtypen te onderzoeken voor de omvang en ernst van de leegstand. Voor de gebouweigenaar is het van belang dat de verhuurbaarheid van het kantoorgebouw wordt verhoogd. Om aan de eisen van huurders te kunnen voldoen kan het kantoorgebouw herontwikkeld worden. De onderzoeksrapporten van, DTZ Zadelhoff, NVM en de Gemeente Zwolle, tonen overeenkomsten over de mogelijkheden van herontwikkeling. Zo zijn er drie mogelijkheden van herontwikkeling waaruit gekozen kan worden: renovatie, herbestemmen, sloop & nieuwbouw en is er een vierde optie namelijk doorexploiteren. “Er zijn goede redenen om herbestemming te verkiezen boven consolidatie, renovatie ten behoeve van hergebruik als kantoorgebouw, of sloop. Consolidatie en renovatie is vanwege het structurele overaanbod voor veel kantoorpanden geen reële optie. Herbestemming tot bijvoorbeeld woningen voorziet in een grote maatschappelijke behoefte. Oude kantoorpanden zijn vaak relatief goedkoop te verwerven. Doordat het casco reeds aanwezig is , zijn in vergelijking met nieuwbouw forse besparingen mogelijk op bouwtijd en bouwkosten” (Geraedts & van der Voordt, 2005). Het renoveren van kantoorgebouwen is in Zwolle eerder toegepast (kantoorgebouw Countus, te Oosterenk) en een functieverandering in andere steden. Zo zijn in Rotterdam de GEB‐toren en het belastingkantoor aan de Puntegaalstraat getransformeerd naar andere functies (woningen voor studenten, (door)starters en senioren). In Utrecht is het KPN‐kantoor tijdelijk getransformeerd naar 140 studentenkamers (Geraedts & van der Voordt, 2005). “Juist nu de vastgoedcrisis aanblijft en kantoren (structureel) leeg komen te staan, is er een goede aanpak van de Zwolse kantorenmarkt belangrijk” (Jansen, 2010, p. 5). Het doel van dit onderzoek is


9

11 augustus 2011

de haalbaarheid van herontwikkeling te onderzoeken. De Zwolse kantorenmarkt dient in dit onderzoek als uitgangspunt.

1.2 Leeswijzer In hoofdstuk één is de aanleiding voor dit onderzoek beschreven. De aanleiding is gebruikt voor het opstellen van de centrale vraag. De centrale vraag is geanalyseerd waarna bijbehorende onderzoeksvragen zijn opgesteld. Daarnaast zijn de gebruikte onderzoeksmethoden en technieken om de vragen te beantwoorden beschreven en schematisch weergegeven. In hoofdstuk twee zijn de onderzoeksresultaten over het ontstaan van de leegstand beschreven. De wijze waarop leegstand en structurele leegstand ontstaat is als uitgangspunt gebruikt in het verloop van het onderzoek. In hoofdstuk drie is de Zwolse kantorenmarkt beschreven. De resultaten van de verschillende analyses zijn samen met een type‐indeling voor kantoorgebouwen toegelicht. Dit hoofdstuk toont de omvang en de ernst van de leegstand aan. In hoofdstuk vier zijn de vormen van herontwikkeling nader beschreven. De voor‐ en nadelen van de verschillende opties zijn onderzocht. Uiteindelijk heeft dit geleid tot één vorm die in dit onderzoek gebruikt is. Voor deze vorm is de wet‐ en regelgeving toegelicht. In hoofdstuk vijf is de haalbaarheid van herontwikkeling beschreven. De verschillende instrumenten voor het toetsen van haalbaarheid zijn geanalyseerd en beschreven. Het gebruik van één instrument is toegelicht en de resultaten hiervan zijn beschreven. In hoofdstuk zes is de conclusie van dit onderzoek beschreven. Met deze conclusie is de centrale vraag van dit onderzoek beantwoord. Deze conclusie heeft tot een aantal aanbevelingen geleid die in die hoofdstuk zeven zijn beschreven. Na de aanbevelingen zijn de bibliografie en de bijlagen weergegeven.

1.3 Probleemstelling Herontwikkeling kan effect hebben op de structurele leegstand van kantoorgebouwen. Uit de praktijk blijkt dat diverse kantoorpanden met succes zijn getransformeerd naar andere functies (Rotterdam en Utrecht) of zijn gerenoveerd naar een duurzaam kantoor (Zwolle). Door onderzoek te verrichten naar de haalbaarheid van herontwikkeling kan er inzicht worden verkregen op het effect van herontwikkeling op de structurele leegstand. De centrale vraag luidt: Wat is de haalbaarheid van herontwikkeling van structureel leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle? Om de centrale vraag te beantwoorden, wordt de Zwolse kantorenmarkt onderzocht. In de centrale vraag staan de volgende kernbegrippen: haalbaarheid, herontwikkeling, structurele leegstand en kantoorgebouwen. De kantoorgebouwen worden in typen ingedeeld. De gebouwen binnen een type hebben overeenkomende gebouweigenschappen welke bepalend zijn voor de herontwikkeling van het gebouw. Het type maakt het mogelijk het pijnpunt van de markt te vinden en een kantoor uit het type met de meeste structurele leegstand te gebruiken voor de herontwikkelingscasus. De kernbegrippen worden in paragraaf 1.4 geanalyseerd.


10

11 augustus 2011

1.4 Analyse van de probleemstelling Het analyseren van de vier kernbegrippen wordt gedaan door het begrip te definiëren. De definitie van het begrip leidt tot extra vragen, welke gebruikt worden voor het formuleren van onderzoeksvragen. In de centrale vraag zijn vier kernbegrippen gebruikt die geanalyseerd worden. Haalbaarheid In dit onderzoek wordt de haalbaarheid van herontwikkeling onderzocht. Haalbaarheid betekent: “een succesvolle combinatie van maatschappelijke, juridische, financieel‐economische, functionele en technische aspecten gericht op het Programma van Eisen van het project” (Nederlands Normalisatie Instituut, 1991). Herontwikkeling Wanneer in dit onderzoek over herontwikkeling wordt gesproken, heeft dit de volgende betekenis: De planvorming en uitvoering van het bouwkundig aanpassen van een kantoorgebouw of kantoorlocatie, met als gevolg een herontwikkeling naar dezelfde of een andere gebruiksfunctie (Nozeman & Fokkema, 2008, p. 10). Structurele leegstand In dit onderzoek wordt herontwikkeling van structureel leegstaande kantoorgebouwen onderzocht. Structurele leegstand heeft de volgende betekenis: Onder de structurele leegstand vallen de kantoorruimten die drie jaar of langer te koop/te huur staan (NVM, 2010, p. 3) Kantoorgebouwen Een kantoorgebouw is de huisvestiging van één of meerdere bedrijven. De werkzaamheden van deze bedrijven worden verricht aan een bureau. Met een kantoorgebouw wordt geen kantoorruimte aan huis of kantoorruimte met een bedrijfshal bedoeld, maar gebouwen met een primaire kantoorfunctie.

1.5 Onderzoeksvragen Uit de analyse van de probleemstelling zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1. Wat is structurele leegstand? 1. Hoe ontstaat structurele leegstand? 2. Welke factoren zijn van belang bij structurele leegstand? 2. Hoe ziet de kantorenleegstand in Zwolle eruit? 1. Hoe is de stad Zwolle opgebouwd en wat zijn de kantoorlocaties? 2. Welke type kantoorgebouwen zijn er? 3. Wat is de structurele leegstand per type kantoorgebouw? 3. Welke vorm van herontwikkeling is geschikt voor het verlagen van de kantorenleegstand in Zwolle? 1. Welke vormen van herontwikkeling zijn er? 2. Welke wettelijke eisen worden gesteld aan herontwikkeling? 3. Naar welke gebouwbestemming is vraag vanuit de woning‐ en bedrijfsonroerendgoedmarkt? 4. Zijn structureel leegstaande kantoorgebouwen geschikt voor herontwikkeling?

1. Kan het kantoorgebouw herontwikkeld worden? 2. Wat zijn de huuropbrengsten voor en na herbestemming?


11

11 augustus 2011

1.6 Onderzoeksmethode Dit onderzoek is een mix van kwalitatief en kwantitatief onderzoek, waar de nadruk ligt op kwalitatief. Kwalitatief onderzoek richt zich op de context en kwantitatief op het cijfermatige. Zowel het kwalitatieve als kwantitatieve onderzoek zijn van belang om een antwoord te kunnen geven op de centrale vraag en de onderzoeksvragen. In figuur 1 is de onderzoeksopzet schematisch weergegeven. Hieruit blijkt dat de onderzoeksvragen getrapt onder elkaar staan. In deze volgorde wordt het onderzoek uitgevoerd en elke conclusie wordt als input gebruikt bij de volgende onderzoeksvraag. Door verschillende onderzoeksmethoden (instrumenten) te gebruiken, wordt informatie verzameld en kan uiteindelijk een onderbouwde conclusie worden gegeven. In het onderzoek worden de volgende onderzoeksmethoden gebruikt: deskresearch (het doen van een literatuuronderzoek), fieldresearch (het houden van verschillende interviews) en een casestudie. Voor de formulering van de begrippen en het beschrijven van de huidige situatie is gebruik gemaakt van literatuuronderzoek. In het literatuuronderzoek wordt vakliteratuur onderzocht. De relevante informatie uit de vakliteratuur wordt gebruikt voor de oriënterende fase. De gegevens worden verzameld door het uitvoeren van desk‐ en fieldresearch. Vanuit deskresearch worden verschillende onderzoeksrapporten en vakliteratuur onderzocht. Hieruit wordt relevante informatie gehaald die van belang is voor dit onderzoek. Die informatie wordt gebruikt voor de beantwoording van de onderzoeksvragen. De informatie en gegevens die niet door deskresearch kunnen worden achterhaald, zullen door fieldresearch worden verzameld. Om de marktvraag te analyseren worden interviews afgenomen. De interviews worden afgenomen met personen uit de praktijk, die actief zijn in de makelaardij. Ze beschikken over kennis van zowel de woning‐ als commerciële markt. Deze informatie is relevant voor dit onderzoek met betrekking tot het analyseren van de markt en het kiezen van een herontwikkelingsstrategie. De informatie die beschikbaar is over de leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle wordt verzameld en in één database verwerkt. In deze database is het mogelijk op verschillende informatie te filteren. De type‐indeling wordt verwerkt in de database, waardoor de gebouwen per type geanalyseerd kunnen worden. De informatie die in deze database verwerkt wordt, maakt het mogelijk om meerdere conclusies te trekken. Om het antwoord op onderzoeksvraag vier zo gedetailleerd mogelijk weer te geven, wordt er gebruikt gemaakt van een casestudie. Door middel van de casestudie kunnen specifieke gegevens worden verzameld over de herontwikkelingsstrategie voor een type leegstaand kantoorgebouw.


12

11 augustus 2011

Onderzoeksvraag 1 Structurele leegstand

Input Ond.1

Conclusie

HOOFDONDERZOEK

Onderzoeksvraag 2

Kantoortype‐indeling

Conclusie

Input Ond.2

Onderzoeksvraag 3 Vormen van herontwikkeling Vraag vanuit de markt

Conclusie

Input Ond.3

Onderzoeksvraag 4

De haalbaarheid van herontwikkeling

Conclusie

Input Ond.4

Eindconclusie Aanbeveling Figuur 1: Schematische weergave onderzoeksopzet


13

11 augustus 2011

2. Leegstand De leegstand van kantoren in Nederland is opgelopen tot circa 6,7 miljoen m2. Dit komt overeen met circa 14% van de huidige voorraad van 47 miljoen m2 kantoorruimte in Nederland. Van deze 6,7 miljoen m2 staat 35% van de kantoorgebouwen structureel leeg. Nog nooit is de leegstand van kantoren in Nederland zo hoog geweest. “In brede kring maakt men zich terecht zorgen over de vraag hoe het verder moet met de kantorenmarkt” (NVM, 2010, p. 2). Voor er naar oplossingen gezocht kan worden, moet de omvang en oorzaak van het probleem bekend zijn. Daarom is het ontstaan van leegstand onderzocht. De omvang en de manier waarop leegstand en structurele leegstand ontstaan zijn in dit hoofdstuk beschreven.

2.1 De leegstandscyclus Leegstand is simpel gezegd: het niet verhuren van een voor verhuur aangeboden kantoorruimte (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007, p. 209). Hieruit is op te merken dat leegstand een ruim omvattend begrip is. Het zegt niets over de oorzaak van leegstand of de leegstandsperiode. Het blijkt dat er verschillende vormen van leegstand zijn: de geaccepteerde leegstand, de langdurige leegstand en de dramatische leegstand (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007, p. 209). Vanaf het moment dat het kantoorgebouw leeg komt te staan, behoort het tot de geaccepteerde leegstand. Tot deze vorm behoren de kantoorgebouwen die niet langer dan één jaar leeg staan. Deze vorm van leegstand is ongewenst voor de eigenaar, maar behoort tot het normale verhuurproces. Enige leegstand is immers noodzakelijk om verschuivingen in de markt mogelijk te maken. Naarmate het kantoorgebouw langer leeg staat verplaatst het zich naar de langdurige leegstand. Tot deze vorm behoren de kantoorgebouwen die tussen de één en drie jaar leeg staan. Staat het kantoorgebouw na drie jaar nog leeg behoort het tot de dramatische leegstand. Deze vorm is algemeen bekend als de structurele leegstand. Het valt op dat de beschreven vormen van leegstand elkaar chronologisch opvolgen. Naarmate het kantoor langer leeg staat verplaatst het zich naar een andere vorm. De chronologische opbouw heeft geleid tot het opstellen van de leegstandscyclus (figuur 2). De leegstandscyclus is een schematische weergave van de verschillende vormen van leegstand gekoppeld aan de leegstandsperiode. Naast deze drie vormen is er nog een vierde vorm: de administratieve leegstand, dit is de financiële leegstand. Er is bewust gekozen deze vorm afzonderlijk van de andere drie vormen te benoemen. In de cyclus ontbreekt deze vorm van leegstand. De administratieve leegstand beperkt zich tot de consequenties op het rendement en inkomsten van leegstaande kantoorgebouwen (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007). Daarnaast is deze vorm, ten opzichte van de andere vormen, niet gekoppeld aan een leegstandsperiode.

Frictieleegstand <1 jaar

Problematische leegstand

Structurele leegstand

1<3 jaar

>3 jaar

Figuur 2: De leegstandscyclus Figuur 1

Kortom het blijkt dat enige leegstand noodzakelijk is om verschuiving mogelijk te maken. Zodra een leegstaand gebouw niet binnen één jaar verhuurd wordt, verschuift het gebouw binnen de leegstandscyclus. Noodzakelijke leegstand verandert dan in problematische leegstand. Uiteindelijk komt het gebouw structureel leeg te staan. Structurele leegstand is ongewenst en kan op twee Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

14

11 augustus 2011

manieren voorkomen worden. De eerste optie is om de leegstandscyclus te doorbreken zodra het gebouw langer dan één jaar leeg staat. De tweede optie is het voorkomen van leegstand. Verschillende factoren veroorzaken leegstand en daarmee structurele leegstand. Deze factoren zijn geanalyseerd. De resultaten van deze analyse zijn in de volgende paragraaf beschreven.

2.2 De oorzaken van leegstand Uit de leegstandsperiode blijkt dat de langdurige en de structurele leegstand na verloop van de tijd ontstaan. Voor het ontstaan van de frictieleegstand is een andere reden. “Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben. Uiteindelijk komt het er op neer dat een gebouw niet aan de gestelde eisen voldoet” (Harmsen, 2008, p. 85). Wanneer een kantoorgebouw niet voldoet aan de eisen en wensen van kantoorgebruikers leidt dit tot leegstand. Er blijkt een viertal factoren verantwoordelijk voor het ontstaan van leegstand. Dit zijn de economische schommelingen, de maatschappij (sociale factoren), de technische eigenschappen van het gebouw en de wet‐ en regelgeving. De economie en de maatschappij zijn constant aan veranderingen onderhevig, terwijl de gebouweigenschappen en de wet‐ en regelgeving voor lange periode vast staan. De economie Het verband tussen de economie en kantorenleegstand is onderzocht. Hiervoor is gebruik gemaakt van het bruto binnenlands product (bbp). In grafiek 1 zijn de veranderingen van het bbp weergegeven over de periode 1970 tot en met 2008. Daarnaast is in de grafiek een prognose voor 2009 gegeven. Uit de grafiek blijkt dat de afgelopen veertig jaar gekenmerkt zijn door economische groei. Er heeft maar drie keer een krimp van het bbp plaats gevonden. Uit de prognose blijkt dat in 2009 de grootste krimp in veertig jaar heeft plaats gevonden. Omdat dit een prognose is, is verder gezocht naar definitieve cijfers. In grafiek 2 is het bbp voor de periode 2007 tot en met het eerste kwartaal van 2011 weergegeven. Grafiek 1: Volumemutaties van het bruto binnenlands product t.o.v. een jaar eerder, bron: CBS

Uit grafiek 2 blijkt dat de groei van het bruto binnenlands product vanaf het vierde kwartaal van 2007 is afgenomen. In het vierde kwartaal van 2008 is er geen sprake meer van groei, maar krimpt de economie. Deze krimp loopt op tot 5% in het tweede kwartaal van 2009. Vanaf dit moment neemt de krimp af en begin 2010 is er weer sprake van een kleine economische groei. Deze krimp is veroorzaakt door de economische crisis. Zo blijkt dat de huizenmarkt in de Verenigde Staten in december 2007 is ingestort, het begin van de economische crisis. Vanaf november 2008 is er sprake van een economische crisis in Europa (Europa NU, 2011). Deze crisis heeft de krimp van het bbp Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

15

11 augustus 2011

zoals in de grafiek is weergegeven veroorzaakt. De overheid heeft verschillende maatregelen getroffen die tot het afnemen van de krimp en uiteindelijk de voorzichtige groei van de economie hebben geleidt.

Grafiek 2: Volumemutaties van het bruto binnenlands product per kwartaal, bron: CBS

De leegstand van kantoren blijkt in verband te staan met de economie. De schommelingen van het bruto binnenlands product vertonen overeenkomsten met het verloop van de leegstand. Om deze overeenkomsten aan te tonen is grafiek 3 gebruikt. In grafiek 3 is de omvang van de voorraad en de leegstand van kantoren in Nederland weergegeven over de periode 1985 tot en met 2009. De rode lijn geeft het verloop van de voorraad weer en de groene lijn van het aanbod. De gestippelde lijnen zijn aan deze grafiek toegevoegd. Deze gestippelde lijnen zijn gebruikt om de afwijking van de lineaire groei aan te tonen. Zo vertoont de groene lijn een aantal afwijkingen van de lineaire groei. Deze afwijkingen komen overeen met momenten van groei en krimp van het bbp. Uit de grafieken blijkt dat de leegstand krimpt bij een groeiende economie, terwijl de leegstand groeit bij een krimpende economie. De ontwikkelingen bij de voorraad zijn vergelijkbaar. Bij economisch groei stijgt het aantal ontwikkelingen, maar bij krimp neemt het bouwvolume af. Grafiek 3: Ontwikkeling van voorraad en leegstand, bron: DTZ Zadelhoff, BAK


16

11 augustus 2011

Als gevolg van economische krimp stijgt de leegstand van kantoren. Leegstand gaat vaak samen met ontslagen. Het aantal kantoorbanen is als gevolg van de economische crisis met 1,4% gedaald, wat een verborgen leegstand van circa 600.000 m2 tot gevolg heeft (Vereniging van effectenbezitters, 2010). De totale verborgen leegstand bedraagt circa 2 miljoen m2. Met de verborgen leegstand wordt het onverbruikte vloeroppervlak binnen gehuurde of gekochte kantoorgebouwen bedoeld (DTZ Zadelhoff, 2011, p. 5). Er is dus sprake van 6,7 miljoen m2 leegstand en een extra 2 miljoen m2 verborgen leegstand. In tijden van economische groei zal eerst de verborgen leegstand opgevuld worden. Pas zodra de verborgen leegstand is opgevuld en er nog steeds ruimte benodigd is begint de zoektocht naar een nieuw kantoor. De verwachting is dan ook dat de vraag naar kantoren voorlopig nog niet zal toenemen en daarmee de leegstand niet zal afnemen. De veranderende maatschappij De verwachting is dat veranderingen binnen de maatschappij net als de schommelende economie leegstand tot gevolg hebben. De effecten van de maatschappij op de kantorenleegstand zijn geanalyseerd en beschreven. Zo blijkt uit de gegevens van Het Centraal Bureau voor de Statistiek dat de beroepsbevolking vergrijst en ontgroent. Er gaan meer ouderen met pensioen en het aantal jongeren dat instroomt op de arbeidsmarkt neemt af. Uit de bevolkingspiramide van het CBS blijkt dat er de komende dertig jaar, jaarlijks meer dan 200.000 mensen de leeftijd van 65 jaar bereiken. Dit terwijl er jaarlijks minder dan 190.000 jongeren de leeftijd van 21 jaar bereiken (CBS, 2010). De bevolkingspiramide is in grafiek 4 weergegeven. Het gevolg van ontgroening en vergrijzing is een krimpende beroepsbevolking. Het aantal werknemers in dienst bij bedrijven neemt af. Een bedrijf heeft minder kantoorruimte nodig om alle werknemers te huisvesten. Bedrijven gaan een kleiner oppervlak huren, wat een stijging van de leegstand tot gevolg heeft. Grafiek 4: Bevolkingspiramide, bron: CBS


17

11 augustus 2011

Naast de veranderende samenstelling en krimp van de beroepsbevolking is ook de visie waarop het bedrijf gehuisvest moet worden veranderd. Het blijkt dat verschillende bedrijven het nieuwe werken invoeren. Het nieuwe werken heeft als doel het concurrentievermogen en de productiviteit te verbeteren. Het nieuwe werken heeft de volgende definitie: “Het samenspel tussen het ontwikkelen van nieuwe managementvaardigheden, het hanteren van innovatieve werkprincipes en het realiseren van hoogwaardige arbeidsvormen om het concurrentievermogen en de productiviteit te verbeteren” (Baane, Houtkamp, & Knotter, 2011, p. 37). Één van de basisprincipes van het nieuwe werken is tijd en plaatsonafhankelijk werken. Zo worden medewerkers gestimuleerd om thuis te blijven en daar te werken. Door tijd en plaats onafhankelijk werken vervagen de grenzen tussen werk en privé. Het kantoor is niet de verplichte werkplek waar van negen tot vijf wordt gewerkt. Het kantoor is ook buiten werktijd geopend. Het nieuwe werken heeft gevolgen op de benodigde oppervlakte voor het kantoor. Een kantoor voldoet met minder werkplekken en de vaste werkplekken worden vervangen door flexibele werkplekken en ontmoetingsruimten. “Het percentage werkplekken van het aantal werknemers schommelt tussen de 50 en 70%” (Wentzel, et al., 2004, p. 148). Er zijn minder werkplekken nodig, maar deze hebben een hogere bezettingsgraad. Voor het nieuwe werken volstaat een kleiner kantoorgebouw. Het nieuwe werken is daarom één van de criteria bij de zoektocht naar een kantoorgebouw. Wanneer er geen geschikt gebouw is voor de invoering van het nieuwe werken, wordt er gekozen voor nieuwbouw. In Zwolle is dit in een aantal gevallen gebeurd (bijvoorbeeld het kantoor van Achmea). Er worden meer vierkante meters achtergelaten dan er nieuw worden opgenomen. Het gevolg is een stijgende leegstand. De gebouwstructuur Het effect van de structuur van het kantoorgebouw op de leegstand is onderzocht. Het blijkt dat er een onderscheid is gemaakt tussen de draagconstructie en de gevels. De draagconstructie van het gebouw bestaat uit verticale elementen zoals kolommen, schijven, wanden, platen en balken (Kamerling & Kamerling, 2004, p. 44). De vloeren en het dak worden gedragen door lijnvormige elementen zoals een dragende wand of een balk met kolommen (zie afbeelding 1).

Afbeelding 1: Constructie met kolommen‐ of wandenskelet, bron (Kamerling & Kamerling, 2004).

Een wanden‐ of kolommenskelet is van invloed op de flexibiliteit van het gebouw. Dragende wanden kunnen tijdens de levensduur van het gebouw niet verwijderd worden en beperken de flexibiliteit van het gebouw. Bij een kolommenskelet of een dragende kern met dragen gevels kan de indeling van de ruimten worden aangepast. De dragende elementen staan op posities waarbij de indelingsvrijheid zo min mogelijk wordt aangetast. Vanwege deze reden zijn sanitaire voorzieningen en de stijgpunten in de kern van het gebouw gerealiseerd. De toepassing van dragende wanden rondom de kern vormt geen belemmering voor de indeling van de kantoorruimten. In de draagconstructie van het gebouw zijn veelal de leidingen van installaties verwerkt. Daarnaast is de draagconstructie op verschillende punten in het kantoorgebouw onderbroken. Om deze onderbrekingen zijn extra voorzieningen getroffen voor versterkingen. Op een plek waar de draagconstructie is onderbroken bevindt zich vaak een stijgpunt (trap of lift) of een leidingkoker. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

18

11 augustus 2011

Wanneer de leidingen niet in de constructie verwerkt zitten, is er extra ruimte langs de constructie vrij voor deze leidingen. Dit is bijvoorbeeld onder de vloer. Leidingen onder de vloer kunnen gemakkelijker vervangen worden dan wanneer deze in de constructie zijn verwerkt. De verschillende gebouwelementen staan op een vaste maat, de hart op hart maat, uit elkaar. Dit wordt ook wel de stramienmaat genoemd. In kantoorgebouwen wordt een stramienmaat van 1,80 m of een veelvoud hiervan gebruikt. Deze stramienmaat is in vrijwel alle kantoorgebouwen terug te vinden. De opbouw van het kantoor is hierop afgestemd. Variaties in de gebouwafmetingen hebben tot verschillende indelingsvormen geleid. Deze kantoorindeling zijn in afbeelding 2, 3 en 4 weergegeven. De diepte van het gebouw biedt verschillende mogelijkheden voor de inrichting en het ruimtegebruik. Bij een grote gebouwdiepte is het mogelijk grote open ruimtes naast kleine werkplekken te realiseren. De indelingsvormen variëren van kantoorgebouwen voor kleine ruimtes tot gebouwen voor grote werkplekken. Uit de indelingsvormen blijkt dat de ruimte in gebouwen met een kleine diepte beter benut kan worden. Een gebouw met een grote diepte geeft flexibiliteit voor de inrichting van de ruimte. De verkeersruimtes bevinden zich daar echter in de werkruimte. De verwachting is daarom dat gebouwen met dragende kolommen of een kleine gebouwdiepte minder leeg staan dan gebouwen met dragende wanden of een grote gebouwdiepte.

Afbeelding 2: Plattegrond van een Cellenkantoon Bron: (Wentzel, et al., 2004, p. 147)

Afbeelding 3: Plattegrond van een teamoffice Bron: (Wentzel, et al., 2004, p. 147)


19

11 augustus 2011

Afbeelding 4: Dynamisch ingerichte kantoortuin. Bron: (Van der Voordt, et al., 2007).

De stramienmaat en de draagconstructie zijn van invloed op de gevel van het kantoorgebouw. De gevel kan dragend of niet dragend uitgevoerd worden. Bij een dragende gevel zijn er geen extra voorzieningen nodig voor het dragen van de bovenliggende constructie. Bij een niet dragende gevel zijn er kolommen voor, achter of in de gevel geplaatst voor het dragen van de constructie (afbeelding 5). Deze kolommen beperken de indelingsvrijheid van de ruimte en zijn van invloed op de uitstraling van het gebouw. Daarnaast is in een niet dragende gevel meer ruimte voor openingen zoals ramen. Deze ramen keren met een vast patroon terug. Zo is er om de 1,80 m een raam gerealiseerd (Van der Voordt, et al., 2007). De gevel is belangrijk voor de verhuurbaarheid van het gebouw. Een oud onaantrekkelijk kantoorgebouw zal langer leeg staan dan een nieuw kantoorgebouw met een moderne gevel. Dit geldt echter niet voor monumenten. Indien een kantoorgebouw een monument is, stijgt de aantrekkelijkheid van het gebouw. Kortom de gebouweigenschappen lijken bepalend voor het ontstaan leegstand. De structuur van het kantoorgebouw is niet geschikt voor een bedrijf of het kantoor is verouderd. De structuur van het gebouw is bepalend voor de flexibiliteit. Hierbij moet een goede balans tussen functionaliteit en uitstraling gevonden worden. Kortom het gebouw moet er mooi uit zien, maar moet ook geschikt zijn voor bedrijven. De gebouwafmetingen en de draagconstructie zijn hierbij doorslaggevend. De draagconstructie is ook van belang voor de mogelijkheden om het gebouw te herontwikkelen. Dragende kolommen en een dragende Afbeelding 5: Gevelstructuur. Bron: (Kamerling & kern waar de leidingen zijn verwerkt bieden meer Kamerling, 2004) mogelijkheden voor aanpassingen. Hoe kleiner de dragende elementen zijn en hoe groter de stramienmaat des te gemakkelijker kan het gebouw aangepast worden. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

20

11 augustus 2011

Naast de structuur van het gebouw speelt duurzaamheid ook een belangrijke rol. “Duurzame woningen en gebouwen zijn vaak gezonder voor bewoners en gebruikers. Ook zijn ze energiezuiniger en beter voor het milieu.” (Rijksoverheid, 2010). Een duurzaam kantoorgebouw heeft verschillende voordelen voor kantoorgebruikers. Er wordt geld bespaard op de energiekosten en het gebouw is gezonder voor de gebruikers. Het kantoorgebouw kan op verschillende aspecten als duurzaam worden gezien. Het gebouw kan geïsoleerd zijn of er is sprake van duurzame energievoorziening. Bij isolatie wordt het gebouw luchtdicht gemaakt wat een besparing op de energiekosten oplevert. Bij duurzame energievoorziening wordt gebruikt gemaakt van alternatieve energie en hoeft er geen of bijna geen gas of elektriciteit van het net te worden afgenomen. De keuze voor een nieuw en duurzaam kantoorgebouw is snel gemaakt. Het gevolg is dat de leegstand van oude niet duurzame kantorengebouwen stijgt. Wet‐ en regelgeving Verschillende wet‐ en regelgeving hebben betrekking op het bouwen en verbouwen van gebouwen. Dit heeft invloed op de leegstand van kantoren. De eigenaar van een kantoorgebouw kan besluiten het kantoorgebouw te verbouwen om de verhuurbaarheid te vergroten en daarmee leegstand te voorkomen. Voordat het kantoorgebouw verbouwd mag worden, moet er toestemming gevraagd worden voor de verbouwing. Het bouwplan wordt getoetst aan de wet‐ en regelgeving. Wanneer het bouwplan niet overeenkomt met de gestelde wet‐ en regelgeving besluit de overheid geen goedkeurig te geven. Het gevolg is dat het kantoorgebouw niet verbouwd mag worden en de verhuurbaarheid niet verbeterd wordt. De kans dat het kantoorgebouw leeg komt te staan stijgt. Kortom de economische schommelingen, de maatschappij, de technische eigenschappen van het gebouw en de wet‐ en regelgeving vergroten de kans op leegstand of hebben leegstand tot gevolg. Er zijn een aantal trends en ontwikkelingen beschreven die een bedreiging vormen voor de kantorenmarkt. De veranderende vraag naar kantoorgebouwen sluit niet meer aan op het aanbod, met nieuwbouw tot gevolg. Daarnaast daalt het totaal aantal vierkante meters dat bedrijven nodig hebben. De leegstand neemt toe indien er geen maatregelen worden getroffen. Een toename van de leegstand heeft na verloop van tijd een stijging van de structurele leegstand tot gevolg. De omvang en de toename van de structurele leegstand in de afgelopen jaren is beschreven in de volgende paragraaf.

2.3 De veranderende leegstandsperiode Er blijken verschillende vormen van leegstand te zijn. Tot welke vorm van leegstand een gebouw behoord is afhankelijk van de leegstandsperiode. De verschillende vormen van leegstand met bijbehorende leegstandsperiode zijn in de leegstandscyclus weergegeven. Wanneer het gebouw leeg komt te staan, maakt het gebouw deel uit van de leegstandscyclus. Het blijkt dat leegstand door verschillende factoren wordt veroorzaakt. Naarmate het gebouw langer leeg staat, verplaatst het gebouw in deze cyclus. De structurele leegstand is de laatste vorm van leegstand. Daarom zijn de omvang van structurele leegstand en de leegstandsperiode geanalyseerd. Voor deze analyse is gebruik gemaakt van verschillende grafieken. In deze grafieken is de toename van de structurele leegstand weergegeven in combinatie met de leegstandsperiode. De structurele leegstand is de afgelopen jaren toegenomen. Zo is de structurele leegstand in Nederland, in de periode 2003 tot en met 2011, van 5% tot 35% gestegen. De stijging is met de blauwe lijn weergegeven in grafiek 5. In grafiek 6 is de totale leegstand weergegeven. Voor de opbouw per jaar is een splitsing gemaakt tussen de verschillende vormen van leegstand. Hier geeft de omvang van de frictieleegstand (donkergroen), de langdurige leegstand (lichtgroen) en de structurele leegstand (blauw) de verschuiving binnen de leegstandscyclus aan. De omvang is in m2 weergegeven.


21

11 augustus 2011

Grafiek 5: Het verloop van de structurele leegstand in procenten, bron: DTZ Zadelhoff 2010

Circa 2,4 2 mijloen m

Grafiek 6: Het verloop van de leegstandsperiode in m2, bron: DTZ Zadelhoff 2010

In beide grafieken is zichtbaar dat de structurele leegstand is gestegen. Uit grafiek 5 blijkt dat de structurele leegstand circa 5% bedraagt in 2003. Vanaf 2003 vindt er een stijging plaats tot 28% in 2006. Vanaf 2006 is de structurele leegstand iets afgenomen. In 2007 bedraagt de structurele leegstand circa 26%. In 2008 stijgt de structurele leegstand tot 28%, waarna dit gelijk blijft tot en met 2009. In 2010 is de structurele leegstand opgelopen tot 35% van de totale leegstand. De toename van de structurele leegstand is te verklaren. Rond 2000 is veel nieuwbouw gerealiseerd, terwijl de vraag naar kantoorruimte op dat moment terug liep. In een aantal jaren tijd zijn meer kantoren gerealiseerd dan noodzakelijk (Van Elp & Zuidema, 2011, p. 32). Nieuwe kantoorgebouwen zijn wel verhuurd, maar veroorzaken leegstand op andere plaatsen. De kantorenmarkt betreft een verplaatsingsmarkt. Voor de nieuwbouwpiek in 2000 is er nog sprake van een uitbreidingsmarkt, want nieuwbouw heeft in deze periode geen extra leegstand veroorzaakt. De nieuwbouwpiek is zichtbaar in grafiek 6. Zo is de totale leegstand in de periode tussen 2003 tot en met 2010 opgelopen van circa 5 miljoen m2 tot circa 6,7 miljoen m2. Dit verklaart echter niet de stijging in 2010, na een periode waarin de structurele leegstand constant is gebleven. De stijging van de structurele leegstand staat in verband met de economische crisis. Uit de economisch factoren blijkt dat de economische crisis in 2009 op het hoogtepunt is geweest, met een stijging van de leegstand als gevolg. Kortom de toename van de leegstand heeft voor veranderingen van de leegstandsperiode gezorgd. Zo is de omvang van de frictieleegstand en langdurige leegstand in de periode tussen 2003 en 2010 afgenomen terwijl de structurele leegstand is toegenomen. Omdat de kantorenmarkt een verplaatsingsmarkt betreft, blijven uiteindelijk de kantoren die niet aan de eisen van kantoorgebruikers voldoen leeg staan. Er zijn kantoorgebouwen die meer dan negen jaar leeg staan (DTZ Zadelhoff, 2010, p. 8). De kans dat deze gebouwen weer verhuurd worden is minimaal. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

22

11 augustus 2011

2.4 Conclusie Leegstand is een verzamelbegrip en omvat de geaccepteerde, problematische, structurele en administratieve leegstand. De verschillende soorten leegstand, met uitzondering van de administratieve leegstand, geven de leegstandsperiode van het kantoorgebouw weer. Hierbij is de geaccepteerde leegstand de leegstand die noodzakelijk is om de markt goed te laten functioneren. Het blijkt echter dat de geaccepteerde leegstand is toegenomen. De verschillende factoren die leegstand veroorzaken doen vermoeden dat de leegstand de komende jaren verder zal oplopen. Het aantal kantoorgebouwen dat tot de geaccepteerde leegstand behoord is groter dan noodzakelijk. Na het eerste jaar staan nog veel kantoorgebouwen leeg waardoor de problematisch en na nog twee jaar de structurele leegstand toeneemt. De structurele leegstand is de meest dramatische vorm van leegstand en omvat alle kantoorgebouwen die drie jaar of langer leeg staan. De structurele leegstand is in acht jaar tijd van 5% tot 35% gestegen. Een kantoorgebouw dat lang leeg staat lijkt niet geschikt te zijn voor gebruik als kantoor. Maatregelen zijn nodig om te voorkomen dat de leegstand oploopt. In het volgende hoofdstuk is daarom de leegstand in Zwolle beschreven. De locaties en kantoorgebouwen zijn onderzocht met als doel de leegstand in kaart te brengen. Dit geeft de omvang en ernst van het probleem weer waarna doelgerichte maatregelen kunnen worden geformuleerd.


23

11 augustus 2011

3. De Zwolse kantorenmarkt In hoofdstuk 2 is het ontstaan van leegstand en de leegstandscyclus van een kantoorgebouw behandeld. In dit hoofdstuk is de omvang van de leegstand en de structurele leegstand in Zwolle in kaart gebracht. Hiervoor is gebruik gemaakt van twee analyses, de locatieanalyse en de gebouwenanalyse. Hiermee is onderzocht of de structurele leegstand afhankelijk is van de locatie of de gebouweigenschappen. Dit om de kern van het probleem aan te tonen. Allereerst zijn de kantoorlocaties geanalyseerd. Voor het uitvoeren van deze analyse zijn de kantoorgebieden (Oosterenk, Hanzeland, Voorsterpoort en het Centrum) in Zwolle bezocht voor een locatieonderzoek. Tijdens het locatieonderzoek is gelet op een aantal aspecten in het gebied: • Openbare ruimte; • Infrastructuur; • Aanwezigheid verschillende sectoren; • De leegstand; • Uitstraling van het gebouw; • Parkeergelegenheden; Tijdens het locatieonderzoek is gekeken hoe de locatie is opgebouwd, welke gebieds‐ en gebouwkenmerken opvallen en de omvang van de leegstand. Vervolgens zijn de kantoorgebouwen onderzocht. Voor de kantoorgebouwenanalyse zijn de NVM database, de RealNext database en het bouwarchief van de gemeente Zwolle gebruikt. Bedrijfsmakelaars melden leegstaande kantoorgebouwen aan in de NVM of RealNext database. Bij het aanmelden van de databases zijn de verschillende eigenschappen van de leegstaande gebouwen ingevoerd. Daarnaast zijn de plattegronden van deze kantoren bij het bouwarchief van de gemeente opgevraagd. De plattegronden zijn gebruikt voor het verzamelen van extra informatie over het kantoorgebouw. Alle informatie over de kantoorgebouwen is verzameld en geanalyseerd. Hieruit blijkt dat de gebouwen overeenkomende eigenschappen hebben. Deze eigenschappen zijn gebruikt voor het opstellen van typen kantoorgebouwen. De type‐indeling is bruikbaar voor steden met een vergelijkbare opbouw als Zwolle. Alle leegstaande kantoren van Zwolle zijn ingedeeld in deze typen. Voor elk type is de leegstandsperiode van de gebouwen onderzocht. Dit geeft de omvang van de leegstand per type weer. Het type kantoorgebouw met de meeste structurele leegstand is de kern van het probleem in Zwolle. De leegstandscyclus uit hoofdstuk 2 is gebruikt om de toename van de structurele leegstand in het komende jaar te analyseren. Gebouwen verschuiven in de leegstandscyclus naarmate de leegstandsperiode toeneemt. Dit heeft een mogelijke toename van de structurele leegstand tot gevolg. De resultaten en bevindingen zijn in dit hoofdstuk beschreven. Er wordt een beeld gegeven over hoe de kantorenleegstand in Zwolle eruit ziet. Hiermee is onderzoeksvraag 2 beantwoord.

3.1 De stad Zwolle De totale kantorenvoorraad in de Nederlandse steden en gemeenten bedraagt begin 2011 circa 47 miljoen m2 (DTZ Zadelhoff, 2011). In het onderzoeksrapport ‘Van veel te veel’ is geschreven dat vrijwel elke Nederlandse stad of gemeente met een kantorenvoorraad problemen heeft met leegstand. De kernsteden hebben de laagste leegstand. “Dit zijn veelal historische steden met een logische opbouw door de tijd heen” (DTZ Zadelhoff, 2011). Zwolle is een historische stad1. Volgens DTZ Zadelhoff zou Zwolle tot de steden met een lage leegstand behoren. De leegstand in Zwolle bedraagt eind 2010 circa 22%, dit is echter hoger dan het landelijk gemiddelde van circa 14%. De totale kantorenvoorraad in Zwolle bedraagt circa 770.000 m2 waarvan circa 172.500 m2 leeg staat (Jansen, 2010, p. 25). De structurele leegstand in Nederland bedraagt circa 35% (NVM, 2011, p. 3). In 1

Zie bijlage 1 voor de historische opbouw van Zwolle.


24

11 augustus 2011

Zwolle staat circa 20% van de kantoorgebouwen structureel leeg (NVM, 2011). De leegstand in Zwolle ligt boven het landelijke gemiddelde, maar toch wordt verwacht dat Zwolle de komende jaren groeit. Afbeelding 7 geeft de verwachte bevolkingsgroei en de omvang van de vastgoedbeleggingen per gemeente weer. In gemeenten waar de bevolking zal groeien, is het vastgoedbeleggingsniveau hoger dan in gemeenten met krimp. De vastgoedbeleggingen in Zwolle bedragen in 2010 tussen de € 50 en € 100 miljoen. Afgelopen jaar is tussen de € 50 en € 100 miljoen geïnvesteerd in kantoren, woningen, winkels en andere onroerende zaken. Dit niveau is lager dan in de grote steden, maar vergelijkbaar met andere steden zoals Groningen en Enschede. Zwolle is een stad met een historische opbouw en met een groeiende beroepsbevolking. Vanwege deze eigenschappen behoort Zwolle tot de categorie steden met een goed vestigingsklimaat (DTZ Zadelhoff, 2011). De stadsopbouw van Zwolle is vergelijkbaar met steden als Amersfoort, Amsterdam, ’s‐Hertogenbosch, Groningen, Arnhem en Utrecht.

Afbeelding 7: Verwachte bevolkingsgroei en de omvang van vastgoedbeleggingen. Bron: DTZ Zadelhoff, 2010.


25

11 augustus 2011

Kortom Zwolle is een stad die voldoet aan de criteria voor een goed vestigingsklimaat. De gemeente zal in de komende jaren een groei doormaken. In deze lijn zou verwacht kunnen worden dat de leegstand in Zwolle laag is. Toch is de leegstand in Zwolle hoger dan het landelijk gemiddelde. Om dit verschil te verklaren is de Zwolse kantorenmarkt geanalyseerd. De grootste kantoorlocaties in Zwolle zijn geanalyseerd. De resultaten van deze analyse zijn in paragraaf 3.2 beschreven.

3.2 De Zwolse kantoorlocaties De kantoorgebouwen in Zwolle staan verspreid over de hele stad. Er zijn een viertal locaties waar veel kantoren zijn gerealiseerd. In afbeelding 8 is een overzichtskaart van de stad Zwolle weergegeven. Met een gekleurd kader zijn de kantorenlocaties Oosterenk, Hanzeland, Voorsterpoort en het Centrum op de kaart aangegeven. Voorsterpoort, Oosterenk en Hanzeland hebben als primaire functie het huisvesten van kantoren. Op andere plaatsen in de stad is een mix van functies aanwezig, in plaats van alleen kantoorgebouwen zoals op de drie locaties (Jansen, 2010, p. 5). Zwolle heeft een bruisend centrum. De stadsrand en het centrum zijn een aantrekkelijke locatie voor bedrijven. Het centrum is daarom in dit rapport als vierde kantoorlocatie onderzocht.

Afbeelding 8: Sprekende Cijfers, Dynamis 2010


26

11 augustus 2011

Een groot deel van de leegstaande kantoren is gelegen op één van de kantoorlocaties. In tabel 1 is de leegstand op de kantoorlocaties in Zwolle in vierkante meters weergegeven. De tabel geeft de omvang van de leegstand in 2006 tot en met 2011, met peildatum 1 januari van elk jaar. Naast de vier onderzochte locaties staat de groep “Zwolle Overig” in de tabel. Tot “Zwolle Overig” zijn alle kantoorgebouwen gerekend die niet op één van de vier locaties zijn gelegen. Deze groep is in dit rapport niet behandeld. De kantoren liggen verspreid over de hele stad en zijn daarom niet als kantoorlocatie gerekend.

Tabel 1: Leegstand kantoorruimte, Bron: Dynamis 2011

De leegstand op de kantoorlocaties is sinds 2006 toegenomen. Begin 2011 bedraagt de totale leegstand van de vier locaties circa 114.400 m2, circa 67% van de totale leegstand in Zwolle. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van 2006. In 2009 steeg de leegstand van kantoren met circa 62% ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze groei is een gevolg van de economische crisis. In 2009 is de economie sterk gekrompen ten opzichte van voorgaande jaren. Naast de economische crisis heeft nieuwbouw ook tot een toename van de leegstand geleid. Een aantal grote kantoorgebruikers zijn naar een nieuw kantoor verhuisd. Een aantal kleine transacties in 2010 hebben tot een minimale daling van de leegstand geleid (Dynamis B.V., 2011, p. 106). Dankzij deze kleine transacties is de leegstand in 2010 met 1% gedaald. De Zwolse kantorenmarkt lijkt zich iets te herstellen. De vier locaties zijn bezocht voor de locatieanalyse. De opbouw, gebieds‐ en gebouwkenmerken en de omvang van de leegstand zijn ter plaatse bekeken. Hier zijn foto’s en notities van gemaakt. Deze zijn geanalyseerd en per locatie beschreven. De gegevens zijn gebruikt om de leegstand per locatie te verklaren. Kantoorlocatie Oosterenk Oosterenk is als eerste locatie geanalyseerd. In afbeelding 9 is ingezoomd op de kantoorlocatie Oosterenk. De kantoorlocatie Oosterenk bestaat uit drie deelgebieden: Oosterenk I, Oosterenk II en Oosterenk‐Watersteeg (nieuwbouw locatie). Oosterenk I, het oudste deelgebied, ligt tussen het FC‐ Zwolle stadion en het Isala ziekenhuis. Rond 1980 zijn in dit gedeelte de eerste kantoren ontwikkeld (Gemeente Zwolle, 2003, p. 8). Veel gebouwen hebben een gelijke indeling. De gevels van de gebouwen vertonen veel overeenkomsten. Oosterenk II ligt ten zuiden van het Isala ziekenhuis. Deze locatie is jonger dan Oosterenk I en er staan over het algemeen modernere kantoorgebouwen (Jansen, 2010, p. 31). Rond 1989 zijn de eerste gebouwen op Oosterenk II gerealiseerd. De gebouwen hebben een hoger voorzieningenniveau dan de kantoren op Oosterenk I. Toch heeft Oosterenk II hetzelfde probleem als Oosterenk I, veel gebouwen hebben een gelijke indeling van de gevel. De gebouwen hebben onderlinge verschillen zoals de kleur van de kozijnen en de glazen pui boven de entree. De overeenkomsten van de gebouwen worden benadrukt door plaatsing van de gebouwen. De gebouwen staan veelal in groepen bij elkaar. Oosterenk‐Watersteeg is het nieuwste deelgebied op de locatie Oosterenk en is in ontwikkeling. In 2002 is gestart met de bouw van de Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

27

11 augustus 2011

eerste kantoorgebouwen. De gebouwen vertonen onderling weinig overeenkomsten. Elk kantoor heeft een eigen uitstraling. Dit ontbreekt op de andere deelgebieden. Op Oosterenk zijn voornamelijk bedrijven uit de zakelijke dienstverlening gevestigd met regionale en lokale oriëntatie. Daarnaast zijn in het gebied een aantal scholen, sportvoorzieningen, horeca, kinderdagverblijven en het Isala ziekenhuis gevestigd. Het nieuwe Isala ziekenhuis dat in aanbouw is, wordt het grootste niet academische ziekenhuis van Nederland. Op de locatie is een mix van functies aanwezig.

Afbeelding 9: Kantoorlocatie Oosterenk.

Oosterenk is gelegen aan de oostzijde van de stad en grenst aan de Ceintuurbaan (N35). Via de Ceintuurbaan is de A‐28 binnen een paar minuten te bereiken. Op Oosterenk zijn drie bushaltes gelegen. Bij de drie bushaltes stoppen dertien verschillende buslijnen. De locatie is door de ligging aan de Ceintuurbaan en de aanwezigheid van de bushaltes goed bereikbaar voor het woon‐ en werkverkeer. Het reizen per auto heeft naast de goede bereikbaarheid twee nadelen. Op Oosterenk staan veel verkeersborden. De wegen zijn breed genoeg voor verkeersstromen in beide richtingen, waar alleen eenrichtingsverkeer is toegestaan. Een deel van de weg dient in veel gevallen als parkeerplaats. Dit is vanwege het tekort aan parkeerplaatsen bij de kantoren. Alle beschikbare parkeerterreinen staan vol. Tijdens het locatieonderzoek viel het aantal ‘te huur’ en ‘te koop’ borden op. Veel gebouwen staan gedeeltelijk leeg. Tabel 1 bevestigt deze bevinding. Uit de tabel is af te lezen dat Oosterenk de kantoorlocatie met de meeste leegstand is. De leegstand op Oosterenk is begin 2011 opgelopen tot 62.500 m2, circa 37% van de totale leegstand in Zwolle. Vanaf 2006 is de leegstand meer dan verdubbeld. De grootste stijging van de leegstand heeft plaats gevonden in 2009. In dit jaar is 18.500 m2 leeg komen te staan. In 2009 zijn Elektrabel en Essent van Oosterenk naar een nieuw kantoor op Voorsterpoort verhuisd. Beide bedrijven huurden twee of meer kantoren op Oosterenk. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

28

11 augustus 2011

Veel partijen vinden de omvang van de leegstand een probleem. Op 26 oktober 2010 heeft een conferentie plaats gevonden over de leegstand op Oosterenk. Hier waren verschillende belanghebbende partijen aanwezig: de Wethouder economische zaken, vastgoedeigenaren, makelaars en vertegenwoordigers van het Isala ziekenhuis. Deze partijen hebben een aantal conclusies over het gebied geformuleerd. De tafelconferentie heeft de volgende conclusies opgeleverd (Jansen, 2010, p. 32): • De aanwezigheid van Isala (ziekenhuis), onderwijs en zorgfuncties in het gebied biedt goede kansen tot synergie en transformatie van kantoorruimte naar andere functies. • De hoge leegstand van circa 37% dreigt op korte termijn nog verder op te lopen en versterkt het negatieve effect op de uitstraling van de kantoren en het gebied. • De afzonderlijke karakteristieke gebouwen vertonen onvoldoende samenhang. • Het ontbreken van parkmanagement en de zichtbare aanwezigheid van veel parkeerplaatsen versterken de onsamenhangendheid van de kantoren. • Te lage parkeernormen voor toekomstige gebruikers. • Het gebied staat vol met ge‐ en verbodborden, slagbomen, hekken en palen die het gevoel van “niet welkom” uitstralen. • De aanwezigheid van de vele duidelijke zichtbare “te huur” borden versterken het negatieve imago van het gebied. • Veel actoren zijn op Oosterenk gevestigd zonder locatie specifieke redenen (footloose), daardoor is er weinig synergie tussen de partijen en ontbreekt er een aanzuigende werking op branchegenoten. • Oosterenk (I en II) als kantorenlocatie verliest het van Hanzeland en Voorsterpoort, het ontbreken van een heldere kantorenstrategie in de tijdsgeest van de ontwikkeling van beide locaties is achteraf gezien de belangrijkste oorzaak voor de huidige enorme leegstand in het gebied. • Als kantorenlocatie bieden Oosterenk I en II al jaren onvoldoende gebiedskwaliteit en gebouwenkwaliteit, waardoor de leegstand in de afgelopen periode sterk is opgelopen. • Oosterenk ontbeert het positieve onderscheidende vermogen en heeft een imagoprobleem van gebied met leegstaande kantoren. Deze conclusies komen overeen met de beschreven resultaten van de locatieanalyse. De verschillende eigenschappen van de locatie zijn bekend bij belanghebbende bedrijven en organisaties. Helaas zijn er tot op heden geen veranderingen op Oosterenk aangebracht. Dit wekt het vermoeden dat voorlopig niemand het initiatief wil nemen. Toch blijkt de aantrekkingskracht van het Isala ziekenhuis al effect te hebben op de bedrijven op Oosterenk. Op Oosterenk zijn al meerdere bedrijven uit de gezondheidszorg aanwezig. De leegstaande kantoren bieden volop vestigingsmogelijkheden voor bedrijven met een relatie met het ziekenhuis. Het gebied vereist aanpassingen om een aantrekkelijk vestigingsklimaat te realiseren. Een voorbeeld waarbij herontwikkeling is toegepast is het Countus kantoor. Het Countus kantoor is herontwikkeld tot een duurzaam kantoor. Na herontwikkeling is er een nieuw huurcontract met een looptijd van 15 jaar afgesloten (PropertyNL, 2009). Kortom een groot deel van de leegstand op Oosterenk lijkt van gebouwtechnische aard te zijn. Toch schiet het gebied op een aantal punten tekort. Zo is de locatie aan de rand van de stad gelegen en daarmee minder gemakkelijk bereikbaar vanaf het station. Reizigers per trein zijn afhankelijk van de overstap op de bus en dus gaat er reistijd verloren. De bereikbaarheid per auto is op het moment slecht. De uitbreidingswerkzaamheden aan de Ceintuurbaan hebben veel vertraging tot gevolg. Dit is van tijdelijk aard en heeft een betere bereikbaarheid van Oosterenk tot gevolg. Daarnaast wekt de inrichting van het gebied veel ergernis op. Er is erg weinig parkeergelegenheid en het gebied kenmerkt zich door verkeersopstoppingen vanwege de eenrichtingswegen. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

29

11 augustus 2011

Kantoorlocatie Hanzeland Hanzeland is de tweede locatie die is bezocht voor de locatieanalyse. In afbeelding 10 is ingezoomd op de locatie Hanzeland. De ontwikkeling van Hanzeland is rond 1990 begonnen. Tussen 1993 en 2001 zijn de kantoren gerealiseerd. Het blijkt dat de Rijksgebouwendienst plannen heeft om nieuwbouw te realiseren op Hanzeland. Dit gebouw moet gefaseerd gebouwd worden en krijgt een totaal bvo van 40.000 m2 (Jansen, 2010, p. 38). De kantoorgebouwen op Hanzeland hebben een modernere uitstraling dan op Oosterenk I en II. De gevels vertonen veel verschillen. Door de nieuwbouw neemt de variatie van kantoorgebouwen toe. Op Hanzeland zijn veel groenstroken aanwezig langs de weg en bij de kantoren. Daarnaast is er een groot centraal plein. De gemeente Zwolle ziet Hanzeland als geschikte locatie voor overheid, rijksgelieerde organisaties, banken en verzekeraars (Jansen, 2010, p. 39). Naast kantoren zijn er de functies wonen, horeca en educatie. Hierdoor is er een tweedeling in het gebied en is Hanzeland niet alleen een kantoorlocatie. De openbare ruimte en de aanwezige mix van functies maakt Hanzeland tot een levendige kantoorlocatie. De plannen van de Rijksgebouwendienst zullen de aantrekkingskracht van de locatie vergroten. Afbeelding 10: Kantoorlocatie Hanzeland Hanzeland is gelegen naast station Zwolle en de IJsselallee (N337). Via de IJsselallee is de A‐28 binnen een paar minuten te bereiken. Daarnaast zijn er drie bushaltes op Hanzeland gelegen. Bij deze bushaltes stoppen vier verschillende lijnen. Elk kwartier passeert er minstens één bus. Naast het openbaar vervoer per bus, is Hanzeland ook goed per trein bereikbaar. Het station ligt op loopafstand van de kantoren. De bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer zijn gunstig voor de locatie. Vanwege de goede ligging en de bereikbaarheid is Hanzeland aantrekkelijk voor een brede doelgroep. De locatie heeft veel voordelen voor bedrijven. De parkeergelegenheid is echter een nadeel voor het gebied. Het parkeren vindt in parkeergarages, rondom of onder het gebouw plaats. Er zijn te weinig beschikbare parkeerplaatsen. Het blijkt dat de parkeernorm circa 1:100 bedraagt (NVM, 2011). Er is dus één parkeerplaats gerealiseerd per 100 m2 vvo. De lage parkeernorm is te verklaren. De bereikbaarheid per openbaar vervoer moet een belangrijke rol spelen bij het woon‐ Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

30

11 augustus 2011

werkverkeer. Een lage parkeernorm moet het reizen per openbaarvervoer stimuleren. In de praktijk blijkt dit niet te werken. Alle parkeerplaatsen zijn vol, waardoor uitgeweken moet worden naar parkeergarages voor betaald parkeren. Het aantal ‘te huur’ en ‘te koop’ borden in Hanzeland is opvallend. Er zijn verschillende kantoren die gedeeltelijk leeg staan. Uit tabel 1 blijkt dat de leegstand op Hanzeland sinds 2006 licht is gestegen. Begin 2011 bedraagt de totale leegstand in Hanzeland 25.300 m2. Dit is circa 15% van de totale leegstand in Zwolle. De leegstand op Hanzeland heeft tussen 2006 en 2011 een aantal schommelingen gemaakt. In 2008 heeft de leegstand de grootste stijging gemaakt. In 2009, het jaar waarin de economie sterk is gekrompen, is de leegstand juist kleiner geworden. Deze daling heeft zicht doorgezet in 2010. De economie lijkt geen effect te hebben op de leegstand op Hanzeland. Kantoorlocatie Voorsterpoort In afbeelding 11 is ingezoomd op de kantoorlocatie Voorsterpoort. Voorsterpoort is de derde locatie die geanalyseerd is. Voorsterpoort is een onderdeel van het bedrijventerrein Voorst. Op dit bedrijventerrein vinden een aantal veranderingen plaats. Bedrijven zijn opgekocht om ruimte te maken voor kantoren. De naam geeft al aan dat Voorsterpoort aan de rand van het bedrijventerrein is gelegen, namelijk de toegang tot Voorst. Voorsterpoort moet de toplocatie van kantoorgebouwen in Zwolle worden. Voorsterpoort is de nieuwbouw locatie van Zwolle. Op Voorsterpoort zijn exclusiviteit en de grote van het kantoorgebouw belangrijk. Vanaf 2.000 m2 mag er gebouwd worden. Voorsterpoort moet een uniek vestigingsmilieu worden voor internationale‐, nationale‐ en regionale bedrijven. Op Voorsterpoort zijn twee kantoren gerealiseerd, welke in 2006 en in 2009 zijn opgeleverd. De kantoren bieden huisvestiging aan bedrijven uit de zakelijke dienstverlening. De twee kantoren zijn zichtbaar vanuit de wijde omgeving. Voorsterpoort heeft de skyline van Zwolle ingrijpend veranderd. De locatie is nog volop in ontwikkeling. Afbeelding 11: Kantoorlocatie Voorsterpoort Voorsterpoort is gelegen aan een op‐ en afrit van de A‐28, aan de N331 en in nabijheid van de N337. De A‐28 is de verbinding met het noorden van Nederland en Utrecht, de N331 de verbinding richting Hasselt en de N337 met Deventer. Voorsterpoort is goed bereikbaar met de auto. Dit is een voordeel Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

31

11 augustus 2011

gezien de slechte bereikbaarheid met het openbaar vervoer. Er is één bushalte gelegen in de omgeving. Bij deze bushalte stoppen twee verschillende lijnen. Dit zijn beide scholieren lijnen. De bus rijdt maar op een paar momenten per dag en stopt niet bij het station. Er zijn plannen om het gebied geschikt te maken voor het openbaar vervoer. Er wordt een tramverbinding tussen Voorsterpoort en het centraal station Zwolle gerealiseerd. De aanbesteding en de keuze voor de vervoerder vindt in 2011 plaats. In 2011 wordt ook het ontwerp van de haltes gepubliceerd. Volgens de planning moeten de werkzaamheden in 2012 beginnen met als doel dat de regiotram in 2014 gaat rijden (Provincie Overijssel, 2011)2. Deze tramverbinding heeft voordelen voor zowel de huurder als verhuurder. De bereikbaarheid van de locatie wordt vergroot. Het woon‐ en werkverkeer kan naast de auto ook met het openbaar vervoer reizen. Dit bespaart brandstofkosten en het personeel is in staat om tijdens het reizen te werken. Dit maakt Voorsterpoort een aantrekkelijke locatie, wat een voordeel is voor de verhuurders. Op Voorsterpoort blijkt weinig kantoorruimte leeg te staan. De totale leegstand bedraagt 1.500 m2. Dit is minder dan 1% van de totale leegstand in Zwolle. Er is een logische verklaring voor de lage leegstand. Voor de realisatie van de kantoorgebouwen waren de huurcontracten afgesloten. Na oplevering betrokken de huurders het kantoorgebouw. Van leegstand is geen sprake geweest. Sinds de oplevering is de ruimtebehoefte van de bedrijven iets aangepast. Daarom is 1.500 m2 leeg komen te staan. De leegstand in Zwolle heeft een ander effect op Voorsterpoort. De vraag naar kantoorruimte is verminderd, met als gevolg dat de ontwikkeling van de locatie tot stilstand is gekomen. Er wordt niet gestart met de bouw voordat er huurders voor de kantoren zijn (Jansen, 2010, p. 21). Kantoorlocatie Centrum Het centrum is de vierde locatie die onderzocht is. In afbeelding 12 is ingezoomd op het Centrum. Het centrum is opgesplitst in twee delen: het gebied binnen de stadsgrachten en het gebied buiten de grachten. In het gebied binnen en langs de grachten staan veel monumentale kantoren. In het gebied buiten de stadsgrachten staat een grote variatie aan kantoorgebouwen met een bouwjaar tussen 1972 en 2004. Vanwege de verschillende bouwperiodes hebben de gebouw verschillende kenmerken. De historische opbouw van het centrum samen met de kantoren rondom de grachten zorgen voor een karakteristieke uitstraling. In het centrum is een mix van functies aanwezig, op verschillende plekken zijn kantoren, woningen, winkels en horecagelegenheden gerealiseerd. De verschillende functies trekken verschillende groepen mensen naar het centrum.

2

Bijlage 2: Regiotram in Zwolle


32

11 augustus 2011

Afbeelding 12: Kantoorlocatie Centrum Uit het locatieonderzoek blijkt dat Zwolle een levendig centrum heeft met veel verkeer. Het centrum is op korte afstand (500 m) van de A‐28 gelegen. Via op en afrit 18 en 19 kan het centrum vanuit twee richtingen worden bereikt. Het verkeer zorgt voor de nodige verkeersopstoppingen in de smalle straten en ontsluitingswegen in het centrum. Daarnaast is het gebied binnen de stadsgrachten grotendeels autovrij. Dit beperkt de bereikbaarheid van de kantoren. Daarnaast zijn er een beperkt aantal parkeerplaatsen aanwezig rondom de gebouwen. Het gevolg is dat er uitgeweken moet worden naar parkeergarages. Voor het parkeren in deze garages worden extra kosten in rekening gebracht. Het centrum is beter bereikbaar met het openbaar vervoer. Het station is op loopafstand van de binnenstad gelegen. Daarnaast stoppen de stads‐ en streekbussen in het centrum. Tijdens het locatieonderzoek is de omvang van de leegstand in het centrum niet opgevallen. Uit tabel 1 blijkt dat er 25.100 m2 kantoorruimte leegstaat, circa 15% van de totale leegstand in Zwolle. Dit terwijl er weinig ‘te huur’ en ‘te koop’ borden in het centrum staan. Vanwege de beschikbare ruimte zijn de borden op deze locatie van kleiner formaat. Het aantal borden is daarmee minder storend en valt niet snel op. Toch staan er in veel gebouwen kleine oppervlaktes leeg. Er staan 38 kantoorgebouwen leeg in het centrum (NVM, 2011). De leegstand lijkt hier dus laag, terwijl dit niet het geval is. De vier kantoorlocaties zijn onderzocht. De locaties Oosterenk, Hanzeland en Voorsterpoort zijn rondom het historische centrum van de stad gelegen. Alle locaties hebben verschillende eigenschappen. Vanwege de verschillende eigenschappen kunnen de leegstandcijfers per locatie niet vergeleken worden voor betrouwbare resultaten. Toch is de leegstand op elke locatie toegenomen in de periode tussen 2006 en 2011. Deze leegstand blijkt deels veroorzaakt te worden door de locatie. Om de verschillende locaties te vergelijken is een SWOT‐analyse gemaakt.


33

11 augustus 2011

Figuur 3: SWOT‐analyse kantoorlocaties in Zwolle.

Uit de SWOT‐analyse blijkt dat de kantoren op alle locaties, met uitzondering van het centrum goed te bereiken zijn. Het parkeren is op elke locatie, met uitzondering van Voorsterpoort een probleem. Voorsterpoort is echter de enige locatie waar het openbaar vervoer nog ontbreekt. De sterktes van de ene locatie, zijn de zwaktes van de andere. Oosterenk, Hanzeland en het Centrum zijn de locaties met de meeste leegstand. Op deze locaties is sprake van een slechte bereikbaarheid, een slechte parkeergelegenheid of onsamenhangendheid van de locatie. Hoe meer zwaktes en bedreigingen er per locatie zijn, hoe groter de kans op leegstand is. Daarnaast zijn de variatie van kantoorgebouwen en de verschillende gebouweigenschappen verantwoordelijk voor leegstand.

3.3 Type kantoren in Zwolle In de vorige paragraaf zijn de resultaten van de locatieanalyse beschreven. Op alle locaties is een stijging van de leegstand zichtbaar, ondanks de grote verschillen tussen de locaties. De verschillende kantoorgebouwen en gebouweigenschappen lijken verantwoordelijk voor de leegstand in Zwolle. De gebouweigenschappen van alle leegstaande kantoorgebouwen zijn geanalyseerd. De eigenschappen van het gebouw kunnen gebruikt worden om verbanden te zoeken tussen eigenschappen en de leegstand. Om de totale leegstand in Zwolle te bepalen is gebruik gemaakt van de NVM database en de RealNext database. Via deze netwerken hebben alle makelaars een overzicht van de complete leegstand. Indien er mutaties optreden wordt de informatie in de netwerken aangepast of verwijderd. De totale leegstand in beide netwerken wordt door de makelaars zo actueel mogelijk gehouden om onduidelijkheden te voorkomen. Uit de NVM database en RealNext database blijkt dat de oppervlakte van de leegstaande kantoren in Zwolle circa 143.000 m2 bedraagt. Dit zijn in totaal 134 verschillende kantoren. De totale leegstand komt niet overeen met de circa 170.000 m2 zoals genoemd in tabel 1. Dit is vanwege de afbakening van dit onderzoek. Alle kantoren aan huis of met een bedrijfshal zijn niet onderzocht. Deze kantoren veroorzaken het verschil van circa 27.000 m2. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

34

11 augustus 2011

De lijst van leegstaande kantoren is meegenomen naar het bouwarchief van de gemeente Zwolle. Hier heeft de gebouwenanalyse plaats gevonden. In het bouwarchief zijn alle plattegronden van de kantoorgebouwen geanalyseerd waarbij gelet is op de stramienmaat, gebouwafmetingen en draagconstructie. Op elk dossier is ook het bouwjaar of de datum van renovatie van het kantoor vermeld. Deze vier eigenschappen zijn gebruikt voor het opstellen van de type‐indeling. Deze type‐ indeling is toepasbaar in alle steden met een vergelijkbare opbouw als Zwolle. De eigenschappen van de kantoorgebouwen hebben geleid tot de volgende typen: • De kantoorvilla; • Het bedrijfsverzamelgebouw; • Standaard Kantoorgebouw: o Kantoortuin; o Cellenkantoor; o Team office. Elk van deze typen is nader toegelicht. De kantoorvilla Het eerste type kantoorgebouw is de kantoorvilla. Kantoorvilla’s zijn vrijstaande of geschakelde huizen binnen of langs de stadsgrachten in het centrum. De huizen worden tegenwoordig als kantoor gebruikt. Gezien de bouwperiodes van de binnenstad en het omliggende gebied, zijn de meeste kantoorvilla’s honderd jaar of ouder (Berkenvelder, 1980). Veel kantoorvilla’s zijn vanwege de leeftijd van het gebouw tot monument benoemd (Gemeente Zwolle, 2008). De leeftijd van de gebouwen is zichtbaar aan de gevels en de daarin verwerkte elementen. Grote statige ramen, hoge daken, in sommige gevallen een torentje en de hoger gelegen entree. De kantoorvilla’s zijn als huisvestiging voor de rijken gebruikt. De voormalige woonfunctie is vaak duidelijk terug te vinden in de gebouwindeling. De entree met ruime hal biedt toegang tot de verdiepingen en de verschillende kamers. Binnen dit type zijn er geen standaard afmetingen die voor elk gebouw zijn gebruikt. Dit valt ook op aan de draagconstructie. Per kantoor verschilt de afstand tussen de dragende wanden. De indeling van de kamers kan veranderd worden door het plaatsen van systeemwanden. De kamers zijn hier echter niet altijd geschikt voor. De gebouwafmetingen en draagconstructie vormen een belemmering voor de vrije indeelbaarheid van de ruimte. De kantoorvilla’s hebben veel karakteristieke eigenschappen die bij andere gebouwen ontbreken. In een kantoorvilla kunnen verschillende bedrijven gehuisvest worden. Het is dus mogelijk dat een kantoorvilla gebruikt wordt als bedrijfsverzamelgebouw. Het bedrijfsverzamelgebouw Het tweede type kantoorgebouw is het bedrijfsverzamelgebouw. Dit type kenmerkt zich door de verhuur van onzelfstandige kantoorruimte. In één bedrijfsverzamelgebouw zitten verschillende afzonderlijke bedrijven. Om de kosten van het kantoorgebruik te besparen worden de aanwezige voorzieningen tussen de bedrijven gedeeld. De voorzieningen zijn per bedrijfsverzamelgebouw verschillend. Over het algemeen worden de volgende voorzieningen gedeeld (Kamer van Koophandel, 2010): • Onderhoud en schoonmaken van gebouw en gemeenschappelijke ruimten. • Fax‐ en postservice. • Telefoon‐ en secretariaatservice. • Conferentieruimten. • Kantine. • Bemande receptie. Het bedrijfsverzamelgebouw biedt vanwege de flexibele kantoorruimte, contractduur en netwerk mogelijkheden uitkomst voor kleine ondernemers of ondernemers die net gaan starten. Het is een goede locatie om klanten en zakenrelaties te ontvangen voor besprekingen. Dankzij de aanwezige Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

35

11 augustus 2011

voorzieningen kan alles op een professionele wijze afgehandeld worden. De verhuurwijze is kenmerkend voor het type bedrijfsverzamelgebouw. Hierbij is niet gelet op de gebouweigenschappen. Het standaard kantoorgebouw Het derde type is het standaard kantoorgebouw. De standaard kantoorgebouwen staan vooral op de kantoorlocaties. Uit het bouwarchief blijkt dat deze leegstaande gebouwen een bouwjaar hebben tussen 1975 en 2010. Vanaf 1975 is het aantal kantoorgebouwen snel toegenomen. Om de ruimte in het gebouw zo effectief mogelijk te gebruiken bestaat de draagconstructie uit een centrale kern met kolommen. In de centrale kern zijn de sanitaire voorzieningen, trappen en liften gelegen. De wanden in de centrale kern zijn dragend uitgevoerd. Deze wanden versterken de constructie en stabiliteit van het gebouw, zonder dat de indelingsvrijheid wordt beïnvloed. De kolommen staan verspreid over de rest van het gebouw. De kolommen staan op een vaste maat uit elkaar, de stramienmaat. Deze stramienmaat bedraagt 1,80 m of een veelvoud hiervan. De stramienmaat is ook toegepast voor de gevels en gebouwafmetingen. In de gevels zitten elementen verwerkt die volgens een vaste maat zijn gebruikt, bijvoorbeeld de ramen. Door te variëren met de gebouwafmetingen zijn verschillende indelingsvormen ontstaan. De keuze voor een bepaalde kantoorindeling is afhankelijk van de werkzaamheden van een organisatie. Het type standaard kantoorgebouw bestaat uit drie subtypen: de kantoortuin, het cellenkantoor en Team office. Elk subtype heeft kenmerkende afmetingen en eigenschappen. De kantoortuin De kantoortuin kenmerkt zich door grote gebouwafmetingen. Waar de andere subtypen een gebouwbreedte hebben van 12,60 m of 14,40 m, bedraagt de breedte van een kantoortuin vaak meer dan 20 m. Een verschil tussen een kantoortuin en de overige typen is het ontbreken van scheidingswanden langs de verkeersroute. De verkeersroutes bevinden zich in de werkruimte. In een kantoortuin werken grote groepen mensen in één ruimte. De ruimte is flexibel in te delen, waardoor veranderingen binnen het personeelsbestand snel kunnen worden opgevangen. Het werken in één ruimte biedt voordelen: betere communicatie, grotere betrokkenheid en teamgeest. De kantoortuin heeft ook nadelen zoals concentratiegebrek, verstoring en weinig privacy. Dit subtype is geschikt voor project‐ en routinematig werk, omdat men dan in één ruimte werkt en onderlinge afstemming snel plaats vindt. Het cellenkantoor Het tweede subtype is het cellenkantoor. Het cellenkantoor kenmerkt zich door een vaste maatvoering. De totale gebouwbreedte bedraagt 12,6 m. Er is een centrale middengang van 1,80 m met aan beide kanten kantoorruimten. Die ruimten hebben een diepte van 5,40 m (afbeelding 5, paragraaf 2.3). De breedte van de kamers kan aangepast worden door systeemwanden te plaatsen. Een veel gebruikte oppervlakte voor de kantoorruimten is 3,60 m x 5,40 m (NVM, 2011). Uit deze afmetingen blijkt dat de kantoorruimtes langs de gevels van het gebouw zijn gelegen. Vanwege de indeling in kleine ruimtes kunnen de klimaatcondities en de verlichting per vertrek geregeld worden. Dit bevordert het werkcomfort (Pijpers & Van der Woude, 2004, p. 149). Deze kantoorruimten bieden plaats aan één tot maximaal drie medewerkers. De kleine ruimten bieden privacy en concentratie op de werkplek. Team office Het derde subtype is Team office. Dit type is een tussenvorm van de kantoortuin en het cellenkantoor. De eigenschappen van beide kantoren zijn gebruikt voor één tussenvorm. Het kantoor is smaller dan een kantoortuin, maar breder dan een cellenkantoor. Een veel voorkomende gebouwbreedte is 14,40 m. Dit type kenmerkt zich door een tweedeling in het kantoor. De tweedeling ontstaat door de gang in het midden van het kantoor. De afmetingen van de gang zijn Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

36

11 augustus 2011

variabel, met een minimale breedte van 1,80 m. Vanwege de grotere afmetingen van de gang is er ruimte voor opbergkasten, printerapparatuur en koffiecorners. Aan beide kanten van de gang zijn kantoorruimten gelegen. Die kantoorruimten verschillen qua diepte en breedte. De ruimten zijn geschikt voor grote groepen, zoals bij de kantoortuin. Daarnaast zijn er ruimten die geschikt zijn voor één tot drie werknemers. De grote kantoorruimtes hebben een diepte van 7,20 m. Voor de kleine kantoorruimtes is een diepte van 5,40 m van toepassing (zie afbeelding 6, paragaaf 2.3). Deze type‐indeling is gebaseerd op de leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle. Elk leegstaand kantoor heeft daarom overeenkomende eigenschappen met één van de typen. Alle leegstaande kantoorgebouwen zijn ingedeeld in het type met overeenkomende eigenschappen. De leegstand is aan een type en dus aan gebouweigenschappen gekoppeld. Er is gezocht naar een verband tussen de leegstand en de gebouweigenschappen.

3.4 Database Zwolle Om de leegstand per type te analyseren is een database gemaakt. In deze database zijn alle leegstaande kantoorgebouwen verwerkt. Bijlage 3 geeft deze database weer. Deze database is samengesteld op 9 mei 2011, met informatie uit de NVM database, de RealNext database en het bouwarchief van de gemeente Zwolle. Veranderingen van de totale leegstand na 9 mei zijn niet in de database verwerkt. Dit betekent dat er na afbakening van het onderzoek 134 leegstaande kantoorgebouwen in de database zijn verwerkt. Deze gebouwen hebben een totale leegstand van circa 143.000 m2. De database is ontwikkeld om alle informatie over kantoren overzichtelijk te ordenen. Daarnaast is alle informatie uit verschillende bronnen in één database geplaatst. In deze database zijn filters gezet. Het instellen van de filters maakt het mogelijk selecties te maken om de eigenschappen van gebouwen te vergelijken. Daarnaast zijn de filters gebruikt om gebouwen zonder beschikbare gegevens uit te filteren voor de berekeningen. Deze gebouwen beïnvloeden anders de onderzoeksresultaten. Daarnaast is in de database afgeweken van de leegstandsperiodes zoals omschreven in de leegstandscyclus (paragraaf 2.1). In de database is de groep één tot drie jaar opgesplitst in twee groepen. Namelijk de groep één tot twee jaar en twee tot drie jaar. De opsplitsing is gebruikt om een voorspelling te doen over de groei van de structurele leegstand. De leegstandsperiode is samen met de volgende belangrijke eigenschappen in de database verwerkt: • Het type; • Het aantal vierkante meters leegstand; • De huur‐ of koopprijs; • De locatie; • De afstand tot het station en de snelweg; • Het aantal bouwlagen; • De stramienmaat; • Draagconstructie; • Het bouwjaar; • Het jaar van renovatie; • Het aantal parkeerplaatsen; Alle beschikbare informatie over deze eigenschappen is in de database verwerkt. Van een aantal kantoren is niet alle informatie beschikbaar. Er is geprobeerd deze gegevens te achterhalen. De gegevens worden echter niet verstrekt aan derden. Voor het berekenen van de structurele leegstand is daarom niet het complete bestand van 134 gebouwen gebruikt. Van 39 kantoorgebouwen zijn geen gegevens beschikbaar over de leegstandsperiode. Deze gebouwen zijn niet meegenomen in de berekeningen. Van de overgebleven 95 kantoorgebouwen staan 19 kantoren gedeeltelijk structureel leeg (>3 jaar). Deze zijn in de bijlage rood gemarkeerd. De structurele leegstand in Zwolle bedraagt Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

37

11 augustus 2011

20%. Dit is lager dan de structurele leegstand in Nederland, welke circa 35% bedraagt (NVM, 2011, p. 3). Dit terwijl de totale leegstand in Zwolle ligt juist boven het landelijk gemiddelde ligt. In Zwolle staan meer gebouwen leeg dan het landelijk gemiddelde, maar de leegstandsperiode van deze gebouwen is korter. Dit is te verklaren. Uit tabel 1 blijkt dat de leegstand na 2009 snel is gestegen (een stijging van circa 66.000 m2). Dit heeft gezorgd voor een toename van de leegstand tot 22%. De stijging van de leegstand gaat vaak samen met een stijging van de structurele leegstand. De verwachting is dat de structurele leegstand (>3 jaar) in 2012 zal toenemen, want het gebouw verplaatst zich binnen de leegstandscyclus. De leegstandscijfers zijn ook per type kantoorgebouw geanalyseerd. Hieruit blijkt de omvang en de verwachte groei van de structurele leegstand per type. De kantoorvilla Als eerste type is de kantoorvilla geanalyseerd. Van de 134 gebouwen in de database, zijn 40 gebouwen als kantoorvilla getypeerd. Deze 40 kantoorvilla’s hebben een gezamenlijke leegstand van circa 13.000 m2. Dit is circa 9% van de totale leegstand in Zwolle. Van 30 kantoorvilla’s is de leegstandsperiode bekend. Uit deze gegevens blijkt dat 2 gebouwen gedeeltelijk structureel leeg staan. Daarnaast staan twee kantoorvilla’s tussen de twee en drie jaar leeg. Dit betekent dat de structurele leegstand binnen dit type volgend jaar tot circa 14% kan stijgen. De structurele leegstand van kantoorvilla’s in Zwolle is daarmee laag in verhouding tot de landelijke structurele leegstand. De leegstand van de kantoorvilla’s is te verklaren. Zo zijn de meeste kantoorvilla’s pas in 2010 in de database aangemeld en staan minder dan één jaar leeg. In hoofdstuk 2 zijn de factoren die leegstand veroorzaken onderzocht. Hieruit blijkt dat het bruto binnenlands product in 2009 is gekrompen als gevolg van de economische crisis (paragraaf 2.3). De stijging van de leegstand staat in verband met de economie. De verwachting is dat in tijden van economische groei de vraag naar kantoorvilla’s zal toenemen. De kantoorvilla’s zijn immers op een goede locatie gelegen en hebben veel bijzondere eigenschappen. Het bedrijfsverzamelgebouw De leegstand van bedrijfsverzamelgebouwen in Zwolle is relatief laag. In totaal zijn dit 13 gebouwen, met een gezamenlijke leegstand van circa 3.200 m2. Dit is circa 2% van de totale leegstand van kantoorgebouwen in Zwolle. Van twee gebouwen zijn geen gegevens over de leegstandsperiode bekend. Van de overgebleven 11 gebouwen staan 4 bedrijfsverzamelgebouwen gedeeltelijk structureel leeg. Circa 48% van de leegstand binnen dit type bedraagt structurele leegstand. Dit lijkt onwaarschijnlijk gezien het voorzieningenniveau. In de praktijk blijkt de structurele leegstand ook niet te kloppen. De afwijking wordt veroorzaakt door de NVM database waarin de gebouwen worden aangemeld. Uit deze database zijn de gegevens over de leegstandsperiode afkomstig. Het gebouw wordt eenmalig in de NVM database aangemeld. Bij mutaties worden de gegevens aangepast, tenzij het gebouw volledig verhuurd is. In dat geval wordt het gebouw uit de database gehaald. Het aanpassen heeft geen gevolgen voor de aanmeldingsdatum en dus de totale leegstandsperiode. Een deel van het gebouw lijkt gedurende lange tijd leeg te staan terwijl dit niet het geval is door het optreden van mutaties. Daarnaast is de leegstand per bedrijfsverzamelgebouw laag. In 11 van de 12 gevallen bedraagt de leegstand minder dan 450 m2. Bij één gebouw is de leegstand hoger, namelijk 930 m2. De leegstand bij de bedrijfsverzamelgebouwen vormt geen probleem. Daarnaast neemt het aantal zelfstandigen toe. Kortom het bedrijfsverzamelgebouw is een goede optie voor een groter wordende doelgroep. De leegstand bij dit type gebouw is klein en structurele leegstand blijkt in de praktijk nauwelijks aanwezig. Het standaard kantoorgebouw Het type standaard kantoorgebouw bestaat uit drie eerder genoemde subcategorieën, de kantoortuin, team office en het cellenkantoor. Van de 134 gebouwen in de database worden 81 gebouwen tot dit type gerekend. Deze leegstaande kantoren hebben een gezamenlijke oppervlakte van circa 126.000 m2. Dit is circa 89% van de totale leegstand in Zwolle. Het is duidelijk dat dit het Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

38

11 augustus 2011

type met de meeste leegstand is. Van 27 gebouwen binnen dit type is geen informatie over de duur van de leegstand beschikbaar. Van de overgebleven 54 gebouwen, staan er 13 gedeeltelijk structureel leeg. De structurele leegstand binnen dit type bedraagt circa 24%. Dit is het type kantoorgebouw met de meeste structurele leegstand in Zwolle. Dit type heeft drie subgroepen. De drie subgroepen maken het mogelijk de omvang van leegstand binnen dit type nader te specificeren. De structurele leegstand is voor elk van deze subtypen berekend. De kantoortuin In Zwolle staan 20 gebouwen van het subtype kantoortuin leeg. Deze 20 kantoortuinen hebben een gezamenlijke leegstand van circa 39.500 m2. Dit is circa 28% van de totale leegstand in Zwolle. Van 15 gebouwen is de leegstandsperiode bekend. In totaal staan 2 van de 15 gebouwen binnen dit type gedeeltelijk structureel leeg. De structurele leegstand binnen dit type bedraagt circa 11%. Één gebouw staat tussen twee en drie jaar leeg. Indien dit gebouw niet verhuurd wordt, dan loopt de structurele leegstand binnen dit subtype op tot 26%. Veel kantoren binnen dit type staan niet langer dan één jaar leeg (9 van de 15). Daarnaast wordt verwacht dat de vraag naar kantoortuinen zal stijgen als gevolg van het nieuwe werken. De grote open ruimtes, die kenmerkend zijn voor dit subtype, zijn geschikt voor het creëren van ontmoetingsplekken. Uit paragraaf 2.3 blijkt dat deze ontmoetingsplekken één kenmerk zijn van het nieuwe werken. Het cellenkantoor In Zwolle staan 39 kantoorgebouwen die behoren tot het type cellenkantoor. Deze gebouwen hebben een gezamenlijke leegstand van circa 51.400 m2. Omgerekend betekend dit, dat 36% van de leegstaande kantoren in Zwolle een cellenkantoor is. Van 26 kantoorgebouwen is informatie over de leegstandsperiode beschikbaar. Het blijkt dat 8 van de 26 gebouwen gedeeltelijk structureel leeg staan. De structurele leegstand binnen dit subtype bedraagt circa 30%. Daarnaast staan er 4 gebouwen tussen de twee en drie jaar leeg. Indien deze gebouwen niet verhuurd worden, leidt dit tot een toename van de structurele leegstand binnen dit subtype tot 60%. De structureel leegstaande kantoorgebouwen bevinden zich op één gebouw na op de kantoorlocatie Oosterenk. Op deze locatie zijn 6 structureel leegstaande gebouwen naast elkaar gelegen in het deelgebied Oosterenk II. Uit de locatieanalyse blijkt dat de gebouwen op dit deelgebied zijn gebouwd rond 1990. Team office Team office is het laatste type dat is onderzocht. Tot dit type kantoorgebouw behoren 22 kantoorgebouwen. Deze gebouwen hebben een gezamenlijke leegstand van circa 35.500 m2. Dit is circa 25% van de totale leegstand in Zwolle. Van 9 gebouwen zijn geen gegevens over de leegstandperiode bekend. Voor de berekeningen zijn de overige 13 gebouwen gebruikt. Uit de gegevens blijkt dat 3 kantoorgebouwen gedeeltelijk structureel leeg staan. De structurele leegstand binnen dit subtype bedraagt 35%. Daarnaast staan 3 gebouwen tussen de twee en drie jaar leeg. Indien deze niet verhuurd worden loopt de structurele leegstand binnen dit subtype op tot 60%. Vanwege de beperkte gegevens biedt de berekening bij dit subtype weinig houvast. Daarnaast is Team office een goede optie voor bedrijven. Als tussenvorm van het cellenkantoor en de kantoortuin heeft Team office werkruimte voor verschillende werkzaamheden: concentratiewerkplekken (één a drie personen) en grote werkruimten voor verschillende afdelingen. Dit type is daarom niet verder onderzocht. Het blijkt dat er grote verschillen zijn tussen de omvang van de leegstand en structurele leegstand per type kantoorgebouw. Bij de kantoorvilla´s en het bedrijfsverzamelgebouw is geconcludeerd dat de leegstand minimaal is of in de komende jaren zal afnemen. Daarnaast zal de vraag naar gebouwen uit het subtype kantoortuin stijgen vanwege de invoering van het nieuwe werken. De leegstand bij het type Team office en cellenkantoor is problematisch. Deze twee typen hebben een Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

39

11 augustus 2011

gezamenlijke leegstand van 61%. Vanwege de beschikbare gegevens van het type Team office, bieden deze gegevens minder houvast. Het cellenkantoor wordt daarom in dit onderzoek als meest problematische type gezien. In tabel 2 is de omvang van de leegstand schematisch weergegeven. Hier is de omvang van de leegstand per type uitgezet tegen de locatie. Uit deze tabel is af te lezen hoeveel gebouwen uit elk type leegstaan op een bepaalde locatie.

Tabel 2: Omvang van de leegstand per type kantoorgebouw

3.5 Conclusie De leegstand in Zwolle ligt boven het landelijk gemiddelde van circa 14%. In Zwolle bedraagt de leegstand circa 22%. Terwijl blijkt dat Zwolle een goed vestigingsklimaat heeft voor veel bedrijven. De verwachting hierbij is een lage leegstand. Zo is er een verschil te zien in de leegstandsperiode. De structurele leegstand in Zwolle bedraagt 20%, terwijl het landelijk gemiddelde 35% is. De leegstandsperiode van gebouwen in Zwolle is korter. Het blijkt dat de leegstand vooral tijdens de economische crisis is gestegen. Daarnaast kan de toename van de leegstand verklaard worden door de afname van transacties in combinatie met nieuwbouw. Er vinden minder transacties plaats, maar een aantal grote transacties betreffen verhuizingen naar nieuwbouw. Hierbij is het cellenkantoor het gebouwtype dat veel leeg blijft staan. De meeste structureel leegstaande kantoorgebouwen binnen dit type zijn gerealiseerd rond het jaar 1990. Een groot deel van deze gebouwen staan op Oosterenk II. Uit de locatieanalyse blijkt dat de locatie een aantal zwaktes heeft. Zo is de locatie aan de rand van de stad gelegen en daarmee minder gemakkelijk bereikbaar vanaf het station. Reizigers per trein zijn afhankelijk van de overstap op de bus en dus gaat er reistijd verloren. De bereikbaarheid per auto is op het moment slecht. De uitbreidingswerkzaamheden aan de Ceintuurbaan hebben veel vertraging tot gevolg. Er zijn weinig parkeerplaatsen en de gebiedsindeling laat te wensen over. Daarnaast blijkt uit de kantoorgebouwenanalyse dat de gebouweigenschappen van veel gebouwen overeenkomen. De gebouwen missen een eigen identiteit. Dit in combinatie met de hoge structurele leegstand beperkt de verhuurbaarheid van het gebied. De verwachting is dan ook dat de leegstand op Oosterenk en daarmee van het type cellenkantoor zal toenemen. Om deze toename te voorkomen is het type cellenkantoor verder onderzocht. Hierbij zijn alleen de structureel leegstaande kantoren gebruikt. Herontwikkeling zorgt voor een verbetering van de gebouw‐ en gebiedskwaliteit. Dit om de verhuurbaarheid van de gebouwen op Oosterenk te bevorderen en daarmee de leegstand te verlagen en in de toekomst te voorkomen.


40

11 augustus 2011

4. Herontwikkeling In de vorige hoofdstukken is beschreven hoe leegstand en structurele leegstand zijn ontstaan. Er zijn verschillende oorzaken voor het ontstaan van leegstand. Zodra een kantoorgebouw leeg staat, is het gebouw onderdeel van de leegstandscyclus. Uiteindelijk staat een gebouw structureel leeg na een leegstandsperiode van drie jaar. Om de structurele leegstand te voorkomen moet de leegstandscyclus doorbroken worden. Om de leegstandscyclus te doorbreken is eerst het probleem nader geanalyseerd. Hiervoor heeft een locatie‐ en gebouwen analyse plaats gevonden. Uit de locatieanalyse blijkt dat de eigenschappen van de locatie een reden zijn voor het ontstaan van leegstand. Toch kan het ontstaan van leegstand vooral aan de gebouweigenschappen toegekend worden. Deze bevinding is nader onderzocht met de gebouwenanalyse. Uit de gebouwenanalyse blijkt dat er verschillende type kantoorgebouwen zijn. Elk type heeft een aantal kenmerkende eigenschappen. Deze eigenschappen zijn gekoppeld aan de leegstand. Zo blijkt dat een groot deel van de leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle tot het type cellenkantoor behoord. Het aantal structureel of gedeeltelijk structureel leegstaande kantoorgebouwen is het grootst bij dit type. Het blijkt dus dat leegstand van het kantoorgebouw vooral afhankelijk is van de gebouweigenschappen. Om de leegstandscyclus te doorbreken en structurele leegstand te voorkomen kan het gebouw herontwikkeld worden. Herontwikkeling is het bouwkundig aanpassen van een gebouw. De gebouweigenschappen worden veranderd, waardoor de kans op leegstand afneemt en de gebouw‐ en gebiedskwaliteit worden verbeterd. Herontwikkeling vergroot de verhuurbaarheid van het gebouw. De verschillende vormen van herontwikkeling en de hierbij horende wet‐ en regelgeving zijn onderzocht. In dit hoofdstuk is beschreven wat herontwikkeling is en welke mogelijkheden en beperkingen er zijn.

4.1 De opties voor het kantoorgebouw In het geval van leegstand heeft de gebouweigenaar twee opties: doorexploiteren of herontwikkeling van het kantoorgebouw. Wanneer er voor herontwikkeling wordt gekozen, moet er geïnvesteerd worden in het kantoor. Er wordt een keuze gemaakt tussen het niets doen en wachten op een huurder of investeren om de verhuurbaarheid van het kantoor te vergroten en leegstand te voorkomen. Deze investering kan op drie manieren plaatsvinden: Het renoveren van het kantoor, het slopen en het bouwen van een nieuw kantoor of het veranderen van de gebouwfunctie (Wentzel, et al., Jellema 13: Bouwproces beheren, 2004, p. 194). Herontwikkeling van kantoorgebouwen is in het verleden vaker met succes toegepast: • GAK‐kantoor te Scheveningen, een transformatie van kantoorgebouw tot appartementengebouw; • De Stadhouder in Alphen aan den Rijn, een transformatie van kantoorgebouw tot starterwoningen; • Countus‐kantoor te Zwolle, een upgrade tot duurzaam kantoorgebouw. De vier verschillende opties voor een leegstaand kantoorgebouw hebben verschillende effecten. Elke optie is daarom onderzocht op de geschiktheid voor het cellenkantoor. Het doel is leegstand te voorkomen en de verhuurbaarheid van het gebouw te vergroten. Doorexploiteren De eerste optie is het doorexploiteren van het kantoorgebouw. Doorexploiteren is in feite niets doen. De keuze om het gebouw door te exploiteren volgt uit de afweging tussen het tijdelijk missen van huurinkomsten en het investeren om de verhuurbaarheid te verbeteren. Het tijdelijk missen van huurkomsten is in veel gevallen goedkoper dan in het gebouw investeren. Deze investering moet ook terugverdiend worden en biedt geen garantie dat het kantoorgebouw direct verhuurd wordt. Ook al is de kans op leegstand na een investering kleiner. Daarnaast blijkt dat de leegstand ten tijde van de Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

41

11 augustus 2011

economische crisis in 2009 is gestegen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat een deel van de kantoorgebouwen leeg staat vanwege de economische schommelingen. De verwachting is dat een groeiende economie tot een afname van de leegstand leidt. Uit deze verwachting blijkt dat investeren in het gebouw niet noodzakelijk is om langdurige leegstand te voorkomen. Wanneer er is gekozen voor doorexploiteren, blijft het gebouw in zijn huidige staat leeg staan tot er een nieuwe huurder is gevonden. De verhuurbaarheid van het kantoorgebouw kan bij deze optie vergroot worden door het geven van kortingen of door de huurprijs te verlagen. Bij het verlagen van de huurprijs van leegstaande kantoorruimte, wordt ook de huurprijs van de verhuurde kantoorruimte verlaagd (NVM, 2010, p. 4). Het gevolg is dus dat de huurinkomsten dalen. Deze huurprijsverlaging kan voorkomen worden. In plaats van een huurverlaging worden kortingen gegeven. Een voorbeeld is een aantal maanden gratis huur. Deze korting is omgerekend gelijk met een lagere huurprijs. Het voordeel van kortingen is dat de hoger liggende huurbedragen gelijk blijven en de totale huurinkomsten daarmee hoger zijn. Bij doorexploiteren blijft het kantoorgebouw in zijn huidige staat en wordt er dus niet ingesprongen op de veranderende vraag vanuit de markt. De acht (gedeeltelijk) structureel leegstaande cellenkantoren zijn bijna allemaal rond 1990 gerealiseerd. De gebouwen zijn rond de twintig jaar oud en zijn minder duurzaam dan nieuwgebouwde kantoren. Daarnaast wordt er niet ingesprongen op de invoering van het nieuwe werken door open ruimtes te creëren. Ook verandert de uitstraling van het kantoorgebouw niet. De voorkeur wordt aan een nieuw kantoorgebouw gegeven. De verwachting is dat doorexploiteren geen geschikte oplossing is. De gebouwen voldoen niet aan de marktvraag en blijven daarom leeg staan. Toch lijkt een groot deel van de gebouweigenaren van leegstaand kantoorgebouwen deze strategie te volgen. Van een klein aantal kantoorgebouwen blijken er plannen voor verschillende herontwikkelingsvormen te zijn. Deze plannen zijn in de NVM‐ en RealNext database weergegeven. Dit werkt het vermoeden dat een aantal jaren leegstand voor een groot aantal kantoorgebouwen goedkoper is dan herontwikkeling gevolgd door huurinkomsten. Renovatie Één van de opties voor de eigenaar van een leegstaand kantoorgebouw is renovatie van het gebouw. Renovatie is het ingrijpend verbouwen van het kantoorgebouw met als doel de levensduur van het kantoorgebouw te verlengen. Bij renovatie wordt het kantoorgebouw vernieuwd waarbij de kantoorfunctie behouden blijft. Het gebouw wordt (in meer of mindere mate) gestript. Hierbij blijft de draagconstructie intact. Na het strippen wordt het gebouw weer volledig opgebouwd. Er is ruimte voor extra voorzieningen en aanpassingen. Het gebouw wordt toekomstbestendig gemaakt. De aanpassingen en extra voorzieningen die aangebracht worden, zijn afhankelijk van de eisen van mogelijke huurders. “Omdat de eisen die aan gebouwen worden gesteld, steeds sneller veranderen, zijn revitaleringsvraagstukken al geruime tijd niet meer voorbehouden aan gebouwen op leeftijd” (Wentzel, et al., 2004, p. 198). De leegstand van kantoren wordt versterkt omdat gebouweigenaren de levensduur van een kantoorgebouw schatten op dertig jaar. Maar men houdt geen rekening met een investering na twintig jaar om het gebouw te renoveren (DTZ Zadelhoff, 2011). Gezien het bouwjaar van de gedeeltelijk structureel leegstaande cellenkantoren blijkt dit te kloppen. De gebouwen zijn circa twintig jaar oud en staan al minstens drie jaar leeg. Renovatie biedt de mogelijkheid om in te springen op de veranderende vraag vanuit de markt en bijvoorbeeld een kantoorgebouw te verduurzamen of geschikt te maken voor andere werkvormen zoals het nieuwe werken. De structuur van het kantoorgebouw is bepalend voor de mogelijkheden bij een renovatie. Een gevel die niet dragend is uitgevoerd, kan compleet vervangen worden. Daarnaast speelt de draagconstructie een grote rol over de mogelijkheden de inrichting te veranderen. Dragende wanden zijn een grote belemmering en kolommen bieden juist volop mogelijkheden. Bij een renovatie wordt de verhuurbaarheid verbeterd en stijgt de waarde van het Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

42

11 augustus 2011

kantoorgebouw. In het artikel “Doing well by doing Good? Green Office Buildings” is een vergelijking gemaakt tussen groene en reguliere gebouwen. Hieruit blijkt dat 694 groenen gebouwen gemiddeld een 2% hogere huurprijs opleveren en 6% tot 9% hogere effectieve huurinkomsten genereren dan 7489 reguliere gebouwen (Berkhout, 2010, p. 35). Herontwikkeling is een goede optie om de verhuurbaarheid van het kantoorgebouw te vergroten en daarmee leegstand te voorkomen. Er is echter een investering noodzakelijk en gezien de hoeveelheid leegstaande kantoren is het maar de vraag of renovatie daadwerkelijk tot minder leegstand zal leiden. Renovatie wordt misschien wel overwogen, maar niet uitgevoerd zonder de garantie op een huurder voor het kantoorgebouw. Wanneer er een huurder voor het kantoorgebouw is, wordt het gebouw gerenoveerd naar de wensen van de huurder. Uit het NVM‐ en RealNext netwerk blijkt dat voor één kantoorgebouw plannen voor renovatie zijn. Mogelijk is dit voor meer kantoorgebouwen het geval, maar dan is er geen informatie beschikbaar. Daarnaast lijkt renovatie alleen een oplossing voor de leegstand van het kantoorgebouw dat gerenoveerd wordt en niet voor de totale leegstand in Zwolle. Er is sprake van een verplaatsingsmarkt, met als gevolg verhuizingen naar gerenoveerde kantoorgebouwen. Gebouwen met een slechte kwaliteit blijven uiteindelijk leeg staan. De totale leegstand neemt naar verwachting dus niet af. De locatie is mogelijk niet geschikt voor een kantoorgebouw in verband met de bereikbaarheid, aanwezige voorzieningen en de staat van de omliggende bebouwing. De kwaliteit van de locatie is na renovatie van één kantoorgebouw niet genoeg verbeterd. Het renoveren van kantoorgebouwen is een risicovolle onderneming. Zonder de zekerheid op een huurder bestaat de kans dat het kantoorgebouw na renovatie nog leeg staat. Naast het missen van huurinkomsten worden er extra kosten gemaakt door te investeren. Renovatie lijkt daarom geen geschikte oplossing voor toepassing op grote schaal. Sloop en nieuwbouw Soms heeft de eigenaar van een kantoorgebouw maar één optie. De functionele mogelijkheden, technische staat, ligging en uitstraling van het gebouw kunnen leiden tot de beslissing het gebouw te slopen. “Gezien vanuit de levenscycli van gebouwen is het logisch dat er ooit een einde komt aan het bestaan van het gebouw” (Wentzel, et al., 2004, p. 213). Door te slopen wordt een deel van de leegstaande kantoorgebouwen uit de markt verwijderd. Oude kantoorgebouwen die niet voldoen aan de eisen van kantoorgebruikers worden op deze manier vervangen. De leegstand neemt af door sloop. Op de locatie van het gesloopte gebouw, kan een nieuw kantoorgebouw ontwikkeld worden. Een nieuw kantoorgebouw is duurzaam en voldoet aan de eisen die kantoorgebruikers tegenwoordig stellen. Het slopen en nieuw bouwen van kantoren lijkt een goede oplossing. Oude gebouwen worden vervangen en het totaal aantal vierkante meters kantoorruimte wordt aangepast op de vraag. Toch is sloop en nieuwbouw aan een aantal belemmeringen verbonden. Zo staan veel kantoorgebouwen gedeeltelijk leeg. Er is minstens één huurder in het gebouw aanwezig wat de mogelijkheden voor sloop belemmert. Vervangende huisvestiging moet gerealiseerd worden voor het gebouw volledig leeg staat en gesloopt kan worden. Daarnaast vormt de leeftijd van veel gebouwen een obstakel. Uit de voor dit onderzoek samengestelde database blijkt dat in totaal zijn 57 van de 1343 leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle niet ouder dan twintig jaar. Die kantoorgebouwen zijn nog te jong om in aanmerking te komen voor sloop. Sloop en nieuwbouw is een goede oplossing voor structureel leegstaande kantoorgebouwen, maar is vanwege de belemmeringen niet geschikt om op grote schaal toe te passen. Functieverandering Het is mogelijk een leegstaand kantoorgebouw van functie te veranderen. Hierbij is het belangrijk om een grote doelgroep voor het gebouw uit te kiezen. De kans op leegstand is bij een grote doelgroep kleiner. Daarnaast is de gekozen doelgroep bepalend voor de werkzaamheden die aan een functieverandering zijn verbonden. In veel gevallen moeten de aanwezige voorzieningen en de 3

Van drieënveertig kantoorgebouwen is het bouwjaar niet bekend


43

11 augustus 2011

structuur van het gebouw aangepast worden. Een verpleeghuis is bijvoorbeeld dag en nacht bezet, terwijl een kantoor maar tien uur per dag geopend is. Het kantoorgebouw moet geschikt zijn voor permanent gebruik in het geval van een verpleeghuis. Vaak blijft alleen de draagconstructie van het gebouw bewaard, waarna het gebouw opnieuw opgebouwd wordt. Een functieverandering heeft een aantal voordelen. “Wanneer sprake is van een aansprekend gebouw qua architectuur, cultuurhistorisch waarde of emotionele betekenis, draagt herbestemming bij aan het behoud van cultureel erfgoed” (Geraedts & van der Voordt, 2005, p. 1). Door het kantoorgebouw van functie te veranderen wordt het kantoorgebouw uit de kantorenvoorraad ontrokken, maar blijven belangrijke gebouwaspecten bewaard. De leegstand van kantoren neemt dus af, zonder dat dit negatieve gevolgen heeft. Daarnaast wordt bespaard op de bouwtijd en bouwkosten, omdat verschillende gebouwelementen al aanwezig zijn. Kortom de verschillende opties hebben voordelen en nadelen. Voor het doorexploiteren van een gebouw is geen investering benodigd. Bij doorexploiteren wordt de verhuurbaarheid van het kantoorgebouw niet verbeterd, maar worden alleen de huurkosten verlaagd. Het gebouw blijft achter op de wensen van kantoorgebruikers. Bij renovatie wordt wel op deze wensen ingesprongen. Echter spelen factoren zoals de locatie een rol bij deze vorm van herontwikkeling. De kwaliteit en bereikbaarheid van de locatie hebben invloed op leegstand voor en na een renovatie. Daarnaast hebben renovaties van kantoorgebouwen verplaatsingen tot gevolg, want bedrijven verhuizen naar gebouwen met een hogere kwaliteit. Na investeringen blijft de totale leegstand in Zwolle en mogelijk de leegstand van het kantoorgebouw gelijk. Het slopen en nieuw bouwen van kantoren is een goede optie. Om de leegstand te verminderen wordt meer gesloopt dan er nieuwgebouwd wordt. Daarnaast kunnen de gebouwen volgens de wensen van nieuwe huurders gebouw worden. De kantoorgebouwen staan echter gedeeltelijk leeg en kunnen daarom niet gesloopt worden zonder extra maatregelen voor de huurders. Ook zijn veel kantoorgebouwen jonger dan twintig jaar en dus te jong om te slopen. Het is dus geen oplossing om op grote schaal te gaan slopen en nieuw te bouwen. Daarnaast geldt voor renovatie en sloop & nieuwbouw dat een investering op risico onverstandig is. Het veranderen van de gebouwfunctie heeft een afname van de leegstand tot gevolg. Het gebouw wordt aangepast voor een vooraf gekozen doelgroep. De leegstand zal na de functieverandering daarom minimaal zijn. Een functieverandering lijkt daarmee de beste optie voor structureel leegstaande kantoorgebouwen. Er zijn veel verschillende gebouwfuncties en daarom is er altijd vraag naar één of meerdere functies. Echter kan er niet zomaar gestart worden met het veranderen van de gebouwfunctie. Een functieverandering moet aan bepaalde wet‐ en regelgeving voldoen. Daarom is er onderzoek verricht naar de aan een functieverandering gebonden wet‐ en regelgeving. Dit is in de volgende paragraaf beschreven.

4.2 De wet ‐ regelgeving De functieverandering van het gebouw wordt gerealiseerd door middel van een verbouwing. Tijdens deze verbouwing wordt het gebouw aangepast en geschikt gemaakt voor de nieuwe doelgroep. Het bouwen en verbouwen van bouwwerken is aan regels gebonden. Deze regels hebben betrekking op de veiligheid, gezondheid, milieu et cetera. “De kern van de bouwregelgeving staat in twee wetten: de Woningwet en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)” (Rijksoverheid, 2010). Wat deze wetten inhouden en op welke manier ze van invloed zijn op functieverandering is onderzocht en in deze paragraaf beschreven. De Woningwet Op 2 augustus 1902 is de Woningwet 1901 ingevoerd. In de Woningwet staat dat bouwwerken aan minimale kwaliteitseisen moeten voldoen. Deze wet is sinds de invoering veel gewijzigd. De meest recente wijziging (23 januari 2007) betreft een verbetering van de handhaafbaarheid, handhaving en naleving van de bouwregelgeving. Er vinden aanpassingen plaats om de wet te verbeteren en Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

44

11 augustus 2011

daarmee de kwaliteit van gebouwen. De Woningwet dient als basis voor de bouw‐ en gebruiksvoorschriften zoals deze in het Bouwbesluit 2003, de Regeling Bouwbesluit 2003 en het Gebruiksbesluit staan. De regelingen zijn voor de duidelijkheid kort toegelicht. “Het Bouwbesluit 2003 bevat technische voorschriften waaraan alle bouwwerken moeten voldoen. Het Bouwbesluit 2003 kent twaalf gebruiksfuncties (zoals de woon‐ en kantoorfunctie) met elk verschillende bouwtechnische voorschriften. Het Bouwbesluit 2003 geldt voor het bouwen en in stand houden van alle bouwwerken” (Rijksoverheid, 2010). Het Bouwbesluit stelt een aantal belangrijke eisen waaraan het kantoorgebouw na een functieverandering moet voldoen. In het Bouwbesluit wordt in een aantal gevallen een onderscheid gemaakt in voorschriften voor nieuw‐ en bestaande bouw. De leegstaande kantoorgebouw behoren tot de bestaande bouw, maar na een functieverandering moet het kantoorgebouw voldoen aan de nieuwbouweisen. In het Bouwbesluit 2003 staan een aantal voorschriften op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Een aantal voorbeelden van deze voorschriften zijn: • De draagconstructie moet bestand zijn tegen explosies en brand. Dit zodat het gebouw ontruimd kan worden en mensen veilig het gebouw kunnen verlaten. • Eisen op het gebied van luchtverversing, bescherming tegen geluid en tegen vocht. Gebouwen mogen niet schadelijk zijn voor de gezondheid. • Om de bruikbaarheid van het gebouw te bevorderen zijn er eisen op het gebied van bereikbaarheid, vrije doorgang en bijvoorbeeld toiletvoorzieningen. • Er worden eisen aan de isolatie van het gebouw gesteld. Gebouwen moeten geïsoleerd en luchtdicht gemaakt worden, waarbij er aan een vastgestelde energieprestatie voldaan moet worden. Deze energieprestatiecoëfficiënt (EPC‐waarde) is de afgelopen jaren aangescherpt en dus moeten gebouwen steeds energiezuiniger zijn. In het bouwbesluit wordt verwezen naar verschillende regelingen. “De Regeling Bouwbesluit 2003 stemt het Bouwbesluit af met NEN‐normen4, CE‐markeringen en kwaliteitsverklaringen” (Rijksoverheid, 2010). Hierin staan onder meer voorschriften voor de aansluiting van gas, elektriciteit, noodstroom en water. De regeling is een hulpmiddel om aan de voorschriften van het Bouwbesluit te voldoen. Naar verwachting zal vanaf 1 januari 2012 het nieuwe Bouwbesluit van kracht zijn. In het Bouwbesluit 2012 zijn de bouwtechnische eisen leesbaarder, eenvoudiger en eenduidiger. Het Gebruiksbesluit bevat de eisen over het brandveilig gebruiken van gebouwen. Het gebruiksbesluit is in 2008 landelijk ingevoerd. Kortom aan een kantoorgebouw worden technische eisen gesteld. Deze eisen zijn verbonden aan de functie van het gebouw. Na een functieverandering moet het kantoorgebouw aan andere technische eisen en voorschriften voldoen. De vergunningsaanvraag wordt getoetst aan de Woningwet. Wanneer het bouwplan niet voldoet aan de gestelde eisen en voorschriften wordt er geen vergunning verstrekt. Deze vergunningsprocedure valt onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. De Wet Algemene bepalingen omgevingsrecht Op 1 oktober 2010 is de Wet Algemene bepalingen omgevingsrecht(Wabo) ingevoerd. Met de komst van de Wabo hoeft tegenwoordig nog maar één vergunning aangevraagd te worden waar voorheen meerdere vergunningen noodzakelijk waren. Alle vergunningen op het gebied van bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu vallen nu onder de omgevingsvergunning (Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu, 2011). De omgevingsvergunning omvat de volgende vergunning en toestemmingen (Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu, 2011): • Bouwvergunning ingevolge de Woningwet; 4

Bijlage 4: NEN‐normen geldend op 30‐09‐2010


45

11 augustus 2011

• • •

Gebruiksvergunning en melding ingevolge het Gebruiksbesluit; Milieuvergunning en melding ingevolge de Wet milieubeheer; Ontheffingen bestemmingsplan en aanlegvergunning ingevolgde de Wet ruimtelijke ordening; • Monumentenvergunning ingevolge de Monumentenwet; • Mijnbouwvergunning ingevolge de Mijnbouwwet; • Vergunning ingevolge de Wet verontreiniging oppervlaktewateren; • Diverse gemeentelijke en provinciale vergunningen, zoals de reclame‐, inrit‐, sloop‐, aanleg‐, en kapvergunning, op basis van gemeentelijke en provinciale verordeningen; • Vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet; • Ontheffing ingevolge de Flora‐ en faunawet. Op 1 april 2010 zijn ook de belangrijkste uitvoeringsbesluiten toegevoegd5: • Het Besluit omgevingsrecht (Bor) • De ministeriële Regeling omgevingsrecht (Mor) • Het Invoeringsbesluit Wabo • De Invoeringsregeling Wabo Wanneer er een vergunning aangevraagd wordt, volgt één vergunningsprocedure. Hierbij wordt onderscheidt gemaakt tussen de reguliere procedure en de aanvraag volgens de uitgebreide procedure. De reguliere procedure voor eenvoudig aanvragen bedraagt acht weken. Deze periode mag met maximaal zes weken verlengd worden. Bij de reguliere procedure is geen milieutoets en/of flora‐ en faunatoets vereist (Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu, 2011). Voor complexe plannen geldt de uitgebreide procedure. Dit zijn plannen met onder andere een gebruiksvergunning. De uitgebreide procedure heeft een looptijd van zes maanden (26 weken). Binnen deze zes maanden neemt het college van Burgemeester en Wethouders een beslissing. Bij het beoordelen van de vergunningsaanvraag wordt getoetst of aan alle wet‐ en regelgeving wordt voldaan. De looptijd van de uitgebreide vergunningsprocedure kan met maximaal zes weken verlengd worden wanneer er nog geen beslissing is genomen (Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu, 2011). Binnen deze 32 weken moet het college van B en W een beslissing hebben genomen over het wel of niet verlenen van de omgevingsvergunning. Op dit besluit volgt één beroepsprocedure. Het complete plan wordt eenmalig beoordeeld, waarna wel of geen vergunning wordt verstrekt. Om de functie van het kantoorgebouw te veranderen is de omgevingsvergunning nodig. Niet alleen moet worden voldaan aan de bouwtechnische eisen en voorschriften, ook moet het veranderde kantoorgebouw binnen het bestemmingsplan passen. De functieverandering komt mogelijk niet overeen met de bestemming die beschreven is in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan Het bestemmingsplan is het document waarin de overheid heeft beschreven en geïllustreerd welke bestemming een locatie heeft. De Nederlandse wet verplicht gemeenten hun hele grondgebied in bestemmingsplannen vast te leggen. Elke kavel heeft één of meerdere bestemmingen, bijvoorbeeld wonen of kantoren. Het toekennen van meerdere bestemmingen verhoogd de flexibiliteit van de grond en maakt meer variatie in de omgeving mogelijk. Om het bestemmingsplan zo actueel mogelijk te houden, wordt iedere tien jaar het plan herzien en eventueel bijgewerkt. Het bestemmingsplan is juridisch bindend, wat inhoudt dat iedereen zich eraan moet houden. Is het bouwplan in strijd met het bestemmingsplan dan zal geen bouwtoestemming worden gegeven. Indien het bouwplan niet binnen het bestemmingsplan past dan kan een ‘omgevingsvergunning voor 5

Zie bijlage 5: Uitvoeringsbesluiten


46

11 augustus 2011

het gebruiken van de grond in strijd met het bestemmingsplan’ aangevraagd worden (Rijksoverheid, 2010). De gemeente onderzoekt of het bouwplan toch op de gekozen locatie gerealiseerd kan worden. Verdieping kantoorlocatie Oosterenk De structureel of gedeeltelijk structureel leegstaande cellenkantoren zijn onderzocht op de geschiktheid van herontwikkeling. Dit zijn acht kantoorgebouwen, waarvan er zeven op de locatie Oosterenk staan. Een functieverandering lijkt de meest geschikte vorm van herontwikkeling voor deze kantoorgebouwen. Gezien deze functieverandering is het bestemmingsplan van de kantoorlocatie Oosterenk belangrijk. In bijlage 6 is het bestemmingsplan van een deel van Oosterenk toegevoegd. De grond op Oosterenk heeft de volgende bestemming: “De op de plankaart als kantoordoeleinden aangegeven gronden zijn bestemd voor kantoren, ontsluitingswegen en de daarbij horende additionele voorzieningen” (Gemeente Zwolle, 1992, p. 5). Deze grond mag voor maximaal 55% bebouwd worden, waarbij de gebouwen een maximale hoogte van 18,75 m mogen hebben. De gebouwen moeten op meer dan 10 m afstand van elkaar staan. Een deel van de grond op de locatie heeft een andere bestemming: “De op de plankaart als Bijzondere doeleinden aangegeven gronden zijn bestemd voor sociale, culturele en medische doeleinden en ontsluitingswegen en de daarbij behorende additionele voorzieningen” (Gemeente Zwolle, 1992). Voor de grond met de functie Bijzondere doeleinden geldt een maximaal bebouwingspercentage van 60%. De maximale gebouwhoogte is vastgesteld op 18,75 m en de gebouwen moeten op meer dan 10 m afstand van elkaar staan. Uit het bestemmingsplan blijkt dat er op de locatie meerdere bestemmingen aanwezig zijn. De grond heeft echter maar één bestemming en dus is een functieverandering in strijd met het bestemmingsplan. Het is belangrijk voor de verhuurbaarheid van de kantoorgebouwen dat de leegstand op Oosterenk afneemt. In de Kadernota kantorenlocaties 2011 staat geschreven dat de gemeente Zwolle heeft besloten dat functieveranderingen op de locatie Oosterenk mogelijk moeten zijn. De gemeente staat een functieverandering sneller toe. Sinds de publicatie van de Kadernota kantorenlocaties 2011 heeft er eenmalig een functieverandering van een kantoorgebouw plaatsgevonden. “In een paar weken tijd is de herbestemming van een kantoor tot kliniek geregeld” (Gemeente Zwolle, 2011). In één kantoorgebouw is nu een scoliosekliniek gevestigd. Hier wordt op non‐chirurgische wijze een kromme rug behandeld. Vanwege de hoge leegstand op de locatie Oosterenk worden sneller vrijstellingen of bestemmingsplanwijzigingen doorgevoerd (Jansen, 2010, pp. 33, 34). Kortom voordat het cellenkantoor herbestemd wordt moet aan bepaalde wet‐ en regelgeving worden voldaan. De Woningwet, de Wabo en het bestemmingsplan zijn bepalend bij functieverandering. Vanwege de functieverandering die het kantoorgebouw zal ondergaan is een wijziging in het bestemmingsplan nodig. Dit kan door de ontheffingsbepalingen die zijn opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Na een functieverandering moet het gebouw binnen korte tijd verhuurd worden. Dit om de investeringskosten terug te verdienen. Het daarom belangrijk om een grote doelgroep te kiezen en daarmee de kans op leegstand zo klein mogelijk te maken. De markt is geanalyseerd waarbij is gezocht naar geschikte functies voor het kantoorgebouw.


47

11 augustus 2011

4.3 De marktvraag Een functieverandering van kantoorgebouwen in Zwolle lijkt de meest geschikte vorm van herontwikkeling. Een functieverandering biedt veel mogelijkheden voor verschillende doelgroepen en is qua wet‐ en regelgeving mogelijk. Het is belangrijk dat het kantoorgebouw een functie krijgt waar veel vraag naar is. Dit om de kans op leegstand na de functieverandering zo klein mogelijk te houden. Om de verschillende gebouwfuncties waar veel vraag naar is vast te stellen zijn makelaars uit Zwolle geïnterviewd en is de bevolking geanalyseerd. Deze interviews zijn afgenomen bij twee makelaarskantoren in Zwolle. Dit zijn Bramer makelaars v.o.f. en ten Hag makelaarsgroep. Deze makelaarskantoren is gevraagd naar welke gebouwfuncties (woningen en bedrijfsonroerendgoed) veel vraag is vanuit markpartijen en particulieren. Bramer makelaars v.o.f. en ten Hag makelaarsgroep zijn beide actief op de woningmarkt en de bedrijfsonroerendgoedmarkt. Deze twee makelaarskantoren hebben daarom gegevens over de vraag naar woningen en bedrijfsonroerendgoed. De interviews zijn terug te vinden in bijlage 6 en 7. Uit het interview blijkt dat de vraag naar kantoorruimte erg laag is. De vraag naar kantoorvilla’s neemt iets toe. Er vinden meer bezichtigingen plaats, gevolgd door een aantal transactie. Daarnaast is er een stijging zichtbaar in de vraag naar kleine kantoorruimtes en bedrijfsunits van circa 100 tot 200 m2. De vraag naar deze kleine ruimtes is afkomstig van startende ondernemers. Deze groep is aan het oriënteren voor geschikte kantoor‐ of bedrijfsruimte, maar vanwege de beperkte financieringsmogelijkheden vinden er geen of bijna geen transacties plaats. De starters moeten zich daarom vooral richten op bedrijfsverzamelgebouwen. Met de lage vraag naar kantoorruimtes zal de leegstand voorlopig niet afnemen, wat een toename van de structurele leegstand tot gevolg zal hebben. Wanneer de vraag naar kantoren met de vraag naar woningen wordt vergeleken valt op dat er wel veel vraag is naar woningen. Vooral de vraag naar huurhuizen met een kale huurprijs tot € 500 per maand is toegenomen. Deze vraag is vooral afkomstig van starters. Veel mensen die op zoek zijn naar een eerste koopwoning hebben problemen met de financiering van de dure koopwoningen. Als alternatief wordt er naar een tijdelijke huurwoning gezocht. Daarnaast is er de altijd aanwezige vraag naar studentenkamers. Als student is het in Zwolle lastig om een kamer te vinden. De woningcorporaties hebben een gezamenlijke woningzoeker die het zoeken naar woningen eenvoudiger maakt. Voor de verdeling van woningen wordt gebruik gemaakt van een wachtlijst. Hoe langer iemand ingeschreven staat, hoe groter de kans op een woning is. Een nieuwe student komt daarom onderaan op de wachtlijst te staan. Uit onderzoek van de Landelijke studenten vakbond blijkt dat de gemiddelde wachttijd voor studentenkamers in Zwolle varieert tussen van 7 tot 15 maanden. In Zwolle is een groot deel van de studenten uitwonend. Voor hbo‐studenten bedraagt dit 78,05% en voor wo‐studenten is dit 69,19% (Van de Meulenhof & Witkam, 2010, p. 33). Om deze wachtlijsten te verkorten en om aan de vraag naar studentenwoningen te voldoen moeten er extra woningen gerealiseerd worden. Kortom er is meer vraag naar woningen dan naar kantoren. Uit de interviews blijkt dat er vooral vraag is naar huurwoningen met een kale huur tot maximaal € 500 per maand of naar studentenwoningen. Een functieverandering van kantoorgebouw tot studenten‐ of huurwoningen heeft naar verwachting een afname van de leegstand tot gevolg. Oosterenk is echter geen goede locatie voor starters (een doelgroep met jonge kinderen), want de locatie is niet kindvriendelijk. Daarom wordt deze groep verder achterwege gelaten. Er is echter nog een geschikte optie voor transformatie. Uit de samenstelling van de beroepsbevolking blijkt dat er in de komende jaren veel mensen met pensioen gaan. Het aantal ouderen neemt toe en daarmee het aantal zorgbehoevende mensen. In 2009 is 15% van de Nederlandse bevolking (circa 16,7 miljoen) 65 jaar of ouder. Dit zijn ruim 2,5 miljoen mensen. In 2010 is dit opgelopen tot 15,3%. In 2011 bereiken naar verwachting meer dan 200.000 mensen de leeftijd van 65 jaar. De vergrijzing bereikt naar verwachting in 2039 het hoogtepunt. In 2039 zijn er naar verwachting 4,6 miljoen 65‐plussers. Daarnaast wordt de vergrijzing versterkt door een afname van het sterfterisico. “Dit komt door vooruitgang in medische Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

48

11 augustus 2011

zorg en preventie, maar ook door gunstige ontwikkelingen in de leefstijl van de bevolking, vooral in het rookgedrag” (Garssen, et al., 2010, p. 19). De verhuur van zorgwoningen in Zwolle verloopt via het servicepunt zorgwoningen. Dit is een initiatief van de verschillende woningcorporaties. In Zwolle zijn 14 zorgcomplexen gerealiseerd die via het servicepunt zorgwoningen verhuurd worden. Veel van deze zorgcomplexen zijn in Stadshagen en rondom het centrum van Zwolle gelegen (Servicepunt zorgwoningen, 2011). In deze zorgcomplexen is een onderscheid gemaakt tussen sociale huur en het dure segment. Om in aanmerking te komen voor een zorgwoning moeten ouderen en zorgbehoevende mensen zich inschrijven voor een wachtlijst. Het transformeren van kantoorgebouwen tot zorgwoningen lijkt een goede stap gezien de toekomstige ontwikkeling van de bevolking. Het aantal 65‐plussers verdubbelt bijna in dertig jaar tijd. Hieruit is geconcludeerd dat de vraag naar zorgwoningen zal toenemen. De nabijheid van het ziekenhuis maakt Oosterenk (hier staan immers 7 van de 8 onderzochte cellenkantoren) tot een geschikte locatie voor zorgwoningen. Daarnaast blijken er maar op 14 locaties zorgcomplexen gerealiseerd te zijn. Deze complexen zullen de toename van ouderen niet aankunnen en dus zijn extra zorgwoningen benodigd.

4.4 Conclusie Leegstand van een kantoorgebouw is ongewenst voor de eigenaar. Om leegstand te voorkomen kan het kantoorgebouw gerenoveerd, gesloopt en nieuwgebouwd of van functie veranderd worden. Dit vereist een investering en daarom is er ook de optie het kantoorgebouw in zijn huidige staat te laten en te wachten op een nieuwe huurder. Van deze vier opties lijkt een functieverandering het meest succesvol om leegstand te voorkomen. Er blijkt veel vraag te zijn naar huurwoningen, studentwoningen en in de toekomst naar zorgwoningen. De vraag naar kantoren is echter laag. Er is een overschot van kantoren en een tekort aan bepaalde woningen. De kans op leegstand is na een functieverandering kleiner dan bij renovatie of sloop en nieuwbouw van kantoorgebouwen. De hoge leegstand in Zwolle is ook nadelig voor de gemeente Zwolle. Als gevolg van de afnemende vraag naar kantoorruimte heeft de gemeente problemen met het verkopen van bouwkavels. Daarnaast heeft leegstand een verloedering van de kantoorlocaties tot gevolg. De gemeente heeft daarom belang bij herontwikkeling van kantoorgebouwen met als gevolg minder leegstand. Ontheffingen van en aanpassingen aan het bestemmingsplan vinden vaker plaats, met als gevolg meer mogelijkheden voor functieveranderingen. Theoretisch is een functieverandering een goede maatregel tegen de leegstand in Zwolle. De praktische haalbaarheid is daarom ook onderzocht. In hoofdstuk 5 is de haalbaarheid en het rendement van functieveranderingen van de acht gedeeltelijk structureel leegstaande cellenkantoren beschreven.


49

11 augustus 2011

5. Haalbaarheid van functieverandering In dit hoofdstuk is de haalbaarheid van functieverandering voor acht kantoorgebouwen onderzocht. Dit zijn de acht (gedeeltelijk) structureel leegstaande kantoorgebouwen uit het type cellenkantoor. In hoofdstuk 3 zijn de resultaten van de locatie‐ en kantoorgebouwenanalyse beschreven, waaruit blijkt dat het grootste deel van de structurele leegstand tot het type cellenkantoor behoord. Voor deze cellenkantoren zijn de verschillende vormen van herontwikkeling onderzocht. Hieruit is geconcludeerd dat een functieverandering de beste optie voor Zwolle is. Om de haalbaarheid van een functieverandering te toetsen kan er gebruik gemaakt worden van verschillende instrumenten. Hierbij is onderzocht welk instrument het beste aansluit bij de uitgangspunten van dit onderzoek. Vervolgens is de haalbaarheid van de acht kantoorgebouwen getoetst met één van de instrumenten. Hieruit blijkt welke kantoorgebouwen geschikt zijn voor een functieverandering. Voor de geschikte kantoorgebouwen is de financiële haalbaarheid onderzocht. Voor de financiële haalbaarheid is het belangrijk om de benodigde investering, het verschil in huurinkomsten en exploitatiekosten en gebouwwaarde te bepalen. Het vaststellen van de investeringskosten is in dit onderzoek echter niet mogelijk, want hiervoor ontbreekt te veel belangrijke informatie. Daarom zijn de gebouwwaarde en huurinkomsten berekend. Met deze gegevens zijn er voorspellingen gedaan over de financiële haalbaarheid van een functieverandering. Het gebruik van de verschillende instrumenten en de resultaten die dit heeft opgeleverd zijn in dit hoofdstuk beschreven. Met deze resultaten is de geschiktheid en financiële haalbaarheid van functieverandering voor structureel leegstaande kantoorgebouwen van het type cellenkantoor bepaald.

5.1 Instrumenten “Veelal wordt de keuze voor functiewijziging gemaakt vanuit het gevoel, waarbij een degelijke onderbouwing van de functionele en financiële haalbaarheid ontbreekt” (Hek, Kamstra, & Geraedts, 2004, p. 9). Om de haalbaarheid van een functieverandering van kantoorgebouwen te toetsen zijn een aantal instrumenten ontwikkeld. Dit zijn de herbestemmingswijzer, de ABT‐Quickscan en de transformatie potentiemeter (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007, pp. 382, 399, 408). Het gebruik van de herbestemmingswijzer of de ABT‐Quickscan heeft als uitkomst wat de meest geschikte of combinatie van geschikte functies is voor het kantoorgebouw. Daarnaast bieden deze instrumenten de mogelijkheid de financiële haalbaarheid van de geschikte functies te toetsen. De transformatie potentiemeter toetst de aanwezige voorzieningen op de locatie en van het gebouw. Aan deze voorzieningen wordt een score gekoppeld die aangeeft hoe goed transformeerbaar het gebouw is. Dit instrument biedt net als de herbestemmingswijzer en de ABT‐Quickscan de mogelijkheid om de financiële haalbaarheid te toetsen. Uit het gebruik van dit instrument komt echter geen geschikte functie naar voren welke getoetst wordt. Elk van deze instrumenten is geanalyseerd op de geschiktheid voor gebruik in Zwolle. De instrumenten zijn daarom toegelicht. De herbestemmingswijzer De herbestemmingswijzer is een instrument waarbij globale kennis van de locatie en het gebouw gebruikt worden voor het bepalen van een nieuwe functie voor het kantoorgebouw. De herbestemmingswijzer biedt hierbij de mogelijkheid om één, maar ook een combinatie van functies te onderzoeken. De geschiktheid en financiële haarbaarheid van een functieverandering wordt in vier fases bepaald. Tijdens de eerste fase wordt uit een lijst van bijna negenhonderd functies een aantal geschikte functies bepaald. Deze functieselectie vindt van grof naar fijn plaatst. Grof zijn functiegroepen zoals het kantoor‐ of handelsgebouw en tot fijn wordt de specifieke invulling van het gebouw (bijvoorbeeld supermarkt of kledingwinkel) gerekend (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007, p. 400). De grove gebouwfuncties worden getoetst op de maatschappelijke, technische, financiële en procedurele haalbaarheid. Hierdoor wordt voorkomen, dat de functies die Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

50

11 augustus 2011

niet geschikt zijn aan alle vormen van haalbaarheid wordt getoetst. Aan het einde van de eerste fase is er duidelijkheid over één of meerdere geschikte functies. Tijdens de tweede fase worden verschillende functies op elkaar afgestemd. Hierbij wordt een geschikte combinatie van functies gemaakt. Deze functiecombinatie is afhankelijk van de structuur van het kantoorgebouw, want de ruimte moet zo goed mogelijk gebruikt worden. Een geschikte functiecombinatie is het uitgangspunt voor de derde fase. In de derde fase wordt een aantal indelingsvarianten voor het gebouw gemaakt. De onderlinge relatie tussen de verschillende functies is van belang voor de positionering binnen het gebouw. Functies moeten elkaar versterken, wat de verhuurbaarheid moet bevorderen. Wanneer er een aantal geschikte indelingsvarianten is gemaakt, rest alleen nog de financiële toets. In fase vier wordt de haalbaarheid van een functieverandering berekend. Voor de resterende levensduur wordt een financiële exploitatie gemaakt. Daarnaast wordt het investerings‐ en huurprijsniveau en de verkoopwaarde van het gebouw vastgesteld. De vier fases zijn in figuur 6 weergegeven.

Figuur 6: De vier fasen van de herbestemmingswijzer, bron: Transformatie van kantoorgebouwen,2007.

Het resultaat na het doorlopen van de vier stappen is een gebouwfunctie of een combinatie van functies die qua gebouwindeling en financieel resultaat het meest geschikt zijn. De herbestemmingswijzer is in de praktijk al verschillende keren succesvol gebruikt (Rotterdamsche Droogdok Maatschappij, Fort bij Vechten en Dr. Neherlaboratorium te Leidschendam‐Voorburg). De koppeling tussen de mogelijke functies en de financiële toets maakt de herbestemmingswijzer tot een geschikt instrument voor grootschalig gebruik. Toch is de herbestemmingswijzer niet gebruikt in dit onderzoek. Er is namelijk al een keuze gemaakt voor een gebouwbestemming waar veel vraag naar is. Het is dus niet interessant om te gaan toetsen welke functies geschikt zijn voor een gebouw, want de geschiktheid van een vooraf vastgestelde functie moet getoetst worden. De herbestemmingswijzer is vanwege deze reden niet gebruikt voor in dit onderzoek. De ABT ‐ Quickscan Het tweede instrument voor het toetsen van de haalbaarheid van een functieverandering is de ABT‐ Quickscan. De ABT‐Quickscan geeft een antwoord op twee vragen. De scan geeft aan welke functies in een bestaand gebouw mogelijk zijn (vraag één) en wat dit kost (vraag twee). Deze twee vragen worden in drie stappen beantwoord. Deze stappen zijn het verzamelen van gegevens, het toetsen op wet‐ en regelgeving en het beoordelen van de technische staat, functionaliteit, flexibiliteit, aanpasbaarheid, architectonische kwaliteit, cultuurhistorische waarde en de ‘emotie’ van het gebouw. Tijdens deze drie stappen wordt het gebouw op vijf en de locatie op drie aspecten beoordeeld. Voor het gebouw zijn dit de draagconstructie, gebouwschil, toegangen, inbouw en installaties. De locatie wordt beoordeeld op de conditie, kwaliteit en regelgeving. (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007, p. 409). Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

51

11 augustus 2011

De eerste stap wordt ook wel het meten van de bestaande situatie genoemd. De staat van het gebouw wordt op de locatie onderzocht. Door middel van aantekeningen en foto’s wordt de technische staat van het gebouw en de locatie in hoofdlijnen vastgelegd. Tijdens het onderzoek op locatie vallen de gebreken van en benodigde ingrepen voor het kantoorgebouw op. Deze worden meegewogen in de conditiemeting die gebaseerd is op de NEN 2767. Naast de technische staat van het gebouw zijn de kwaliteit, functionaliteit, flexibiliteit en aanpasbaarheid van het gebouw belangrijk. Tijdens de conditiemeting wordt hier dan ook aandacht aan besteed. De stap die volgt na de conditiemeting is de functieanalyse. Tijdens de functieanalyse worden de verschillende gebruiksfuncties (zoals beschreven in het bouwbesluit) getoetst aan de geldende wet‐ en regelgeving. De kenmerken van de mogelijke gebruiksfuncties worden getoetst. De resultaten worden weergegeven voor elk van de vijf verschillende gebouwaspecten. De kwaliteit van de verschillende gebouwaspecten en de omvang van de benodigde werkzaamheden om de aspecten op het vereiste niveau te krijgen bepalen de geschiktheid van het gebouw voor een functieverandering. Voor het bepalen van de geschiktheid wordt gebruik gemaakt van een puntenschaal van één tot vijf. Hierbij is één uitstekend geschikt en vijf niet geschikt voor een functieverandering (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007, p. 409). Na de functieanalyse worden de kosten van de functieverandering bepaald. De kosten worden gebaseerd op de bouwkundige aanpassingen die noodzakelijk zijn voor achterstallig onderhoud, behouden van de bestaande kwaliteit en de aanpassingen die gemaakt moeten worden om aan de geldende wet‐ en regelgeving te voldoen. Daarnaast zijn er nog extra kosten vanwege de eisen en wensen van de opdrachtgever. Voor de totale kosten wordt een investeringsraming opgesteld op basis van NEN 2631. De investeringsraming geeft per gebouwaspect de kosten weer. Kortom de ABT‐Quickscan toetst een functieverandering op verschillende aspecten van het gebouw en de locatie. Daarnaast wordt de financiële haalbaarheid overzichtelijk volgens een vaste norm uitgewerkt. De ABT‐Quickscan is daarom meerdere malen toegepast sinds de invoering in 2005. Een aantal voorbeeldprojecten zijn de functieanalyse Texoprint te Boekelo, de Tricotfabriek te Winterswijk en het Van Heek‐complex te Enschede. De ABT‐Quickscan is een goede methode om in Zwolle toe te passen. De methode heeft echter één nadeel. “Om opdrachtgevers strategisch te adviseren bij de afweging tussen hergebruik en sloop ontwikkelde ABT adviseurs in bouwtechniek een laagdrempelige, snelle en doeltreffende methode: de ABT ‐ Quickscan” (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007, p. 408). De ABT‐Quickscan wordt door de ABT adviseurs uitgevoerd zoals blijkt uit het citaat. Aangezien dit een afstudeeronderzoek betreft zijn de financiële middelen niet aanwezig om gebruik te maken van deze methode. De ABT‐Quickscan is vanwege deze reden niet gebruikt voor het onderzoeken van de haalbaarheid van functieveranderingen in Zwolle. De transformatie potentiemeter Het derde instrument is de transformatie potentiemeter. De transformatie potentiemeter is een methode om vast te stellen of een leegstaand kantoorgebouw geschikt is voor een functieverandering tot woningen. Informatie over woonwensen van verschillende doelgroepen is verwerkt tot een aantal checklisten. Met deze checklisten kan de geschiktheid van een kantoorgebouw voor een functieverandering naar woningen bepaald worden. De transformatie potentiemeter bestaat uit zes stappen, stap nul tot en met stap vijf. Tot stap nul behoort het voorbereidende werk. Stap nul is het inventariseren van de leegstand van kantoren. Één of meerdere leegstaande kantoorgebouwen worden gebruikt voor het toetsen. Wanneer er vooraf al een kantoorgebouw is uitgezocht, wordt deze stap overgeslagen. Tijdens stap één vindt een beoordeling plaats door middel van vetocriteria. Een aantal vragen moet met ja of nee beantwoord worden. De vetocriteria hebben betrekking op de markt, locatie, het Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

52

11 augustus 2011

gebouw en de organisatie (initiatiefnemer en gebouweigenaar). Wanneer één of meerdere vragen met ja wordt beantwoord, is het kantoorgebouw niet geschikt voor een functieverandering. Met deze acht vetocriteria wordt een snelle afbakening gemaakt tussen wel en niet geschikte kantoorgebouwen. Voor de gebouwen waar alle vragen met nee zijn beantwoord, wordt stap twee uitgevoerd. Bij stap twee wordt getoetst met graduele criteria. De graduele beoordeling van het kantoorgebouw op locatieniveau bestaat uit functionele, culturele en juridische aspecten. De functionele aspecten hebben betrekking op de bereikbaarheid van verschillende voorzieningen, de culturele aspecten gaan over de leefbaarheid en op juridisch gebied wordt getoetst of de locatie voldoet aan bepaalde eisen. De beoordeling op gebouwniveau vindt plaats op functionele, technische, culturele en juridische aspecten. Tot functioneel gebied behoren het bouwjaar, de leegstand en de uitbreidingsmogelijkheden van het gebouw. De technische aspecten behandelen de conditie en de afmetingen van het kantoorgebouw. Op cultureel gebied wordt de uitstraling behandeld. Daarnaast wordt het kantoorgebouw getoetst op de wet‐ en regelgeving voor woningen. Bij de graduele criteria leidt een vraag beantwoord met ja niet tot ongeschiktheid voor functieverandering. Het aantal keren dat een vraag met ja beantwoord wordt, heeft een hogere score tot gevolg. Het bepalen van de score is stap drie. Het aantal keren dat ja als antwoord is gegeven, moet vermenigvuldigd worden met de wegingsfactor. De wegingsfactor voor de locatiecriteria bedraagt vijf punten en voor de gebouwcriteria drie punten. De wegingsfactor voor de locatie is zwaarder, omdat een functieverandering van het kantoor tot woningen geen effect heeft op de aanwezige voorzieningen in de omgeving. Na een functieverandering is de supermarkt of het stadskantoor nog steeds te ver weg. Alle punten worden bij elkaar opgeteld waaruit een score tussen de 0 en 199 volgt. Hierbij is een onderverdeling in vijf transformatieklassen gemaakt. Hoe hoger de score hoe minder geschikt het kantoorgebouw is voor een functieverandering. In tabel 3 staan de vijf transformatieklassen met de bijbehorende transformatiescore.

Tabel 3: Transformatieklasse van kantoorgebouw, bron: (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007)

De score is bepalend voor de transformatieklasse waar het kantoorgebouw toe behoort. Met de transformatieklasse bepaald zijn de eerste drie stappen van de transformatie potentiemeter behandeld. Het gebouw heeft een score gekregen die aangeeft hoe goed het gebouw transformeerbaar is. Afhankelijk van de score wordt er een go of no‐go gegeven voor de transformatie van het kantoorgebouw. Bij het besluit door te gaan, vinden er nog twee stappen plaats. Dit zijn de financiële haalbaarheid en een risicoanalyse. Stap vier bestaat uit het onderzoeken van de financiële haalbaarheid. Voor het berekenen van de financiële haalbaarheid moet een aantal vragen beantwoord worden over de kosten en de verwachte opbrengsten (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007, p. 391). Voor de Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

53

11 augustus 2011

kostenkant is het van belang te weten wat de verwervingskosten van grond en het kantoorgebouw zijn. Naast deze verwervingskosten (indien het kantoorgebouw nog niet in bezit is) komen er ook kosten voor de verbouwing. De verbouwingskosten zijn afhankelijk van de staat van het onderhoud en de aanwezigheid van voorzieningen in het gebouw. Tegenover de kosten staan de opbrengsten. Tot de opbrengsten behoren de huurinkomsten en de verkoopprijs. De gegevens over de verwachte kosten en opbrengsten worden geanalyseerd, waarna deze gegevens in de exploitatieberekening verwerkt kunnen worden. In de exploitatieberekening kunnen eisen over winstgevendheid van het project ingevoerd worden. Hieruit blijkt wat de totale opbrengsten en kosten van de functieverandering zijn. Er volgt opnieuw een besluit over het wel of niet veranderen van de gebouwfunctie. Wanneer een functieverandering ook financieel haalbaar blijkt, rest alleen nog stap vijf. Stap vijf is het opstellen van een risicoanalyse. Veelvoorkomende risico’s en knelpunten van een functieverandering zijn samengevoegd in twee checklists. Dit zijn de checklist risico’s markt en locatie en de checklist risico’s gebouw. Voor de checklist zijn dezelfde aspecten (functioneel, technisch, cultureel, financieel en organisatorisch) aangehouden als in eerste stappen van de transformatie potentiemeter. Deze checklists bieden niet de garantie dat alle risico’s zijn gedekt, maar bevatten een aantal veel voorkomende knelpunten. Kortom de transformatie potentiemeter is een geschikte methode om snel een overzicht te krijgen welke gebouwen geschikt zijn voor een functieverandering. Door de stappen één tot en met drie te doorlopen blijven de mogelijk geschikte gebouwen over. Voor het uitvoeren van stap 4 zijn echter gegevens benodigd die niet verkregen kunnen worden tijdens dit onderzoek. Het is daarom niet mogelijk de financiële haalbaarheid volgens de transformatie potentiemeter te bereken. De eerste stappen van de transformatie potentiemeter sluiten echter het beste aan op dit onderzoek. De eerste stappen van de transformatie potentiemeter zijn daarom gebruikt om de haalbaarheid de functieverandering van de structureel leegstaande kantoorgebouwen (type cellenkantoor) in Zwolle te onderzoeken.

5.2 Functieverandering in Zwolle Uit de analyse van de Zwolse kantorenmarkt blijkt dat de meeste (gedeeltelijk) structureel leegstaande kantoorgebouwen tot het type cellenkantoor behoren. Van de negentien (gedeeltelijk) structureel leegstaande kantoorgebouwen behoren acht kantoorgebouwen tot dit type. De haalbaarheid van een functieverandering is voor deze acht kantoorgebouwen onderzocht door gebruik te maken van de eerste drie stappen van de transformatie potentiemeter. Voor de toepasbaarheid in dit onderzoek is op een aantal punten afgeweken van de originele transformatie potentiemeter. De originele en aangepaste versie van de transformatie potentiemeter zijn in bijlage 9 en 10 weergegeven. Er is een aantal criteria aangepast voor betere toepassing in Zwolle. Een aantal vetocriteria weegt minder zwaar mee, bijvoorbeeld het bestemmingsplan. Dit terwijl het bestemmingsplan nu nadrukkelijk één bestemming toestaat en dus wordt het vetocriterium bestemmingsplan met ja beoordeeld. Het bestemmingsplan vormt echter geen directe belemmering. Uit de onderzochte wet‐ en regelgeving blijkt immers dat de gemeente Zwolle meer bestemmingsplanwijzigingen doorvoert en vrijstelling geeft. De aanpassingen, toepassing en resultaten van de transformatie potentiemeter zijn per vetocriterium beschreven. Vetocriteria Tijdens stap één zijn de acht kantoorgebouwen getoetst aan de vetocriteria. De originele versie van de transformatie potentiemeter heeft acht vetocriteria zoals zichtbaar in bijlage 9. Tijdens dit onderzoek zijn zeven vetocriteria gebruikt. Deze criteria zijn geschikt gemaakt voor gebruik in dit onderzoek en zijn afgeleid van de originele versie. De volgende zeven criteria zijn in voor dit onderzoek gebruikt: Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

54

11 augustus 2011

•

Er is geen vraag naar woningen. Dit criterium is aangepast zodat het niet meer gericht is op lokale doelgroepen. De toenemende vraag naar woningen wordt naar verwachting veroorzaakt door twee groepen. Dit zijn de studenten en mensen van buiten de stad. Er is veel vraag naar studentenwoningen. Hieruit is geconcludeerd dat veel mensen die in Zwolle studeren van buiten de stad komen. Daarnaast heeft Zwolle een groeiend aantal inwoners. Meer mensen van buiten de stad zullen zich in Zwolle vestigen. Het is daarom belangrijk deze groep mee te wegen in de criteria en niet alleen de lokale doelgroepen.

•

Wijzigingen en vrijstellingen van het bestemmingsplan zijn niet mogelijk. Aan dit tweede criterium is een toevoeging gedaan over het ontvangen van een vrijstelling of een bestemmingsplanwijziging. Uit de analyse van de wet‐ en regelgeving (hoofdstuk 4) blijkt dat de gemeente functieveranderingen als een oplossing voor de hoge leegstand ziet. De kans op een bestemmingsplanwijziging of een vrijstelling is groot. Door deze aanpassing van het vetocriterium wordt het bestemmingsplan niet direct als belemmering gezien wanneer een functieverandering niet overeenkomt met de bestemming van de grond.

•

De volksgezondheid komt in gevaar op de locatie. Bij dit criterium is alleen de schrijfwijze veranderd. De locatie mag niet schadelijk zijn voor de volksgezondheid. Hierbij wordt gelet op aspecten als geluidsoverlast, stank en het milieu.

•

De vrije plafondhoogte is minder dan 2,60 m. Dit vetocriterium is niet aangepast. De verdiepingen van het kantoorgebouw moeten een minimale verdiepingshoogte hebben voor het realiseren van woningen. Indien de afmetingen tussen de vloeren minder dan 2,60 m bedragen is het kantoorgebouw niet geschikt voor een functieverandering tot woningen.

•

Afwezigheid van initiatiefnemer of opdrachtgever. Aan dit criterium is de afwezigheid van een opdrachtgever toegevoegd. Dit onderzoek betreft namelijk een haalbaarheidsstudie in opdracht van ten Hag makelaarsgroep. Voor deze haalbaarheidsstudie is geen initiatiefnemer gezocht, maar is met de eisen van ten Hag makelaarsgroep gewerkt.

•

Het kantoorgebouw voldoet niet aan de eisen van de initiatiefnemer of opdrachtgever. Er is maar één eis aan het kantoorgebouw gesteld. De eis is dat het kantoorgebouw (gedeeltelijk) structureel leeg moet staan. Op deze manier kunnen alle kantoorgebouwen uit de selectie verder onderzocht worden, tenzij er één van de andere criteria met ja wordt beoordeeld.

•

De locatie voldoet niet aan de eisen van de initiatiefnemer of opdrachtgever. Net als bij de eisen van de initiatiefnemer of opdrachtgever aan het kantoorgebouw is er maar één eis gesteld aan de locatie. Het kantoorgebouw moet op de kantoorlocatie Oosterenk gelegen zijn. Uit hoofdstuk 3 blijkt dat een groot deel van de leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle op Oosterenk staat. De leegstand neemt een problematische omvang aan en oplossingen zijn hier van groot belang.

•

Aangezien dit een haalbaarheidsstudie betreft is er geen sprake van contact met de gebouweigenaar. De kans bestaat namelijk dat de gebouweigenaar negatief tegenover een functieverandering of verkoop van het kantoorgebouw staat. Dit vetocriterium is daarom uit dit onderzoek gelaten. Het gevolg is dat geen van de acht kantoren vanwege dit criterium uitgefilterd wordt en daarmee de haalbaarheidsstudie belemmert.


55

11 augustus 2011

De aanpassingen van de vetocriteria hebben een hogere doorstroom van kantoorgebouwen tot gevolg. Kantoorgebouwen die niet aan alle criteria voldoen zijn mogelijk wel geschikt voor een functieverandering. De haalbaarheid van een functieverandering van de acht cellenkantoren is op deze manier beter onderzocht, zonder dat alle kantoren direct bij de vetocriteria uitgefilterd zijn. De formulieren die tijdens de beoordeling van de acht kantoorgebouwen zijn ingevuld zijn in bijlage 11 toegevoegd. Hieruit blijkt dat één van de kantoorgebouwen volgens de vetocriteria niet geschikt is voor een functieverandering. Dit kantoorgebouw voldoet niet aan twee van de zeven vetocriteria. Het kantoorgebouw is gelegen op Hanzeland en voldoet daarmee niet aan de eisen van de opdrachtgever. Daarnaast staat de bestemming van de grond geen woningen toe en is geen informatie bekend over het geven van vrijstellingen of bestemmingsplanwijzigingen voor Hanzeland. Na het uitfilteren van dit kantoorgebouw zijn nog zeven kantoorgebouwen over die mogelijk geschikt zijn voor een functieverandering. Deze zeven kantoorgebouwen zijn tijdens de tweede stap getoetst aan de graduele criteria. Graduele criteria Tijdens stap twee zijn de zeven overgebleven kantoorgebouwen getoetst aan de graduele criteria. Dit zijn in totaal 51 criteria, waarvan 23 criteria betrekking hebben op de locatie en 28 tot het kantoorgebouw. Voor stap twee is besloten gebruik te maken van de originele criteria. De graduele criteria zijn minder bindend dan de vetocriteria en hebben alleen invloed op de score. Het verwijderen of toevoegen van criteria is niet verstanding, want dan wordt de uiteindelijke score en daarmee de transformatieklasse waartoe een kantoorgebouw behoort beïnvloed. Om toch een eigen invulling aan deze fase van het onderzoek te geven is goed naar alle criteria gekeken. Zo is een aantal van deze criteria gebaseerd op vastliggende informatie. Dit zijn bijvoorbeeld criteria over de afstand van het kantoorgebouw tot voorzieningen. Voor het beoordelen van deze criteria is gebruik gemaakt van plattegronden van Zwolle. Daarnaast zijn er een aantal criteria welke gebaseerd zijn op waarnemingen. Voor de beoordeling van deze criteria is gebruik gemaakt van de informatie uit de locatie‐ en kantoorgebouwenanalyse. Voor deze analyses zijn de vier kantoorlocaties (Oosterenk, Hanzeland, Voorsterpoort en het Centrum) en de leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle bezocht. De waarnemingen van deze analyses zijn in hoofdstuk 3 beschreven. Er is ook nog een derde groep met criteria. Deze gaan over de kenmerken van het kantoorgebouw. Voor het beoordelen van deze criteria is gebruik gemaakt van de database die voor dit onderzoek is opgesteld. Alle 51 criteria zijn kritisch bekeken, waarna de criteria naar eigen inzicht zijn beoordeeld. De beoordelingsformulieren van de zeven cellenkantoren zijn in bijlage 12 toegevoegd. De zeven beoordelingen van de locatie hebben veel overeenkomsten. De zeven onderzochte kantoorgebouwen staan immers allemaal op Oosterenk. Hierbij staat één kantoorgebouw op Oosterenk I, staan vijf kantoorgebieden op Oosterenk II en staat één gebouw op Oosterenk II bij de grens met Oosterenk‐Watersteeg. Uit het locatieonderzoek voor de locatie Oosterenk (hoofdstuk 3) blijkt dat de gebouwen per deelgebied een bepaald bouwjaar hebben. Één kantoorgebouw is in 1988 gerealiseerd, vijf kantoorgebouwen rond 1990 en één kantoorgebouw rond 2000. Het bouwjaar is van invloed op de staat van de aanwezige voorzieningen in het kantoorgebouw. Dit wekt de verwachting dat de beoordeling op gebouwniveau meer verschillen zal vertonen in vergelijking met de locatie. De beoordeling van de zeven kantoorgebouwen wordt toegelicht. Drie ja‐beoordelingen van de gebouwcriteria komen terug bij alle kantoorgebouwen. Als uitgangspunt is gesteld dat geen van de kantoorgebouwen uitgebreid kan worden. Dit vanwege de weinige beschikbare ruimte op Oosterenk en de overlast die dit veroorzaakt. De criteria met betrekking tot uitbreidbaarheid zijn daarom beoordeeld met ja. • Dokter Stolteweg 5‐7: Het kantoorgebouw aan de Dokter Stolteweg 5‐7 staat op Oosterenk I en is gerealiseerd in 1988. Dit kantoorgebouw is gelegen tegenover het nieuwe Isala ziekenhuis. Dit heeft een slecht uitzicht, slechte bezonningsmogelijkheden en geluidsoverlast Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

56

11 augustus 2011

van het verkeer tot gevolg. Daarnaast is er geen bank, postkantoor of horecagelegenheid dicht bij het kantoorgebouw gelegen. Van de 23 graduele criteria voor de locatie zijn er dan ook 13 met een ja beoordeeld. De locatie scoort slecht op de geschiktheid voor woningen. Op gebouwniveau is de score beter. Van de 28 criteria zijn er 5 met ja beoordeeld. Drie van deze criteria gaan over de uitbreidbaarheid van het gebouw en komen dus bij alle kantoorgebouwen terug. De verschillende aspecten van het gebouw lijken geschikt voor een functieverandering tot woningen. Van de 51 graduele criteria zijn uiteindelijk 18 criteria met ja beoordeeld. •

Dokter van Deenweg 2‐10: Het kantoorgebouw aan de Dokter van Deenweg 2‐10 staat op Oosterenk II. Op dit deel van Oosterenk II zijn een aantal gelijke gebouwen gerealiseerd. Dit zijn de Dokter van Deenweg 14‐22, 26‐34, 50‐58 en 74‐82. Omdat de gebouwen bij elkaar staan en hetzelfde zijn, is de beoordeling van de vijf gebouwen gelijk. De vijf gebouwen worden daarom gezamenlijk toegelicht. De beoordeling van de locatiecriteria vertoont veel overeenkomsten met de Dokter Stolteweg 5‐7. Voor de vijf kantoorgebouwen aan de Dokter van Deenweg zijn 14 van de 23 locatiecriteria met ja beoordeeld. Vanaf Oosterenk II is de afstand tot verschillende voorzieningen groter dan vanaf Oosterenk I. Zo is de supermarkt niet binnen 1 km van de kantoren gelegen. Daarnaast zijn deze vijf gebouwen langs de Ceintuurbaan gelegen. Dit beïnvloedt de score op negatieve wijze vanwege de geluids‐ en stankoverlast van het verkeer en komt daarmee overeen met Dokter Stolteweg. De vijf kantoorgebouwen hebben dezelfde score als de Dokter Stolteweg op de gebouwcriteria. Ook hier zijn 5 van de 28 criteria met ja beoordeeld. De gebouwen verkeren in een goede staat. Van de 51 criteria zijn 19 criteria met een ja beoordeeld.

•

Dokter Klinkertweg 21‐27: Het zevende en laatst beoordeelde kantoorgebouw ligt op Oosterenk II bij de grens met Oosterenk‐Watersteeg. Het kantoorgebouw aan de Dokter Klinkertweg heeft van de zeven onderzochte kantoorgebouwen de beste beoordeling. In totaal is 16 keer de beoordeling ja gegeven, waarvan 12 keer voor de locatiecriteria. Dit kantoorgebouw is op een rustigere positie gelegen. Er passeert minder verkeer waardoor er geen sprake is van geluids‐ en stankoverlast. Het kantoor is echter te ver van een supermarkt gelegen en scoort op het gebied van bereikbaarheid slechter dan de Dokter Stolteweg. Toch is de totale beoordeling van de locatiecriteria beter dan voor de Dokter Stolteweg. Naast de locatiecriteria scoort dit kantoorgebouw ook op de gebouwcriteria beter dan de andere kantoren. Dit kantoorgebouw heeft in tegenstelling tot de andere kantoren een eigen uitstraling. Op andere aspecten is de score gelijk met de andere zes kantoorgebouwen. Met 16 keer een ja‐beoordeling heeft dit kantoorgebouw daarom de beste beoordeling.

Kortom de beoordelingen van de zeven kantoorgebouwen uit het type cellenkantoor hebben veel overeenkomsten. De verschillen worden hierbij gemaakt door het deelgebied waar de locatie zich bevindt. Oosterenk I is namelijk in de buurt van verschillende voorzieningen zoals een supermarkt gelegen. Op de andere deelgebieden is hier geen sprake van. Op een deel van Oosterenk II is echter minder geluids‐ en stankoverlast van het verkeer. Zo hebben beide deelgebieden verschillende voordelen en nadelen. Het gebouw aan de Dokter Klinkertweg heeft een eigen uitstraling vergeleken met de andere kantoorgebouwen. Dit gaat tegen de eerder uitgesproken verwachting in dat er veel verschillen zijn tussen de beoordelingen van de gebouwcriteria. Hieruit is geconcludeerd dat de gebouwen goed onderhouden zijn en daarom veel overeenkomsten vertonen. Daarnaast behoren de gebouwen tot hetzelfde type en hebben daarmee al veel overeenkomende eigenschappen. De beoordeling van de locatie en het gebouw werkt de verwachting dat de score van de kantoorgebouwen dicht bij elkaar ligt. Deze score is daarom berekend om te bepalen of de gebouwen tot dezelfde transformatieklasse behoren. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

57

11 augustus 2011

Transformatieklasse Voor elk van de zeven kantoorgebouwen is het beoordelingsformulier ingevuld en toegelicht. Het blijkt dat het aantal ja‐beoordeling dicht bij elkaar ligt. Door het aantal keren ja met de wegingsfactor te vermenigvuldigen krijgt elk kantoorgebouw een score. Bij stap twee zijn de beoordelingen 16, 18 en 19 keer ja gegeven en dus liggen deze waardes dicht bij elkaar. Als gevolg van het vermenigvuldigen met de wegingsfactor komen de scores van de kantoorgebouwen verder uit elkaar te liggen. De beoordeling, vermenigvuldig met de wegingsfactor, de score en transformatieklasse van de kantoorgebouwen zijn in tabel 4 weergegeven.


58

11 augustus 2011

Tabel 4: Beoordeling transformatieklasse kantoorgebouw

Uit tabel 4 blijkt dat de scores van de kantoorgebouwen niet veel verschillen. De beste score is 72 voor de Dokter Klinkertweg en de slechtste score is 85 voor de vijf kantoorgebouwen aan de Dokter van Deenweg. Hoe beter de score hoe geschikter het kantoorgebouw is voor een transformatie. In tabel 3 zijn de verschillende scores en de daarbij horende transformatieklassen weergegeven. Hieruit blijkt dat het kantoorgebouw aan de Dokter Stolteweg en de Dokter Klinkertweg tot de tweede transformatieklasse behoren en daarmee transformeerbaar zijn. De vijf kantoorgebouwen aan de Dokter van Deenweg zijn behoren tot derde transformatieklasse en zijn daarmee beperkt transformeerbaar. De transformatiemogelijkheden van de zeven kantoorgebouwen verschillen. Daarom is besloten alleen de financiële haalbaarheid van een functieverandering voor het kantoorgebouw aan de Dokter Stolteweg en de Dokter Klinkertweg te berekenen. Deze twee kantoorgebouwen zijn geschikter voor een functieverandering volgens de transformatie potentiemeter. De verwachting is dat de kosten van een functieverandering lager en de vraag naar woningen voor deze twee kantoorgebouwen hoger zijn. Voor het berekenen van het rendement kan vanwege de beschikbare gegevens geen gebruik gemaakt worden van stap 4 van de transformatie potentiemeter. Voor het berekenen van het rendement is daarom een andere methode gezocht.

5.3 Rendement van functieverandering Twee (gedeeltelijk) structureel leegstaande kantoorgebouwen van het type cellenkantoor behoren tot de klasse transformeerbaar en zijn dus geschikt voor een functieverandering. Voor deze functieverandering is een investering benodigd. Deze investering moet terugverdiend worden, of moet het verlies beperken. Een investering gevolgd door lagere huuropbrengsten dan voorheen levert op den duur meer op dan geen inkomsten. Voor de financiële haalbaarheid is het belangrijk om de benodigde investering, het verschil in huurinkomsten en exploitatiekosten en gebouwwaarde te bepalen. Het vaststellen van de investeringskosten is in dit onderzocht echter niet mogelijk, want hiervoor ontbreekt te veel belangrijke informatie. Daarom zijn de gebouwwaarde en huurinkomsten berekend. Met deze gegevens zijn er voorspellingen gedaan over de financiële haalbaarheid van een functieverandering. Deze verschillen zijn onderzocht door gebruik te maken van het taxatiemodel van ten Hag makelaarsgroep. In het taxatiemodel van ten Hag makelaarsgroep wordt met een aantal kerngetallen de verkoopwaarde van het kantoorgebouw bepaald. Door het taxatiemodel stapsgewijs af te werken


59

11 augustus 2011

worden de huurinkomsten, exploitatiekosten en kapitaalcorrecties ingevuld en waar nodig in percentages berekend. De wijze waarop het taxatiemodel is toegepast wordt stapsgewijs toegelicht. • Het bepalen van de factor. De eerste stap bij het werken met het taxatiemodel is het bepalen van de factor. Deze factor is bepalend voor het bruto aanvangsrendement. Voor de berekeningen is gebruikt gemaakt van de factoren waar bij ten Hag makelaarsgroep mee wordt gerekend. Voor kantoorgebouwen bedraagt deze factor 11,5 voor zorgwoningen 12,5 en voor studentenwoningen 15. Het bruto aanvangsrendement wordt berekend door 100 te delen door de gebouwfactor. • Het bepalen en invoeren van de huurwaarde. Van de kantoorgebouwen is de huurwaarde bekend en deze staat vermeld in de voor dit onderzoek samengestelde database. Voor de zorgwoningen en studentenwoningen moest eerst de huurwaarde bepaald worden. Voor het bepalen van het aantal kamers is een gebouwindeling gemaakt6. De afmetingen van een studentenkamer met gezamenlijke ruimtes is hiervoor vastgesteld op een gemiddelde oppervlakte van 15 m2 en voor zorgwoningen bedragen de kamers gemiddeld 80 m2. Hierbij is rekening gehouden met de vloeroppervlakte van het kantoorgebouw. Voor het bepalen van de huurwaarde zijn de afmetingen van de kamers ingevuld op de website van de huurcommissie. Hier wordt het aantal punten van een woning en de daarbij horende huurprijs berekend7. De huurwaarde van het gebouw is samen met de waarde van de parkeerplaatsen in het taxatiemodel ingevoerd. Deze waarden worden bij elkaar opgeteld waaruit de totale huurwaarde van het kantoorgebouw op jaarbasis volgt. • Het bepalen van de exploitatiekosten. De derde stap is het bepalen van de exploitatiekosten van het kantoorgebouw. Tot de exploitatiekosten behoren de verschillende belastingen, verzekeringen, het beheer en onderhoud van het gebouw. De waarde van het gebouw voor de onroerende zaakbelasting wordt bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met de factor van stap één. Deze gebouwwaarde wordt vermenigvuldigd met het tarief van de gemeente Zwolle. Deze waarde staat al in het taxatiemodel ingevoerd en bedraagt circa 0,25%. De verzekeringswaarde van het kantoorgebouw is lager dan de gebouwwaarde zoals berekend voor de onroerende zaakbelasting. De verzekeringswaarde is de herbouwwaarde van het kantoorgebouw zonder de grondkosten. Om de jaarlijkse verzekeringskosten te berekenen wordt de verzekeringswaarde van het kantoorgebouw vermenigvuldigd met de verzekeringspremie die betaald moet worden per € 1.000 herbouwwaarde. De verzekeringspremie per € 1.000 herbouwwaarde is in het taxatiemodel van ten Hag makelaarsgroep op € 1,00 vastgesteld. De beheerkosten van het kantoorgebouw zijn vastgesteld op 2% van de huurwaarde van het gebouw. Voor het bepalen van de daarbij behorende onderhoudskosten wordt het aantal vierkante meters plus 10% gebruikt. In het model wordt met het vvo gerekend, terwijl de onderhoudskosten voor het bvo berekend moeten worden. Als norm tussen het vvo en bvo wordt door ten Hag 10% aangehouden. Per jaar wordt door ten Hag makelaarsgroep een bedrag van € 5,50 per vierkante meter aan onderhoudskosten gerekend. Naast al deze percentages voor het berekenen van de exploitatiekosten zijn er een paar standaardwaardes. Dit zijn de rioolbelasting en waterschapslasten. Deze zijn voor het taxatiemodel vastgesteld op € 250 en € 500. Door al deze kosten bij elkaar op te tellen worden de jaarlijkse exploitatiekosten berekend. Deze worden als bedrag en als percentage van de huurwaarde weergegeven.

6 7

De gebouwindeling is toegevoegd in bijlage 13 De huurprijsberekeningen zijn in bijlage 14 toegevoegd.


60

11 augustus 2011

•

Het bepalen van het netto aanvangsrendement en de gebouwwaarde voor correcties. De vierde stap is het berekenen van het netto aanvangsrendement. Om het netto aanvangsrendement te berekenen moet het bruto aanvangsrendement vermenigvuldigd worden met het percentage van de exploitatiekosten. Deze waarde wordt afgetrokken van het bruto aanvangsrendement. Het netto aanvangsrendement wordt gebruikt voor het bepalen van de gebouwwaarde voor kapitaalcorrecties. Door de huurwaarde bepaald in stap twee te delen door het netto aanvangsrendement wordt de waarde van het gebouw bepaald.

•

Het bepalen van de kapitaalcorrecties. De vijfde stap is het bepalen van het leegstandsrisico van het kantoorgebouw. De kans op leegstand en daarmee het missen van huuropbrengsten is de afgelopen jaren toegenomen. Dit heeft een negatief effect op de waarde van het kantoorgebouw. In het taxatiemodel wordt het leegstandsrisico als één jaar huuropbrengsten uitgedrukt. De kans op leegstand voor woningen is lager en daarom wordt er niet met leegstandsrisico voor zorgwoningen en studentenwoningen gerekend.

•

Het bepalen van de gebouwwaarde. De laatste stap is het bepalen van de gebouwwaarde na correcties. Hiervoor worden de kapitaalcorrecties van de gebouwwaarde die bij stap vier bepaalde gebouwwaarde afgetrokken. Van deze waarde moeten de overdrachtsbelasting en overige kosten van gezamenlijk 6,5% afgetrokken worden. Het resultaat is de onderhandse verkoopwaarde kosten kopen.

Door het taxatiemodel volgens deze zes stappen toe te passen zijn gegevens over de verkoopwaarde en huuropbrengsten van de kantoorgebouwen aan de Dokter Stolteweg 5‐7 en de Dokter Klinkertweg 21‐27 berekend. Voor deze kantoorgebouwen is de berekening drie keer uitgevoerd, één keer als kantoorgebouw, één keer als zorgwoningen en één keer als studentenwoningen. Deze berekeningen zijn in bijlage 15 toegevoegd. In deze bijlage zit ook een toelichting over het ruimtegebruik per verdieping. Uit de berekening blijkt dat er grote verschillen zijn tussen de waarde en de huurinkomsten bij de verschillende functies. De resultaten worden per kantoorgebouw toegelicht. Dokter Stolteweg 5‐7 De Dokter Stolteweg 5‐7 heeft als kantoorgebouw een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van 1.900 m2. De huurprijs per vierkante meter bedraagt € 125, wat betekent dat het gebouw inclusief parkeerplaatsen een huuropbrengst van € 230.500 per jaar heeft. Dit aantal vierkante meters kan gebruikt worden voor het realiseren van 64 studentenwoningen met een gemiddelde oppervlakte van 15,2 m2. Per verdieping zijn daarnaast een gemeenschappelijke keuken, kamer en badkamer gerealiseerd. De gemiddelde huurprijs per kamer per maand bedraagt in deze situatie € 275,52. Dit resulteert in een maximale huuropbrengst van € 211.599,36 op jaarbasis. De derde optie zijn de zorgwoningen. In dit kantoorgebouw kunnen 16 zorgwoningen met een gemiddelde oppervlakte van 87 m2 gerealiseerd worden. Hierbij zijn er geen gezamenlijke leefruimtes. De gemiddelde maandelijkse huurprijs voor één zorgwoning bedraagt € 699,77. Per jaar brengen deze zorgwoningen gezamenlijk € 128.595,84 op aan huurinkomsten. De jaarlijkse huurinkomsten van zorgwoningen zijn daarmee veel lager dan bij de kantoorfunctie of de studentenwoningen. Het verschil tussen studentenwoningen en de kantoorfunctie is een stuk kleiner. Het verlies van € 19.000 op jaarbasis weegt daarbij veel minder zwaar dan de kans huurinkomsten te missen bij een kantoorfunctie. Naast het verschil tussen de huurinkomsten is ook het verschil tussen de verkoopwaarde berekend. De verkoopwaarde van het kantoorgebouw bij de drie verschillende functies vertoont net als de huurprijs een aantal verschillen. Zo is het gebouw met een kantoorfunctie circa € 2.275.000 waard. Hierbij is gerekend met een leegstandsrisico van één jaar. Indien er met een leegstandsrisico van Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

61

11 augustus 2011

twee of meer jaar wordt gerekend heeft dit een daling van de verkoopwaarde tot gevolg. Wanneer er een functieverandering tot studentenwoningen plaats vindt, heeft dit een stijging van de verkoopwaarde tot gevolg. Als studentenwoningen is het gebouw circa € 3.045.000 waard. Dit is een waardestijging van € 770.000. De waarde van het gebouw stijgt, terwijl de huurinkomsten iets lager zijn dan bij een kantoorfunctie. Het break‐even point van studentenwoningen met de kantoorfunctie ligt bij veertig jaar. Kortom de hogere huurprijs van de kantoorfunctie heeft pas na veertig jaar de waardestijging van de functieverandering opgeleverd. Hierbij is uitgegaan van een volledig verhuurd gebouw. Dit break‐even point vindt vanwege de benodigde investering voor een functieverandering sneller plaats. Toch is het interessant om een kantoorgebouw te verbouwen tot studentenwoningen. Studentenwoningen hebben immers een veel lagere kans op leegstand. Een functieverandering tot zorgwoningen heeft vergeleken met studentenwoningen een lagere verkoopwaarde tot gevolg. Ondanks het rekenen zonder leegstandsrisico heeft het gebouw als zorgwoningen een verkoopwaarde van circa €1.490.000. De waarde van het gebouw vermindert door de functieverandering met circa 35% ten opzichte van de kantoorfunctie. Daarnaast moet er nog geïnvesteerd worden om deze functieverandering tot stand te laten komen. Een functieverandering naar zorgwoningen heeft naast de investering lagere huuropbrengsten en een lagere verkoopwaarde tot gevolg. Een functieverandering tot zorgwoningen is daarom financieel niet haalbaar. Dokter Klinkertweg 21‐27 Het kantoorgebouw aan de Dokter Klinkertweg 21‐27 heeft een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van 2.866 m2 en is daarmee een stuk groter dan het kantoorgebouw aan de Dokter Stolteweg. De huurprijs per vierkante meter bedraagt € 140. Dit kantoorgebouw levert, in combinatie met de parkeerplaatsen, een totale huur van € 416.240 op jaarbasis op. Deze oppervlakte kan ook gebruikt worden voor het realiseren van 108 studentenwoningen met een gemiddelde oppervlakte van 15 m2. In dit geval zijn op elke verdiepen ook gemeenschappelijke badkamers, keukens en woonkamers aanwezig. De huurprijs per kamer bedraagt bij deze indeling € 269,97 per maand. De jaarlijkse huuropbrengst voor studentenwoningen in dit kantoorgebouw bedraagt daarmee € 349.881,12. Dit is circa € 60.000 lager dan de huuropbrengst van een kantoorfunctie. Het realiseren van zorgwoningen is ook berekend voor dit kantoorgebouw. Op de begane grond en eerste verdieping kunnen 12 zorgwoningen met een gemiddelde oppervlakte 83,75 m2 gerealiseerd worden. Op de tweede en derde verdieping kunnen twee appartementen meer gerealiseerd worden, maar is de gemiddelde oppervlakte per woning met 80,4 m2 iets kleiner. De gemiddelde huurprijs van deze zorgwoningen is € 674,63 per maand. Dit resulteert in een jaarlijkse huuropbrengst van € 210.484,56. Ook bij dit kantoorgebouw zijn de huuropbrengsten van zorgwoningen veel lager dan de opbrengsten van de kantoorfunctie en studentenwoningen. Ook is het verschil tussen de inkomsten van studentenwoningen en de kantoorfunctie met circa € 66.000 op jaarbasis een stuk groter dan bij de Dokter Stolteweg het geval is. Naast het verschil tussen de huurinkomsten is ook voor dit kantoorgebouw het verschil tussen de verkoopwaarde van de verschillende functies berekend. Uit de berekening van de verkoopwaarde van het kantoorgebouw aan de Dokter Klinkertweg blijkt dat het kantoorgebouw circa € 4.115.000 waard is. Voor deze berekening is uitgegaan van één jaar leegstandsrisico. Het rekenen met een jaar extra leegstandsrisico heeft waardedaling van € 416.240 tot gevolg. Dit resulteert in een verkoopwaarde van € 3.698.760. Vanwege de langdurige leegstand van dit kantoorpand (het kantoor staat sinds oktober 2005 leeg) is meer dan één jaar leegstandsrisico en dus een lagere verkoopwaarde geen bijzonderheid. Voor de vergelijking met het kantoorgebouw aan de Dokter Stolteweg is echter gerekend met één jaar leegstandsrisico en de daarbij horende verkoopwaarde van € 4.115.000. Een functieverandering tot studentenwoningen heeft voor dit kantoorgebouw een waardestijging tot gevolg. Als studentenwoningen is dit kantoorgebouw circa € 5.175.000 waard. Dit is een waardestijging van iets meer dan € 1 miljoen. Het break‐even point van de hogere verkoopwaarde bij een lagere huurprijs van studentenwoningen met de hogere huurprijs van de kantoorfunctie ligt bij twintig jaar. Het kantoorgebouw levert in deze Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

62

11 augustus 2011

situatie al snel meer op dan studentenwoningen. Ook moet er nog geïnvesteerd worden om de functieverandering te realiseren. Dit kantoorgebouw is groter dan het kantoor aan de Dokter Stolteweg en vereist naar verwachting een hogere investering. De hogere investering en het break‐ even point maken dit kantoorgebouw minder interessant voor een functieverandering. De verwachting is dat een functieverandering voor dit kantoorgebouw financieel niet interessant is, tenzij de gebouweigenaar genoegen neemt met veel lagere inkomsten. Na een functieverandering tot zorgwoningen daalt de verkoopwaarde van het kantoorgebouw tot € 2.655.000. Dit is een waardedaling van € 1.460.000. De huuropbrengsten van zorgwoningen bedragen minder en de waarde van het gebouw daalt. Daarnaast moet er ook geïnvesteerd worden om deze functieverandering te realiseren. Een functieverandering tot zorgwoningen is daarom financieel niet haalbaar.

5.4 Conclusie De geschiktheid van een kantoorgebouw voor een functieverandering is onderzocht. Hiervoor is gebruik gemaakt van de transformatie potentiemeter. Uit de analyse van de verschillende instrumenten blijkt dat deze methode het beste aansluit op de uitgangspunten van dit onderzoek. Uit het toepassen van de transformatie potentiemeter blijkt dat twee van de acht kantoorgebouwen uit het type cellenkantoor transformeerbaar zijn. Voor beide kantoorgebouwen is een transformatie tot zorgwoningen geen optie. De huuropbrengsten zijn laag, de verkoopwaarde van het kantoorgebouw daalt en er moet in het gebouw geïnvesteerd worden. Leegstand van het kantoorgebouw lijkt goedkoper. De optie voor studentenwoningen lijkt haalbaar voor het kantoorgebouw aan de Dokter Stolteweg. De huuropbrengsten verschillen weinig van de opbrengsten van de kantoorfunctie en de functieverandering heeft een waardestijging tot gevolg. Het break‐even point van de hogere verkoopwaarde bij een lagere huurprijs van studentenwoningen met de hogere huurprijs van de kantoorfunctie ligt bij veertig jaar. Omdat een investering noodzakelijk is zal dit break‐even point eerder bereikt worden. Deze functieverandering is een interessante optie omdat de kans op leegstand klein is. Voor het kantoorgebouw aan de Dokter Klinkertweg wordt het break‐even point al na twintig jaar bereikt. Daarnaast is vanwege de omvang van het kantoorgebouw een hogere investering noodzakelijk. Uit het verschil met de Dokter Stolteweg blijkt dat de huurprijs een belangrijke factor is. Hoe hoger de huurprijs van het kantoorgebouw hoe groter de verschillen met de huurprijzen zijn na een functieverandering. Een functieverandering lijkt daarmee alleen financieel haalbaar voor kantoorgebouwen met een lage huurprijs. Een functieverandering van een kantoorgebouw met een lage huurprijs levert na transformatie meer huuropbrengsten en een grotere waardestijging van het kantoorgebouw op. Kortom de kantoorgebouwen die volgens de transformatie potentiemeter tot een hoge transformatieklasse behoren en een lage huurprijs hebben, lijken geschikt voor een functieverandering. Dit geldt niet voor alle functies zoals blijkt bij de zorgwoningen.


63

11 augustus 2011

6. Conclusie De leegstand in Nederland en ook in Zwolle is de afgelopen jaren gestegen. Leegstand bestaat uit een aantal leegstandsvormen: de geaccepteerde, problematische en structurele leegstand. Elke vorm van leegstand geeft de leegstandsperiode aan. De eerste vorm, de geaccepteerde leegstand, is de leegstand tot één jaar en is noodzakelijk voor het functioneren van de markt. De meeste gebouwen die tot de geaccepteerde leegstand behoren, verschuiven in de leegstandscyclus en behoren uiteindelijk tot de problematische of zelfs structurele leegstand. Vanwege de grote omvang van de leegstand, is elke vorm van leegstand tegenwoordig problematisch. Hierbij geeft alleen de structurele leegstand aan voor welke kantoorgebouwen de leegstand een dramatische vorm aanneemt. Tijdens het onderzoek is er een database opgesteld met daarin alle leegstaande kantoorgebouwen. Door de eigenschappen van de kantoorgebouwen te analyseren is er een type‐indeling opgesteld. Met deze type‐indeling is de omvang van de leegstand en leegstandsperiode per type kantoorgebouw onderzocht. Hiermee is de leegstandsgroep die het grootste probleem vormt aangetoond. Het blijkt dat de leegstand en daarmee de leegstandsperiode zijn toegenomen. Gezien het bouwjaar van een groot deel van de leegstaande kantoorgebouwen is herontwikkeling een goede oplossing. Voor het zoeken naar oplossingen voor leegstand is het daarom noodzakelijk een database met een type‐indeling op te stellen. Een functieverandering blijkt de meest geschikte vorm om de leegstand van kantoren te reduceren. Functieveranderingen worden door de gemeente gestimuleerd, waardoor de wet‐ en regelgeving geen grote belemmering meer vormt. Uit het toetsen van de haalbaarheid van acht kantoorgebouwen blijken twee kantoorgebouwen transformeerbaar, zijn vijf gebouwen beperkt transformeerbaar en is één gebouw niet transformeerbaar. Van de kantoorgebouwen die transformeerbaar zijn, lijkt voor één kantoorgebouw een functieverandering ook financieel haalbaar. Hoe lager de huurprijs van een kantoorgebouw is, hoe geschikter een functieverandering op financieel gebied is. Daarnaast is het leegstandsrisico voor woningen veel kleiner. Een functieverandering vereist een investering en in veel gevallen liggen de huurinkomsten iets lager. Een lagere huuropbrengst is echter beter dan geen huuropbrengst. Een functieverandering voor de kantoorgebouwen met een lagere transformatieklasse kan financieel ook haalbaar zijn. Voor deze gebouwen is echter een hogere investering benodigd of is de kans op leegstand groter. Een functieverandering lijkt dus maar voor een aantal kantoorgebouwen haalbaar op bouwkundig en financieel gebied. Één van de acht onderzochte kantoorgebouwen (dus 12,5% van de onderzochte kantoorgebouwen) is geschikt voor een functieverandering. Hierbij speelt vooral de hoogte van de huurprijs en de ligging van het kantoorgebouw een belangrijke rol. Veel kantoorgebouwen zijn in goede conditie en zijn qua afmetingen geschikt voor een functieverandering. Een oorzaak van de kantorenleegstand lijkt de gebouweigenaar te zijn die zoveel mogelijk inkomsten uit het kantoor wil halen zonder te investeren. Daarom is voor veel kantoorgebouwen de keuze gemaakt om door te exploiteren.


64

11 augustus 2011

7. Aanbevelingen Uit het onderzoek blijkt dat één van de acht onderzochte kantoorgebouwen geschikt is voor een functieverandering waarbij dit ook financieel haalbaar lijkt. Voor gelijkmatig onderzoek in andere steden, of verdergaand onderzoek in Zwolle zijn een aantal aanbevelingen gedaan. Om de leegstand van kantoren in Zwolle te analyseren is gebruikt gemaakt van een database met een type‐indeling. In deze database zijn de leegstaande kantoorgebouwen met verschillende gegevens en eigenschapen ingevoerd. Met een database met een type‐indeling kan de omvang en ernst van het probleem geanalyseerd worden. Het is dan ook belangrijk dat voor een onderzoek naar de leegstand van kantoorgebouwen of andere gebouwfuncties een database wordt opgesteld. Deze database kan gemakkelijk bijgewerkt worden, waardoor er altijd een actueel beeld van de situatie is. Een complete database met kantoor type‐indeling met daarin informatie over de kantoorgebouwen is onmisbaar gebleken in dit onderzoek. Naast het gebruiken van een database in een nieuw of verdiepend onderzoek, is het belangrijk om ook de investeringskosten voor een functieverandering te berekenen. Vanwege het ontbreken van gegevens was dit tijdens dit onderzoek niet mogelijk. De financiële haalbaarheid is daarom bepaald door middel van de waarde van het kantoorgebouw en de huurinkomsten. Met de investeringskosten kan het break‐evenpoint van een functieverandering met het doorexploiteren van een kantoorgebouw berekend worden. Dit verandert mogelijk het percentage kantoorgebouwen waarbij een functieverandering financieel mogelijk is. Het exacte break‐even point kan gebruikt worden voor het besluit het kantoorgebouw wel of niet van functie te veranderen. Dit onderzoek geeft hier echter alleen een indicatie over. De financiële haalbaarheid en geschiktheid van kantoorgebouwen voor een functieverandering kan door samenwerken en afstemming vergroot worden. Het herontwikkelen van meerdere bij elkaar gelegen kantoorgebouwen biedt mogelijkheden voor kostenbesparingen en vermindert de overlast. Een functieverandering van meerdere kantoorgebouwen biedt aanvullende opties, zoals het realiseren van een winkel onderin een kantoorgebouw (voor één gebouw met woningen is een winkel niet interessant). Door functies te combineren kan het rendement verbeterd worden en zijn mogelijk meer gebouwen geschikt voor een functieverandering. Het is daarom belangrijk dat kantooreigenaren onderling afstemmen en samenwerken. Makelaarskantoren kunnen hierbij een leidende rol innemen als contactpunt voor kantooreigenaren, bedrijven en de gemeente. De vraag vanuit de markt kan op deze wijze afgestemd worden op het aanbod van kantoorgebouwen.


65

11 augustus 2011

Bibliografie Baane, R., Houtkamp, P., & Knotter, M. (2011). Het nieuwe werken ontrafeld: Over Bricks, Bytes & Behavior. Assen: Koninklijke Van Gorcum BV. Berkenvelder, F. (1980). Korte geschiedenis van Zwolle. Opgeroepen op April 26, 2011, van Historisch centrum overijssel: http://www2.historischcentrumoverijssel.nl/zwolle/zw/gaszwinh.htm Berkhout, G. (2010). De meerwaarde van duurzaam vastgoed. Real Estate Research Quarterly , 35‐ 42. CBS. (2010, december 17). Bevolkingspiramide: Leeftijdsopbouw Nederland. Opgeroepen op mei 13, 2011, van Centraal Bureau voor de Statistiek: http://www.cbs.nl/nl‐ NL/menu/themas/bevolking/cijfers/extra/piramide‐fx.htm CBS. (2011, Mei). Cijfers, Kernindicatoren. Opgeroepen op mei 12, 2011, van Centraal Bureau voor de Statistiek: http://www.cbs.nl/nl‐NL/menu/cijfers/default.htm De Stadsregio Arnhem Nijmegen. (2010). Vastgoedrapportage: Stadsregio Arnhem Nijmegen 2010. Nijmegen: De Stadsregio Arnhem Nijmegen. DTZ Zadelhoff. (2010). Het aanbod veroudert: De Nederlandse markt voor kantoorruimte. Amsterdam: DTZ Zadelhoff. DTZ Zadelhoff. (2011). Van veel te veel: De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed. Utrecht: DTZ Zadelhoff. Dycore systeemvloeren. (2011). Productinformatie. Opgeroepen op mei 23, 2011, van Dycore systeemvloeren: http://www.dycore.nl/cms/publish/content/showpage.asp?pageid=15 Dynamis B.V. (2011). Sprekende cijfers. Amersfoort: Dynamis B.V. Europa NU. (2011). Economische crisis. Opgeroepen op juni 14, 2011, van Europa NU: http://www.europa‐nu.nl/id/vhrtcvh0wnip/economische_crisis Garssen, J., Apperloo, J., Van der Bie, R., Broekman, R., De Graaf, A., Loozen, S., et al. (2011). Bevolkingstrends: Jaargang 59 ‐ 2e kwartaal 2011. Den Haag: Centraal Bureau voor de Statistiek. Garssen, J., Apperloo, J., Van der Bie, R., De Graaf, A., Loozen, S., Van der Lubbe, J., et al. (2010). Bevolkingstrends: Jaargang 58 ‐ 4e kwartaal 2010. Den Haag: Centraal Bureau voor de Statistiek. Gemeente Zwolle. (1992). Bestemmingsplan Oosterenk herziening 3. Zwolle: Gemeente Zwolle. Gemeente Zwolle. (2008). Monumentenlijst Gemeente Zwolle. Zwolle: Gemeente Zwolle. Gemeente Zwolle. (2003). Perspectief kantorenmarkt Zwolle: 2002‐2015. Zwolle: Gemeente Zwolle. Gemeente Zwolle. (2004). Welstandsnota versie 2.0. Zwolle: Gemeente Zwolle. Geraedts, R., & van der Voordt, D. (2005). Transformatie van kantoorgebouwen: Van leegstand naar herbestemming. Real Etstate Magazine . Wouter van Diepen en Maikel van Dijk – Bachelor Thesis Bouwkunde Management

66

11 augustus 2011

Harmsen, H. (2008). De Oude Kaart van Nederland: Leegstand en herbestemming. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. Hek, M., Kamstra, J., & Geraedts, R. (2004). Herbestemmingswijzer. Delft: Publikatieburo Bouwkunde | Faculteit Bouwkunde | Technische Universiteit Delft. Jansen, D. (2010). Kadernota kantorenlocaties Zwolle 2010‐2020: Strategie bestaande en nieuw locaties. Zwolle: Gemeente Zwolle. Kamer van Koophandel. (2010). Bedrijfsverzamelgebouwen. Opgeroepen op mei 18, 2011, van Kamer van Koophandel: http://www.kvk.nl/ondernemen/huisvesting/bedrijfsverzamelgebouwen/ Kamerling, M. W., & Kamerling, J. W. (2004). Jellema 9: Bouwmethoden utiliteitsbouw. Utrecht/Zutphen: ThiemeMeulenhoff. Kamps, m. (2011, april). Tiende editie rangllijst verhuurtransacties. Vastgoedmarkt , pp. 1, 20. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu. (2011). Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Opgeroepen op juni 27, 2011, van infopunt brandveiligheid: http://www.infopuntbrandveiligheid.nl/pagina/wet‐regelgeving/wet‐algemene‐bepalingen‐ omgevingsrecht‐wabo MKB Servicedesk. (2010, november 5). Wat zijn bedrijfsverzamelgebouwen? Opgeroepen op mei 18, 2011, van MKB Servicedesk: http://www.mkbservicedesk.nl/63/wat‐zijn‐ bedrijfsverzamelgebouwen.htm Nederlands Normalisatie Instituut. (1991). Haalbaarheid. Opgeroepen op maart 22, 2011, van Foobie: http://artikelen.foobie.nl/financieel/haalbaarheid‐informatie/ Nozeman, E., & Fokkema, J. (2008). handboek Projectontwikkeling: Een veelzijdig vak in een dynamische omgeving. Voorburg: NEPROM. NVM. (2011). NVM Database . Capelle aan den IJssel, Zuid‐Holland, Nederland. NVM. (2011). Stand van zaken: Nederlandse kantorenmarkt. Nieuwegein: NVM Data & Research. NVM. (2010). Structurele leegstand van kantoren. Nieuwegein: Nederlandse Vereniging voor Makelaars Business. Pijpers, I. R., & Van der Woude, D. H. (2004). Jellema 1: Inleiding Bouwnijverheid. Utrecht/Zutphen: ThiemeMeulenhoff. PropertyNL. (2009, juni 17). Newsletter. Opgeroepen op juni 16, 2011, van Propertynl: http://www.propertynl.com/index‐newletter/countus‐huurt‐bijna‐6000‐m2‐kantooruimte‐in‐zwolle/ Provincie Overijssel. (2011, juli 21). Thema Regiotram. Opgeroepen op juli 22, 2011, van Provincie Overijssel: http://www.overijssel.nl/thema's/bereikbaar/openbaar‐vervoer/regiotram/


67

11 augustus 2011

Rijksoverheid. (2011). Aanvraag omgevingsvergunning. Opgeroepen op mei 31, 2011, van Rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving/omgevingsvergunning‐ voor‐bouwen/aanvraag‐omgevingsvergunning Rijksoverheid. (2010, november 25). Bouwvoorschriften. Opgeroepen op juli 4, 2011, van Rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving/bouwvoorschriften Rijksoverheid. (2010, september 27). Duurzaam bouwen. Opgeroepen op mei 12, 2011, van Rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwen‐en‐verbouwen/duurzaam‐ bouwen Rijksoverheid. (2008). Wet ruimtelijke ordening. Opgeroepen op mei 19, 2011, van Rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ruimtelijke‐ordening/wet‐ruimtelijke‐ordening Servicepunt zorgwoningen. (2011). Servicepunt zorgwoningen. Opgeroepen op juli 22, 2011, van Servicepunten in Zwolle: http://www.servicepuntzorgwoningen.nl Van de Meulenhof, C., & Witkam, M. (2010). Kamernoodinventarisatie. Utrecht: Landelijke studenten Vakbond. Van der Voordt, D., Geraedts, R., Remǿy, H., & Oudijk, C. (2007). Transformatie van kantoorgebouwen: thema's, actoren, instrumenten en projecten. Rotterdam: Uitgeverij 010. Van der Voordt, T., Zijlstrat, H., van den Dobbelsteen, A., van Dorst, M., Arends, J., Boersma, E., et al. (2007). Gebouw voor Bouwkunde TU Delft. Delft: VSSD. Van Elp, M., & Zuidema, M. (2011, januari). Kantorenmarkt herstelt niet vanzelf. Vastgoedmarkt , p. 32. Van Leeuwen, A. (2011, april 13). Randstad verliest, Economie Noord‐Brabant het sterkst. Elsevier . Vereniging van effectenbezitters. (2010, januari 5). VEB Nieuwsoverzicht. Opgeroepen op mei 12, 2011, van VEB | Vereniging van effectenbezitters: http://www.veb.net/content/HoofdMenu/Home/Nieuwsoverzicht/artikelen/vastgoed.aspx Wentzel, P., Van den Brand, G., Van Eekelen, A., Goossen, F., Van Hooijdonk, V., Meyer, R., et al. (2004). Jellema 13: Bouwproces beheren. Utrecht/Zutphen: ThiemeMeulenhoff.


68

!" # $ % %& ' ( ) ' * * ' % &* + ' , - .+ /% !" 0 *

, / ' % * ' ' % * ' !" % # $ * ' 1 ' ' * - , - .+ /%2 # # % # ' ,03 /%4#' 5 # #' % & *% %

4#' 5:& :% % ' '' 6. ' ' %7 8 9 8%8 ' ' % * % # - % 4

' %; . 0 % %& * ' % : & ' 49 9 <. ( , - .+ /% 9 % ! # '' ' 9 9 % 49+ 498 * # % 4+ ' 2 ,= / ;,> /% 48 ' * 2 ,7 /% ' * 2 % ' %$ ,7 4 2 4 / ' %& ' &* , /* ' ' ' % 2 ' %! * %! * * %2 ' ' %& ' ' % * ' * '%$ # % ' ' # * ' %

! ! "# ! # " $ # % ! & ' ( ) '* ( )# # ! & #%

" & # ! & ! # & # " $ + ! # " ! , ' & ) & & #- & . & ' & )#/ & & #0 & # # ! 0 1" & ' & )#2 " &" $3 # 2 " " # " $% % ! 3 " & & & 4$ ,$ 55 3 & 3$ # ,$ & #% & && '& & 67)# " #! 6 & 0 8 &92 3 : 5; 3: 5 8 5%# " # ! # #/ &' $$ ( )# + # $ % ! 2 & 5 #% " & #- & & & #% ,< '2 $2 )# 2 " & #

%#& !"$ $! , " " & "# 8 $ & & # " " " " & # &8 5 #= $$> # " $ #$ $ ! 6 " ? #- " 1" " '"@? )# 3" : # "@? A " # "@B#? " ! # '$ %! <# 3 & # A 3 & ! # #% !

" #- " & # ( ! # &8 5% : 5; # )*+ % $! & $ $ $$ # , $ )*+- .% / ! # 3 C & @" # $ $ ! ' 3& 3& A )& B 3 $ $ # ' ! #- $ A & # $ " " 3 & # " $3 & #

0 % % 1'2 ! - $ $$ #& $ # " # & # && " # & & 3 #1 $ & # % $!3$% ! 5 # $' ) $ #D " " # 3% # ! 1" " & " # $ " #6

8 3 1" + 8 #1 & " " " && 3 3 & # & $#&# & & @1 & " & $ & # , -% $ #% ! 1 " 0 8 6:# & " E0 3 & 8 0 8 # ! & 6:3 " # '"$ ! < F & " " #$ " 1" 3 ! $ &# 4 % 5 $ *6 <3 ! & # # " &# & # - % & ! 3 & #G

!# ! ! #1 & 3 $ & # 0 8 #6 $ # 3 & & " # , - !0 %! 6 3 ! 3 $ # ! .& # 0' $ !# 78 !9 - # " & # 8 5%#

Database Zwolle Straat Badhuiswal Belvederelaan Bloemendalstraat Branderweg Buitenkant Dokter van Lookeren Campagneweg Ceintuurbaan Ceintuurbaan Coetsstraat Dokter van Deenweg Dokter van Deenweg Dokter van Deenweg Dokter van Deenweg Dokter van Deenweg Dokter van Deenweg Dokter van Deenweg Dokter van Deenweg Dokter van Deenweg Dokter van Deenweg Dokter van Deenweg Nieuwe Deventerweg Dobbe Burgemeester Drijbersingel Eekwal Eekwal Eiffelstraat Eiffelstraat Eiffelstraat Eiffelstraat Eiffelstraat Emmastraat Emmastraat Emmawijk Emmawijk Marsweg Hanzeallee Hanzelaan Hanzelaan Hanzelaan Hanzeplein Dokter Hengeveldweg Dokter Klinkertweg Dokter Klinkertweg Dokter Klinkertweg Dokter Klinkertweg Dokter Klinkertweg Koestraat Ministerlaan Van Nagellstraat Van Nahuysplein Van Nahuysplein Nieuwstraat Noordzeelaan Noordzeelaan Obrechtstraat Oldeneelallee Overtoom Ter Pelkwijkpark Posthoornsbredehoek Posthoornsbredehoek Punterweg Punterweg Burgemeester Roelenweg Burgemeester Roelenweg Burgemeester van Roijensingel Burgemeester van Roijensingel Schoutenstraat Schrevenweg Schrevenweg Schrevenweg Schrevenweg Schrevenweg Dokter Spanjaardweg Dokter Stolteweg Dokter Stolteweg Dokter Stolteweg Dokter Stolteweg Terborchstraat Terborchstraat Thorbeckegracht Thorbeckegracht Thorbeckegracht Veerallee Veerallee Grote Voort Grote Voort Grote Voort Walstraat Werkerlaan Van Wevelinkhovenstraat Dokter van Wiechenweg Wilhelminasingel Willemskade Zuiderzeelaan Zwartewaterallee Assendorperdijk Eiffelstraat Dokter Stolteweg Boerendanserdijk Hanzeplein Dokter Stolteweg Dokter Spanjaardweg Rijnlaan Schuttevaerkade Dokter van Deenweg Burgemeester Drijbersingel Koestraat Dokter Stolteweg Dokter van Deenweg Melkmarkt Ferdinand Bolstraat Bloemendalstraat Stationsweg Werkerlaan Dokter van Deenweg Zuiderzeelaan Hanzelaan Zuiderzeelaan Hanzelaan Zwartewaterallee Hanzelaan Koggelaan Kerkstraat Zuiderzeelaan Hanzelaan Ternatestraat Blijmarkt Nagellstraat Koggelaan Paxtonstraat Koestraat Noordzeelaan Rodeleeuwsteeg Wilhelminasingel

Nummer

Gebied

Locatie

Type gebouw

Oppervlakte (in m2)

8 149-151 2a 1e 4 10 30-1 30-4 14 1 2-10 13 14-22 26-34 50-58 74-82 84-92 96-104 108 140 94a 71 23 1 10 30 50 52 62 64 4 6-20 1 7 29 2-36 276 1 286 334-344 1 2a 1-7 2-10 12-20 21-27 22-30 44 264 4 1-3 14 100 38 62 28 26 51-59 18 19 23 7d 20 14 24 12 13 2-1 1 3 5 6 13-15 2-8 5-7 11 60 76 8 22-24 11 12a 13 64 66 5 5-2 291-293 19 5 105 14 8-1 16 53 20 1-9 1 42-48 2a 11-27 25-27 19-27 25 80-88 130-138 25 33 84-96 38-46 45 25 18 11 221 162-208 15-25 320-328 27-41 284 14 278 3f 2 17a 246 1 12 2 75 3n 35 40-48 3 9

Centrum Stadshagen Centrum Voorst Centrum Oosterenk Berkum Berkum Assendorp Oosterenk Oosterenk Oosterenk Oosterenk Oosterenk Oosterenk Oosterenk oosterenk Oosterenk oosterenk Oosterenk Zwolle Zuid AA-Landen Dieze Centrum Centrum De Marslanden De Marslanden De Marslanden De Marslanden De Marslanden Centrum Centrum Centrum Centrum De Marslanden Hanzeland Hanzeland Hanzeland Hanzeland Hanzeland Oosterenk Oosterenk Oosterenk Oosterenk Oosterenk Oosterenk Centrum Zwolle Zuid Centrum Centrum Centrum Centrum Hanzeland Hanzeland Holtenbroek Zwolle Zuid Stadshagen Centrum Centrum Centrum Voorst Voorst Dieze Dieze Centrum Centrum Centrum Berkum Berkum Berkum Berkum Berkum Oosterenk Oosterenk Oosterenk Oosterenk Oosterenk Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Veerallee Veerallee Voorst Voorst Voorsterpoort Centrum Stadshagen Wipstrik Oosterenk Centrum Centrum Hanzeland Holtenbroek Centrum Marslanden Oosterenk Oosterenk Hanzeland Oosterenk Oosterenk AA-Landen Dieze Oosterenk Dieze Centrum Oosterenk Oosterenk Centrum Dieze Centrum Station Stadshagen Oosterenk Hanzeland Hanzeland Hanzeland Hanzeland Holtenbroek Hanzeland Hanzeland Centrum Hanzeland Hanzeland Dieze Centrum Centrum Hanzeland Marslanden Centrum Hanzeland Centrum Centrum

Stadscentrum Winkelcentrum Stadscentrum Bedrijventerrein Stadscentrum Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Woonwijk Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Woonwijk A 28 zone Rondom centrum Stadscentrum Stadscentrum Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein Woonwijk Woonwijk Rondom centrum Rondom centrum Bedrijventerrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Stadscentrum Winkelcentrum Rondom centrum Stadscentrum Stadscentrum Stadscentrum Kantorenterrein Kantorenterrein A 28 zone Winkelcentrum Winkelcentrum Stadscentrum Stadscentrum Stadscentrum Bedrijventerrein Bedrijventerrein Rondom centrum Rondom centrum Rondom centrum Rondom centrum Stadscentrum Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Woonwijk Woonwijk Stadscentrum Stadscentrum Stadscentrum Woonwijk Woonwijk Bedrijventerrein Bedrijventerrein Kantorenterrein Stadscentrum Winkelcentrum Woonwijk Kantorenterrein Stadscentrum Rondom centrum Kantorenterrein A 28 zone Woonwijk/winkelcentrum Bedrijventerrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Woonwijk/winkelcentrum Rondom centrum Kantorenterrein Rondom centrum Stadscentrum Kantorenterrein Kantorenterrein Stadscentrum Rondom centrum Stadscentrum Rondom centrum Winkelcentrum Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein Kantorenterrein A 28 Zone Kantorenterrein Kantorenterrein Stadscentrum Kantorenterrein Kantorenterrein Bedrijventerrein Stadscentrum Rondom centrum Kantorenterrein Bedrijventerrein Stadscentrum Kantorenterrein Stadscentrum Stadscentrum

Kantoorvilla Cellenkantoor Kantoorvilla Kantoortuin Kantoorvilla Cellenkantoor Kantoortuin Kantoortuin Kantoorvilla Teamoffice Cellenkantoor Cellenkantoor Cellenkantoor Cellenkantoor Cellenkantoor Cellenkantoor Bedrijfsverzamelgebouw Cellenkantoor Cellenkantoor Kantoortuin Kantoortuin Cellenkantoor Kantoortuin Kantoorvilla Kantoorvilla Bedrijfsverzamelgebouw Bedrijfsverzamelgebouw Bedrijfsverzamelgebouw Bedrijfsverzamelgebouw Bedrijfsverzamelgebouw Kantoorvilla Cellenkantoor Kantoorvilla Kantoorvilla Cellenkantoor Cellenkantoor Teamoffice Teamoffice Teamoffice Cellenkantoor Teamoffice Teamoffice Teamoffice Teamoffice Cellenkantoor Teamoffice Kantoorvilla Cellenkantoor Kantoorvilla Kantoorvilla Kantoorvilla Kantoorvilla Cellenkantoor Cellenkantoor Teamoffice Kantoortuin Kantoortuin Kantoorvilla Kantoorvilla Kantoorvilla Kantoortuin Bedrijfsverzamelgebouw Teamoffice Teamoffice Kantoorvilla Kantoorvilla Kantoorvilla Bedrijfsverzamelgebouw Bedrijfsverzamelgebouw Bedrijfsverzamelgebouw Cellenkantoor Bedrijfsverzamelgebouw Teamoffice Cellenkantoor Cellenkantoor Cellenkantoor Cellenkantoor Kantoorvilla Kantoorvilla Kantoorvilla Kantoorvilla Kantoorvilla Kantoorvilla Kantoorvilla Kantoortuin Kantoortuin Kantoortuin Kantoorvilla Kantoortuin Cellenkantoor Kantoortuin Kantoorvilla Kantoorvilla Cellenkantoor Kantoortuin Teamoffice Bedrijfsverzamelgebouw Cellenkantoor Teamoffice Cellenkantoor Cellenkantoor Teamoffice Cellenkantoor Teamoffice Cellenkantoor Cellenkantoor Kantoorvilla Cellenkantoor Cellenkantoor Kantoorvilla Kantoortuin Kantoorvilla Kantoorvilla Kantoortuin Teamoffice Cellenkantoor Teamoffice Cellenkantoor Cellenkantoor Teamoffice Cellenkantoor Teamoffice Kantoorvilla Teamoffice Kantoortuin Kantoortuin Kantoorvilla Kantoorvilla Cellenkantoor Bedrijfsverzamelgebouw Kantoorvilla kantoortuin Kantoorvilla Kantoorvilla

85 211 368 347 100 183 684 5.000 750 7.529 196 84 1.168 337 1.850 1.076 414 1.355 3.851 2.365 225 905 3.424 365 379 50 137 81 99 91 400 845 110 427 260 3.000 1.000 1.743 584 6.504 700 1.953 90 2.767 1.225 841 600 125 40 612 85 225 164 450 1.952 236 500 49 115 70 270 445 485 360 750 875 220 186 256 930 227 350 1.660 440 1.560 525 2.000 205 274 310 70 240 280 295 345 309 1.482 150 395 379 164 90 175 2.485 17.000 326 84 540 731 4.414 480 519 850 2.626 1.342 2.370 330 4.455 1.954 585 2.412 309 1.047 857 7.244 956 1.065 805 1.245 322 165 398 72 573 235 300 980 130 404 150 331 2.998 313 223

Totale leegstand van kantoren

142.708

Stramienmaat in m

Draagconstructie

constructie h.o.h. in m

3,6

Kolommen

5,4

1,8

Kolommen Kolommen Kolommen

5,4

3,6 3,6 5,4 3,6 3,6 3,6 3,6

kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen

7,2 5,4 5,4 5,4 5,4 5,4 5,4

3,6 3,6 5,4


7,2 7,2 5,4

1,8 3,6

Dragende Kern en gevels Kolommen

1,8

7,2 5,4 5,4 3,6 1,8 1,8 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6

Kolommen

Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Wanden

5,4

5,4 5,4 5,4 5,4 7,2 7,2 7,2 7,2 7,2 7,2 7,2

Wanden 3,6 3,6 7,2

Kolommen Dragende Kern en gevels kolommen

4,2 4,2

Wanden Wanden Wanden

1,8 1,8

Kolommen Kolommen

5,4 7,2

3,6 3,6

Wanden

7,8 3,6 5,4 3,6 3,6 1,8

4,5 4,5

Wanden Kolommen Kolommen Kolommen Dragende Kern en gevels Kolommen Wanden

5,4 5,4 3,6 5,4

Stalen kolommen Stalen kolommen Kolommen

4,5 4,5

1,8

Kolommen

5,4

1,8

Kolommen

5,4

1,8

Kolommen

7,2

7,2

kolommen

7,2

3,6

Dragende Kern en gevels

3,6 1,8 3,6


5,4 5,4 3,6

5,4 3,6 3,6 nvt 3,6 3,6 nvt

Kolommen Kolommen Kolommen Wanden Dragende Kern en gevels Kolommen Wanden Kolommen

5,4 3,6 nvt 3,6 nvt

Wanden Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen Kolommen

5,4 7,2 5,4 5,4 5,4 5,4 3,6 5,4

Wanden Kolommen Kolommen

5,4 5,4

nvt 1,8

Wanden Wanden Kolommen

nvt 7,2

1,8 nvt

Kolommen Wanden

5,4 nvt

3,6 3,6 5,4 3,6 5,4 5,4 3,6 5,4

5,4 5,4 3,6

Aandeel totale oppervlakte

Beschikbaar vanaf

Gewijzigd in database

Leegstandsperiode in jaren

Bouwperiode/bouwjaar

Renovatie

Huurprijs

Koopprijs

Parkeerplaatsen op eigen terrein

5-10% <5% 100% 5-10% 20-30% <5% 10-20% 30-40% 100% 70-80% <5% 5-10% 60-70% 10-20% 80% 60-70% 10-20% 70-80% 50-60% 20-30% 100% 10-20% 100% 100% 50-60% 5-10% 5-10% 5-10% 5-10% 5-10% 10-20% 20-30% 5-10% 100% 10-20% 40-50% 20-30% 40-50% 10-20% 50-60% 20-30% 40-50% 5-10% 40-50% 20-30% 10-20% 100% 10-20% 10-20% 100% 20-30% 100% 5-10% 20-30% 50-60% 10-20% 20-30% 5-10% 80% 100% 100% 100% 10-20% 10-20% 100% 100% 100% 10-20% 20-30% 50-60% 20-30% 20-30% 50-60% 20-30% 50-60% 20-30% 40-50% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 20-30% 20-30% 10-20% 100% 10-20% 100% 5-10% 100% 60-70% 60-70% 100% 5-10% 5-10% 20-30% 10-20% 70-80% 40-50% 20-30% 30-40% 50-60% 70-80% 60-70% 100% 70-80% 70-80% 100% 100% 50-60% 100% 5-10% 50-60% 20-30% 30-40% 10-20% 30-40% 5-10% 5-10% 5-10% 30-40% 5-10% 10-20% 100% 100% 100% 30-40% 20-30% 100% 30-40% 100% 100%

22-11-2010 23-10-2009 30-12-2010 21-10-2010 11-1-2011 9-6-2009 6-10-2010 11-11-2008 21-9-2010 3-2-2010 6-10-2005 23-7-2010 20-3-2008 6-10-2005 20-11-2006 19-5-2006 28-1-2011 9-11-2010 28-1-2011 10-6-2009 24-1-2011 23-9-2010 23-11-2007 15-11-2010 2-12-2010 23-2-2009 15-4-2010 16-8-2007 10-9-2010 19-4-2010 12-8-2010 21-9-2010 12-2-2010 3-9-2010 16-4-2009 6-10-2005 6-10-2008 29-7-2010 23-10-2007 27-4-2009 26-2-2009 20-1-2011 13-8-2010 6-10-2005 6-10-2005 13-8-2010 27-12-2010 13-7-2010 13-11-2009 10-2-2011 26-10-2009 2-11-2010 13-10-2010 9-4-2010 3-11-2008 14-2-2008 22-10-2009 16-6-2010 4-5-2007 28-8-2009 22-10-2010 13-8-2010 14-2-2011 30-9-2009 27-3-2009 10-12-2010 29-9-2010 14-5-2005 14-5-2005 6-10-2005 5-2-2009 29-10-2010 6-10-2005 30-1-2008 19-10-2010 10-12-2010 19-10-2010 11-10-2010 18-2-2011 1-12-2009 10-2-2009 24-4-2008 15-9-2010 15-9-2010 12-1-2010 3-3-2011 9-7-2010 24-9-2009 3-3-2011 11-11-2010 22-12-2010 19-11-2010 18-3-2010 29-5-2008 6-10-2010 Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie

29-3-2011 20-4-2011 25-3-2011 5-4-2011 3-3-2011 10-6-2009 5-4-2011 11-11-2008 7-2-2011 16-2-2011 16-2-2011 11-4-2011 16-2-2011 12-4-2011 16-2-2011 16-2-2011 12-4-2011 12-4-2011 4-2-2011 24-1-2011 24-1-2011 14-2-2011 16-2-2011 12-4-2011 16-3-2011 7-9-2010 19-10-2010 16-2-2011 10-2-2011 17-9-2010 12-4-2011 14-4-2011 24-1-2011 12-4-2011 16-4-2009 16-2-2011 16-2-2011 16-2-2011 16-2-2011 29-4-2011 10-8-2010 5-4-2011 5-4-2011 15-4-2011 16-2-2011 15-3-2011 10-1-2011 20-1-2011 14-4-2011 15-3-2011 7-12-2010 3-11-2010 13-10-2010 17-3-2011 16-2-2011 15-6-2010 20-4-2011 16-12-2010 24-2-2011 24-2-2011 7-3-2011 11-2-2011 5-4-2011 20-1-2011 21-4-2010 20-12-2010 29-9-2010 14-1-2011 14-1-2011 18-4-2011 28-10-2010 21-4-2011 5-4-2011 5-4-2011 17-1-2011 29-3-2011 19-4-2011 16-2-2011 15-3-2011 30-11-2010 26-2-2009 25-1-2011 30-11-2010 30-11-2010 10-11-2010 3-3-2011 20-1-2011 22-6-2010 3-3-2011 20-4-2011 22-12-2010 25-1-2011 24-9-2010 17-3-2011 16-12-2010 Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie

<1 1>2 <1 <1 <1 1>2 <1 2>3 <1 1>2 >3 <1 >3 >3 >3 >3 <1 <1 <1 1>2 <1 <1 >3 <1 <1 2>3 1>2 >3 <1 1>2 <1 <1 1>2 <1 2>3 >3 2>3 <1 >3 2>3 2>3 <1 <1 >3 >3 <1 <1 <1 1>2 <1 1>2 <1 <1 1>2 2>3 >3 1>2 <1 >3 1>2 <1 <1 <1 1>2 2>3 <1 <1 >3 >3 >3 2>3 <1 >3 >3 <1 <1 <1 <1 <1 1>2 2>3 >3 <1 <1 1>2 <1 <1 1>2 <1 <1 <1 <1 1>2 2>3 <1 Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie Geen informatie

2005 voor 1905 2006 2010 2010 1904 1997 1989 1990 1989 1990 1990 1992 1992 2002 1975 1981 >1980 2009 2009 2007 2007 2009 1996 1891 1892 1981 1997 1999 1999 1993 1996 1991 1997 1999 1999 1998 1999 1981-1990 1890 1860 1999 2001 1987 2008 voor 1905 2004 2000 1991 1991 1900 1872-1874 1661 2000 2000 2000 1993 1998 1988 1986 1988 1900 voor 1905 voor 1905 1906-1930 voor 1905 voor 1905 1989 1989 2010 1832 2000 2009 1931-1944 voor 1905 2001 2010 2002 2005 1997 1999 1996 1874-1877 2006 1999 1999 2001 2001 1902 2000 2001 -

1987 1994 1981 1985 Renovatie 2003 1988 1989 1982 2006 1985 2008 1983 1992 2002 1992 2001 2002 2009 2004 1993 2005 2007 1981 2009 2006 2005 1996 1984 1999 -

€ 14.000 Per jaar € 130 per m2 p/jr € 57.500 per jaar € 6.000 per jaar € 1.250 per maand € 189 per m2 p/jr € 135 per m2 p/jr € 135 per m2 p/jr € 140 per m2 p/jr € 137 per m2 p/jr € 1.225 per maand € 115 per m2 p/jr € 130 per m2 p/jr € 125 per m2 p/jr € 99 per m2 p/jr € 400 per maand € 130 per m2 p/jr € 140 per m2 p/jr € 145 per m2 p/jr € 1.875 per maand € 115 per m2 p/jr € 179 per m2 p/jr € 59.500 per jaar € 45.000 per jaar € 525 per maand € 1.425 per maand € 1.050 per maand € 1.035 per maand € 1.000 per maand n.o.t.k. € 135 per m2 p.jr € 1.200 per maand € 80.000 per jaar € 40 per m2 p/jr n.o.t.k. € 189 per m2 p/jr € 189 per m2 p/jr € 130 per m2 p/jr € 145 per m2 p/jr € 125 per m2 p/jr € 145 per m2 p/jr € 140 per m2 p/jr € 125 per m2 p/jr € 140 per m2 p/jr € 135 per m2 p/jr € 69.500 per jaar € 1.500 per maand € 126.500 per jaar € 1.175 per maand € 150 per m2 p/jr € 175 per m2 p/jr n.o.t.k. € 130 per m2 p/jr € 11.000 per jaar € 1.000 per maand € 850 per maand € 7.200 per jaar € 280 per maand € 125 per m2 p/jr € 140 per m2 p/jr € 100.000 per jaar € 110.000 per jaar € 135 per m2 p/jr € 110 per m2 p/jr € 75 per m2 p/jr € 135 per m2 p/jr € 140 per m2 p/jr € 130 per m2 p/jr € 125 per m2 p/jr n.o.t.k. € 135 per m2 p/jr n.o.t.k. € 45.000 per jaar € 54.500 per jaar € 1.200 per maand n.o.t.k. € 21.000 per jaar € 98 per m2 p/jr € 189 per m2 p/jr € 130 per m2 p/jr n.o.t.k. € 1.350 per maand € 27.000 per jaar € 165 per m2 p/jr n.o.t.k. € 152 per m2 p/j € 155 per m2 p/j € 130 per m2 p/j n.o.t.k. € 160 per m2 p/j € 130 per m2 p/j € 130 per m2 p/j € 115 per m2 p/j € 115 per m2 p/j € 139 per m2 p/j € 99 per m2 p/j € 45.000 per jaar € 135 per m2 p/j € 140 per m2 p/j € 75.000 per jaar n.o.t.k. € 42.500 per jaar € 170.000 per jaar € 130 per m2 p/j n.o.t.k. € 152,50 per m2 p/j € 160 per m2 p/j € 160 per m2 p/j € 189 per m2 p/j € 160 per m2 p/j € 155 per m2 p/j € 150 per m2 p/j € 12.500 per jaar € 170 per m2 p/j € 38.500 per jaar € 24.000 per jaar € 22.000 € 155 per m2 p/j € 12.000 per jaar € 45.000 per jaar € 140 per m2 p/j € 24.000 per jaar € 24.000 per jaar

€ 795.000 k.k. € 225.000 v.o.n. € 649.000 k.k. € 209.500 v.o.n. € 124.500 v.o.n. € 144.900 v.o.n. € 310.000 k.k. € 998.000 k.k. € 275.000 k.k. € 668.000 k.k. € 850.00 k.k. € 499.000 k.k. € 785.000 k.k. € 745.000 k.k. € 496.000 k.k. € 275.000 k.k. € 2.700.000 € 1.150.000 -

Geen informatie Nee Geen informatie Ja Geen informatie 1 Geen informatie 95 Geen informatie 244 4 Geen informatie Ja Ja 44 25 44 26 70 14 Ja Ja 88 5 3 4 2 2 2 2 Geen informatie 16 Ja Nee 3 19 ja ja 30 115 Geen informatie 41 5 ja 25 8 Nee Ja 1 19 Nee Nee 2 6 38 Ja Ja 1 1 Nee Ja Ja Ja 8 14 21 2 2 22 2 Ja Ja 33 11 Ja 12 34 3 2 Geen informatie Geen informatie Nee Geen informatie Geen informatie Ja Ja 26 Nee Nee Nee Ja Nee Nee 148 Geen informatie 4 50 Geen informatie Geen informatie 72 Geen informatie 26 Geen informatie 100 30 84 Geen informatie 90 41 6 Ja Nee 18 Nee 221 13 31 8 18 95 1 2 Nee 10 Nee 6 5 2 2 3 Geen informatie 19 Nee 3

Parkeerplaatsen in omgeving Gratis

Betaald

Betaald

Betaald + vergunning Vergunning

Betaald

Betaald, vergunning

Betaald

Betaald Gratis Grats Vergunning Betaald

Betaald Gratis

Betaald Betaald

Betaald

Afstand tot snelweg

Afstand tot NS-station

Aantal bouwlagen

1,5 km 4 km 1 km 2 km 1 km 1 km 0,5 km 0,5 km 2 km 1 km 1 km 1 km 1 km 1,5 km 1,5 km 1 km 1 km 1,5 km 1,5 km 1 km 5 km 2 km 1,5 km 1,5 km 1,5 km 4 km 4 km 4 km 4 km 4 km 1,5 km 1,5 km 1 km 1 km 4,5 km 1,5 km 2 km 2 km 2,5 km 1,5 km 2 km 2,5 km 2,5 km 2,5 km 2,5 km 2,5 km 2 km 5,5 km 1,5 km 1,5 km 1,5 km 2,5 km 1,5 km 1,5 km 1 km 5,5 km 5 km 2 km 1 km 1 km 2,5 km 2,5 km 0 km 0 km 1,5 km 1,5 km 1,5 km 1 km 1 km 1 km 1 km 1 km 2 km 1,5 km 1,5 km 2 km 1,5 km 1,5 km 1,5 km 1 km 1 km 1 km 1 km 1 km 1,5 km 1,5 km 1 km 2 km 5 km 1,5 km 2,5 km 2 km 1 km 1,5 km 1,5 km 2 km 5 km 1,5 km 2 km 1,5 km 1,5 km 2 km 1,5 km 0,5 km 2,5 km 2 km 1,5 km 1,5 km 3 km 1 km 0,5 km 1,5 km 1,5 km 5 km 2,5 km 1,5 km 2,5 km 1,5 km 2 km 1 km 2 km 1,5 km 2 km 1,5 km 2 km 1 km 1 km 1,5 km 1,5 km 5 km 1,5 km 1,5 km 1 km 2 km

2,5 km 5 km 1 km 3 km 1 km 4 km 1,5 km 1,5 km 1 km 4 km 4 km 2 km 4 km 4 km 4 km 4 km 4 km 4 km 4 km 4 km 3 km 5 km 0,5 km 0,5 km 0,5 km 4 km 4 km 4 km 4 km 4 km 1 km 1 km 1 km 1 km 4,5 km 0,5 km 0 km 0 km 0,5 km 0,5 km 3,5 km 4 km 4 km 4 km 4 km 4 km 1 km 4 km 0,5 km 0,5 km 0,5 km 1,5 km 0,5 km 0,5 km 3,5 km 4 km 7,5 km 1 km 2,5 km 2,5 km 4 km 4 km 2 km 2 km 0,5 km 0,5 km 1 km 4,5 km 4,5 km 4,5 km 4,5 km 4,5 km 3,5 km 4 km 4 km 4 km 4 km 0,5 km 0,5 km 2,5 km 2,5 km 2,5 km 1,5 km 1,5 km 1,5 km 1,5 km 3 km 1 km 7,5 km 3 km 4 km 1 km 0,5 km 1 km 4 km 1 km 5 km 4 km 5 km 0,5 km 4 km 3,5 km 4,5 km 2 km 4 km 2 km 1 km 4 km 4,5 km 2 km 2 km 1 km 1,5 km 7,5 km 4,5 km 0,5 km 0,5 km 0,5 km 0 km 2,5 km 0 km 0,5 km 1 km 0,5 km 0 km 3 km 1 km 0,5 km 0,5 km 4,5 km 1 km 0,5 km 1 km 1 km

3 1 3 2 2 4 3 3 3 6 5 4 5 5 5 5 5 5 5 5 1 5 6 3 3 3 3 3 3 3 3 4 3 4 2 8 6 6 6 6 3 4 5 5 4 4 4 1 3 3 3 4 5 6 7 2 1 4 3 3 2 2 5 10 4 4 4 4 3 3 3 2 4 4 3 4 4 2 2 3 3 3 3 3 3 3 16 3 4 1 3 3 3 5 6 4 3 4 3 7 2 4 2 4 4 3 3 3 5 3 3 3 4 1 6 6 4 5 7 4 7 6 3 5 8 1 3 3 5 3 3 5 3 3

Lift

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja Ja

Ja

Ja Ja

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja

ϭϭĂƵŐƵƐƚƵƐϮϬϭϭ

ŝũůĂŐĞϰ͗EEͲŶŽƌŵĞŶŐĞůĚĞŶĚŽƉϯϬͲϬϵͲϮϬϭϬ EE

ϰϳ

EE

ϯϳϵ

EE

ϭϬϬϲ

EE

ϭϬϬϲ

EE

ϭϬϭϬ

EE

ϭϬϰϭ ϭϬϰϭ

EE

ϭϬϲϴ

EE

ϭϬϳϴ

EE EE

ϭϬϴϳ ϭϱϵϰ

EE

ϭϱϵϰ

EE

ϭϳϳϱ

EE

ϮϬϱϳ

EE EE

ϮϬϳϴ ϮϬϳϴ

EE EE

ϮϯϬϮ Ϯϱϱϱ

EE

ϮϱϴϬ

EE

ϮϲϬϴ

EE EE

Ϯϲϯϭ Ϯϲϴϲ

EE

ϮϲϵϬ

EE

Ϯϳϱϳ

EE

Ϯϳϲϴ

ϭϵϳϬ dĞĐŚŶŝƐĐŚĞƚĞŬĞŶŝŶŐĞŶʹŽŽƌƐŶĞĚĞͲĂĂŶĚƵŝĚŝŶŐĞŶǀĂŶŵĂƚĞƌŝĂůĞŶŽƉ ďŽƵǁŬƵŶĚŝŐĞƚĞŬĞŶŝŶŐĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϭ͗ϭϵϳϭ ϮϬϬϯ dĞĐŚŶŝƐĐŚĞƉƌŽĚƵĐƚĚŽĐƵŵĞŶƚĂƚŝĞʹsŽƵǁĞŶĞŶŝŶŚĞĐŚƚĞŶǀĂŶ ƚĞŬĞŶďůĂĚĞŶ ϮϬϬϮ ůŐĞŵĞŶĞǀŽŽƌƐĐŚƌŝĨƚĞŶǀŽŽƌůĞŝĚŝŶŐǁĂƚĞƌŝŶƐƚĂůůĂƚŝĞƐ;st/ͲϮϬϬϮͿ͕ ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϮ͗ϮϬϬϴ ϭϵϴϭ ůŐĞŵĞŶĞǀŽŽƌƐĐŚƌŝĨƚĞŶǀŽŽƌĚƌŝŶŬǁĂƚĞƌŝŶƐƚĂůůĂƚŝĞƐ;st/ͲϭϵϴϭͿ͕ ŝŶĐůƵƐŝĞĨĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϭ͗ϭϵϵϬ;ďĞƐƚĂĂŶĚĞďŽƵǁͿ ϮϬϬϳ sĞŝůŝŐŚĞŝĚƐďĞƉĂůŝŶŐĞŶǀŽŽƌůĂĂŐƐƉĂŶŶŝŶŐƐŝŶƐƚĂůůĂƚŝĞƐ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨ ĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϭ͗ϮϬϬϴ ϮϬϬϱ sĞŝůŝŐŚĞŝĚƐďĞƉĂůŝŶŐĞŶǀŽŽƌŚŽŽŐƐƉĂŶŶŝŶŐƐŝŶƐƚĂůůĂƚŝĞƐ ϭϵϰϮ >ĞŝĚƌĂĂĚǀŽŽƌĚĞŶĂĂŶůĞŐĞŶĞĞŶǀĞŝůŝŐďĞĚƌŝũĨǀĂŶĞůĞŬƚƌŝƐĐŚĞ ƐƚĞƌŬƐƚƌŽŽŵŝŶƐƚĂůůĂƚŝĞƐŝŶĨĂďƌŝĞŬĞŶĞŶǁĞƌŬƉůĂĂƚƐĞŶ ;&ĂďƌŝĞŬƐǀŽŽƌƐĐŚƌŝĨƚĞŶͿʹĞĞů//ʹ,ŽŽŐĞƐƉĂŶŶŝŶŐ;ďĞƐƚĂĂŶĚĞďŽƵǁͿ ϮϬϬϭ dŚĞƌŵŝƐĐŚĞŝƐŽůĂƚŝĞǀĂŶŐĞďŽƵǁĞŶʹZĞŬĞŶŵĞƚŚŽĚĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨ ǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϱ͗ϮϬϬϴ ϮϬϬϰ sŽŽƌǌŝĞŶŝŶŐǀŽŽƌŐĂƐŵĞƚĞĞŶǁĞƌŬĚƌƵŬƚŽƚĞŶŵĞƚϱϬϬŵďĂƌʹ WƌĞƐƚĂƚŝĞͲĞŝƐĞŶʹEŝĞƵǁďŽƵǁ ϮϬϬϭ sĞŶƚŝůĂƚŝĞǀĂŶŐĞďŽƵǁĞŶʹĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶǀŽŽƌŶŝĞƵǁďŽƵǁ ϮϬϬϲ ƌŽŐĞďůƵƐůĞŝĚŝŶŐĞŶŝŶĞŶĂĂŶŐĞďŽƵǁĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϭ͗ ϮϬϬϳ ϭϵϵϭ ƌŽŐĞďůƵƐůĞŝĚŝŶŐĞŶŝŶĞŶĂĂŶŐĞďŽƵǁĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ ϭϵϵϳ;ďĞƐƚĂĂŶĚĞďŽƵǁͿ ϭϵϵϭ ĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞďŝũĚƌĂŐĞƚŽƚďƌĂŶĚǀŽŽƌƚƉůĂŶƚŝŶŐǀĂŶǀůŽĞƌĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨ ǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϭϵϵϳ ϮϬϬϭ ĂŐůŝĐŚƚŽƉĞŶŝŶŐĞŶǀĂŶŐĞďŽƵǁĞŶʹĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞĞƋƵŝǀĂůĞŶƚĞ ĚĂŐůŝĐŚƚŽƉƉĞƌǀůĂŬƚĞǀĂŶĞĞŶƌƵŝŵƚĞ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϭ͗ϮϬϬϯ ϮϬϬϭ ŝƐĞŶǀŽŽƌŝŶĚƵƐƚƌŝģůĞŐĂƐŝŶƐƚĂůůĂƚŝĞƐ ϭϵϴϳ sŽŽƌƐĐŚƌŝĨƚĞŶǀŽŽƌĂĂƌĚŐĂƐŝŶƐƚĂůůĂƚŝĞƐ'sKϭϵϴϳʹĞĞůϮ͗ ĂŶǀƵůůĞŶĚĞǀŽŽƌƐĐŚƌŝĨƚĞŶǀŽŽƌŐƌŽƚĞƌĞďŝũǌŽŶĚĞƌĞŝŶƐƚĂůůĂƚŝĞƐ ;ďĞƐƚĂĂŶĚĞďŽƵǁͿ ϭϵϴϯ dĞŬĞŶŝŶŐĞŶŝŶĚĞďŽƵǁʹůŐĞŵĞŶĞƌĞŐĞůƐ ϮϬϬϮ ƌĂŶĚǀĞŝůŝŐŚĞŝĚǀĂŶŐĞďŽƵǁĞŶʹZŽŽŬŵĞůĚĞƌƐǀŽŽƌǁŽŽŶĨƵŶĐƚŝĞƐ͕ ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϮϬϬϲ ϮϬϬϳ KƉƉĞƌǀůĂŬƚĞŶĞŶŝŶŚŽƵĚĞŶǀĂŶŐĞďŽƵǁĞŶʹdĞƌŵĞŶ͕ĚĞĨŝŶŝƚŝĞƐĞŶ ďĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϭ͗ϮϬϬϴ ϭϵϵϳ sůĂŬŐůĂƐǀŽŽƌŐĞďŽƵǁĞŶʹtĞĞƌƐƚĂŶĚƚĞŐĞŶǁŝŶĚďĞůĂƐƚŝŶŐʹŝƐĞŶĞŶ ďĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϮϬϬϭĞŶĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚ ϭ͗ϮϬϬϳ ϭϵϳϵ /ŶǀĞƐƚĞƌŝŶŐƐŬŽƐƚĞŶǀĂŶŐĞďŽƵǁĞŶʹĞŐƌŝƉƐŽŵƐĐŚƌŝũǀŝŶŐĞŶĞŶŝŶĚĞůŝŶŐ ϭϵϴϴ >ƵĐŚƚĚŽŽƌůĂƚĞŶĚŚĞŝĚǀĂŶŐĞďŽƵǁĞŶʹDĞĞƚŵĞƚŚŽĚĞ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨ ǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϮ͗ϮϬϬϴ ϭϵϵϭ >ƵĐŚƚĚŽŽƌůĂƚĞŶĚŚĞŝĚǀĂŶŐĞďŽƵǁĞŶʹDĞĞƚŵĞƚŚŽĚĞǀŽŽƌĚĞƐƉĞĐŝĨŝĞŬĞ ůƵĐŚƚǀŽůƵŵĞƐƚƌŽŽŵƚƵƐƐĞŶŬƌƵŝƉƌƵŝŵƚĞĞŶǁŽŶŝŶŐ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨ ǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϮ͗ϮϬϬϴ ϮϬϬϭ dŽĞǀŽĞƌǀĂŶǀĞƌďƌĂŶĚŝŶŐƐůƵĐŚƚĞŶĂĨǀŽĞƌǀĂŶƌŽŽŬǀĂŶ ǀĞƌďƌĂŶĚŝŶŐƐƚŽĞƐƚĞůůĞŶŝŶŐĞďŽƵǁĞŶʹĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶ ϭϵϵϴ DĞƚĞƌƌƵŝŵƚĞŶĞŶďŝũďĞŚŽƌĞŶĚĞďŽƵǁŬƵŶĚŝŐĞǀŽŽƌǌŝĞŶŝŶŐĞŶǀŽŽƌ

tŽƵƚĞƌǀĂŶŝĞƉĞŶĞŶDĂŝŬĞůǀĂŶŝũŬʹĂĐŚĞůŽƌdŚĞƐŝƐŽƵǁŬƵŶĚĞDĂŶĂŐĞŵĞŶƚ


EE

Ϯϳϳϴ

ϭϵϵϭ

EE

Ϯϵϭϲ

ϮϬϬϰ

EE EE

ϯϮϭϱ ϯϴϱϵ

ϮϬϬϳ ϮϬϬϰ

EE EE EE

ϯϴϱϵ ϯϴϳϬ ϱϬϳϳ

ϭϵϵϲ ϭϵϴϬ ϮϬϬϭ

EE

ϱϬϴϳ

ϮϬϬϳ

EE

ϱϬϵϲ

ϮϬϬϳ

EE

ϱϭϮϴ

ϮϬϬϰ

EE

ϲϬϲϭ

ϭϵϵϭ

EE

ϲϬϲϮ

ϭϵϵϭ

EE EE

ϲϬϲϯ ϲϬϲϰ

ϮϬϬϴ ϭϵϵϭ

EE

ϲϬϲϱ

ϭϵϵϭ

EE

ϲϬϲϲ

ϭϵϵϭ

EE

ϲϬϲϴ

ϮϬϬϴ

EE

ϲϬϲϵ

ϮϬϬϱ

EE

ϲϬϳϭ

ϮϬϬϭ

EE

ϲϬϳϮ

ϭϵϵϭ

EE

ϲϬϳϯ

ϭϵϵϭ

EE

ϲϬϳϱ

ϭϵϵϭ

EE EE

ϲϬϵϬ ϲϳϬϬ

ϮϬϬϲ ϮϬϬϱ

ůĞŝĚŝŶŐĂĂŶůĞŐŝŶĞĞŶǁŽŽŶĨƵŶĐƚŝĞ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϮϬϬϭ sŽĐŚƚǁĞƌŝŶŐŝŶŐĞďŽƵǁĞŶʹĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨ ǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϯ͗ϮϬϬϰ ŶĞƌŐŝĞƉƌĞƐƚĂƚŝĞǀĂŶƵƚŝůŝƚĞŝƚƐŐĞďŽƵǁĞŶʹĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨ ǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϮϬϬϴ ŝŶŶĞŶƌŝŽůĞƌŝŶŐʹŝƐĞŶĞŶďĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶ dƵŝŶďŽƵǁŬĂƐƐĞŶʹKŶƚǁĞƌƉĞŶĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞʹdƵŝŶďŽƵǁŬĂƐƐĞŶǀŽŽƌĚĞ ĐŽŵŵĞƌĐŝģůĞƉƌŽĚƵĐƚŝĞǀĂŶƉůĂŶƚĞŶĞŶŐĞǁĂƐƐĞŶ dƵŝŶďŽƵǁŬĂƐƐĞŶʹŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞǀĞĞŝƐĞŶ;ďĞƐƚĂĂŶĚĞďŽƵǁͿ dĞŬĞŶŝŶŐĞŶǀŽŽƌďĞƚŽŶĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐ 'ĞůƵŝĚǁĞƌŝŶŐŝŶŐĞďŽƵǁĞŶʹĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶǀŽŽƌĚĞŐƌŽŽƚŚĞĚĞŶ ǀŽŽƌůƵĐŚƚŐĞůƵŝĚŝƐŽůĂƚŝĞ͕ĐŽŶƚĂĐƚŐĞůƵŝĚŝƐŽůĂƚŝĞ͕ŐĞůƵŝĚǁĞƌŝŶŐǀĂŶ ƐĐŚĞŝĚŝŶŐƐĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐĞŶŐĞůƵŝĚŶŝǀĞĂƵƐǀĞƌŽŽƌǌĂĂŬƚĚŽŽƌŝŶƐƚĂůůĂƚŝĞƐ͕ ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϮ͗ϮϬϬϱĞŶĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϭ͗ϮϬϬϱ /ŶďƌĂĂŬǀĞŝůŝŐŚĞŝĚǀĂŶǁŽŶŝŶŐĞŶʹĞƌĞŝŬďĂĂƌŚĞŝĚǀĂŶĚĂŬͲĞŶ ŐĞǀĞůĞůĞŵĞŶƚĞŶ͗ĚĞƵƌĞŶ͕ƌĂŵĞŶĞŶŬŽǌŝũŶĞŶ /ŶďƌĂĂŬǁĞƌĞŶĚŚĞŝĚʹĂŬͲŽĨŐĞǀĞůĞůĞŵĞŶƚĞŶŵĞƚĚĞƵƌĞŶ͕ƌĂŵĞŶ͕ ůƵŝŬĞŶĞŶǀĂƐƚĞǀƵůůŝŶŐĞŶʹŝƐĞŶ͕ĐůĂƐƐŝĨŝĐĂƚŝĞĞŶďĞƉƌŽĞǀŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶ͕ ŝŶĐůƵƐŝĞĨĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϭ͗ϮϬϬϳ ŶĞƌŐŝĞƉƌĞƐƚĂƚŝĞǀĂŶǁŽŽŶĨƵŶĐƚŝĞƐĞŶǁŽŽŶŐĞďŽƵǁĞŶʹ ĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϮϬϬϴ ĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞǁĞĞƌƐƚĂŶĚƚĞŐĞŶŚĞƚŽŶƚƐƚĂĂŶǀĂŶďƌĂŶĚďŝũ ƐƚŽŽŬƉůĂĂƚƐĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϮ͗ϮϬϬϮ ĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞďƌĂŶĚǀĞŝůŝŐŚĞŝĚǀĂŶƌŽŽŬĂĨǀŽĞƌǀŽŽƌǌŝĞŶŝŶŐĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨ ǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϭϵϵϳ ĞƉĂůŝŶŐǀĂŶŚĞƚďƌĂŶĚŐĞǀĂĂƌůŝũŬǌŝũŶǀĂŶĚĂŬĞŶ ĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞŽŶďƌĂŶĚďĂĂƌŚĞŝĚǀĂŶďŽƵǁŵĂƚĞƌŝĂůĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨ ǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϮ͗ϮϬϬϭ ĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞďŝũĚƌĂŐĞƚŽƚďƌĂŶĚǀŽŽƌƚƉůĂŶƚŝŶŐǀĂŶďŽƵǁŵĂƚĞƌŝĂĂů ;ĐŽŵďŝŶĂƚŝĞƐͿ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϭϵϵϳ ĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞƌŽŽŬƉƌŽĚƵĐƚŝĞďŝũďƌĂŶĚǀĂŶ ďŽƵǁŵĂƚĞƌŝĂĂů;ĐŽŵďŝŶĂƚŝĞƐͿ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϭϵϵϳ ĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞǁĞĞƌƐƚĂŶĚƚĞŐĞŶďƌĂŶĚĚŽŽƌƐůĂŐĞŶďƌĂŶĚŽǀĞƌƐůĂŐ ƚƵƐƐĞŶƌƵŝŵƚĞŶ ǆƉĞƌŝŵĞŶƚĞůĞďĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞďƌĂŶĚǁĞƌĞŶĚŚĞŝĚǀĂŶďŽƵǁĚĞůĞŶĞŶ ďŽƵǁƉƌŽĚƵĐƚĞŶĞŶŚĞƚĐůĂƐƐŝĨŝĐĞƌĞŶĚĂĂƌǀĂŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚ ϭ͗ϮϬϬϱ ZĞŬĞŶŬƵŶĚŝŐĞďĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞďƌĂŶĚǁĞƌĞŶĚŚĞŝĚǀĂŶďŽƵǁĚĞůĞŶʹ ĞƚŽŶĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐ ZĞŬĞŶŬƵŶĚŝŐĞďĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞďƌĂŶĚǁĞƌĞŶĚŚĞŝĚǀĂŶďŽƵǁĚĞůĞŶʹ ^ƚĂĂůĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϮ͗ϮϬϬϭĞŶĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϮ͗ ϮϬϬϱ ZĞŬĞŶŬƵŶĚŝŐĞďĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞďƌĂŶĚǁĞƌĞŶĚŚĞŝĚǀĂŶďŽƵǁĚĞůĞŶʹ ,ŽƵƚĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϭ͗ϮϬϬϱ ĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞǁĞĞƌƐƚĂŶĚƚĞŐĞŶƌŽŽŬĚŽŽƌŐĂŶŐƚƵƐƐĞŶƌƵŝŵƚĞŶ͕ ŝŶĐůƵƐŝĞĨĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϭ͗ϮϬϬϱ ĞƉĂůŝŶŐǀĂŶĚĞǀƵƵƌďĞůĂƐƚŝŶŐ dĞĐŚŶŝƐĐŚĞŐƌŽŶĚƐůĂŐĞŶǀŽŽƌďŽƵǁĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹd'ϭϵϵϬʹůŐĞŵĞŶĞ ďĂƐŝƐĞŝƐĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϮϬϬϴ


EE

ϲϳϬϮ

EE

ϲϳϬϳ

EE

ϲϳϭϬ

EE

ϲϳϮϬ

EE

ϲϳϲϬ

EE

ϲϳϳϬ

EE

ϲϳϵϬ

EE

ϲϳϵϬ

EE

ϴϬϲϮ

EE

ϴϬϳϴ

EE

ϴϬϴϳ

EE

ϴϳϱϳ

EEͲE

ϴϭͲϳϮ

EEͲE

ϭϮϯϱϰͲ ϲ

EEͲE

ϭϯϱϬϭͲ ϭ

EEͲE

ϰϱϬϬϰ

EEͲE

ϰϱϬϭϭ

EEͲE

ϰϱϬϭϮ

EEͲEͲ /^Kͬ/

ϭϳϬϮϱ


ϮϬϬϭ dĞĐŚŶŝƐĐŚĞŐƌŽŶĚƐůĂŐĞŶǀŽŽƌďŽƵǁĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹd'ϭϵϵϬʹ ĞůĂƐƚŝŶŐĞŶĞŶǀĞƌǀŽƌŵŝŶŐĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϮϬϬϱ ϮϬϬϭ ĞǀĞƐƚŝŐŝŶŐǀĂŶĚĂŬďĞĚĞŬŬŝŶŐĞŶʹŝƐĞŶĞŶďĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶ͕ ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϮϬϬϳ ϭϵϵϭ dĞĐŚŶŝƐĐŚĞŐƌŽŶĚƐůĂŐĞŶǀŽŽƌďŽƵǁĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹd'ϭϵϵϬʹ ůƵŵŝŶŝƵŵĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹĂƐŝƐĞŝƐĞŶĞŶďĂƐŝƐƌĞŬĞŶƌĞŐĞůƐǀŽŽƌ ŽǀĞƌǁĞŐĞŶĚƐƚĂƚŝƐĐŚďĞůĂƐƚĞĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϮ͗ ϮϬϬϭ ϭϵϵϱ dĞĐŚŶŝƐĐŚĞŐƌŽŶĚƐůĂŐĞŶǀŽŽƌďŽƵǁĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹd'ϭϵϵϬʹ sŽŽƌƐĐŚƌŝĨƚĞŶĞƚŽŶʹŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞǀĞĞŝƐĞŶĞŶƌĞŬĞŶŵĞƚŚŽĚĞŶ;s ϭϵϵϱͿ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϰ͗ϮϬϬϳ ϮϬϬϭ dĞĐŚŶŝƐĐŚĞŐƌŽŶĚƐůĂŐĞŶǀŽŽƌďŽƵǁĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹd'ϭϵϵϬʹ ,ŽƵƚĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹĂƐŝƐĞŝƐĞŶʹŝƐĞŶĞŶďĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨ ĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϭ͗ϮϬϬϮ ϭϵϵϳ dĞĐŚŶŝƐĐŚĞŐƌŽŶĚƐůĂŐĞŶǀŽŽƌďŽƵǁĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹd'ϭϵϵϬʹ ^ƚĂĂůĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹĂƐŝƐĞŝƐĞŶĞŶďĂƐŝƐƌĞŬĞŶƌĞŐĞůƐǀŽŽƌŽǀĞƌǁĞŐĞŶĚ ƐƚĂƚŝƐĐŚďĞůĂƐƚĞĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϮϬϬϭ ϮϬϬϱ dĞĐŚŶŝƐĐŚĞŐƌŽŶĚƐůĂŐĞŶǀŽŽƌďŽƵǁĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹd'ϭϵϵϬʹ ^ƚĞĞŶĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹĂƐŝƐĞŝƐĞŶĞŶďĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶ ϭϵϵϭ dĞĐŚŶŝƐĐŚĞŐƌŽŶĚƐůĂŐĞŶǀŽŽƌďŽƵǁĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹd'ϭϵϵϬʹ ^ƚĞĞŶĐŽŶƐƚƌƵĐƚŝĞƐʹĂƐŝƐĞŝƐĞŶĞŶďĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨ ǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϮ͗ϮϬϬϭ;ďĞƐƚĂĂŶĚĞďŽƵǁͿ ϭϵϵϱ ƌĂŶĚǀĞŝůŝŐŚĞŝĚǀĂŶŐĞďŽƵǁĞŶʹDĞƚŚŽĚĞǀŽŽƌŚĞƚďĞŽŽƌĚĞůĞŶǀĂŶĚĞ ďƌĂŶĚǀĞŝůŝŐŚĞŝĚǀĂŶƌŽŽŬĂĨǀŽĞƌǀŽŽƌǌŝĞŶŝŶŐĞŶǀĂŶďĞƐƚĂĂŶĚĞŐĞďŽƵǁĞŶ͕ ŝŶĐůƵƐŝĞĨǁŝũǌŝŐŝŶŐƐďůĂĚϭ͗ϭϵϵϳ ϮϬϬϰ sŽŽƌǌŝĞŶŝŶŐǀŽŽƌŐĂƐŵĞƚĞĞŶǁĞƌŬĚƌƵŬƚŽƚĞŶŵĞƚϱϬϬŵďĂƌʹ WƌĞƐƚĂƚŝĞͲĞŝƐĞŶʹĞƐƚĂĂŶĚĞďŽƵǁ ϮϬϬϭ sĞŶƚŝůĂƚŝĞǀĂŶŐĞďŽƵǁĞŶʹĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶǀŽŽƌďĞƐƚĂĂŶĚĞ ŐĞďŽƵǁĞŶ ϮϬϬϱ ĨǀŽĞƌǀĂŶƌŽŽŬǀĂŶǀĞƌďƌĂŶĚŝŶŐƐƚŽĞƐƚĞůůĞŶŝŶŐĞďŽƵǁĞŶʹ ĞƉĂůŝŶŐƐŵĞƚŚŽĚĞŶǀŽŽƌďĞƐƚĂĂŶĚĞďŽƵǁ ϮϬϬϯ sĞŝůŝŐŚĞŝĚƐƌĞŐĞůƐǀŽŽƌŚĞƚǀĞƌǀĂĂƌĚŝŐĞŶĞŶĂĂŶďƌĞŶŐĞŶǀĂŶůŝĨƚĞŶʹ ŝũǌŽŶĚĞƌĞƚŽĞƉĂƐƐŝŶŐĞŶǀŽŽƌƉĞƌƐŽŶĞŶůŝĨƚĞŶĞŶƉĞƌƐŽŶĞŶͲ ŐŽĞĚĞƌĞŶůŝĨƚĞŶʹĞĞůϳϮ͗ƌĂŶĚǁĞĞƌůŝĨƚĞŶ ϮϬϬϰ 'ĞůƵŝĚǁĞƌŝŶŐŝŶŐĞďŽƵǁĞŶʹĞƌĞŬĞŶŝŶŐǀĂŶĚĞĂŬŽĞƐƚŝƐĐŚĞ ĞŝŐĞŶƐĐŚĂƉƉĞŶǀĂŶŐĞďŽƵǁĞŶŵĞƚĚĞĞŝŐĞŶƐĐŚĂƉƉĞŶǀĂŶ ďŽƵǁĞůĞŵĞŶƚĞŶʹĞĞůϲ͗'ĞůƵŝĚĂďƐŽƌƉƚŝĞŝŶŐĞƐůŽƚĞŶƌƵŝŵƚĞŶ ϮϬϬϳ ƌĂŶĚĐůĂƐƐŝĨŝĐĂƚŝĞǀĂŶďŽƵǁƉƌŽĚƵĐƚĞŶĞŶďŽƵǁĚĞůĞŶʹĞĞůϭ͗ ůĂƐƐŝĨŝĐĂƚŝĞŽƉŐƌŽŶĚǀĂŶƌĞƐƵůƚĂƚĞŶǀĂŶďĞƉƌŽĞǀŝŶŐǀĂŶŚĞƚ ďƌĂŶĚŐĞĚƌĂŐ ϭϵϵϲ ůŐĞŵĞŶĞĐƌŝƚĞƌŝĂǀŽŽƌŚĞƚĨƵŶĐƚŝŽŶĞƌĞŶǀĂŶǀĞƌƐĐŚŝůůĞŶĚĞƐŽŽƌƚĞŶ ŝŶƐƚĞůůŝŶŐĞŶĚŝĞŬĞƵƌŝŶŐĞŶƵŝƚǀŽĞƌĞŶ ϭϵϵϴ ůŐĞŵĞŶĞĞŝƐĞŶǀŽŽƌŝŶƐƚĞůůŝŶŐĞŶĚŝĞƉƌŽĚƵĐƚĐĞƌƚŝĨŝĐĂƚŝĞͲƐǇƐƚĞŵĞŶ ƵŝƚǀŽĞƌĞŶ ϭϵϵϴ ůŐĞŵĞŶĞĞŝƐĞŶǀŽŽƌŝŶƐƚĞůůŝŶŐĞŶĚŝĞďĞŽŽƌĚĞůŝŶŐĞŶ ĐĞƌƚŝĨŝĐĂƚŝĞͬƌĞŐŝƐƚƌĂƚŝĞǀĂŶŬǁĂůŝƚĞŝƚƐƐǇƐƚĞŵĞŶƵŝƚǀŽĞƌĞŶ ϮϬϬϱ ůŐĞŵĞŶĞĞŝƐĞŶǀŽŽƌĚĞďĞŬǁĂĂŵŚĞŝĚǀĂŶďĞƉƌŽĞǀŝŶŐƐͲĞŶ ŬĂůŝďƌĂƚŝĞůĂďŽƌĂƚŽƌŝĂ͕ŝŶĐůƵƐŝĞĨĐŽƌƌĞĐƚŝĞďůĂĚϭ͗ϮϬϬϳ͘



ŝũůĂŐĞϱ͗hŝƚǀŽĞƌŝŶŐƐďĞƐůƵŝƚĞŶŐĞƉƵďůŝĐĞĞƌĚŽƉϬϭͲϬϰͲϮϬϭϬ ,ĞƚĞƐůƵŝƚŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ;ŽƌͿ;^ƚĂĂƚƐďůĂĚϮϬϭϬ͕ϭϰϯͿ ŝƚďĞƐůƵŝƚŝƐĞĞŶŝŶŚŽƵĚĞůŝũŬĞƵŝƚǁĞƌŬŝŶŐǀĂŶĚĞtĞƚĂůŐĞŵĞŶĞďĞƉĂůŝŶŐĞŶŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ;tĂďŽͿ͘ ĞtĞƚĂůŐĞŵĞŶĞďĞƉĂůŝŶŐĞŶŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ;tĂďŽͿŬĞŶƚďŝũĞĞŶŐƌŽŽƚĂĂŶƚĂůĂƌƚŝŬĞůĞŶĚĞ ǀĞƌƉůŝĐŚƚŝŶŐŽĨĚĞŵŽŐĞůŝũŬŚĞŝĚŽŵĚĞĂƌƚŝŬĞůĞŶǀŝĂĞĞŶĂůŐĞŵĞŶĞŵĂĂƚƌĞŐĞůǀĂŶďĞƐƚƵƵƌŽĨǀŝĂĞĞŶ ŵŝŶŝƐƚĞƌŝģůĞƌĞŐĞůŝŶŐƵŝƚƚĞǁĞƌŬĞŶ͘,ĞƚĞƐůƵŝƚŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ;ŽƌͿǀŽŽƌǌŝĞƚŚŝĞƌŝŶƚĞŶĂĂŶǌŝĞŶǀĂŶ ĚĞŽŶĚĞƌǁĞƌƉĞŶĚŝĞďŝũĂůŐĞŵĞŶĞŵĂĂƚƌĞŐĞůǀĂŶďĞƐƚƵƵƌǁŽƌĚĞŶƵŝƚŐĞǁĞƌŬƚ͘/ŶŚĞƚďĞƐůƵŝƚŬŽŵƚĞĞŶ ŐƌŽƚĞǀĂƌŝģƚĞŝƚĂĂŶŽŶĚĞƌǁĞƌƉĞŶĂĂŶĚĞŽƌĚĞ͘,ĞƚďĞǀĂƚďŝũǀŽŽƌďĞĞůĚ͗ Ͳ ZĞŐĞůƐŽŵƚƌĞŶƚǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐǀƌŝũďŽƵǁĞŶ Ͳ ĞŶŽƉƐŽŵŵŝŶŐǀĂŶĚĞĐĂƚĞŐŽƌŝĞģŶŝŶƌŝĐŚƚŝŶŐĞŶǁĂĂƌǀŽŽƌĞĞŶŽŵŐĞǀŝŶŐƐǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐ ǀĞƌƉůŝĐŚƚŝƐ Ͳ tĞůŬďĞƐƚƵƵƌƐŽƌŐĂĂŶĚĞĂĂŶǀƌĂĂŐŽŵǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐŵŽĞƚďĞŚĂŶĚĞůĞŶ;ŵĞĞƐƚĂůĚĞŐĞŵĞĞŶƚĞͿ Ͳ ZĞŐĞůƐŽǀĞƌŚĞƚŝŶĚŝĞŶĞŶǀĂŶĞĞŶĂĂŶǀƌĂĂŐŽŵǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐ Ͳ ZĞŐĞůƐŽǀĞƌĚĞǀŽŽƌƐĐŚƌŝĨƚĞŶĚŝĞĂĂŶĚĞǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐǀĞƌďŽŶĚĞŶŵŽŐĞŶŽĨŵŽĞƚĞŶǁŽƌĚĞŶ Ͳ ZĞŐĞůƐŽǀĞƌŚĂŶĚŚĂǀŝŶŐƐƉƌŽŐƌĂŵŵĂĚĂƚŐĞŵĞĞŶƚĞ͕ƉƌŽǀŝŶĐŝĞĞŶƌŝũŬŵŽĞƚĞŶŽƉƐƚĞůůĞŶ͘ /ŶŚĞƚŽƌǌŝũŶďĞƉĂůŝŶŐĞŶƚĞǀŝŶĚĞŶƵŝƚŚĞƚŽƵĚĞ/ŶƌŝĐŚƚŝŶŐĞŶͲĞŶǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐĞŶďĞƐůƵŝƚŵŝůŝĞƵďĞŚĞĞƌ ;/ǀďͿĞŶǀĞƌŐĞůŝũŬďĂƌĞƌĞŐĞůŝŶŐĞŶ͘ ĞŵŝŶŝƐƚĞƌŝģůĞZĞŐĞůŝŶŐŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ;DŽƌͿ;^ƚĂĂƚƐĐŽƵƌĂŶƚϮϬϭϬ͕ϱϭϲϮͿ /ŶĞŶŬĞůĞŐĞǀĂůůĞŶǁŽƌĚĞŶĚĞŽŶĚĞƌǁĞƌƉĞŶǀĂŶĚĞKZŝŶĞĞŶDŝŶŝƐƚĞƌŝģůĞƌĞŐĞůŝŶŐŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ ;DŽƌͿǀĞƌĚĞƌƵŝƚŐĞǁĞƌŬƚ͘,ĞƚďĞƐůƵŝƚĞŶĚĞƌĞŐĞůŝŶŐǀĞƌǀĂŶŐĞŶŚĞƚŐĞĞŶŵŽŵĞŶƚĞĞůŝŶĚŝǀĞƌƐĞ ǁĞƚƚĞŶ͕ƵŝƚǀŽĞƌŝŶŐƐďĞƐůƵŝƚĞŶĞŶƌĞŐĞůŝŶŐĞŶŝƐǀĂƐƚŐĞůĞŐĚ͘/ŶĚĞDŝŶŝƐƚĞƌŝĞůĞƌĞŐĞůŝŶŐŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ ;DŽƌͿǁŽƌĚƚĚƵƐŵĞƚŶĂŵĞĂĂŶĚĂĐŚƚďĞƐƚĞĞĚĂĂŶĚĞŝŶĚŝĞŶŝŶŐǀĞƌĞŝƐƚĞŶǀŽŽƌĚĞĂĂŶǀƌĂĂŐŽŵ ǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐ͘ĞǌĞǌŝũŶǌŽǀĞĞůŵŽŐĞůŝũŬŽŶƚůĞĞŶĚĂĂŶďĞƐƚĂĂŶĚĞƌĞŐĞůŝŶŐĞŶǌŽĂůƐŚĞƚĞƐůƵŝƚ ŝŶĚŝĞŶŝŶŐǀĞƌĞŝƐƚĞŶĂĂŶǀƌĂĂŐďŽƵǁǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐĞŶŚĞƚ/ŶƌŝĐŚƚŝŶŐĞŶͲĞŶǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐĞŶďĞƐůƵŝƚ ŵŝůŝĞƵďĞŚĞĞƌ;/ǀďͿ͘'ĞŶŽĞŵĚĞƌĞŐĞůŝŶŐĞŶǁŽƌĚĞŶŝŶĚĞDŽƌǌŽǀĞĞůŵŽŐĞůŝũŬŐĞƺŶŝĨŽƌŵĞĞƌĚ͘,Ğƚ ďĞƐůƵŝƚĞŶĚĞƌĞŐĞůŝŶŐǌŝũŶŐĞůŝũŬƚŝũĚŝŐŵĞƚĚĞtĂďŽŝŶǁĞƌŬŝŶŐŐĞƚƌĞĚĞŶ͘ŽǌŝũŶŚĞƚ/ŶƌŝĐŚƚŝŶŐĞŶͲĞŶ ǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐĞŶďĞƐůƵŝƚŵŝůŝĞƵďĞŚĞĞƌ;/ǀďͿĞŶŚĞƚĞƐůƵŝƚŝŶĚŝĞŶŝŶŐǀĞƌĞŝƐƚĞŶĂĂŶǀƌĂĂŐďŽƵǁǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐ ;ŝĂďͿŝŶŐĞƚƌŽŬŬĞŶ͘ĞŝŶŚŽƵĚǀĂŶĚĞǌĞďĞƐůƵŝƚĞŶŝƐŐƌŽƚĞŶĚĞĞůƐŽǀĞƌŐĞŶŽŵĞŶŝŶĚĞŽƌĞŶĚĞDŽƌ͘ ,ŝĞƌĚŽŽƌǌŝũŶĚĞƌĞŐĞůƐǌŽǀĞĞůŵŽŐĞůŝũŬŐĞŢŶƚĞŐƌĞĞƌĚ͘ ,Ğƚ/ŶǀŽĞƌŝŶŐƐďĞƐůƵŝƚtĂďŽ;^ƚĂĂƚƐďůĂĚϮϬϭϬ͕ϭϰϰͿ ŝƚďĞƐůƵŝƚǌŽƌŐƚĞƌǀŽŽƌĚĂƚĞĞŶŐƌŽŽƚĂĂŶƚĂůĂůŐĞŵĞŶĞŵĂĂƚƌĞŐĞůĞŶǀĂŶďĞƐƚƵƵƌǁŽƌĚƚĂĂŶŐĞƉĂƐƚ͘ EĂĂƐƚǁĞƚƚĞŶŵŽĞƐƚĞŶŽŽŬDǀ͛Ɛ͕ĂĂŶŐĞƉĂƐƚǁŽƌĚĞŶĂĂŶĚĞŝŶǀŽĞƌŝŶŐǀĂŶĚĞ ŽŵŐĞǀŝŶŐƐǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐ͘ŝƚŝƐŐĞďĞƵƌĚŝŶŚĞƚ/ŶǀŽĞƌŝŶŐƐďĞƐůƵŝƚtĂďŽ͘ŝƚďĞƐůƵŝƚďĞǀĂƚŽ͘Ă͘ĚĞ ǀĂƐƚƐƚĞůůŝŶŐǀĂŶŚĞƚƚŝũĚƐƚŝƉǀĂŶŝŶǁĞƌŬŝŶŐƚƌĞĚŝŶŐʹϭŽŬƚŽďĞƌϮϬϭϬʹǀĂŶĚĞtĞƚĂůŐĞŵĞŶĞ ďĞƉĂůŝŶŐĞŶŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ;tĂďŽͿ͕ŚĞƚĞƐůƵŝƚŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ͕ĚĞĚĂĂƌďŝũďĞŚŽƌĞŶĚĞ ŝŶǀŽĞƌŝŶŐƐƌĞŐĞůŐĞǀŝŶŐ͕ǌŝũŶĚĞĚĞ/ŶǀŽĞƌŝŶŐƐǁĞƚtĂďŽĞŶŚĞƚ/ŶǀŽĞƌŝŶŐƐďĞƐůƵŝƚtĂďŽ͕ĂůƐŵĞĚĞĚŝĞ ŽŶĚĞƌĚĞůĞŶǀĂŶĚĞǁĞƚǀĂŶϮϵĂƉƌŝůϮϬϭϬƚŽƚŬůĞŝŶĞǁŝũǌŝŐŝŶŐĞŶĞŶƌĞƉĂƌĂƚŝĞƐŝŶĚŝǀĞƌƐĞǁĞƚƚĞŶŽƉ ŚĞƚƚĞƌƌĞŝŶǀĂŶǀŽůŬƐŚƵŝƐǀĞƐƚŝŶŐ͕ƌƵŝŵƚĞůŝũŬĞŽƌĚĞŶŝŶŐĞŶŵŝůŝĞƵďĞŚĞĞƌ;^ƚĂĂƚƐďůĂĚϭϴϳͿĚŝĞǀĞƌďĂŶĚ ŚŽƵĚĞŶŵĞƚĚĞtĂďŽ͘,Ğƚ/ŶǀŽĞƌŝŶŐƐďĞƐůƵŝƚǀŽŽƌǌŝĞƚŝŶĚĞĂĂŶƉĂƐƐŝŶŐǀĂŶDǀ͛ƐŝŶǀĞƌďĂŶĚŵĞƚ ĚĞtĂďŽ͘sŝĂŚĞƚ/ŶǀŽĞƌŝŶŐƐďĞƐůƵŝƚǁŽƌĚĞŶĚĞDǀ͛Ɛ͕ĚŝĞďĞŚŽƌĞŶďŝũĚĞďŝũǌŽŶĚĞƌĞǁĞƚƚĞŶ͕ ĂĂŶŐĞƉĂƐƚĂĂŶĚĞtĂďŽ͘,ĞƚďĞƚƌĞĨƚŽŶĚĞƌŵĞĞƌŚĞƚŽƵǁďĞƐůƵŝƚϮϬϬϯ͕ŚĞƚĞƐůƵŝƚƌƵŝŵƚĞůŝũŬĞ ŽƌĚĞŶŝŶŐ͕ĞƚĐ͘ĞŶĂĂŶƚĂůDǀ͛ƐǀĞƌǀĂůƚǀĂŶƌĞĐŚƚƐǁĞŐĞĂĂŶŐĞǌŝĞŶĚĞŐƌŽŶĚƐůĂŐŝƐǀĞƌǀĂůůĞŶ͕ǌŽĂůƐ ŚĞƚĞƐůƵŝƚŝŶĚŝĞŶŝŶŐǀĞƌĞŝƐƚĞŶĂĂŶǀƌĂĂŐďŽƵǁǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐĞŶŚĞƚĞƐůƵŝƚŬǁĂůŝƚĞŝƚƐĞŝƐĞŶŚĂŶĚŚĂǀŝŶŐ ŵŝůŝĞƵďĞŚĞĞƌ͘ŶĚĞƌĞDǀ͛ƐŬŽŵĞŶŽƉŐƌŽŶĚǀĂŶŚĞƚ/ŶǀŽĞƌŝŶŐƐďĞƐůƵŝƚƚĞǀĞƌǀĂůůĞŶ͕ǌŽĂůƐŚĞƚ ĞƐůƵŝƚďŽƵǁǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐƐǀƌŝũĞĞŶůŝĐŚƚͲďŽƵǁǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐƉůŝĐŚƚŝŐĞďŽƵǁǁĞƌŬĞŶĞŶŚĞƚ/ŶƌŝĐŚƚŝŶŐĞŶͲĞŶ ǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐĞŶďĞƐůƵŝƚŵŝůŝĞƵďĞŚĞĞƌ;/ǀďͿ͘



Ğ/ŶǀŽĞƌŝŶŐƐƌĞŐĞůŝŶŐtĂďŽ;^ƚĂĂƚƐĐŽƵƌĂŶƚϮϬϭϬ͕ϳϭϴϰͿ ĞǌĞƌĞŐĞůŝŶŐǌŽƌŐƚĞƌǀŽŽƌĚĂƚĞĞŶŐƌŽŽƚĂĂŶƚĂůŵŝŶŝƐƚĞƌŝģůĞƌĞŐĞůŝŶŐĞŶǁŽƌĚƚĂĂŶŐĞƉĂƐƚ͘ ĞǌĞƌĞŐĞůŝŶŐǀŽŽƌǌŝĞƚŝŶĚĞĂĂŶƉĂƐƐŝŶŐǀĂŶĚŝǀĞƌƐĞƌĞŐĞůŝŶŐĞŶŝŶǀĞƌďĂŶĚŵĞƚĚĞŝŶǀŽĞƌŝŶŐǀĂŶĚĞ tĞƚĂůŐĞŵĞŶĞďĞƉĂůŝŶŐĞŶŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ;tĂďŽͿ͘sŝĂĚĞǌĞƌĞŐĞůŝŶŐĞŶǁŽƌĚĞŶĚŝĞƌĞŐĞůŝŶŐĞŶ ĂĂŶŐĞƉĂƐƚĂĂŶĚĞtĂďŽĞŶĚĞĚĂĂƌŽƉŐĞďĂƐĞĞƌĚĞƌĞŐĞůŐĞǀŝŶŐ͕ƚĞǁĞƚĞŶŚĞƚĞƐůƵŝƚŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ ;ŽƌͿ͕ĂůƐŵĞĚĞĂĂŶĚĞ/ŶǀŽĞƌŝŶŐƐǁĞƚtĞƚĂůŐĞŵĞŶĞďĞƉĂůŝŶŐĞŶŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ;/ŶǀŽĞƌŝŶŐƐǁĞƚ tĂďŽͿĞŶŚĞƚ/ŶǀŽĞƌŝŶŐƐďĞƐůƵŝƚtĞƚĂůŐĞŵĞŶĞďĞƉĂůŝŶŐĞŶŽŵŐĞǀŝŶŐƐƌĞĐŚƚ;/ŶǀŽĞƌŝŶŐƐďĞƐůƵŝƚ tĂďŽͿ͘ĞǁŝũǌŝŐŝŶŐĞŶǌŝũŶǀŽŽƌŶĂŵĞůŝũŬƚĞĐŚŶŝƐĐŚǀĂŶĂĂƌĚ͘,ĞƚďĞƚƌĞĨƚĂĂŶƉĂƐƐŝŶŐǀĂŶǀĞƌǁŝũǌŝŶŐĞŶ ŶĂĂƌďŝũǀŽŽƌďĞĞůĚĂůŐĞŵĞŶĞŵĂĂƚƌĞŐĞůĞŶǀĂŶďĞƐƚƵƵƌĚŝĞŝŶŵŝĚĚĞůƐǀĞƌǀĂůůĞŶǌŝũŶ͕ǌŽĂůƐŚĞƚ /ŶƌŝĐŚƚŝŶŐĞŶͲĞŶǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐĞŶďĞƐůƵŝƚŵŝůŝĞƵďĞŚĞĞƌ͕ĂůƐŵĞĚĞŚĞƚǀĞƌǀĂŶŐĞŶǀĂŶĚĞǀĞƌǁŝũǌŝŶŐĞŶŶĂĂƌ ďŝũǀŽŽƌďĞĞůĚďŽƵǁǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐ͕ĂĂŶůĞŐǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐĞƚĐ͘ŶĂĂƌĚĂĂƌŵĞĞŽǀĞƌĞĞŶŬŽŵĞŶĚĞ ŽŵŐĞǀŝŶŐƐǀĞƌŐƵŶŶŝŶŐĞŶ͘



ŝũůĂŐĞϲ͗ĞƐƚĞŵŵŝŶŐƐƉůĂŶKŽƐƚĞƌĞŶŬ



ŝũůĂŐĞϳ͗/ŶƚĞƌǀŝĞǁŝĞĚĞƌŝŬǀĂŶWĞƚĞŐĞŵ͕ƚĞŶ,ĂŐŵĂŬĞůĂĂƌƐŐƌŽĞƉ EĂĂƌǁĞůŬĞŐĞďŽƵǁĨƵŶĐƚŝĞƐ͕ǌŽǁĞůŽƉĚĞŵĂƌŬƚǀŽŽƌďĞĚƌŝũĨƐŽŶƌŽĞƌĞŶĚŐŽĞĚĂůƐǁŽŶŝŶŐĞŶ͕ŝƐĞƌ ǀƌĂĂŐǀĂŶŵĂƌŬƚƉĂƌƚŝũĞŶĞŶƉĂƌƚŝĐƵůŝĞƌĞŶ͍ ĞĚƌŝũĨƐŽŶƌŽĞƌĞŶĚŐŽĞĚ͗ ƌŝƐůĂŶŐǌĂĂŵŵĂĂƌǌĞŬĞƌĞĞŶƐƚŝũŐĞŶĚĞǀƌĂĂŐŶĂĂƌŬůĞŝŶĞƌĞŬĂŶƚŽŽƌƌƵŝŵƚĞƐ͕ǀĂŶĐŝƌĐĂϭϬϬƚŽƚϮϬϬ ŵϮ͘<ĂŶƚŽŽƌǀŝůůĂ͛Ɛ;ďŝŶŶĞŶƐƚĂĚͿŚĞďďĞŶĚĞĂĨŐĞůŽƉĞŶŵĂĂŶĚŵĞĞƌďĞǌŝĐŚƚŝŐŝŶŐĞŶŐĞŚĂĚĞŶĞƌǌŝũŶ ŽŽŬĞŶŬĞůĞƚƌĂŶƐĂĐƚŝĞƐďĞŬĞŶĚ͘sĞĞůƚƌĂŶƐĂĐƚŝĞƐǌŝũŶŚĞƚŶŝĞƚ͘ĞŐƌŽƚĞƌĞŽƉƉĞƌǀůĂŬƚĞŶ;ϭ͘ϬϬϬнŵϮͿ ŚĞďďĞŶŶŝĞƚŽĨŶĂƵǁĞůŝũŬƐƉůĂĂƚƐŐĞǀŽŶĚĞŶĞŶǁĞǌŝĞŶĚĂĂƌŽŽŬŶŽŐŐĞĞŶǀŽŽƌƵŝƚŐĂŶŐ͘ tŽŶŝŶŐŵĂŬĞůĂĂƌĚŝũ͗ ĞůĂĂƚƐƚĞŵĂĂŶĚĞŶǌŝĞŶǁĞĞĞŶƚŽĞŶĞŵĞŶĚĞǀƌĂĂŐŶĂĂƌŚƵƵƌŽďũĞĐƚĞŶ͕ǀĞĞůĂůƚŽƚΦϱϬϬ͕ͲͲƉĞƌ ŵĂĂŶĚ;ŬĂůĞŚƵƵƌͿ͘KŽŬŝƐĞƌƌĞŐĞůŵĂƚŝŐǀƌĂĂŐŶĂƌƐƚƵĚĞŶƚĞŶŬĂŵĞƌƐ͘^ƉĞĐŝĨŝĞŬĞǀƌĂĂŐŝƐĞƌǁĞůŶĂĂƌ ŬŽŽƉŽďũĞĐƚĞŶ͕ǌŽŚĞďďĞŶǁĞŽŶůĂŶŐƐĞĞŶĂĂŶƚĂůƉĂƚŝŽďƵŶŐĂůŽǁƐ;ŶŝĞƵǁďŽƵǁͿǀĞƌŬŽĐŚƚĞŶďŝŶŶĞŶ ĞŶŬĞůĞŵĂĂŶĚĞŶĞŶĚĂĂƌďůŝũĨƚǀƌĂĂŐŶĂĂƌ͘ƵƐǀŽŽƌƐƉĞĐŝĨŝĞŬĞĚŽĞůŐƌŽĞƉĞŶďůŝũĨƚĞƌǀƌĂĂŐĞŶŚĞƚ ŚƵƵƌƐĞŐŵĞŶƚŝƐŵĞĞƌŝŶƚƌĞŬĚĂŶǀŽŽƌŚĞĞŶ



ŝũůĂŐĞϴ͗/ŶƚĞƌǀŝĞǁ'ĞƌƚͲ:ĂŶ^ĐŚŽůƚĞŶ͕ƌĂŵĞƌďĞĚƌŝũĨƐŵĂŬĞůĂĂƌƐǀ͘Ž͘Ĩ͘ EĂĂƌǁĞůŬĞŐĞďŽƵǁĨƵŶĐƚŝĞƐ͕ǌŽǁĞůŽƉĚĞŵĂƌŬƚǀŽŽƌďĞĚƌŝũĨƐŽŶƌŽĞƌĞŶĚŐŽĞĚĂůƐǁŽŶŝŶŐĞŶ͕ŝƐĞƌ ǀƌĂĂŐǀĂŶŵĂƌŬƚƉĂƌƚŝũĞŶĞŶƉĂƌƚŝĐƵůŝĞƌĞŶ͍ ĞĚƌŝũĨƐŽŶƌŽĞƌĞŶĚŐŽĞĚ͗ EĂĂƐƚĚĞǀƌĂĂŐŶĂĂƌŬůĞŝŶĞƌĞŬĂŶƚŽŽƌƉĂŶĚĞŶǌŝĞŶǁĞŽŽŬĞĞŶƌĞĚĞůŝũŬĞǀƌĂĂŐŶĂĂƌŬůĞŝŶĞ ďĞĚƌŝũĨƐƵŶŝƚƐ͘ƌǌŝũŶĞĞŶĂĂŶƚĂůŵĞŶƐĞŶǁĞůŬĞĞĞŶŽŶĚĞƌŶĞŵŝŶŐǌŽƵĚĞŶǁŝůůĞŶƐƚĂƌƚĞŶ͕ŚĞƚŐĞĞŶǁĞů ŵŽĞŝůŝũŬŝƐĂĂŶŐĞǌŝĞŶĚĞďĂŶŬĞŶǁĞŝŶŝŐƚŽƚŶŝĞƚĨŝŶĂŶĐŝĞƌĞŶ͘'ƌŽƚĞƚƌĂŶƐĂĐƚŝĞǌŝũŶĞƌďŝũŽŶƐŽŽŬŶŝĞƚ ďĞŬĞŶĚ͕ŚĞƚĂĂŶƚĂůďĞǌŝĐŚƚŝŐŝŶŐĞŶŝƐĚĂĂƌŝŶŽŽŬƵŝƚĞƌŵĂƚĞŬůĞŝŶ͘ tŽŶŝŶŐŵĂŬĞůĂĂƌĚŝũ͗ tĂƚǁĞŶƵǌŝĞŶŝƐĚĂƚĞƌǀĞĞůǀƌĂĂŐŶĂĂƌƌĞůĂƚŝĞĨŐŽĞĚŬŽƉĞŚƵƵƌǁŽŶŝŶŐĞŶŝƐ͘KŶƐŐĞǀŽĞůŝƐĚĂƚ ƐƚĂƌƚĞƌƐĞǀĞŶĂĨǁĂĐŚƚĞŶŵĞƚŚĞƚŬŽƉĞŶǀĂŶĞĞŶǁŽŶŝŶŐĞŶĚĂĂƌŽŵĞĞƌƐƚƚŝũĚĞůŝũŬŐĂĂŶŚƵƌĞŶ͘ ŝŐĞŶůŝũŬŝƐŚĞƚǀĞƌŚĂĂůǀĂŶŝĞĚĞƌŝŬǀĞƌŐĞůŝũŬďĂĂƌŵĞƚŚĞƚŐĞĞŶǁŝũǌŝĞŶ͘


11 augustus 2011

Bijlage 9: Transformatie potentiemeter (originele versie)

Stap 1a: quick scan, veto beoordeling van kantoorgebouwen voor transformatie tot woningen

Aspect

Vetocriterium

Gegevens

Oordeel

Markt 1 Vraag naar woningen

1 Er is geen woningvraag van lokale doelgroepen.

Makelaar/gemeente

2 Bestemmingsplan laat geen wijzigingen toe.

Bestemmingsplan/beleid/ gemeente

3 Ernstig gevaar voor volkgsgezondheid (milieu, lawaai, stank).

Makelaar of ter plaatse

4 Vrije plafondhoogte <2,60 m.


Locatie 2 Stedelijke ligging

Gebouw 3 Afmetingen casco

Organisatie 4 Initiatiefnemer 5 Interne vetocriteria ontwikkelaar het niet kunnen voldoen aan specifieke eisen 6 Eigenaar/belegger

5 Afwezigheid enthousiaste initiatiefnemer. Lokaal onderzoek 6 Niet kunnen voldoen aan eisen t.a.v. regio/locatie/bereikbaarheid. Initiatiefnemer 7 Niet kunnen voldoen aan eisen t.a.v. gebouw/grootte/uitstraling.

Initiatiefnemer

8 Geen bereidheid tot verkoop van kantoorgebouw.

Overleg met eigenaar


11 augustus 2011

Stap 2a: quick scan, graduele beoordeling van kantoorgebouwen voor transformatie tot woningen: locatie

Locatie Aspect

Gradueel criterium

Gegevens

Oordeel

Opmerking: Vul antwoord 'ja' of 'nee' in de gele vlakken

Functioneel 1 1 Stedelijke ligging

1 Kantoor op afgelegen industrieterrein of kantorenpark 2 Geen/zeer slechte bezonningsmogelijkheden 3 Slecht uitzicht t.g.v. andere bebouwing bij > 75% vl.opp 2 Afstand/kwaliteit 4 Winkel voor dagelijkse boodschappen > 1 km. voorzieningen 5 Buurt‐ontmoetingsplaatsen (plein, park) > 500 m. Opmerking: 6 Horeca ( van snackbar tot café/restaurant) > 500 m. De kwaliteit van voor‐ 7 Bank/postkantoor > 2km. zieningen kan beschreven 8 Medische basisvoorziening (huisarts/wijkcentrum) worden in termen van > 5 km. goede staat, brede 9 Sportacc. (van fitnessclub tot zwembad/sportpark) variëteit en aantal > 2 km. verschillende voorzieningen. 10 Onderwijsacc. (MBO, HBO tot universiteit) > 2 km. 3 Bereikbaarheid met open‐ 11 Afstand tot station > 2 km. baar vervoer 12 Afstand bus/metro/tram > 1km. 4 Bereikbaarheid met auto 13 Veel obstakels/belemmeringen; slechte en parkeren doorstroming. Obstakels: versmallingen, 14 Afstand tot parkeerplaatsen > 250m. drempels, bruggen 15 < 1 parkeerplaats per 100 m2 te realiseren VVO Doorstroming: 1‐richting verkeer, park.verb, files

Plattegrond gemeente Ter plaatse Ter plaatse Buurontonderzoek ter plaatse Idem Idem Idem Idem Idem Idem Plattegrond Plattegrond of OV dienst Ter plaatse Ter plaatse of nieuw ontwerp Ter plaatse of nieuw ontwerp

Cultureel 5 Representativiteit Opmerking: Oordeel ligging afhankelijk van doelgroep b.v. jongeren niet in mono‐ functionele wijk b.v. 55+ niet aan stadsrand

16 Ligging buiten of tegen stadsrand (b.v. langs snelweg) 17 Geen andere gebouwen aanwezig in directe omgeving 18 Levenloze omgeving 19 Afwezigheid van buurtgroen 20 Slechte reputatie sociaal milieu, imago, vandalisme 21 Gevaar, stank‐ of geluidsoverlast (fabrieken, trein auto's)

Plattegrond of makelaar Plattegrond of makelaar Ter plaatse Ter plaatse Ter plaatse en locale pers Ter plaatse

Juridisch 6 Stedelijke ligging 7 Grondeigendom

22 De geluidbelasting op de gevel > 50 dB (grens kantoren 60 dB). 23 Erfpacht

Gemeente Makelaar

Totaal: Ja

0

Nee

0

Bereken locatie (A) Totaal Locatie (= aantal Ja): Default weging: Score Locatie: Maximum Locatie (23 x 5):


87

0 5

x =

0

A

115

11 augustus 2011

Stap 2b: quick scan, graduele beoordeling van kantoorgebouwen voor transformatie tot woningen: gebouw Functioneel 1 Bouw‐ of renovatiejaar 2 Leegstand 3 Nieuwe wooneenheden

4 Uitbreidbaarheid

Gradueel criterium Kantoor is recent gebouwd (< 3 jaar) Recent tot kantoor gerenoveerd (< 3 jaar) Kantoor staat gedeeltelijk leeg Kantoor staat < 3 jaar leeg Capaciteit <= 20 1p‐eenheden realiseerbaar á 50 m2 Geen plattegronden inpasbaar voor lokale doelgroepen 7 Geen horizontale uitbreidbaarheid mogelijk (aanliggende bebouwing) 8 Geen optoppen mogelijk (hellend dak; te lichte constructie) 9 Geen mogelijkheden om kelder onder gebouw te realiseren

Gegevens Bouwjaar Renovatiejaar NEPROM o.i.d. Idem >= 1000 m2 VVO Schestontwerp

10 11 12 13 14 15 16 17

Veel achterstallig onderhoud, verpauperd Kantoordiepte < 10 m. Stramien draagconstructie < 3.60 m. Verdiepingshoogte > 6.00 m. Staat draagconstructie, slecht/gevaarlijk Geen aansluitmogelijkheden of stramien > 5,40 m Gevel (openingen) niet aanpasbaar Ramen in gevels kunnen niet hergebruikt/geopend worden 18 Geen of onvoldoende leidingschachten realiseerbaar

Ter plaatse, buitenschil Makelaar of ter plaatse In gebouw, makelaar In gebouw, makelaar Ter plaatse, in gebouw Ter plaatsen, makelaar Ter plaatse Ter plaatse of nieuw ontwerp

19 Helemaal niet herkenbaar t.o.v. omringende gebouwen 20 Helemaal geen eigen woonidentiteit te realiseren 21 Onduidelijke, onveilige, onoverzichtelijke gebouwentree

Ter plaatse

1 2 3 4 5 6

Oordeel

Ter plaatse Ter plaatse Ter plaatse en/of makelaar

Technisch 5 Staat van onderhoud 6 Afmetingen casco Stramien gevel: plaatsings‐ mogelijkheid wanden 7 Draaconstructie (wanden) 8 Gevel Buitenruimtes afhankelijk van doelgroep Monumentale status: beperkte aanpasbaarheid

Ter plaatse of nieuw ontwerp

Cultureel 10 Representativiteit Relatie met locatie punt Representativiteit 11 Ontsluiting (entrée/liften/trappen)

Ter plaatse of nieuw ontwerp Ter plaatse of nieuw ontwerp

Juridisch 12 Milieu Licht, lucht, geluid, schadelijke materialen

13 Bouwbesluiteisen; bereik‐ baarheid; vluchtwegen

22 Aanwezigheid van grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen 23 Geluidsisolatie vloeren < 4 dB 24 Zeer slechte warmte‐isolatie gevels en/of dak 25 Daglichttoetreding < 10% vloeropp. nieuwe eenheden 26 Geen liften aanwezig/realiseerbaar in gebouw ( >4 verdiepingen) 27 Geen (nood)trappenhuis(zen) 28 Afstand nieuwe eenheden tot trap en/of lift >= 50 m.

Ter plaatsen of gemeente Ter plaatse of nieuw ontwerp Ter plaatse of gemeente Ter plaatse Ter plaatse of makelaar

Ter plaatse of nieuw ontwerp Ter plaatse of nieuw ontwerp Totaal: Ja nee

0 0

Bereken Gebouw (B) Totaal Gebouw (= aantal Ja): Default weging: Score Gebouw: Maximum Gebouw (28 x 3):


0 3

x =

0

B

84

11 augustus 2011

Stap 3 Quick scan, bepaling transformatieklasse van gebouw; Transformatiescore Locatie + Gebouw 0 ‐ 40 Locatie + Gebouw 41 ‐ 80 Locatie + Gebouw 81 ‐ 120 Locatie + Gebouw 121 ‐ 160 Locatie + Gebouw 161 ‐ 199

Kl. 1 2 3 4

Transformatieklasse Zeer goed transformeerbaar Transformeerbaar Beperkt transformeerbaar Nauwelijks transformeerbaar

5 Niet transformeerbaar

Totaal score A + B: Min. score Locatie + Gebouw = Max. score 115 + 84 =

Transformatieklasse


0 0 199

1

Zeer goed transformeerbaar

11 augustus 2011

Bijlage 10: Transformatie potentiemeter (aangepaste versie)


Aspect

Vetocriterium

Gegevens

Oordeel


1 Er is geen vraag naar woningen.

Makelaar/gemeente

2 Wijzigingen en vrijstellingen van het bestemmingsplan zijn niet mogelijk.


3 De volksgezondheid komt in gevaar op de locatie.


4 De vrije plafondhoogte is minder dan 2,60 m.


5 Afwezigheid van initiatiefnemer of opdrachtgever. 6 Het kantoorgebouw voldoet niet aan de eisen van de initiatiefnemer of opdrachtgever. 7 De Locatie voldoet niet aan de eisen van de initiatiefnemer of opdrachtgever. 8 Niet van toepassing

Lokaal onderzoek Opdrachtgever





Opdrachtgever Overleg met eigenaar

11 augustus 2011


Locatie Aspect

Gradueel criterium

Gegevens

Oordeel




Plattegrond gemeente Ter plaatse Ter plaatse Buurontonderzoek ter plaatse Idem Idem Idem Idem Idem Idem Plattegrond Plattegrond of OV dienst Ter plaatse Ter plaatse of nieuw ontwerp Ter plaatse of nieuw ontwerp



Plattegrond of makelaar Plattegrond of makelaar Ter plaatse Ter plaatse Ter plaatse en locale pers Ter plaatse



Gemeente Makelaar

Totaal: Ja

0

Nee

0

Bereken locatie (A) Totaal Locatie (= aantal Ja): Default weging: Score Locatie: Maximum Locatie (23 x 5):


0 5

x =

0

A

115

11 augustus 2011


4 Uitbreidbaarheid



10 11 12 13 14 15 16 17




Ter plaatse

1 2 3 4 5 6

Oordeel

Ter plaatse Ter plaatse Ter plaatse en/of makelaar








Ter plaatsen of gemeente Ter plaatse of nieuw ontwerp Ter plaatse of gemeente Ter plaatse Ter plaatse of makelaar


0 0

Bereken Gebouw (B) Totaal Gebouw (= aantal Ja): Default weging: Score Gebouw: Maximum Gebouw (28 x 3):


0 3

x =

0

B

84

11 augustus 2011

Stap 3 Quick scan, bepaling transformatieklasse van gebouw; Transformatiescore Locatie + Gebouw 0 ‐ 40 Locatie + Gebouw 41 ‐ 80 Locatie + Gebouw 81 ‐ 120 Locatie + Gebouw 121 ‐ 160 Locatie + Gebouw 161 ‐ 199

Kl. 1 2 3 4

Transformatieklasse Zeer goed transformeerbaar Transformeerbaar Beperkt transformeerbaar Nauwelijks transformeerbaar

5 Niet transformeerbaar

Totaal score A + B: Min. score Locatie + Gebouw = Max. score 115 + 84 =

Transformatieklasse


0 0 199

1

Zeer goed transformeerbaar

11 augustus 2011

Bijlage 11: Stap 1 transformatie potentiemeter voor de acht kantoorgebouwen Adres: Kantoorlocatie: Stad: Type kantoorgebouw:

Dokter Stolteweg 5 ‐ 7 Oosterenk Zwolle Cellenkantoor


Aspect

Vetocriterium

Gegevens

Oordeel



Makelaar/gemeente

Nee



Nee



Nee



Nee

5 Afwezigheid van initiatiefnemer of opdrachtgever. 6 Het kantoorgebouw voldoet niet aan de eisen van de initiatiefnemer of opdrachtgever. 7 De Locatie voldoet niet aan de eisen van de initiatiefnemer of opdrachtgever. 8 Niet van toepassing

Lokaal onderzoek Opdrachtgever

Nee Nee

Opdrachtgever

Nee

Overleg met eigenaar

n.v.t.





11 augustus 2011

Adres: Kantoorlocatie: Stad: Type kantoorgebouw:

Dokter Klinkertweg 21 ‐ 27 Oosterenk Zwolle Cellenkantoor


Aspect

Vetocriterium

Gegevens

Oordeel



Makelaar/gemeente

Nee



Nee



Nee



Nee





5 Afwezigheid van initiatiefnemer of opdrachtgever. Lokaal onderzoek 6 Het kantoorgebouw voldoet niet aan de eisen van de initiatiefnemer Opdrachtgever of opdrachtgever. 7 De Locatie voldoet niet aan de eisen van de initiatiefnemer Opdrachtgever of opdrachtgever. 8 Niet van toepassing Overleg met eigenaar

Nee Nee Nee n.v.t.

Dokter van Deenweg 2 ‐ 10 Oosterenk Zwolle Cellenkantoor


Aspect

Vetocriterium

Gegevens

Oordeel



Makelaar/gemeente

Nee



Nee



Nee



Nee






Nee Nee Nee n.v.t.

11 augustus 2011




Aspect

Vetocriterium

Gegevens

Oordeel



Makelaar/gemeente

Nee



Nee



Nee



Nee



Organisatie 4 Initiatiefnemer 5 Interne vetocriteria ontwikkelaar het niet kunnen voldoen aan specifieke eisen 6 Eigenaar/belegger Adres: Kantoorlocatie: Stad: Type kantoorgebouw:


Nee Nee Nee n.v.t.



Aspect

Vetocriterium

Gegevens

Oordeel



Makelaar/gemeente

Nee



Nee



Nee



Nee






Nee Nee Nee n.v.t.

11 augustus 2011




Aspect

Vetocriterium

Gegevens

Oordeel



Makelaar/gemeente

Nee



Nee



Nee



Nee






Nee Nee Nee n.v.t.



Aspect

Vetocriterium

Gegevens

Oordeel



Makelaar/gemeente

Nee



Nee



Nee



Nee






Nee Nee Nee n.v.t.

11 augustus 2011


Hanzealle 2 ‐ 36 Oosterenk Zwolle Cellenkantoor


Aspect

Vetocriterium

Gegevens

Oordeel



Makelaar/gemeente

Nee





Nee



Nee


Ja





Nee Nee Ja n.v.t.

11 augustus 2011

Bijlage 12: Stap 2 transformatie potentiemeter voor de zeven kantoorgebouwen Adres: Kantoorlocatie: Stad: Type kantoorgebouw:

Dokter Stolteweg 5 ‐ 7 Oosterenk Zwolle Cellenkantoor


Locatie Aspect

Gradueel criterium

Gegevens

Oordeel




Plattegrond gemeente

ja

Ter plaatse Ter plaatse

ja ja

Buurontonderzoek ter plaatse Idem Idem Idem Idem

nee ja nee ja nee

Idem

nee

Idem

nee

Plattegrond Plattegrond of OV dienst Ter plaatse

ja nee ja


nee ja



Plattegrond of makelaar

ja


nee

Ter plaatse Ter plaatse Ter plaatse en locale pers Ter plaatse

ja ja nee ja



Gemeente

ja

Makelaar

nee

Totaal: Ja

13

Nee

10

Totaal locatie (A) Totaal Locatie (= aantal Ja): Default weging: Score Locatie: Maximum Locatie (23 x 5):


13 5

x =

65

A

115

11 augustus 2011


4 Uitbreidbaarheid

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Gradueel criterium Kantoor is recent gebouwd (< 3 jaar) Recent tot kantoor gerenoveerd (< 3 jaar) Kantoor staat gedeeltelijk leeg Kantoor staat < 3 jaar leeg Capaciteit <= 20 1p‐eenheden realiseerbaar á 50 m2 Geen plattegronden inpasbaar voor lokale doelgroepen Geen horizontale uitbreidbaarheid mogelijk (aanliggende bebouwing) Geen optoppen mogelijk (hellend dak; te lichte constructie) Geen mogelijkheden om kelder onder gebouw te realiseren

Gegevens

Oordeel nee nee ja nee nee nee

Bouwjaar Renovatiejaar NEPROM o.i.d. Idem >= 1000 m2 VVO Schestontwerp Ter plaatse

ja

Ter plaatse

ja

Ter plaatse en/of makelaar

ja


10 11 12 13 14 15 16 17



nee nee nee nee nee nee nee nee


nee


Ter plaatse


ja


nee nee

Ter plaatsen of gemeente

nee

Ter plaatse of nieuw ontwerp Ter plaatse of gemeente Ter plaatse

nee nee nee

Ter plaatse of makelaar

nee





nee nee

5 23

Totaal Gebouw (B) Totaal Gebouw (= aantal Ja): Default weging: Score Gebouw: Maximum Gebouw (28 x 3):


5 3

x =

15

B

84

11 augustus 2011


Dokter Klinkertweg 21 ‐ 27 Oosterenk Zwolle Cellenkantoor


Locatie Aspect

Gradueel criterium

Gegevens

Oordeel





ja


ja ja


ja ja nee ja nee

Idem

nee

Idem

nee


ja nee ja


nee ja




ja


nee


ja ja nee nee

Gemeente

nee

Makelaar

nee



Totaal: Ja

12

Nee

11



12 5

x =

60

A

115

11 augustus 2011


4 Uitbreidbaarheid

1 2 3 4 5 6 7 8 9


Gegevens



ja

Ter plaatse

ja


ja


10 11 12 13 14 15 16 17





nee


Ter plaatse

nee


nee nee



nee


nee nee nee


nee





nee nee

4 24



4 3

x =

12

B

84

11 augustus 2011




Locatie Aspect

Gradueel criterium

Gegevens

Oordeel





ja


ja ja


ja ja nee ja nee

Idem

nee

Idem

nee


ja nee ja


nee ja




ja


nee


ja ja nee ja



Gemeente

ja

Makelaar

nee

Totaal: Ja

14

Nee

9



14 5

x =

70

A

115

11 augustus 2011


4 Uitbreidbaarheid

1 2 3 4 5 6 7 8 9


Gegevens



ja

Ter plaatse

ja


ja


10 11 12 13 14 15 16 17





nee


Ter plaatse Ter plaatse of nieuw ontwerp Ter plaatse of nieuw ontwerp

nee nee



nee


nee nee nee


nee


ja




nee nee

5 23



5 3

x =

15

B

84

11 augustus 2011




Locatie Aspect

Gradueel criterium

Gegevens

Oordeel





ja


ja ja


ja ja nee ja nee

Idem

nee

Idem

nee


ja nee ja


nee ja




ja


nee


ja ja nee ja



Gemeente

ja

Makelaar

nee

Totaal: Ja

14

Nee

9



14 5

x =

70

A

115

11 augustus 2011


4 Uitbreidbaarheid

1 2 3 4 5 6 7 8 9


Gegevens



ja

Ter plaatse

ja


ja


10 11 12 13 14 15 16 17





nee



nee nee



nee


nee nee nee


nee


ja




nee nee

5 23



5 3

x =

15

B

84

11 augustus 2011




Locatie Aspect

Gradueel criterium

Gegevens

Oordeel





ja


ja ja


ja ja nee ja nee

Idem

nee

Idem

nee


ja nee ja


nee ja




ja


nee


ja ja nee ja



Gemeente

ja

Makelaar Totaal: Ja Nee

nee

14 9



14 5

x =

70

A

115

11 augustus 2011


4 Uitbreidbaarheid

1 2 3 4 5 6 7 8 9


Gegevens



ja

Ter plaatse

ja


ja


10 11 12 13 14 15 16 17





nee



nee nee



nee


nee nee nee


nee


ja




nee nee

5 23



5 3

x =

15

B

84

11 augustus 2011




Locatie Aspect

Gradueel criterium

Gegevens

Oordeel





ja


ja ja


ja ja nee ja nee

Idem

nee

Idem

nee


ja nee ja


nee ja




ja


nee


ja ja nee ja



Gemeente

ja

Makelaar

nee

Totaal: Ja

14

Nee

9



14 5

x =

70

A

115

11 augustus 2011


4 Uitbreidbaarheid

Gradueel criterium Kantoor is recent gebouwd (< 3 jaar) Recent tot kantoor gerenoveerd (< 3 jaar) Kantoor staat gedeeltelijk leeg Kantoor staat < 3 jaar leeg Capaciteit <= 20 1p‐eenheden realiseerbaar á 50 m2 Geen plattegronden inpasbaar voor lokale doelgroepen 7 Geen horizontale uitbreidbaarheid mogelijk (aanliggende bebouwing) 8 Geen optoppen mogelijk (hellend dak; te lichte constructie) 9 Geen mogelijkheden om kelder onder gebouw te realiseren 1 2 3 4 5 6



Ter plaatse

ja

Ter plaatse

ja


ja


10 11 12 13 14 15 16 17





nee



nee nee



nee


nee nee nee


nee


ja




nee nee

5 23



5 3

x =

15

B

84

11 augustus 2011




Locatie Aspect

Gradueel criterium

Gegevens

Oordeel





ja


ja ja


ja ja nee ja nee

Idem

nee

Idem

nee


ja nee ja


nee ja




ja


nee


ja ja nee ja



Gemeente

ja

Makelaar

nee

Totaal: Ja

14

Nee

9



14 5

x =

70

A

115

11 augustus 2011


4 Uitbreidbaarheid



10 11 12 13 14 15 16 17





nee



nee nee



nee


nee nee nee


nee

1 2 3 4 5 6


Ter plaatse

ja

Ter plaatse

ja


ja



ja




nee nee

5 23



5 3

x =

15

B

84

11 augustus 2011

Bijlage 13: Gebouwindeling


11 augustus 2011

Dokter Stolteweg 5 ‐ 7

Kantoorgebouw


11 augustus 2011


Studentenwoningen


11 augustus 2011


Zorgwoningen


11 augustus 2011

Dokter Klinkertweg 21 ‐ 27

Studentenwoningen


11 augustus 2011

Dokter Klinkertweg 21 ‐ 27

Zorgwoningen


11 augustus 2011

Bijlage 14: Huurprijsberekening

Oppervlakte kantoorgebouw Ruimte Begane grond

1e verdieping

2e verdieping

3e verdieping

4e verdieping technische ruimte

Totaal Dokter Stolteweg 5 - 7

Totaal inclusief kern Centrale kern Totaal exclusief Totaal inclusief kern Centrale kern

490 m2 40 m2 450 m2 490 m2 40 m2

Totaal exclusief kern Totaal inclusief kern Centrale kern Totaal exclusief kern Totaal inclusief kern Centrale kern Totaal exclusief kern Totaal

440 m2 490 m2 40 m2 450 m2 490 m2 40 m2 450 m2 88 m2

2.048,00


m2

11 augustus 2011

Huurprijs studentenwoningen Begane grond Wat Studentenwoningen Gemeenschappelijke keuken Gemeenschappelijke ruimte Gemeenschappelijke badkamer Toiletgroep Centrale kern Gang

Aantal eenheden in m2 16 15,2 2 14,7 2 20,2 2 10 1 32 1 40 1 85 Totaal

oppervlakte 243,2 29,4 40,4 20 32 40 85 490

Wat Studentenwoningen Gemeenschappelijke keuken Gemeenschappelijke ruimte Gemeenschappelijke badkamer Toiletgroep

Aantal eenheden in m2 16 15,2 2 14,7 2 20,2 2 10 1 32

oppervlakte 243,2 29,4 40,4 20 32

1e verdieping

Centrale kern

1

40

40

Gang

1

85 Totaal

85 490

2e verdieping Wat Studentenwoningen Gemeenschappelijke keuken Gemeenschappelijke ruimte Gemeenschappelijke badkamer Toiletgroep Centrale kern Gang


oppervlakte 243,2 29,4 40,4 20 32 40 85 490

Wat Studentenwoningen Gemeenschappelijke keuken Gemeenschappelijke ruimte Gemeenschappelijke badkamer Toiletgroep Centrale kern Gang


oppervlakte 243,2 29,4 40,4 20 32 40 85 490

3e verdieping

4e verdieping technische ruimte Wat Technische ruimte

Aantal eenheden in m2 1 88

totaal oppervlakte 88

Huurprijs indicatie* Het puntenaantal voor de woning is: 149 Dat staat gelijk aan een maximale kale huurprijs van:

Gemiddelde huurprijs

* Op ba s is van de huurprijs check van de Huurcomis s i e

€ 275,52 per maand per 1 juli 2010

Huuropbrengsten na 1 jaar verhuur volledige bewoonde studentenwoningen Wat Studentenwoningen Huuropbrengst per jaar

Aantal eenheden Huurprijs Huuropbrenst per maand 64

275,52

€ 17.633,28 x 12 maand:

17.633,28

€ 211.599,36


11 augustus 2011

Huurprijs zorgwoningen Begane grond Wat Aantal eenheden Zorgappartement 4 Centrale kern + toiletgroep 1 Gang 1

in m2 87 62 80 Totaal

oppervlakte 348 62 80 490

Wat Aantal eenheden Zorgappartement 4 Centrale kern + toiletgroep 1 Gang 1









1e verdieping

2e verdieping

3e verdieping


Aantal eenheden 1

in m2 88



Gemiddel de huurpri js

* Op ba s i s va n de huurpri js check va n de Huurcomi s s i e

€ 669,77 per maand per 1 juli 2010 Huuropbrengsten na 1 jaar verhuur volledige bewoonde zorgappartementen: Wat Aantal eenheden Huurprijs Huuropbrenst per maand Zorgappartementen 16 669,77 10.716,32 Huuropbrengst per jaar

€ 10,716,32 x 12 maand:

€ 128.595,84


11 augustus 2011

Oppervlakte kantoorgebouw Ruimte Begane grond

1e verdieping

2e verdieping

3e verdieping

4e verdieping technische ruimte

Totaal inclusief kern Centrale kern Totaal exclusief Totaal inclusief kern Centrale kern

725 m2 28 m2 697 m2 725 m2 28 m2

Totaal exclusief kern Totaal inclusief kern Centrale kern Totaal exclusief kern Totaal inclusief kern Centrale kern Totaal exclusief kern Totaal

697 m2 764 m2 28 m2 736 m2 764 m2 28 m2 736 m2 188 m2

Totaal Dokter Klinkertweg 21 - 27

3.166,00


m2

11 augustus 2011

Huurprijs studentenwoningen Begane grond Wat Studentenwoningen Gemeenschappelijke keuken Gemeenschappelijke ruimte Gemeenschappelijke badkamer Toiletgroep Centrale kern Gang

Aantal eenheden in m2 26 15 3 15 3 22,2 4 11,1 1 24 1 28 1 127 Totaal

oppervlakte 390 45 66,6 44,4 24 28 127 725

Wat Studentenwoningen Gemeenschappelijke keuken Gemeenschappelijke ruimte Gemeenschappelijke badkamer Toiletgroep

Aantal eenheden in m2 26 15 3 15 3 22,2 4 11,1 1 24

oppervlakte 390 45 66,6 44,4 24

1e verdieping

Centrale kern

1

28

28

Gang

1

127 Totaal

127 725

2e verdieping Wat Studentenwoningen Gemeenschappelijke keuken Gemeenschappelijke ruimte Gemeenschappelijke badkamer Toiletgroep Centrale kern Gang


oppervlakte 420 45 70,8 49,2 24 28 127 764

Wat Studentenwoningen Gemeenschappelijke keuken Gemeenschappelijke ruimte Gemeenschappelijke badkamer Toiletgroep Centrale kern Gang


oppervlakte 420 45 70,8 49,2 24 28 127 764



3e verdieping



Gemi ddelde huurpri js

* Op ba s i s va n de huurpri js check va n de Huurcomis s i e


Huuropbrengsten na 1 jaar verhuur volledige bewoonde studentenwoningen Wat Studentenwoningen Huuropbrengst per jaar


269,97

€ 29.156,76 x 12 maand:

29.156,76

€ 349.881,12


11 augustus 2011

Huurprijs zorgwoningen Begane grond Wat Zorgappartement Scootmobielplaats Open ontmoetingsplaats Centrale kern + toiletgroep Gang

Aantal eenheden in m2 6 83,75 1 18 1 25,5 1 52 1 127 Totaal

oppervlakte 502,5 18 25,5 52 127 725

Wat Zorgappartement Scootmobielplaats Open ontmoetingsplaats Centrale kern + toiletgroep Gang

Aantal eenheden in m2 6 83,75 1 18 1 25,5 1 52 1 127

oppervlakte 502,5 18 25,5 52 127

1e verdieping

Totaal

725

2e verdieping Wat Zorgappartement Scootmobielplaats Centrale kern + toiletgroep Gang

Aantal eenheden in m2 7 80,4 1 22 1 52 1 127 Totaal

oppervlakte 562,8 22 52 127 763,8

Wat Zorgappartement Scootmobielplaats Centrale kern + toiletgroep Gang

Aantal eenheden in m2 7 80,4 1 22 1 52 1 127 Totaal

oppervlakte 562,8 22 52 127 763,8



3e verdieping



Gemiddelde huurprijs

* Op ba s is va n de huurpri js check van de Huurcomi s si e


Huuropbrengsten na 1 jaar verhuur volledige bewoonde zorgappartementen: Wat Zorgappartementen Huuropbrengst per jaar


674,63

€ 17.540,38 x 12 maand:

17.540,38

€ 210.484,56


11 augustus 2011

Bijlage 15: Rendementsberekening Taxatie als kantoorgebouw Dokter Stolteweg te Zwolle

OBJECTGEGEVENS Adres en plaats

Dokter Stolteweg 5 - 7

Eigendom

Eigendom

Kapitaalmarktrente

3,30%

Taxatiedatum

14 juli 2011

Taxateur

W. van Diepen & M. van Dijk

Zwolle

HUURWAARDE Omschrijving

Oppervlakte (m² vvo)

Begane grond

Huur per m²/jr 125 € 125 €

450 €

1e verdieping

450 €

2e verdieping

450 €

3e verdieping

450 €

4e verdieping (technische ruimte)

125 € 125 €

11 €

Totaal

56.250 56.250 56.250

PM

88 PM

Parkeerplaatsen (stuks)

Jaarhuur 56.250

500 €

5.500

1.888 m²

€

230.500

€

25.944

€

204.556

€

2.656.575

EXPLOITATIEKOSTEN Omschrijving Onroerende zaakbelasting

Waarde €

Tarief

2.650.750

Totaal

0,2513% €

6.661

Rioolbelasting

1 €

250,00 €

250

Waterschapslasten

1 €

500,00 €

500 2.500

Verzekeringen

€

2.500.000

€ 1,00 €

Objectbeheer

€

230.500

2,0% €

4.610

5,50 €

11.422

Instandhoudingonderhoud

2.077 €

BTW niet verrekenbaar

€

-

Overige kosten

€

-

Totaal exploitatiekosten

11,26% van de huurwaarde

Netto huurwaarde KAPITALISATIE Netto aanvangsrendement

7,70%

Netto huurwaarde / netto aanvangsrendement KAPITAALSCORRECTIES Waarde

Tarief

Totaal

Achterstallig onderhoud

€

-

Milieuaanpassingen c.q. reserveringen

€

-

Verhardingen

€

-

Ongebonden grond

€

-

Leegstandsrisico

230.500- €

Onderhandse verkoopwaarde vrij op naam Kosten koper

230.500€

Totaal kapitaalscorrecties

€ 6,50%

230.5002.426.075

€

148.070

Onderhandse verkoopwaarde kosten koper

€

2.278.005

Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (afgerond)

€

2.275.000


11 augustus 2011

Taxatie als studentwoning Dokter Stolteweg te Zwolle


Doktor Stolteweg 5 - 7

Eigendom

Eigendom

Kapitaalmarktrente

3,30%

Taxatiedatum

13 juli 2011

Taxateur


Zwolle



Huur per m²/jr

Jaarhuur

Studentenwoningen

365

€

-

Studentenwoningen

365

€

-

Studentenwoningen

365

€

-

Studentenwoningen

365

€

211.599


88 PM


11 €

Totaal

PM 500 €

5.500

1.548 m²

€

217.099

€

25.641

€

191.458

€

3.245.058

€

-

€

3.245.058


Waarde €

Tarief

3.256.490

Totaal

0,2513% €

8.184

Rioolbelasting

1 €

250,00 €

250

Waterschapslasten

1 €

1.000,00 €

1.000

Verzekeringen

€

2.500.000

€ 1,00 €

2.500

Objectbeheer

€

217.099

2,0% €

4.342

5,50 €

9.365


1.703 €


€

-

Overige kosten

€

-




5,90%


Tarief

Totaal


€

-


€

-

Verhardingen

€

-

Ongebonden grond

€

-

Totaal kapitaalscorrecties Onderhandse verkoopwaarde vrij op naam Kosten koper

6,50%

€

198.055


€

3.047.003


€

3.045.000


11 augustus 2011

Taxatie als zorgwoning Dokter Stolteweg te Zwolle


Dokter Stolteweg 5 - 7

Eigendom

eigendom

Kapitaalmarktrente

3,30%

Taxatiedatum

13 juli 2011

Taxateur


Zwolle



Huur per m²/jr

Jaarhuur

Studentenwoningen

348

€

-

Studentenwoningen

348

€

-

Studentenwoningen

348

€

-

Studentenwoningen

348

€

128.596


88 PM


11 €

Totaal

PM 500 €

5.500

1.480 m²

€

134.096

€

19.598

€

114.498

€

1.588.039

€

-

€

1.588.039


Waarde €

Tarief

1.676.198

Totaal

0,2513% €

4.212

Rioolbelasting

1 €

250,00 €

250

Waterschapslasten

1 €

1.000,00 €

1.000

Verzekeringen

€

2.500.000

€ 1,00 €

2.500

Objectbeheer

€

134.096

2,0% €

2.682

5,50 €

8.954


1.628 €


€

-

Overige kosten

€

-




7,21%


Tarief

Totaal


€

-


€

-

Verhardingen

€

-

Ongebonden grond

€

-


6,50%

€

96.923


€

1.491.117


€

1.490.000


11 augustus 2011

Taxatie als kantoorgebouw Dokter Klinkertweg te Zwolle

OBJECTGEGEVENS Eigendom

Dokter Klinkertweg 21 - 27 Zwolle eigendom

Kapitaalmarktrente

3,30%

Taxatiedatum

20 juli 2011

Taxateur


Adres en plaats



Begane grond

Huur per m²/jr 140 € 140 €

697 €

1e verdieping

697 €

2e verdieping

736 €

3e verdieping

736 €


164 PM


140 € 140 €

97.580 103.040 103.040

PM

25 €

Totaal

Jaarhuur 97.580

600 €

15.000

3.030 m²

€

416.240

€

41.935

€

374.305

€

4.798.777


Waarde €

Tarief

4.786.760

Totaal

0,2513% €

12.029

Rioolbelasting

1 €

250,00 €

250

Waterschapslasten

1 €

500,00 €

500 2.500

Verzekeringen

€

2.500.000

€ 1,00 €

Objectbeheer

€

416.240

2,0% €

8.325

5,50 €

18.332


3.333 €


€

-

Overige kosten

€

-




7,80%


Tarief

Totaal


€

-


€

-

Verhardingen

€

-

Ongebonden grond

€

Leegstandsrisico

416.000- €

416.000€


€ 6,50%

416.0004.382.777

€

267.493


€

4.115.283


€

4.115.000


11 augustus 2011

Taxatie als studentwoning Dokter Klinkertweg te Zwolle

OBJECTGEGEVENS Dokter Klinkertweg 21 - 27 Zwolle Adres en plaats Eigendom

Eigendom

Kapitaalmarktrente

3,30%

Taxatiedatum

20 juli 2011

Taxateur




Huur per m²/jr

Jaarhuur

Studentenwoningen

570

€

-

Studentenwoningen

570

€

-

Studentenwoningen

609

€

-

Studentenwoningen

609

€

349.881


88 PM


25

Totaal

PM € 600 €

15.000

2.446 m²

€

364.881

€

39.600

€

325.281

€

5.513.235

€

-

€

5.513.235


Waarde €

Tarief

5.473.215

Totaal

0,2513% €

13.754

Rioolbelasting

1 €

250,00 €

250

Waterschapslasten

1 €

1.000,00 €

1.000

Verzekeringen

€

2.500.000

€ 1,00 €

2.500

Objectbeheer

€

364.881

2,0% €

7.298

5,50 €

14.798


2.691 €


€

-

Overige kosten

€

-




5,90%


Tarief

Totaal


€

-


€

-

Verhardingen

€

-

Ongebonden grond

€

-

€

-


6,50%

€

336.489


€

5.176.747


€

5.175.000


11 augustus 2011

Taxatie als zorgwoning Dokter Klinkertweg te Zwolle

OBJECTGEGEVENS Dokter Klinkertweg 21 - 27 Zwolle Adres en plaats Eigendom

Eigendom

Kapitaalmarktrente

3,30%

Taxatiedatum

20 juli 2011

Taxateur




Huur per m²/jr

Jaarhuur

Studentenwoningen

546

€

-

Studentenwoningen

546

€

-

Studentenwoningen

585

€

-

Studentenwoningen

585

€

210.485


188 PM


PM

25 €

Totaal

600 €

15.000

2.450 m²

€

225.485

€

30.165

€

195.320

€

2.830.721

€

-

€

2.830.721


Waarde €

Tarief

2.818.563

Totaal

0,2513% €

7.083

Rioolbelasting

1 €

250,00 €

250

Waterschapslasten

1 €

1.000,00 €

1.000

Verzekeringen

€

2.500.000

€ 1,00 €

2.500

Objectbeheer

€

225.485

2,0% €

4.510

5,50 €

14.823


2.695 €


€

-

Overige kosten

€

-




6,90%


Tarief

Totaal


€

-


€

-

Verhardingen

€

-

Ongebonden grond

€

-

€

-


6,50%

€

172.767


€

2.657.954


€

2.655.000


11 AUGUSTUS Kantorenleegstand. Wouter van Diepen Maikel van Dijk

Recommend Documents