ZNALECKÝ POSUDEK č. 9340-101/2013 o ceně nemovitosti - bytu č. 796/13 v bytovém domě Teplické Předměstí č.p. 791, 792, 793, 794, 795, 796, 797 v Sídlišti Za Chlumem včetně podílu 353/97176 na příslušenství a společných částech domu Teplické Předměstí č.p. 791, 792, 793, 794, 795, 796, 797 a pozemcích parc.č. 1636/75, 1636/76, 1636/77, 1636/78, 1636/79, 1636/80, 1636/81, vše v k.ú. a obci Bílina, okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel znaleckého posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1389/11244)
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 417 13 Srbice 48 telefon: e-mail: Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 22.7.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 796/13 v bytovém domě Teplické Předměstí č.p. 791, 792, 793, 794, 795, 796, 797 v Sídlišti Za Chlumem včetně podílu 353/97176 na příslušenství a společných částech domu Teplické Předměstí č.p. 791, 792, 793, 794, 795, 796, 797 a pozemcích parc.č. 1636/75, 1636/76, 1636/77, 1636/78, 1636/79, 1636/80, 1636/81, vše v k.ú. a obci Bílina, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1389/11-244 ze dne 18.6.2013) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt č. 796/13 Sídliště Za Chlumem 796 418 01 Bílina Ústecký Teplice Bílina Bílina 15 835
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.7.2013 za přítomnosti znalce (paní Žaneta Zdvíhalová jako zástupce povinné se k místnímu šetření nedostavila, telefonicky mě kontaktovala s tím, že vzhledem ke zdravotnímu stavu matky, která byt spoluužívá si prohlídku nepřeje a poskytla mi informace o stavu a vybavení bytu po telefonu).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 1389/11-244 ze dne 18.6.2013 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne 18.6.2013 (LV č. 5573, LV č. 3446) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 16.7.2013 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa města Bíliny
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 5573 pro k.ú. Bílina je uvedeno: A - Vlastnické právo: Zdvíhalová Barbora, Čsl. armády 553, Teplické Předměstí, 418 01 -2-
Bílina B - Nemovitosti: Jednotky: 796/13
byt
podíl na spol. částech 353/97176
Budova Teplické Předměstí č.p. 791, 792, 793, 794, 795, 796, 797, LV 3446, způsob využití bydlení na parcele 1636/75, 1636/76, 1636/77, 1636/78, 1636/79, 1636/80, 1636/81 parc.č. 1636/75, zastavěná plocha a nádvoří, 243 m2 parc.č. 1636/76, zastavěná plocha a nádvoří, 245 m2 parc.č. 1636/77, zastavěná plocha a nádvoří, 245 m2 parc.č. 1636/78, zastavěná plocha a nádvoří, 243 m2 parc.č. 1636/79, zastavěná plocha a nádvoří, 245 m2 parc.č. 1636/80, zastavěná plocha a nádvoří, 244 m2 parc.č. 1636/81, zastavěná plocha a nádvoří, 252 m2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní práva exekutorská podrobně viz. příloha LV č. 5573. D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 5573 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod..
Na listu vlastnictví č. 3446 pro k.ú. Bílina jsou uvedeny údaje týkající se budovy Teplické Předměstí č.p. 791, 792, 793, 794, 795, 796, 797 a pozemků parc.č. 1636/75, 1636/76, 1636/77, 1636/78, 1636/79, 1636/80, 1636/81. Tento LV je bez závad.
6. Dokumentace a skutečnost Projektová ani jiná dokumentace není k dispozici, vstup do nemovitosti mi nebyl umožněn. Ocenění je provedeno na základě vlastních zjištění znalce při venkovní obhlídce nemovitosti, na základě telefonické informace paní Žanety Zdvíhalové ke stavu a vybavení bytu a na základě údajů na LV a ze znalosti výstavby, provedení a vybavení bytů v místě.
7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt podle sdělení velikosti 1+1, umístěný v 5.NP bytového domu s osmi nadzemními podlažími, koncového v řadě v Sídlišti Za Chlumem v Bílině. Dům má celkem 7 sekcí, v každé sekci je výtah, v domě je celkem 161 bytů. Dům je po částečné rekonstrukci (zateplení, plastová okna, osazení nových vstupních dveří a panelu se zvonky a schránkami). Podle informace byt -3-
původní, průměrně udržovaný. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Bílina je větším městem okresu Teplice s přenesenou pravomocí. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Bytový dům leží v části Bíliny Teplické Předměstí, v Sídlišti Za Chlumem, v zástavbě obdobných panelových domů, ve vzdálenosti cca 1 km od centra, v blízkosti občanské vybavenosti (škola, školka, obchod). Jedná se o průměrnou sídlištní zástavbu ve městě.
B. Znalecký posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1389/11-244 ze dne 18.6.2013) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí.
1. Popis objektů Byt č. 796/13 Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s osmi nadzemními podlažími, koncový v řadě. Dům je panelový, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí a hromosvodu, s fasádou zateplenou. Obvodové stěny jsou ze sendvičových železobetonových panelů, stropy železobetonové prefabrikované, schody betonové s PVC, výtah v každém vstupu. V domě je celkem 161 bytů v 7 sekcích. Stáří domu je dle znalosti výstavby v místě cca 35 roků. Dům je po částečné rekonstrukci (zateplení, plastová okna, osazení nových vstupních dveří a panelu se zvonky a schránkami). Podrobnější popis jednotky: Jedná se o byt podle informace velikosti 1+1, umístěný v 5.NP bytového domu s osmi nadzemními podlažími, koncového v řadě v Sídlišti Za Chlumem v Bílině. Byt je podle informace původní s umakartovým jádrem, okna plastová, dveře hladké, podlahy kryté PVC, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC, kuchyňská linka), vytápění ústřední včetně ohřevu teplé vody z dálkovodu. Byt původní průměrně udržovaný. Podlahové plochy bytu celkem: Započítaná podlahová plocha bytu:
= -4-
35,30 m2 35,30 m2
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací.
c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje o uskutečněném prodeji a dále inzerci bytů, vše v Bílině: Prodej byt č. 280/5, Bílina, 5. Května Prodej bytu 2+1 ve 2.NP zděného domu v obdobné lokalitě, dům po rekonstrukci, byt před rekonstrukcí, užitná plocha 60 m2, cena 390 tis. Kč (prodeje jsem se zúčastnil jako odhadce ČMSS – odhad č. 126/12/41 ze dne 2.7.2012. Jednotková cena: 6 500,- Kč/m2 Porovnání: Byt v obdobné až lepší lokalitě, byt převážně původní, ale cihelná zástavba, větší výměry, 2.NP bez výtahu, malý počet bytů v domě, osobní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: stáří prodeje, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x0,90x1,00x1,10x1,00x0,90x1,00=0,80. Redukovaná jednotková cena: 5 200,- Kč/m2
-5-
Prodej byt 1+1, 35 m2, Sídliště Za Chlumem, Teplické Předměstí, Bílina Byt v původním stavu v zatepleném domě s plastovými okny. Byt se nachází ve 3. patře, v domě je výtah. V blízkosti domu se nachází veškerá občanská vybavenost (obchody, zdravotní středisko, pošta, základní škola atd.). Byt je možné dočasně pronajímat. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 2357003100 (SEVER Plus, s.r.o., Zámecká 32/2, 41801 Bílina), aktualizace 15.7.2013, inzerovaná cena 180 tis. Kč. Jednotková cena: 5 100,- Kč/m2 Porovnání: Byt v obdobném domě, byt původní, srovnatelné výměry, 4.NP s výtahem, obdobný počet bytů v domě, osobní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00=0,85. Redukovaná jednotková cena: 4 300,- Kč/m2 Prodej byt 1+1, 36 m2, Sídliště Za Chlumem, Teplické Předměstí, Bílina Byt 1+1 o CP 36 m2, v 5. podlaží revitalizovaného panelového domu, který prošel kompletní rekonstrukcí. Dům se nachází v klidné části Bíliny na Sídlišti Za Chlumem. V bytě je nová kuchyňská linka a položeno PVC. V okolí domu se nachází veškerá občanská vybavenost.. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 334141 (M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha), aktualizace 7.7.2013, inzerovaná cena 230 tis. Kč. Jednotková cena: 6 400,- Kč/m2 Porovnání: Byt v obdobném domě, byt částečně renovovaný, srovnatelné výměry, 5.NP s výtahem, obdobný počet bytů v domě, osobní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,00x0,90x1,00x1,00x1,00x1,00=0,77. Redukovaná jednotková cena: 4 900,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 4 300,- až 5 200,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 4 000,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje o uskutečněném prodeji a o inzerci nabízených bytů v osobním vlastnictví ve srovnatelné lokaltě a v obdobném domě jako je oceňovaný byt. Prodejnost bytů v Bílině je celkově převážně horší. Za přiměřenou považuji částku ve výši při spodním okraji rozpětí redukovaných cen ze srovnání, cca 4 000,- Kč/m2, pro užitnou plochu oceňovaného bytu 35,5 m2 tedy cca 140 tis. Kč.
-6-
d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy – dobrá infrastruktura. Záporné vlivy – celkově převis nabídky nad poptávku u bytů v Bílině Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji a zástavních práv k oceňované nemovitosti. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovitosti
140 000,- Kč
slovy: jednostočtyřicettisíc Kč
V Srbicích 22.7.2013
Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 417 13 Srbice 48
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9340-101/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 151 13.
V Srbicích 22.7.2013
Ing. Zdeněk Garlík
-7-
