11-116)

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9137-701/2012 o ceně nemovitostí - domu Chomutov č.p. 928 a budovy bez čp/e na parc.č. 2762 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 2761, 2762 v k.ú. Chomutov I, obec a okres Chomutov, kraj Ústecký

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice

Účel posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 3432/11-116)

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 22.8.2012 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 27.8.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - domu Chomutov č.p. 928 a budovy bez čp/če na parc.č. 2762 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 2761, 2762 v k.ú. Chomutov I, obec a okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3432/11-116 ze dne 24.7.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti je pro ocenění použita kombinace metody věcné, výnosové a srovnávací. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Provozní budova Adresa nemovitosti: Poděbradova 928 430 01 Chomutov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov I Počet obyvatel: 50 441 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.8.2012 za přítomnosti znalce (paní Lenka Bergerová mi na obsílku o konání místního šetření odpověděla písemně, že místního šetření se nemůže vzhledem k dlouhodobé nemoci a jejímu charakteru zúčastnit a nemá nikoho, koho by mohla účastí při místním šetření pověřit a že jí není jasný ani úmysl, který vedl pana Svobodu k tomuto kroku vzhledem k tomu, že s domem nesmí nikdo nijak nakládat, protože ve skutečnosti patří bance a že bude k dispozici, jakmile to její zdravotní stav dovolí). 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 3432/11-116 ze dne 24.7.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 24.7.2012 (LV č. 3517) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 22.8.2012 - informace a údaje z archivu stavebního úřadu magistrátu města Chomutov ze dne 27.8.2012: - původní projektová dokumentace domu z roku 1896 - rozhodnutí o demolici domu zn. ÚPA 516/88/ing.Šl. ze dne 8.8.1988

-3- projektová dokumentace Modernizace prodejny BARUM z 07/1987 - projektová dokumentace Vzorkovna prodejny stavebního materiálu z roku 1997 - projektová dokumentace Prodejna stavebního materiálu, zpracovatel Stavební a výškoví práce svp, Poděbradova 928, Chomutov z 01/1997 - kolaudační rozhodnutí na prodejnu stavebního materiálu zn. OSS/481/98/Pe ze dne 19.5-1998 - rozhodnutí o změně užívání skladu stavebního materiálu na prodejnu nábytku zn. StÚ/0120/2001-Bře ze dne 22.3.2001 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa Chomutova 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 3517 pro k.ú. Chomutov I je uvedeno: A - Vlastnické právo: Bergerová Lenka, Poděbradova 928/4, Chomutov, 430 01 Chomutov 1 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 2761 parc.č. 2762

307 m2 139 m2

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

Stavby: Chomutov, č.p. 928, způsob využití rodinný dům, na parcele 2761 bez čp/če, způsob využití jiná stavba, na parcele 2762 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní ve výši 2,8 mil. Kč pro Komerční banku a.s. a ve výši 3,5 mil. Kč pro Komerční banku a.s., nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní práva exekutorská a soudcovská podrobně viz.příloha LV č. 3517. D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 3517 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, i když je pravděpodobné, že existuje nájemní smlouva k provozovně v 1.NP domu. 6. Dokumentace a skutečnost V archivu stavebního úřadu Magistrátu města Chomutov byla poskytnuta k nahlédnutí projektová a ostatní dokumentace k domu, zpracovaná v různých časových úsecích. Ocenění je provedeno na

-4základě venkovní obhlídky znalce a na základě této dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům Chomutov č.p. 928, vnitřní v řadě, s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím včetně přízemní přístavby do dvora (zapsané na LV jako jiná stavba bez čp/če na parc.č. 2762) a pozemky zastavěné domem a přístavbou do dvora. Nemovitost je situována v zástavbě Poděbradovy ulice v Chomutově, v sousedství autobusového nádraží. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Území je mírně svažité směrem na severovýchod. Chomutov je statutárním a významným průmyslovým městem Ústeckého kraje v podhůří Krušných hor, v blízkosti hranic s Německem. V místě je nadstandardní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Situování je ve smíšené obytné a obchodní zóně, tvořené převážně obdobnými rodinnými nebo menšími bytovými domy původní zástavby, v sousedství autobusového nádraží, v blízkosti centra města. Vzdálenost do centra je cca 500 m, spojení je MHD (zastávka cca 100 m). Jedná se o poměrně oblíbenou lokalitu z hlediska kombinace bydlení a možností pronájmu nebytových prostor.

B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3432/11-116 ze dne 24.7.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti je pro ocenění použita kombinace metody věcné, výnosové a srovnávací.

1. Popis objektů a pozemků Dům Chomutov č.p. 928 a budova bez čp/če na parc.č. 2762 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům vnitřní v řadě, s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Za domem byl původně dvůr, který byl postupně zastavěn přízemní přístavbou (zapsanou na LV jako jiná stavba bez čp/če na parc.č. 2762), dům č.p. 928 i přízemní přístavba jsou vzájemně provozně propojeny a jsou tedy oceněny jako jeden celek. Dům č.p. 928 je zděný, se sedlovou střechou, opatřenou krytinou z hliníkového plechu, včetně klemp. konstrukcí z pozink. plechu, s fasádou do ulice štukovou složitou, do dvora hladkou, s

-5obkladem soklu pískovcem. Provedení jednotlivých podlaží je částečně podle venkovní obhlídky, převážně podle předpokládaného provedení domu a údajů v projektové dokumentaci ze stavebního úřadu Magistrátu města Chomutov. Obvodové stěny zděné v tl. 45 až 60 cm, stropy klenbové nebo polospalné s rovným podhledem, částečně snížené hliníkovým roštem s kazetami z akuminu a zateplené v podkroví, vnitřní omítky štukové hladké, částečný keramický obklad. Podlahy z keramické dlažby a plovoucí nebo kryté PVC a koberci, schody kamenné, osazena dřevěná zdvojená okna nebo střešní okna a dřevěné výkladce se zasklením izolačním dvojsklem a hladké nebo dýhované dveře. Předpokládáno provedení rozvodu světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, vytápění s kotlem na plyn včetně ohřevu teplé vody. Osazeno běžné vybavení soc. zařízení a kuchyně. Přístavba je zděná z pórobetonu v tl. 40 cm, strop z keramických vložek do ocelových nosníků, zastřešení plochou střechou s živičnou krytinou, úpravy povrchů štukovou omítkou hladkou, podlaha betonová s potěrem nebo z keramické dlažby, zavedena elektroinstalace. Předpokládaná dispozice: 1.PP: Chodba a schodiště, sklepy nebo sklady. 1.NP: Průjezd, chodba a schodiště, prodejna nábytku se sociálním a skladovacím zázemím. 2.NP: Chodba a schodiště, podle poslední projektové dokumentace kanceláře, zasedací místnost, klubovna, kuchyň, koupelna, 2 x WC. Podkroví: Podle poslední projektové dokumentace velkoplošný byt - obývací pokoj s kuchyní, ložnice a koupelna s WC přes celé podkroví. Charakter stavby: Dům má dvě nadzemní podlaží a podkroví a je v něm zřejmě jeden byt, ostatní plochy tvoří zřejmě nebytové prostory, je zřejmé, že podlahová plocha bytů je menší než podlahová plocha nebytových prostor, jedná se o tedy ocenění provozní budovy s bytem (i když na LV je uveden rodinný dům). Stáří a opotřebení: Stáří je podle zjištění v archivu stavebního úřadu Magistrátu města Chomutov u vlastního domu č.p. 928 2012-1896=116 roků. V roce 1987 se uvažovalo s využitím objektu jako prodejna a servis BARUM, v roce 1988 byl vydán demoliční výměr, který byl zřejmě později zrušen a objekt byl upraven na prodejnu stavebního materiálu s tím, že v roce 1997 zřejmě proběhla ve dvou etapách přístavba skladů do dvora domu a v roce 2001 byla provedena změna užívání prostor v 1.NP na prodejnu nábytku. Dům byl zřejmě rekonstruován zejména v době rozšíření přístavbou, tedy cca před 15 roky a následně částečně při úpravách v roce 2001. Pozemky Pozemek zastavěný domem a jeho přístavbou. Jedná se o pozemky v blízkosti centra resp. v širším centru města, v sousedství autobusového nádraží a supermarketu. Napojení je na všechny inženýrské sítě, přístup z ulice Poděbradovy, dle podkladů z archivu stavebního úřadu v Chomutově povolen i zadní vjezd z autobusového nádraží. Výměra pozemků: parc.č. 2761 307 m2

zastavěná plocha a nádvoří

-6parc.č. 2762 celkem

139 m2 zastavěná plocha a nádvoří 446 m2

2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp), u pozemků použita jednotková cena stanovená na základě zkušenosti znalce.

b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti je pro ocenění použita kombinace metody věcné, výnosové a srovnávací.

-7-

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Chomutov č.p. 928 a budova bez čp/če na parc.č. 2762 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

H. budovy pro obchod (společné stravování) zděná 123

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 8,00*6,20+4,80*5,60 1.NP: 14,00*11,80+4,80*1,25+14,75*(9,70+6,80)-4,80*1,25 2.NP: 14,00*11,80+4,80*1,25 Podkroví: 14,00*11,80 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: Podkroví: Součet

Zastavěná plocha 76,48 m2 408,58 m2 171,20 m2 165,20 m2 821,46 m2

=

76,48 m2

=

408,58 m2

=

171,20 m2

=

165,20 m2

Konstrukční výška 2,80 m 3,75 m 3,75 m 3,00 m

Součin 214,14 m3 1 532,18 m3 642,00 m3 495,60 m3 2 883,92 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 2 883,92 / 821,46 = 3,51 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 821,46 / 4 = 205,37 m2 Obestavěný prostor: Spodní stavba: (8,00*6,20+4,80*5,60)*2,80 Vrchní stavba: (14,00*11,80+4,80*1,25)*(3,75+3,75)+ +(14,75*(9,70+6,80)-4,80*1,25)*3,70 Zastřešení: 14,00*11,80*(1,30+4,30/2) Obestavěný prostor – celkem:

= =

214,14 m3 2 162,29 m3

= =

569,94 m3 2 946,37 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce:

Hodnocení standardu S S S S S S

Obj. podíl [%] 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,10 1,00 15,30 1,00 8,10 1,00 6,20 1,00 2,90 1,00 0,60

-87. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S N S S S S S S S S S S S S S S S C S

7,30 3,30 3,30 3,20 2,70 3,70 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40

Hodnota koeficientu vybavení K4:

100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

7,30 2,54 1,65 3,20 2,70 3,70 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 0,00 4,40 99,59 0,9959

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy:

S S 2. Svislé konstrukce: S S 3. Stropy: S S 4. Krov, střecha: S S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S S 8. Úprava vnějších povrchů: N S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 12. Vrata: X 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S

OP Část [%] [%] 6,10 42,0 6,10 58,0 15,30 70,0 15,30 30,0 8,10 70,0 8,10 30,0 6,20 42,0 6,20 58,0 2,90 100,0 0,60 100,0 7,30 70,0 7,30 30,0 3,30 50,0 3,30 50,0 3,20 100,0 2,70 100,0 3,70 100,0 0,00 100,0 5,80 100,0 3,30 100,0 4,80 100,0 5,90 100,0 0,30 100,0 3,20 100,0 3,10 100,0 0,40 100,0 2,00 100,0

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 2,56 2,58 116 170 68,24 1,7606 3,54 3,56 15 69 21,74 0,7739 10,71 10,76 116 170 68,24 7,3426 4,59 4,61 15 69 21,74 1,0022 5,67 5,69 116 150 77,33 4,4001 2,43 2,44 15 69 21,74 0,5305 2,60 2,61 116 150 77,33 2,0183 3,60 3,61 15 69 21,74 0,7848 2,90 2,91 15 40 37,50 1,0913 0,60 0,60 15 40 37,50 0,2250 5,11 5,13 60 80 75,00 3,8475 2,19 2,20 15 50 30,00 0,6600 2,54 2,55 15 30 50,00 1,2750 1,65 1,66 15 30 50,00 0,8300 3,20 3,21 15 30 50,00 1,6050 2,70 2,71 116 170 68,24 1,8493 3,70 3,72 15 50 30,00 1,1160 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,80 5,82 15 50 30,00 1,7460 3,30 3,31 15 30 50,00 1,6550 4,80 4,82 15 25 60,00 2,8920 5,90 5,92 15 30 50,00 2,9600 0,30 0,30 15 30 50,00 0,1500 3,20 3,21 15 30 50,00 1,6050 3,10 3,11 15 40 37,50 1,1663 0,40 0,40 15 25 60,00 0,2400 2,00 2,01 15 25 60,00 1,2060

-922. Vybavení kuchyní: S 1,90 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 4,20 24. Výtahy: C 1,30 4,40 25. Ostatní: S 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 Součet upravených objemových podílů:

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1,00 1,00 0,00 1,00 0,00

1,90 1,91 15 4,20 4,22 15 0,00 0,00 4,40 4,42 15 0,00 0,00 99,59Opotřebení:

20 30 25

75,00 50,00 0,00 60,00 0,00

1,4325 2,1100 0,0000 2,6520 0,0000 50,9269

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 669,- Kč/m3 0,9390 0,9521 0,8983 0,9959 1,1000 2,1520

Základní cena upravená

=

5 053,23 Kč/m3

Plná cena:

2 946,37 m3 * 5 053,23 Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 50,9269 % Úprava ceny za opotřebení

=

14 888 685,28 Kč

-

7 582 345,86 Kč

Dům Chomutov č.p. 928 a budova bez čp/če na parc.č. 2762 - zjištěná cena = 7 306 339,42 Kč Pozemky: 446 m2 á 1000,- Kč/m2

=

446 000,- Kč

= =

7 306 340,- Kč 446 000,- Kč

Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby Pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

7 752 340,- Kč

Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí

7 752 340,- Kč

b) metoda výnosová (příjmová) Jedná se o budovu pro obchod, 1.PP nevyužito resp. využitelné pouze jako sklad za spíše symbolické nájemné, v 1.NP vytápěné obchodní prostory, ve 2.NP administrativní prostory, v podkroví byt. Z hlediska výnosového hodnocení nemovitosti uvažuji u obdobných prostor s nájemným vzhledem k situování nemovitosti cca 1300,- Kč/m2, rok v 1.NP (cca 35 tis. Kč/měs.), 900,- Kč/m2, rok v 2.NP (cca 10 tis. Kč/měs.) a 950,- Kč/m2, rok v podkroví (cca 10 tis. Kč/měs.) Výnosy z pronajímaných prostor: Název

Plocha [m2]

Nájemné [Kč/m2]

Výnos [Kč]

- 10 Sklady v 1.PP obchod v 1.NP kanceláře v 2.NP byt v podkroví Výnosy celkem

55,00 325,00 135,00 130,00

200,1 300,900,950,-

11 000,422 500,121 500,123 500,678 500,-

Vzhledem k situování a skladbě prostor uvažuji s výpadkem nájemného 10%. Souhrnné náklady (daň z nemovitosti, pojistné, opravy a údržba, obnova investice) jsou uvažovány v obvyklé výši cca 40% z upravených výnosů. Jedná se o převažující obchodní prostory v blízkosti centra města, příznivě působí rovněž částečné využití k bydlení a možnost využití rovněž 2.NP k bydlení s minimálními úpravami. Míru kapitalizace uvažuji spíše při spodní hranici obecně doporučeného rozpětí (7.00 až 11.00 %) ve výši 8.00%. Upravené výnosy celkem: 678 500,- Kč x 0,90 = 610 650,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: 610 650,- Kč x 40%: Náklady celkem: 244 260,- Kč

= 244 260,- Kč

Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 610 650,- Kč – 244 260 ,- Kč = 366 390,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 8,00 % Výnosová hodnota: (366 390,- / 0,0800) = 4 579 880,- Kč Výnosová hodnota

= 4 579 880,- Kč

c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce v Chomutově: Prodej obchodní prostory 700 m2, Lipská, Chomutov Prodej velkého komerčního areálu v Chomutově. Samostatně stojící objekt s vlastním vjezdem na vlastní pozemek. Tvořen stavbou ve tvaru U a rozlehlým rovným pozemkem se zpevněným povrchem. Budova obdélníkového tvaru, dvoupodlažní s podkrovím, podsklepeno. Objekt je užíván, z části pronajmut. Nutné úpravy objektu. V přízemí nebytové prostory s výlohami, přímo u hlavní komunikace směr SRN. Volné po dohodě. Napojeno na veškeré IS. Výborná dostupnost a obslužnost. Vlastní parkování v areálu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 411038 (FINOSA REALITY, Školní 5335, 43001 Chomutov), aktualizace 16.8.2012, uvedena užitná plocha 700 m2, pozemek neuveden, inzerovaná cena 7 mil. Kč. Jednotková cena: 10 000,- Kč/m2

- 11 Porovnání: Větší nemovitost v horším stavu a v horší lokalitě, bez dalšího pozemku, obdobné využití. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení a situování ploch, stav, velikost, pozemek): 0,85x1,10x1,00x1,10x1,05x1,08=0,99. Redukovaná jednotková cena: 10 800,- Kč/m2 Prodej obchodní prostory 295 m2, Na Příkopech, Chomutov Na prodej koncový řadový objekt v centru Chomutova. Nemovitost po celkové rekonstrukci, nacházející se v atraktivní lokalitě města - cca 400 m od náměstí. Objekt položen u hlavní komunikace s výbornou dostupností. K dispozici je vlastní dvůr s parkovištěm a příjezdem. Objekt obdélníkového tvaru. Podsklepený, v přízemí se nachází nebytový prostor kanceláře, 1. patro - kanceláře, podkroví - byt. Vše obsazeno nájemci, zajímavý výnos. Volné po dohodě. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 410117 (FINOSA REALITY, Školní 5335, 43001 Chomutov), aktualizace 6.8.2012, uvedena užitná plocha 295 m2, pozemek 520 m2, inzerovaná cena 5,43 mil. Kč. Jednotková cena: 18 400,- Kč/m2 Porovnání: Menší nemovitost v obdobném až lepším stavu, blíže centra, s dalším pozemkem, obdobné využití. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení a situování ploch, stav, velikost, pozemek): 0,85x0,90x1,00x0,85x0,90x0,95=0,56. Redukovaná jednotková cena: 10 300,- Kč/m2 Prodej obchodní prostory 408 m2, Na Bělidle, Chomutov Zajímavý výnos z nájmu a dobrá investice, či pro vlastní potřebu z části, či celek jako sídlo firmy. Předmětem prodeje je zděný komerční objekt, situovaný nedaleko centra města Chomutov, ulice Na Bělidle 925, postavený na vlastním pozemku o celkové výměře 470 m2. Jedná se o podsklepený dům po kompletní rekonstrukci, včetně rozvodů, o dvou NP s podkrovím, který je napojen na všechny inženýrské sítě. Objekt je v současné době využíván k administrativním účelům. Součástí prodeje je i samostatně stojící, nově postavená, přízemní budova s kuchyňkou, využitelná pro relaxaci či teambuilding. Užitná plocha činí 50 m2. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky RAK-RS-417N (RAK CZ, a.s., Havelská 500/25, 11000 Praha), aktualizace 31.8.2012, uvedena užitná plocha 408 m2, pozemek 470 m2, inzerovaná cena 3,9 mil. Kč. Jednotková cena: 9 600,- Kč/m2 Porovnání: Menší nemovitost v obdobném až horším stavu i poloze, s dalším menším pozemkem, obdobné využití. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení a situování ploch, stav, velikost, pozemek): 0,85x1,00x1,10x1,20x0,95x0,95=1,01. Redukovaná jednotková cena: 9 700,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 9 700,- až 10 800,- Kč/m2

- 12 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 10 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti – ve všech případech inzerce – v Chomutově, ve srovnatelných lokalitách, převažující obchodní prostory, částečně administrativa nebo bydlení. Redukovanou jednotkovou cenu uvažuji ve výši cca 10 000,- Kč/m2 (spíše při dolním okraji rozpětí vzhledem k současné stagnaci trhu s nemovitostmi). Pro výměru podlahové plochy cca 618 m2 (sklepní prostory kráceny na cca 1/2) srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 6,2 mil. Kč. Srovnávací hodnota

= 6 200 000,- Kč

d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění použita kombinace metod věcné, výnosové a porovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, u obdobných smíšených nemovitostí charakteru obchodního s byty pak prodejní ceny dosahují cca 50% až 70% věcné hodnoty a věcná hodnota nemá pro odhad obvyklé ceny velký význam. U provozních nemovitostí se obvyklá cena pohybuje mezi výnosovou a srovnávací hodnotou. V tomto případě jsou obě hodnoty poměrně blízko a obvyklou cenu uvažuji s obdobnou váhou na výnosovou a porovnávací hodnotu. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a zástavních práv zapsaných na LV.

Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:

Výsledná obvyklá cena nemovitostí

5 400 000,- Kč

slovy: pětmilionůčtyřistatisíc Kč

V Srbicích, 27.8.2012 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice

D. Znalecká doložka

- 13 -

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9137-701/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 225 12. V Srbicích, 27.8.2012 Ing. Zdeněk Garlík