-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 441-304/2011 o odhadu ceny obvyklé bytové jednotky č. 382/4 situované v bytovém domě č.p. 382 na parcele parc.č. st. 1159 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 382 a parcele č. st. 1159, v k.ú. a obci Prostřední Bečva, okres Vsetín (LV č. 1623 a č. 1556)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00102/11-045
Podle stavu ke dni 4.11.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 5.11.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 382/4, včetně spoluvl. podílu na budově a pozemku Adresa nemovitosti: Prostřední Bečva č.p. 382 Okres: Vsetín Obec: Prostřední Bečva Katastrální území: Prostřední Bečva 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4.11.2011 za přítomnosti znalce. Znalec provedl pouze prohlídku domu, do bytu nebyl vpuštěn. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1623 a 1556 pro k.ú. Prostřední Bečva ze dne 21.9.2011. Kopie katastrální mapy. Prohlášení vlastníka budovy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00102/11-045 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 1623 zapsán: SJM Juroška Jan a Jurošková Miroslava, Prostřední Bečva 382, 756 56 Prostřední Bečva Jako spoluvlastník na LV č. 1556 je zapsán: SJM Juroška Jan a Jurošková Miroslava, Prostřední Bečva 382, 756 56 Prostřední Bečva podíl 6541/32893 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky. Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Prostřední Bečva na Vsetínsku. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, v centru obce, v sousedství školy. Okolní zástavbu tvoří zástavba rodinných domů a objektů občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 382/4 a spoluvlastnickým podílem na budově č.p. 382 a pozemku p.č. st. 1159. V okolí nemovitosti základní občanská vybavenost, kompletní občanská vybavenost ve městě Rožnov p.R., vzdáleném cca 10 km od nemovitosti. Dobré dopravní spojení do spádového města Rožnov. Vzdálenost zastávky (bus) cca 500m od nemovitosti. 7. Obsah posudku I) Ocenění porovnávací hodnotou dle zákona II) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Přílohy
-4-
B. Posudek I)
Ocenění porovnávací hodnotou (dle zákona)
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1) Bytová jednotka č. 382/4 - § 25 Oceňovaný byt se nachází v 3. NP (poslední patro) bytového domu. V domě se nachází celkem 5 bytových jednotek. Byt je o složení 3+1 (3 pokoje, kuchyně, předsíň, WC, koupelna, dále balkon a sklep). Okna v bytě dřevěná zdvojená, dveře náplňové plné. Vytápění bytu plynovým kotlem umístěným na chodbě. Znalci nebyla umožněna prohlídka samotného bytu, pouze exteriéru. Pro další ocenění znalec uvažuje průměrný stav bytu o standardním vybavení (kuchyňská linka, plynový sporák, WC, vana, umyvadlo, vestavěné skříně). Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši6541/32893 na společných částech budovy č.p. 382 zapsané na LV č. 1556. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Zlínský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 35 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 15 332,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: pokoj: pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC:
= = = = = = =
18,76 m2 9,61 m2 15,04 m2 8,53 m2 7,83 m2 2,61 m2 1,03 m2
Podlahová plocha bytu:
=
63,41 m2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon:
=
2,79 m2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:
=
2,79 m2
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: =
2,00 m2
Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem:
=
2,00 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 2,79 m2 * 0,17 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 2,00 m2 * 0,80
= = =
63,41 m2 0,47 m2 1,60 m2
-5Podlahové plochy - celkem:
65,48 m2
=
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova , nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
Koeficient pro stáří 35 let:
č.
Vi
II II II II III
-0,05 0,00 0,00 0,00 0,03
III III
0,00 0,00
III III II
0,00 0,00 1,05
č.
Pi
II III III
0,03 0,01 0,05
III
0,03
II II III
0,00 0,00 0,04
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
0,80
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,80 = 0,823 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,160 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,950 i=1
-6Celkový index I = IV * IP * IT = 0,823 * 1,160 * 0,950 = 0,907 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 15 332,- Kč/m2 * 0,907 = 13 906,12 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 13 906,12 Kč/m2 * 65,48 m2 = 910 572,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
910 572,74 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 19 658,40 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 541 / 32 893 Hodnota spoluvlast. podílu: 19 658,40 Kč * 6 541 / 32 893 =
+
3 909,21 Kč
Bytová jednotka č. 382/4 - zjištěná cena
=
914 481,95 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 818,00 40,09
zastavěná plocha a nádvoří st. 1159 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 32 793,62 32 793,62
10 % 10 % + * * =
3 279,36 36 072,98 0,2530 2,1540 19 658,40 19 658,40 Kč
-7-
Rekapitulace porovnávací hodnoty Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 382/4
=
914 481,95 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
914 481,95 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
914 480,- Kč
-8-
II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňované nemovitosti je uveden v předcházející části posudku. Nemovitost se nachází v atraktivní lokalitě (z pohledu rekreace a pro individuální bydlení zejména v rodinných domech), v okolí základní občanská vybavenost, další občanská vybavenost ve spádovém městě Rožnov p.R.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě neobchodují běžně byty situované v bytových domech, jelikož v této lokalitě převažuje individuální bydlení v rodinných domech nad hromadným bydlením v bytech. Pro srovnání není dostatek relevantních informací z dané lokality. Pro srovnání znalec použil informace z trhu z širšího okolí, z regionu Vsetínska. Kdy nejbližší byty jsou k dispozici v městě Rožnov p.R., kde se prodávají obdobné byty v rozmezí cca 850 tis. až 1 milion Kč. Město Rožnov p.R. ale není vhodná lokalita ke srovnání, vhodnější je použít údaje z okolních obcí, kde se nabízí k prodeji byty v obdobných bytovkách. V menších obcích bez většího významu se prodávají obdobné byty v rozmezí cca 600 tis. až 850 tis. Kč. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 750 000 ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i pozemků a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem
750 000,- Kč
-9-
Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Porovnávací hodnota (dle zákona):
914 480 Kč
Srovnávací hodnota:
750 000 Kč
Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: bytové jednotky č. 382/4 situované v bytovém domě č.p. 382 na parcele parc.č. st. 1159 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 382 a parcele č. st. 1159, v k.ú. a obci Prostřední Bečva, okres Vsetín (LV č. 1623 a č. 1556), je stanovena ke dni 4.11.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 750 000,- Kč.
- 10 -
V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti následovně:
Cena obvyklá
750 000,- Kč
Slovy: sedmsetpadesáttisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 5.11.2011
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 441-304/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 304/2011.
- 11 -
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí
- 12 -
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
- 13 -
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
