10-141)

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9030-592/2012 o ceně nemovitostí - domu Zabrušany č.p. 17 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 109/1, 173/4 v k.ú. a obci Zabrušany, okres Teplice, kraj Ústecký

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice

Účel posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 6270/10141)

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 16.7.2012 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 23.7.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - domu Zabrušany č.p. 17 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 109/1, 173/4 v k.ú. a obci Zabrušany, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 6270/10-141 ze dne 7.6.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – rodinný dům s provozními prostory, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní). 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Zabrušany 17 417 71 Zabrušany Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Zabrušany Katastrální území: Zabrušany Počet obyvatel: 1 109 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.7.2012 za přítomnosti pana Adolfa Fišera a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 6270/10-141 ze dne 7.6.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 7.6.2012 (LV č. 468) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 ze dne 16.7.2012 - znalecký posudek č. 2526-55-2005, který podal na ocenění uvedené nemovitosti znalec Josef Mára, bytem Bulharská 2753/11, 415 01 Teplice dne 9.6.2005 (zapůjčen vlastníkem) - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - mapa Českého středohoří

-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 468 pro k.ú. Zabrušany je uvedeno: A - Vlastnické právo: Fišer Adolf, Zabrušany 17, 417 71 Zabrušany B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. St. 109/1 1101 m2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 173/4 587 m2 ostatní plocha, jiná plocha Stavby: Zabrušany, č.p. 17, způsob využití bydlení, na parcele St. 109/1 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 3,5 mil. Kč pro Českou spořitelnu, a.s.. Nařízení exekucí, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní práva exekutorská, soudcovská a z rozhodnutí správního orgánu podrobně viz. příloha - LV č. 468 D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 468 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 468 Dle dostupných podkladů byly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, jedná se dle sdělení Adolfa Fišera o uzavřenou nájemní smlouvu na prodejnu večerky v domě (smlouva údajně na dobu neurčitou s nájmem 10 tis. Kč/měs.). 6. Dokumentace a skutečnost Byla k dispozici zjednodušená projektová dokumentace z výše uvedeného znaleckého posudku, která souhlasí s drobnými změnami se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům č.p. 17 - samostatně stojící, s jedním částečným podzemním podlažím a dvěma nadzemními podlažími a pozemek zastavěný domem a dvorem a přilehlý pozemek užívaný jako zahrada ve funkčním celku. Situování je na rohu dvou obslužných komunikací v centru obce Zabrušany, v sousedství požární zbrojnice a sportovního areálu. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Další příslušenství tvoří přistavěná dřevěná stavba, užívaná jako letní cukrárna, zděné kolny směrem do dvora, bazén v zahradě a dále venkovní úpravy u domu - zpevněné plochy převážně betonové, oplocení z dřevěných rámů na kovových sloupcích na betonové podezdívce, dřevěná vrata a vrátka a množství okrasných a ovocných dřevin na pozemcích.

-4Území je rovinné až mírně svažité směrem na jihozápad. Přístup je ze zpevněné komunikace. Zabrušany jsou větší obcí okresu Teplice, která je od okresního města vzdálena cca 6 km, blíže je od menšího města Duchcov. V obci je základní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Situování je v centru obce, spojení je MHD a železniční, v místě probíhá rovněž výstavba nových rodinných domů. Polohu hodnotím jako průměrnou.

B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 6270/10-141 ze dne 7.6.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – rodinný dům s provozními prostory, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní).

1. Popis objektů a pozemků Dům Zabrušany č.p. 17 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním částečným podzemním podlažím a dvěma nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je zděný, založení na základových pasech bez izolací proti zemní vlhkosti, se sedlovou střechou, opatřenou krytinou z vlnitého hliníkového plechu, včetně kompletních klemp. konstrukcí z pozink. plechu a hromosvodu, s fasádou do ulice štukovou složitou, ostatní hladkou. Provedení jednotlivých podlaží: Byl mi umožněn vstup pouze do provozních prostor 1.NP, do 1.PP, do bytu a garáže v 1.NP a do bytu ve 2.NP mi pan Adolf Fišer vstup neumožnil. Provedení a vybavení u těchto prostor je převzato z popisů v zapůjčeném znaleckém posudku. Dům má prakticky obytnou část (byty, garáž a prodejna večerky) a provozní část (bývalý sál, dnes restaurace). Obvodové stěny jsou zděné v tl. 45 až 60 cm, stropy nad 1.PP a částečně 1.NP nespalné klenbové, v části 1.NP a ve 2.NP polospalné s rovným podhledem nebo částečně zešikmené v provozní části, vnitřní úpravy povrchů vápenocementovou omítkou hladkou nebo hrubou a štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad, schody jsou kamenné, podlahy kryté PVC a kobercem a z keramické dlažby, v provozní části převážně z parket. Jsou osazena částečně plastová okna, částečně zdvojená dřevěná okna nebo dřevěná okna se zasklením izolačním dvojsklem, dveře převážně hladké, vstupní kovové s olištováním hliníkem. Je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace. Vytápění je ústřední dvěma plynovými kotli a jedním kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé vody el. bojlery. Osazeno běžné vybavení soc.

-5zařízení (byt rohové vany, umyvadla, kombi WC, sporáky v kuchyních, provozní část kombi WC, pisoáry, umyvadla). Výčet místností: 1.PP: Obytná část - chodba a schodiště, 2 sklepy. 1.NP: Obytná část - chodba a schodiště, byt 2+1 (předsíň, obývací pokoj, kuchyň, koupelna s WC, pokoj), garáž, prodejna večerky, úklid, WC. Provozní část - restaurace s částečným vyvýšením o bývalé pódium (včetně kuchyně, výčepu a baru), WC muži, WC ženy, sklad pod pódiem. 2.NP: Obytná část - chodba a schodiště, byt 4+1 (předsíň, obývací pokoj, kuchyň, 3 pokoje, další WC na mezipodestě. Charakter stavby: Dům má dvě nadzemní podlaží a jsou v něm jak prostory pro bydlení, tak provozní prostory, které jsou vzájemně provozně propojeny. Porovnáním dle předložené PD byl proveden propočet podlahových ploch obou částí: Obytné prostory: Sklepy v 1.PP 66 m2 Byt 2+1 v 1.NP a garáž 96 m2 Byt 4+1 ve 2.NP 157 m2 ---------------------------------------------Celkem 319 m2 Provozní prostory: Prodejna potravin v 1.NP 40 m2 Restaurace v 1.NP 272 m2 --------------------------------------------Celkem 312 m2 plocha obytné části nepatrně převařuje, jedná se tedy o rodinný dům s provozovnou. Stáří a opotřebení: Stáří domu je dle údaje v předchozím znaleckém posudku 112 roků. Prvky dlouhodobé životnosti jsou původní ve stavu odpovídajícím jejich stáří, některé prvky krátkodobé životnosti byly měněny (částečná rekonstrukce v roce 1996, pozdější výměna oken v bytu v 1.NP za plastová), některé konstrukce vykazují závady (zejména opadaná fasáda vlivem vzlínající vlhkosti, dožitá zdvojená okna a pod.). Celkovou životnost předpokládám cca 160 roků. Kolny Zděné kolny přistavěné k domu směrem do dvora. Užívány jako sklady. Cukrárna Dřevěný objekt v průjezdu u domu, sloužící jako letní cukrárna.

-6Venkovní úpravy Venkovní úpravy u domu - zpevněné plochy převážně betonové, oplocení z dřevěných rámů na kovových sloupcích na betonové podezdívce, dřevěná vrata a vrátka a dále zapuštěný bazén v zahradě. Pozemky Pozemek zastavěný domem a dvorem a pozemek zahrady ve funkčním celku. Na pozemku je množství ovocných a okrasných dřevin. Pozemek je rovinný až mírně svažitý směrem na jihozápad. Přístup je ze zpevněné komunikace, napojení na všechny inženýrské sítě.

2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp), u pozemků jednotková cena ze seznamu směrných cen pozemků, zpracovaného spolupracujícími znalci v okrese.

b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí.

-7-

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Zabrušany č.p. 17 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6,55*11,10+5,60*5,60+2,40*4,70 1.NP: 11,10*17,20+4,35*5,60+18,50*16,25+4,35*3,50 1.NP: 11,10*17,20+4,35*5,60 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 1.NP:

=

115,35 m2

=

531,13 m2

=

215,28 m2

Zastavěná plocha 115,35 m2 531,13 m2 215,28 m2

Obestavěný prostor: Spodní stavba: (6,55*11,10+5,60*5,60+2,40*4,70)*2,35 Vrchní stavba: (11,10*17,20+4,35*5,60)*(3,90+3,45)+18,50* *16,25*5,15+4,35*3,50*2,90 Zastřešení: 11,10*17,20*(0,60+3,70/2)+4,35*5,60*(1,00+ +1,70/2)+18,50*16,25*(0,00+2,90/2) Obestavěný prostor – celkem:

Konstrukční výška 2,35 m 3,90 m 3,45 m

= =

271,06 m3 3 174,68 m3

=

948,73 m3

=

4 394,47 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina:

Hodnocení standardu P S S S S

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,27 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20

-86. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

N S N S C S S S N S S S N S S S S S S S S S C

0,80 6,20 3,10 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 20,00 80,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,54 1,00 1,54 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,23 6,20 2,39 1,55 0,00 2,30 2,40 3,30 1,60 4,16 2,20 1,10 6,78 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 96,38 0,9638

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 975,- Kč/m3 0,9638 0,8500 2,1580

Základní cena upravená

=

3 491,60 Kč/m3

Plná cena:

4 394,47 m3 * 3 491,60 Kč/m3

=

15 343 731,45 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 112 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 112 / 160 = 70,000 %

-

10 740 612,01 Kč

Dům Zabrušany č.p. 17 - zjištěná cena

=

4 603 119,44 Kč

Kolny - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví

-9Kód CZ - CC:

1274

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 5,55*4,15*3,20+6,15*4,15*3,25 Obestavěný prostor – celkem:

= =

156,65 m3 156,65 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna C 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 0,00 0,00 1,00 8,20 1,00 5,80 98,90

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


0,9890

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 250,- Kč/m3 0,9890 0,8500 2,1030


=

2 209,86 Kč/m3

Plná cena:

156,65 m3 * 2 209,86 Kč/m3

=

346 174,57 Kč


-

173 087,29 Kč

Kolny - zjištěná cena

=

173 087,28 Kč

Cukrárna - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví:

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví

- 10 Krov: Kód CZ - CC:

neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 3,00*3,00*2,60 Obestavěný prostor – celkem:

= =

23,40 m3 23,40 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy C 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,00 31,30 21,80 11,20 1,60 6,30 3,80 1,30 9,70 5,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,00 0,00 1,00 31,30 1,00 21,80 1,00 11,20 1,00 1,60 1,00 6,30 1,00 3,80 1,00 1,30 1,00 9,70 1,00 5,00 92,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


0,9200

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 055,- Kč/m3 0,9200 0,8500 2,1030


=

1 735,- Kč/m3

Plná cena:

23,40 m3 * 1 735,- Kč/m3

=

40 599,- Kč


-

6 766,64 Kč

Cukrárna - zjištěná cena

=

33 832,36 Kč

Venkovní úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby

- 11 Dům Zabrušany č.p. 17 Kolny Cukrárna Celkem:

4 603 119,44 Kč 173 087,28 Kč 33 832,36 Kč 4 810 039,08 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

4 810 039,08 0,0350 168 351,37 Kč

Bazén - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 21. Bazén venkovní nezakrytý Kód CZ - CC: 242 Výměra: 4,50*4,80*1,00 = 21,60 m3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 21,60 m3 * 1 825,- Kč/m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

39 420,- Kč 0,8500 2,3390

Plná cena:

=

78 372,87 Kč


-

29 389,83 Kč

Bazén - zjištěná cena

=

48 983,04 Kč

= = = = =

4 603 119,44 Kč 173 087,28 Kč 33 832,36 Kč 168 351,37 Kč 48 983,04 Kč

Rekapitulace cen staveb: Dům Zabrušany č.p. 17 Kolny Cukrárna Venkovní úpravy Bazén Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

5 027 373,49 Kč

Pozemky: (1101 + 587) m2 á 200,- Kč/m2

=

337 600,- Kč

- 12 Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby Pozemky

= =

5 027 373,- Kč 337 600,- Kč

Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

5 364 973,- Kč

Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí

5 364 970,- Kč

b) metoda výnosová (příjmová) Jedná se o rodinný dům se 2 byty, garáží a 2 provozovnami, resp. 3 včetně letní cukrárny. Z hlediska výnosového hodnocení nemovitosti jsou byty uvažovány s pronájmem za obvyklé nájemné v Duchcově nebo okrajových částech Teplic, které předpokládám u bytu 2+1 (76 m2) cca 3 tis. Kč/měs., u bytu 4+1 (157 m2) cca 6 tis. Kč/měs., u garáže cca 500,- Kč/měs., u prodejny (40 m2) z údajně uzavřené nájemní smlouvy 10 tis. Kč/měs., u restaurace (272 m2) cca 10 tis. Kč/měs. a u sezónní cukrárny cca 2 tis. Kč/měs. Výnosy z pronajímaných prostor: Název Byt 2+1 v 1.NP Byt 4+1 ve 2.NP Garáž v 1.NP Prodejna v 1.NP Restaurace v 1.NP Cukrárna v 1.NP Výnosy celkem

Počet měs. Nájemné [Kč/měs.] 12,00 3 000,12,00 6 000,12,00 500,12,00 10 000,12,00 10 000,12,00 2 000,-

Výnos [Kč] 36 000,72 000,6 000,120 000,120 000,24 000,378 000,-

Vzhledem k výměře prostor uvažuji s výpadkem nájemného 10%. Souhrnné náklady (daň z nemovitosti, pojistné, opravy a údržba, obnova investice) jsou uvažovány v obvyklé výši cca 40% z upravených výnosů. Jedná se o dům v průměrné lokalitě. Míru kapitalizace uvažuji uprostřed obecně doporučeného rozpětí (7.00 až 11.00 %) ve výši 9.00%. Upravené výnosy celkem: 378 000,- Kč x 0,90 = 340 200,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: 340 200,- Kč x 40%: Náklady celkem: 136 080,- Kč

= 136 080,- Kč

Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 340 200,- Kč – 136 080 ,- Kč = 204 120,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 9,00 % Výnosová hodnota: (204 120,- / 0,0900) = 2 268 000,- Kč Výnosová hodnota

= 2 268 000,- Kč

- 13 -

c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce v Zabrušanech a okolí do 5 km a údaj o uskutečněném prodeji v obdobně velké a obdobně situované obci Modlany: Prodej dům rodinný 214 m2, Zabrušany, Želénky Prodej rodinného domu se zahradou a zavedeným autoservisem pobývající v klidné části obce Želénky u Duchcova. Rodinný dům dvougeneračního typu se rozléhá na 214 m2. Autoservis na 94m2 (zvedák na auta, zouvačka, vyvažovačka, kompresor v odděleném přístřešku, kancelářský kout se samostatným WC + auto Seat INKA patřící k servisu). V přízemí chodba se schodištěm, obrovská kuchyň na míru, 2 pokoje, koupelna, WC, průchod do autoservisu a zahradu. První patro obývací pokoj, luxusní koupelna s velkou vířivkou, ložnice, dětský pokoj, chodba spojená schodištěm. Půdní prostory i nad autoservisem, průchod od schodiště. Zahrada 369m2 je vybavena krytým přístřeškem k příjemnému posezení, grilování a kůlnami k uskladnění věcí. Dům má eurookna, částečně zateplen s novou střechou. Voda, plyn, elektrika, klimatizace, topení, kotel na plyn, samozřejmostí. Využití domu a garáže k podnikání a trvalému bydlení. Veškerá občanská vybavenost a dopravní dostupnost. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 194277980 ([email protected]), aktualizace 4.7.2012, uvedena užitná plocha 214 m2, pozemek 700 m2, inzerovaná cena 5,8 mil. Kč. Jednotková cena: (po odpočtu obvyklé ceny vybavení) 22 400,- Kč. Porovnání: Menší nemovitost v lepším stavu ve stejné obci, s menším pozemkem, obdobné využití – 2 byty a provozovna, prodej i s vybavením autodílny a služebním automobilem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,70x1,00x0,80x0,80x0,80x1,10=0,39. Redukovaná jednotková cena: 8 700,- Kč/m2 Prodej dům rodinný 340 m2, Teplice, Trnovany, E. Dvořákové Nabízíme k prodeji prostorný řadový rodinný dům s nebytovým prostorem, vhodným i pro podnikání. Dům se nachází nedaleko Červeného kostela. Tento dům je velice prostorný. Je rekonstruován a kolaudován v roce 1994. V přízemí domu je prostorná chodba a velké zádveří. Nachází se zde garáž pro jeden osobní automobil, dále nebytový prostor (velikost cca 65m2), který je vhodný pro provozování menší restaurace, je zde vybudován malý bar. Skládá se ze dvou místností. Podlahy dlažba. Dále je v přízemí byt o velikosti 1+2 s koupelnou a WC. V přízemí je rovněž průchod na zahradu, která je cca 160 m2 veliká a dává prostor pro příjemné posezení. Vedle vchodu na zahrádku je WC, místnost pro odkládání (např. nářadí) a dále místnost, která v současné době slouží na ukládání zavařenin. V mezipatře se nachází WC a v prvnímm podlaží je pět prostorných místností. Není zde vybudovaná koupelna, jen umyvadlo na chodbě. Podlahy jsou zde dřevěné. Další podlaží tvoří prostorná půda, která je vhodná pro půdní

- 14 vestavbu. Střecha je pokryta taškami. Je v dobrém stavu. Jsou zde dva komíny. Topení je plynové. V přízemí v bytě 1+2 jsou krbová kamna. Okna jsou špaletová. Stropy jsou vysoké a klenuté. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 26408 (NEXT REALITY, Moskevská 3336, 43401 Most), aktualizace 15.7.2012, uvedena užitná plocha 340 m2, pozemek 333 m2, inzerovaná cena 3,45mil. Kč. Jednotková cena: 10 100,- Kč. Porovnání: Menší nemovitost v obdobném až lepším stavu v oblibou srovnatelné až mírně lepší okrajové lokalitě Teplic. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,90x0,90x1,00x0,90x0,85x1,10=0,68. Redukovaná jednotková cena: 6 900,- Kč/m2 Prodej restaurace se sálem a bytem, Věšťany č.p. 33, Modlany Uskutečněný prodej z 06/2012 za cenu 5,398 mil. Kč. Jedná se o restauraci se sálem a bytem ve 2.NP, u domu je dále zpevněný dvůr a stodola s novou střechou. Dům po kompletní rekonstrukci stáří cca 2 roky (nová střecha, zateplení, kompletní vnitřní rekonstrukce). Užitná plocha cca 570 m2, pozemek 1023 m2. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 9 500,- Kč. Porovnání: Uskutečněný prodej obdobného typu nemovitosti v obci obdobné velikosti a obdobné polohy vůči Teplicím, po kompletní rekonstrukci, srovnatelné velikosti, s menším pozemkem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: stáří prodeje, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 1,00x1,00x0,90x0,75x1,00x1,05=0,71. Redukovaná jednotková cena: 6 700,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 6 700,- až 8 700,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 6 500,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti – ve dvou případech inzerce - ve stejné obci a ve srovnatelné okrajové lokalitě Teplic, v jednom případě uskutečněný prodej v obci obdobné velikosti a obdobně situované vůči okresnímu městu. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 6,5 tis. Kč/m2. Pro výměru podlahové plochy cca 565 m2 (bez započetní plochy sklepa) srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 3,7 mil. Kč. Srovnávací hodnota

= 3 700 000,- Kč

d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná, výnosová a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží (v tomto případě je věcná hodnota výše zejména vzhledem

- 15 k velkému podílu nebytových ploch oproti klasickému rodinnému domu užívanému pouze pro bydlení). Nemovitost byla zakoupena dle údajů v zapůjčeném znaleckém posudku za částku 3,5 mil. Kč v roce 2005, což koresponduje s výší poskytnutého úvěru, uvedenou na LV. Od té doby došlo v následujících cca 2 letech k nárůstů cen nemovitostí, ale v dalších letech k velkému propadu cen a následně jejich stagnaci. Tento pokles je znatelný zejména u provozních nemovitostí, ne zcela atraktivních (v případě oceňované nemovitosti značná výměra plochy restaurace, problematická výnosnost restaurace a obchodu na vesnici), proto současnou obvyklou cenu uvažuji spíše pod cenou z roku 2005. Obvyklou cenu uvažuji mezi výnosovou a porovnávací hodnotou, s obdobnou váhou na obě hodnoty, ve výši cca 3 mil. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučního příkazu k prodeji a bez zástavních práv zapsaných na LV.

Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:

Výsledná obvyklá cena nemovitosti

3 000 000,- Kč

slovy: třimiliony Kč

V Srbicích, 23.7.2012 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9030-592/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 189 12. V Srbicích, 23.7.2012 Ing. Zdeněk Garlík

10-141)

Recommend Documents