1. cenová mapa stavebních pozemků obce DOUBRAVČICE
Objednatel – Obec Doubravčice Zhotovitel – Ing. Vladimír Bajer, Ing. Jiří Lokaj 2013
OBSAH:
1. Obecná část
3
1.1 Charakteristika obce
5
1.1.1 Přírodní podmínky
5
1.1.2 Dopravní dostupnost
5
1.1.3 Historický vývoj obce
6
1.1.4 Rozvoj obce
6
2. Cenová mapa
8
2.1 Rozsah a charakter zpracovaného území
8
2.2 Metodika zpracování cenové mapy
8
2.3 Rozbor cenových údajů
9
2.4 Grafická část cenové mapy
12
3. Speciální část
13
3.1 Použité podklady
13
4. Přílohy
13
-2-
1. cenová mapa stavebních pozemků obce Doubravčice, část 1. - textová 1. Obecná část Objednatel cenové mapy : Obec Doubravčice, Obecní úřad zastupuje starosta obce, pan Jaroslav Prkno, Doubravčice 94, PSČ 282 01, Český Brod, okres Kolín tel./fax: 321 677 901 e-mail:
[email protected] Zhotovitelé cenové mapy : Ing. Vladimír Bajer a Ing. Jiří Lokaj – cenové mapy Sídlo kanceláře na adrese: U Svobodárny 12, 190 00 Praha 9 Tel.: (+420) 603 871 488, (+420) 603 54 00 44, (+420) 284 819 667, e–mail :
[email protected] Jedná se o první cenovou mapu stavebních pozemků obce Doubravčice, která byla zpracována podle § 33, odst. 2 a § 10 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku – dále jen zákon). Cenová mapa se vztahuje na stavební pozemky definované v § 9, odst. 1, písm. a) zákona, s výjimkou níže uvedených případů: •
pozemky zastavěné sakrálními stavbami a pozemky s nimi funkčně spojené, včetně pozemků evidovaných v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití hřbitov a urnový háj,
-3-
•
pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití dráha, dálnice, silnice, ostatní komunikace, jakož i pozemky uvedeným způsobem již skutečně užívané,
•
pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití ostatní dopravní plocha, pokud tvoří součást či příslušenství veřejných komunikací,
•
pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití dobývací prostor a skládka, jakož i pozemky uvedeným způsobem již skutečně užívané,
•
pozemky zastavěné vodními díly a pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku vodní plocha se způsobem využití rybník, koryto vodního toku přirozené i umělé, vodní nádrž přirozená i umělá a zamokřená plocha.
•
pozemky, jejichž části byly oceněny různými cenami (například při scelování pozemků apod.)
Cenová mapa stavebních pozemků obce Doubravčice se vztahuje na pozemky, které jsou vyznačeny v její grafické části, do které byly zároveň vepsány jejich ceny, nebo na pozemky, které byly zahrnuty do některého z graficky vymezených území s vyznačenou cenou. Cenová mapa stavebních pozemků obce Doubravčice je veřejnosti přístupná v kanceláři Obecního úřadu, Doubravčice č. 94, v úředních hodinách obecního úřadu. Na výše uvedené adrese jsou rovněž přijímány návrhy, náměty a připomínky k cenové mapě stavebních pozemků, včetně vyřizování případných dotazů a řešení eventuálních problémů s praktickou aplikací cenové mapy. Kontaktní spojení :
Tel./Fax:
(+420) 321 677 901,
e-mail: ou @doubravcice.cz -4-
1.1 Charakteristika obce Obec Doubravčice leží ve Středočeském kraji, v okrese Kolín. Nachází se ve správním obvodu obce s rozšířenou působností , kterou je Český Brod. Obec se nalézá zhruba 10 km východně od hranic tzv. Velké Prahy, což reprezentuje dopravní vzdálenost zhruba 14 km po státních silnicích. Obcí prochází silnice II. třídy č. 113, spojující Chocerady a Mukařov na jihu, s Českým Brodem na severu. Zhruba uprostřed jejich vzdálenosti se Doubravčice nalézají. 1.1.1 Přírodní podmínky Území obce se rozkládá v nadmořské výšce 350 až 390 m nad mořem a obec leží na souřadnicích GPS 50°02'25.67"S - 14°79'00.97"V. Území obce ze severu, východu a jihu, obklopují rozsáhlejší lesní porosty, na západě pak sousedí a stavebně již téměř srůstá se dvěma dalšími obcemi, kterými jsou jižněji položené Štíhlice a severnější Masojedy. V mírné pahorkatině tohoto kraje na jihu lemuje hranici doubravčického katastru Lázný potok, tvořící levostranný přítok říčky Šembery, která se spolu s větśí Výrovkou pod Nymburkem vlévá do Labe. Podél Šembery se vyskytuje řada rekreačních chatových kolonií a osad, které na jihu a východě také zasahují do území Doubravčic. Obcí prochází zelená turistická značka a začíná zde žlutá, která vede ke zřícenině hradu Šember, jehož zbytky leží na ostrohu nad stejnojmennou říčkou. Údolím Šembery, pak prochází červená turistická značka spojující Jevany s Tuchorazí a Českým Brodem. Obcí prochází i cyklostezka č. 0089. 1.1.2 Dopravní dostupnost Obcí Doubravčice prochází veřejná silniční síť, jejímž prostřednictvím má obec zajištěno spojení s okolními obcemi a městy, zejména pak díky autobusové dopravě. Linka č.491 jezdí z Mukařova přes Doubravčice a Tismice do Českého Brodu a zpět, linka č.423 pak z Úval do Doubravčic a zpět. Na tyto spoje je pak možno využít navazující spojení do Prahy. -5-
Z Mukařova autobusy jedoucími až na autobusovém nádraží Praha - Háje, z Českého Brodu autobusy směrem na Černý most (přes Mochov), z Úval pak autobusem do Prahy (Černý most). Z Úval, Českého Brodu a Říčan je možnost využít dopravu vlaky ČSD. Pro děti navštěvující ZŠ Mukařov je od září 2008 vždy ráno vypravován školní autobus, který zajíždí k jejich místu bydliště. Doubravčice jsou vedeny ve druhém pásmu PID. 1.1.3 Historický vývoj obce První písemná zmínka o obci pochází z roku 1331 a jedná se o listinu Jana Lucemburského. Dějiny územněsprávního začleňování zahrnují období od roku 1850 do současnosti. V chronologickém přehledu je uvedena územně administrativní příslušnost obce v roce, kdy ke změně došlo: •
1850 země česká, kraj Pardubice, politický okres Černý Kostelec, soudní okres Český Brod
•
1855 země česká, kraj Praha, soudní okres Český Brod
•
1868 země česká, politický i soudní okres Český Brod
•
1939 země česká, Oberlandrat Kolín, politický i soudní okres Český Brod
•
1942 země česká, Oberlandrat Praha, politický i soudní okres Český Brod
•
1945 země česká, správní i soudní okres Český Brod
•
1949 Pražský kraj, okres Český Brod
•
1960 Středočeský kraj, okres Kolín
•
2003 Středočeský kraj, obec s rozšířenou působností Český Brod
1.1.4 Rozvoj obce Jako příklad historického vývoje i společenského rozvoje obce může posloužit srovnání známých informací ze současnosti s informacemi z roku 1932, kdy ve vsi Doubravčice, která měla tehdy 319 obyvatel, byly evidovány následující živnosti a obchody: autodoprava,
bednář,
hostinec,
2 koláři,
kovář,
obuvník,
2 obchody
s lahvovým pivem, 2 řezníci, 2 obchody se smíšeným zbožím, spořitelní a záložní spolek pro Doubravčice, 2 švadleny, trafika. -6-
V Doubravčicích dle údajů obce v roce 2013 žije 525 obyvatel, o průměrném věku 38 let, obec má jedno katastrální území o výměře cca 918 ha a jedná se o původně zemědělskou obec s omezeně rozvinutou infrastrukturou, kde v průběhu roku 2012 byla vybudována obecní kanalizace a vodovod. Občanská vybavenost je (dle údajů z roku 2011) vybavena následujícími prvky: •
obecní úřad
•
kulturní (společenský) sál s kapacitou 200 míst
•
obecní knihovna
•
dětská herna (provozuje RC Dokolečka)
•
soukromá mateřská školka
•
keramická dílna pro veřejnost
•
sportovní areál
•
hasičská zbrojnice
Ze služeb a řemesel v k témuž datu webový server obce evidoval: Truhlářství Truna, zemědělský podnik Týnice, cukrárna U Bártů, hostinec Čabuzi, restaurace U radnice, obchod s potravinami, kadeřnictví a řada drobných služeb, provozovaných v rámci obytných domů. Na území obce v nedávné minulosti vznikla a stále vzniká, řada rozvojových projektů, orientovaných na výstavbu objektů individuální rekreace a rovněž rodinného bydlení, o čemž je možno přesvědčit se nahlédnutím do platného územního plánu. Obec se tedy postupně ze zemědělské obce vyvinula v sídelní a rekreační satelit nedalekého hlavního města Prahy.
-7-
2. Cenová mapa 2.1 Rozsah a charakter zpracovaného území Katastrální území Doubravčic bylo do cenové mapy zahrnuto v celém svém rozsahu. Konkrétně v rozsahu jeho stavebních a obchodovaných zastavitelných pozemků. Podle digitalizované mapy katastru nemovitostí činí výměra katastrálního území Doubravčic celkem 917,4802 ha. V písemném operátu KN byla celková výměra, k únoru roku 2013, 918,2109 ha na 2.412pozemcích (parcelách), z toho výměru 494,4972 ha zaujímaly lesy, resp. lesní pozemky. V obci v loňském roce bylo evidováno podle „malého“ lexikonu obcí ČR (z 1.2.2013) celkem 509 obyvatel a katastrální výměra byla 918 ha. 2.2 Metodika zpracování cenové mapy Cenová mapa stavebních pozemků obce Doubravčice byla zpracována podle § 33, odstavec 2 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v listopadu 2012 až červnu 2013 na základě podkladů z února roku 2013 a její platnost bude vyhlášena Obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva obce Doubravčice. V průběhu zpracování byl proveden průzkum sjednaných (smluvních) cen a s ohledem na skutečnost, že se jedná teprve o první cenovou mapu Doubravčic bylo zkoumané období rozšířeno na časový interval od 1.1. roku 2009 do poloviny listopadu roku 2012. Poslední kupní smlouva byla vložena do katastru nemovitostí s účinností ke dni 7.11.2012. Přitom při vlastní konstrukci cenové mapy byla rozhodující váha kladena na ceny pozemků z posledních dvou zkoumaných let. Ceny z let 2009 a 2010 sloužily pouze k vyhodnocení trendů na realitním trhu. V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků tedy byly zjištěny všechny dostupné a použitelné údaje o sjednaných cenách nemovitostí za období posledních dvou let a to přímo ze smluv registrovaných a archivovaných ve sbírce listin Katastrálním úřadem Kolín. Na jaře roku 2013, kdy byla 1. cenová mapa stavebních pozemků obce Doubravčice zpracovávána, bylo celkem vyhodnoceno 68 kupních smluv. Vyhodnocené smlouvy zahrnovaly ceny 111 stavebních pozemků. Ze všech skutečně sjednaných cen nemovitostí za období 2011 až polovina listopadu 2012 byly zjištěny -8-
samostatné ceny stavebních pozemků. Ze zpracování byla vyloučena část sjednaných cen. Hlavním důvodem, byla skutečnost, že se jednalo o ceny, které neodpovídají cenám dosahovaným na běžném trhu ve srovnatelných polohách a v daném čase. 46 pozemků bylo oceněno zjištěnými smluvními cenami, které byly zaneseny do grafické části cenové mapy (viz § 10, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.), formou zápisu ceny přímo do plochy, která v mapovém podkladu vymezuje hranice pozemku. Cena pozemku je uvedena v Kč/m2. Ceny všech ostatních pozemků oceněných v cenové mapě byly zjištěny porovnávacím způsobem na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání pozemků se vycházelo ze shodného účelu užití, z porovnatelné polohy v obci a ze srovnatelné stavební vybavenosti pozemku (viz § 10, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.). Rovněž ceny pozemků oceněných porovnávacím způsobem byly vneseny do mapy formou zápisu ceny přímo do plochy. Tímto způsobem bylo oceněno 1475 pozemků. Veškeré cenové údaje v cenové mapě jsou ukončeny skupinou znaků ",-", čímž jsou jednoznačně odlišeny od parcelních čísel. V grafickém znázornění, pro čitelnost některých uváděných hodnot, je u sousedících pozemků se shodnou cenou, účelem využití staveb a stavební vybaveností graficky ohraničeno celé území těchto pozemků a výrazně uveden společný cenový údaj. Zpravidla se jedná o pozemky zastavěné objekty řadových garáží či využívaných jako garážová stání. U některých stavebních pozemků mohou cenové údaje chybět. V takovém případě se zpravidla jedná se o pozemky, jejichž čísla parcelní v evidenci katastru nemovitostí neexistují, zatímco v mapovém podkladu jsou uvedena. U pozemků jejichž právní stav není vyřešen, není možné v rámci cenové mapy realizovat jejich ocenění a ocení se podle § 28 vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů. 2.3 Rozbor cenových údajů Rozpětí skutečně sjednaných cen pozemků použitých v cenové mapě se pohybovalo v intervalu od 120 Kč/m2 do 2 540 Kč/m2.
-9-
Četnost skutečně sjednaných cen je uvedena v následující tabulce: Cena 1 m2 v Kč Počet sjednaných cen od do 2011-12 celkem 17 17 1 až 500 8 8 501 až 1 000 18 18 1 001 až 1 500 1 1 1 501 až 2 000 1 1 2 001 až 2 500 1 1 2 501 až 3 000 0 0 3 001 až 3 500 0 0 3 501 až 999 999 Celkem 46 46
Celkem byl použit 1 údaj o pozemcích evidovaných v katastru nemovitostí jako "zastavěná plocha a nádvoří" a zbývajících 45 údajů se týkalo nezastavěných stavebních pozemků, resp. pozemků tvořících se stavebními pozemky jednotný nebo prostý funkční celek. Porovnávacím způsobem zjištěná cena pozemků se pohybovala v rozpětí od 150 Kč/m2 do 1 800 Kč/m2 s následující četností:
Cena 1 m2 v Kč od
do
Počet porovnávacích cen
1až
500
243
501až
1 000
719
1 001až
1 500
397
1 501až
2 000
116
2 001až
2 500
0
2 501až
3 000
0
3 001až
3 500
0
3 501až
999 999
0
Celkem
1475
Z hlediska druhů pozemků v katastru nemovitostí se jednalo o 539 pozemků vedených jako "zastavěná plocha a nádvoří" a 936 pozemků tvořících se stavebními pozemky jednotný nebo prostý funkční celek. V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Doubravčice byly zjištěny následující skutečnosti a základní vývojové trendy: - 10 -
a) Obec plní především funkci rezidenčního a rekreačního satelitu náležejícího do širší pražské aglomerace. Z toho také vyplývá, že v obci převládají stavby individuálního rodinného bydlení, následované objekty určenými pro individuální rekreaci. Oba typy zástavby bývaly v minulosti zřejmě územně oddělené. Zatímco obytné objekty byly v minulosti soustředěny na severu, kde navazovaly na historické jádro obce, rekreační objekty byly stavěny, jednak v údolí Lázného potoka, který se vine podél jižního okraje katastrálního území, jednak pronikly východním směrem do míst, kde nezalesněné pozemky vytváří jakýsi výklenek, nořící se do rozsáhlého lesa, který pokrývá téměř celou východní polovinu katastrálního území. Tím také protéká tok Šembery, na jejíchž obou březích v odloučené lokalitě s místním názvem Mrzák, na lukách sevřených uvnitř lesa, vznikla uzavřená chatová osada, která je nejvýchodnějším zastavěným územím obce. Zatímco obec se z historického jádra postupně rozšiřovala podél silnice II/113 spíše východním směrem, nejnovější stavební celky rodinných domů se rozrůstají podél téže silnice k jihozápadu, směrem na Mukařov. V současnosti již stavebně srostla lokalita nových rodinných domů nebo pozemků pro jejich vznik stavebně připravených, s chatovými koloniemi na jihu, stejně jako východní chatová enkláva již je prakticky srostlá s nejnovějšími rodinnými domy vznikajícími v blízkosti lesa, jižně od silnice směrem na Český Brod. b) V nedávné minulosti, kdy stavební rozvoj rezidenčních satelitů Prahy vrcholil (mezi lety2002-2007), byly do ambiciózního územního plánu obce začleněny rozvojové lokality určené k výstavbě, ať už rodinných domů nebo chatařských osad. Díky projevům celosvětové hospodářské krize v následujících letech, některá z těchto rozvojových území zůstala nedoinvestována a nebo pouze jako přání na papíře. c) Charakteristické cenové relace, které jsou uvedeny v následující přehledné tabulce, vycházely ze sjednaných cen zjištěných z kupních smluv registrovaných ve sbírce listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Kolín, za roky 2011 a 2012.
- 11 -
Cenová úroveň pozemků obce Doubravčice (2012-13) Využití / druh pozemku
Ceny v Kč/m2 zastavěna plocha funkční celek průměrné ceny min max min max min max stabilizované pozemky v historickém jádru 1200 1500 600 850 stabilizované pozemky ve straší zástavbě (předrevoluční) 1300 1600 700 900 stabilizované pozemky porevoluční výstavby 1400 1800 800 1000 nově zainvestované stavební pozemky 1000 14000 pozemky s nedokončeným zasíťováním (s IS) 800 1000 rozvojová území bez IS s ÚR 400 600 Chatové osady dle polohy 700 1300 300 700 Komerční pozemky 1000 1500 Zemědělská výroba 500
2.4 Grafická část cenové mapy Grafická část cenové mapy byla pořízena v měřítku 1 : 1000, tak jak je patrné z kladu mapových listů doloženého ve složce "Grafické mapové přílohy", který je odvozený od obdobných kladů map katastru nemovitostí. Vlastní katastrální mapa obce Doubravčice je realizovaná v souřadném systému S-JTSK a jedná se o digitální katastrální mapu obvykle zobrazovanou v měřítku 1:1000. Digitalizaci této mapy, resp. její aktualizaci, provádí Katastrální úřad. Označení jednotlivých mapových listů je realizováno analogicky k označení mapových sekčních listů katastru nemovitostí pořízených v měřítku 1 : 1000. Na mapových listech jsou uvedena parcelní čísla jednotlivých pozemků. Každý oceněný pozemek je označen, jednak číslem parcelním dle katastru nemovitostí, jednak cenou, jejíž zápis je ukončen dvojicí znaků ",-". V cenové mapě byla graficky vymezena některá území s pozemky se shodnou cenou (viz výše odstavec 2.2). Pokud pozemek není součástí vymezeného území se shodnou cenou a pokud v ploše pozemku není uvedena jeho cena (ukončená dvojicí znaků ",-"), pak se pozemek podle cenové mapy neoceňuje a jeho cena se zjistí podle příslušného ustanovení vyhlášky MF číslo 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, rovněž ve znění pozdějších předpisů.
- 12 -
3. Speciální část 3.1 Použité podklady 1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů. 2. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 3. Zpracovaný a schválený územní plán obce Doubravčice, včetně změn č. 1 až 3 a projednávané změny č. 4, zpravovaný Ing. Arch Věrou Soukeníkovou, bytem Glinkova 8, 160 00 Praha 6. 4. Informace o obci Doubravčice získané z webových stránek obce www. doubravcice.cz a z obecně dostupných mapových podkladů, včetně leteckých snímků, katastrálních a turistických map. 5. Mapové podklady : Mapový podklad při zpracování cenové mapy tvořily digitální katastrální mapy, které obci poskytl v datové podobě Katastrální úřad Středočeského kraje, Katastrální pracoviště Kolín. 6. Registrované kupní smlouvy pro k.ú. Doubravčice v období od 1.1. 2009 až do poloviny listopadu 2012 byly obcí získány ve formě prostých kopií ze sbírky listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Kolín. 7. Výsledky místního šetření zpracovatelů cenové mapy stavebních pozemků. 4. Přílohy Cenová mapa stavebních pozemků obce Doubravčice má následující přílohy : - Grafické mapové přílohy Obsahují vedle vlastních 17 mapových listů v měřítku 1:1000 přehledný klad mapových listů, sloužící pro hrubou orientaci. Každý mapový list je označen číslem odpovídajícím kladu mapových listů. V Praze 17. června 2013 Zpracoval :
Ing.Jiří Lokaj - 13 -
Ing. Vladimír Bajer
