09-71

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3247 – 621 / 2014 dle Usnesení č.j. 067 EX 145698/09-71

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 145698/09-71 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 15.07.2014.

Posudek obsahuje:

35 stran včetně příloh

Posudek se předává:

v jednom vyhotovení

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

24.09.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 3247 – 621 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................4 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ........................................................................................................................9

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................29

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................30

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................31

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 145698/09-71: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech:

Součástí pozemku parc.č. 29/2 jsou budovy neevidované na LV č. 1433: Stodola na pozemku parc.č. 29/2, Samostatně stojící garáž na pozemku parc.č. 29/2, Garáže na pozemku parc.č. 29/2 navazující na hospodářskou stavbu. Příslušenství: venkovní úpravy: oplocení, 2× brána, štěrkové zpevněné plochy, zahradní altán, sloup veřejného osvětlení, inženýrské sítě: vedení el. energie, část vedení vodovodu ze studny, část vedení kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, studna. Součástí pozemku parc.č. 29/2 je rostlinstvo: okrasné keře (2 kusy), okrasné stromy (12 kusů), na části pozemku neudržované a náletové rostlinstvo. Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 07.08.2014 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. Z části se jedná se o volně přístupný pozemek. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 24.09.2014, což je den ocenění.

3


4


PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1433, k.ú. Poboří, získaný prostřednictvím Dálkového 5 5.1

přístupu do Katastru nemovitostí dne 15.07.2014 Snímek katastrální mapy Územní plán obce Plaňany Usnesení č.j. 067 EX 145698/09-71 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a částečně zaměření nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).

4



5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n q × ( q − 1) q n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:

5



1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6



Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je stavební pozemek, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Pro stavby, které stojí na části pozemku (garáže, stodola a přístavba) nelze najít statisticky významný soubor podobných nemovitých věcí, není tedy vhodné pro ocenění těchto staveb použít metodu komparativní. V takových případech je dle našeho názoru vhodné pro ocenění staveb použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodu předepsanou Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. jeho prováděcí vyhláškou č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška). Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



2

OCENĚNÍ

2.1

Komparativní metoda

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Oceňovaný pozemek se nachází na okraji části obce Poboří, je převážně rovinatého až mírně svažitého terénu. Dle územního plánu se nachází v plochách smíšených obytných "smíšené venkovské území". Na části pozemku stojí stavby, které nejsou evidovány na LV č. 1433. Jedná se samostatně stojící garáž, dvojgaráž navazující na sousední hospodářskou stavbu, dále přístavba na hospodářskou stavbu (která není předmětem ocenění) a stodola. Okolní zástavbu okrajové části obce tvoří bytový dům a bývalé hospodářské stavby. Centrum obce Plaňany je ve vzdálenosti cca 3,2 km, do Kolína je vzdálenost 12 km. Pozemek je oplocen a z části ohraničen okolními stavbami. Oplocení rozděluje pozemek na tři části a je tvořeno z části zděným plotem a z části ze strojového pletiva. Přístup do jednotlivých částí je přes brány. Přístup z místní komunikace je přes pozemek parc.č. St. 78 (není předmětem ocenění), jehož součástí je bytový dům. Konstrukční řešení a technické vybavení stodoly: Stodola je samostatně stojící, půdorysně postavena ve tvaru obdélníka. První podlaží má z důvodu vestavění do terasovitě upraveného terénu charakter podzemního podlaží (1.PP), druhé podlaží je nadzemní (1.NP). Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 40 - 50 lety; údržba: absence

Počet podlaží:

podsklepeno, 1 nadzemní podlaží

Základy:

betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 30 cm, z cihel; nezatepleno Stropy:

ŽB monolitické s rovným podhledem

Střecha:

tvar; sedlový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody chybí, oplechování z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy:

hrubé vápenocementové omítky

Vnější povrchy:

hrubé vápenocementové omítky

Krytina střechy:

betonové tašky

9



Schody:

nejsou

Dveře:

plné s kovovými zárubněmi

Okna:

kovová s jednoduchým zasklením; místy chybí skleněná výplň

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: betonová mazanina

Vytápění:

není provedeno

Ohřev teplé vody:

není proveden

Vnitřní vodovod:

není proveden

Vnitřní kanalizace: není provedena

Vrata:

dřevěná dvoukřídlá

Hygienické vybavení: není Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

rozvod světelného proudu (230V), bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, odvětrávání ventilátory: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

není

Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství.

Konstrukční řešení a technické vybavení samostatně stojící garáže: Garáž je samostatně stojící, stavebně navazuje na zděný plot, je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka. Základy tvoří betonové pasy, nosná konstrukce obvodových stěn je z cihel. Střecha je pultová s mírným sklonem, krytina plechová, ostatní klempířské konstrukce nejsou provedeny. Venkovní a vnitřní omítka je hrubá vápenocementová. Okenní otvory nejsou provedeny, s výjimkou bočního otvoru vyplněného luxfery. Vrata jsou kovová, výklopná, opatřena nátěrem. Podlahu tvoří betonová mazanina. Jinak je stavba bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení. Konstrukční řešení a technické vybavení garáží (dvě garáže) navazujících na sousední hospodářskou stavbu: Garáže navazují na sousední hospodářskou stavbu, jsou půdorysně postaveny ve tvaru obdélníka. Základy tvoří betonové pasy, nosná konstrukce obvodových stěn je z tvárnic. Střecha je pultová s mírným sklonem, krytina z vlnitého plechu, klempířské konstrukce (dešťový žlab) je z pozinkovaného plechu. Venkovní a vnitřní omítka je hrubá vápenocementová. Vrata jsou dřevěná, dvoukřídlá. Podlahu tvoří betonová mazanina. Jinak je stavba bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.

10



Srovnávací parametry: Název

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Obestavěný prostor [m3]

Samostatně stojící garáž na pozemku parc.č. 29/2

27,00

21,06

59,40

Garáže na pozemku parc.č. 29/2, navazující na hospodářskou stavbu

55,20

46,44

132,48

Stodola na pozemku parc.č. 29/2

171,10

296,48

1 043,71

Pozemek po zaokrouhlení

253,00

4 230,00

-

Srovnávací kritéria: č.

Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 1778, z toho 1194 v produkt. věku 2 Správa, úřady úřad městyse, pošta; ostatní v Kolíně 3 Poptávka po nemovitých věcech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeň 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji, část obce Poboří 13 Dopravní podmínky příjezd až k pozemku 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý až mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení a nebytové nevyužívané prostory 17 Parkovací možnosti na vlastním pozemku 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci NN, plyn, vodovod C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC 21 Typ staveb vhodný 22 Regulace nájemného žádná 23 Výskyt radonu neměřeno 24 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné

11


25 26 27 28 29

Příslušenství nemovité věci Možnosti dalšího rozšiřování Technická hodnota stavby Údržba staveb Pozemek celkem


vhodné (identifikace viz výše) jsou (po vlastním pozemku) viz níže velmi zanedbaná 4 483 m2

Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují na částech staveb známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na střešní krytině, která lokálně chybí nebo je provizorně opravována. Dochází k zatékání do stavby v místech, kde krytina chybí. Dále jsou na stavbách neúplné klempířské prvky nebo chybí. Výplně otvorů na části stavby stodoly chybí, výplně ostatních okenních otvorů jsou místy s chybějícími skleněnými výplněmi. Kovové prvky jsou částečně zkorodované. Dřevěné prvky mají strávené nátěry. Oplocení, které je tvořeno drátěným pletivem na kovových sloupcích, je v některých místech již na hranici životnosti.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit zvýšené finanční prostředky na opravy a rekonstrukci. Je možné, že nový vlastník vyhodnotí situaci tak, že stavby odstraní a vznikne mu tak stavební místo. V této souvislosti ovšem upozorňujeme, že zájem o tuto lokalitu není velký, navíc je v realitní nabídce k dispozici dostatek volných stavebních míst. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1433 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

12



Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Stavební pozemek Nabídková cena: 888 000 Kč Upravená nabídková cena: 148 Kč za m2 Lokalita: Milčická, Pečky - Velké Chvalovice Výměra: 6000 m2 Popis: Rovinatý stavební pozemek pro bydlení. Na hranici pozemku trafostanice. Na sousedních pozemcích je nově vybudována kompletní infrastruktura inženýrských sítí. V územním plánu je pozemek veden jako plocha - Smíšené obytné Hlavní využití: · bydlení v rodinných domech s hospodářským zázemím pro vlastní potřebu · provozování výrobních služeb a řemeslné výroby přípustné využití · maloobchod, stravování a nevýrobní služby pro obsluhu území · parkování pro potřeby služeb zajistit v rámci vlastních pozemků · bydlení venkovské · rodinná rekreace ve stávajících objektech a rekolaudace na stavbu obytnou Zásady uspořádání území: · zastavěnost pozemků do 30% · max. podlažnost: 2 nadzemní podlaží s podkrovím

Zdroj: Realitní kancelář GOLFINVEST, s.r.o. Ondříčkova 322/24, 13000 Praha - Vinohrady www.golfreality.cz

2) Stavební pozemek Nabídková cena: 972 600 Kč Upravená nabídková cena: 229 Kč za m2 Lokalita: Bečváry - Červený Hrádek (okres Kolín) Výměra: 4248 m2 Popis: Pozemek s příjezdovou cestou v obci Bečváry, část obce Červený Hrádek. Připojení k inženýrským sítím ve vzdálenosti cca 300 m od pozemku. Pozemek je zahrnut v územním plánu obce pro výstavbu RD. 13



Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

3) Stavební pozemek Nabídková cena: 950 000 Kč Upravená nabídková cena: 286 Kč za m2 Lokalita: Třebestovice (okres Nymburk) Výměra: 3327 m2 Umístění: Okraj obce Popis: Stavební pozemek je rovinatý a neoplocený. Jedná se o nezasíťovaný pozemek v nově vznikající lokalitě na okraji obce - v lokalitě již zahájena výstavba RD, s plánovaným zajištěním zasíťování - kompletní inženýrské sítě (220/380V, obecní kanalizace i voda, plyn, veřejné osvětlení, zpevněná příjezdová komunikace) jsou v dosahu (cca. 100 m). Již hotová zástavbová studie této lokality a také již vydáno územní rozhodnutí, je rovněž i podaná žádost o zřízení elektrických přípojek. Z občanské vybavenosti je v obci obchod, restaurace, škola, školka, obecní úřad, zbytek je v Sadské (cca.3 km). Vzdálenost z dálnice D11 (cca 5 km) - Praha (cca 30 km), Nymburk (cca 13 km).

Zdroj: Realitní kancelář AAA BYTY.CZ Sladkovského náměstí 525/1, 13000 Praha – Žižkov Tel.: +420 226 060 606 www.aaabyty.cz 14



4) Stavební pozemek Nabídková cena: 930 000 Kč Upravená nabídková cena: 242 Kč za m2 Lokalita: Bečváry - Poďousy (okres Kolín) Výměra: 3838 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: Ano Popis: Pozemek pro výstavbu rodinného domu v obci Poďousy. Pozemek je rozdělen na dvě části, hlavní část 3667 m2 a druhá část příjezdová cesta 171 m2. K pozemku jsou přivedeny inž. sítě: voda, elektrika, plyn, kanalizace (vše na hranici pozemku). V okolí pozemku se nachází novostavby. Občanská vybavenost se nachází v obci Zásmuky vzdálené cca 6 km od Poďous.

Zdroj: Realitní kancelář LB-reality Puškinská 545/7, 28401 Kutná Hora – Hlouška www.lb-reality.cz

5) Stavební pozemek Nabídková cena: 1 241 900 Kč Upravená nabídková cena: 430 Kč za m2 Lokalita: Třebovle (okres Kolín) Výměra: 2888 m2 Popis: Rovinatý stavební pozemek je připraven k zástavbě RD. Nachází se v zástavbě novějších domů. Elektřina a voda bude zavedena na jaře v roce 2015, plyn zaveden není. Kanalizace je podtlaková, ČOV. Pozemek není oplocený. Je přístupný z veřejné komunikace, která se nachází severně od pozemku. Podloží půdy je písčité. V obci se nachází obchod, MŠ, obecní úřad, penzion a hřiště. Nejbližší lékař je v Kouřimi, která je vzdálena cca 3 km, Kolín 20 km, Praha 40 km.

15



Zdroj: Realitní kancelář AAA BYTY.CZ Sladkovského náměstí 525/1, 13000 Praha - Žižkov www.aaabyty.cz

6) Stavební pozemek Nabídková cena: 1 399 930 Kč Upravená nabídková cena: 490 Kč za m2 Lokalita: Tř. Jana Švermy, Pečky Výměra: 2857 m2 Popis: Pozemek na okraji města Pečky vhodný k výstavbě rodinného domu. Plyn, kanalizace, voda, elektřina je vzdálena cca 40 m od hranice pozemku. Občanská vybavenost v Pečkách: škola, školka, lékař, obchody, sportoviště. Vlaková dostupnost směr Praha a Kolín.

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX High Way Nymburk Palackého třída 2553, 28802 Nymburk www.re-max.cz

16



7) Stavební pozemek Nabídková cena: 2 490 000 Kč Upravená nabídková cena: 614 Kč za m2 Lokalita: Kanín, Opolany (okres Nymburk) Výměra: 4055 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: Ano Popis: Pozemek pro výstavbu RD. Rovinatá parcela na kraji obce. Elektřina, vodovod a kanalizace v dosahu cca 50 m.


8) Stavební pozemek Nabídková cena: 2 292 180 Kč Upravená nabídková cena: 690 Kč za m2 Lokalita: Kostelní Lhota (okres Nymburk) Výměra: 3322 m2 Popis: Stavební pozemky, zasíťované.

17




9) Stavební pozemek Nabídková cena: 1 950 000 Kč Upravená nabídková cena: 737 Kč za m2 Lokalita: Plaňany (okres Kolín) Výměra: 2646 m2 Popis: Rovinatý stavební pozemek, který navazuje na původní zástavbu. Na pozemku je zaveden el. proud, voda, kanalizace. Plyn cca 25 m od hranice pozemku. V místě je občanská vybavenost: škola, školka, pošta, obchody, restaurace a sportovní vyžití.


18



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: Index odlišnosti IO

Srovnávací nemovité věci

Výměra [m2]

Cena ke srovnání [Kč/m2]

zdroj

poloha

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9

6 000 4 248 3 327 3 838 2 888 2 857 4 055 3 322 2 646

148,00 229,00 286,00 242,00 430,00 490,00 614,00 690,00 737,00

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

0,95 1,05 0,90 1,05 1,00 0,90 0,95 0,95 0,95

ostatní vybavenost (zastavěnost, přístup)

velikost

1,10 1,10 0,80 1,00 1,15 0,80 0,95 1,15 0,80 1,00 1,00 0,80 0,95 1,05 0,80 0,95 1,10 0,80 1,00 1,10 0,80 0,95 1,05 0,80 0,95 1,00 0,80 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

4 483 m2 Výměra: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

1

/

2

Upravená cena [Kč/m2] 115,69 188,03 191,22 172,79 291,67 313,37 436,31 444,63 452,30 9 289,56 131,00 115,69 158,56 289,56 420,56 452,30 1 298 078,85 649 039,42 649 040,00

19



2.2

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování:

Základní informace Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Středočeský Kolín Plaňany Poboří 1 778

a1) Samostatně stojící garáž na pozemku parc.č. 29/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Index trhu

č. II IV

Pi -0,03 0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4 IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02

20



8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

Index polohy

II

0,01

II II II

0,00 0,00 0,00

11 IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,855 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,829 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 27,00 m2

Název 1.NP

Konstr. výška 2,20 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor OP celkem 59,40

[m3] 59,40 m3

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název OP celkem Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obest. prostor 59,40 m3 59,40 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S C X S C S C C S S C

6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,10 0,00 0,00 5,70 0,00 4,80 0,00 0,00 6,80 7,20 0,00 60,80 0,6080

21



Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * =

1 375,0,6080 0,9000 2,0750 1 561,23

=

92 737,06 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Přidané morální opotřebení: 10 % Koeficient opotřebení: (1- (40,0 % + 10 %) / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,500 46 368,53 Kč 0,829 38 439,51 Kč

Samostatně stojící garáž na pozemku parc.č. 29/2 - zjištěná cena

=

38 439,51 Kč

Plná cena:

59,40 m3 * 1 561,23 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků

a2) Garáže na pozemku parc.č. 29/2 navazující na hospodářskou stavbu Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Index trhu

č. II IV

Pi -0,03 0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4 IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,970 i=1

22



Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost II 0,01 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00

Index polohy

11 IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,855 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,829 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP

Zastavěná. plocha 55,20 m2

Konstr. výška 2,40 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor OP celkem 132,48 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název OP celkem Obestavěný prostor - celkem:

=

Typ NP

[m3] 132,48 m3

Obest. prostor 132,48 m3 132,48 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

23



Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S C X S S S C C S S C

6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

132,48 m3 * 1 635,70 Kč/m3

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,10 0,00 0,00 5,70 2,90 4,80 0,00 0,00 6,80 7,20 0,00 63,70 0,6370

= * * * =

1 375,0,6370 0,9000 2,0750 1 635,70

=

216 697,54 Kč

* = * =

0,500 108 348,77 Kč 0,829 89 821,13 Kč

=

89 821,13 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Přidané morální opotřebení: 10 % Koeficient opotřebení: (1- (40,0 % + 10 %) / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Garáže na pozemku parc.č. 29/2 navazující na hospodářskou stavbu - zjištěná cena

24



a3) Stodola na pozemku parc.č. 29/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Index trhu

č. I

Pi -0,06

IV

0,00

III I IV

0,00 -0,04 1,00

4 IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I -0,30

Index polohy

11 IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,536 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,482

25



Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 171,10 m2 171,10 m2 342,20 m2

Podlaží 1.PP 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 2,60 m 3,50 m

1 043,71 /342,20 342,20 / 2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor OP celkem 1043,71

= 3,05 m = 171,10 m2

1 043,71 m3

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název OP celkem Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obest. prostor 1 043,71 m3 1 043,71 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace

Obj. podíl [%] S S S S S C S C C S X C C S S S C S X C

13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 2,90 0,70 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 2,40 3,00 3,40 3,40 3,00 0,00 6,10

Část [%] 100 100 100 100 95 5 50 50 100 100 100 100 50 50 100 50 50 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 13,10 30,40 13,80 7,00 2,76 0,00 0,35 0,00 0,00 2,70 0,00 0,00 0,00 1,20 3,00 1,70 0,00 3,00 0,00 0,00 26



17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C X X X X X X X C X

0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 79,01 0,8000

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 13,10 100,00 1,00 13,10 16,58 50 100 50,00 8,2900 2. Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 38,47 50 80 62,50 24,0438 3. Stropy S 13,80 100,00 1,00 13,80 17,47 50 80 62,50 10,9188 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 8,86 50 70 71,43 6,3287 5. Krytiny střech S 2,90 95,00 1,00 2,76 3,49 25 40 62,50 2,1813 6. Klempířské konstrukce S 0,70 50,00 1,00 0,35 0,44 25 40 62,50 0,2750 8. Úprava vnějších povrchů S 2,70 100,00 1,00 2,70 3,42 50 60 83,33 2,8499 11. Dveře S 2,40 50,00 1,00 1,20 1,52 50 60 83,33 1,2666 12. Vrata S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,80 50 60 83,33 3,1665 13. Okna S 3,40 50,00 1,00 1,70 2,15 50 60 83,33 1,7916 14. Povrchy podlah S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,80 50 60 83,33 3,1665 Opotřebení: 64,3 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 043,71 m3 * 2 894,17 Kč/m3

= * * * * * * =

2 115,0,9390 0,9586 0,9885 0,8000 0,9000 2,1360 2 894,17

=

3 020 674,17 Kč

Přidané morální opotřebení: 10 % Koeficient opotřebení: (1- (64,3 + 10)% /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,257 776 313,26 Kč 0,482 374 182,99 Kč

Stodola na pozemku parc.č. 29/2 - zjištěná cena

=

374 182,99 Kč

27



Rekapitulace výsledných cen (stavby) a) Ocenění staveb a1) Samostatně stojící garáž na pozemku parc.č. 29/2 a2) Garáže na pozemku parc.č. 29/2 navazující na hospodářskou stavbu a3) Stodola na pozemku parc.č. 29/2

38 439,50 Kč 89 821,10 Kč 374 183,- Kč

a) Ocenění staveb celkem

502 443,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

502 440,- Kč

Souhrn ocenění:

1) Pozemek parc.č. 29/2 vč. příslušenství (venkovní úpravy, inž. sítě): Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši: 2) Stavby: Cena staveb celkem Cena spoluvlastnického podílu ve výši:

1 / 2

649 040,00

1 / 2

502 440,00 251 220,00

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na LV č. 1433 celkem: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na LV č. 1433 celkem po zokr.:

900 260,00 900 000,00

28



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech:

včetně součástí a příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

900 000,- Kč slovy: Devětsettisíc korun českých Poznámka: Součásti: Stodola na pozemku parc.č. 29/2, Samostatně stojící garáž na pozemku parc.č. 29/2, Garáže na pozemku parc.č. 29/2 navazující na hospodářskou stavbu. Příslušenství: venkovní úpravy: oplocení, brána (2×), štěrkové zpevněné plochy, zahradní altán, sloup veřejného osvětlení, inženýrské sítě: vedení el. energie, část vedení vodovodu ze studny, část vedení kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, studna.

29



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3247 – 621 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 24.09.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

30



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Výřez z územního plánu obce Plaňany

31


Příloha: Fotodokumentace


Příloha: Fotodokumentace

09-71

Recommend Documents