09-100

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3271 – 645 / 2014 dle Usnesení č.j. 067 EX 271792/09-100

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 271792/09-100 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 15.07.2014.

Posudek obsahuje:

41 stran včetně příloh

Posudek se předává:

v jednom vyhotovení

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

15.10.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 3271 – 645 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................4 Den ocenění .................................................................................................................4 Podklady ......................................................................................................................4 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................5

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................9 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................9 Ocenění ......................................................................................................................10

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................31

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................32

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................33

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 271792/09-100: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Jedná se o ocenění: 1) spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech:

Poznámka: Při místním šetření bylo zjištěno, že na části pozemku parc.č. 392/12 stojí stavba zahradního skladu. Tato stavba tvoří příslušenství k rodinnému domu stojícímu na sousedním pozemku a není předmětem ocenění, stejně jako další příslušenství (oplocení), které se nachází na námi oceňovaném pozemku parc.č. 392/12. 2) spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech:

Příslušenství nemovité věci nebylo zjištěno.

3



3) spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech:

Součástí pozemku parc.č. 1720 je rostlinstvo: lesní porost. Příslušenství nemovitých věcí nebylo zjištěno. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 13.09.2014 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Jedná se o volně přístupné pozemky. Povinný, pan Tomáš Selinger, se místního šetření nechtěl zúčastnit s odvoláním na příliš velkou vzdálenost mezi předmětem ocenění a jeho bydlištěm. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 15.10.2014, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 3, k.ú. Jemniště, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 15.07.2014

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 10, k.ú. Roubíčkova Lhota, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 15.07.2014

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 46, k.ú. Postupice, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 15.07.2014 Snímek katastrální mapy Informace získané z odboru výstavby a územního plánování od Ing. Aleny Hrdličková Usnesení č.j. 067 EX 271792/09-100 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010

4



-

Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014 - odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield 5



Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.

6



Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě

7



V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

8



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou stavební, lesní a zemědělské pozemky, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Svůj význam proto má zejména při ocenění staveb, v tomto posudku jsou oceňovány pouze pozemky. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných pozemků sloužících pro menší stavební plochy v intravilánu obce, dále plnění funkcí lesa a zemědělskou prvovýrobu primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

9



2

OCENĚNÍ

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: 1) LV č. 3 Pozemky se nacházejí v několika lokalitách části obce Lísek, a to v intravilánu obce i na okraji obce. Dle územního plánu se nachází pozemek parc.č. 391/7 v plochách čistého bydlení, pozemek parc.č 392/12 v plochách smíšených. Přístup k pozemkům v intravilánu je po zpevněných cestách. Pozemek parc.č. 392/12 je oplocen v rámci sousedních pozemků, které nejsou předmětem ocenění. Na části výše uvedeného oploceného pozemku stojí jednoduchá stavba zahradního skladu. Dále pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci (PK) parc.č. 384/1 Díl 1, se nachází v zastavěné části obce k.ú. Jemniště. Pozemek parc.č. 385/1 se nachází na okraji obce s navazujícími zahradami od rodinných domů, dle územního plánu v plochách "louky a pastviny". Ostatní pozemky se nacházejí na okraji a mimo intravilán obce. Dle územního plánu jsou mimo hranice zastavitelného území obce, v plochách "krajinné zóny produkční". Jedná se tedy převážně o zemědělské pozemky. Přístup k pozemkům je po nezpevněných a polních cestách, pouze zemědělskými stroji. Centrum obce Postupice je ve vzdálenosti cca 2,2 km, do Benešova je vzdálenost 10 km. 2) LV č. 10 Pozemek se nachází mimo intravilán obce, je rovinatého terénu. Podél pozemku protéká potok, v okolí tohoto vodního toku jsou volně rostoucí stromy, keře a náletové dřeviny. Katastrem nemovitostí je pozemek veden dle druhu jako orná půda. Centrum obce Postupice je ve vzdálenosti 2,8 km, do Benešova je vzdálenost cca 10 km. Přístup k pozemku je možný jen přes okolní zemědělské pozemky, pouze zemědělskými stroji. 3) LV č. 46 Oceňované pozemky se nachází mimo intravilán obce, ve vzdálenosti cca 50 m od sebe, jsou převážně mírně svažitého terénu. Pozemek parc.č. 1715 je veden dle druhu jako orná půda, pozemek parc.č. 1720 je veden jako lesní pozemek určený k plnění funkce lesa. Zemědělský pozemek je obhospodařován v rámci okolních pozemků, které tvoří větší hospodářský celek. Centrum obce Postupice je ve vzdálenosti vzdušnou čarou cca 1,0 km, do Benešova je vzdálenost cca 10 km. Přístup k pozemkům je po polních cestách, pouze zemědělskými stroji. Srovnávací parametry: 1) LV č. 3 Název Stavební pozemky Zemědělské pozemky

Výměra [m2] 755 38 651

10



2) LV č. 10 Název Zemědělské pozemky

Výměra [m2] 4 450

3) LV č. 46 Název Lesní pozemek Zemědělské pozemky

Výměra [m2] 10 069 670

Srovnávací kritéria: č.

Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 1200, z toho 828 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta; ostatní v Benešově 3 Poptávka po nemovitých věcech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeň 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI pozemky se nacházejí na okraji, v oddělené části obce a 12 Poloha vzhledem k centru obce mimo intravilán v intravilánu obce příjezd až k pozemkům, mimo 13 Dopravní podmínky intravilán pouze zemědělskými stroji 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý a mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba v intravilánu obce bydlení 17 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 18 Územní plán schválený úz. plán 19 Inženýrské sítě v obci všechny C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC 20 Regulace nájemného žádná 21 Výskyt radonu neměřeno 22 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 11



23 24 25 26

Příslušenství nemovité věci Pozemky celkem LV č. 3 Pozemky celkem LV č. 10 Pozemky celkem LV č. 46

vhodné (identifikace viz výše) 39 406 m2 4 450 m2 10 739 m2

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 46 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovité věci (SN): Lesní pozemky: 1) Les Nabídková cena: 2 100 000 Kč Upravená nabídková cena: 26 Kč za m2 Lokalita: Velké Popovice - Lojovice (okres Praha-východ) Výměra: 81 062 m2 Popis: Les (lesní pozemek) ve Velkých Popovicích - Lojovicích, okr. Praha-východ. Stáří lesa je více než 80 let, velikost lesních pozemků je celkem 80 586 m2 + 476 m2 pozemků vedených jako ostatní plocha.

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX VIP Černokostelecká 245/67, 25101 Říčany - Radošovice www.re-max.cz

12



2) Les Nabídková cena: 372 510 Kč Upravená nabídková cena: 30 Kč za m2 Lokalita: Svatý Jan pod Skalou - Sedlec Výměra: 12 417 m2 Popis: Lesní pozemek v katastru obce Svatý Jan pod Skalou situovaný mezi částí obce Sedlec a Vráž u Berouna - Záhrabská. Porost lesa ve věku 94 let, obmýtí 160 let. Složení: 35 % habr, bonita rel. 8 a 65% dub, bonita rel. 8, zakmenění 8.

Zdroj: Realitní kancelář Jareal Praha Husovo nám. 4, 26712 Loděnice www.jareal.cz

3) Les Nabídková cena: 450 000 Kč Upravená nabídková cena: 31 Kč za m2 Lokalita: Zahořany (okres Praha-západ) Výměra: 146 04 m2 Popis: Lesní pozemky v k.ú. Zahořany, Praha-západ. Porost - stáří 140 let (převažující porost: borovice, buk, příměs dubu, modřín a smrk), zásoba 300 m3; Zbývajících 0,4 ha je zajištěný porost stáří 20 let (převažující porost: modřín, bříza a borovice).

13



Zdroj: Realitní kancelář Kontakt servis CZ, s.r.o. Pražská tř. 563/99, 37004 České Budějovice 3 www.kontaktservis.cz

4) Les Nabídková cena: 299 000 Kč Upravená nabídková cena: 52 Kč za m2 Lokalita: Suchdol Výměra: 5 700 m2 Popis: Les se starým listnatým porostem topol olše stáří 90 let, cca 230 m3 k vytěžení, mírný svah.

Zdroj: Realitní kancelář Kp reality Nekázanka 880/11, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 224 012 838 www.kpreality.cz

5) Les Nabídková cena: 110 000 Kč Upravená nabídková cena: 60 Kč za m2 Lokalita: Senohraby (okres Praha-východ)

14



Výměra: 1 819 m2 Popis: Lesní pozemek, smíšený les ve strmém svahu, stromy jsou starší cca sto let. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Pozemek je veden na katastru jako lesní pozemek.

Zdroj: Realitní kancelář HVB Real Estate, s.r.o. Korunní 1310/56, 12000 Praha - Vinohrady www.hvbreal.cz

6) Les Nabídková cena: 339 000 Kč Upravená nabídková cena: 77 Kč za m2 Lokalita: Sedlčany - Třebnice Výměra: 4 387 m2 Popis: Smrkový les, stáří 60 - 80let. Přístup až k pozemku po lesní cestě.

Zdroj: Realitní společnost České spořitelny / CR estate, s.r.o. Vladislavova 1390/17, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 277 277 www.rscs.cz

15



7) Les Nabídková cena: 961 000 Kč Upravená nabídková cena: 77 Kč za m2 Lokalita: Křešín - Blažnov (okres Pelhřimov) Výměra: 12 534 m2 Popis: Lesní pozemek u obce Křešín na Pelhřimovsku. Dřeviny převážně borovice, modřín a smrk, stáří cca 120 let.

Zdroj: Realitní kancelář EVROPA - BENEŠOV Tyršova 2260, 25601 Benešov Tel.: 317 711 711 www.rkevropa.cz

8) Les Nabídková cena: 690 000 Kč Upravená nabídková cena: 98 Kč za m2 Lokalita: Soutice (okres Benešov) Výměra: 7 035 m2 Popis: Lesní pozemek v katastru obce Soutice. Dřeviny převážně modřín a smrk, stáří cca 120 let.


16



Stavební pozemky: 1) Stavební pozemek Nabídková cena: 260 000 Kč Upravená nabídková cena: 460 Kč za m2 Lokalita: Ostředek Výměra: 565 m2 Popis: Pozemek má tvar přibližně kosočtverce, je mírně svažitý k jižní straně, přístupný je přímo z obecní asfaltové komunikace. Okrajem pozemku protéká potok. IS: elektřina je na hranici pozemku, na vodu je třeba zhotovit studnu, na odpadní vody jímku. V okolí pozemku jsou rodinné domy, rybník a zámek se zámeckým parkem. Ostředek se nachází ve vzdálenosti cca 13 km severovýchodně od Benešova, 40 km jihovýchodně od Prahy.

Zdroj: Realitní kancelář HAVE reality s.r.o. Vnoučkova 2131, 25601 Benešov www.havereality.cz

2) Stavební pozemek Nabídková cena: 408 870 Kč Upravená nabídková cena: 495 Kč za m2 Lokalita: Chotýšany - Městečko Výměra: 826 m2 Popis: Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je mírně svažitý, orientovaný na jih. Příjezdová komunikace je obecní. IS: elektřina, na vodu je třeba zhotovit studnu, na odpadní vody jímku. Pozemek se nachází na okraji obce, v blízkém okolí jsou louky, pole, sad a louka s říčkou. Městečko je místní část Chotýšan, nachází se ve vzdálenosti cca 10 km jihovýchodně od Benešova.

17




3) Stavební pozemek Nabídková cena: 470 000 Kč Upravená nabídková cena: 554 Kč za m2 Lokalita: Struhařov - Myslíč Výměra: 849 m2 Umístění: Okraj obce Komunikace: Asfaltová Popis: Pozemek se nachází v části obce Myslíč, vzdálené cca 3 km jihovýchodně od Benešova. Přístup na pozemek je z obecní komunikace. Na pozemku lze postavit rodinný dům. Pozemek má tvar obdélníku, v okolí jsou rodinné domy a bytový dům. IS: elektřina, na vodu je nutné zhotovit studnu, na odpadní vody jímku.


18



4) Stavební pozemek Nabídková cena: 396 483 Kč Upravená nabídková cena: 849 Kč za m2 Lokalita: Vrchotovy Janovice Výměra: 467 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Komunikace: Asfaltová Popis: Jedná se o část zahrady s přístupem z obecní komunikace. Rozměry cca 18 m šíře a cca 26 m délka. Pozemek je z 3/4 oplocen, vstup na pozemek uzamykatelnou bránou, na pozemku jsou stromy a keře. Pozemek je mírně sklonitý. Inženýrské sítě při hranici pozemku, elektro a plyn ve sloupu na hranici pozemku, voda a kanalizace přivedena k hranici pozemku. V obci je škola, pošta, lékař, zubař, obchod. Benešov je vzdálen cca 16 km, Příbram cca 50 km, Tábor cca 40 km a Praha cca 50 km.

Zdroj: Realitní kancelář Real Invest Pernerova, s.r.o. Pernerova 441, 53002 Pardubice - Zelené Předměstí Tel.: 466 535 366 www.pernerova.cz

5) Stavební pozemek Nabídková cena: 750 000 Kč Upravená nabídková cena: 927 Kč za m2 Lokalita: Radošovice (okres Benešov) Výměra: 809 m2 Elektřina: 230V Popis: Stavební parcela v obci Radošovice, vzdálenost cca 9 km jižně od Benešova. Dle platného ÚP je tato stavební parcela určena k výstavbě rodinného domu. Pozemek se nachází téměř v centru obce, kde je nová i původní výstavba. Přístup po udržované cestě. Zastavitelnost je dle ÚP 30%. Orientace stavební parcely je na JV. IS - k parcele přivedena elektřina, ostatní sítě je třeba dobudovat: voda vlastní studna. Kanalizace - septik. Plyn v obci není.

19



Zdroj: Realitní kancelář RK – Vilímek Reality Na Pankráci 1062/58, 14000 Praha - Nusle www.vilimekreality.cz

6) Stavební pozemek Nabídková cena: 595 000 Kč Upravená nabídková cena: 1 002 Kč za m2 Lokalita: Benešov (okres Benešov) Výměra: 594 m2 Komunikace: Asfaltová Popis: Stavební pozemek na okraji Boušic, místní části města Benešov. IS – elektřina zavedena na pozemek, vydáno stavební povolení na osazení čistírny odpadních vod a vrtu na odběr vody. Přístup na pozemek z asfaltové komunikace s veřejným osvětlením. Parcela je dle ÚP určena pro výstavbu rodinného domu. Lokalita – Boušice (místní část města Benešov) se nachází cca 3 km jihovýchodně od Benešova, vzdálenost do Prahy cca 40 km.


20



7) Stavební pozemek Nabídková cena: 710 000 Kč Upravená nabídková cena: 1 036 Kč za m2 Lokalita: Struhařov (okres Benešov) Výměra: 685 m2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V Doprava: Vlak Popis: Pozemek určený pro stavbu RD v Budkově, vzdálené cca 5 km od Benešova u Prahy. Elektřina a vlastní studna na pozemku. Pozemek se nachází v intravilánu obce Budkov u Struhařova v mírném svahu. Přístup je z obecní asfaltové komunikace.

Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY Anglická 583/11, 12000 Praha - Vinohrady Tel.: 800 700 099 www.nextreality.cz

8) Stavební pozemek Nabídková cena: 650 000 Kč Upravená nabídková cena: 1 083 Kč za m2 Lokalita: Struhařov (okres Benešov) Výměra: 600 m2 Popis: Stavební pozemek s vlastní studnou, IS na hranici pozemku. Benešov je vzdálen cca 5 km, Praha cca 30 km, Říčany cca 10km. Doprava je v rámci PID (Pražská integrovaná doprava), autobusové linky č.383 a 393.

21



Zdroj: Realitní společnost České spořitelny / FRESH Reality, s.r.o. Masarykovo náměstí 1, 25601 Benešov www.rscs.cz

Zemědělské pozemky: 1) Zemědělská půda Nabídková cena: 160 000 Kč Upravená nabídková cena: 10 Kč za m2 Lokalita: Postupice (okres Benešov) Výměra: 49 800 m2 Popis: Zemědělské pozemky v obci Čelivo. Pozemky v několika celcích.

Zdroj: Realitní kancelář Vašák&Partneři REALITY Táborská 306, 25601 Benešov www.rkvasak.cz

22



2) Zemědělská půda Nabídková cena: 789 072 Kč Upravená nabídková cena: 16 Kč za m2 Lokalita: Kamberk (okres Benešov) Výměra: 49 317 m2 Popis: Zemědělské pozemky - orná půda v katastrálním území Kamberk na Benešovsku. Jedná se o čtyři parcely, které dohromady tvoří 4,9317 ha.

Zdroj: Realitní kancelář LK REAL s.r.o. Palackého 5001/1, 58601 Jihlava www.lk-real.cz

3) Zemědělská půda Nabídková cena: 1 991 992 Kč Upravená nabídková cena: 17 Kč za m2 Lokalita: Slověnice (okres Benešov) Výměra: 117 176 m2 Popis: Zemědělské pozemky v katastrálním území Slověnice, okres Benešov. Foto není k dispozici. Zdroj: Realitní kancelář Blue Project, s.r.o. Bayerova 62, 75661 Rožnov pod Radhoštěm www.blueproject.cz

4) Zemědělská půda Nabídková cena: 867 969 Kč Upravená nabídková cena: 17 Kč za m2 Lokalita: Mrač (okres Benešov) Výměra: 51057 m2 Popis: Zemědělské pozemky v katastrálním území Mrač, okres Benešov. Foto není k dispozici.

23



Zdroj: Realitní kancelář Blue Project, s.r.o. Bayerova 62, 75661 Rožnov pod Radhoštěm www.blueproject.cz 5) Zemědělská půda Nabídková cena: 619 229 Kč Upravená nabídková cena: 19 Kč za m2 Lokalita: Netvořice (okres Benešov) Výměra: 32 591 m2 Popis: Orná půda - jedná se o tři pozemky. Parcela č. 266/1 o výměře 8397 m2 - Orná půda k.ú. Dunávice; Parcela č. 734/2 o výměře 24162 m2 - orná půda k.ú. Netvořice; Parcela č. 734/7 o výměře 32 m2 orná půda k.ú. Netvořice (vše obec Netvořice, okres Benešov).

Zdroj: Realitní kancelář TREND reality a finance, s.r.o. Cyrila Boudy 2454, 27201 Kladno www.sreality.cz

6) Zemědělská půda Nabídková cena: 521 060 Kč Upravená nabídková cena: 20 Kč za m2 Lokalita: Jankov Výměra: 26 053 m2 Popis: Zemědělské pozemky v k.ú. Jankov v obci Jankov v okr. Benešov. Celkem osm parcel o celkové výměře 26 053 m2. Pozemky jsou zemědělsky užívané.

24



Zdroj: Realitní kancelář ARTES, s.r.o. Vodičkova 709/33, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 224 235 653 www.artes-reality.cz

7) Zemědělská půda Nabídková cena: 750 000 Kč Upravená nabídková cena: 21 Kč za m2 Lokalita: Chotoviny - Červené Záhoří (okres Tábor) Výměra: 35 640 m2 Popis: Zemědělský pozemek - orná půda v obci Chotoviny- Červené záhoří, vzdálenost od města Tábor cca 9 km. Příjezd k pozemku je po obecní komunikaci.

Zdroj: Realitní kancelář Amazing Reality Jih Fr. Ondříčka 1243/46 37011 České Budějovice 2 www.amazingreality.cz

25



8) Zemědělská půda Nabídková cena: 799 000 Kč Upravená nabídková cena: 24 Kč za m2 Lokalita: Neveklov (okres Benešov) Výměra: 33 752 m2 Popis: Pozemek na okraji obce Jablonná, Neveklov. Pozemek je dle územního plánu veden jako louka. Neveklov cca 7 km, vodní nádrž Slapy cca 2 km.

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

9) Zemědělská půda Nabídková cena: 250 000 Kč Upravená nabídková cena: 26 Kč za m2 Lokalita: Chotýšany - Městečko (okres Benešov) Výměra: 9 691 m2 Popis: Pole u Smitkovského rybníka.

26



Zdroj: Realitní kancelář Grygar reality Krkonošská 1607/10, 12000 Praha - Vinohrady Tel.: +420 222 240 612 www.grygarreality.cz

10) Zemědělská půda Nabídková cena: 254 000 Kč Upravená nabídková cena: 29 Kč za m2 Lokalita: Ostředek (okres Benešov) Výměra: 8763 m2 Popis: Zemědělské pozemky - orné půdy v katastrálním území Ostředek na Benešovsku. Jedná se o dvě parcely o rozměrech 5 821 m2 a 2 942 m2. Nacházející se v těsné blízkosti D1. Příjezd po obecní komunikaci.


27



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: 1) Stavební pozemky Srovnávací nemovité věci

Výměra [m2]

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8

565 826 849 467 809 594 685 600

Cena ke srovnání [Kč/m2] 460,00 495,00 554,00 849,00 927,00 1 002,00 1 036,00 1 083,00

Index odlišnosti IO zdroj

poloha

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00

velikost

vybavenost

ostatní

0,95 1,00 0,50 1,00 1,00 0,50 1,00 1,00 0,50 0,90 1,00 0,50 1,00 1,00 0,50 0,95 1,00 0,50 1,00 1,00 0,50 0,95 1,00 0,50 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kč/m2] 185,73 210,38 235,45 340,98 393,98 404,56 440,30 437,26 8 331,08 105,00 185,73 226,08 331,08 436,08 440,30

Determinanty hodnoty potenciálně zastavitelných pozemků jsou zejména tyto faktory: velikost pozemku, šíře pozemku, zastavitelnost pozemku, vzdálenost k inženýrským sítím apod. Teoretický předpoklad, že pozemky nacházející se dle územního plánu v plochách "čistého bydlení a smíšených ploch", budou sceleny s okolními pozemky, neboť jejich současná šíře a tvar je prakticky samostatně

28



nevyužitelný. Tato popsaná rizika jsou pak vzhledem ke svému charakteru zohledněny Indexem odlišnosti Io - Ostatní. 2) Lesní pozemky Srovnávací nemovité věci

Výměra [m2]

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8

81 062 12 417 14 604 5 700 1 819 4 387 12 534 7 035

Cena ke srovnání [Kč/m2] 26,00 30,00 31,00 52,00 60,00 77,00 77,00 98,00


poloha

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

velikost

vybavenost

ostatní

0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kč/m2] 18,79 24,23 26,35 46,41 56,10 68,72 65,45 83,30 8 48,67 24,00 18,79 24,67 48,67 72,67 83,30

3) Zemědělské pozemky Srovnávací nemovité věci

Výměra [m2]

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

49 800 49 317 117 176 51 057 32 591 26 053 35 640 33 752 9 691 8 763

Cena ke srovnání [Kč/m2] 10,00 16,00 17,00 17,00 19,00 20,00 21,00 24,00 26,00 29,00


poloha

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00

velikost

vybavenost

ostatní

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kč/m2] 8,50 13,60 14,45 14,45 16,15 17,00 16,96 20,40 22,10 24,65 10 16,83 5,00 8,50 11,83 16,83 21,83 24,65

29



Výpočet:

LV č.

Parc.č.

Druh / Způsob využití

3 385/1 ostatní plocha / louky a pastviny 3 391/7 zahrada / zóna čistého bydlení 3 392/12 orná půda / zóna smíšená 3 405/20 orná půda / krajinná zóna produkční 3 PK 325/3 krajinná zóna produkční 3 PK 328/3 ostatní plocha / krajinná zóna produkční 3 PK 340 orná půda / krajinná zóna produkční 3 PK 340 ostatní plocha / krajinná zóna produkční 3 PK 341 krajinná zóna produkční 3 PK 342 krajinná zóna produkční 3 PK 384/1 "Díl 1" 3 PK 385 krajinná zóna produkční Celkem list vlastnictví č. 3: Celkem po zaokrouhlení:

LV č.

Parc.č.


10 1145 orná půda Celkem list vlastnictví č. 10: Celkem po zaokrouhlení:

LV č.

Parc.č.


46 1715 orná půda 46 1720 lesní pozemek Celkem list vlastnictví č. 46: Celkem po zaokrouhlení:

Výměra (m2)

151 18 94 2 598 5 659 137 122 108 29 507 358 643 11

Výměra (m2)

4 450

Výměra (m2)

670 10 069

Jednotková obvyklá cena (Kč/m2)

Obvyklá cena celkem (Kč)

16,83 331,08 331,08 16,83 16,83 16,83 16,83 16,83 16,83 16,83 331,08 16,83

2 540,69 5 959,40 31 121,32 43 713,30 95 216,92 2 305,13 2 052,74 1 817,18 496 477,41 6 023,62 212 883,10 185,08



16,83

74 874,59

Spoluvl. podíl

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

/ / / / / / / / / / / /

4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4

Spoluvl. podíl

1 / 4



Spoluvl. podíl

16,83 48,67

11 273,25 490 036,20

1 / 4 1 / 4

Výsledná obvyklá cena celkem (Kč) 635,17 1 489,85 7 780,33 10 928,32 23 804,23 576,28 513,19 454,30 124 119,35 1 505,90 53 220,78 46,27 225 073,97 225 100,00

Výsledná obvyklá cena celkem (Kč) 18 718,65 18 718,65 18 700,00

Výsledná obvyklá cena celkem (Kč) 2 818,31 122 509,05 125 327,36 125 300,00

30



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu: 1) spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech:

indikujeme ke dni ocenění na:

225 100,- Kč slovy: Dvěstědvacetpěttisícjednosto korun českých Poznámka: při místním šetření bylo zjištěno, že na části pozemku parc.č. 392/12 stojí stavba zahradního skladu. Tato stavba tvoří příslušenství k rodinnému domu stojícímu na sousedním pozemku a není předmětem ocenění, stejně jako další příslušenství (oplocení), které se nachází na námi oceňovaném pozemku parc.č. 392/12. 2) spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech:


18 700,- Kč slovy: Osmnácttisícsedmset korun českých

31



3) spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech:


125 300,- Kč slovy: Jednostodvacetpěttisíctřista korun českých

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3271 – 645 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 15.10.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

32



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy

33


Příloha: Fotodokumentace


Příloha: Fotodokumentace

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 66088768-28595-141022160540, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 41 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 22.10.2014

66088768-28595-141022160540

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

09-100

Recommend Documents