K č.j. EX 1843/08 - 96
1
2
Znalecký posudek č.4698 – 136 b /2010
Věc:
Zjištění ceny nemovitosti – nebytového prostoru 301 v domě č.p.611, ulice El.Krásnohorské, v obci Děčín, katastrální území Děčín, okres Děčín.
Posudek vyžádal:
Exekutorský úřad Hodonín ,Sadová 15, 695 01 Hodonín
Účel:
Zjištění ceny nemovitosti podle specifikace objednávky
Datum přešetření:
10.9.2010
Datum provedení:
15.9.2010
Přílohy:
Posudek stran 7 + titulní obálka Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Nabídkové listy realit 3
A./ N Á L E Z 1./ Znalecký úkol
Vypracování posudku o stanovení ceny nemovitosti – nebytového prostoru č.301 v domě č.p. 611, ulice El.Krásnohorské, v obci Děčín, katastrální území Děčín, okres Děčín. Posudek si vyžádal Exekutorský úřad Hodonín Exekutorský úřad Hodonín, Sadová 15, 695 01 Hodonín usnesením č.j. EX 1843/08 - 96 ze dne 18.6.2010 (právní moc 16.7.2010), za účelem zjištění ceny v místě a čase obvyklé, ceny administrativní a ev.ocenění práv a závazků na nemovitosti váznoucích. 2./ Podklady pro vypracování posudku • Zákon č.151/1997 Sb.(zákon o oceňování majetku) – dále jen“zákon“ • Vyhláška Ministerstva financí č.460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) - dále jen Vyhl. • Výpis z katastru nemovitostí • Kopie katastrální mapy • Šetření na místě • Nabídkové listy realit • Objednávka posudku 3./ Předmět ocenění a) Nebytový prostor č.301 b) Pozemky - podíl 4./ Vlastnické a evidenční údaje Okres : CZ0421 Obec : 562335 Katastrální území : 624926 List vlastnictví : 4100
Děčín Děčín Děčín
Č.jednotky 611/301
podíl na společných částech domu a pozemku 1636/8087
způsob využití jiný nebytový prostor
Budova : Děčín II – Nové město, č.p.611 na LV 4085, Parcely :
č.k. 2078
byt.dům
: zastavěná plocha a nádvoří 434 m2 na LV 469
Vlastnictví: SJM Matoušek Zdeněk a Matoušková Marie, Dvořákova 1316/9, Děčín II – Nové Město, 405 02 Děčín
4
4./ Dokumentace a skutečnost Archivní materiály a spisy o posuzovaném objektu neměl objednatel posudku k dispozici kompletní. Pro ocenění vycházím ze stavu, výměr a skutečností zjištěných na místě při prohlídce a zaměření a z údajů z prohlášení vlastníka. Dle zjištění na nemovitosti váznou závazky na LV zapsaných zástavních práv soudcovských,zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (viz příloha posudku – výpis z katastru nemovitostí). Tyto závazky byly vzaty v úvahu při stanovení ceny v místě a čase obvyklé. 6./ Předmět ocenění a. Nebytový prostor b. Pozemky - podíl 6./ Poloha nemovitosti Posuzovaný nebytový prostor se nachází v domě, který je netypovým zděným, situovaným v lokalitě městských domů v zastavěném území města , po pravé straně silnice vedoucí od Nového Boru do Děčína a to při nájezdu na „nový „most.Je na křižovatce ulici Elišky Krásnohorské a Kamenické. Posuzovaný nebytový prostor je v prvním nadzemním podlaží domu. Přístup do prostoru je z chodníku podél domu. Poloha je s ohledem na účel a využití stavby výhodná a je patrná z přiložené kopie katastrální mapy.
B./ P O S U D E K
a.) Jednotka č.611/301 Předmětem ocenění je jednotka umístěná v I.nadzemním podlaží, v domu č.p.611 v ulici Elišky Krásnohorské. Jedná se o pětipodlažní, podsklepený obytný dům, postavený na st. parcele č.22078.Nebytový prostor zabírá celé I.nadzemní podlaží. Objekt je nepravidelného půdorysu. Je postaven v rohové expozici, na křižovatce městských ulic. Jedná se o zděný objekt s vaznicovou střechou složitého nepravidelného tvaru, na které je krytina z plechu na bednění. Z IS je nemovitost obytného domu napojena na vodovodní řád, elektřinu, plyn, kanalizaci a telefon. Přípojky jsou ve veřejné části délky a v ceně nemovitosti se neprojeví. Podlahová plocha jednotky Jednotka č.611/301:
Obchod 1 45,40 m2 Obchod 2 45,40 m2 WC 2,00 m2 Sklad 49,90 m2 Chodba 5,80 m2 Kancelář 15,10 m2 Celkem 163,60 m2
Určení charakteru nemovitosti Jedná se o jednotku nebytového prostoru, která je takto využívána. Stáří a stavební stav: 5
Přesné stáří objektu, na základě archivních stavebních dokumentů,se nepodařilo zjistit.Podle konstrukčního provedení, použitých dílů a prvků odhaduji stáří objektu na cca 100 roků. Vycházím –li z úvahy.že objekt je v dobrém technickém stavu a jeho životnost se může prodloužit o stejné období současného stáří, pak opotřebí činí, při použití lineární metody výpočtu, 50%. Tomuto teoreticky stanovenému opotřebení odpovídá dle mého názoru znalce i stav skutečný. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2..1 Koeficient změny ceny stavby: 2,162 Koeficient prodejnosti: 0,756 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Jednotka č.611/301: Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru - celkem:
= =
163,60 m2 163,60 m2
Objemové podíly konstrukcí pro výpočet koeficientu K4 a porovnání se standardem 1. Základy včetně zemních prací: 6,00 % podstandard 2. Svislé konstrukce: 18,80 % 3. Stropy: 8,20 % 4. Krov, střecha: 5,30 % 5. Krytiny střech: 2,40 % 6. Klempířské konstrukce: 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů:* 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů: 3,10 % 9. Vnitřní obklady keramické:* 2,10 % 10. Schody: 3,00 % 11. Dveře:* 3,20 % 12. Vrata: 0,00 % neuvažuje se 13. Okna:* 5,40 % 14. Povrchy podlah:* 3,10 % 15. Vytápění:* 4,70 % 16. Elektroinstalace: 5,20 % 17. Bleskosvod: 0,40 % 18. Vnitřní vodovod:* 3,30 % 19. Vnitřní kanalizace:* 3,20 % 20. Vnitřní plynovod:* 0,40 % 21. Ohřev vody:* 2,10 % 22. Vybavení kuchyní:* 1,80 % chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení:* 3,80 % podstandard 6
24. Výtahy: 25. Ostatní:* 26. Instalační prefabrikovaná jádra:*
1,30 % chybí 5,60 % chybí 0,00 % neuvažuje se
Znakly ozn.* se posuzují podle vybavení nebytového prostoru, ostatní ve vztahu ke stavbě Znaky bez označené jsou standardního provedení Podstandard 9,80 % Chybějící 8,70 % n = 1,852 x 0,098 + 0,087 = 0,268496 Zjištění ceny: Základní cena: 3,4 x 2150,00 Korekce základní ceny: Koeficient konstrukce K1: Koeficient vybavení stavby K4: 1 -0,54 x n Polohový koeficient K5: Koeficient změn cen staveb Ki : Koeficient prodejnosti Kp: Základní cena upravená
= 7 310,00 Kč/m2 * * * * *
0,9390 0,8550 1,0500 2,1620 0,7560
=
10 072,003 Kč/m2
Propočet: cena plná 163,60 m2 á 10 072,003 Kč/m2 Odpočet za opotřebení 50 %
= -
Cena ke dni ocenění
Kč
1 647 779,60 Kč 823 889,80 Kč
823 889,80
b./ Pozemky – podíl (ocenění § 28 Vyhl.) Základní cena za 1 m2 stavební parcely pro Děčín je 500,00 Kč Úprava ceny dle přílohy č.21 k Vyhl. se neuplatní Celková plocha stavebních pozemků náležejících k nemovitosti = 469 m2
Propočet: 469 m2 x 500,00 Kč x Ki = 2,162 x Kp = 0,756 z toho 1663/8087
Pozemky (podíl) celkem (zaokrouhleno)
Kč Kč
Kč
383 283,68 78 817,948
78 817,90
Rekapitulace ceny nemovitosti 7
cena dle cenového předpisu (administrativní) a.) Byt č.28 b.) Pozemky – podíl
Kč Kč
součet
Kč
Zjištěná cena nemovitosti celkem (zaokrouhleno)
Kč
823 889,80 78 817,90 902 707,10
902 710,00
Slovy: devětsetdvatisíceasedmsetdesetkorunčeskýchkorunčeských
Stanovení ceny v místě a čase obvyklé - tržní Jedná se o nemovitost situovanou v dobré pozici v obci. Ve smyslu zadání se budu zabývat definováním tržní ceny – hodnoty (Market Value) konkrétního pozemku. Je třeba zdůraznit, že v rámci definic užívaných v EU se jedná o „odhadnutou“ hodnotu což vyplývá z této definice: „tržní hodnota je odhadnutá částka,za kterou by měl být nemovitý majetek směněn mezi k prodeji ochotným prodávajícím a ke koupi ochotným nabyvatelem, a to v době přiměřené pro prodej, v rámci transakce v obvyklém obchodním styku, přičemž každá ze stran jedná se znalostí věci, obezřele a aniž by na ní byl vyvíjen nátlak.“ Pro odhadnutí konkrétní částky budu vycházet ze skutečnost, že v Děčíně bylo realizováno několik obchodů s nemovitostmi podobného využití, konkrétní částky nejsou zveřejněné. Trh kopírují nabídky realit, které jsou veřejně dostupné na internetových serverech. Tyto informace lze analogicky použít. Nabídkové listy jsou přílohou posudku p.č. 1 2 3
lokalita Děčín - Diana Děčín Masarykovo n. Děčín Tyršova
Popis
Plocha dle Cena Kč za nabídky m2 1 m2 Celý velký objekt na kraji města 5600 m2 6 232,10 2 Celý třípodlažní objekt v centru 477 m 26 205,50 města po rekonstrukci 2 prostory v centru města 94 m2 26 190,50
Z průměru z dosahovaných cen a se zohledněním stavu a neatraktivního umístění posuzovaného nebytového prostoru a s přihlédnutím k váznoucím závazkům na nemovitosti lze stanovit v tržní cenu rozmezí 12 000,00 až 14 000,00 Kč za 1 m2.
Jako cenu tržní stanovuji cenu dosažitelnou na trhu s nemovitosti ( s přihlédnutím k závazkům na nemovitosti váznoucích) 8
na Kč 2 200 000,00 slovy: dvamilionyadvěstětisíckorunčeských
Z NALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, č.j.Spr 2818/1978 ze dne 26.9.1978 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4698 – 136/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhrady nákladů účtuji podle připojené likvidace, na základě dokladu číslo 136/2010.
3 x objednatel 1 x archiv znalce V Liberci dne 15.9.2010
9
