08-38

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 451/2010 oo oobbvvyykklléé cceenněě nneem moovviittoossttíí PŘEDMĚT OCENĚNÍ: ID. 1/2 NEMOVITOSTÍ, TJ. OBJEKT BYDLENÍ Č.P. 6 NA POZEMKU PARC.Č. ST. 36, VČ. POZEMKU PARC.Č. ST. 36 A PŘÍSLUŠENSTVÍ, VŠE V K.Ú. ÚDOLÍ U LOKTE, OBCI LOKET, OKRES SOKOLOV. OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI JSOU ZAPSÁNY NA LV Č. 129 U KÚ PRO KARLOVARSKÝ KRAJ, KP SOKOLOV.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno - město, Husova 8a, 602 00 Brno soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola IČ: 62096052 k č.j.: 030 Ex 9102/08-38

Znalecký úkol:

- stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v usnesení soudního exekutora č.j. 030 EX 9102/08-38 s nabytím právní moci 17.3.2010 - stanovit cenu jednotlivých práv s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých závad s nemovitostmi spojených

Posudek vypracován:

ve stavu ke dni prohlídky nemovitosti, tj. 27.4.2010

Vypracoval:

CD RATING, s. r. o. - znalecký ústav Horní 14, 639 00 Brno tel.: 602 553 714, e-mail: [email protected]

Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran textu a 5 příloh. Objednateli posudku se předává ve 2 tištěných vyhotoveních a 1 elektronickém vyhotovení. V Brně, dne 21.5.2010

Znalecký posudek č. 451/2010 o ceně id. 1/2 nemovitostí – stavba č.p. 6 na parc.č. St. 36 vč. příslušenství a pozemku, v k.ú. Údolí u Lokte, obec Loket, okres Sokolov

Obsah Seznam příloh ...................................................................................................................... 2 I. NÁLEZ ............................................................................................................................ 3 I.a. Znalecký úkol................................................................................................................. 3 I.b. Prohlídka a zaměření nemovitosti .................................................................................... 3 I.c. Dokumentace a skutečnost ............................................................................................. 3 I.d. Vlastnické a evidenční údaje ........................................................................................... 4 I.e. Celkový popis nemovitosti, širší vztahy ............................................................................ 4 I.f. Podklady pro zpracování znaleckého posudku ................................................................... 5 I.g. Metody zjištění hodnoty.................................................................................................. 5 II. POSUDEK ..................................................................................................................... 7 II.A. Seznam oceňovaných nemovitostí.................................................................................. 7 II.B. Zjištění věcné hodnoty nemovitosti nákladovou metodou ............................................... 7 II.C. Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou ........................................................ 12 II.D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ..................................................... 14 II.E. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění obvyklé ceny nemovitosti............................ 18 II.F. Závady ....................................................................................................................... 18 II.G. Ocenění závad............................................................................................................ 19 III. ZÁVĚR.......................................................................................................................20 IV. ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................22

Seznam příloh

Příloha č. Příloha č. Příloha č. Příloha č. Příloha č.

1: 2: 3: 4: 5:

Usnesení soudního exekutora, č.j. 030 EX 9102/08-38 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 129 Výřezy z katastrální mapy Fotodokumentace ze dne 27.4.2010 Vyznačení polohy nemovitosti v mapě

list číslo

2


II.. N NÁ ÁLLEEZZ I.a. Znalecký úkol: Úkolem znalce je, dle usnesení soudního exekutora č.j. 030 EX 9102/08-38, s nabytím právní moci rozhodnutí ke dni 17.3.2010, jedním znaleckým posudkem: ocenit nemovitosti ve vlastnictví povinného Rigó Štefan, poštovní přihrádka 5, 273 07 Vinařice a to ve spoluvlastnickém podílu ideální 1/2 nemovitostí: - objekt bydlení č.p. 6 na parc.č. St. 36, vč. příslušenství a pozemku parc.č. St. 36, vše v k.ú. Údolí u Lokte, v obci Loket, okrese Sokolov, vše zapsáno na LV č. 129 u KÚ pro Karlovarský kraj, KP Sokolov; - stanovit cenu jednotlivých práv s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých závad s nemovitostmi spojených

Pozn.: Vlastník oceňovaného spoluvlastnického podílu - povinný p.Štefan Rigó se nachází toho času ve výkonu trestu dle sdělení Exekutorského úřadu ze dne 17.3.2010. Jednání bylo svoláno písemně a k jednání byl přizván p.Ivan Mašín jako spoluvlastník 1/2 nemovitosti. Jmenovaný, pan Mašín, sdělil telefonicky, že se jednání nezúčastní a že dům je přístupný a že je možno jej prohlédnout, s tím, že prohlídku domu umožní paní Etela Olahová. Prohlídka nemovitosti tak proběhla dne 27.4.2010 za přítomností paní Olahové, která však neumožnila pořízení fotodokumentace interiéru oceňované nemovitosti. Zároveň paní Olahová sdělila, že v r. 1989 zakoupila od paní Mašínové id. 1/2 předmětné nemovitosti za 6.000,- Kč, doklad o koupi však předložen nebyl a dle výpisu z KN je stále vlastníkem id. 1/2 nemovitosti pan Ivan Mašín. Ocenění předmětných nemovitostí v tomto znaleckém posudku je provedeno na základě prohlídky nemovitosti ze dne 27.4.2010 a na základě volně dostupných geodetických (KM) a dalších podkladů.

I.b. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídku a zaměření oceňovaných nemovitostí provedl zástupce znaleckého ústavu dne 27.4.2010. Zástupci znaleckého ústavu byla zprostředkovaně poskytnuta plná součinnost spoluvlastníkem nemovitosti, panem Mašínem, ten v zastoupení paní Etely Olahové, uživatelsky id. 1/2 předmětné nemovitosti, umožnil přístup do oceňované nemovitosti a její zaměření, avšak bez možnosti pořízení fotodokumentace interiéru objektu.

I.c. Dokumentace a skutečnost Znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace a dle sdělení spoluvlastníka nemovitosti, pana Mašína, se žádná projektová dokumentace k oceňované stavbě nedochovala. Základní výměry a informace pro ocenění byly tedy získány prohlídkou a zaměřením nemovitosti na místě samém dne 27.4.2010, za přítomnosti paní Etely Olahové, uživatelky id. 1/2 domu, v zastoupení spoluvlastníka domu, pana Mašína. Na základě místního šetření a studia geodetických podkladů bylo zjištěno, že předmětná stavba je řádně zapsána v katastru nemovitostí a zakreslena v katastrální mapě.

list číslo

3


I.d. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 129 pro k.ú. Údolí u Lokte, je oceňovaná nemovitost, tj. stavba bydlení č.p. 6, vč. parc.č. St. 36 ve vlastnictví: Mašín Ivan, Novodvorská 1121/161, Praha 4, Braník, 142 00 Praha 411 Rigó Štefan, Kovanecká 2105/4, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9

I.e. Celkový popis nemovitosti, širší vztahy: Předmětem ocenění je stavba (objekt) bydlení č.p. 6 na pozemku parc.č. St. 36 vč. příslušenství a pozemku parc.č. St. 36. Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. Údolí u Lokte, obci Loket, okrese Sokolov. Loket je město v severovýchodní části okresu Sokolov, na úpatí Slavkovského Lesa, v meandru řeky Ohře. V městě žije cca 3 200 obyvatel, jeho katastrální území má rozlohu 2674 ha. Jedná se o historické město, v jehož centru se nachází významný gotický hrad stejného jména. Loket leží v blízkosti hlavního silničního tahu Karlovy Vary - Sokolov (mezinárodní silnice E48 a E49), nájezd na tuto silnici je ve vzdálenosti cca 1,5 km od Lokte. Město Sokolov je vzdáleno cca 8 km, Karlovy Vary cca 9 km. Obec má s okolím autobusové a železniční spojení. Obec Loket poskytuje kompletní základní nabídku občanské vybavenosti a omezené pracovní příležitosti, za širší nabídkou občanské vybavenosti a pracovními možnostmi je pak nutné dojíždět do Sokolova, příp. Karlových Varů. Místní část Údolí u Lokte je tvořena roztroušenou řídkou zástavbou v údolí potoka Dlouhá Stoka a nachází se podél silnice II/209 Sokolov - Loket - Horní Slavkov - Plzeň, v blízkosti bývalé trati Krásný Jez - Loket - Chodov. Přímo v místě není žádná občanská vybavenost. Objekt je umístěn v údolí vlevo u silnice ve směru na Horní Slavkov. Osada Údolí u Lokte navazuje přímo na město Loket a nachází se v CHKO Slavkovský les. Výstavba podél silnice je rozptýlená, osamělá zástavba. Oceňovaný dům se nachází cca 1,5 km od centra obce Loket, mimo souvislou městskou zástavbu. Od komunikace - silnice II/209 je dům odsazen chodníkem a úzkou oplocenou předzahrádkou. Parkování je možné omezeně na vlastním pozemku parc.č. St. 36, příp. při chodníku při silnici. Z pohledu využití nemovitosti (bydlení) se jedná o polohu v odloučené obytné lokalitě, umístěné mimo souvislou zástavbu obce, bez občanské vybavenosti přímo v místě, ve větší vzdálenosti od centra obce, s malou atraktivitou, umožňující bydlení avšak s převažujícími negativními cenotvornými faktory (blízkost komunikace, horší dostupnost, nutnost dojíždět za občanskou vybaveností, zastínění). Dům se nachází v dostatečně vyvýšené poloze nad potokem Stoka a dle mapy záplavových území Karlovarského kraje se nachází mimo záplavovou oblast tohoto vodního toku. Stavba č.p. 6 splňuje parametry rodinného domu („rodinný dům je stavba, která svým stavebnětechnickým uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení, více než polovina podlahové plochy místností je určena k bydlení, má maximálně tři samostatné byty a má nejvýše dvě nadzemní podlaží jedno podzemní podlaží a podkroví“), dané vyhl.č. 137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu, je tedy hodnocena jako rodinný dům. Dům č.p. 6 je volně stojící, přízemní s pultovou střechou, bez podsklepení, postavený odhadem kolem roku 1880. Dům je kamenný postavený pod skalním masivem, zadní stěna se opírá o skálu do výšky cca 1,50 m. Dne 18.5.2006 došlo k požáru a dům byl zcela vypálen, veškeré dřevěné konstrukce shořely. Od roku 2006 je dům opravován. Stavba je provedena na vlastním pozemku parc.č. St. 36, který je z větší části zastavěn oceňovaným domem. Parc.č. St. 36 je přístupný z chodníku při místní zpevněné komunikaci (silnici), provedené na parc.č. 634 (v KN veden jako ostatní plocha - silnice, ve vlastnictví Karlovarského kraje). Přístup k nemovitosti tedy hodnotím po právní stránce jako bezproblémový. Dispozičně je dům řešen jako 3+kk, je v celkově nízkém obytném standardu, nesplňujícím požadavky současného bydlení, ve zhoršeném technickém stavu, s řadou stavebních nedodělků a neodborně provedených stavebních prací. Oceňovaná nemovitost je napojena pouze na elektrický rozvod a užitkovou vodu ze studny.

list číslo

4


Údaje o vlivech na obvyklou cenu Kladné stránky mající vliv na cenu obvyklou: + poloha v blízkosti přírody, + relativně dobrá dostupnost měst Sokolov a Karlovy Vary individuální dopravou, Záporné stránky mající vliv na cenu obvyklou: -

poloha v odloučené lokalitě mimo obec, bez občanské vybavenosti v místě, špatný technický stav nemovitosti a nízký obytný standard, dům bez ÚT, pouze s lokálním vytápěním kamny na TP, řada zjištěných stavebních závad a neodborně provedená část stavebních prací, poloha domu v úzkém údolí (zastínění), umístění domu ve skalnatém svahu pod skalním masivem - zapříčiňuje vlhkost stavby, kamenné, vlhké zdivo, závadné bydlení, dům napojen pouze na elektro rozvod a užitkovou vodu ze studny, bez možnosti dalších IS, poloha v těsné blízkosti silnice, dům bez zahrady a bez garáže, s omezenými možnostmi parkování, v současnosti stagnující trh s nemovitostmi, částečný pokles cen a menší zájem o méně atraktivní nemovitosti v dané lokalitě,

I.f. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: 1. Základní podklady ٠ Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Homoly, Exekutorského úřadu Brno město, č.j. 030 EX 9102/08-38 o ustanovení znalce a uložení vyhotovení znaleckého posudku na předmětné nemovitosti ze dne 17.3.2010, s nabytím právní moci rozhodnutí ke dni 17.3.2010; ٠ LV č. 129 pro k.ú. Údolí u Lokte, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 27.11.2009; ٠ Informace o parcele č. 634, zjištěná nahlížením do katastru na internetovém serveru ČÚZK; ٠ Údaje a skutečnosti zjištěné zástupci znaleckého ústavu na místě samém dne 27.4.2010; 2. Situační podklady ٠ zaměření objektu, provedené při prohlídce na místě samém dne 27.4.2010; ٠ náhled katastrální mapy, pořízený nahlížením do KN na internetovém serveru ČÚZK; ٠ mapa záplavových území Karlovarského kraje (webmap.kr-karlovarsky.cz); 3. Ostatní podklady ٠ fotodokumentace pořízená znalcem na místě samém dne 27.4.2010; ٠ Informace sdělené uživatelkou nemovitosti, paní Etely Olahové dne 27.4.2010; ٠ informace zjištěné na internetových stránkách obce Loket; ٠ nabídky porovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetových realitních serverech;

I.g. Metody zjištění hodnoty Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Cena, za kterou je možné stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. V současné době se někdy používá termín „tržní cena“, v zákonu o oceňování majetku pak „cena obvyklá“. Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odstavec 1:

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo list číslo

5


obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří, apod.. Tato cena vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci, tj. nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví nemovitosti a tím i možnost jejího užívání z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Pro stanovení obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů z nájemného je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Obecně i při nestálé výši příjmů se jedná o součet všech čistých budoucích příjmů z nemovitostí, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. - metoda srovnávací (tržní, statistická) Jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných, nebo v současné době na realitním trhu nabízených porovnatelných nemovitostí.

list číslo

6


IIII.. PPO OSSU UD DEEK K

II.A. Seznam oceňovaných nemovitostí a) Hlavní stavby a1) Id. 1/2 RD č.p. 6 na parc.č. St. 36 - § 5 b) Venkovní úpravy c) Pozemky c1) Pozemek parc.č. St. 36

II.B. Zjištění věcné hodnoty nemovitosti nákladovou metodou Nákladové (věcné) ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku., a to bez úpravy ceny koeficientem prodejnosti Kp. a) Hlavní stavby a1) RD č.p. 6 na parc.č. St. 36 - § 5 Stavba č.p. 6 splňuje parametry rodinného domu („rodinný dům je stavba, která svým stavebnětechnickým uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení, více než polovina podlahové plochy místností je určena k bydlení, má maximálně tři samostatné byty a má nejvýše dvě nadzemní podlaží jedno podzemní podlaží a podkroví“), dané vyhl.č. 137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu, je tedy hodnocena jako rodinný dům. Jedná se o volně stojící rodinný dům umístěný u silnice II/209 Loket - Horní Slavkov, vedle potoka Dlouhá stoka a v blízkosti bývalé trati. Původní stavba byla postavena kolem roku 1880. V původním stavu se jednalo o volně stojící rodinný dům, přízemní s částečným podkrovím a sedlovou střechou, částečně podsklepený, postavený odhadem kolem roku 1880. Dům je kamenný postavený pod skalním masivem, zadní stěna se opírá o skálu do výšky cca 1,50 m. Dne 18.5.2006 došlo k požáru a dům byl zcela vypálen, veškeré dřevěné konstrukce shořely. Od roku 2006 je dům opravován a není ještě dokončen. V současném stavu jde o volně stojící rodinný dům, přízemní s pultovou střechou, bez podsklepení o velikosti 3+kk s částečným příslušenstvím, napojený částečně na inž.sítě. Byly zachovány kamenné obvodové zdi, provedeny některé příčky a obnoveny veškeré konstrukce krátkodobé životnosti na které byly použity některé nové materiály a některé již použité materiály a konstrukce. Popis konstrukcí:

osazení do terénu provedeno částečným odtěžením skalního masivu do roviny, základy kamenné bez izolace, obvodové konstrukce z kamenného zdiva o tl.75 cm, stropy polospalné, trámové se sádrokartonem, střecha pultová, střešní krytina živičná, na přístavbě vlnitý plech, klempíř.konstrukce provedeny z pozink.plechu, vnitřní omítky vápenné, fasáda vápenná hrubá omítka, v koupelně provedeny částečně obklady, dveře dřevěné náplňové, okna dřevěná zdvojená, podlahy betonové s PVC a koberci, ve sklepě bez podlah, vytápění lokální kamny na TP, zavedena studená užitková voda, v kuchyni uhelný sporák a studená voda, v koupelně osazena vana, umyvadlo na studenou vodu, WC suchý nebo s možností použití užitkové vody, provedeny rozvody elektřiny, studené vody. Napojení na inž.sítě: - voda užitková je řešena studnou postavenou v blízkosti silnice, na cizím pozemku, napojená na darling, studna vysychá, další možnost je, že se používá voda z potoka, - v letních měsících se voda dováží cisternou - pitná voda, - kanalizace v místě není, částečné odkanalizování je řešeno přes žumpu, - elektřina je napojena z vrchního vedení, zaveden motorový proud, - plyn v místě není. Podrobný popis vybavení uveden v části „Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení“.

list číslo

7


Celkové zhodnocení: Byly zachovány kamenné obvodové zdi, provedeny některé příčky a obnoveny veškeré konstrukce krátkodobé životnosti na které byly použity některé nové materiály a některé již použité materiály a konstrukce.Od roku 2006 je dům průběžně opravován a není ještě dokončen. Zdivo je vlhké, obklady opadávají ze zdi, do objektu prosakuje vlhkost ze skály, která je za domem a na ní navazuje obvodová zeď průběžného, klenutého sklepa. Za domem není mezera mezi domem a skálou, je zde vlhkost ještě ze střechy - chybí žlaby. Část provedených prací je provedena neodborně. Obytné místnosti jsou vlhké, je zde plíseň, jsou zdravotně závadné. Vzhledem k provedeným stavebním úpravám je výpočet opotřebení proveden analytickou metodou. Dispoziční řešení: 1.NP - uprostřed domu je vchod, chodba, vlevo jsou 2 pokoje, v čele je vchod do sklepa, vpravo je pokoj s kuchyňským koutem a dále je koupelna s WC v přístavbě. Přístavba: Přístavba je přistavěna ke štítu domu a lícuje s průčelím domu. Zděná, přízemní přístavba kde je umístěna koupelna, stáří stanoveno odhadem na 30 let. Objekt přístavby není zakreslen v katastrální mapě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód CZ - CC:

nebo domek: typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

12,55*8,05

Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 101,03 m2

101,03 m2 Konstrukční výška 4,00 m

Obestavěný prostor: Hlavní část: 1.NP: zastřešení, krov: Přístavba: 1.NP:

101,03*4,00 101,03*0,50

= =

404,12 m3 50,52 m3

13,92*3,20

=

44,54 m3

=

499,18 m3

Obestavěný prostor – celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře:

kamenné pasy bez izolace kamenné o tl.60-100 cm dřevěné trámové s násypem - polospalné pultová střecha, dřevěný krov svařované pásy pozinkovaný plech vápenné štukové hrubá vápenná omítka chybí běžné obklady chybí náplňové

Hodnocení standardu P P S S P S P P C P C P

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

list číslo

8


13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Okna: Podlahy obytných místností: Podlahy ostatních místností: Vytápění: Elektroinstalace: Bleskosvod: Rozvod vody: Zdroj teplé vody: Instalace plynu: Kanalizace: Vybavení kuchyně: Vnitřní vybavení: Záchod: Ostatní:

dřevěná zdvojená okna betonové a keram.dlažby chybí lokální světelná a motorová chybí ocelové trubky, jen studená chybí není zaveden částečné odkanalizování uhelný sporák WC, umyvadla, vana suchý chybí

S P C P S C P C C P P P P C

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

Hodnocení standardu P P S S P S P P C P C P S P C P S C P C C P P P P C

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,46 0,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,46 0,46 0,46 0,46 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Upravený obj. podíl 3,77 9,75 7,90 7,30 1,56 0,90 2,67 1,29 0,00 1,06 0,00 1,47 5,20 1,01 0,00 2,39 4,30 0,00 1,47 0,00 0,00 1,43 0,23 1,89 0,14 0,00 55,73

0,5573

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Základy: Zdivo: Stropy: Střecha: Krytina: Klempířské konstrukce: Vnitřní omítky: Fasádní omítky:

P P S S P S P P

OP [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80

Část [%] 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

K 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,46

UP [%] 3,77 9,75 7,90 7,30 1,56 0,90 2,67 1,29

PP Stáří [%] 6,76 130 17,50 130 14,18 4 13,10 4 2,80 4 1,61 4 4,79 30 2,31 30

Živ. 150 140 20 25 20 20 35 40

Opotř. Opotř. z části celku 86,67 5,8589 92,86 16,2505 20,00 2,8360 16,00 2,0960 20,00 0,5600 20,00 0,3220 85,71 4,1055 75,00 1,7325

list číslo

9


9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: P 11. Schody: C 12. Dveře: P 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: C 16. Vytápění: P 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: P 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: P 23. Vybavení kuchyně: P 24. Vnitřní vybavení: P 25. Záchod: P 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

0,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,46 0,46 0,46 0,46 0,00

0,00 0,00 1,06 1,90 3 0,00 0,00 1,47 2,64 4 5,20 9,33 4 1,01 1,81 4 0,00 0,00 2,39 4,29 4 4,30 7,72 4 0,00 0,00 1,47 2,64 4 0,00 0,00 0,00 0,00 1,43 2,57 10 0,23 0,41 4 1,89 3,39 4 0,14 0,25 4 0,00 0,00 55,73 Opotřebení:

10 10 10 10 10 15 10

20 10 10 10

0,00 30,00 0,00 40,00 40,00 40,00 0,00 40,00 26,67 0,00 40,00 0,00 0,00 50,00 40,00 40,00 40,00 0,00

0,0000 0,5700 0,0000 1,0560 3,7320 0,7240 0,0000 1,7160 2,0589 0,0000 1,0560 0,0000 0,0000 1,2850 0,1640 1,3560 0,1000 0,0000 47,5793

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

2 290,- Kč/m3 0,5573 1,0000 2,1730

Základní cena upravená

=

2 773,22 Kč/m3

=

1 384 335,96 Kč

Plná cena:

499,18 m3 * 2 773,22 Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 47,5793 % Úprava ceny za opotřebení

-

658 657,36 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

725 678,60 Kč 1/2

Id. 1/2 RD čp.6 na parc.č. St. 36 - věcná cena

=

362 839,30 Kč

b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Venkovní úpravy jsou podstandardního rozsahu pro obdobné nemovitosti. Jsou tvořeny pouze elektro přípojkou, napojením vody na studnu, žumpou a oplocením. Venkovní úpravy vykazují vysokou míru opotřebení, odpovídající stáří venkovních úprav. Venkovní úpravy oceňuji pomocně zjednodušeným způsobem, a to ve výši cca 3,5 % z nákladové ceny staveb, která je standardní pro nemovitosti obdobného druhu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Id. 1/2 RD č.p. 6 na parc.č. St. 36 362 839,30 Kč Celkem: 362 839,30 Kč

list číslo

10


Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

362 839,30 0,0350

Id. 1/2 venkovních úprav - nákladová cena

=

12 ,699,38 Kč

c) Pozemky c1) Pozemek parc.č. St. 36 Předmětem ocenění je rovněž pozemek parc.č. St. 36, resp. id. 1/2 tohoto pozemku. Věcná cena stavebního pozemku je standardně rovna obvyklé ceně, kterou by byl kupující nucen vynaložit na pořízení daného stavebního pozemku, umístěného v předmětné lokalitě (nákladová cena). Při stanovení věcné ceny předmětného pozemku tedy vycházím z vyhodnocení obvyklé ceny předmětného pozemku. Pozemek je částečně rovinatý, dobře přístupný, umístěný v těsné blízkosti silnice II/209 a je z větší části zastavěn oceňovanou stavbou. Pozemek vznikl odtěžením části skalního masivu a nachází se v CHKO Slavkovský les. V místě nejsou inž.sítě. Město Loket nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Vzhledem ke špatnému umístění, stísněnému místu, chybějícím inž.sítím a neexistenci nabídkových cen srovnatelných pozemků navrhuji obvyklou cenu pozemků ve výši ceny vypočtené dle vyhlášky. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 226,00

Zastavěná plocha 36 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy 2.6. negativní účinky okolí 2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Úprava ceny vlastnickým podílem:

Jedn. cena [Kč/m2] 153,49

Cena [Kč] 34 688,74 34 688,74

-20 % -20 %

-

6 937,75 27 750,99

-5 % -7 % -5 % -8 % -3 % -28 %

-

7 770,28 19 980,71 0,8270 2,1730 35 906,75

* *

35 906,75 Kč 1/2

*

Id. 1/2 pozemku parc.č. St. 36 - nákladová cena

=

17 953,38 Kč

Rekapitulace věcných (nákladových) cen (bez koeficientu Kp): Věcné ceny id 1/2 nemovitostí (spoluvlastnických podílů), po odpočtu opotřebení: a) RD č.p. 6 na parc.č. St. 36 b) Venkovní úpravy c) Pozemek parc.č. St. 36

= = =

362 839,30 Kč 12 699,38 Kč 17 953,38 Kč

Věcná cena id. 1/2 nemovitosti vč. odpočtu opotřebení činí celkem

393 492,06 Kč

Výsledná věcná cena id. 1/2 oceňovaných nemovitostí činí celkem po zaokrouhlení

390 000,00- Kč

list číslo

11


II.C. Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou

b) Výnosová hodnota Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je možné stanovit v zásadě dvěma způsoby: 1. kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu), 2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. S přihlédnutím ke stavu ekonomiky v prostředí České republiky a s vědomím, že výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu obvyklé (tržní) ceny, je zatím dávána přednost do jisté míry jednoduššímu způsobu stanovení výnosové hodnoty tj., kapitalizaci stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: výnosová hodnota =

stabilizovaný výnos x 100 (%) úrok. míra kapitalizace (%)

Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba (resp. kalkulace) úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Vychází se při tom z možného průměrného bezrizikového (málo rizikového) zúročení peněz na kapitálovém trhu (např. Dluhopisy České Republiky, hypotéční zástavní listy) s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi (tj. zvýšením o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti). Úrokovou míru kapitalizace je nutné kalkulovat velmi obezřetně. Zejména vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, nestabilnímu ekonomickému prostředí, nedostatku solventních investorů a nesnadnému získávání úvěrů od peněžních ústavů. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za:

list číslo

12


teplo a teplou vodu, vodné a stočné, elektrickou energii, výkony spojů, případné další služby sjednané individuálně, a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat. Výnosová metoda je jednou ze standardních metod pro ocenění zejm. komerčně využitelných nemovitostí. Její použití je však možné i pro ocenění rezidenčních nemovitostí. Vzhledem k povaze oceňovaných nemovitostí, tj. stavba bydlení, splňující specifikaci stavby rodinného domu, využívaná k rodinnému bydlení, umístěná ve specifické a málo atraktivní lokalitě, bez občanské vybavenosti přímo v místě, ve špatném technickém stavu a v nízkém obytném standardu, nelze relevantně předpokládat možnost výhodného pronájmu oceňované nemovitosti. Dle zjištění na místě samém pronájem nemovitosti nedá předpokládat. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem není tedy výnosová hodnota nemovitosti v tomto znaleckém posudku stanovena.

list číslo

13


II.D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Vzhledem k současnému stavu realitního trhu a částečnému poklesu cen, kdy starší realizované ceny nevypovídají zcela přesně o současné situaci, byly jako podklady pro vyhodnocení použity aktuální nabídky prodejů srovnatelných objektů z realitních internetových serverů. Nemovitosti uvedeného typu, tj. starší menší rodinné domy, porovnatelné velikosti, dispozičního řešení a úrovně vybavení, resp. zjištěného technického stavu (špatná údržba a zhoršený tech. stavu), umístěné v obdobných lokalitách, se na současném trhu s nemovitostmi obchodují spíše omezeně. Úroveň poptávky po srovnatelných nemovitostech je aktuálně v nižší úrovni a vzhledem ke skutečnosti, že předmětem ocenění je pouze id. 1/2 nemovitosti, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná špatně, avšak lze stanovit její porovnávací hodnotu. Vzhledem k omezené nabídce přímo srovnatelných nemovitostí přímo v dané lokalitě (místní část Údeolí u Lokte), byly uvažovány i nabídky obdobných RD srovnatelné atraktivitou a dopravní dostupností s předmětnou lokalitou, tj. umístěné v obdobných lokalitách okresu Sokolov, příp. Karlovy Vary. Rozdílnost technického stavu, úrovně vybavení, příslušenství a opotřebení byla při vyhodnocení porovnávaných nemovitostí řádně zohledněna. Oceňovaná nemovitost: RD č.p. 6, ke dni ocenění stabilně obývaný, jednobytový, o dispozici 3+kk. Dům zděný, samostatně stojící, bez zahrady, bez garáže, s výjimkou elektro přípojky bez napojení na obecní IS, ve špatném technickém stavu, v nízkém obytném standardu, v místní části Údolí u Lokte, obec Loket. Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 226 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 115 m2 Celková užitná plocha domu: 90 m2, obytná užitná plocha domu 62 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,97 Přípojky: elektro Technický stav objektu: špatný Příslušenství nemovitosti: není Garáž: není Stáří objektu: 130 roků 1. srovnatelný případ Prodej, dům rodinný, 320 m² Nabídková cena: 1 350 000,- Kč, tj. cca 4 220,- Kč/m2 UP Lokalita: Údolí u Lokte, Loket, okr. Sokolov Zdroj, číslo zakázky: www.sreality.cz; 543298; Popis: Nabízíme k prodeji částečně podsklepenou, zděnou budovu v Lokti – Údolí. Jedná se o dům se dvěma nadzemními podlažími a prostorným podkrovím (možnost vestavby) o zastavěné ploše 238m2. V současnosti probíhá rozsáhlá rekonstrukce, nová střecha, komíny, okapy, plastová okna a vchodové dveře, rozvod elektroinstalace, vody, odpady,nově zabudovaný septik. V 2NP ( 160 m2 ) je vybudována bytová jednotka. Jsou připravené kanály pro rozvod tepla, zateplená podlaha i stropy. Přívod vody je z vlastní study. K domu náleží pozemek o rozloze cca 1760 m2. Nemovitost není památkově chráněná. Vhodná pro

list číslo

14


podnikání, bydlení, komerční prostory. To už záleží jenom na Vašich plánech. Výhodná investice, pěkné místo. Typ objektu Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha parcely Typ budovy Podlaží Stav budovy

samostatný 320 m2 230 m2 520 m2 zděná patrový dobrý, započatá rekonstrukce

Vyhodnocení: Jediná nemovitost nabízena aktuálně k prodeji v předmětné lokalitě - místní části Údolí u Lokte. Dům mnohem větší, s větším pozemkem, se započatou rekonstrukcí, postaven na lepším místě, s lepší možností napojení na IS. Dům není srovnatelný s oceňovanou nemovitostí. Pro stanovení porovnávací hodnoty nevhodný. 2. srovnatelný případ: Prodej, dům rodinný, 493 m² Nabídková cena: 695 000,- Kč, tj. cca 1 740,- Kč/m2 UP Lokalita: Luh nad Svatavou, okr. Sokolov Zdroj, číslo zakázky: www.sreality.cz; AA3PK100217 Popis: Rodinný dům 400 m2 na pozemku 1560 m2 je určený k rekonstrukci a nachází se v Luhu nad Svatavou. Stavební povolení a projekt k dispozici. Na pozemku stojí karavan, ketrý je v ceně. Voda a elektřina přivedeny na pozemek stačí pouze zprovoznit přípojky. Typ objektu Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha parcely Typ budovy Podlaží Stav budovy

samostatný 400 m2 345 m2 1 560 m2 cihlová 1 NP špatný, před rekonstrukcí

Vyhodnocení: Z hlediska polohy, atraktivity i dopravní dostupnosti jsou obě nemovitosti přibližně srovnatelné (polosamota, mimo občanskou vybavenost, horší dopravní dostupnost). Z hlediska kapacity a velikosti je porovnávaný dům větší. Vybavení a technický stav hodnotím u porovnávané nemovitosti jako mírně horší (oceňovaný RD alespoň po částečných stavebních úpravách a obyvatelný), nicméně celkový tech. stav je u obou nemovitostí špatný. Pozemek náležející k porovnávané nemovitosti je výrazně větší. Napojení na IS je srovnatelné. Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koeficientem 0,90. 3. srovnatelný případ: Prodej, dům rodinný, Oloví, Hory, 124 m² Nabídková (dražební) cena: 350 000,- Kč, cca 1 600,- Kč/m2 Lokalita: Oloví, Hory. okr. Sokolov Zdroj, číslo zakázky: www.sreality.cz; DM152/2010::568263 Popis: Rodinný dům č.p. 112 je samostatně stojící, zděný, s jedním nadzemním podlažím, podsklepený se sedlovou střechou s částečným obytným podkrovím. K nemovitosti přísluší pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří st.p.č. 131 o výměře 219 m2, dále pozemky vedené jako zahrada p.č. 788/2 o výměře 295 m2 a p.č. 788/6 o výměře 81 m2.Dispozičně rodinný dům obsahuje jednu bytovou jednotku umístěnou v přízemí a v podkroví o velikosti 3+1 s příslušenstvím.Základy jsou z lomového kamene s izolací proti zemní vlhkosti.Vybavení kuchyně plynový sporák. Vnitřní vybavení sprchový plechový kout a umyvadlo. Příslušenství

list číslo

15


stavby tvoří vedlejší stavby (2* kolna), studna, venkovní úpravy a trvalé porosty. Nemovitost se prodává formou dražby. Typ objektu Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha parcely Typ budovy Podlaží Stav budovy

samostatný 124 m2 219 m2 595 m2 cihlová 2 NP dobrý

Vyhodnocení: Porovnávaná nemovitost je umístěna v celkově atraktivnější lokalitě, blíže centru obce, s lepší občanskou vybaveností v blízkém okolí. Velikost a celková užitná plocha porovnávané nemovitost je mírně větší. Vybavení a technický stav hodnotím jako lepší u porovnávané nemovitosti. K porovnávané nemovitosti náleží větší pozemek zahrady, Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koeficientem 0,90. 4. srovnatelný případ: Prodej, dům rodinný Kynšperk n. O., 80 m² Nabídková cena: 590 000,- Kč, tj. cca 7 380,- Kč/m2 Lokalita: Kynšperk nad Ohří, okr. Sokolov Zdroj, číslo zakázky: www.sreality. cz; 2909484636 Popis: Nabízíme RD 3+1 v centru města Kynšperku nad Ohří, okres Sokolov na vlastním pozemku o výměře 324 m2.Dům má 2.NP je po částečné rekonstrukci,vhodný k trvalému bydlení i rekreaci.Inž.sítě:elektřina 220/380V,voda městská,kanalizace,plyn na hranici pozemku,ohřev teplé vody bojler,topení na TP. Typ objektu Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha parcely Typ budovy Podlaží Stav budovy

samostatně stojící 80 m2 --- m2 324 m2 cihlová 2 NP dobrý

Vyhodnocení: Porovnávaná nemovitost je umístěna v lepší lokalitě, přímo v obci, s občanskou vybaveností přímo v místě. Dopravní dostupnost individuální dopravou srovnatelná, lepší dostupnost hromadnou dopravou. Dispozičním řešením a velikostí jsou nemovitosti srovnatelné. Vybavení a technický stav hodnotím lepší u porovnávané nemovitosti, porovnávaná nemovitost je po částečné rekonstrukci. Napojení na IS je lepší u porovnávané nemovitosti. Pozemek svou výměrou celkově srovnatelný u obou nemovitostí. Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koef. 0,90.

list číslo

16


Vyhodnocení porovnávací metody: Nemovitosti srovnatelné s nemovitostí oceňovanou, umístěné ve srovnatelných lokalitách okresu Sokolov, se na současném trhu s nemovitostmi obchodují, avšak v omezené míře. Jednotlivé nabídkové ceny je vždy třeba upravit především vzhledem k poloze, atraktivitě a dopravní dostupnosti předmětné lokality, velikosti, rozloze pozemku, dispozičnímu řešení, technickému provedení, příslušenství a úrovni vybavení porovnávaných nemovitostí. Při vyhodnocení nabídkových cen byly dále zohledněny všechny pozitivní i negativní faktory, ovlivňující obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Nabídkové ceny je rovněž nutné upravit do reálné úrovně snižujícím koeficientem, který zohledňuje neúplnost informací uvedených v nabídkách a skutečnost, že realitní kanceláře si často ponechávají prostor pro možné vyjednávání s klientem o ceně nemovitosti. Při vyhodnocení byl brán zřetel i na nabídkovou cenu oceňované nemovitosti, uveřejněnou na realitním serveru www.sreality.cz, kterou však i přes skutečnost, že jde o cenu vč. provize RK, považuji za mírně nadhodnocenou. Z výše uvedeného vyplývá, že hodnota oceňované nemovitosti, tj. stavby bydlení (rodinného domu) č.p. 6 na pozemku parc.č. St. 36, vč. pozemku parc.č. St. 36 a vč. příslušenství, zjištěná metodou srovnávací, se pohybuje v intervalu cca 250.000,- Kč až 350.000,- Kč., tj. při užitné podlahové ploše oceňovaného stavby cca 90 m2 činí porovnávací cena po přepočtu cca 2.780,- Kč/m2 až 3.890,- Kč/m2 užitné podlahové plochy domu. Vzhledem k výrazně převažujícím negativním faktorům, ovlivňujícím cenu nemovitosti, zejm. skutečnosti, že oceňovaná nemovitost je ve špatném technickém stavu, s řadou závad, v nízkém obytném standardu a dále skutečnosti, že předmětem ocenění je pouze id. 1/2 oceňované nemovitosti, se přikláním k hodnotě při nižší hranici zjištěného intervalu, tj. cca 250.000,- Kč. Tj. porovnávací hodnota id. 1/2 oceňovaných nemovitostí činí cca 130.000,- Kč po zaokrouhlení na desetitisíce Kč.

Výsledná porovnávací hodnota id. 1/2 oceňovaných nemovitostí činí celkem po zaokrouhlení

130 000,00- Kč

list číslo

17


II.E. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění obvyklé ceny nemovitosti Předmětem ocenění je stanovení ceny id. 1/2 nemovitostí, tj. budovy bydlení (RD) č.p. 6 na pozemku parc.č. St. 36, vč. příslušenství a pozemku parc.č. St. 36. V následující tabulce jsou tedy uvedeny ceny předmětných nemovitostí, zjištěné jednotlivými metodami, zaokrouhlené na desetitisíce Kč. Věcná (nákladová) cena nemovitostí celkem - po odpočtu opotřebení (stavba č.p. 6 vč. pozemku a příslušenství)

390 000,- Kč

Výnosová hodnota nemovitostí celkem (stavba č.p. 6 vč. pozemku a příslušenství)

nestanovena

Porovnávací hodnota nemovitostí celkem (stavba č.p. 6 vč. pozemku a příslušenství)

130 000,- Kč

II.F. Závady

V kapitole „C“ Omezení vlastnického práva“ listu vlastnictví č. 19, jsou uvedena následující omezení: •

Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/2, k zajištění daňových pohledávek a jejich příslušenství v celkové výši 800,- Kč, s povinností k: Rigó Štefan, Kovanecká 2105/4, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9, stavba: Údolí č.p. 6, parcela: č. St. 36, listina: Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva (§ 72 zák. č. 337/1992 Sb.), Finanční úřad v Sokolově - 36354/2008 155940/0885 ze dne 12.3.2008, právní moc ke dni 6.6.2008;

•

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/2, povinnost k: stavba: Údolí č.p. 6, parcela: č. St. 36; listina: Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brnoměsto č.j. 030 EX-9102/2008-6 ze dne 13.6.2008;

•

Nařízení exekuce, původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, KP Praha na základě listin: 73 Nc-800/2008 9, s povinností k: Rigó Štefan, Kovanecká 2105/4, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9;

•

Nařízení exekuce, původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP Strakonice na základě listin: Okresní soud ve Strakonicích 9Nc-3775/2008-6, s povinností k: Rigó Štefan, Kovanecká 2105/4, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9;

•

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/2, povinnost k: Rigó Štefan, Kovanecká 2105/4, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9, stavba: Údolí č.p. 6, parcela: č. St. 36; listina: Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno-město č.j. 97EX-6913/200831 ze dne 20.2.2009;

•

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/2, povinnost k: Rigó Štefan, Kovanecká 2105/4, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9, stavba: Údolí č.p. 6, parcela: č. St. 36; listina: Exekuční příkaz Exekutorský úřad Plzeň-sever č.j. 064 EX-1181/2009 2 ze dne 7.7.2009;

•

Nařízení exekuce, původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, KP Praha na základě listin: 73 Nc-1544/2009 11, s povinností k: Rigó Štefan, Kovanecká 2105/4, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9;

list číslo

18


•

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/2, povinnost k: Rigó Štefan, Kovanecká 2105/4, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9, stavba: Údolí č.p. 6, parcela: č. St. 36; listina: Exekuční příkaz Exekutorský úřad Strakonice 10 EX-5745/2009 3 ze dne 18.9.2009;

•

Nařízení exekuce, původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, KP Praha na základě listin: 73 Nc-2112/2009-5, s povinností k: Rigó Štefan, Kovanecká 2105/4, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9;

•

Nařízení exekuce, původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, KP Praha na základě listin: 73 Nc-2998/2009-8, s povinností k: Rigó Štefan, Kovanecká 2105/4, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9;

Pozn. přesné zástavního práva, znění exekučních příkazů a nařízení exekuce viz příloha č. 2 LV č. 129.

II.G. Ocenění závad V části „C – omezení vlastnického práva“ LV č. 129 jsou vymezeny závady, uvedené výše v části „II.F Závady“ tohoto posudku, tj. jde o závady zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce, s povinností k osobě povinného: Štefan, Kovanecká 2105/4, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9, a dále exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, s povinnosti k: stavba: Údolí č.p. 6, parcela: St. 36; zapsané na LV č. 129 pro k.ú. Údolí u Lokte. S výjimkou uvedených závad, tj. nařízení exekuce a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, nejsou evidována žádná další omezení vlastnického práva. V případě zpeněžení oceňovaného nemovitého majetku, při pokrytí dlužné částky, všechna omezení k nemovitostem, uvedená výše, zanikají. Žádné další závady příp. váznoucí na oceňovaných nemovitostech, nebyly znaleckému ústavu sděleny, ani nebyly zjištěny. Jiná práva ani závady spojené s oceňovanou nemovitostí nebyly zjištěny. A jejich cena tak činí 0,- Kč. Výsledná cena závad ve smyslu ustanovení § 336a o. s. ř. tak činí: 0,- Kč

list číslo

19


IIIIII.. ZZÁ ÁV VĚĚR R Úkolem tohoto znaleckého posudku bylo: dle usnesení soudního exekutora č.j. 030 EX 9102/08-38, s nabytím právní moci rozhodnutí ke dni 17.3.2010, jedním znaleckým posudkem: ocenit nemovitosti ve vlastnictví povinného, pan Rigó Štefan, poštovní přihrádka 5, 273 07 Vinařice a to ve spoluvlastnickém podílu ideální 1/2 nemovitostí: - objekt bydlení č.p. 6 na parc.č. St. 36, vč. příslušenství a pozemku parc.č. St. 36, vše v k.ú. Údolí u Lokte, v obci Loket, okrese Sokolov, vše zapsáno na LV č. 129 u KÚ pro Karlovarský kraj, KP Sokolov; - stanovit cenu jednotlivých práv s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých závad s nemovitostmi spojených

Pozn.1: Vlastník oceňovaného spoluvlastnického podílu - povinný p.Štefan Rigó se nachází toho času ve výkonu trestu dle sdělení Exekutorského úřadu ze dne 17.3.2010. Jednání bylo svoláno písemně a k jednání byl přizván p.Ivan Mašín jako spoluvlastník 1/2 nemovitosti. Jmenovaný, pan Mašín, sdělil telefonicky, že se jednání nezúčastní a že dům je přístupný a že je možno jej prohlédnout, s tím, že prohlídku domu umožní paní Etela Olahová. Prohlídka nemovitosti tak proběhla dne 27.4.2010 za přítomností paní Olahové, která však neumožnila pořízení fotodokumentace interiéru oceňované nemovitosti. Zároveň paní Olahová sdělila, že v r. 1989 zakoupila od paní Mašínové id. 1/2 předmětné nemovitosti za 6.000,- Kč, doklad o koupi však předložen nebyl a dle výpisu z KN je stále vlastníkem id. 1/2 nemovitosti pan Ivan Mašín. Ocenění předmětných nemovitostí v tomto znaleckém posudku je provedeno na základě prohlídky nemovitosti ze dne 27.4.2010 a na základě volně dostupných geodetických (KM) a dalších podkladů. Pozn.2: Stavba č.p. 6 splňuje parametry rodinného domu („rodinný dům je stavba, která svým stavebnětechnickým uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení, více než polovina podlahové plochy místností je určena k bydlení, má maximálně tři samostatné byty a má nejvýše dvě nadzemní podlaží jedno podzemní podlaží a podkroví“), dané vyhl.č. 137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu, je tedy hodnocena jako rodinný dům. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Kladné stránky mající vliv na cenu obvyklou: + poloha v blízkosti přírody, + relativně dobrá dostupnost měst Sokolov a Karlovy Vary individuální dopravou, Záporné stránky mající vliv na cenu obvyklou: -

poloha v odloučené lokalitě mimo obec, bez občanské vybavenosti v místě, špatný technický stav nemovitosti a nízký obytný standard, dům bez ÚT, pouze s lokálním vytápěním kamny na TP, řada zjištěných stavebních závad a neodborně provedená část stavebních prací, poloha domu v úzkém údolí (zastínění), umístění domu ve skalnatém svahu pod skalním masivem - zapříčiňuje vlhkost stavby, kamenné, vlhké zdivo, závadné bydlení, dům napojen pouze na elektro rozvod a užitkovou vodu ze studny, bez možnosti dalších IS, poloha v těsné blízkosti silnice, dům bez zahrady a bez garáže, s omezenými možnostmi parkování, v současnosti stagnující trh s nemovitostmi, částečný pokles cen a menší zájem o méně atraktivní nemovitosti v dané lokalitě,

list číslo

20


Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Pro případ výkonu exekuce je nutné vycházet z ceny obvyklé, platné v daném místě a čase. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, zejména s ohledem na kladné a záporné faktory ovlivňující cenu obvyklou, kdy výrazně převažují záporné cenotvorné faktory, s přihlédnutím k atraktivitě lokality, umístění nemovitosti, stejně jako s přihlédnutím ke stáří a technickému stavu nemovitostí, stanovuji cenu obvyklou ke dni prohlídky tj. ke dni 27.4.2010 při spodní hranici intervalu zjištěného metodou srovnávací (250 tis. až 350 tis. Kč), která má pro oceňovanou nemovitost nejlepší vypovídací schopnost o jejím možném uplatnění na současném trhu s nemovitostmi. Ke spodní hranici intervalu zjištěného metodou porovnávací se přikláním především z důvodu ocenění pouze id. 1/2 nemovitosti a velmi obtížné prodejnosti předmětné nemovitosti. Dále pak zejm. ke skutečnosti, že oceňovaná nemovitost je umístěna v neatraktivní, odloučené lokalitě města Loket, bez občanské vybavenosti přímo v místě a špatnému technickému stavu nemovitosti. Dále pak vzhledem ke skutečnosti, že výnosovou hodnotu nemovitosti nelze vzhledem k její podstatě (rodinný dům ve špatném technickém stavu, bez možnosti pronájmu) stanovit. Věcná hodnota nemovitosti po odpočtu opotřebení většinou ne zcela dokonale vystihuje tržní potenciál předmětné nemovitosti (věcná hodnota nemovitosti nevystihuje jednotlivá specifika trhu s nemovitostmi v dané lokalitě), v daném případě se nachází ve vyšší úrovni, než cena zjištěna metodou porovnávací. Nabídkové ceny porovnatelných objektů se pohybují v obdobných úrovních, stanovená obvyklá cena oceňované nemovitosti zohledňuje všechny výše uvedené, především výrazně převažující negativní cenotvorné vlivy. Předmětem ocenění je id. 1/2 oceňovaných nemovitostí. Tato skutečnost výrazně omezuje případnou obchodovatelnost nemovitosti. Tj. obvyklá cena id. 1/2 oceňovaných nemovitostí, stavby bydlení (RD) č.p. 6 na pozemku parc.č. St. 36, vč. příslušenství a pozemku parc.č. St. 36, činí cca 130 000,- Kč ke dni ocenění, tj. 27.4.2010. Výsledná cena závad s oceňovanými nemovitostmi spojených, tj. se stavbou (RD) č.p. 6 na pozemku parc.č. St. 36, vč. příslušenství činí 0,- Kč.

Výsledná obvyklá cena id. 1/2 nemovitosti ke dni prohlídky 27.4.2010 činí celkem

130.000,- Kč slovy: stotřicettisíc Kč

Za CD RATING, s. r. o. – znalecký ústav posudek vypracoval:

Ing. Dušan Cagaš Ing. Otakar Kodl Ing. Michal Schwarz

V Brně, dne 21.5.2010

list číslo

21


IIV V.. ZZnnaalleecckkáá ddoolloožžkkaa

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný v prvním oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 20.5.2003 pod č. j. 140/2001-Zn v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování hmotných a nehmotných aktiv, pasiv, cenných papírů, společností či jejich částí a posuzování podnikatelských plánů z nejrůznějších ekonomických hledisek. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 451/2010 evidence ústavu.

V Brně, dne 21.5.2010 za CD RATING, s.r.o. - znalecký ústav Horní 14 639 00 Brno

tel.: 543 214 717 [email protected] Ing. Dušan Cagaš – jednatel

list číslo

22

08-38

Recommend Documents