08-148

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2373 – 470 / 2013 dle Usnesení č.j. 067 EX 6823/08-148

Objednavatel: Sídlo: IČ: Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 6823/08-148 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 25.06.2013.

Posudek obsahuje:

23 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

02.09.2013

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 2373 – 470 / 2013

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ......................................................................................................................10

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................16

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................16

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................17

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 6823/08-148: - ocenit nemovitost a její příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši ½ na budově jiné stavby bez čp/če stojící na pozemku parc.č. St. 215/2, k.ú. Horní Datyně, obec Vratimov, zapsáno na LV č. 447, vedeném KÚ pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava. Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 25.07.2013 za přítomnosti paní Slívové Jany. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 02.09.2013, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 447, k.ú. Horní Datyně, získaný prostřednictvím Dálkového -

-

přístupu do Katastru nemovitostí dne 25.06.2013 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 6823/08-148 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 a č. 350/2012 Sb. vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2013 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010

3



5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.

4



Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu.

5



Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by

6



byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Předmětem ocenění je objekt v havarijním stavu (který podle našeho názoru není možné obnovit), stojící na pozemku jiného vlastníka. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je tedy poměrně specifický objekt, ke kterému není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. V takových případech je dle našeho názoru vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodu předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Svůj význam proto má zejména při ocenění staveb, v tomto posudku jsou oceňovány pouze pozemky. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u objektů v podobném technickém stavu primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Ocenění je tedy provedeno postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k 1.1.2013. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



Komentář k ocenění příslušenství: Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění: Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva: § 120 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku. § 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění: § 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství (ve smyslu §121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší. Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů.

9



2

OCENĚNÍ

Popis: Objekt je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém terénu. Původní stavba byla dvoupodlažní, zastřešená. Dle získaných informací v roce 2010 vlivem absence jakékoliv údržby došlo ke zřícení střechy zároveň s 2.NP. V době místního šetření bylo dochováno pouze 1.NP tvořené obvodovými stěnami a staticky zajištěným stropem proti zřícení. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Vratimov je ve vzdálenosti 3,6 km, do Ostravy je vzdálenost 12 km. Přístup k objektu je možný po místní zpevněné komunikaci, oplocení není provedeno. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 50 lety, v roce 2010 zřícení střechy a 2.NP

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 1nadzemní podlaží

Základy:

betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné z betonových tvárnic, nezatepleno Stropy:

ŽB monolitické

Střecha:

není

Klempířské konstrukce:

nejsou

Vnitřní povrchy:

nejsou provedeny

Vnější povrchy:

pohledové tvárnice

Schody:

nejsou

Dveře:

dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi

Okna:

dřevěná se zdvojeným zasklením, kovová s jednoduchým zasklením; mříže v přízemí

Povrch podlah:

betonová mazanina

Vytápění:

není provedeno

Ohřev teplé vody:

není proveden

Krytina střechy:

Vrata:

není

dřevěná dvoukřídlá

10



Vnitřní vodovod:

není proveden

Hygienické vybavení: není

Vnitřní kanalizace: není provedena

Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V);

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

není

Dispozice: 1.NP: 3x garáž, technické a skladové místnosti

Parametry: Název Budova jiné stavby bez čp/če Pozemky

Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

1 733,80

475,00

380,00

-

475,00

356,00

Kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 6 935, z toho 4 725 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, policie; ostatní v Ostravě 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace všeobecných lékařů 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná č.

11



15 Konfigurace terénu 16 Převládající zástavba 17 Parkovací možnosti 18 Obyvatelstvo v sousedství 19 Územní plán 20 Inženýrské sítě v obci C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby 22 Dostupnost jednotlivých podlaží 23 Regulace nájemného 24 Výskyt radonu 25 Další možnosti ohrožení 26 Příslušenství nemovitosti 27 Možnosti dalšího rozšiřování 28 Technická hodnota stavby 29 Údržba stavby 30 Pozemky celkem

mírně svažitý terén bydlení na pozemku nebylo zjišťováno schválený úz. plán všechny zbořeniště jednopodlažní objekt žádná neměřeno velmi omezené až náhodné vhodné (identifikace viz výše) jsou (po vlastních pozemcích) viz níže velmi zanedbaná 831 m2

Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v havarijním stavu, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. Došlo ke zřícení části objektu (střecha a 2.NP). Většina kovových konstrukcích je zkorodována, okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách. Rizika ekonomické povahy: Je vysoce pravděpodobné, že nový vlastník vyhodnotí situaci tak, že objekt odstraní a vznikne mu tak stavební místo napojené na inženýrské sítě. V této souvislosti ovšem upozorňujeme, že zájem o tuto lokalitu není velký, navíc je v realitní nabídce k dispozici dostatek volných stavebních míst. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 447 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

12



Ocenění: Stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 215/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

S. skladování a manipulace zděná 1252

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 475,00 m2 475,00

Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 3,61 m

PVP = 1 714,75 / 475,00 = 3,61 m PZP = 475,00 / 1 = 475,00 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor OP vrchní stavby 475,00*(0,10+3,41+0,25) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název OP vrchní stavby Obestavěný prostor - celkem:

=

Typ NP

[m3] 1 786,00 m3

Obest. prostor 1 786,00 m3 1 786,00 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP [%] [%] [%] 1. Základy vč. zemních prací S 13,20 100 1,00 13,20 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 13,80 100 1,00 13,80 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,20 100 1,00 4,20 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,40 100 1,00 2,40

PP [%] 13,45 30,96 14,05 7,13 2,95 0,71 4,28 2,95 0,00 0,00 2,44

Roz [%] 100,00 100,00 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 0,00

Dok [%] 13,45 30,96 14,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

13



12. Vrata S 13. Okna S 14. Povrchy podlah S 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod S 18. Vnitřní vodovod X 19. Vnitřní kanalizace X 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody X 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vyb. X 24. Výtahy X 25. Ostatní S 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:

3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,00 3,05 100,00 3,40 3,46 80,00 2,90 2,95 0,00 0,00 0,00 100,00 5,80 5,91 0,00 0,40 0,41 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 0,00 100,00 0,00 0,00 100,00 0,00 0,00 100,00 0,00 0,00 100,00 0,00 0,00 100,00 0,00 0,00 100,00 5,20 5,30 0,00 0,00 0,00 100,00 98,20 Rozestavěnost: 0,9820

3,05 2,77 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 64,28

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 13,45 100,00 13,45 20,93 50 70 71,43 14,9503 2. Svislé konstrukce S 30,96 100,00 30,96 48,16 50 60 83,33 40,1317 3. Stropy S 14,05 100,00 14,05 21,86 50 55 90,91 19,8729 12. Vrata S 3,05 100,00 3,05 4,74 50 55 90,91 4,3091 13. Okna S 2,77 100,00 2,77 4,31 50 55 90,91 3,9182 Opotřebení: 83,1822 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (úprava dle odhadu zpracovatele, zdůvodnění viz výše):

= * * * * * * *

2 231,0,9390 0,9339 0,8817 0,9820 1,0000 2,0950 0,1000

Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 1 786,00 m * 1 611,16 Kč/m3

= =

354,88 633 816,22 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

0,6428 407 417,07 Kč

14



Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 83,1822 % Úprava ceny za opotřebení

-

338 898,48 Kč

Stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 215/2 - zjištěná cena

=

68 518,59 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

68 520,- Kč

Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ činí tedy 68 520,- Kč × ½ = 34 260,- Kč, po zaokrouhlení:

34 300,- Kč

15



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na budově jiné stavby bez čp/če stojící na pozemku parc.č. St. 215/2, k.ú. Horní Datyně, obec Vratimov, zapsáno na LV č. 447, vedeném KÚ pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava, indikujeme ke dni ocenění na:

34 300,- Kč slovy: Třicetčtyřitisícetřista korun českých

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2373 – 470 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 02.09.2013 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

16



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 447, k.ú. Horní Datyně, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 25.06.2013 3. Snímek katastrální mapy

17


Příloha: Fotodokumentace





VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 25.06.2013 12:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067 EX 6823/08 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.

Okres: CZ0806 Ostrava-město

Obec: 598879 Vratimov

Kat.území: 642720 Horní Datyně

List vlastnictví: 447

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Slívová Jana, Vratimovská 167, Horní Datyně, 73932 Vratimov Šípek Petr, Klimkovická 57/21, Poruba, 70800 Ostrava B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

St. 215/2

Podíl

645601/1232

1/2

750417/5558

1/2

Způsob využití

Způsob ochrany

831 zastavěná plocha a nádvoří

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy bez čp/če

Způsob využití Způsob ochrany jiná st.

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

(St. = stavební parcela)

Na parcele St. 215/2

Povinnost k

o Nařízení exekuce

Slívová Jana, Vratimovská 167, Z-18874/2008-802 Horní Datyně, 73932 Vratimov, RČ/IČO: 645601/1232 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Frýdku-Místku 29 Nc-7462/2008 (067 Ex 6823/08) ze dne 22.10.2008.; uloženo na prac. Frýdek-Místek Z-18874/2008-802 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu 1/2 Slívová Jana, Vratimovská 167, Z-48712/2008-807 Horní Datyně, 73932 Vratimov, RČ/IČO: 645601/1232, Stavba: bez čp/če na parc. St. 215/2 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 5, JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D. 067Ex6823/2008 -9 (29Nc 7462/08-6) ze dne 26.11.2008. Z-48712/2008-807 o Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 3 766 770,- Kč s příslušenstvím, k podílu 1/2 CORSAIR (Luxembourg) N°11 S. A., Slívová Jana, Vratimovská 167, Z-16776/2012-807 id.č. B 90447, 2 Boulevard Konrad Horní Datyně, 73932 Vratimov, Adenauer, L-1115 Luxembourg, RČ/IČO: 645601/1232, Stavba: bez Lucembursko čp/če na parc. St. 215/2 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 6, JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D. 067 EX-6823/2008 57 ze dne 06.10.2011. Právní moc ke dni 13.10.2011. Z-16776/2012-807 o Zástavní právo smluvní Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kód: 807. strana 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 25.06.2013 12:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067 EX 6823/08 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.

Okres: CZ0806 Ostrava-město

Obec: 598879 Vratimov

Kat.území: 642720 Horní Datyně

List vlastnictví: 447

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro

(St. = stavební parcela)

Povinnost k

Z-7593/2003-802 ve výši 4.481.000,- Kč (č.úv. 2508-194756-788) GREENMAIL s.r.o., Olivova 2096/4, Stavba: bez čp/če na parc. Z-6028/2013-807 Nové Město, 11000 Praha, RČ/IČO: St. 215/2 26450143 Listina Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 1168/1992 o zřízení zástavního práva ze dne: 26.03.1992 POLVZ:70/1992 Z-2600070/1992-802 Listina Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 29.03.2013. Z-6028/2013-807 D

Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pro

Vztah k

o Změna výměr obnovou operátu

LV:447 E

Z-2600957/2000-802

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 1261/1997 ve Frýdku-Místku dne 18.2.2000,

právní moc dne 11.3.2000

POLVZ:33/2000 Pro: Slívová Jana, Vratimovská 167, Horní Datyně, 73932 Vratimov

Z-2600033/2000-802 RČ/IČO: 645601/1232

o Usnesení soudního exekutora o udělení příklepu 103-Exekutorský úřad Přerov, JUDr. Tomáš

Vrána 103 Ex-04342/2005 -89 ze dne 03.01.2012. Právní moc ke dni 21.01.2012. Z-5194/2012-807 Pro: Šípek Petr, Klimkovická 57/21, Poruba, 70800 Ostrava RČ/IČO: 750417/5558

F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu

Údaje tohoto výpisu mohou být dotčeny úkony katastrálního úřadu ve věci zn. OO-1/2012-807

- Obnova operátu

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kód: 807. Vyhotovil:

Vyhotoveno:

25.06.2013

12:26:38

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kód: 807. strana 2

08-148

Recommend Documents