07UIT

gemeente Schiedam

Aan de Gemeenteraad van de gemeente Schiedam

UW KENMERK

UW BRIEF VAN

ONS KENMERK

M. Siljee Wethouder voor Financiën, Binnenstad, Cultuur Postbus 1501 3100EA SCHIEDAM Stadskantoor Stadserf 1 3112 DZ SCHIEDAM T 010 246 55 55 F 010 473 59 78 W www.schiedam.nl

DATUM

07UIT06627

9 oktober 2007

DOORKIESNUMMER

E-MAIL

010-2465397

[email protected]

ONDERWERP

Voortgang uitvoering Wet waardering onroerende zaken

Geachte leden van de Gemeenteraad, Bij de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken wordt toezicht uitgeoefend door de Waarderingskamer. Ter informatie treft u bijgaand de Voortgangsrapportage uitvoering Wet WOZ van de Waarderingskamer aan van 19 juli 2007. Aanvullend kan nog het volgende dienen. Van project naar proces Vanaf 2007 dienen alle onroerende zaken in Nederland jaarlijks gewaardeerd te worden. Het eerste tijdvak vanaf 2007 heeft een waardepeildatum welke twee jaren voor het tijdvak ligt (1 januari 2005). Vanaf 2008 ligt de waardepeildatum één jaar voor het WOZ-tijdvak. Bij de jaarlijkse herwaardering is het belang van een meer procesmatige uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken cruciaal. Om de implementatie van een procesmatige uitvoering soepel te laten verlopen heeft de gemeente Schiedam in April 2006 een plan van aanpak vastgesteld. Dit Plan van Aanpak is destijds met enthousiasme door de Waarderingskamer ontvangen en is inmiddels door verschillende gemeenten opgevraagd. Het Plan van Aanpak is als bijlage bijgevoegd. In het Plan van Aanpak staat beschreven hoe de diverse permanente processen, zoals het bijhouden van bouwmutaties en de permanente marktanalyse, continu kunnen worden uitgevoerd. Het plan van aanpak sluit nauw aan op de waarderingsinstructie van de Waarderingskamer. Uitgangspunt bij de procesmatige aanpak is dat de processen vanaf 2007 steeds meer in eigen beheer worden uitgevoerd, met inzet van eigen taxateurs en een specifiek daartoe aangekocht taxatiesysteem (TOG-Waarderingshuis). Voor wat de niet-woningen betreft worden de taxaties momenteel nog grotendeels door gespecialiseerde externe taxateurs uitgevoerd.

Toezicht Waarderingskamer Door de Waarderingskamer wordt toezicht uitgeoefend via periodieke controles. Deze controles hebben tct doe! de voortgang van de werkzaamheden te monitoren en de kwaliteit van de WOZ-administratie te toetsen. Via Voortgangsrapportages rapporteert de Waarderingskamer haar bevindingen. Hieronder worden in het kort de resultaten van het laatste onderzoek weergegeven. Resultaten onderzoek voortgang uitvoering van de Wet WQZ In het algemeen is de Waarderingskamer tevreden over de uitvoering. Op een aantal punten moet de gemeente verbeteren. De aandachtspunten zijn de verzending van de WOZ-beschikkingen naar waardepeildatum 1 januari 2003, de voortgang van de marktanalyse en de verwerking van de bouwmutaties. Daarnaast heeft de Waarderingskamer de activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2005 en 1 januari 2007 geïnventariseerd. Aandachtspunten WOZ-beschikkingen naar waardepeildatum 1 januari 2003 Met betrekking tot de belastingjaren 2005 en 2006 moet nog een aantal beschikkingen worden verzonden. Deze zijn met dagtekening 31 augustus 2007 verzonden. De voortgang van de marktanalyse De achterstand werd veroorzaakt door problemen met het taxatiesysteem en de vertraagde aanlevering van de kadastrale gegevens. Inmiddels is de achterstand ingelopen en is de gemeente begonnen met de analyse van de verkoopcijfers. De hieruit voortvloeiende marktinformatie dient als basis voor de aanstaande waardering van onroerende zaken. De verwerking van de bouwmutaties De achterstand wordt veroorzaakt door de weinig consistente aanlevering van de bouwvergunningen. Dit is inmiddels verbeterd. Bouwvergunningen zijn beschikbaar en worden verwerkt. Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2005 Met dagtekening 31 maart 2007 zijn de beschikkingen met betrekking tot het belastingjaar 2007 verzonden. Met dagtekening 31 augustus 2007 zijn nog enkele beschikkingen verzonden van nietwoningen met woondelen (uitvoering amendement De Pater) en nieuwbouwobjecten. Het aantal ontvangen bezwaarschriften tegen de vastgestelde WOZ-waarde is 763. Dit is beduidend minder dan de landelijke gemiddelde en de vorige waardepeildata. Er wordt naar gestreefd om vóór 15oktober 2007 alle bezwaarschriften afgehandeld te hebben. De hiervoor door de Waarderingskamer gehanteerde norm is 31 december 2007. Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2007 Momenteel is de gemeente bezig met de waardebepaling naar waardepeildatum 1 januari 2007 ten behoeve van het belastingjaar 2008. De Waarderingskamer heeft de planning van de gemeente goedgekeurd. Op basis van het Plan van Aanpak zal de herwaardering sneller afgerond zijn dan vorige jaren. Naar verwachting zullen de eindcontroles in december 2007 worden afgerond.

Ik vertrouw er op u met het vorenstaande voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend,

M. Siljee Wethouder

WAARDERINGSKAMER

Aan het college van burgemeester en wethouders van Schiedam Postbus 1501 3100EA SCHIEDAM

ons kenmerk

bijlage(n)

datum

07.2840 IL

1

20 juli 2007

betreft: Voortgang uitvoering Wet WOZ

Geacht college, Onlangs hebben wij onderzoek gedaan naar de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in uw gemeente. Van het onderzoek is een conceptrapport met toelichting opgemaakt dat om commentaar is voorgelegd aan de betrokken medewerker van uw gemeente. De gemaakte opmerkingen hebben wij in het definitieve rapport verwerkt, waarvan u bijgaand de managementsamenvatting ontvangt. Uit ons onderzoek blijkt dat de uitvoering van de Wet WOZ in uw gemeente op onderdelen verbeterd moet worden. Het verzenden van beschikkingen naar waardepeildatum 1 januari 2003, de voortgang van de marktanalyse en de verwerking van de bouwmutaties zijn daarbij aandachtspunten. Met vriendelijke groet,

mr. J.G.E. Gieskes secretaris

De Waarderingskamer bevordert het vertrouwen in een adequate uitvoering van de Wet WOZ Postbus 93210 2509 AE DEN HAAG Bank BNG 28.50.64.746

Telefoon Telefax e-mail

(070)311 05 55 (070)311 05 70 [email protected]

Muzenstraat 73 2511 WB DEN HAAG www.waarderingskamer.nl

WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN Gemeente: ie uitgevoerd door:

Schiedam I. Lechner

Datum:

19 juni 2007

Datum rapport:

19 juli 2007

Gesprek gevoerd met:

Naam: R. Veldhuis

Functie: WOZ-coördinator

Inleiding Dit rapport van bevindingen is de weergave van de inspectie ter plaatse die de Waarderingskamer heeft gehouden in het kader van het toezicht op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Bij de inspectie ter plaatse wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de informatie die de gemeente beschikbaar heeft vanuit de eigen interne controle (IC). Bij deze inspectie ter plaatse is verder uitgegaan van de informatie die de Waarderingskamer reeds beschikbaar heeft over de te onderzoeken gemeente. De gemeente heeft tijdens de inspectie de gelegenheid gekregen om deze gegevens te actualiseren en aan te vullen. Bij de beoordeling van alle onderwerpen wordt steeds gerefereerd aan de normen en criteria die zijn vastgelegd in onder andere de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, in de normatiek die op de site www.waarderingskamer.nl te raadplegen is en in de daaraan ten grondslag liggende wet- en regelgeving.

Versie 19.1

19 JUNI 2007

GEMEENTE SCHIEDAM

1. Managementsamenvatting en afspraken De huidige stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de Wet WOZ is kort samengevat in onderstaand overzicht. Uit ons onderzoek blijkt dat de uitvoering van de Wet WOZ in uw gemeente op onderdelen verbeterd moet worden. Het verzenden van beschikkingen naar waardepeildatum 1 januari 2003, de voortgang van de marktanalyse en de verwerking van de bouwmutaties zijn daarbij aandachtspunten. Algemeen Resultaten Interne controle volledigheid WOZ-admlnistratie Kwaliteitsbewaking (IC) volledigheid WOZadministratie Oordeel kadastrale oppervlakte WOZVo||edj administratie Juistheid typering uitgezonderde objecten Juist Volledigheid WOZ-administratie Verbeterpunten geconstateerd tijdens de inspectie Gemaakte afspraken

Volledig De gemeente heeft de volledigheid van de WOZadministratie langer dan een jaar geleden onderzocht. De volledigheid van de WOZadministratie onderzocht hebben voor de volgende inspectie

Achterstand Voldaan aan criteria Voldaan aan criteria Voldaan aan criteria

GEMEENTE SCHIEDAM

19 JUNI 2007

Voortgang WOZ-processen Voortgang marktanalyse

Geanalyseerd t/m december 2006 Achterstand*

Inhoudelijke volledigheid marktanalyse

Volledig

Voldaan aan criteria

Consistentie kengetallen PMA

Consistent

Voldaan aan criteria*

Verwerking bouwmutaties

Verwerkt t/m december 2006

Achterstand***

Verwerking gebruikersmutaties

Verwerkt t/m mei 2007


Verwerking kadastrale mutaties

Verwerkt t/m april 2007


Opvoeren bouwkosten niet-woningen in WDC

* ** ***


Verbeterpunten geconstateerd tijdens de inspectie

De gemeente heeft een achterstand in de voortgang van de marktanalyse en de verwerking van de bouwmutaties

Gemaakte afspraken

Geen

de gemeente dient de verkoopcijfers die buiten de bandbreedte vallen nog te onderzoeken en kwantificeren uit onderzoek is gebleken dat de rapportage uit het TWH niet overeenkomt met de werkelijkheid. De rapportage geeft aan dat voor 2006 nog 72 verkoopcijfers geanalyseerd moeten worden, terwijl dit er in werkelijkheid nog 241 zijn. dit onderdeel wordt nu opgepakt zodat de uitvoering hiervan een procesmatiger karakter krijgt. De achterstanden in het verleden zijn ontstaan door een gebrekkige aanlevering van de bouwvergunningen.

Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2003 Waardevaststelling Voortgang verzenden beschikkingen: Verbeterpunten geconstateerd tijdens de inspectie Gemaakte afspraken

De gemeente moet nog voor 178 woningen en 34 niet-woningen een beschikking verzenden De gemeente heeft een achterstand in het verzenden van de beschikkingen De objecten worden beschikt met dagtekening 31-8-2007

Achterstand

Bezwaarafhandeling en beroepen Oordeel tijdigheid afhandeling bezwaarschriften uit 2005 en 2006

Nog voor 14 woningen en 6 nietwoningen een bezwaar af te handelen


Geen

Gemaakte afspraken

Geen


19 JUNI 2007

GEMEENTE SCHIEDAM

Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2005 Waardevaststelling Voortgang verzenden beschikkingen: Percentage geblokkeerd tijdens de inspectie Verbeterpunten geconstateerd tijdens de inspectie Gemaakte afspraken

Het grootste gedeelte van alle beschikkingen is verzonden met dagtekening: 31-3-2007

Lichte achterstand

n o0/ l8/o

Lichte achterstand

° _

_

üeen

Geen

Bezwaarafhandeling en beroepen Totaal aantal beschikte WOZ-objecten binnen de gemeente Aantal objecten waartegen bezwaar is gemaakt

Woningen: 35282 Niet-woningen: 2683 Totaal: 37965 Woningen: 841 Niet-woningen: 304 Totaal: 1145

Totaal aantal verzonden beschikkingen

19589

Aantal ontvangen bezwaarschriften

733

Percentage bezwaarschriften Oordeel planning afhandeling bezwaarschriften Oordeel voortgang afhandeling bezwaarschriften Verbeterpunten geconstateerd tijdens de inspectie Gemaakte afspraken

1,5% De gemeente heeft volgens Voldaan aan criteria planning alle bezwaren afgehandeld in september 2007 De gemeente heeft al voor Geen oordeel 1 object het bezwaar afgehandeld Geen Geen

Gegevenslevering afnemers Tijdige gegevenslevering aart afnemers Oordeel volledigheid gegevenslevering aan afnemers: Oordeel volledigheid gegevenslevering aan het CBS: Gebruik "signaleringslijst"

Voldaan aan criteria Geen gegevens

Geen oordeel

Geen gegevens

Geen oordeel

Juist gebruik


Verwerking terugkoppeling van afnemers

Juist gebruik



Geen

Gemaakte afspraken

Geen

19 JUNI 2007

GEMEENTE SCHIEDAM

Waardebepaling waardepeildatum 1 januari 2007 Resultaten interne controle kwaliteit taxaties woningen Voortgang taxaties woningen

Op het moment van inspectie is de gemeente bezig met optimaliseren model

Planning loopt achter t.o.v. WOZ-tijdlijn

Oordeel aansluiting taxaties verkochte woningen op marktniveau

Nog geen taxaties

Geen oordeel

Oordeel voortgang kwaliteitscontroles taxaties woningen

De gemeente voert controles uit tussen oktober 2007 en februari 2008

Planning loopt achter t.o.v. WOZ-tijdlijn


Geen

Gemaakte afspraken

Geen

Resultaten interne controle kwaliteit taxaties niet-woningen Voortgang taxaties niet-woningen Oordeel huidige aansluiting taxaties niet-woningen op marktniveau Oordeel voortgang kwaliteitscontroles taxaties niet-woningen Toepassing driedeling bij incourante nietwoningen Verbeterpunten geconstateerd tijdens de inspectie Gemaakte afspraken

Nog niet gestart

Volgens planning WOZtijdlijn

Nog geen taxaties

Geen oordeel

Planning loopt achter De gemeente voert controles uit tussen mei 2007 en februari 2008 t.o.v. WOZ-tijdlijn Driedeling toegepast Geen Geen


gemeente Schiedam

Plan van Aanpak 9

t

Uitvoering Wet waardering onroerende zaken van project naar proces

Door Mr. Gino Groenewegen (Groenewegen & Van der Burg) Mr. Robert Veldhuis (coördinator WOZ en Heffingen)

Afdeling Financiën Team Heffingen en Debiteurenbeheer April 2006

Inhoudsopgave 1

Inleiding

2

2

Terugblik

3

3

4

2.1

WOZ-herwaardering 2005

3

2.2

Werkwijze bij niet-ontvankelijke bezwaarschriften

3

2.3

Beroep in twee instanties

3

2.4

Proceskostenvergoeding

3

2.5

2006

4

2.6

Amendement De Pater

4

Van project naar proces 3.1

Jaarlijkse waardering een feit

5

3.2

Discipline vereist

5

3.3

Meer zelf taxeren

5

3.4

Veranderingsproces

6

3.5

Organisatie

6

3.6

Accountmanagement

7

Eisen Waarderingskamer

8

4.1

5

5

Deelproces BEHEER OBJECTAFBAKENING

8

4.2

Deelproces BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN

4.3

Deelproces PERMANENTE MARKTANALYSE

10

4.4

Deelproces MODELMATIGE WAARDEBEPALING

11

4.5

Deelproces KWALITEITSBEWAKING

12

4.6

Deelproces WAARDERING OBJECTEN IN AANBOUW

12

Varia

9

14

5.1

Toezicht Waarderingskamer

14

5.2

Enkele overwegingen

14

6

Bijlage 1: Actiepunten in één oogopslag

16

7

Bijlage 2: Procesbeschrijvingen

18

GEMEENTE SCHIEDAM - PLAN VAN AANPAK UITVOERING WET WOZ

1

Inleiding

Op 18 januari 2006 is het wetsvoorstel aangenomen wat zich richt op jaarlijkse herwaardering van onroerende zaken in het kader van de Wet waardering onroerende zaken. Dit besluit heeft gevolg voor werkprocessen binnen het Team Heffingen en Debiteurenbeheer en daarmee op de organisatie. Dit Plan van Aanpak vormt de basis en het vertrekpunt voor beide. Voorafgaand aan de samenstelling van dit Plan zijn interviews gehouden met alle medewerkers die betrokken zijn bij de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken.

PAGINA 2 VAN 18


2

Terugblik

2.1 WOZ-herwaarderinq 2005 De herwaardering voor het jaar 2005 naar waardepeildatum 1 januari 2003 is tijdig afgerond. Met betrekking tot 2005 zijn ruim 39.000 beschikkingen verzonden met dagtekening 28 februari 2005. Dit betroffen woningen, courante niet-woningen en overige objecten. Als gevolg van lopende bezwaarschriften met betrekking tot de vorige waardepeildatum, zijn ongeveer 400 objecten later beschikt. De beschikkingen zijn in 2005 voor het eerst samengevoegd met de aanslag onroerende-zaakbelastingen over 2005. Naar aanleiding van de verzonden beschikkingen zijn ongeveer 2.950 taxatieverslagen aangevraagd. Deze aanvragen zijn binnen 14 dagen afgehandeld. In verreweg de meeste verzoeken is voorzien via het WOZ-portaal. Op 12 april 2005 is de bezwaartermijn verstreken. Er zijn in totaal 2.033 bezwaarschriften ontvangen. Dit is 5,15% van het totale objectenbestand. Het percentage ligt 0,36% lager dan de vorige herwaarderingsronde en ruim 2% lager dan het landelijk gemiddelde. Mogelijke redenen kunnen zijn: tariefdaling in verhouding tot waardestijging, beschikking gecombineerd met de aanslag onroerende-zaakbelastingen, hogere kwaliteit taxaties. Er zijn 376 bezwaarschriften ontvangen tegen de vastgestelde waarde van niet-woningen, de overige bezwaarschriften hebben betrekking op woningen.

Het bezwaartraject is inmiddels afgerond, waarbij bezwaarschriften binnen de daarvoor gestelde wettelijke termijnen zijn afgehandeld. Er zijn 17 beroepschriften tegen de uitspraak op bezwaarschrift ingediend.

2.2 Werkwijze bij niet-ontvankeliike bezwaarschriften Niet ontvankelijke bezwaarschriften kunnen op basis van vigerende regelgeving niet ambtshalve worden behandeld c.q. kan de waarde niet worden verminderd. De hardheidsclausule ex artikel 65 van de Algemene wet rijksbelastingen is niet van overeenkomstige toepassing verklaard en het Besluit Wet WOZ geldt vanaf 2005 slechts voor beschikkingen met een waardepeildatum van voor 2003. Hiervoor in de plaats is artikel 29a van de Wet waardering onroerende zaken in de plaats gekomen. Deze bepaling ziet slechts op de eventuele terugwerkende kracht van een in 2006 herziene waarde over 2005. Overigens heeft de Waarderingskamer een (model)beleidsregel gepubliceerd - vergelijkbaar aan die van het Besluit Wet WOZ - waardoor wel ambtshalve in behandeling zou kunnen worden genomen c.q. de waarde kan worden verminderd. Deze (model)beleidsregei is contra legem maar bedacht dient te worden - afgezien van het belang van de afnemers - dat belanghebbenden geen probleem hebben bij toepassing van een dergelijke beleidsregel.

Door de gemeente Schiedam worden niet-ontvankelijke bezwaarschriften ambtshalve behandeld en kunnen tot een vermindering leiden indien de waardevermindering minstens 20% bedraagt. Deze werkwijze is voor belanghebbenden het minst bezwarend.

2.3 Beroep in twee instanties Per 1 januari 2005 is de behandeling van een beroepschrift in twee feitelijke instanties ingevoerd. Het is nog niet duidelijk of en in hoeverre dit zal leiden tot een toename aan beroepsprocedures.

2.4 Proceskostenverqoedinq Het is voor de indiener van een bezwaarschrift mogelijk om een verzoek tot proceskostenkostenvergoeding in te dienen, uiterlijk tot op het moment dat op het bezwaarschrift is beslist. Een dergelijk verzoek dient te worden

PAGINA 3 VAN 18


gehonoreerd (forfaitaire regeling) indien de oorspronkelijke beschikking wordt herroepen vanwege een onrechtmatigheid die aan de gemeente Schiedam is te wijten. Bij vermindering van de waarde wordt snel aan dat criterium voldaan. Vervolgens geldt bij de afdoening van bezwaren per 1 januari 2005 een drempel of taxatiemarge. Indien de waarde te hoog is vastgesteld maar de drempel wordt niet overstegen, dan dient de waarde niet te worden verminderd. Juridisch is niet duidelijk of in dat geval wel tot proceskostenvergoeding dient te worden overgegaan. Het feit dat in de parlementaire toelichting op deze regeling wordt gesproken van een taxatiemarge suggereert dat indien binnen die marge wordt gebleven dat geen sprake is van een onrechtmatigheid die te wijten zou zijn aan de gemeente. Het aantal verzoeken om proceskostenvergoeding is beperkt gebleven.

2.5 2006 Met dagtekening 28 februari 2006 zijn 19.031 aanslagbiljetten onroerende-zaakbelastingen/beschikkingen verzonden. Ook op de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2006 is de waardebeschikking vermeld. Hiertegen staat wederom bezwaar open. Aangezien het dezelfde waarde betreft als in 2005 is het aantal bezwaren in 2006 beduidend lager: 265. Inmiddels is hiervan reeds 50% afgehandeld. Een eventueel gehonoreerd bezwaar in 2006 werkt niet terug over 2005, tenzij de drempel van 20% met een minimum van € 4.538 wordt overstegen (artikel 29a van de Wet WOZ).

2.6 Amendement De Pater Bijzonder in 2006 is de uitvoering van het zogenaamde amendement De Pater. Met ingang van 1 januari 2006 kunnen gebruikers van woningen niet meer in de heffing van onroerende-zaakbelastingen worden betrokken. Garageboxen of andere objecten die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, vallen eveneens onder het begrip woning. Als deze objecten voor andere doeleinden worden gebruikt, dan zijn het niet-woningen. De omstandigheden van het geval zijn derhalve doorslaggevend. Indien de waarde van de woondelen van een object minder dan 70% uitmaakt van de totale waarde van die onroerende zaak, is sprake van een niet-woning voor de onroerende-zaakbelastingen. Deze onroerende zaken, zoals boerderijen en verzorgingstehuizen, worden dus naar het tarief voor niet-woningen aangeslagen en zouden zonder nadere regeling niet profiteren van de afschaffing van het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelastingen op woningen. Door aanvaarding van amendement De Pater-Van der Meer is een regeling getroffen voor deze objecten: het woondeel is vrijgesteld van gebruikersbelasting. De regeling is definitief in 2007. Voor 2006 geldt de overgangsregeling dat de belastingaanslag kan worden verminderd met het percentage van de waarde van het woondeel in de totale waarde van de onroerende zaak. In 2006 gebeurt dit op aanvraag. De aanvraag moet worden ingediend binnen zes weken na dagtekening van het aanslagbiljet/de beschikking. Tegen de beslissing op de aanvraag kan bezwaar worden gemaakt. Inmiddels zijn 23 van dergelijke aanvragen ontvangen.

Vanaf 2007 wordt de waarde van het woondeel definitief en vooraf buiten de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting niet-woningen gelaten.

PAGINA 4 VAN 18


3 Van project naar proces 3.1 Jaarlijkse waardering een feit Het invoeren van een jaarlijkse herwaardering was afhankelijk gesteld van een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten georganiseerde pilot bij een aantal gemeenten. De resultaten hiervan zijn positief gebleken, in het verlengde waarvan is besloten tot jaarlijkse herwaardering over te gaan (besluit van 18 januari 2006). Het eerste tijdvak vanaf 2007 heeft een waardepeildatum welke (nog) twee jaren voor het tijdvak ligt (i.c. 1 januari 2005). Naar verwachting wordt die periode op termijn verkort naar één jaar. Besluitvorming hieromtrent moet nog plaatsvinden. Bij jaarlijkse herwaardering is het belang van een meer procesmatige uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken cruciaal.

3.2 Discipline vereist De uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken wordt een permanent proces. Het bijhouden van de objectafbakening, de subjectmutaties, de objectkenmerken, de marktanalyse en de voortgang van bouwmutaties moeten doorlopende processen zijn. Tot op heden is de aanpak in Schiedam veelal projectmatig geweest. Via een procesmatige aanpak wordt de werkvoorraad over het jaar verdeeld en worden piekwerkzaamheden meer en meer voorkomen. Daar waar onvermijdelijke piekwerkzaamheden zich voordoen - bijvoorbeeld in het bezwaartraject - wordt dit opgevangen met de inhuur van externen.

De werkwijze verandert en dat vereist discipline. Cruciaal is dat de diverse processen continu worden uitgevoerd. Dat wil zeggen dat bepaalde werkzaamheden maandelijks en op vaste dagen worden uitgevoerd. Grofweg kunnen de volgende deelprocessen worden onderscheiden: •

Beheer objectafbakening

*»•

Bijhouding objectkenmerken

•

Marktanalyse

••

Modelmatige waardebepaling

•

Kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling

•

Waardering objecten in aanbouw

Deze deelprocessen zijn door Hans Over de Vest beschreven en onder Bijlage 2 toegevoegd.

Binnen de deelprocessen kan een onderscheid worden gemaakt tussen woningen en niet-woningen en kan de laatste worden onderverdeeld in courante niet-woningen (zogenaamde CNWs) en overige. Uitgangspunt bij de procesmatige aanpak is dat de processen met betrekking tot woningen (individuele en niet-individuele bouw) vanaf 2007 volledig door de gemeente Schiedam en in eigen beheer worden uitgevoerd.

3.3 Meer zelf taxeren Anticiperend op de hier beschreven ontwikkelingen hebben twee medewerkers van het Team (Nynke Bolkestein en Carola Triel) zich de afgelopen jaren verder ontwikkelt op het gebied van WOZ-taxaties. Met gebruikmaking van een specifiek daarvoor aangekocht informatiesysteem (Tog Waarderingshuis) en onder begeleiding en controle van ervaren externe taxateurs worden de woningtaxaties in 2006 al meer zelfstandig uitgevoerd. Voor wat de niet-woningen betreft wordt de categorie "overige" uitbesteed aan gespecialiseerde externe taxateurs. Dit betreft circa 163 objecten, bestaande uit onder meer tankstations, schoolgebouwen, sportvelden, verpleegtehuizen, zwembaden, agrarische objecten en bijzondere objecten.

PAGINA 5 VAN 18


Voor wat de taxaties van courante niet-woningen betreft (winkels en kantoren) is de keuze gemaakt deze in ieder geval tot en met de beschikkingenronde van 2007 uit te laten voeren door externe taxateurs. Voor de periode daarna zal in een later stadium nog een keuze worden gemaakt tussen zelfstandig taxeren of uitbesteden.

3.4 Veranderingsproces Er dient een veranderingsproces te worden doorgevoerd, met behoud van de kwaliteit van taxaties. Om dit te kunnen garanderen en het Team niet te zwaar te belasten is gekozen voor een geleidelijke ontwikkeling naar het meer zelfstandig uitvoeren van WOZ-taxaties: eerst de woningen in eigen beheer en in een later stadium eventueel ook de courante niet-woningen. Bedacht dient te worden dat door het Team voor de courante niet-woningen reeds de deelprocessen Beheer objectafbakening en Bijhouden objectkenmerken worden uitgevoerd, evenals het deelproces Marktanalyse nietwoningen (het verzamelen van marktgegevens en beperkte analyse van gegevens). De stap naar het uiteindelijk zelfstandig taxeren van deze objecten is dan niet zo groot meer. Dit gevoel leeft ook binnen het Team.

Vooralsnog wordt dus gestart met het zelfstandig uitvoeren van de waardebepaling van woningen. Indien blijkt dat de werkprocessen met betrekking tot woningen adequaat worden uitgevoerd zullen alle werkprocessen terzake van de courante niet-woningen uiteindelijk eveneens door de medewerkers zelf worden uitgevoerd. De financiële risico's voor zowel de gemeente Schiedam als de afnemers van de uiteindelijk getaxeerde waarde, Belastingdienst en Hoogheemraadschap van Delfland, zijn immers groot. De keuze zal naar aanleiding van de resultaten uit de beschikkingenronde van 2007 worden gemaakt.

3.5 Organisatie Op dit moment worden medewerkers via trainingen wegwijs gemaakt in het werken met het Tog Waarderingshuis. De trainingen zijn afgestemd op de taken van de verschillende medewerkers. Met name voor de WOZtaxateurs is na de trainingen periodieke begeleiding gedurende een langere periode noodzakelijk.

Op dit moment is 3,6 fte beschikbaar voor het uitvoeren van het volledige WOZ-proces. Of deze capaciteit afdoende is voor de veranderde taak, zal de toekomst uitwijzen. In deze overgangsperiode is externe inhuur (1 fte) noodzakelijk om de overgang naar de procesmatige aanpak goed mogelijk te maken. Daarnaast zal een beperkte organisatorische wijziging worden doorgevoerd, waarbij twee secties worden samengesmolten tot de nieuwe sectie WOZ en Heffingen. Dit maakt het mogelijk binnen het Team beschikbare capaciteit breder en meer flexibel op het taakveld in te zetten.

Ter ondersteuning van WOZ-processen (taxaties en workflowmanagement) maakt het Team inmiddels gebruik van het Tog Waarderingshuis. Daarnaast wordt voor de aanslagregeling gebruik gemaakt van een in eigen beheer ontwikkelt informatiesysteem. Tussen beide informatiesystemen wordt via zogenaamde standaard uitwisselingsformaten (STUF-TAX) data uitgewisseld. Op recordniveau moet worden vastgesteld welk informatiesysteem leidend is.

Ten behoeve van de Begroting 2007 is een prioriteit aangeleverd die moet voorzien in de vervanging van het in eigen beheer ontwikkelde informatiesysteem.

PAGINA 6 VAN 18


3.6 Accountmanagement Er dienen goede contacten te worden onderhouden met grote cliënten, zoals bijvoorbeeld Woonplus en de Glasfabriek. Hierin staat informatie-uitwisseling centraal. Belangrijk is deze cliënten transparantie te bieden ten aanzien van het WOZ-proces (uitwisseling objectkenmerken, vooroverleg over beschikkingen of eventuele bezwaarschriften) en op deze wijze het vertrouwen te winnen. Het accountmanagement is een belangrijke taak van de Coördinator WOZ en Heffingen. Taxaties zijn vanzelfsprekend niet onderhandelbaar.

ACTIEPUNTEN ALGEMEEN 1.

Implementatie Plan van Aanpak (Robert).

2.

Vastleggen externe taxateurs t.b.v. courante niet-woningen, niet-woningen en bijzondere objecten (Robert);

3.

Gebruikerstrainingen en training on the job gebruikers Tog Waarderingshuis (Robert);

4.

Operationaliseren Tog Waarderingshuis (Robert/Hans);

5.

Afstemming gebruik informatiesystemen en vaststellen (documenteren) welk systeem op welke onderdelen leidend zal zijn (Robert/Hans);

6.

Invullen accountmanagement "grote" cliënten (Robert).

7.

Beschrijven en vaststellen WOZ-processen (Robert/Hans).

PAGINA 7 VAN 18


4

Eisen Waarderingskamer

Hieronder worden de eisen die de Waarderingskamer aan afzonderlijke deelprocessen stelt kort beschreven, alsmede de mogelijke invulling hiervan. Deze processen zijn door Hans Over de Vest beschreven en onder Bijlage 2 toegevoegd.

4.1 Deelproces BEHEER OBJECTAFBAKENING Dit proces omvat de afbakening van belastbare objecten alsmede de volledigheid en juistheid daarvan. De eis die de Waarderingskamer aan dit deelproces stelt is dat maandelijkse door het Kadaster de mutaties worden geleverd. De ontvangen mutaties moeten binnen 8 weken in de WOZ-administratie zijn verwerkt (hoeft nog geen nieuwe waarde te worden toegekend). Daarnaast dient gecontroleerd te worden of waarderingsuitzonderingen dan wel de gemeentelijke efficiencyuitzondering van toepassing is. Gebruikersmutaties dienen binnen 8 weken na constatering in de WOZ-administratie zijn verwerkt. Daarnaast dient 1 x per jaar een volledigheidscontrole te worden uitgevoerd waarbij dient te worden gecontroleerd of alle WOZ-objecten correct zijn opgenomen, of alle kadastrale grond in alle WOZ-objecten zit verwerkt en of al dan niet terecht een waarderingsuitzondering is toegepast. Herstel van fouten naar aanleiding van constatering dienen in de WOZ-administratie te worden verwerkt. De uitkomsten van dergelijke controles, alsmede de opvolgende acties dienen te worden gedocumenteerd en zijn beschikbaar.

Bij de uitvoering van dit proces bestaan momenteel geen noemenswaardige knelpunten. Sinds 1 januari 2006 worden kadastrale mutaties maandelijks verwerkt. GBA-mutaties (burgers) worden wekelijks verwerkt. Mutaties in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel worden op dit moment twee maal per jaar verwerkt. Ten aanzien van de mutaties van het energiebedrijf (N.V. ONS Energie) is nog geen sprake van procesmatige verwerking. Bij de verwerking van mutaties zijn alle medewerkers betrokken.

In het eerste kwartaal van 2004 heeft een kadastrale volledigheidscontrole plaatsgevonden waarbij binnen de door de Waarderingskamer toegestane bandbreedte werd gebleven. Meer ad hoc wordt gereageerd op signalen van het Hoogheemraadschap en Belastingdienst naar aanleiding van periodieke gegevensleveringen. Van procesmatige volledigheidscontroles (zijn alle WOZ-objecten terecht opgenomen of waarderingsuitzonderingen terecht toegepast) is nog onvoldoende sprake. Bij het adequaat bijhouden van wijzigingen van de objectafbakening zullen dergelijke controles niet tot noemenswaardige problemen leiden.

Nadat vanaf 2008 de waardepeildatum slechts één jaar voor het tijdvak ligt is het continu bijhouden van objectafbakening/subjectwisselingen nog belangrijker.

ACTIEPUNTEN OBJECTAFBAKENING 8.

Het wegwerken van achterstanden (Robert);

9.

Het bepalen van de frequentie van werkzaamheden en het toewijzen van taken (verantwoordelijkheden) aan medewerkers (Ben/Robert);

10. Het structureel opzetten van volledigheidscontroles via het Tog Waarderingshuis (Robert/Hans).

PAGINA 8 VAN 18


4.2 Deelproces BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN Dit proces omvat het verzamelen van bouwvergunningen (bouw en verbouw), vergunningvrije en illegale bouw alsmede de hiermee verband houdende controles op juistheid en volledigheid. De eisen die de Waarderingskamer aan het deelproces bijhouding objectkenmerken (zonder waardetoekenning) stelt zijn: s*

Wijzigingen in objectkenmerken ontstaan ten gevolge van een wijziging in de objectafbakening via kadastrale mutatie na maandelijkse levering door het Kadaster moeten binnen 8 weken in de WOZ-administratie zijn verwerkt.

>

Wijzigingen in objectkenmerken van ieder nieuw object of ontstaan ten gevolge van gebruikersmutaties moeten binnen 8 weken na constatering in de WOZ-administratie verwerkt.

»•

&»•

Wijzigingen in objectkenmerken ontstaan ten gevolge van bouw met vergunning zijn: •

binnen 8 weken na gereedkomen verwerkt in de WOZ-administratie.

•

gedurende de bouw binnen 8 weken na 1 januari verwerkt in de WOZ-administratie.

Wijzigingen in objectkenmerken ontstaan ten gevolge van bouw zonder vergunning (vergunningvrije en illegale bouw) moeten binnen 8 weken na constatering verwerkt zijn in de WOZ-administratie.

&•

Geconstateerde fouten in objectkenmerken moeten binnen 8 weken na constatering verwerkt zijn in de WOZadministratie.

Bij de uitvoering van dit proces bestaan nu verschillende knelpunten. In Schiedam heeft eind 2004 éénmalig een algehele (fysieke) inventarisatie van objectkenmerken plaatsgevonden van alle objecten binnen de gemeente. Deze aanpak staat haaks op een procesmatige aanpak en dient in de toekomst niet meer plaats te vinden. Procesmatige en adequate bijhouding, gecombineerd met periodieke controles op juistheid en volledigheid, moet een goede kwaliteit van objectkenmerken in de WOZ-administratie opleveren. De aanlevering van bouwvergunningen is geen vaste routine. Er moeten op dit punt goede afspraken worden gemaakt met de afdeling Bouwen en Milieu, bouwvergunningen worden weliswaar verzameld en ingevoerd, echter vervolgens wordt daarmee nog niets gedaan. Pas in januari/februari van ieder jaar worden de objecten corresponderende met de opgespaarde bouwvergunningen bezocht. Ook dit staat haaks op een procesmatige aanpak. Aangezien WOZ-objectinformatie ter beschikking wordt gesteld aan het intergemeentelijke vastgoedinformatiesysteem is de actualiteit van de WOZ-administratie van belang. Objecten in aanbouw dienen in de eerste 8 weken na 1 januari te worden bezocht.

Er dient een structureel proces bijhouding objectkenmerken te worden opgezet. De objectkenmerken dienen op vaste dagen in de maand te worden bijgehouden op basis van bouwvergunningen, gereedmeldingen, verkoopbrochures (type object, grootte, bouwjaar, bijgebouwen, etc), verkooptransacties Kadaster, bezwaarschriften, e.d. Eventueel nadat een opname ter plaatse (OTP) heeft plaatsgevonden. Gelijktijdig met een OTP dient de directe omgeving te worden bezien of geconstateerde objectkenmerken in overeenstemming zijn met geregistreerde objectkenmerken. Van deze controle dient in het Tog Waarderingshuis te worden vastgelegd: juistheid of onjuistheid met registratie van de controledatum. Vervolgens dienen de WOZ-taxateurs op vaste dagen te onderzoeken of de gewijzigde objectkenmerken van invloed zijn op de waarde en of in 2006 een mutatiebeschikking dient te worden genomen. Daarnaast dienen bovenstaande werkzaamheden (bijhouden objectkenmerken) in het kader van vergunningvrije en illegale bouw te worden gedaan. Hier komt bij dat deze moeten worden opgespoord. Dit recherchewerk kan door (bureau)vergelijking van geconstateerde objectkenmerken en geregistreerde objectkenmerken via

PAGINA 9 VAN 18


www.zoekhuis.nl, via een opname ter plaatse waarbij tevens weer de directe omgeving op gewijzigde objectkenmerken wordt gecontroleerd, luchtfoto's, verkoopbrochures, etc. De bureauvergelijking dient op vaste dagen te worden uitgevoerd. De eventuele opname ter plaatse, alsmede de beoordeling van de invloed op de waarde en de toets of een mutatiebeschikking dan wel een herzieningsbeschikking moet worden genomen, is voorbehouden aan de WOZ-taxateurs. In het verlengde hiervan zijn in Schiedam gedetailleerde luchtfoto's beschikbaar. Deze kunnen worden gebruikt om objectkenmerken op te sporen. Controle op objectkenmerken met luchtfoto's is op digitale wijze mogelijk.

Vervolgens moet er voor wat de objectkenmerken betreft jaarlijks een juistheid- en volledigheidscontrole worden uitgevoerd. Hierbij zal het Tog Waarderingshuis ondersteuning moeten bieden. Bij het adequaat bijhouden van objectkenmerken zal een dergelijke controle niet tot problemen leiden.

Nadat vanaf 2008 de waardepeildatum slechts één jaar voor het tijdvak ligt is het continu uitvoeren van het bijhouden van objectkenmerken nog belangrijker.

ACTIEPUNTEN BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN 11. Optimalisering informatievoorziening m.b.t. bouwvergunningen door de afdeling Bouwen en Milieu (Ben); 12. Het wegwerken van achterstanden (Robert); 13. Het bepalen van de frequentie van werkzaamheden en het toewijzen van taken (verantwoordelijkheden) aan medewerkers (Ben/Robert); 14. Het structureel opzetten van juistheid- en volledigheidscontroles via het Tog Waarderingshuis (Robert); 15. Het onderzoeken van de mogelijkheid luchtfoto's in te zetten bij het (digitaal) controleren van objectkenmerken (Robert/Hans); 16. Het nemen van mutatie- of herzieningsbeschikkingen (Robert).

4.3 Deelproces PERMANENTE MARKTANALYSE De permanente marktanalyse heeft tot doel het vergaren van zoveel mogelijk gegevens omtrent de marktwaarde van objecten binnen de gemeente Schiedam. Deze gegevens bestaan uit vraagprijzen, transactiecijfers, huurinlichtingen, stichtingskosten en grondprijzen. Verzamelde gegevens worden geanalyseerd en geregistreerd in het Tog Waarderingshuis.

Voor Schiedam zijn de stichtingskosten en grondprijzen slechts van belang voor de uiteindelijke waardebepaling van objecten in aanbouw. Voor het overige worden deze gegevens gebruikt bij de waardebepaling op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze methode wordt veelal toegepast bij de incourante niet-woningen waarvan de waardebepaling door Schiedam wordt uitbesteed. Overige gegevens ten behoeve van gecorrigeerde vervangingswaarde, de discounted-cashflowmethode, bedrijfswaarde en benuttingswaarde zoals bijvoorbeeld omzetgegevens, worden niet verzameld (voornamelijk ten behoeve van bijvoorbeeld horeca en benzinestations). De waardering van deze categorie objecten wordt uitbesteed aan externe taxateurs.

Alle gegevens dienen in het Tog Waarderingshuis te worden ingevoerd. Maandelijks (sommige gegevens zelfs wekelijks) op vaste dagen moeten de gegevens worden verzameld (Kadasterleveringen, 'Zoekhuis', verkoopbrochures, huurinlichtingenformulieren, bouwen sloopvergunningen, etc). Vervolgens dienen de verzamelde

PAGINA 10 VAN 18


marktgegevens door WOZ-taxateurs maandelijks op vaste dagen te worden geanalyseerd. Met de analyse moet worden vastgesteld of de voor het object betaalde prijs op marktniveau ligt en, indien dat niet het geval is, wat daar de achtergrond voor is. Maandelijks worden er inlichtingenformulieren verzonden aan kopers en/of verkopers met vragen die de analyse ondersteunen. Door de WOZ-taxateurs dient te worden onderzocht of het transacties betreffen met een WOZ-conforme afbakening en dient te worden onderzocht of de transacties voldoen aan de waarderingsficties (bijvoorbeeld erfpacht, verhuurd object, etc). Vervolgens dient in het kader van de huurwaardekapitalisatie - terzake van de courante niet-woningen - periodiek huurinlichtingenformulieren te worden verzonden. In het kader van de procesmatige aanpak moet dit naar aanleiding van subjectwisselingen (KvK) maandelijks worden gedaan. Indien omstandigheden daartoe aanleiding geven - bureaugegevens zijn onvoldoende om de analyse uit te kunnen voeren of waardeverschillen kunnen niet worden verklaard - dient een opname ter plaatse plaats te vinden. Gelijktijdig met de opname ter plaatse dient de naaste omgeving te worden bezien of geconstateerde objectkenmerken in overeenstemming zijn met geregistreerde objectkenmerken en dient e.e.a. te worden vastgelegd in het Tog Waarderingshuis (juistheid of onjuistheid met datum van controle). Nadat vanaf 2008 de waardepeildatum slechts één jaar voor het tijdvak ligt is het continu uitvoeren van de marktanalyse nog belangrijker. Begeleiding door externe taxateurs voor een langere periode is waarschijnlijk noodzakelijk.

ACTIEPUNTEN PERMANENTE MARKTANALYSE

~~~~~

17. Het wegwerken van achterstanden (Robert). 18. Het wekelijks op vaste dagen verzamelen van marktgegevens en de analyse daarvan (Robert). 19. Het maandelijks op vaste dagen verzenden van inlichtingenformulier naar aanleiding van kadastrale overdrachten (Robert). 20. Het maandelijks verzenden van inlichtingenformulieren naar aanleiding van subjectmutaties van de Kamer van Koophandel (Robert).

4.4 Deelproces MODELMATIGE WAARDEBEPALING Dit proces vindt plaats via het Tog Waarderingshuis. De bouwstroomindeling is geoptimaliseerd. Nadat het Tog Waarderingshuis volledig operationeel is dienen de medewerkers te worden getraind in de werking hiervan. Daarnaast zal begeleiding on the job door externe taxateurs noodzakelijk zijn. De taxatie van courante nietwoningen wordt in ieder geval tot en met de waardebepaling van 2007 uitbesteed aan externe taxateurs. Afhankelijk van de resultaten van de waardebepaling van woningen zal de keuze worden gemaakt ook courante nietwoningen zelf te taxeren. Er kan grotendeels worden gewaardeerd aan de hand van (huur)inlichtingenformulieren en kadastrale transacties (eventueel van buiten Schiedam), aangezien deze categorie objecten veelal via de huurwaardekapitalisatiemethode wordt gewaardeerd. Voor de incourante niet-woningen speelt dit proces niet. Taxatie hiervan is voorbehouden aan externe taxateurs.

PAGINA 11 VAN 18


ACTIEPUNTEN MODELMATIGE WAARDEBEPALING 21. Bepalen van welke incourante objecten en courante niet-woningen de taxatie wordt uitbesteed en het maken van afspraken met externe taxateurs (Robert). 22. Afspraken maken over de ondersteuning en begeleiding van medewerkers bij modelmatige waardebepaling door taxatiebureau (Robert).

4.5 Deelproces KWALITEITSBEWAKING De kwaliteitsbewaking vindt plaats gelijktijdig met de modelmatige waardebepaling en omvat voor de categorie woningen controles op de volgende aspecten: »•

De aansluiting op marktniveau.

•

De onderlinge waardeverhoudingen.

>•

De onderbouwing van de vastgestelde waarde.

Indien uit de controles volgt dat de taxaties niet juist zijn en/of dat de onderbouwing niet overtuigend is dienen de werkprocessen 2, 3 en 4 te worden nagelopen. Bij de kwaliteitsbeoordeling inzake het marktniveau worden ratio's gehanteerd. De kwaliteitsbeoordeling inzake de onderlinge waardeverhoudingen en de onderbouwing van de vastgestelde waarde wordt via steekproeven uitgevoerd. Zie hiervoor het beoordelingsprotocol in de Waarderingsinstructie, bladzijde 187 -189. Voor wat de kwaliteitsbewaking van de categorie courante niet-woningen betreft wordt gebruik gemaakt van steekproeven en bestaat uit een controle van de volledigheid van het taxatieverslag, de taxatieopbouw per deelobject of het gehele object alsmede uit de waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau. Zie hiervoor het beoordelingsprotocol voor courante niet-woningen in de Waarderingsinstructie, bladzijde 190 -192 en voor incourante objecten het beoordelingsprotocol in de Waarderingsinstructie, bladzijde 193 -195.

ACTIEPUNTEN KWALITEITSBEWAKING 23. Het met WOZ-taxateurs ontwikkelen en vaststellen van een controleprotocol (Robert).

4.6 Deelproces WAARDERING OBJECTEN IN AANBOUW Voor wat het deelproces waardering objecten in aanbouw betreft dienen de objecten die het betreft als zodanig te worden aangeduid. Aan de hand van de beschrijving van het bouwproject in de bouwvergunning dient maandelijks te worden beoordeeld wat de verwachte objectafbakening en de kavelgrootte zal zijn. Hierbij dient het object (toekomstig adres) en de subjectgegevens te worden geregistreerd. Vervolgens dienen de grondwaarde en de stichtingskosten te worden geschat (aan de hand van objectken merken uit de bouwvergunning) al dan niet op basis van taxatiewijzers of kengetallen. Jaarlijks dient in december het voortgangspercentage van de bouw te worden bepaald. Hierbij geldt voor woningen een standaard termijnregeling (bron: Waarderingsinstructie) en voor niet-woningen dient het voortgangspercentage op basis van investeringen te worden ingeschat. De Schiedamse praktijk is dat jaarlijks in januari/februari een opname ter plaatse wordt gedaan. Hierbij wordt het voortgangspercentage en de waarde bepaald. Aan de hand hiervan wordt wel of geen mutatiebeschikking genomen. Deze werkwijze kan worden gecontinueerd. Gelijktijdig met de opname ter plaatse dient de naaste omgeving te worden bezien of geconstateerde objectkenmerken in overeenstemming zijn met geregistreerde object-

PAGINA 12 VAN 18


kenmerken en dient e.e.a. te worden vastgelegd in het Tog Waarderingshuis (juistheid of onjuistheid met datum van controle).

ACTIEPUNTEN WAARDERING OBJECTEN IN AANBOUW 24. Maandelijkse registratie van objecten in aanbouw (Robert).

PAGINA 13 VAN 18

~

= =


Varia 5.1 Toezicht Waarderinqskamer Door de Waarderingskamer wordt toezicht uitgeoefend via voortgangsrapportages en periodieke audits. Dit toezicht heeft tot doel de voortgang van werkzaamheden te monitoren en de kwaliteit van de WOZ-administratie te toetsten. Indien bij het toezicht door de Waarderingskamer naar voren komt dat de gemeente haar taken op grond van de Wet WOZ niet naar behoren heeft uitgevoerd, dan voorziet de Wet WOZ in enkele sanctiemogelijkheden. De Waarderingskamer zal pas naar het middel van de sancties grijpen indien andere acties, zoals overleg met de desbetreffende gemeente, niet tot het gewenste resultaat hebben geleid. Artikel 15, eerste lid, van de Wet WOZ de Minister van Financiën de mogelijkheid om het college van burgemeester en wethouders een aanwijzing te geven omtrent de uitvoering van de wet. Een aanwijzing kan met name aan de orde zijn indien de gemeente een aanbeveling van de Waarderingskamer niet opvolgt. Indien het college van burgemeester en wethouders ook de aanwijzing niet binnen de gestelde termijn opvolgt geeft het derde lid van artikel 15 de Waarderingskamer de bevoegdheid tot het doen uitvoeren van de aanwijzing van de minister op kosten van de nalatige gemeente.

Voor wat betreft het door de Waarderingskamer uitgeoefende toezicht is Robert Veldhuis aanspreekpunt, waar nodig ondersteund door Hans Over de Vest.

5.2 Enkele overwegingen Vanaf 2007 zal jaarlijks gewaardeerd moeten worden en vanaf 2008 ligt de waardepeildatum nog maar één jaar voor het tijdvak van één jaar. Jaarlijks herwaarderen betekent ook jaarlijks een bezwarenronde. Wanneer processen op orde zijn, kan de waardering daaruit volgen. Het is essentieel als gemeente transparant en zorgvuldig te opereren. Kwaliteit en vertrouwen van de cliënt zal zich vertalen in beperking van het aantal ingediende bezwaarschriften. Het is in dit verband een overweging taxatieverslagen gelijktijdig met de beschikking mee te zenden. Naast de geboden transparantie, heeft dit als voordeel dat de verwerking van verzoeken om taxatieverslagen aan het begin van het jaar voorkomen wordt. De vraag rijst echter of het meezenden van taxatieverslagen juist niet leidt tot een toename van het aantal bezwaarschriften. De verwachting is dat indien werkprocessen op orde zijn, dit niet tot een wezenlijke toename leiden.

Daarnaast kan worden overwogen om de mogelijkheid van het digitaal indienen van bezwaarschriften te introduceren (Wet elektronisch bestuurlijk verkeer). Weliswaar zou dit het indienen van bezwaarschriften kunnen vergemakkelijken waardoor de aantallen toenemen, maar dit zou eveneens de afhandeling kunnen vereenvoudigen.

Via het zogenaamde WOZ-portaal heeft Schiedam haar cliënten in 2005 de mogelijkheid geboden tijdens de herwaardering te reageren op geregistreerde objectkenmerken. Daarnaast konden taxatieverslagen van woningen via dit WOZ-portaal worden gedownload. Ook in 2006 zal deze dienstverlening worden gecontinueerd.

Om de op basis van het per 2005 ingevoerde artikel 32a van de Wet waardering onroerende zaken verplichte uitwisseling van gegevens met de andere gemeentes mogelijk te maken heeft de Waarderingskamer een WOZdatacenter ingericht. In samenspraak met het taxatiebureau dienen taxatiegegevens aan het WOZ-datacenter te worden geleverd. Een voordeel is dat na aanlevering van de gegevens de gemeente Schiedam beschikt over landelijk goedgekeurde taxatiewijzers. Nog niet duidelijk is of de voeding van het WOZ-datacenter met gegevens

PAGINA 14 VAN 18


van Schiedam onder de verplichting valt of gaat vallen. Het ligt voor de hand dat dit gaat gebeuren. Zo ja, dan dienen gegevens te worden verstrekt ongeacht of Schiedam van het WOZ-datacenter gebruik maakt. Het ligt voor de hand dat dit de gegevens betreft van de categorie niet-woningen. De waardebepaling van deze categorie objecten wordt door het taxatiebureau gedaan.

ACTIEPUNTEN VARIA

~~~"

~

= =

—

25. In beeld brengen van de consequenties en mogelijkheden van digitaal bestuurlijk verkeer (Robert). 26. In overleg met taxatiebureau vaststellen of het gebruik van het WOZ-Datacenter ten behoeve van de waardering van courante niet-woningen in de toekomst noodzakelijk is (Robert). 27. Nagaan of WOZ-datacenter onder de verplichting van artikel 32a van de Wet WOZ valt of gaat vallen en gevolgen (w.o. taken taxatiebureau) voor Schiedam in kaart brengen (Robert).

PAGINA 15 VAN 18


6

Bijlage 1: Actiepunten in één oogopslag

Nr. [

Omschrijving

ALGEMEEN 1

[ Implementatie Plan van Aanpak.

2

| Vastleggen externe taxateurs t.b.v. courante niet-woningen en bijzondere objecten.

3

i Gebruikerstrainingen en begeleiding on the job gebruikers Tog Waarderingshuis.

4

I Operationaliseren Tog Waarderingshuis. Afstemming gebruik informatiesystemen en vaststellen (documenteren) welke systeem op welke onderdelen leidinggevend zal zijn. Invullen accountmanagement "grote" cliënten. J

7

| Beschrijven en vaststellen WOZ-processen.

OBJECTAFBAKENING 8

| Het wegwerken van achterstanden m.b.t. objectafbakening. | Het bepalen van de frequentie van werkzaamheden en het toewijzen van taken (verantwoordelijkheden) :

ï0

aan medewerkers, Het structureel opzetten van voliedigheidscontroies via het Tog Waarderingshuis.

BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN 11 | Optimalisering informatievoorziening m.b.t. bouwvergunningen door de afdeling Bouwen en Milieu. 12 | Het wegwerken van achterstanden. Het bepalen van de frequentie van werkzaamheden en het toewijzen van taken (verantwoordelijkheden) I ó

14

aan medewerkers. Het structureel opzetten van juistheid- en voliedigheidscontroies via het Tog Waarderingshuis. , Het onderzoeken van de mogelijkheid luchtfoto's in te zetten bij het digitaal controleren van objectkenI merken.

16 i Het nemen van mutatie- en herzieningsbeschikkingen. PERMANENTE MARKTANALYSE 17 | Het wegwerken van achterstanden. 18

Het wekelijks op vaste dagen verzamelen van marktgegevens en de analyse daarvan.

19

Het maandelijks op vaste dagen verzenden van inlichtingenformuïieren n.a.v. kadastrale overdrachten. I Het maandelijks op vaste dagen verzenden van inlichtingenformulieren n.a.v. subjectmutaties via de

I Kamer van Koophandel. _^^_-_^ I Bepalen van welke incourante objecten en courante niet-woningen de taxatie wordt uitbesteed en het I maken van afspraken met externe taxateurs. | Afspraken maken over de ondersteuning en de begeleiding van medewerkers bij modelmatige waarde| bepaling door taxatiebureau.

23 | Het met WOZ-taxateurs ontwikkelen en vaststellen van een controleprotocol. I WAARDERING OBJECTEN IN AANBOUW 24 | Maandelijkse registratie van objecten in aanbouw.

PAGINA 16 VAN 18


| Nr. I

Omschrijving

IVARJA j 25 | In beeld brengen van de consequenties en mogelijkheden van digitaal bestuurlijk verkeer. !

TT . In overleg met taxatiebureau vaststellen of het gebruik van het WOZ-Datacenter ten behoeve van de 26 I waardering van courante niet-woningen in de toekomst noodzakelijk is.

| Nagaan of het WOZ-Datacenter onder de verplichting van artikel 32a van de Wet WOZ valt of gaat vallen | | en gevolgen (w.o. taken taxatiebureau) voor Schiedam in kaart brengen.

PAGINA 17 VAN 18

|


Bijlage 2: Procesbeschrijvingen a

Beschrijving proces: Beheer objectafbakening

b

Beschrijving proces: Bijhouding objectkenmerken

c

Beschrijving proces: Marktanalyse

d

Beschrijving proces: Modelmatige waardebepaling

e

Beschrijving proces: Kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling

f

Beschrijving proces: Waardering objecten in aanbouw

PAGINA 18 VAN 18

Procesbeschrijving WOZ Beheer Objectafbakening Gemeente Schiedam Afdeling Financiën Team Heffingen en Invordering

Type Gereserveerd door Creatiedatum Afgedrukt door

Actueel J.J. Over de Vest 9-5-2006 4:09 J.J. Over de Vest

1

Procesmodel WOZ Objectafbakening

1.1

Beschrijving

Het gehele grondgebied van een gemeente bestaat uit WOZ-objecten, die dienen te worden afgebakend en geadministreerd.

Processtructuur Objectafbakening Verwerken mutaties objectafbakening Bewaken volledigheid en juistheid objectafbakening

Proces Verwerken mutaties objectafbakening Bewaken volledigheid en juistheid objectafbakening

Beschrijving

Het bijhouden van alle wijzigingen in de objectafbakening. Het controleren en zo nodig verbeteren van de volledigheid en juistheid van de WOZ-administratie.

Rollen Administratief Medewerker\ WOZ-OZB ) Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur

0

Coördinator WOZ-OZB

Applicatie- beheerder •

)

Rol Beschrijving

Administratief Medewerker WOZ-OZB

Rol Beschrijving

Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur

Rol Beschrijving

Applicatie- beheerder

Rol Beschrijving

Coördinator WOZ-OZB

Administratief Medewerker WOZ-OZB, Team Heffingen en Invordering

Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur, Team Heffingen en Invordering

Informatieanalist / applicatiebeheerder Team Heffingen en Invordering.

Coördinator WOZ-OZB, Team Heffingen en Invordering

4

Processchema's

4.1

Objectafbakening

"[\

Objectafbakening

Verwerken mutaties objectafbakening Bewaken volledigheid en juistheid objectafbakening

4.1.1 Inhoud van Objectafbakening Naam Objectafbakening (tijd) Verwerken mutaties objectafbakening (subproces) Bewaken volledigheid en juistheid objectafbakening (subproces)

Beschrijving

Het bijhouden van alle wijzigingen in de objectafbakening. Het controleren en zo nodig verbeteren van de volledigheid en juistheid van de WOZ-administratie.

4.2

Verwerken mutaties objectafbakening

Beheer objectafbakening / subjectwisselingen

V-

Verwerken gebruikersmutaties GBA Verwerken gebruikersgegevens KvK

_L

Verzamelen huurgegevens Inlichtingenformulieren

J_

Verzamelen bouwvergunningen Verwerken AKR-mutaties (kadaster)

ivf

Controleren uitgezonderde WOZ-objecten Bepalen WOZ-relevantie en wijzigen objectafbakening Verrichten onderzoek ter plaatse / Beschikking

n

Vastleggen objecten subjectgegevens

4.2.1 Inhoud van Verwerken mutaties objectafbakening Naam Beheer objectafbakening / subjectwisselingen (tüd) Verwerken gebruikersmutaties GBA (basis)

Uitvoerende

Beschrijving

Administratief Medewerker WOZOZB

Na de (wekelijkse) geautomatiseerde verwerking van de GBAmutaties in het Informatiesysteem van het Team Heffingen en Invordering (ISHI) vindt aan de hand van signaallijsten controle en correctie (vow, adressering, overlijden, enz.) wekelijks plaats . Opmerking: Jaarlijkse controle vindt plaats aan de hand van een zgn. "bevroren GBA-bestand" naar peildatum 1 januari.

Verwerken gebruikersgegevens KvK (basis)

Applicatiebeheerder

De Kamer van Koophandel levert de gegevens van bedrijven, verenigingen en stichtingen met één of meerdere vestigingen in de gemeente Schiedam aan. Deze gegevens worden maandelijks (geautomatiseerd) verwerkt in ISHI.

Verzamelen huurgegevens Inlichtingenformulieren (basis)


De Inlichtingenformulieren geven inzicht in de objectkenmerken en gebruikers van WOZ-objecten in een bedrijfsverzamelgebouw. De Inlichtingenformulieren worden maandelijks n.a.v. mutaties verzonden en verwerkt.

Verzamelen bouwvergunningen (basis)


Bouwvergunningen ca. worden dagelijks door de Afdeling Bouw- en Woningtoezicht aangeleverd en worden maandelijks verwerkt.

Verwerken AKRmutaties (kadaster) (basis)

Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur

De maandelijks door het Kadaster aangeleverde AKR-mutaties worden voor ongeveer 90% geautomatiseerd verwerkt. De resterende overdrachten betreffen nieuwbouw en deelobjecten; deze mutaties worden handmatig verwerkt.

Controleren uitgezonderde WOZ-objecten (controle)


Waardebepaling blijft achterwege indien sprake is van een voor de Wet WOZ uitgezonderd object en indien sprake is van toepassing van de efficiency-vrijstelling op basis van de Wet WOZ. Bij mutaties van de eigenaar en van het bestemmingsplan wordt geverifieerd of de uitzonderingsgrond nog steeds geldt.

Bepalen WOZrelevantie en wijzigen objectafbakening (basis)


N.a.v. mutaties wordt maandelijks beoordeeld of sprake is van zodanige wijziging van eigenaar en/of gebruiker van een deel van een WOZ-object dat dit moet leiden tot de vorming van één of meerdere nieuwe WOZ-objecten. Tevens wordt bepaald of aangrenzende objecten/percelen dezelfde eigenaar en gebruiker hebben (samenvoegen). Indien van toepassing wordt de WOZ-objectafbakening overeenkomstig art. 16 van de Wet WOZ gewijzigd.

Verrichten onderzoek ter plaatse / Beschikking (basis)


Eventueel wordt de objectafbakening bepaald middels een onderzoek ter plaatse. Hierbij dient tevens de invloed die de mutatie op de waarde heeft beoordeeld te worden (al dan niet met toepassing van art. 19/25 en eventueel art. 27). Zonodig mutatie en/of herzieningsbeschikking.

Vastleggen objecten subjectgegevens (basis)


De objectaanduiding, de kadastrale identificatie en de subjectgegevens van gewijzigde WOZ-objecten worden vastgelegd. De gewijzigde subjectgegevens bij bestaande WOZ-objecten worden vastgelegd. Opmerking: dit geldt alleen voor de mutaties die niet geautomatiseerd uitgevoerd (kunnen) worden.

4.3

Bewaken volledigheid en juistheid objectafbakening

Controle volledigheid en juistheid objectafbakening

Verrichten volledigheidstoets Afbakenen van ontbrekende kadastrale percelen Vastleggen gewijzigde en ontbrekende WOZ-objecten

4.3.1 Inhoud van Bewaken volledigheid en juistheid objectafbakening Naam Controle volledigheid en juistheid objectafbakening (tijd) Verrichten volledigheidstoets WOZ-administratie (basis) Afbakenen van ontbrekende kadastrale percelen (basis)


Vastleggen gewijzigde en ontbrekende WOZobjecten (basis)


Uitvoerende

Beschrijving

Jaarlijkse uitvoering.

Coördinator WOZOZB

In samenwerking met het applicatiebeheer vindt jaarlijks een volledigheidstoets plaats aan de hand van alle kadastrale percelen en de kadastrale oppervlakten. Afbakenen tot WOZ-objecten van ontbrekende kadastrale percelen en oppervlakten naar aanleiding van de volledigheidstoets. Daarnaast wordt hierop het deelproces "verwerken mutaties objectafbakening" toegepast. De gewijzigde en ontbrekende WOZ-objecten worden met volledige objectaanduiding, objectken merken, kadastrale identificatie en bijbehorende subjectgegevens vastgelegd in de WOZ-administratie. Hierbij dient tevens de invloed op de waarde van de gevolgen van de volledigheidstoets te worden beoordeeld (al dan niet met toepassing van art. 19/25 en eventueel art. 27). Zonodig mutatie en/of herzieningsbeschikking.

Procesbeschrijving WOZ Bijhouding Objectkenmerken Gemeente Schiedam Afdeling Financiën Team Heffingen en Invordering



1

Procesmodel WOZ Bijhouding Objectkenmerken

1.1

Beschrijving

Alle bouwactiviteiten (al dan niet met bouwvergunning) dienen te worden gevolgd teneinde een volledige en juiste vastlegging van de objectkenmerken te bewerkstelligen.

Processtructuur I/W

Objectkenmerken

Bouwvergunningen Vergunningsvrije en illegal bouwactiviteiten Bewaken volledigheid en juistheid objectkenmerken

Proces Bouwvergunningen Vergunningsvrije en illegale bouwactiviteiten Bewaken volledigheid en juistheid objectkenmerken

Beschrijving

Bouwactiviteiten waarbij een bouwvergunning (of sloopvergunning, monumentenvergunning, enz.) verplicht en verleend is. Vergunningsvrije bouwactiviteiten en overige bouwactiviteiten waarvoor ten onrechte geen bouwvergunning is aangevraagd. Periodieke controle op volledigheid en juistheid van de in de WOZadministratie geregistreerde objectkenmerken .

Rollen Administratief Medewerker WOZ Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur WOZ-coördinator

Rol Beschrijving

Administratief Medewerker WOZ

Rol Beschrijving


Rol Beschrijving

WOZ-coördinator

Administratief Medewerker Sectie WOZ-OZB, Team Heffingen en Invordering

Senior Medewerker/ WOZ-taxateur Sectie WOZ-OZB, Team Heffingen en Invordering

WOZ-coördinator, Team Heffingen en Invordering

4

Processchema's

4.1

Objectkenmerken

Invloed bouwactiviteiten o p / objectkenmerken 7

Bouwvergunningen

Vergunningsvrije en illegal bouwactiviteiten Bewaken volledigheid en juistheid objectkenmerken

4.1.1 Inhoud van Objectkenmerken Naam Invloed bouwactiviteiten op objectkenmerken (tijd) Bouwvergunningen (subproces) Vergunningsvrije en illegale bouwactiviteiten (subproces) Bewaken volledigheid en juistheid objectkenmerken (subproces)

Beschrijving

Bouwactiviteiten waarbij een bouwvergunning (of sloopvergunning, monumentenvergunning, enz.) verplicht en verleend is. Vergunningsvrije bouwactiviteiten en overige bouwactiviteiten waarvoor ten onrechte geen bouwvergunning is aangevraagd. Periodieke controle op volledigheid en juistheid van de in de WOZadministratie geregistreerde objectkenmerken .

4.2

Bouwvergunningen

Bouwvergunning verleend

f"—

Verzamelen bouwvergunningen Bepalen moment voortgangspercentage Vastleggen objectkenmerken Bepalen noodzaak opname ter plaatse Controleren ter plaatse gewijzigde objectgegevens Bepalen invloed op getaxeerde waarde

4.2.1 Inhoud van Bouwvergunningen Naam Bouwvergunning verleend (tijd) Verzamelen bouwvergunningen (basis)

Bepalen moment voortgangspercent age (basis) Vastleggen objectkenmerken (basis) Bepalen noodzaak opname ter plaatse (basis) Controleren ter plaatse gewijzigde objectgegevens (controle)

Uitvoerende

Beschrijving


De bouwvergunningen, die maandelijks worden aangeleverd door Bouw- en Woningtoezicht, worden geregistreerd in de module Bouwvergunningen van het Informatiesysteem Heffingen en Invordering (ISHI). Het moment wordt bepaald waarop het voortgangspercentage van de verbouwing ingeschat moet worden.

Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur

De objectkenmerken, beschreven in de bouwvergunningen en verkoopbrochures worden vastgelegd in ISHI. Er wordt bepaald of een (inpandige) opname ter plaatse zinvol is. Het maandelijks ter plaatse controleren (en evt. fotograferen) van de gewijzigde objectgegevens. Dit geschiedt voornamelijk naar aanleiding van gereedmelding. Vastleggen controledatum en objectgegevens. Opmerking: Bij bouwactiviteiten met een geringe complexiteit worden deze werkzaamheden ook wel uitgevoerd door de Medewerker Fiscale Handhaving (buitendienst THI).

Bepalen invloed op getaxeerde waarde (basis)


Maandelijks wordt de invloed van de bouwactiviteit op de getaxeerde waarde bepaald met toepassing van artikel 19/25 van de Wet WOZ.

4.3

Vergunningsvrije en illegale bouwactiviteiten Vergunningsvrije en illegale7 bouwactiviteiten 7

Verzamelen gegevens (continu) Vergelijken objectgegevens

Bepalen noodzaak opname ter plaatse Controleren ter plaatse gewijzigde objectgegevens Bepalen invloed op getaxeerde waarde

4.3.1 Inhoud van Vergunningsvrije en illegale bouwactiviteiten Naam Vergunningsvrije en illegale bouwactiviteiten (tüd) Verzamelen gegevens (continu) (basis)

Uitvoerende

Beschrijving


Signalen van de burgers, verkoopbeschrijvingen, de uitvoering van controlewerkzaamheden e.d. moeten de gemeente informatie verschaffen omtrent de vergunningsvrije en illegale bouwactiviteiten.

Vergelijken objectgegevens (basis)


De geregistreerde objectgegevens worden vergeleken met de geconstateerde objectgegevens.

Bepalen noodzaak opname ter plaatse (basis)

Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur

Er wordt bepaald of een (inpandige) opname ter plaatse zinvol is.

Controleren ter plaatse gewijzigde objectgegevens (controle)

Het maandelijks ter plaatse controleren (en evt. fotograferen) van de gewijzigde objectgegevens. Vastleggen controledatum en objectgegevens. Opmerking: Bij bouwactiviteiten meteen geringe complexiteit worden deze werkzaamheden ook wel uitgevoerd door de Medewerker Fiscale Handhaving (buitendienst THI).

Bepalen invloed op getaxeerde waarde (basis)


Maandelijks wordt de invloed van de bouwactiviteit op de getaxeerde waarde bepaald met toepassing van artikel 19/25 en/of artikel 27 van de Wet WOZ.

4.4

3

Bewaken volledigheid en juistheid objectkenmerken

Bewaking volledigheid en / juistheid objectkenmerken /

Controleren geregistreerde objectkenmerken Uitvoeren administratieve consistentiecontrole Vergelijken geregistreerd • geconstateerd Bepalen noodzaak opname ter plaatse Controleren ter plaatse objectgegevens Bepalen invloed op getaxeerde waarde

4.4.1 Inhoud van Bewaken volledigheid en juistheid objectkenmerken Naam Bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken (tijd) Controleren geregistreerde objectkenmerken (controle) Uitvoeren administratieve consistentiecontrol e (controle)

Vergelijken geregistreerd geconstateerd (basis) Bepalen noodzaak opname ter plaatse (basis) Controleren ter plaatse objectgegevens (controle) Bepalen invloed op getaxeerde waarde (basis)

Uitvoerende

Beschrijving

Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur WOZ-coördinator

Controleren of bij elk object de objectkenmerken zijn geregistreerd die relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing. Jaarlijkse (of frequentere) uitvoering van een controle op de geregistreerde objectkenmerken middels een administratieve consistentiecontrole vanuit TogWaarderingshuis (en niet via een algehele herinventarisatie).


Constateren van fouten en tekortkomingen in de geregistreerde objectgegevens n.a.v. de uitgevoerde controle(s).

Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur

Er wordt bepaald of een (inpandige) opname ter plaatse zinvol is.


Het ter plaatse controleren (en evt. fotograferen) van de objectgegevens.Vastleggen van controledatum en objectgegevens. De invloed van de bouwactiviteit op de getaxeerde waarde wordt bepaald met toepassing van artikel 19/25 en/of artikel 27 van de Wet WOZ. Tevens wordt gecontroleerd of het e.e.a. gevolgen heeft voor de groepsindeling.

Procesbeschrijving WOZ Marktanalyse Gemeente Schiedam Afdeling Financiën Team Heffingen en Invordering



1

Procesmodel WOZ Marktanalyse

1.1

Beschrijving

Door het uitvoeren van de marktanalyse worden de beschikbare marktgegevens geschikt voor: - de beoordeling van geregistreerde objectken merken; - gebruik om het taxatiemodel aan te sluiten op het marktniveau; - weergave op taxatieverslagen als vergelijkbare verkoopcijfers (onderbouwen taxaties); - de beoordeling van de kwaliteit van de taxaties; - het voorkomen van bezwaarschriften.

Processtructuur Marktanalyse

Marktanalyse woningen

Verzamelen gegevens woningen Analyseren gegevens woningen Marktanalyse niet-woningei

HE Proces Marktanalyse woningen Verzamelen gegevens woningen Analyseren gegevens woningen Marktanalyse nietwoningen

Verzamelen marktgegeven: niet-woningen

Beschrijving

De analyse van de marktgegevens van woningen. Het verzamelen van de marktgegevens (verkoop- en vraagprijzen) van woningen. Het analyseren van de marktgegevens (verkoop- en vraagprijzen). De analyse van de marktgegevens van niet-woningen.

Rollen Administratief Medewerker WOZ-OZB Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur

Rol Beschrijving


Rol Beschrijving


Administratief Medewerker WOZ-OZB, Team Heffingen en Invordering

Senior Medewerker WOZ-OZB /WOZ-taxateur, Team Heffingen en Invordering

4

Processchema's

4.1

Marktanalyse

"T_\

Marktanalyse


i Marktanalyse niet-woninge

4.1.1 Inhoud van Marktanalyse Naam Marktanalyse (tijd) Marktanalyse woningen (subproces) Marktanalyse nietwoningen (subproces)

Beschrijving

De analyse van de marktgegevens van woningen. De analyse van de marktgegevens van niet-woningen.

4.2



Verzamelen gegevens woningen Analyseren gegevens woningen

X

Registreren gegevens woningen

4.2.1 Inhoud van Marktanalyse woningen Naam Marktanalyse woningen (tijd) Verzamelen gegevens woningen (subproces) Analyseren gegevens woningen (subproces) Registreren gegevens woningen (basis)

Uitvoerende

Beschrijving

Maandelijkse uitvoering. Het verzamelen van de marktgegevens (verkoop- en vraagprijzen) van woningen. Het analyseren van de marktgegevens (verkoop- en vraagprijzen). Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur

De marktgegevens en de bevindingen die uit de analyse zijn gebleken worden in de WOZ-administratie vastgelegd (basis marktgegevens, reden en kwantificering van afwijking, gewijzigde objectgegevens + controledatum en gevolgen voor de groepsindeling).

4.3

Verzamelen gegevens woningen

Verzamelen gegevens woningen

Onttrekken verkoopprijs ca. aan Kadaster Onttrekken vraagprijs c a . aan "advertentie"

4.3.1 Inhoud van Verzamelen gegevens woningen Naam Verzamelen gegevens woningen (tijd) Onttrekken verkoopprijs c a . aan Kadaster (basis) Onttrekken vraagprijs c a . aan "advertentie" (basis)

Uitvoerende

Beschrijving

Maandelijkse uitvoering. Administratief Medewerker WOZOZB

De verkoopprijs en transportdatum worden onttrokken aan het Kadaster middels de maandelijkse verwerking van AKRmutaties.


De vraagprijs, datum aanbod en objectidentificatie worden onttrokken aan dagbladen, verkoopbrochures, uitgaven van NVM- en VBO-makelaars en het internet.

4.4

Analyseren gegevens woningen

Analyseren gegevens woningen

Controleren kad. verwerking en 1 op 1 koppeling Berekenen ratio WOZwaarde en verkoopcijfer Vaststellen verwachte waardestijging / -daling Vergelijken werkelijke met verwachte wijziging Verklaren van de afwijking

Beoordelen relevantie van de afwijking opname ter plaatse woningen Kwantificeren reden(en) voor afwijking

4.4.1 Inhoud van Analyseren gegevens woningen Naam Analyseren gegevens woningen (tijd) Controleren kad. verwerking en 1 op 1 koppeling (controle) Berekenen ratio WOZ- waarde en verkoopcijfer (basis) Vaststellen verwachte waardestijging / daling (basis) Vergelijken werkelijke met verwachte wijziging (basis)

Uitvoerende

Beschrijving

Maandelijkse uitvoering. Administratief Medewerker WOZOZB

Voordat de analyse plaats kan vinden dient de kadastrale verwerking en de 1 op 1 koppeling tussen verkoop en WOZobject gereed te zijn.

Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur Senior Medewerker WOZOZB / WOZtaxateur

De verhouding tussen de WOZ-waarde naar voorliggende waardepeildatum en het marktcijfer wordt berekend. Het verwachte verschil (stijging of daling) van het verkochte object ten opzichte van de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Er wordt vastgesteld of de verkoopprijs een onwaarschijnlijk groot verschil geeft met de geactualiseerde WOZ-waarde. Opmerking! Mocht de vergelijking geen onwaarschijnlijk groot verschil geven, dan kan het verkoopcijfer volledig gebruikt worden en blijven de volgende stappen achterwege.

Verklaren van de afwijking (basis)


Aan de hand van een aantal vastgestelde punten wordt het waardeverschil beoordeeld en verklaard, mede aan de hand van de waarderingsficties (voorbeeld: familietransactie).

Beoordelen relevantie van de afwijking (basis)


Bepaald wordt of de verklaring van het waardeverschil relevant is voor de taxatie naar de volgende waardepeildatum.

opname ter plaatse woningen (basis)


Wanneer de reden tot afwijking niet direct uit de analyse naar voren komt, moet een (inpandige) opname ter plaatse het verschil tussen WOZ-waarde en verkoopprijs verklaren en kwantificeren. Tevens dient onderzocht te worden of afwijking ook bij andere (vergelijkbare) woningen van toepassing is (domino-effect).

Kwantificeren reden (en) voor afwijking (basis)


Door kwantificering is het mogelijk dat de verkoopprijs toch gebruikt kan worden bij de taxatie en onderbouwing (voorbeeld: verkoop aan huurder 10% onder marktniveau).

4.5

/"[\ ' J)

Marktanalyse niet-woningen

Marktanalyse niet-woningen

Verzamelen marktgegeven: niet-woningen Controleren verzamelde marktgegevens Registreren marktgegevens

Analyseren marktgegevens niet-woningen

4.5.1 Inhoud van Marktanalyse niet-woningen Naam Marktanalyse nietwoningen (tijd) Verzamelen marktgegevens niet-woningen (subproces) Controleren verzamelde marktgegevens (basis)

Uitvoerende

Beschrijving

Maandelijkse uitvoering.


De marktgegevens en Inlichtingenformulieren worden ondermeer "gescreend", mede aan de hand van de waarderingsficties.

Registreren marktgegevens (basis)


De gescreende marktgegevens worden met de relevante objectken merken in de WOZ-administratie vastgelegd.

Analyseren marktgegevens niet-woningen (basis)


Afhankelijk van het soort object, de aard van de marktinformatie en het betreffende marktsegment wordt deze analyse op gemeentelijk, regionaal of landelijk niveau uitgevoerd.

4.6

Verzamelen marktgegevens niet-woningen

"[N

Verzamelen marktgegeven niet-woningen

Onttrekken verkoopprijs ca. aan Kadaster Opvragen gronduitgifteprijzen

±_

Opvragen stichtingskosten

Opvragen verhuurtransacties (inlichtingenformulier)

4.6.1 Inhoud van Verzamelen marktgegevens niet-woningen Naam Verzamelen marktgegevens niet-woningen (tijd) Onttrekken verkoopprijs c a . aan Kadaster (basis) Opvragen gronduitgifteprijzen (basis) Opvragen stichtingskosten (basis) Opvragen verhuurtransacties (inlichtingenformuli er) (basis)

Uitvoerende

Beschrijving

Maandelijkse uitvoering. Administratief Medewerker WOZOZB Administratief Medewerker WOZOZB Administratief Medewerker WOZOZB Administratief Medewerker WOZOZB

De verkoopprijs en transportdatum worden onttrokken aan het Kadaster middels de maandelijkse verwerking van AKRmutaties. Gronduitgifteprijzen voor bijzondere en bedrijfsbestemmingen worden opgevraagd bij de afdeling Vastgoed (Grondzaken). Bouwvergunningen geven informatie over de stichtingskosten. Huurgegevens worden verkregen middels het maandelijks verzenden van Inlichtingenformulieren (naar aanleiding van KvK-gegevens, buitencontrole, enz.).

Procesbeschrijving WOZ Modelmatige Waardebepaling

Gemeente Schiedam Afdeling Financiën Team Heffingen en Invordering



1

Procesmodel WOZ Modelmatige Waardebepaling

1.1

Beschrijving

Bij een modelmatige waardebepaling wordt op systematische wijze, meestal met behulp van computerondersteunende taxatietechnieken, de waarde bepaald. De inrichting en optimalisatie van het model naar de specifieke situatie in de eigen gemeente is hierbij van cruciaal belang.

Processtructuur Modelmatige Waardebepaling

,

J Modelmatige waardebepaling woningen Modelmatige waardebepaling niet-woningen Gebaseerd op gecorrigeerde vervangingswaarde Gebaseerd op waarde in economisch verkeer

\ /

Proces Modelmatige waardebepaling woningen

Beschrijving Voor woningen worden aan de hand van een waarderingsmodel taxatiewaarden berekend en onderbouwingen gegenereerd.

Modelmatige waardebepaling nietwoningen

Bij niet-woningen wordt onderscheid gemaakt tussen de waardebepaling op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde en op basis van de waarde in het economisch verkeer.

Gebaseerd op gecorrigeerde vervangingswaarde

Voor niet-woningen, waarvan de waarde wordt gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt uitgegaan van landelijke uitgangspunten (kengetallen). Deze uitgangspunten worden vastgelegd in taxatiewijzers (in geautomatiseerde vorm taxatiemodel/rekenmodel).

Gebaseerd op waarde in economisch verkeer

Voor niet-woningen, waarvan de waarde op basis van de waarde in het economisch verkeer wordt bepaald (huurwaarde kapitalisatiemethode), wordt hoofdzakelijk gebruik gemaakt van een regionale analyse van de beschikbare marktgegevens.

Rollen /TV

Administratief Medewerker WOZ-OZB Medewerker WOZ-OZB

Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxatei WOZ-coördinator

Tog Nederland

WOZ Datacenter (VNG)

Rol Beschrijving

Administratief Medewerker WOZ-OZB Administratief Medewerker WOZ-OZB, Team Heffingen en Invordering

Rol Beschrijving

Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur, Team Heffingen en Invordering

Rol Beschrijving

WOZ-coördinator WOZ-coördinator Team Heffingen en Invordering

Rol Beschrijving

Medewerker WOZ-OZB Medewerker WOZ-OZB, Team Heffingen en Invordering

Rol (extern) Beschrijving

WOZ Datacenter (VNG) VNG, WOZ Datacenter

Rol (extern) Beschrijving

Tog Nederland Taxatiebureau Tog Nederland

4

Processchema's

4.1

Modelmatige Waardebepaling

f\%

Modelmatige waardebepal«ng7

Modelmatige waardebepaling woningen

I Modelmatige waardebepaling niet-woningen

4.1.1 Inhoud van Modelmatige Waardebepaling Naam Modelmatige waardebepaling (tijd) Modelmatige waardebepaling woningen (subproces) Modelmatige waardebepaling nietwoningen (subproces)

Beschrijving

Voor woningen worden aan de hand van een waarderingsmodel taxatiewaarden berekend en onderbouwingen gegenereerd. Bij niet-woningen wordt onderscheid gemaakt tussen de waardebepaling op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde en op basis van de waarde in het economisch verkeer.

4.2

Modelmatige waardebepaling woningen

Modelmatige waardebepaling/ woningen /

Afleiden relevante objectkenmerken uit marktanalyse

.

.

.

-

'

•

*

!

Ophalen relevante objectkenmerken uit registratie Berekenen van een waarde

• L

. . . ' •

Beoordelen waarde

Verifiëren van de waarde

Vaststellen van de waarde

4.2.1 Inhoud van Modelmatige waardebepaling woningen Naam Modelmatige waardebepaling woningen (tijd) Afleiden relevante objectkenmerken uit marktanalyse (basis) Ophalen relevante objectkenmerken uit registratie (basis) Berekenen van een waarde (basis)

Uitvoerende

Beschrijving


Het systematisch uit de marktanalyse afleiden welke kenmerken van de objecten relevant zijn voor de waarde.

Het uit de geregistreerde objectkenmerken halen van objectkenmerken, die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de waarde.

Verifiëren van de waarde (controle)

Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur WOZcoördinator

Vaststellen van de waarde (basis)

WOZcoördinator

Beoordelen waarde (controle)

Het berekenen van een waarde door een directe vergelijking meteen verkochte woning, een rekenkundige formule (Tog Waarderingshuis) of een combinatie van beide. Het beoordelen van de waarschijnlijkheid dat de berekende waarde een correcte weergave is van de waarde (queries Tog Waarderingshuis). Het afzonderlijk verifiëren van de waarde indien er onvoldoende zekerheid bestaat dat de berekende waarde correct is. Na verificatie van de waarde vindt vaststelling plaats.

4.3

Modelmatige waardebepaling niet-woningen

Modelmatige waardebepaling niet-woningen

Gebaseerd op gecorrigeerde vervangingswaarde ƒ-—

-^%"

_

_ _ .

_ —


4.3.1 Inhoud van Modelmatige waardebepaling niet-woningen Naam Modelmatige waardebepaling niet-woningen (tijd) Gebaseerd op gecorrigeerde vervangingswaarde (subproces)

Voor niet-woningen, waarvan de waarde wordt gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt uitgegaan van landelijke uitgangspunten (kengetallen). Deze uitgangspunten worden vastgelegd in taxatiewijzers (in geautomatiseerde vorm taxatiemodel/rekenmodel).

Gebaseerd op waarde in economisch verkeer (subproces)

Voor niet-woningen, waarvan de waarde op basis van de waarde in het economisch verkeer wordt bepaald (huurwaarde kapitalisatiemethode), wordt hoofdzakelijk gebruik gemaakt van een regionale analyse van de beschikbare marktgegevens.

Beschrijving

4.4



Beoordelen beschikbare marktinformatie Actualiseren bestaande taxatiewijzer Afstemmen uitgangspunten ir taxatiewijzer Kwaliteitsbeoordeling taxatiewijzer Bepalen waarde

Controleren waarde

4.4.1 Inhoud van Gebaseerd op gecorrigeerde vervangingswaarde Naam Gebaseerd op gecorrigeerde vervangingswaarde (tijd) Beoordelen beschikbare marktinformatie (basis) Actualiseren bestaande taxatiewijzer (basis)

Uitvoerende

Beschrijving

Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur WOZ Datacenter (VNG)

Beoordelen welke marktinformatie beschikbaar is voor de actualisatie van de taxatiewijzer voor een bepaalde categorie objecten. Het actualiseren van de bestaande taxatiewijzer in het WOZ Datacenter naar de eerstvolgende waardepeildatum.

Afstemmen uitgangspunten in taxatiewijzer (basis)


Het afstemmen van de gekozen uitgangspunten in de taxatiewijzer met vertegenwoordigers van belanghebbenden bij de desbetreffende niet-woningen.

Kwaliteitsbeoordeling taxatiewijzer (controle)


Het gebruik van taxatiewijzers waarvan de kwaliteit door een onafhankelijke partij is beoordeeld (bijv. keurmerk van het LTO) verdient de voorkeur.

Bepalen waarde (basis)

Tog Nederland

Het bepalen van de waarde van niet-woningen door toepassing van de taxatiewijzer (al dan niet met geautomatiseerde hulpmiddelen).

Controleren waarde (controle)


M.b.v. queries vindt controle van de waarde plaats in het Tog Waarderingshuis.

4.5



Bepalen marktsegment.

Beoordelen beschikbare marktinformatie Actualiseren bestaande uitgangspunten Kwaliteitsbeoordeling uitgangspunten Bepalen waarde

Controleren waarde

4.5.1 Inhoud van Gebaseerd op waarde in economisch verkeer Naam Gebaseerd op waarde in economisch verkeer (tiid) Bepalen marktsegment, (basis) Beoordelen beschikbare marktinformatie (basis)

Uitvoerende

Beschrijving

Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur Medewerker WOZ-OZB

Het bepalen van het marktsegment per objectsoort (type gebied dat als een geheel dient te worden geanalyseerd) in samenwerking met het taxatiebureau. Beoordelen welke marktinformatie beschikbaar is voor de actualisatie van de uitgangspunten voor de (modelmatige) waardebepaling vooreen bepaalde categorie objecten. De informatie wordt onder meer verkregen uit de (Huur)lnlichtingenformulieren.

Actualiseren bestaande uitgangspunten (basis) Kwaliteitsbeoordeling uitgangspunten (controle) Bepalen waarde (basis)


Tog Nederland

Het bepalen van de waarde door toepassing van de uitgangspunten voor individuele niet-woningen (al dan niet met geautomatiseerde hulpmiddelen).

Controleren waarde (controle)


M.b.v. queries vindt controle van de waarde plaats in het Tog Waarderingshuis.

In samenwerking met het taxatiebureau worden de bestaande uitgangspunten in het Tog Waarderingshuis geactualiseerd naar de eerstvolgende waardepeildatum . De bestaande uitgangspunten worden door de gemeente in samenspraak met het taxatiebureau beoordeeld.

Procesbeschrijving WOZ Kwaliteitsbewaking Modelmatige Waardebepaling




1 Procesmodel WOZ Kwaliteitsbewaking Modelmatige Waardebepaling 1.1

Beschrijving

Bij de kwaliteitscontrole kan gebruik gemaakt worden van de beoordelingsprotocollen woningen en niet-woningen, die als bijlage te vinden zijn in de Waarderingsinstructie. In deze protocollen worden de geldende criteria m.b.t. planning en voortgangspercentages beschreven.

Processtructuur Kwaliteitsbewaking (Modelmatige) Waardebepaling Kwaliteitsbewaking woningenx

Kwaliteitsbewaking niet-woningen

Proces Kwaliteitsbewaking woningen

Beschrijving De kwaliteitsbewaking van de woningen geschiedt parallel aan de modelmatige waardebepaling.



Rollen WOZ-coördinator

Rol Beschrijving

WOZ-coördinator WOZ-coördinator Team Heffingen en Invordering

4

Processchema's

4.1

Kwaliteitsbewaking (Modelmatige) Waardebepaling

Kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling

Kwaliteitsbewaking woningerf


4.1.1 Inhoud van Kwaliteitsbewaking (Modelmatige) Waardebepaling Naam Kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling (tijd) Kwaliteitsbewaking woningen (subproces)

De kwaliteitsbewaking van de woningen geschiedt parallel aan de modelmatige waardebepaling.

Kwaliteitsbewaking niet-woningen (subproces)


Beschrijving

4.2

Kwaliteitsbewaking woningen

Kwaliteitsbewaking woning

Kwaliteitscontrole aansluiting op mar kt niveau Kwaliteitscontrole onderlinge waardeverhoudingen Kwaliteitscontrole onderbouwing waarde Laten uitvoeren veldcontrole en evt. waardebepaling

4.2.1 Inhoud van Kwaliteitsbewaking woningen Naam Kwaliteitsbewaking woningen (tijd) Kwaliteitscontrole aansluiting op marktniveau (controle)

Uitvoerende

Beschrijving

WOZ-coördinator

Van alle verkochte woningen wordt, m.b.v. queries in het Tog Waarderingshuis, een vergelijking gemaakt tussen het verkoopcijfer (bron: Kadaster) en de vast te stellen waarde (model-, prognose of voorlopige taxatiewaarde) voor de eerstvolgende prijspeildatum.

Kwaliteitscontrole onderlinge waardeverhoudingen (controle)

WOZ-coördinator

Door vergelijking van de vast te stellen waarden in twee verschillende groepen woningen (bv. verschil in soort of buurt) of door vergelijking van twee individuele woningen wordt gecontroleerd of de onderlinge waardeverhoudingen overeenstemmen met de in het Tog Waarderingshuis vastgelegde ratio's.

Kwaliteitscontrole onderbouwing waarde (controle)

WOZ-coördinator

Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of de taxaties zorgvuldig en correct zijn onderbouwd en of alle objectken merken op het taxatieverslag zijn vermeld.

Laten uitvoeren veldcontrole en evt. waardebepaling (basis)

WOZ-coördinator

Bij sterke afwijking krijgt de taxateur de opdracht voor het uitvoeren van een veldcontrole. Na de veldcontrole wordt besloten of er een nieuwe waarde voor de betreffende woning bepaald zal worden.

4.3



Kwaliteitscontrole volledigheid taxatieverslag Kwaliteitscontrole taxatieopbouw Contr. waardeverhoudingen en aansluiting marktniveau

4.3.1 Inhoud van Kwaliteitsbewaking niet-woningen Naam Kwaliteitsbewaking niet-woningen (tijd) Kwaliteitscontrole volledigheid taxatieverslag (controle)

Uitvoerende

Beschrijving

WOZ-coördinator

Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of de taxaties zorgvuldig en correct zijn onderbouwd en of alle objectkenmerken op het taxatieverslag zijn vermeld.

Kwaliteitscontrole taxatieopbouw (controle)

WOZ-coördinator

Controle van de taxatieopbouw (huurwaarde en kapitalisatiefactor, bijzondere correcties, enz.) vindt plaats per deelobject of voor het gehele object.

Controle Waardeverhoudingen en aansluiting marktniveau (controle)

WOZ-coördinator

Er wordt gecontroleerd of de kengetallen (ranges huurwaarde en kapitalisatie) aansluiten op de referenties en of de taxatiewaarde in verhouding is met de taxatiewaarde van vergelijkbare objecten op vergelijkbare en niet-vergelijkbare locaties.

Procesbeschrijving WOZ Waardering Objecten In Aanbouw




1

Procesmodel WOZ Waardering Objecten In Aanbouw

1.1

Beschrijving

Objecten in aanbouw waarvoor een bouwvergunning is verleend, worden gewaardeerd op de vervangingswaarde (grondwaarde + stichtingskosten naar 1 januari).

Rollen Administratief Medewerker A

WOZ-OZB

J

Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateuy

Rol Beschrijving

Administratief Medewerker WOZ-OZB Administratief Medewerker WOZ-OZB, Team Heffingen en Invordering

Rol Beschrijving

Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur, Team Heffingen en Invordering

3

Processchema's

3.1

Waardering van objecten in aanbouw Waardering van objecten in aanbouw

, ..-.'.

Aanduiden WOZ-objecten als "object in aanbouw"

•

Beoordelen verwachte objectafbakening

• Constateren objectafbakening (on)gewijzigd

Realiseren objectafbakening

Vastleggen objectaanduiding

Vastleggen subjectgegevens

* Bepalen grondwaarde

^

Schatten verwachte stichtingskosten Inschatten voortgangspercentage opstal (1 jan.) Berekenen nieuwe taxatiewaarde Bepalen of nieuwe waarde moet worden vastgesteld

3.1.1 Inhoud van Waardering van objecten in aanbouw Naam Waardering van objecten in aanbouw (tijd) Aanduiden WOZobjecten als "object in aanbouw" (basis)

Beoordelen verwachte objectafbakening (basis)

Uitvoerende

Beschrijving


In de WOZ-administratie aanduiden van WOZ-objecten als "object in aanbouw" op basis van verzamelde bouwvergunningen nieuwbouwobject of bouwvergunningen van verbouwing waarbij het bestaande object tijdelijk buiten gebruik wordt gesteld (zie ook procesbeschrijving "Bijhouding Objectkenmerken").


Uit de beschrijving van het bouwproject in de bouwvergunningsaanvraag wordt duidelijk of sprake is van (ver)bouw van - één of meerdere woningen, - één of meerdere niet-woningen - huur of koop - combinaties van bovenstaande

Constateren objectafbakening (on)gewijzigd (basis) Realiseren objectafbakening (basis) Vastleggen objectaanduiding (basis) Vastleggen subjectgegevens (basis)

Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur Administratief Medewerker WOZ-OZB

Door naar "bepalen grondwaarde" indien de afbakening ongewijzigd is.

Realisering objectafbakening, inclusief vastlegging kadastrale identificatie (zie procesbeschrijving "WOZ Objectafbakening"). Vastleggen objectaanduiding met de toekomstige adressering in ISHL

Vastleggen van de subjectgegevens, verkregen uit het Kadaster (eigenaar), Kamer van Koophandel en GBA (gebruiker) in ISHI. (zie procesbeschrijving "WOZ Objectafbakening").

Bepalen grondwaarde (basis)


Het bepalen van de grondwaarde wijkt in beginsel niet af van het bepalen van de waarde van de bouwgrond, voordat met de bouwwerkzaamheden begonnen is (grondoppervlakte x waarde per m2). Uitzonderingen: In bepaalde gevallen blijft een deel van de grond buiten de waardebepaling (bijvoorbeeld bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond) of hanteert de gemeente bij de gronduitgifte een systematiek, waarbij de prijs niet wordt bepaald door de oppervlakte van de grond.

Schatten verwachte stichtingskosten (basis) Inschatten voortgangspercentage opstal (1 jan.) (basis)

Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur Senior Medewerker WOZ-OZB / WOZ-taxateur

Op basis van de objectkenmerken, ontleend aan de bouwvergunning, worden de totale stichtingskosten geschat. Hierbij wordt gebruik gemaakt van landelijke kengetallen / taxatiewijzers. Bij woningen wordt uitgegaan van gestandaardiseerde voortgangspercentages, die zijn afgeleid van de standaard termijnregeling, die bij veel koop-/aannemingsovereenkomsten wordt gebruikt. Bij niet-woningen wordt de inschatting van het voortgangspercentage gemaakt op basis van een inschatting van de gedane investeringen op 1 januari.

Berekenen nieuwe taxatiewaarde (basis)


Bepalen of nieuwe waarde moet worden vastgesteld (basis)


De stichtingskosten aan het begin van het kalenderjaar worden bepaald door het voortgangspercentage van de opstal te vermenigvuldigen met de totale stichtingskosten van het object. Dit bedrag wordt vervolgens vermeerderd met de grondwaarde. Bepalen of op grond van artikel 19/25 van de Wet WOZ een nieuwe waarde vastgesteld moet worden.

07UIT

Recommend Documents