06862

*Z00FD9A924A*

documentnr.: INT/C/15/18237 – zaaknr.: Z/C/14/06862

Raadsinformatiebrief Onderwerp

: Ruimtelijk-functionele ontwikkelingsmogelijkheden Zwaanplein

Aard

: Toezegging(en) raad/commissie (16 maart 2015)

Portefeuillehouder

: J.H.L.M. Nielen

Datum college

: 1 september 2015

Openbaar

: Ja

Afdeling

: Ontwikkeling

Contactpersoon

: Kees Peters / Danny van de Laarschot

Telefoon

:

E-mail

:

In te vullen door de griffie

Nummer brief

: 2015-97

Datum verzending

: 3 september 2015

Nummer weekbericht

: 32

Aanleiding Bij gelegenheid van de vaststelling van de Centrumvisie Cuijk “Hart voor Ontmoetingen” op 16 maart jl., is door u aangegeven dat een supermarkt op het Zwaanplein niet op voorhand de juiste publiekstrekker voor het centrum van Cuijk hoeft te zijn. Besloten is daarom het onderdeel “publiekstrekker op het Zwaanplein” als een aparte business-case te behandelen en bij de uitwerking als een separaat beleidsstuk aan de raad voor te leggen. Om een aparte en (financieel) volwaardige business-case aan u te kunnen voorleggen, hebben wij allereerst laten onderzoeken welke publieksgerichte functies op het Zwaanplein een bijdrage kunnen leveren aan de versterking van het centrum. Inzicht in de marktbehoefte en het programma is immers een belangrijk gegeven om samen met het ruimtelijk plan een samenhangend investeringsvoorstel te kunnen onderbouwen. Inhoud Wij hebben BRO gevraagd onderzoek te verrichten naar de mogelijkheden om de functie van het Zwaanplein te versterken met detailhandel of andere publieksgerichte functies (dienstverlening, horeca, cultuur of vermaak), gegeven de huidige en gewenste detailhandel structuur en de marktmogelijkheden. Uitgangspunt daarbij was dat de functie(s) per saldo geen negatieve effecten mogen hebben op bestaande aanbieders en de positie van (het centrum van) Cuijk én van meerwaarde moeten zijn voor de leefbaarheid, de detailhandelsstructuur en consumentenverzorging. Aan de hand van analyses bleek dat een (discount)supermarkt, een prijsvriendelijke kleding- en schoenenzaak en een bioscoop, functies waren die in aanmerking zouden kunnen komen voor vestiging op het Zwaanplein. Bij de verdere uitwerking van deze publieksgerichte functies, kwam een (discount)supermarkt als meest geschikte voorziening uit de bus. Om ook recht te kunnen doen aan voornoemde uitgangspunten, is geadviseerd om een bestaande supermarkt te verplaatsen. Mede op basis van dit uitgangspunt zijn wij inmiddels in onderhandeling met een bestaande supermarktketen uit Cuijk om te bezien of een verplaatsing ook in financiële en ruimtelijke zin haalbaar is.

1

Over de uitkomsten hiervan alsmede de verdere uitwerking van de business-case zult u later dit jaar in een separaat voorstel nader worden geïnformeerd. De rapportage van BRO treft u bijgaand in “power-point-formaat” aan. Procedurele informatie Met inachtneming van het advies van BRO en in het kader van de verdere uitwerking van de business-case, zullen wij de gesprekken met een bestaande supermarkt over verplaatsing naar het Zwaanplein, voortzetten. Aan de hand van een separaat voorstel, zullen wij u vervolgens informeren/adviseren over de ruimtelijke kaders, de kosten en baten, alsmede de procedure die noodzakelijk is voor realisering van het project. Bijlagen Rapportage BRO d.d. 16 juni 2015.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Cuijk, drs. R.H.M.A. Rongen secretaris

mr. W.A.G. Hillenaar burgemeester

2

Cuijk, Ruimtelijk-functionele ontwikkelingsmogelijkheden Zwaanplein

24 juni 2015 Definitief

0. Inhoud • • • • • •

Introductie Afwegingscriteria Analyse mogelijkheden detailhandel Analyse morgelijkheden overige publieksgerichte functies Beoordeling mogelijkheden Toepassing ladder en overwegingen

Uitwerking Zwaanplein

0. Introductie • •

•

Ambities Centrumvisie Cuijk (2015) moeten vertaald worden. Cuijk centrum wil zich meer profileren als gemakscentrum voor de inwoners van Cuijk en omgeving. Daarnaast is versterking van de verblijfsfunctie een belangrijk aandachtspunt. Zwaanplein is aangewezen als belangrijk bronpunt voor het centrum van Cuijk. De gemeente Cuijk wenst de bronpuntfunctie te versterken en daarnaast een publieksgerichte trekker toe te voegen.

Vraagstellingen: • Wat zijn, bezien vanuit de huidige en gewenste detailhandelsstructuur en de marktmogelijkheden in Cuijk, realistische mogelijkheden om de bronpuntfunctie van het Zwaanplein te versterken met detailhandel of andere publieksgerichte functies, zoals dienstverlening, horeca, cultuur of vermaak?

0. Opbouw 1) Afwegingscriteria - De criteria waar de beoogde functionele versterking aan moet voldoen

2) Analyse mogelijkheden detailhandel - Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel o.b.v. Centrumvisie Cuijk 2015 - Uitbreidingsmogelijkheden in bepaalde branches uitgelicht (niet-dagelijkse sector) - Kansrijkheid (nieuwe) winkelformules voor het centrum van Cuijk

3) Analyse voor de mogelijkheden overige publieksgerichte functies -

Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel o.b.v. Centrumvisie Cuijk 2015 en aanvullende data Trends en ontwikkelingen horeca, leisure en publieksgerichte dienstverlening Inventarisatie plannen en initiatieven Kansrijkheid sectoren en formules voor het centrum van Cuijk

4) Beoordeling mogelijkheden - Vertaling conclusies analyses naar haalbaarheid, effecten en wenselijkheid

5) Toepassing ladder en overwegingen - De meest realistische mogelijkheden worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking - Aanbevelingen omtrent eventuele risico’s en nader onderzoek - Overwegingen ten aanzien van de haalbaarheid van de aangedragen opties

1. Afwegingscriteria (1) •

Autonome trekkracht - De functie wordt veel doelgericht bezocht - Men komt specifiek voor deze functie naar het centrum van Cuijk

•

Hoge bezoekintensiviteit - Het betreft een functie met een relatief hoge bezoekersfrequentie - Voorbeelden zijn: Supermarkten, Action, Primark

•

Combinatiebezoek met centrum - De functie moet van toegevoegde waarde zijn voor het aanbod in het centrum - Er moet synergiewerking plaatsvinden tussen de nieuwe functie en het centrum

•

Ruimtelijk inpasbaar - De gewenste omvang van de functie is fysiek inpasbaar op het Zwaanplein - De ruimtelijk-fysieke situatie is toereikend ten aanzien van de parkeernorm, parkeerbehoefte en de bereikbaarheid

•

Past binnen beleidskaders - Zowel het lokaal (Centrumvisie Cuijk), regionaal als provinciaal beleid mag niet in de weg staan

1. Afwegingscriteria (2) •

Per saldo geen negatieve effecten - De vestiging van de betreffende functie op het Zwaanplein zorgt per saldo niet voor negatieve effecten op bestaande aanbieders - De functie moet passen binnen de verzorgingsfunctie van het centrum van Cuijk en bij de positie van de kern en gemeente Cuijk in de regio

•

Meerwaarde voor de detailhandelsstructuur, consumentenverzorging en leefbaarheid - De functie voegt iets toe aan de stedelijke en ruimtelijke kwaliteiten van de omgeving - De functie zorgt per saldo voor een verbeterde consumentenverzorging c.q. consumenten krijgen meer keuzemogelijkheden - De functie heeft geen negatieve effecten op de leefbaarheid

2. Analyse mogelijkheden detailhandel (1)

2. Analyse mogelijkheden detailhandel (2)

*Data Locatus met peildatum februari 2015

2. Analyse mogelijkheden detailhandel (3) • • •

De kern Cuijk telt 105 winkels, van totaal bijna 39.800 m² wvo Het centrum van Cuijk telt 75 winkels, van totaal ca. 15.000 m² wvo De volgende branches zijn in de woonplaats relatief ondervertegenwoordigd: -

•

Persoonlijke verzorging Kleding en mode Juwelier en optiek Antiek en kunst Hobby Media Dier en plant Wonen Detailhandel overig

De volgende branches zijn in de woonplaats relatief oververtegenwoordigd: -

Levensmiddelen Warenhuis Schoenen en lederwaren Huishoudelijke en luxe artikelen Sport en spel Bruin en witgoed Fietsen en autoaccessoires Doe-het-zelf

2. Analyse mogelijkheden detailhandel (4) •

Formules die relatief vaak voorkomen in vergelijkbare centra en ook daadwerkelijk voorkomen in het centrum van Cuijk: -

•

Action (800 m² wvo) Hema (1.071m² wvo) Intertoys (260 m² wvo) Kruidvat (416 m² wvo) Etc …

Formules die relatief vaak voorkomen in vergelijkbare centra, maar niet voorkomen in het centrum van Cuijk: -

Echte Bakker (er zijn wel een Bakker Bart, Loeffen en Strik) Scapino Etos Hans Anders Wereldwinkel

Formules centra

in

vergelijkbare

(Deurne,

Gemert,

Formule

centrum Cuijk?

Schijndel, Horst, Boxmeer)

ACTION

v

HEMA

v

INTERTOYS

v

KRUIDVAT

v

ZEEMAN

v

SHOEBY

v

RABOBANK

v

ALBERT HEIJN

v

DURLINGER

v

ECHTE BAKKER JOLA

v

SCAPINO SCHIJVENS

v

ALDI-MARKT

v

BLOKKER

v

ETOS GALL & GALL

v

HANS ANDERS

•

Verder zijn er nog vele formules die wel in het centrum van Cuijk gevestigd zijn, maar niet in de benchmark-centra.

KEURSLAGER

v

LAKE SIDE

v

PEARLE

v

WERELDWINKEL

aanwezig

in

2. Analyse mogelijkheden detailhandel (5) De formules die in de benchmark wel voorkomen maar in Cuijk niet, kunnen wellicht interessante formules zijn om te benaderen. Hieronder zijn de belangrijkste kansrijke formules weergegeven, met daaronder enkele kenmerken en waarom deze wel/niet interessant voor Cuijk zijn:

•

Echte Bakker - Winkel in de levensmiddelensector. Sterk aanvullend karakter, maar te weinig autonome trekkracht. Functioneert als onderdeel van een centraal winkelgebied als ondersteunende functie. Hierdoor is een bakker op het Zwaanplein niet interessant. Het centrum heeft overigens al drie bakkers (Strik, Loeffen en Bakker Bart).

•

Scapino - Prijsvriendelijke kleding- en schoenenzaak. Kan een trekkersfunctie vervullen, maar is ook weer niet te vergelijken met een supermarkt, Hema of Action. Een Scapino functioneert doorgaans als onderdeel van een centrum. In relatie tot de (beperkte) trekkracht kan er daardoor combinatiebezoek ontstaan. Kleding, mode, schoenen en lederwaren zijn echter wel al oververtegenwoordigd in Cuijk, maar een Scapino ontbreekt. Hierdoor kan een Scapino of andere grote budget kleding/schoenenzaak mogelijk interessant zijn.

•

Etos - Winkel in persoonlijke verzorging. Functioneert meestal in combinatie met een supermarkt en andere winkels in de dagelijkse sector. Etos of een andere drogist heeft een zeer beperkte autonome trekkracht, maar wel een hoge bezoekersintensiteit. In dit kader is een Etos of drogist daardoor niet interessant.

•

Hans Anders - Winkel in optiek en horen die vaak doelgericht bezocht wordt, maar wel onderdeel van het winkelaanbod in het centrum is. De bezoekersintensiteit en autonome trekkracht is relatief laag. Hierdoor is een winkel in optiek en horen niet interessant.

•

Wereldwinkels - Winkel in cadeauartikelen, met een focus op fairtrade die altijd in combinatie met andere niet-dagelijkse winkels functioneert. Hierdoor niet interessant.

2. Analyse mogelijkheden detailhandel (6) Op basis van kennis en ervaring zijn er mogelijk nog een aantal functies die mogelijk (theoretisch) interessant zijn voor het Zwaanplein:

•

Supermarkt - Winkel in de levensmiddelensector met een hoge mate van autonome trekkracht en hoge bezoekersintensiteit. Hierdoor wel een hoge verkeers- en parkeerdruk. Ook zal de nabij ligging van het centrum mogelijk tot combinatiebezoek leiden. Supermarkten vervullen in centra zoals Cuijk doorgaans een belangrijke trekkers rol. Hierdoor is de supermarkt een interessante optie.

•

Bouwmarkt - Winkel in de doe-het-zelfsector met een sterke autonome trekkracht, maar een lagere bezoekersintensiteit. Bouwmarkten liggen doorgaans solitair en hebben in het kader van schaalvergroting vaak veel fysieke ruimte nodig. Ook zal er slechts in beperkte mate sprake zijn van combinatiebezoek. Hierdoor is een (grootschalige) bouwmarkt geen interessante centrumfunctie.

•

Tuincentrum - Idem Bouwmarkt

2. Analyse mogelijkheden detailhandel (7) •

Conclusies: - Cuijk heeft ten opzichte van vergelijkbare plaatsen een zeer ruim detailhandelsaanbod. Zelfs zodra het aanbod vergeleken wordt met plaatsen van 20.000 tot 30.000, blijken veel branches nog steeds goed vertegenwoordigd. Dit geldt vooral voor de dagelijkse sector. - Veel detailhandelsfuncties zijn niet geschikt voor het Zwaanplein, omdat ze niet voldoende autonome trekkracht hebben, niet bijdrage aan het bestaande aanbod middels combinatiebezoek of een te lage bezoekintensiviteit hebben. - De functies die op basis van de analyse het meest interessant zijn, zijn: - Supermarkt - Prijsvriendelijke kleding- en schoenenzaak

3. Analyse voor de mogelijkheden overige publieksgerichte functies (1) Algemeen spelen er een aantal trends en ontwikkelingen in de horeca-, leisureen dienstensector: Horeca is een dynamische sector, waarin continu nieuwe concepten worden ontwikkeld en verouderde bedrijfsvormen verdwijnen. De consument moet actief en professioneel worden ‘verleid’ tot een bezoek: thuis eten en drinken is immers altijd voordeliger. Het is bij uitstek een markt waarin het aanbod i.c. de ondernemer de vraag bepaalt. Sterke horeca kan een gebied op de kaart zetten. Een zaak met een fraaie presentatie en een mooi terras kan de omgevingskwaliteiten enorm verlevendigen. Wel staat de horeca de afgelopen jaren economisch onder druk, door kritische gasten, toenemende concurrentie (ook uit de detailhandel), prijsacties en stijgende kosten. De sector heeft echter in het verleden bewezen met een stijgende conjunctuur te kunnen meegroeien, zoals ook anno 2015 blijkt.

Een (binnen)stad kan zich met cultuur sterk onderscheiden, zo blijkt uit de recente heropeningen van diverse musea in Nederland. Het blijken ware publiekstrekkers, deels gericht op een koopkrachtig publiek. Ze genereren lokaal veel extra bestedingen voor winkels en horecazaken. Ook theaters, bioscopen en bibliotheken en theater- en muziekfestivals trekken veel (nieuwe) bezoekers naar de stad. De doelgroep is breed: de meeste Nederlanders zijn geïnteresseerd in cultuur, zo blijkt uit onderzoek.

3. Analyse voor de mogelijkheden overige publieksgerichte functies (2) Specifiek voor horeca gelden de volgende trends en ontwikkelingen: • Multifunctionaliteit - Horecabedrijven bieden een steeds bredere menukeuze, met per dagdeel verschillende doelgroepen. Ook worden vaker culturele en recreatieve activiteiten georganiseerd.

•

Hoofdfunctie vervaagt - Traditioneel werden horecazaken (ook in het bestemmingsplan) vooral ingedeeld op hun hoofdfunctie. Mede door de toenemende multifunctionaliteit zien we steeds meer combinatievormen: dezelfde zaak is overdag een brasserie/lunchroom, tegen etenstijd restaurant en later op de avond soms zelfs danscafé met DJ.

•

Schaalvergroting - Zaken worden groter, vanwege de gewenste multifunctionaliteit en/of omzeteisen.

•

Vermenging horeca en detailhandel - Vooral dagelijkse winkels ontplooien steeds meer horeca-activiteiten; belegde broodjes, snacks, koffie/thee, verse sappen, etc. De populaire marktrestaurantformule La Place is voortgekomen uit de warenhuisketen V&D. ‘Gezond’, ‘Eerlijk’, ‘Puur’ en ‘Streekeigen/authentiek’ winnen snel terrein.

•

Opkomst specialistische koffieformules - Opvallende ketenvorming, met ook op lokaal niveau veel initiatieven. Bekende spelers zijn Starbucks en Coffee Company. Voor jongeren en ZZP-ers hebben deze zaken vaak een belangrijke ontmoetingsfunctie.

•

Opkomst ‘casual dining’ - Waaronder buffetrestaurants. Voorbeelden zijn wok/ tepanyaki-, sushi- en grillrestaurants. Voorbeelden: Sumo, Humphrey’s, Gauchos.

3. Analyse voor de mogelijkheden overige publieksgerichte functies (3) •

Afname monofunctionele drankverstrekkers - Het traditionele (kleine) café verdwijnt geleidelijk uit het straatbeeld. Het traditionele café wordt eetcafé of brasserie, met ruimere openingstijden. Oorzaak is vooral de combinatie afnemende bestedingen en verhoogde kosten.

•

Sterke afname discotheken - Met als belangrijke oorzaken de groeiende concurrentie van festivals, het rookverbod in de horeca en de verhoogde minimumleeftijd voor alcoholgebruik.

•

De jeugd gaat minder en later uit dan vroeger - In veel uitgaansgebieden leidt dit tot minder overlast, maar soms wel op latere tijdstippen. Daar staat tegenover dat oudere doelgroepen veel meer dan vroeger horeca bezoeken.

3. Analyse voor de mogelijkheden overige publieksgerichte functies (4) Specifiek voor leisure gelden de volgende trends en ontwikkelingen: • Vrijetijdsaristocratie - Mensen ontlenen hun identiteit en status steeds meer aan hun vrijetijdsgedrag en minder aan materiële zaken. Met een fraaie term wordt dit ook wel aangeduid als de opkomst van een ‘vrijetijdsaristocratie’.

•

Unicitiet en beleving - We hebben steeds meer behoefte aan verrassing, ‘avontuur’, ‘spektakel’ en ‘unieke’ belevenissen. Het aantal festivals en evenementen is de afgelopen jaren enorm gegroeid. Tegelijk ligt er een steeds groter accent op persoonlijk welbevinden, zelfontplooiing, lichamelijke gezondheid en uiterlijk.

•

Grenzen vervagen - De grenzen tussen vrije tijd en werk vervagen, bijvoorbeeld door Het Nieuwe Werken. Afstanden worden minder relevant, de auto is en blijft het favoriete vervoermiddel.

•

Economische betekenis leisure - De economische betekenis van leisure groeit nog steeds, wat leidt tot veel extra (laagdrempelige) werkgelegenheid. Ook in deze sector is al jaren sprake van schaalvergroting, maar de professionalisering en ketenvorming is minder ver dan in bijvoorbeeld de detailhandel. Wel raakt in diverse branches de markt verzadigd door toenemende concurrentie. Ook voor het vrijetijdsgedrag biedt internet enorm veel informatie, maar het maakt ook entreeprijzen (en kortingen) inzichtelijk. Hierdoor staan de inkomsten van bedrijven onder druk.

•

Verbreding productaanbod en doelgroepen - Vanwege de economische druk streven veel vrijetijdsvoorzieningen naar verbreding van productaanbod en doelgroepen, waarbij vooral de zakelijke markt lonkt. Vanwege maatschappelijke trends legt ook deze sector een steeds groter accent op duurzaamheid (‘Green Key’) en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Samenwerking, gezamenlijke productontwikkeling en arrangementen met andere functies (vooral horeca, detailhandel, cultuur) staat nog in de kinderschoenen, maar is veelbelovend.

3. Analyse voor de mogelijkheden overige publieksgerichte functies (5) Specifiek voor diensten gelden de volgende trends en ontwikkelingen: • Starters domineren - De dienstverlening is de sector met het grootste aandeel starters; ruim 60% van de startende ondernemers in Nederland begint hierin. Het zijn vaak eenpersoonsbedrijven.

•

Relatief kleine schaal - Het is voor ondernemers een betrekkelijk laagdrempelige bedrijfsvorm die geen hoge basisinvestering vergt. De schaalgrootte van zaken is veelal beperkt en de ketenvorming bescheiden.

•

Hoge dynamiek - Zoals blijkt uit de onderstaande figuur zijn het vooral de dienstenfuncties die sterk toenemen.

3. Analyse voor de mogelijkheden overige publieksgerichte functies (6) Plannen en initiatieven in de regio Woonkern

Beschrijving

Boxmeer

De Albert Heijn is voornemens zich te vestigen aan de Koorstraat in het centrum van Boxmeer. Hier zou

Omvang

Status

+ 4.500 m²

Oplevering medio

ook als onderdeel van de nieuwbouw een sporthal en turnhal gebouwd worden. Boxmeer

Er zijn plannen om het overdekte gedeelte van winkelcentrum De Kloostertuin te Boxmeer te renoveren. De renovatie zou noodzakelijk zijn om o.a. de Aldi te kunnen behouden.

Groesbeek

Het centrum van Groesbeek ondergaat door het centrumplan een metamorfose. Onderdeel hiervan is het gevelproject, waarbij winkeliers maximaal 5.000 euro subsidie krijgen om hun gevel te verfraaien.

zomer 2015

Daarnaast zal extra winkelruimte worden gerealiseerd met ca. 250 ondergrondse parkeerplaatsen. Fomules die zich al hebben aangemeld zijn: Etos, De Kaasspecialist, Eye Wish, Zeeman en Primera. Ook Albert Heijn zal zich vestigen (ca. 1.700 m²). Grave

Het Arsenaal zal weer een horecafunctie krijgen. Er komt een restaurant in. Daarnaast zullen er evenementen georganiseerd worden.

Cuijk

Supermarkt Aldi is voornemens de huidige vestiging aan de rand van het centrum te verplaatsen naar het

Cuijk

Lidl in de wijk Padbroek is recentelijk gestopt. Tot op heden hebben zich geen andere supermarktpartijen

+ 550 m² wvo

Zwaanplein. Aldi voert gesprekken met de eigenaar van het UWV-pand over aankoop.

gemeld. Mogelijkheden tot behoud van een supermarkt in de wijk worden thans bezien. Cuijk

Project Dommelsvoort: voorziet een Waterpark in Cuijk. Op het schiereiland zijn daarnaast enkele publieksgerichte functies voorzien, waaronder detailhandel en een wellnesscentrum.

Cuijk

Aquahotel Fitland: complementair aan het Waterpark, er bestaan plannen voor een hotel/lifestyleresort aan de snelweg, met een aanvullende (service)bioscoop en casino.

Cuijk

Schouwburg: is gerenoveerd en opent binnenkort haar deuren.

Cuijk

Homburgcomplex: is al enige jaren geleden door de gemeente aangekocht. Voor de locatie is een visie opgesteld die voorziet in de combinatie van werken en sport.

Cuijk

De Lidl is verplaatst naar het voormalige Jumbo-pand in De Valuwe. Hierbij is Lidl iets uitgebreid. Jumbo is verhuist naar de wijk Heeswijkse Kampen.

- 950 m² wvo

3. Analyse voor de mogelijkheden overige publieksgerichte functies (7) •

De volgende functies ontbreken in Cuijk, maar komen wel vaak voor in vergelijkbare kernen: - Partycentrum - Bioscoop - Schoenreparatie/sleutels

•

De volgende functies zijn ondervertegenwoordigd in Cuijk: - Lunchroom - Café-Restaurant - Makelaardij

•

De volgende functies zijn oververtegenwoordigd in Cuijk: -

Fastfood Restaurant Binnenspeeltuin Gereedschap verhuur Electroreparatie Drukwerk Fotograaf Autowasserij Uitzendburo

Aantal vestigingen in woonplaats Cuijk

Aantal vestigingen benchmark

Café Fastfood Bezorg/Halen Grillroom/Sh Hotel-Rest IJssalon Lunchroom Café-Restaurant Restaurant Bibliotheek Galerie Museum Theater Amusementhal Binnenspeeltuin Fitness Zwembad

10 9 1 3 1 1 2 3 10 1 2 1 1 1 1 3 1

10 7,6 0,8 2,8 1,8 1 3 5,4 7,2 1 1,2 1,4 0,6 0,4 3,6 0,8

+/+ +/+/+/+/+ +/+/+/+/+/+ +/+/-

Gereedschap verhuur Kapper

1 10

11

+ +/-

3 1 1 2 2

2,4 0,8 0,4 0,8

+/+/+ + +

1 2 2 3 2 6 1

1,8 3,2 4 1,4 1,8 2,6 0,8

+/+/+ +/++ +/-

Formule

Schoonheidssalon Kledingreparatie Electroreparatie Drukwerk Fotograaf Finanancieel Intermediair Bank Makelaardij Autowasserij Reisburo Uitzendburo Diensten Overig

Conclusie

3. Analyse voor de mogelijkheden overige publieksgerichte functies (8) •

Kenmerken en kansrijkheid ondervertegenwoordigde functies voor het Zwaanplein: - Deze publieksgerichte functies worden doorgaans doelgericht bezocht en zijn slechts van beperkte complementaire waarde voor het aanbod in het centrum. - De functies hebben een lage bezoekintensiviteit. Restaurants en fastfoodhoreca worden vooral in de avond bezocht, waardoor de toegevoegde waarde met het winkelaanbod in het centrum beperkt is. - De functies hebben een meer ondersteunend karakter, maar zijn niet geschikt als trekker.

•

Welke overige publieksgerichte functies zijn op basis van de analyse interessant voor het Zwaanplein: - Bioscoop: vergelijkbare plaatsen hebben meestal wel één bioscoop. Cuijk heeft er opvallend geen. Er bestaan plannen een lifestyleresort te bouwen met een aanvullende (service) bioscoop. Een bioscoop heeft een hoge autonome trekkracht. Daarnaast kan een bioscoopbezoekje tevens leiden tot combinatiebezoek met het aanbod in het centrum. Nadeel is echter dat de bezoekersintensiteit per dag en dagdeel nogal kan verschillen.

4. Beoordeling mogelijkheden (1) Op basis van de analyses zijn de volgende functies nader uitgewerkt: •

(Discount)supermarkt: - Een supermarkt heeft een zeer sterke autonome trekkracht en een hoge bezoekintensiviteit. Daarnaast blijkt dat supermarktbezoek vaak gecombineerd wordt met aankopen in andere dagelijkse en niet-dagelijkse winkels, mits deze nabij de supermarkt liggen. De synergetische waarde tussen een supermarkt op het Zwaanplein en het overige aanbod in het centrum zal daardoor hoog zijn. Een discounter zal van complementaire waarde zijn t.o.v. de Emtésupermarkt. De fysiek-ruimtelijke inpassingsmogelijkheden op het Zwaanplein passen binnen het gebruikersprofiel van een supermarkt.

•

Prijsvriendelijke kleding- en schoenenzaak: - Een prijsvriendelijke kleding- en schoenenzaak heeft een gemiddelde trekkracht en een gemiddelde bezoekintensiviteit. Een dergelijke winkel ligt doorgaans in het centrum van een winkelgebied en is daarmee sterk afhankelijk van het omliggende aanbod. De fysiek-ruimtelijke inpassingsmogelijkheden op het Zwaanplein zijn ruimvoldoende voor een dergelijke winkel. Modezaken zoals Scapino (middensegment) hebben het in deze tijd moeilijk. Onder druk van o.a. e-commerce functioneren deze zaken in middelgrote steden/dorpen doorgaans slecht. Het is dan ook de vraag in hoeverre een prijsvriendelijke kleding- en schoenenzaak bereid is om zich te vestigen in Cuijk. Er is overigens al een Bristol gevestigd in Cuijk.

•

Bioscoop: - Een bioscoop heeft een zeer sterke autonome trekkracht, maar de bezoekintensiviteit is relatief laag in vergelijking tot bijvoorbeeld een supermarkt. Doordat winkelen steeds meer een activiteit op zich wordt, past een leisure-functie zoals een bioscoop prima in het centrum. Er is overigens nog geen bioscoop gevestigd in Cuijk. De fysiek-ruimtelijke inpassingsmogelijkheden op het Zwaanplein zijn voldoende voor een bioscoop.

4. Beoordeling mogelijkheden (2) Supermarkt •

Conclusies BRO: - Een discountsupermarkt is complementair t.o.v. de Emté-supermarkt in het centrum. Twee complementaire supermarkten in het centrum zullen van elkaar kunnen profiteren, maar ook het aanbod in het centrum kan hiervan profiteren via combinatiebezoek. Een supermarkt aan het Zwaanplein zal tevens dienen als belangrijk bronpunt voor het centrum. De sterke (boven)lokale trekfunctie zorgt er voor dat er meer koopkracht uit de gemeente gebonden kan worden. - BRO heeft (zie volgende pagina) een berekening gemaakt voor de dagelijkse sector in de gemeente Cuijk. Hieruit blijkt dat de totale dagelijkse sector op dit moment gemiddeld functioneert. De bevolkingstoename zal de binding en toevloeiing in absolute zin doen toenemen. Hierdoor ontstaat enige uitbreidingsruimte (ca. 100 m² wvo). - Gezien het huidige aanbod en de beperkte uitbreidingsruimte, heeft een verplaatsing van een bestaande discounter de voorkeur. Aldi is voornemens zich te vestigen op het Zwaanplein, waardoor Aldi een realistische kandidaat is. - BRO acht de kans klein dat er als gevolg van de verplaatsing en uitbreiding van Aldi ergens anders in Cuijk of omgeving een supermarkt zal verdwijnen. BRO sluit dit niet volledig uit, maar acht de kans hierop hoogst onwaarschijnlijk. - Vanuit de Centrumvisie is naast het Zwaanplein ook het braakliggend stuk grond aan de Molenstraat benoemd als potentiële ontwikkellocatie. Dit terrein heeft een beperktere omvang, waardoor de fysieke inpasbaarheid van een supermarkt met voldoende parkeermogelijkheden lastiger is. Daarnaast zijn de ligging en bereikbaarheid niet optimaal voor een supermarkt. Het Zwaanplein heeft een belangrijke entreefunctie (noordontsluiting), in tegenstelling tot het terrein aan de Molenstraat. Op basis hiervan is het Zwaanplein een geschiktere optie voor een supermarkt.

4. Beoordeling mogelijkheden (3) Supermarkt •

Uitgangspunten berekening functioneren en uitbreidingsruimte dagelijkse sector -

Inwonertal o.b.v. DTNP Koopstromen o.b.v. DTNP Bestedingen o.b.v. detailhandel.info, bewerkt door BRO. Naar de toekomst toe houden we de bestedingen gelijk. Huidig aanbod o.b.v. de Locatus Retail Verkenner, peildatum juni 2015 Berekening is o.b.v. de gemeente Cuijk en voor de gehele dagelijkse sector.

Aantal inwoners

Bestedingen per hoofd (€)

Huidige situatie

Toekomsite situatie

(2015)

(2020)

24.700

25.200

2.462

2.462

Totale bestedingspotentieel (€ mln.)

60,8

62,0

Koopkrachtbinding

95%

95%

Gebonden bestedingen (€ mln.)

57,8

58,9

Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet

15%

15%

Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.)

10,2

10,4

Totale besteding (€ mln.)

68,0

69,3

Huidig wvo (m²)

9.190

9.190

Omzet per m² wvo (€)

7.400

7.550

Vergelijkbaar gemiddelde (€ per m² wvo)

7.467

7.467

-

100

Uitbreidingsruimte

4. Beoordeling mogelijkheden (4) Supermarkt •

Effecten verplaatsing Aldi - De verplaatsing van Aldi zal per saldo slechts beperkte effecten hebben op het overige dagelijkse aanbod in de regio. De uitbreiding van ca. 550 m² wvo zal de omzetclaim van Aldi met ca. € 4,3 mln. verhogen. Deze omzetclaim zal zich spreiden over diverse dagelijkse aanbieders in de gemeente Cuijk en daarbuiten. Het is niet uit te sluiten dat als gevolg van deze omzetverschuiving elders aanbieders verdwijnen, ook gezien de beperkte uitbreidingsmogelijkheden. De effecten zullen zich vooral richten op kleinschalige aanbieders die vanuit de detailhandelsstructuur ongunstig, vaak solitair liggen. Het verdwijnen van deze kleinschalige solitaire aanbieders is vanuit de detailhandelsstructuur en consumentenverzorging bezien niet onaanvaardbaar. De consument blijft immers beschikken over voldoende aanbod in de dagelijkse sector. - De effecten op de Emté in het centrum zullen per saldo positief zijn, omdat de autonome trekkracht van Aldi ook meer koopkrachtpotentie richting de Emté toetrekt. Via combinatiebezoek kan de Emté hier daarmee ook deels van profiteren. De Albert Heijn aan de rand van het centrum zal in de nieuwe situatie beperkte effecten ondervinden, omdat deze in de huidige situatie al op zichzelf functioneert.

4. Beoordeling mogelijkheden (5) Prijsvriendelijke kleding- en schoenenzaak •

Effecten vestiging prijsvriendelijke kleding- en schoenenzaak - Een prijsvriendelijke kleding- en schoenenzaak (bijvoorbeeld Scapino) aan het Zwaanplein zal de druk op het functioneren in het modisch segment verhogen. In Nederland heeft een dergelijke zaak gemiddeld een omvang van ca. 746 m² wvo. Bij een gemiddelde vloerproductiviteit van € 2.681,- voor schoenen/kledingzaken in Nederland, betekent dit een omzetclaim van ca. € 2,0 mln. Het aanbod in de branches kleding en schoenen in het centrum van Cuijk bedraagt ca. 3.410 m² wvo. Dit betekent een omzetclaim van € 9,1 mln. De effecten als gevolg van de omzetverschuiving zullen zich spreiden over diverse aanbieders. Een prijsvriendelijke kleding- en schoenenzaak zal vooral een (boven)lokale verzorgingsfunctie hebben, waardoor de effecten vooral binnen de eigen gemeente zullen ontstaan, hoofdzakelijk bij overige aanbieders in het centrum. Aan de andere kant kan de komst van een dergelijke winkel in het centrum van Cuijk zorgen voor een hogere binding, omdat het modisch aanbod completer wordt. Voor de consumentenstructuur betekent dit dat de consument in Cuijk een nieuwe aanbieder er bij krijgt en dus meer keuzemogelijkheden heeft. Het is echter niet uit te sluiten dat als gevolg van de komst van een nieuwe modische aanbieder er elders in het centrum aanbod verdwijnt. Dit zal ongewenste leegstand in het ecntrum tot gevolg hebben.

4. Beoordeling mogelijkheden (6) Bioscoop •

Effecten vestiging Bioscoop - Een bioscoop wordt sterk doelgericht bezocht. Een bioscoopbezoekje wordt veelal gecombineerd met andere leisure activiteiten, zoals een etentje, avondje uit of winkelen. Een bioscoop heeft daarnaast een sterke bovenlokale trekkracht. Zo zal het bezoekers van buiten Cuijk trekken. In het kader van combinatiebezoek kan het overige aanbod in het centrum profiteren van deze extra aantrekkingskracht. De bezoekintensiviteit verschilt echter nogal per dag en dagdeel. Zo zal het op een zaterdag drukker zijn, dan op een maandag ochtend. De bezoekintensiviteit hangt daarnaast samen met het programma. - Een bioscoop is ruimtelijk inpasbaar. Wel dient rekening gehouden te worden met de drukte op piekmomenten. Hierdoor dient er voldoende parkeercapaciteit aanwezig te zijn. - Er is nog geen volwaardige bioscoop in Cuijk gevestigd. Vergelijkbare plaatsen hebben doorgaans wel een bioscoop. In die zin is er ruimte voor een volwaardige (service) bioscoop in Cuijk. - Effecten op andere bioscopen in de regio zullen beperkt zijn. Wellicht zullen het theater en de schouwburg concurrentie ondervinden. Een bioscoop trekt echter een andere doelgroep aan dan theaterbezoekers.

4. Beoordeling mogelijkheden (7) Advies • Een (discount) supermarkt is de meest geschikte publieksgerichte voorziening voor het Zwaanplein. • Gelet op het bestaande detailhandelsaanbod, is het advies een bestaande supermarkt te verplaatsen en de supermarktbestemming op de achterblijvende locatie op te heffen. • Aldi is meest geschikte en realistische kandidaat. • Parkeerplaats Zwaanplein zowel voor supermarktbezoekers als centrumbezoekers (bronpunt). • Bij verplaatsing van Supermarkt, transformatie oude locatie naar nietdetailhandelsfunctie.

4. Toepassing ladder en overwegingen (1) Introductie Ladder voor duurzame verstedelijking: Er wordt door de overheid steeds meer waarde gehecht aan het zorgvuldig omgaan met het ruimtegebruik. Dit is tevens een belangrijk uitgangspunt bij een in oktober 2012 doorgevoerde wijziging in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan/projectafwijking dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de systematiek van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Deze ladder omvat de volgende stappen: • Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. • Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. • Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.” De Ladder voor duurzame verstedelijking dient te worden toegepast indien er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De verplaatsing van een discountsupermarkt en de bijbehorende uitbreiding kan worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling omdat het een detailhandelsontwikkeling betreft (art. 1.1.1 Bro, definiëring begrippen). Bovendien zal er naar alle waarschijnlijkheid sprake zijn van een uitbreiding van het aanbod en daarom dient de Ladder doorlopen te worden.

4. Toepassing ladder en overwegingen (2) Trede 1: Actuele regionale behoefte

•

Theoretisch distributieve uitbreidingsruimte dagelijkse sector is beperkt - BRO constateert dat er beperkt tot geen uitbreidingsruimte bestaat in de gemeente Cuijk voor een extra supermarkt. Zodra het om een verplaatsing gaat is marktruimte in principe niet noodzakelijk, bij verplaatsing en uitbreiding (met 550 m² wvo) is wel marktruimte nodig. Op basis van de berekening van BRO blijkt dat er onvoldoende distributieve ruimte is voor uitbreiding van het supermarktaanbod. In kwantitatieve zin zijn er dus slechts beperkte mogelijkheden om het aanbod in de dagelijkse sector uit te breiden.

•

Betere consumentenverzorging - Uit de jurisprudentie blijkt dat er steeds meer waarde wordt gehecht aan kwalitatieve overwegingen. De uitbreiding en schaalvergroting zullen bijdragen aan een betere consumentenverzorging omdat ingespeeld wordt op actuele trends in vraag en aanbod op het gebied van aankopen in de dagelijkse sector (o.a. gemak, comfort, keuzemogelijkheden voor de consument). De consument in Cuijk heeft in de nieuwe situatie de beschikking over een supermarkt met een modernere omvang.

•

Centrumsupermarkt i.p.v. solitaire supermarkt - Bij verplaatsing van de huidige Aldi-supermarkt naar het Zwaanplein zal een solitaire supermarkt verdwijnen. Daarvoor in de plaats komt een nieuwe volwaardige Aldi-supermarkt in het centrum. De nieuwe Aldi aan het Zwaanplein zal meer synergiewerking opleveren met het bestaande aanbod in het centrum van Cuijk (combinatiebezoek en bronpuntfunctie). Het opheffen van de Aldi-supermarkt op de huidige locatie zal er voor zorgen dat de overlast van de supermarkt door bezoekers-,laad- en losverkeer verdwijnt.

•

Complementaire werking - Een discountsupermarkt aan het Zwaanplein, zal tot synergiewerking leiden met de Emté-supermarkt in het centrum van Cuijk. Hierdoor heeft de verplaatsing van een discounter de voorkeur boven een andere fullservicesupermarkt. Er zal een sterk complementair supermarktcluster ontstaan, dat in belangrijke mate zal bijdragen aan het functionen van het gehele centrum van Cuijk.

4. Toepassing ladder en overwegingen (3) •

Conclusie effecten - Het is op voorhand niet uit te sluiten dat er door de veranderende concurrentieverhoudingen mogelijke effecten zullen zijn op bestaande supermarkten of andere dagelijkse artikelenwinkels in Cuijk of omgeving. Het zal slechts gaan om een relatief beperkte uitbreiding, de kans op duurzame negatieve effecten zullen heel klein zijn. De effecten op de consumentenverzorging of de detailhandelsstructuur zijn daardoor zeker niet onaanvaardbaar.

•

Transformatie en verdwijnen leegstand - De verplaatsing van Aldi naar het Zwaanplein zal leegstand uit de markt halen. Het voormalige UWV-pand (Zwaanplein) staat op dit moment leeg. Aldi zal het pand slopen en daarvoor in de plaats nieuwbouw plegen. Naar verwachting zal ook het pand op de oude locatie op termijn verkleuren naar een niet-detailhandelsfunctie. Transformatie naar wonen ligt hier voor de hand. De slechte bereikbaarheid, beperkte omvang van het pand en de beperkte parkeermogelijkheden maakt het onrealistisch dat er een supermarkt terugkomt. Via transformatie van de oude locatie zal ook hier de leegstand verdwijnen.

•

Algehele conclusie trede 1 - Op basis van de bovenstaande overwegingen is er sprake van een actuele regionale behoefte. Per saldo zijn er geen negatieve effecten op de detailhandelsstructuur of consumentenverzorging te verwachten. De ontwikkeling heeft positieve effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat.

4. Toepassing ladder en overwegingen (4) Trede 2: Tweede trede: benutting bestaande panden en leegstand Specifiek voor trede 2 is in de toelichting bij het Bro-artikel aangegeven dat het bij detailhandel moet gaan om het aangeven in hoeverre bestaande leegstaande winkelpanden via transformatie of herstructurering het initiatief zouden kunnen huisvesten. Onderstaand is een overzicht opgenomen met daarin de leegstand in de gemeente Cuijk. Hieruit blijkt dat de drie grootste leegstaande panden qua omvang in eerste instantie mogelijkheden bieden. Deze opties zullen onderstaand worden afgewogen.

Top 3 leegstand gemeente Cuijk

Woonplaats

Adres

m² wvo

Winkelgebied

Cuijk

Berenkuil 5

988

Bebouwde kom

Cuijk

Ewinkel 12

600

Buiten bebouwde kom

Cuijk

Lange Beijerd 9 500

Bedrijfsterrein

4. Toepassing ladder en overwegingen (5) •

Berenkuil 5 (988 m² wvo) - Dit pand ligt in de meest zuidelijke wijk Padbroek. Het betreft een solitaire locatie. Een supermarkt op deze locatie zal geen synergetische meerwaarde opleveren voor overige supermarkten of andere dagelijkse of niet-dagelijkse winkels in Cuijk. Een supermarkt zal hier altijd op zichzelf functioneren. De verkeersbewegingen als gevolg van de supermarkt zal de leefbaarheid in de wijken verlagen.

•

Ewinkel 12 (600 m² wvo) - Dit pand ligt op een geïsoleerde locatie aan de rand van een bedrijventerrein, ter hoogte van Katwijk (Cuijk). De omvang van het pand is allereerst te klein om een moderne discountsupermarkt te huisvesten. Een supermarkt op deze locatie zou daarnaast weinig meerwaarde hebben voor de detailhandelsstructuur. Het is onwenselijk een supermarkt solitair aan de rand van een bedrijventerrein te vestigen.

•

Lange Beijerd 9 (500 m² wvo) - Dit pand ligt centraal op een bedrijventerrein, ten westen van Station Cuijk. De omvang van het pand is allereerst te klein om een moderne discountsupermarkt te huisvesten. Een supermarkt op deze locatie zou daarnaast weinig meerwaarde hebben voor de detailhandelsstructuur. Het is onwenselijk een supermarkt solitair op een bedrijventerrein te vestigen.

•

Conclusie - De leegstand in Cuijk is niet geschikt om een supermarkt te huisvesten. Veelal hebben de panden een te beperkte omvang of is de ligging solitair. Een supermarkt is een belangrijke publiekstrekker, waardoor het wenselijk is een supermarktfunctie te laten aansluiten op bestaand aanbod. Aansluiting op een bestaand winkelgebied is daardoor belangrijk. Op basis van de bovenstaande overwegingen is geconcludeerd dat een verplaatsing van de huidige Aldi-supermarkt naar het Zwaanplein de beste optie is.

4. Toepassing ladder en overwegingen (6) Derde trede: niet binnen bestaand stedelijk gebied Omdat de ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied plaats vindt is de derde trede niet van toepassing.

4. Toepassing ladder en overwegingen (7) Slot overwegingen en aanbevelingen nader onderzoek

•

Verplaatsing Aldi naar Zwaanplein is de beste optie - Zowel vanuit de afwegingscriteria als de ladder is een verplaatsing van Aldi naar het Zwaanplein de beste optie. Het levert zowel voordelen op voor de consumentenverzorging als de detailhandelsstructuur. Ook het bestaande aanbod in het centrum zal van deze ontwikkeling profiteren. De leegstand (UWV-pand) zal verdwijnen en hiervoor komt een moderne Aldi-supermarkt in de plaats die complementair is aan de Emté-supermarkt.

•

Bestemmingsplan - Bij een verplaatsing van Aldi naar het Zwaanplein zal het bestemmingsplan gewijzigd moeten worden. Een deel van de parkeerplaats en het huidige UWV-pand zullen een supermarktbestemming moeten krijgen. Vanuit de ladder is het goed om een supermarktvestiging op de oude (Aldi)locatie uit te sluiten in een nieuw bestemmingsplan. Hierdoor is de komst van een nieuwe supermarkt in Cuijk juridisch-planologisch geborgd.