ZNALECKÝ POSUDEK č. 8153-90/2011 o ceně nemovitostí - domu Vidhostice č.p. 51 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 34/1, 65 v k.ú. Vidhostice, obec Vroutek, okres Louny, kraj Ústecký
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1264/06143)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 2.3.2011 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 7.3.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - domu Vidhostice č.p. 51 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 34/1, 65 v k.ú. Vidhostice, obec Vroutek, okres Louny, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1264/06-143 ze dne 4.2.2011) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Vidhostice 51 439 82 Vroutek Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Vroutek Katastrální území: Vroutek Počet obyvatel: 2 002 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 42,4288 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 42,43 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.3.2011 za přítomnosti pana Berkiho a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 1264/06-143 ze dne 4.2.2011 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 7.3.2011 - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 4.3.2011 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa Lounsko - Džbán v měřítku 1:50000
-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 103 pro k.ú. Vidhostice je uvedeno: A - Vlastnické právo: Berki Jaroslav, Vidhostice 51, Vroutek, 441 01 Podbořany B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. St. 34/1 parc.č. 65
872 m2 192 m2
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha, zeleň
Stavby: Vidhostice, č.p. 51, způsob využití občanská vybavenost, na parcele St. 34/1 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podrobně viz. příloha - LV č. 103. D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Kupní smlouva ze dne 27.1.2010 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt oceňované nemovitosti, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě informací vlastníka nemovitosti. Na LV je stavba zapsána jako objekt občanské vybavenosti, podle skutečného účelu užívání se jedná o rodinný dům. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům Vidhostice č.p. 51, samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím a dále pozemek zastavěný tímto domem a přistavěnou kolnou a dále pozemek ostatní plochy v jednotném funkčním celku. Situování je v zástavbě osady resp. městské části Vidhostice města Vroutek, při slepé obslužné komunikaci a potoku, protékajícím osadou. Dům je napojen na vodovod a rozvod el. energie, kanalizace je svedena do žumpy. Další příslušenství tvoří přistavěná zděná kolna o půdorysu cca 27 m2 a venkovní úpravy - zbytky polorozpadlého dřevěného plotu, provizorní kotec na psa a rovněž provizorní dřevěná šupna o půdorysu cca 3 m2 a jeden vzrostlý strom. Území je rovinné.
-4-
Vroutek je menším městem okresu Louny, které je vzdáleno od větších Podbořan cca 5 km a od okresního města Louny cca 35 km. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Situování oceňované nemovitosti je v městské části resp. osadě Vidhostice, vzdálené od Vroutku cca 1 km. V osadě není žádná občanská vybavenost a možnost napojení pouze na vodovod a rozvod el. energie. Spojení je omezené linkovým autobusem. 8. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Dům Vidhostice č.p. 51 b) Vedlejší stavby b1) Kolna b2) Šupna c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky 2. Obvyklá cena
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1. Informativně administrativní cena a) Porovnávací hodnota a1) Dům Vidhostice č.p. 51 - § 26a Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním nadzemním podlažím, samostatně stojící. Dům je zděný, s valbovou střechou, opatřenou krytinou z pálených tašek, včetně kompletních klemp. konstrukcí z pozink. plechu, s fasádou vápennou hladkou. Provedení 1.NP: Obvodové stěny jsou zděné v tl. do 45 cm, stropy polospalné s rovným podhledem, vnitřní úpravy
-5povrchů štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad, podlahy převážně kryté PVC a kobercem a z keramické dlažby, schody dřevěné. Jsou osazena dřevěná zdvojená okna a hladké dveře. Je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody a kanalizace. Vytápění je lokální na tuhá paliva pouze v jedné místnosti, ohřev teplé vody v el. bojleru. Je osazeno běžné vybavení sociálních zařízení a kuchyně (vana, umyvadlo, kombi WC, el. sporák). Výčet místností: Předsíň, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s WC. Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží a je v něm jeden byt, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Dle znalosti místa a konstrukčního provedení odhaduji stáří na cca 90 roků. Poslední částečná rekonstrukce v interiéru a oprava fasády proběhla před cca 40 roky (výměna oken, dveří, koupelna, instalace). Dům vykazuje některé větší závady - zejména uhnilá část krovu, průhyb krovu, dožitá střešní krytina, vlhkost zdiva 1.NP a provlhlá půdní nadezdívka, popraskané omítky stropů, uhnilá část schodiště, dožívající instalace a vnitřní vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Ústecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 90 roků Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 197,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
8,20*15,35
Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 125,87 m2
Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 8,20*15,35*(0,45+3,20) Zastřešení: 8,20*15,35*(1,00+2,40/2)-2*8,20*4,10/2* *2,40/3 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
125,87 m2
=
Konstrukční výška 3,30 m
= =
459,43 m3 250,02 m3
=
709,45 m3
ZP1 = 125,87 m2 ZP = 125,87 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné
č.
Vi
I
typ A
-6plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Horší prodejnost nemovitostí ve špatném stavebně technickém stavu, vyžadujících značné investice. 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
III III II III III
0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
I III I I II
-0,08 0,00 0,00 -0,05 0,00
III I
0,01 -0,10
V
0,40
Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + ĺ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,192 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo pouze se základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I I I
0,00 0,00 -0,03
III I
0,00 -0,03
I
-0,04
I IV II I III II
-0,05 0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ĺ Pi ) = 0,840 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ĺ Ti ) = 0,950 i=1
-7Celkový index I = IV * IP * IT = 0,192 * 0,840 * 0,950 = 0,153 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 197,- Kč/m3 * 0,153 = 489,14 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 489,14 Kč/m3 * 709,45 m3 = 347 020,37 Kč Dům Vidhostice č.p. 51 - zjištěná cena =
347 020,37 Kč
b) Vedlejší stavby b1) Kolna - § 7 Přístavba k rodinnému domu. Stavba zděná, se sedlovou střechou, pouze venkovní omítka vápenná hladká, osazeno zdvojené okno a hladké dveře. Stáří jako u hlavní stavby, stav lepší. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (4,60*5,80+0,50*0,50)*3,00 Zastřešení: (4,60*5,80+0,50*0,50)*(0,00+2,70/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = =
80,79 m3 36,36 m3 117,15 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy C 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava povrchů S C 8. Schodiště S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy C 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,40 0,00 0,00 1,00 10,80 1,00 6,90 0,00 0,00 1,00 2,45 0,00 0,00 1,00 3,80 1,00 3,10 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 64,65
-8Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,6465
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,- Kč/m3 0,6465 1,0000 2,1130 0,9050
Základní cena upravená
=
1 545,35 Kč/m3
117,15 m3 * 1 545,35 Kč/m3
=
181 037,75 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
153 882,09 Kč
Kolna - zjištěná cena
=
27 155,66 Kč
Plná cena:
b2) Šupna - § 7 Provizorní dřevěná stavba na pozemku u domu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor: Vrcní stavba: 1,00*3,00*(2,00+0,10/2) Obestavěný prostor – celkem:
= =
6,15 m3 6,15 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna
Hodnocení standardu C S S P C C S C
Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,00 0,00 1,00 31,90 1,00 21,20 0,46 5,11 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 3,70 0,00 0,00
-911. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:
C C
10,80 4,00
100,00 100,00
0,00 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,00 0,00 61,91 0,6191
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část [%] [%] 1. Základy C 8,30 100,0 2. Obvodové stěny S 31,90 100,0 3. Stropy S 21,20 100,0 4. Krov X 0,00 100,0 5. Krytina P 11,10 100,0 6. Klempířské konstrukce C 1,60 100,0 7. Úprava povrchů C 6,00 100,0 8. Schodiště X 0,00 100,0 3,70 100,0 9. Dveře S 10. Okna C 1,40 100,0 11. Podlahy C 10,80 100,0 4,00 100,0 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů: Konstrukce, vybavení
K 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00
UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. [%] [%] části z celku 0,00 0,00 0,00 0,0000 31,90 51,53 30 33 90,91 46,8459 21,20 34,24 30 33 90,91 31,1276 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,11 8,25 30 30 100,00 8,2500 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 3,70 5,98 30 33 90,91 5,4364 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 61,91Opotřebení: 91,6599
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
970,- Kč/m3 0,6191 1,0000 2,1130 0,9050
Základní cena upravená
=
1 148,37 Kč/m3
=
7 062,48 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 91,6599 % Úprava ceny za opotřebení
-
6 473,46 Kč
Šupna - zjištěná cena
=
589,02 Kč
Plná cena:
6,15 m3 * 1 148,37 Kč/m3
c) Porosty c1) Trvalé porosty Jeden vzrostlý listnatý strom. Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]:
81 394,13 1064 100
- 10 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Trvalé porosty - zjištěná cena
*
7 649,82 0,085
=
650,23 =
650,23 Kč
d) Pozemky d1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemek zastavěný rodinným domem a dvůr a ostatní plocha v jednotném funkčním celku. Je uplatněna srážka nemožnost napojení na kanalizaci. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 872,00 42,43
Zastavěná plocha St. 34/1 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 36 998,96 36 998,96
-7 % 10 % 3% + * *
1 109,97 38 108,93 0,9050 2,1690 74 805,73
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 42,43 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 192,00 42,43
Ostatní plocha 65 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 8 146,56 8 146,56
-7 % 10 % 3% + * * * =
244,40 8 390,96 0,4000 0,9050 2,1690 6 588,40 81 394,13 Kč
- 11 -
Rekapitulace Výsledné ceny: a) Dům Vidhostice č.p. 51 b) Vedlejší stavby b1) Kolna b2) Šupna c) Trvalé porosty d) Pozemky
=
347 020,37 Kč
= = = =
27 155,66 Kč 589,02 Kč 650,23 Kč 81 394,13 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
456 809,41 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
456 810,- Kč
2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb stanovená s použitím publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha) s úpravou na aktuální cenovou úroveň (uvažují se pouze hlavní stavby vzhledem k váze věcné hodnoty při
- 12 stanovení obvyklé ceny) a obvyklá cena pozemků, stanovená v tomto případě na základě zkušeností znalce. Ocenění: Stavby: Dům Vidhostice č.p. 51 Základní cena (ÚRS Praha 1999): Úprava na CÚ 2010 (1,343*1,055*1,021*1,00):
= *
3 220,- Kč/m3 1,447
Základní cena upravená
=
4 659,- Kč/m3
Plná cena: 709,45 m3 * 4 659,- Kč/m3 Opotřebení odborným odhadem: 85,000 % Úprava ceny za opotřebení
=
3 305 328,- Kč
-
2 809 529,- Kč
Dům Vidhostice č.p. 51 - zjištěná cena
=
495 799,- Kč
Pozemky 1064 m2 á 100,- Kč/m2
=
106 400,- Kč
Pozemky - zjištěná cena
=
106 400,- Kč
= =
495 799,- Kč 106 400,- Kč
Rekapitulace Stavby Pozemky Výsledná cena nemovitosti činí celkem
602 199,- Kč
Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí
602 200,- Kč
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (rodinný dům) se v dané lokalitě běžně nepronajímá, dosažitelné nájemné v místě obvyklé nelze objektivně zjistit.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. K dispozici údaje o prodejích a inzerci ve Vroutku a okolí: Prodej dům rodinný 150 m2, Vroutek Nabízíme dům s pozemkem, ve Vroutku u Podbořan. Patrová budova se zajímavou dispozicí má v přízemí kuchyň, 2 větší místnosti, 2 komory, v patře dále 3 místnosti a rovněž menší komoru. Centrální schodiště jde mimo půdorysy obytné části, nijak je nenarušuje, a umožňuje případnou přestavbu na dvě bytové jednotky, na sobě nezávislé. Ale není potřeba, protože přístavbu domu
- 13 tvoří menší stavba, možno přestavět na bytovou jednotku pro rodiče, hostinský byt, či letní posezení. V domě je rekonstruováno komínové těleso, vhodné jak pro připojení kotle na tuhá paliva, tak k vyvložkování a topení plynovým kotlem. Dům je podsklepen, sklep je suchý, vhodný pro celoroční ukládání zeleniny. Plyn, voda a kanalizace jsou přivedeny na hranice pozemku.Samotný dům o rozloze cca 150 m2 stojí na pozemku o celkové rozloze cca 1000 m2. Pozemek je rozdělen stodolou, na dvě části a to dvůr a zahradu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 042-N00560, inzerovaná cena 949 tis. Kč, vloženo 14.2.2011. Uvedena užitná plocha 150 m2, pozemek celkem 1000 m2. Prodej dům rodinný 119 m2, Vroutek Rodinný dům 3+ 1 před rekonstrukcí se zahradou o celkové výměře 698 m2 v krásné, klidné lokalitě blízko Valče, vhodné k bydlení i jako rekreační chalupa. Na pozemku nepoužívaná vlastní studna,veřejný vodovod, el. 220V, možnost dokoupit pozemek.Vzdálenost od Prahy 90 km, 12 km od trasy budované dálnice Praha-Karlovy Vary. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky JND0001, inzerovaná cena 330 tis. Kč, vloženo 3.12.2010, aktualizace 10.2.2011. Uvedena užitná plocha 119 m2, pozemek celkem 698 m2. Prodej dům rodinný 377 m2, Vroutek, Skytaly Na prodej samostatně stojící rodinný dům ve Skytalech u Vroutku. Obec je na okraji Doupovských hor. Klidná a malá obec. Dům menších rozměrů. Lze využít k bydlení či rekreaci. RD průběžně rekonstruován, nyní v dobrém stavu. Možno ihned užívat jen drobné dokončovací práce. K domu náleží menší zahrada. Vzdáleno 25 km do Žatce, 28 km do Kadaně, cca 30 km do Karlových Varů. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 418029, inzerovaná cena 910 tis. Kč, vloženo 28.7.2010, aktualizace 18.1.2011. Uvedena užitná plocha 377 m2 (ze zastavěné 76 m2 uvažuji cca 120 m2), pozemek celkem 377 m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: K porovnání tři nemovitosti – ve všech případech inzerce ve Vroutku a okolí. Ve dvou případech domy před rekonstrukcí, ve třetím případě dům v dobrém stavu. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy cca 6, 3 a 7,5 tis. Kč. Při porovnání přes užitnou plochu, po úpravě na parametry oceňované nemovitosti (zejména inzerce, obdobný nebo lepší stav, výměra pozemku, lokalita přímo Vroutek nebo osady v okolí) uvažuji jednotkovou cenu cca 4 tis. Kč/m2. Pro podlahovou plochu oceňované nemovitosti cca 100 m2 srovnávací hodnota činí cca 400 tis. Kč.
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se této hodnotě v lepších lokalitách blíží a jsou zhruba na úrovni administrativní ceny. Obvyklá cena je
- 14 stanovena bez vlivu nařízené exekuce a exekučního příkazu k prodeji nemovitostí. Obvyklá cena vychází zejména ze stanovené porovnávací hodnoty, která leží v tomto případě pod věcnou hodnotou i pod administrativní cenou, stanovenou porovnávacím způsobem. Nemovitost byla zakoupena kupní smlouvou zed ne 27.1.2010 od obce za cenu 70 648,- Kč (prodej nájemníkovi na základě předkupní smlouvy z roku 2005 – převod až po zaplacení částky). Tuto cenu nepovažuji vzhledem ke skutečnostem, doprovázejícím prodej, za obvyklou. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovitosti
Výsledná obvyklá cena nemovitosti činí
400 000,- Kč
400 000,- Kč
slovy: čtyřistatisíc Kč
V Srbicích, 7.3.2011 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8153-90/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 0.53 11. V Srbicích, 7.3.2011 Ing. Zdeněk Garlík
