05-285)

ZNALECKÝ POSUDEK č. 8034-317/2010 o ceně nemovitosti - bytu č. 2013/14 v bytovém domě Horní Litvínov č.p. 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 v ulici Mostecké včetně podílu 393/25622 na příslušenství a společných částech domu Horní Litvínov č.p. 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 a pozemcích parc.č. 195/2, 195/3, 195/4, 195/5, 195/6, vše v k.ú. Horní Litvínov, obec Litvínov, okres Most, kraj Ústecký

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice

Účel posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 424/05285)

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 2.11.2010 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 4.11.2010

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 2013/14 v bytovém domě Horní Litvínov č.p. 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 v ulici Mostecké včetně podílu 393/25622 na příslušenství a společných částech domu Horní Litvínov č.p. 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 a pozemcích parc.č. 195/2, 195/3, 195/4, 195/5, 195/6, vše v k.ú. Horní Litvínov, obec Litvínov, okres Most, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 424/05-285 ze dne 12.10.2010) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 2013/14 Adresa nemovitosti: Mostecká 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 436 01 Litvínov Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Litvínov Katastrální území: Horní Litvínov Počet obyvatel: 27 502 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. h) : 300,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.11.2010 za přítomnosti znalce. Obeslaný pan Radim Dobiáš se k místnímu šetření nedostavil. Otevřel mi člověk, který se představil jako pan Kokšál a sdělil mi, že byt je paní Kokšálové (údajně původně paní Dobiášová, která je již rozvedená a znovu vdaná) a že s dluhy nemá nic společného a do bytu mě nepustí. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 424/05-285 ze dne 12.10.2010 - výpisy z KN Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most ze dne 30.9.2010 (LV č. 4276, LV 3747) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 ze dne 30.9.2010 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa Litvínova v měřítku 1:10000

-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 4276 pro k.ú. Horní Litvínov je uvedeno: V - Vlastnické právo: SJM Dobiáš Radim a Dobiášová Ladislava, náměstí Míru 11, Horní Litvínov, 436 01 Litvínov 1, Mostecká 2013, Horní Litvínov, 436 01 Litvínov 1 B - Nemovitosti: Jednotky: 2013/14 byt

podíl na spol. částech 393/25622

Budova Horní Litvínov č.p. 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, bytový dům na parcele 195/2, 195/3, 195/4, 195/5, 195/6 parc.č. 195/2, zastavěná plocha a nádvoří, 231 m2 parc.č. 195/3, zastavěná plocha a nádvoří, 229 m2 parc.č. 195/4, zastavěná plocha a nádvoří, 229 m2 parc.č. 195/5, zastavěná plocha a nádvoří, 229 m2 parc.č. 195/6, zastavěná plocha a nádvoří, 230 m2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízené exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti podrobně viz. příloha LV č. 4276 D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 4276 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod..

Na listu vlastnictví č. 3747 pro k.ú. Horní Litvínov je uvedeno: A - Vlastnické právo: Spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 195/2, zastavěná plocha a nádvoří, 231 m2 parc.č. 195/3, zastavěná plocha a nádvoří, 229 m2 parc.č. 195/4, zastavěná plocha a nádvoří, 229 m2 parc.č. 195/5, zastavěná plocha a nádvoří, 229 m2 parc.č. 195/6, zastavěná plocha a nádvoří, 230 m2

-4Stavby: Budova Horní Litvínov č.p. 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, bytový dům na parcele 195/2, 195/3, 195/4, 195/5, 195/6 Na tomto LV nejsou závady. 6. Dokumentace a skutečnost Prohlášení vlastníka není k dispozici, vstup do bytu mi nebyl umožněn resp. pouze nahlédnutí z chodby do předsíně, ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky domu a náhladu do bytu a na základě údajů z LV č. 4276 a 3747. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt předpokládané velikosti 3+1, umístěný ve 4.NP bytového domu s šesti nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Mostecké v Litvínově. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Litvínov je velkým městem okresu Most, zejména průmyslovým, které je s Mostem propojeno MHD (tramvaj), vzdálenost k zastávce MHD cca 100 m. V místě je nadstandardní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Situování domu je v zástavbě menšího sídliště panelových domů v blízkosti centra města, navazujícího na původní zástavbu.

8. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č. 2013/14 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek 2. Obvyklá cena

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.

-5-

1. Informativně administrativní cena Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Pozemek zastavěný bytovým domem, je uplatněna přirážka za možnost napojení na plynovod. Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 231,00 300,00 229,00 300,00 229,00 300,00 229,00 300,00 230,00 300,00

195/2 Zastavěná plocha Zastavěná plocha 195/3 Zastavěná plocha 195/4 Zastavěná plocha 195/5 Zastavěná plocha 195/6 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 69 300,68 700,68 700,68 700,69 000,344 400,-

10 % 10 % +

34 440,378 840,0,5330 2,1620 436 554,76

* *

Pozemek - zjištěná cena

=

436 554,76 Kč

Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemek Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem

=

436 554,76 Kč 436 554,76 Kč

Ocenění bytů porovnávacím způsobem

1) Byt č. 2013/14 - § 25 Jak bylo uvedeno, jedná se o byt předpokládané velikosti 3+1, umístěný ve 4.NP bytového domu s šesti nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Mostecké v Litvínově. Dům má 5 vstupů a je v něm celkem 85 bytů. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV.

-6Podrobnější popis domu: Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s 6 nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je panelový, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z titanzinku a hromosvodu, s fasádou zateplenou. Obvodové stěny jsou montované sendvičové, schody betonové prefabrikované kryté PVC, osazeny hydranty a výtah v každém vstupu. Dům má 6 nadzemních podlaží a je v něm 85 jednotek v pěti vstupech, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 40 roků. Dům je částečně rekonstruovaný (nedávná výměna oken a vstupních dveří za plastové, oprava střešní krytiny a klemp. konstrukcí, zateplení fasády). Popis jednotky: Jedná se o byt předpokládané velikosti 3+1, umístěný ve 4.NP. Protože mi nebyl umožněn vstup do bytu (pouze náhled z chodby do předsíně), předpokládám klasické provedení, podle zjištění náhledem s původním bytovým jádrem. Okna plastová, dveře hladké, podlahy kryté PVC a kobercem, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a kombi WC, kuchyňská linka, sporák s digestoří), vytápění ústřední z dálkovodu, centrální ohřev teplé vody z dálkovodu. Předpokládám udržovaný převážně původní stav bytu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 19):

Bytový prostor Ústecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel 40 roků 14 660,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu: celkem: Podlahová plocha bytu:

= =

78,60 m2 78,60 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:

= =

78,60 m2 78,60 m2

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad

č.

Vi

III I II III II

0,00 -0,01 0,00 0,05 0,00

II

-0,10

II

-0,01

III III III

0,00 0,00 0,85

-7provedení menších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9

Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,632 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky vel. měst) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I II

0,00 0,02

III II

0,00 -0,03

III

0,05

II

0,00

III

0,05

V

0,05

II I III II

0,00 -0,04 0,00 0,00

12

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,100 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

II

-0,05

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,632 * 1,100 * 0,950 = 0,660 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 14 660,- Kč/m2 * 0,660 = 9 675,60 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 9 675,60 Kč/m2 * 78,60 m2 = 760 502,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 760 502,16 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 436 554,76 Kč Spoluvlastnický podíl: 393 / 25 622

-8Hodnota spoluvlast. podílu: 436 554,76 Kč * 393 / 25 622 =

+

6 696,04 Kč

Byt č. 2013/14 - zjištěná cena

=

767 198,20 Kč

Byt č. 2013/14 - cena po zaokrouhlení

=

767 200,- Kč

=

767 200,- Kč

Rekapitulace Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt č. 2013/14 Výsledná cena nemovitosti činí celkem

767 200,- Kč

2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou.

Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). U ocenění bytů se nepoužívá.

-9-

b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. U ocenění bytů se nepoužívá.

c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. K dispozici inzerce ve stejné resp.obdobné ulici (na sreality.cz – s datem vložení a ID zakázky – SR a inzerce za poslední rok v databázi Ceny nemovitostí Pluto Olt – s číslem karty nemovitosti – PO, P – panel, C - cihla): Ulice Mostecká

velikost výměra m2 3+1 6.NP 63

prodej stav inzerce inz. SR pův.P

U Zám. parku 3+1 3.NP 60

inz. SR

U Zám. parku 3+1 7.NP 64

inz. SR

U Zám. parku 2+1 2.NP 63

inz. PO

Mostecká

3+1 3.NP 69

inz. PO

Mostecká

3+1 8.NP 64

inz. PO

cena jed. cena Kč Kč/m2 740 tis. 11 746,-

poznámka

31.8.2010 A017806 po rek.C 1 575 tis. 26 250,6.9.2010 185-N00055 585 tis. 9 141,- 13.7.2010 pův.P 5189/10 pův.P 763 tis. 12 111,1 rok 1764755 569 tis. 8 246,- 1 rok pův.P 1392036 pův.P 679 tis. 10 610,1 rok 1396830

Vyhodnocení srovnávací hodnoty: U porovnávaných nemovitostí činí jednotková cena za 1 m2 užitné plochy cca 8 až 26 tis. Kč (převážně podle vybavení – po rekonstrukci nebo před, panel nebo cihla). Po zohlednění zejména skutečnosti, že se jedná o inzerci, uvažuji pro oceňovaný byt převážně původní jednotkovou cenu při dolním okraji nabídek (zahrnuto i krácení inzerce) cca 8 tis. Kč/m2, při výměře podlahové plochy 78,6 m2 a pro uvažovanou přiměřenou jednotkovou cenu činí srovnávací hodnota cca 630 tis. Kč.

d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byla jako rozhodující pro byty stanovena hodnota srovnávací. Jedná se o panelovou zástavbu a dobrou lokalitu, obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty, která v tomto případě leží dosti pod cenou administrativní, zjištěnou porovnávacím způsobem. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti.

- 10 Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou nemovitosti ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti

630 000,- Kč

Výsledná obvyklá cena nemovitosti činí

630 000,- Kč

slovy: šestsettřicettisíc Kč

V Srbicích, 4.11.2010 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8034-317/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 328 10. V Srbicích, 4.11.2010 Ing. Zdeněk Garlík