ZNALECKÝ POSUDEK č. 7839-122/2010 o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitosti - domu Hora Svaté Kateřiny č.p. 14 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. st. 118 v k.ú. a obci Hora Svaté Kateřiny, okres Chomutov, kraj Ústecký
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1430/05-213)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 31.3.2010 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 6.4.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitosti - domu Hora Svaté Kateřiny č.p. 14 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. st. 118 v k.ú. a obci Hora Svaté Kateřiny, okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1430/05-213 ze dne 11.3.2010) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Dlouhá 14 435 46 Hora Svaté Kateřiny Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Hora Svaté Kateřiny Katastrální území: Hora Svaté Kateřiny Počet obyvatel: 420 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 31.3.2010 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 1430/05-213 ze dne 11.3.2010 - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov ze dne 19.10.2009 (LV č. 224) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:2880 ze dne 19.10.2009 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - znalecký posudek č. 268/24/91, který podal na ocenění uvedené nemovitosti znalec Ing. Jiří Říha, bytem Šeříková 1056/6, Most dne 26.2.1991 (z archivu MÚ Hora Svaté Kateřiny) - PD bez uvedení zpracovatele a data jako podklad pro plynofikaci domu (z archivu
-3MÚ Hora Svaté Kateřiny) - stavební povolení č.j. Sd/850/92/Fá ze dne 26.5.1992 na plynofikaci domu (z archivu MÚ Hora Svaté Kateřiny) - mapa Krušné hory - Mostecko a Chomutovsko v měřítku 1:50000 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 224 pro k.ú. Hora Svaté Kateřiny je uvedeno: A - Vlastnické právo: Česká republika podíl 1/2 Perná Dáša Mgr., Petra jilemnického 2459/5, Most, 434 01 Most 1 podíl 1/2 Příslušnost hospodařit s majetkem státu: Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, Rašínovo nábřeží 390/42, Praha 2, Nové Město, 128 00 Praha 28 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. st. 118 356 m2 zastavěná plocha a nádvoří Stavby: Hora Svaté Kateřiny, č.p. 14, způsob využití bydlení, na parcele st. 118 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce: Původní JPV vytvořen na Katastrálním úřadě pro Ústecký kraj, KP Most na základě listiny č.j. 21 Nc 7003/2005 -7 (Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 21 Nc-7003/2005 -7 ze dne 21.6.2001, právní moc ke dni 23.3.2007) JPV vytvořen na Katastrálním úřadě pro Ústecký kraj, KP Most na základě listiny č.j. 21 Nc 7750/2005 -7 (Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 21 Nc-7750/2005 -7 ze dne 18.8.2005) JPV vytvořen na Katastrálním úřadě pro Ústecký kraj, KP Most na základě listiny č.j. 21 Nc 5524/2006 -5 (Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 21 Nc-5524/2006 -5 ze dne 20.1.2006) JPV vytvořen na Katastrálním úřadě pro Ústecký kraj, KP Most na základě listiny č.j. 21 Nc 6095/2006 -3 (Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 21 Nc-6095/2006 -3 ze dne 17.3.2006) JPV vytvořen na Katastrálním úřadě pro Ústecký kraj, KP Most na základě listiny č.j. 21 Nc 7621/2006 -4 (Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 21 Nc-7621/2006 -4 ze dne 15.6.2006) Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 21 Nc-8133/2007 -7 ze dne 17.7.2007 Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 21 Nc-11625/2007 -5 ze dne 6.12.2007 Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 21 Nc-7483/2008 -7 ze dne 25.3.2008 Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 21 Nc-6542/2008 -6 ze dne 3.3.2008
-4Všechno na Perná Dáša Mgr., Petra Jlemnického 2459/5, Most, 434 01 Most 1 RČ/IČO: 626109/0748 Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrálním úřadě pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary na základě listin: Okresní soud v Karlových Varech 26 Nc-3550/2009 -6 na :Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, Rašínovo nábřeží 390/42, Praha 2, Nové Město, 128 00 Praha 28, RČ/IČO: 69797111 Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl 1/2 (Perná Dáša Mgr., Petra Jlemnického 2459/5, Most, 434 01 Most 1, RČ/IČO: 626109/0748, stavba Hora Svaté Kateřiny č.p. 14, parcela: st. 118): - exekuční příkaz Exekutorský úřad Teplice, 110 Ex-1430/2005 -14 ze dne 4.8.2005 - exekuční příkaz Exekutorský úřad Tábor, 017 EX-564/2005 -18 ze dne 4.11.2005 - exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 1 099 EX-618/2006 -5 ze dne 8.8.2006 - exekuční příkaz Exekutorský úřad Prachatice, 40Ex-17899/2007 -8 ze dne 20.3.2008 - exekuční příkaz Exekutorský úřad Plzeň - město, 094 Ex-02524/2008 -009 ze dne 13.5.2008 - exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 10, 033 Ex-1295/2008 -14 ze dne 2.6.2008 - exekuční příkaz Exekutorský úřad Liberec, 131 Ex-107/2009 -23 ze dne 17.3.2009 Zástavní práva na spoluvlastnický podíl 1/2 (Perná Dáša Mgr., Petra Jlemnického 2459/5, Most, 434 01 Most 1, RČ/IČO: 626109/0748, stavba Hora Svaté Kateřiny č.p. 14, parcela: st. 118): - soudcovské ve výši 18.039,- Kč, návrh podán dne 27.9.2005 (OSSZ Most, Báňská 284, Most, 434 01 Most) - smluvní ve výši 500.000,- Kč ze dne 29.7.1196 (Komerční banka, a.s., Na Příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, RČ/IČO: 45317054) - soudcovské ve výši 23.808,- Kč, návrh podán dne 24.11.2006 (OSSZ Most, Báňská 284, Most, 434 01 Most) - z rozhodnutí správního orgánu (Finanční úřad v Mostě, 2. náměstí 3300, Most, 434 01 Most 1) - soudcovské ve výši 27.705,- Kč, návrh podán dne 7.9.2007 (OSSZ Most, Báňská 284, Most, 434 01 Most) D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 224 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. Je však nutno uvést, že znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti.
-56. Dokumentace a skutečnost Bylo umožněno nahlédnou do projektové dokumentace, která byla zpracována k plynofikaci objektu a dále bylo možno nahlédnout do znaleckého posudku, zpracovaného při posledním převodu nemovitosti. Oba podklady z archivu MÚ Hora Svaté Kateřiny jsou použity přiměřeně po konfrontaci se skutečným stavem nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům č.p. 14 - jak bylo možno venkovní obhlídkou a porovnáním s poskytnutými údaji zjistit - se dvěma nadzemními podlažími, koncový v řadě a dále pozemek tímto domem zastavěný. Situování je v rohu centrálního náměstí Pionýrů (roh ulic Dlouhé a Hřbitovní), v lokalitě zástavby obdobných původních rodinných domů nebo budov občanské vybavenosti. Dům je podle podkladů napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Další příslušenství tvořila kolna za domem, která je však převážně zbořena. Území je značně svažité směrem na sever, přístup je ze zpevněné komunikace. Hora Svaté Kateřiny je malým městem okresu Chomutov, které leží na hranicích s Německem, na vrcholu Krušných hor. Vzdálenost do Jirkova resp. Chomutova je cca 15 resp. 20 km, spojení je linkovým autobusem. V místě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. 8. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena a) Hlavní stavby a1) Dům Hora Svaté Kateřiny č.p. 14 b) Pozemky b1) Pozemek 2. Obvyklá cena
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.
-6-
1. Informativně administrativní cena a) Hlavní stavby a1) Dům Hora Svaté Kateřiny č.p. 14 - § 5 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům se dvěma nadzemními podlažími, koncový v řadě. Jak bylo rovněž uvedeno, nebyl mi umožněn přístup do domu. Dále je tedy uveden popis na základě obhlídky domu z ulice a na základě podkladů z archivu MÚ Hora Svaté Kateřiny. Vybavení je předpokládáno spíše podstandardní. Dům je zděný, se sedlovou střechou, s krytinou z eternitových šablon, s klemp. konstrukcemi z pozink. plechu pouze z ulice a štítu a s hromosvodem, s fasádou vápennou složitou. Osazena jsou dřevěná zdvojená nebo plastová okna. Předpokládáno je podstandardní vnitřní vybavení rodinného domu - podlahy, schodiště, vnitřní úpravy povrchů, dveře částečně chybějící, vytápění, ohřev vody, sociální zařízení částečně nebo zcela chybějící (plynofikace zřejmě nebyla provedena - není kolaudační rozhodnutí). V domě jsou zřejmě vzhledem k údajům z PD 3 byty. Dispozice dle poskytnuté PD: 1.NP: Chodba a schodiště, kotelna a sklad, byt - 3 místnosti, kotelna, WC v chodbě. 2.NP: Chodba a schodiště, byt 3+1 s koupelnou, WC v chodbě, byt 2+1 s koupelnou a WC. Charakter stavby: Dům má dvě nadzemní podlaží a jsou v něm tři byty, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří dle údaje z předchozího znaleckého posudku je 2010-1897=113 roků, jak lze soudit z vnějšího vzhledu a možnosti nahlédnout vytlučenými okny do 1.NP, údržba není delší dobu žádná, došlo k částečné devastaci objektu. Stavba vykazuje množství závad - trhliny ve štítovém zdivu, chybějící šablony střechy, chybějící klemp. konstrukce na zadní straně a rezivé zbývající, vytlučená okna, částečně chybějící dveřní křídla, podlahy bez nášlapných vrstev. Vzhledem k zřejmě již dlouhodoběji neužívanému objektu (potvrzeno na MÚ) došlo zřejmě k devastaci i ve 2.NP (svědčí o tom částečně vytlučená okna). Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
(14,95+14,85)/2*12,20
=
181,78 m2
-72.NP:
(14,95+14,85)/2*12,20
Název podlaží 1.NP: 2.NP:
=
Zastavěná plocha 181,78 m2 181,78 m2
181,78 m2 Konstrukční výška 3,05 m 2,60 m
Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (14,95+14,85)/2*12,20*(0,90+3,05+2,60) Zastřešení: (14,95+14,85)/2*12,20*(0,00+6,00/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = =
1 190,66 m3 545,34 m3 1 736,00 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S C 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: C 11. Schody: S 12. Dveře: S C 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: P 16. Vytápění: C 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: P 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: C 24. Vnitřní vybavení: S C 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 5,10 0,40 3,60
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,27 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,40 0,00 0,00 1,00 6,20 1,00 3,10 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,40 1,00 1,65 0,00 0,00 1,00 5,20 0,46 1,01 0,46 0,51 0,00 0,00 1,00 4,10 1,00 0,60 0,46 1,38 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,80 0,00 0,00 1,00 2,55 0,00 0,00 1,00 0,40 0,00 0,00 74,67 0,7467
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení
OP
Část
K
UP
PP
Stáří Živ. Opotř. Opotř. z
-8-
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna:
14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení:
P S S S S S C S S C C S S C S S S P P
[%] [%] 7,10 100,0 22,30 100,0 8,40 100,0 5,20 100,0 3,20 100,0 0,80 50,0 0,80 50,0 6,20 100,0 3,10 100,0 0,40 100,0 2,30 100,0 2,40 100,0 3,30 50,0 3,30 50,0 5,20 50,0 5,20 25,0 5,20 25,0 2,20 100,0 1,10
C 4,40 S 4,10 0,60 S P 3,00 1,80 C C 0,50 S 2,80 C 0,50 5,10 S 5,10 C 25. Záchod: S 0,40 26. Ostatní: C 3,60 Součet upravených objemových podílů:
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46
100,0 0,46 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 50,0 50,0 100,0 100,0
0,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00
[%] [%] 3,27 4,38 22,30 29,87 8,40 11,25 5,20 6,96 3,20 4,29 0,40 0,54 0,00 0,00 6,20 8,30 3,10 4,15 0,00 0,00 0,00 0,00 2,40 3,21 1,65 2,21 0,00 0,00 2,60 3,48 1,30 1,74 1,30 1,74 1,01 1,35 0,51
35 32 10 35
části 75,33 83,70 90,40 90,40 92,31 88,89 0,00 85,71 94,17 0,00 0,00 83,70 85,71 0,00 85,71 31,25 100,00 85,71
celku 3,2995 25,0012 10,1700 6,2918 3,9601 0,4800 0,0000 7,1139 3,9081 0,0000 0,0000 2,6868 1,8942 0,0000 2,9827 0,5438 1,7400 1,1571
35
85,71
0,5828
0,00 100,00 92,31 100,00 0,00 0,00 75,00 0,00 100,00 0,00 100,00 0,00
0,0000 5,4900 0,7385 1,8500 0,0000 0,0000 2,8125 0,0000 3,4200 0,0000 0,5400 0,0000 86,6630
113 113 113 113 60 40
150 135 125 125 65 45
60 113
70 120
113 30
135 35
30 10 10 30 30
0,68
0,00 0,00 4,10 5,49 30 0,60 0,80 60 1,38 1,85 30 0,00 0,00 0,00 0,00 2,80 3,75 30 0,00 0,00 2,55 3,42 30 0,00 0,00 0,40 0,54 30 0,00 0,00 74,67Opotřebení:
30 65 30
40 30 30
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 975,- Kč/m3 0,7467 1,0000 2,1620 0,9170
Základní cena upravená
=
2 923,74 Kč/m3
Plná cena:
1 736,00 m3 * 2 923,74 Kč/m3
=
5 075 612,64 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 86,6630 % Úprava ceny za opotřebení
-
4 398 678,18 Kč
Dům Hora Svaté Kateřiny č.p. 14 - zjištěná cena
=
676 934,46 Kč
-9-
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Pozemek zastavěný domem. Je uplatněna přirážka za situování v centru obce a možnost napojení na plynovod, srážka za svažitost a orientaci na sever. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 356,00 35,00
zastavěná plocha st. 118 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 12 460,12 460,-
100 % 100 % +
12 460,24 920,-
-4 % -4 % 10 % 2% + * *
Pozemek - zjištěná cena
=
498,40 25 418,40 0,9170 2,1620 50 393,35 50 393,35 Kč
Rekapitulace Nákladové ceny: (bez koeficientu prodejnosti Kp) a) Dům Hora Svaté Kateřiny č.p. 14 b) Pozemek
= =
738 205,52 Kč 54 954,58 Kč
Nákladová cena nemovitosti činí celkem
793 160,10 Kč
Nákladová cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
793 160,- Kč
Výsledné ceny: a) Dům Hora Svaté Kateřiny č.p. 14 b) Pozemek
= =
676 934,46 Kč 50 393,35 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
727 327,81 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
727 330,- Kč
- 10 -
2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb stanovená s využitím oceňovacího předpisu (nákladová cena bez koef. prodejnosti Kp) a obvyklá cena pozemků, stanovená v tomto případě na základě zkušeností znalce. Ocenění: Stavby: Dům Hora Svaté Kateřiny č.p. 14 - zjištěná cena
=
684 206,- Kč
Pozemky 356 m2 á 150,- Kč/m2
=
53 400,- Kč
Pozemky - zjištěná cena
=
53 400,- Kč
= =
684 206,- Kč 53 400,- Kč
Rekapitulace Stavby Pozemky
- 11 -
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
737 606,- Kč
Výsledná věcná hodnota nemovitosti činí
737 610,- Kč
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (rodinný dům) se v dané lokalitě běžně nepronajímá, dosažitelné nájemné v místě obvyklé nelze objektivně zjistit.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. K dispozici údaje z inzerce v obdobných lokalitách okresu Most: Nabízíme Vám RD 7+2 v Rašově na Klínech Nabízíme Vám prodej RD v obci Rašov-Klíny u Litvínova. Dům se nachází v podhorské oblasti Krušných hor s nádherným výhledem do údolí.Samotný dům prochází rozsáhlou rekonstrukcí,kde v podkroví je již zbudován krásný nadstandartní byt. V přízemí další prostory s možností provozování restaurace či občerstvení nebo zbudování dalších obytných místností dle vlastního uvážení.Dům stojí na státním pozemku s možností bezproblémového odkoupení.Vhodný k trvalému bydlení nebo rekreaci.Lyžařský vlek 400m.Klidná a žádaná lokalita.Nutno vidět.Vřele doporučujeme-BEZKONKURENČNÍ CENA!!! Inzerce z databáze cen nemovitostí Pluto Olt, karta nemovitosti č. 1334506, užitná plocha cca 276 m2 (ze zastavěné plochy 184 m2), pozemek 1039 m2. Realizovaný prodej ze dne 5.1.2010 za 749 tis. Kč. Prodej RD 3+1, o zastavěné ploše 220 m2, pozemek 600 m2 v obci Hora Svaté Kateřiny Prodej RD 3+1, o zastavěné ploše 220 m2, se zahradou 380 m2 v obci Hora Svaté Kateřiny, okres Most. Parcela má 600 m2, je zde obecní vodovod, el. 220/ 380 V, plyn na patě domu. Dům má septik, je možné i připojení k městské kanalizaci, vytápění - tuhá paliva. Telefonní linka je zavedená. Dům je částečně podsklepen, v přízemí jsou 2 obytné místnosti, dílna, místnost využívaná jako uhelna a suché WC. V prvním patře jsou 2 obytné místnosti a vchod na prostornou půdu. 300 m od domu je lyžařský areál s vlekem. V létě možnost cykloturistiky, nedaleko je sportovní areál a hraniční přechod do SRN. Dopravní dostupnost: auto, autobus. Občanská vybavenost dobrá. Nižší cena tohoto objektu ve velmi atraktivní lokalitě odpovídá stavu - bude zde potřebná další investice (nové štuky a vymalovat, zařídit koupelnu). Vhodné k trvalému bydlení i k rekreaci. Inzerce z databáze cen nemovitostí Pluto Olt, karta nemovitosti č. 1034784, užitná plocha 140 m2, pozemek 600 m2, inzerovaná cena 938 tis. Kč.
Prodej dům rodinný 220 m2, Nová Ves v horách Nabízíme Vám samostatně stojící rodinný dům 7+1/G se zahradou v Nové Vsi v Horách. V přízemí se nachází 3 pokoje, koupelna, wc a garáž. V patře jsou k dispozici 4 místnosti. K domu je možné
- 12 využít zahradu. Hraniční přechod se SRN cca 4 Km, v blízkosti také autobusová zastávka. V sousední vesnici SKI areál Klíny, mnoho cyklostezek, turistické vyžití. Možnost k trvalému bydlení, ale také jako rekreační objekt. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 539573, inzerovaná cena 1,12 mil. Kč, užitná plocha 220 m2, pozemek 460 m2.
Vyhodnocení srovnávací hodnoty: U porovnávaných nemovitostí činí jednotková cena za 1 m2 užitné plochy cca 2,7 až 6,7 tis. Kč při porovnání přes užitnou plochu, po úpravě na parametry oceňované nemovitosti (zejména inzerce, u srovnávaných lepší stav, obdobná poloha, částečně větší pozemek) cca 2,5 tis. Kč/m2. Pro podlahovou plochu oceňované nemovitosti cca 270 m2 srovnávací hodnota činí cca 675 tis. Kč.
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se této hodnotě v lepších lokalitách blíží a jsou zhruba na úrovni administrativní ceny. Na základě výše uvedených zjištění, zejména porovnání s realizovanými prodeji, považuji za reálnou obvyklou cenu cca 675 tis. Kč, ovšem vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o podíl nemovitosti (hůře prodejný), snižuji tuto hodnotu na cca 540 tis. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu zástavního práva, nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena ideální ½ nemovitosti
270 000,- Kč
Výsledná obvyklá cena ideální ½ nemovitosti činí
270 000,- Kč
slovy: dvěstěsedmdesáttisíc Kč
V Srbicích, 6.4.2010 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
- 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7839-122/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 092 10. V Srbicích, 6.4.2010 Ing. Zdeněk Garlík
