ZNALECKÝ POSUDEK č. 8373-310/2011 o ceně pozemku parc.č. St. 274/10 (stavba garáže bez čp/če na parc.č. St. 274/10 neexistuje) v k.ú. a obci Louka u Litvínova, okres Most, kraj Ústecký
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 863/05200)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 19.10.2011 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 27.10.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně pozemku parc.č. St. 274/10 (stavba garáže bez čp/če na parc.č. St. 274/10 neexistuje) v k.ú. a obci Louka u Litvínova, okres Most, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 863/05-200 ze dne 6.10.2011) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek Adresa nemovitosti: Ruských zajatců 435 33 Louka u Litvínova Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Louka u Litvínova Katastrální území: Louka u Litvínova Počet obyvatel: 747 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.10.2011 za přítomnosti paní Radky Kroupové a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 863/05-200 ze dne 6.10.2011 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 6.10.2011 (LV č. 153) - kopie katastrální mapy z nahlížení do KN v měřítku 1:1000 ze dne 19.10.2011 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti
-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 153 pro k.ú. Louka u Litvínova je uvedeno: A - Vlastnické právo: Kroupová Radka, Komenského 1210, Horní Litvínov, 436 01 Litvínov 1 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. St. 274/10
32 m2
zastavěná plocha a nádvoří
Stavby: bez čp/če, způsob využití garáž, na parcele St. 274/10 (garáž však neexistuje) B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní právo exekutorské podrobně viz. příloha - LV č. 153 D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 153 Dle dostupných podkladů byly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, jedná se zejména o skutečnost, že stavba garáže bez čp/če na parc. St. 274/10, zapsaná na LV, neexistuje. 6. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o ocenění pozemku v lokalitě původně řadových garáží při ulici Ruských zajatců v obci Louka u Litvínova. Jedná se o pozemek, který byl zastavěn garáží. Garáž na pozemku parc.č. St. 274/10 dle zjištění na místě byla zbourána. Pozemek tvoří částečně rumiště po zbořené stavbě s nízkými náletovými dřevinami. Pozemek je rovinný. Celá lokalita původně řadových garáží je v obdobném stavu, jsou zde pouze pozůstatky zdiva některých garáží, zbytek je zarostlý trávou a náletovými dřevinami, zarostlá a již neprůjezdná je rovněž původní přístupová komunikace. Tato situace trvá podle sdělení paní Kroupové již cca 10 až 15 roků. Louka u Litvínova je středně velkou obcí okresu Most, která vzhledm k poloze vůči velkému městu Litvínov a rozvíjející se výstavbě tvoří satelit Litvínova. Přesto je zde zejména horší občanská vybavenost, spojení je MHD z Litvínova vzdáleného z centra cc 4 km. Lokalita řadových garáží je na okraji obce, ze zhruba tří původních skupin garáží zbyla a je schopná užívání pouze jedna.
-47. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena a) Pozemky a1) Pozemek 2. Obvyklá cena
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1. Informativně administrativní cena a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Jak bylo uvedeno, jedná se o ocenění pozemku v lokalitě původně řadových garáží při ulici Ruských zajatců v obci Louka u Litvínova. Jedná se o pozemek, který byl zastavěn garáží. Garáž na pozemku parc.č. St. 274/10 dle zjištění na místě byla zbourána. Pozemek tvoří částečně rumiště po zbořené stavbě s nízkými náletovými dřevinami. Pozemek je rovinný. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 32,00 35,00
zastavěná plocha St. 274/10 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena
* * =
Cena [Kč] 1 120,1 120,1,0380 2,1690 2 521,59 2 521,59 Kč
-5-
Rekapitulace Výsledné ceny: a) Pozemek
=
2 521,59 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
2 521,59 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
2 520,- Kč
2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis pozemku je uveden v ocenění administrativní cenou. U jednotlivých metod je pozemek oceněn jako celek, vyhodnocení ocenění podílu nemovitosti je provedeno v závěru.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je obvyklá cena pozemků stanovena na základě zkušeností znalce s podrobnějším popisem u srovnávací metody a je totožná obvyklou cenou, odhadnutou v závěru posudku.
-6-
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Obdobné nemovitosti se v místě samostatně nepronajímají. Výnosou hodnotu tedy nelze stanovit.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení nabízených nebo prodaných porovnatelných pozemků v okolí. Jedná se o pozemek v současně zastavěném území obce. Sítě v místě nejsou resp. nejsou v nejbližším okolí. Cena stavebních pozemků vychází z porovnání s nabídkami v inzerci v Louce u Litvínova (připarvený, nepřipravený nebo částečně připravený pozemek – přip., nepř., část.). Lokalita ID zak. Louka u Litvínova část. 211347 Litvínov, Dolní Litvínov zahrada část. 212386 K Louce, Litvínov 170385 Horní Litvínov přip.
výměra inz. (prod. cena Kč) 2500 m2 1 247 500
průměrná cena Kč/m2 499 (26.10.2011)
437 m2
320 (26.10.2011)
800 m2
140 000 316 000
395 (25.10.2011)
Z uvedeného přehledu vyplývá, že cena pozemků pro výstavbu (rodinných domů resp. zahrada) se pohybuje v nabídkách od cca 300,- do 500,- Kč/m2. V porovnání je přihlédnuto k inzerci (krácení na cca 85%) a dále na polohu a výměru oceňovaného pozemku (špatný přístup, obnovitelná prakticky pouze garáž, ale nebezpečí vykrádání). Vzhledem k uvedeným skutečnostem uvažuji jednotkovou cenu ve výši cca 50,- Kč/m2. 32 m2 á 50,- Kč/m2 Pozemky celkem:
=
1 600,- Kč 1 600,- Kč
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byla stanovena pro pozemky hodnota srovnávací. Jedná se o pozemek dosud vedený jako zastavěný původní stavbou garáže, která však byla zbourána. Pozemek je tedy možno uvažovat jako pozemek k opětovné zástavbě ale pouze garáží případně pro úvahu o zakoupení celého pozemku bývalých garáží pro jiné účely. Vzhledem k možnostem využití I poloze je však cena připadající v úvahu značně nízká, pozemek je téměř bezcenný. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a zástavního práva exekutorského. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovitosti slovy: jedentisícšestset Kč
1 600,- Kč
-7V Srbicích, 27.10.2011 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8373-310/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 261 11. V Srbicích, 27.10.2011 Ing. Zdeněk Garlík
