03-684

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3451 – 311 / 09 dle Usnesení č.j. 067 EX 2516/03-684

Objednavatel: Adresa: IČ:

Vypracoval:

kancelář: mail:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Křenová 299/26 602 00 Brno [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 2516/03-684 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 01.06.2009.

Posudek obsahuje:

40 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

07.07.2009

Znalecký posudek č. 3451-311/09

Obsah posudku

strana

A 1 2 3 4 5 6

NÁLEZ ............................................................................................................................... 3 Úkol a předmět ocenění ............................................................................................... 3 Místní šetření ............................................................................................................... 3 Den ocenění ................................................................................................................. 3 Podklady ...................................................................................................................... 3 Limitující podmínky .................................................................................................... 4 Uznávané metody ocenění ........................................................................................... 4

B 1 2 3 4

POSUDEK ......................................................................................................................... 8 Aplikovaná metoda ocenění......................................................................................... 8 Ocenění ........................................................................................................................ 9 Vyhodnocení .............................................................................................................. 22 Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených ......................................................... 23

C

REKAPITULACE .......................................................................................................... 24

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................................... 25

Seznam příloh ......................................................................................................................... 26

2


A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 067 EX 2516/03-684. Předmětem ocenění je budova zemědělské stavby bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 138/6 (jiný vlastník, LV č. 10002) a dále budova zemědělské stavby bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. 504 (jiný vlastník, LV č. 782), k.ú. Tečovice, obec Tečovice, zapsáno na LV č. 935, vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Zlín. Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek.

2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 12.06.2009 za přítomnosti pana Ing. Lasoty - likvidátora.

3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 12.06.2009, což je den ocenění.

4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 935, k.ú. Tečovice, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 01.06.2009 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 2516/03-684 Smlouva o pronájmu nebytových prostor ze dne 11.05.2005, uzavřená mezi Zemědělským družstvem Zlín v likvidaci, IČ 00134899, jako pronajímatelem a společností Excellent spol. s r.o., IČ 47668181, jako nájemcem barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006

3


- Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů – báze -

II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009)

5

LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY

Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 2516/03-684. Úkolem znalce je:

- ocenit nemovitost a její příslušenství - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené

6 6.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota.

4


Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhl. č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 6.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: n

ČVt t t =1 (1 + VMN t )

VHN = ∑

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“: VHN = kde:

ČVtrvalý VMN

ČVtrvalý ... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna)

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky:

5


-

bezriziková míra výnosnosti přirážky za riziko

Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí

-

stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí

omezenost

či

naopak

Poloha nemovitostí

-

vzdálenost od obchodních center vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma )

6


Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena

-

stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena případné restituce, soudní spory

Situace na trhu nemovitostí

-

celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

7


B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je provozní stavba v uceleném areálu, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. Rizika nedosažení mnou uvažované ceny za pronájem je vyjádřen diskontní sazbou (riziková přirážka 2). Riziková přirážka 1 zohledňuje technický stav staveb zjištěný při místním šetření a riziková přirážka 3 zohledňuje právní hlediska rizik vztahující se k předmětu ocenění – rizikové přirážky jsou popsány níže v části B.2.4 posudku. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku. Ocenění provádím též postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění a jeho prováděcí vyhláškou č. 456/2008 Sb. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8


2 2.1

OCENĚNÍ Výnosový způsob ocenění

Předpokládané výnosy Důležitým parametrem výnosové metody je teoretický předpoklad, že všechny oceňované prostory v objektu jsou pronajaty za tržní nájemné. To je v našem případě možné splnit pouze u nadzemních podlaží, které jsou pronajaty za účelem provozováni kuchyně. Podzemní podlaží, ve kterém se nachází bývalý kryt Civilní obrany (CO), prakticky není možné využít, s jeho pronájmem se tedy v tomto výpočtu nepočítá. Šetřením spolupracujících odhadců, z vlastní databáze a zkušeností zpracovatele posudku, šetřením v realitní inzerci a v inzerci na síti Internet bylo zjištěno, že sjednané nájemné ve výši 18 000,Kč/měsíc za pronajatelné prostory je nájemné na místním trhu obvyklé. Nájemné se odvíjí v závislosti zejména na druhu užitné plochy, její vybavenosti, celkové velikosti a jejím technickém stavu; někdy též na podlažnosti, kdy v přízemí je dosahováno vyšších nájmů. Služby související s provozem objektu obvykle hradí nájemci sami (případně jsou tzv. přefakturovány), náklady pro pronajímatele tak existují v níže uvedené struktuře. Rizika plynoucí z nedosažení tržní ceny nájmu nebo neúplného obsazení ploch jsou pak vzhledem ke svému charakteru zohledněny při aplikaci výnosové metody v Rizikové přirážce 2. Riziková přirážka 1 (technický stav) byla zkoumána při místním šetření (v rámci možností). Riziková přirážka 3 souvisí zejména s právním stavem předmětu ocenění. Uvedená rizika jsou blíže popsána v bodě B.2.4 posudku. Náklady související s provozem a pronájmem druh

částka 2 900,00 Kč 5 500,00 Kč 60 750,00 Kč 91 640,00 Kč 160 790,00 Kč

daň z nemovitosti pojistné správa (osobní náklady) běžná údržba a opravy Náklady celkem:

Pozn.: Přesné vyčíslení některých uvedených nákladů nebylo k dispozici, uvedené částky byly stanoveny na základě výpočtu doporučeného odbornou literaturou.

Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: n

ČVt t t =1 (1 + VMN t )

VHN = ∑

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

9


Výpočet výnosové hodnoty Výše uvedený očekávaný výnos je snížen o náklady s pronájmem související. Čistý roční výnos ČV je zakalkulován do výhledu na jednotlivé roky (5 roků), následně je použit princip metody jednoduché kapitalizace:

bezrizik. výnos přirážka za riziko 1 přirážka za riziko 2 přirážka za riziko 3 VMN: Výnosy: Náklady: Čistý výnos ČV: VHNt:

2009

2010

2011

2012

2013

2014 a dál

1

2

3

4

5

kapitalizace

5,50% 2,00% 2,00% 0,50% 10,00% 216 000 160 790 55 210 50 191

5,50% 2,00% 2,00% 0,50% 10,00% 216 000 160 790 55 210 45 628

5,50% 2,00% 2,00% 0,50% 10,00% 216 000 160 790 55 210 41 480

Výnosová hodnota nemovitosti činí po zaokrouhlení celkem:

5,50% 2,50% 2,00% 0,50% 10,50% 216 000 160 790 55 210 37 539

5,50% 2,50% 2,00% 0,50% 10,50% 216 000 160 790 55 210 33 972 VHNcelkem:

5,50% 3,00% 2,00% 0,50% 11,00% 216 000 160 790 55 210 308 832 517 641 520 000,- Kč

O pronájem objektů obdobného charakteru a velikosti je v daném místě malý zájem, nájemné je tak poměrně nízké. Navíc náklady na provoz objektu obdobné velikosti jsou vysoké. Z těchto důvodů je výnosová hodnota nemovitosti malá.

10


2.2

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a) Kuchyně s jídelnou - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

H. budovy pro obchod (společné stravování) montovaná z dílců betonových plošných 123

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: Součet

Zastavěná plocha 523,10 m2 635,00 m2 523,10 m2 1 681,20 m2

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstrukční výška 3,60 m 3,60 m 4,10 m

PVP = 6 313,87 / 1 681,20 = 3,76 m PZP = 1 681,20 / 3 = 560,40 m2

Obestavěný prostor: OP celkem: Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Obj. podíl Část Konstrukce, vybavení standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 6,10 100,00 2. Svislé konstrukce: S 15,30 100,00 3. Stropy: S 8,10 100,00 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 5. Krytiny střech: P 2,90 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,30 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,20 100,00 10. Schody: S 2,70 100,00 11. Dveře: S 3,70 100,00 13. Okna: S 5,80 100,00 14. Povrchy podlah: S 3,30 100,00 15. Vytápění: S 4,80 100,00 16. Elektroinstalace: S 5,90 100,00 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 21. Ohřev vody: S 2,00 100,00 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,20 100,00 24. Výtahy: S 1,30 100,00 25. Ostatní: S 4,40 100,00

7 735,00 m3

=

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 1,33 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 11


Součet upravených objemových podílů:

98,43

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9843

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 669,- Kč/m3 1,0370 0,9318 0,8585 0,9843 0,8500 2,1320

Základní cena upravená

=

3 949,33 Kč/m3

=

30 548 067,55 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 100 = 20,000 %

-

6 109 613,51 Kč

Kuchyně s jídelnou - zjištěná cena

=

24 438 454,04 Kč

=

30 548 067,55 Kč

Plná cena:

7 735,00 m3 * 3 949,33 Kč/m3

Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a1) Kuchyně s jídelnou Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

30 548 067,55 Kč

Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): a) Hlavní stavby a1) Kuchyně s jídelnou

=

Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

24 438 454,04 Kč 24 438 454,04 Kč

b) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): Skupina:

Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování 8,50 % D)

Výnosy z pronajímaných prostor: Název Nájemní smlouva (1.NP+2.NP) Bývalý kryt Civilní obrany (nelze pronajmout) Výnosy celkem

Plocha [m2] 12,00 0,00

Nájemné [Kč/m2] 18 000,0,-

Výnos [Kč] 216 000,0,216 000,-

12


Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného

=

216 000,- Kč

Vypočtené odpočty celkem:

-

86 400,- Kč

Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 8,50 %

= /

129 600,- Kč 8,50 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

216 000,00 * 40 % = 86 400,00

1 524 705,88 Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 24 438 454,04 Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 524 705,88 Rozdíl R = 22 913 748,16 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R

Kuchyň – zjištěná cena

=

3 816 080,70 Kč

=

3 816 080,70 Kč

b) Vedlejší stavba - vodárna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 24,30 m2

Obestavěný prostor: OP celkem:

Konstrukční výška 2,80 m

=

75,10 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 13


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny P 3. Stropy P 4. Krov S 5. Krytina P 6. Klempířské konstrukce P 7. Úprava povrchů P 9. Dveře P 10. Okna P 11. Podlahy P 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů: Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 0,46 0,46 1,00 0,46 0,46 0,46 0,46 0,46 0,46 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Upravený obj. podíl 7,10 14,63 9,11 7,30 3,73 0,78 2,81 1,38 0,51 3,77 5,80 56,92 0,5692

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,5692 0,8500 2,0950 0,3560

Základní cena upravená

=

451,05 Kč/m3

=

33 873,85 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 70 = 28,571 %

-

9 678,10 Kč

Vodárna - zjištěná cena

=

24 195,75 Kč

= =

3 816 080,70 Kč 24 195,75 Kč

Plná cena:

75,10 m3 * 451,05 Kč/m3

Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování:

Objekt kuchyně Objekt vodárny Celkem Celkem po zaokrouhlení

3 840 276,45 Kč 3 840 000,- Kč

14


2.3

Komparační způsob ocenění – srovnání na trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Objekt bez čp/če stojící na pozemku parc.č. St. 138/6, ve kterém se nachází kuchyně s jídelnou a bývalý kryt civilní obrany, je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, situovaný na rovinatém pozemku. Nachází se v areálu bývalého zemědělského družstva, okolní zástavbu tvoří administrativní a provozní budovy. Centrum obce Tečovice je ve vzdálenosti 800 m, do Zlína je vzdálenost 8 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu po místní komunikaci. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

v roce 1989 uvedeno do provozu

Počet podlaží:

podsklepeno, 2 nadzemní podlaží

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou

Nosné konstrukce: ŽB skelet Stropy:

ŽB monolitické

Střecha:

plochá střecha

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu, částečně zkorodováno

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v kuchyni

Vnější povrchy:

břízolit, obklad soklu a části zdí až do úrovně 2.NP z páskového obkladu (cihelného)

Schody:

nosná část železobetonová, povrch stupňů: terazzo; zábradlí kovové, madlo dřevěné, na střechu a do strojovny vzduchotechniky kovové

Dveře:

dřevěné hladké plné i prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou kovové - prosklené

Okna:

dřevěná s dvojitým zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, teraco, betonová mazanina

Krytina střechy:

Vrata:

živičná

kovová dvoukřídlá

15


Vytápění:

ústřední do plechových radiátorů, kotelna je na plyn

Ohřev teplé vody:

zajišťován lokálním plynovým ohřívačem, zásobníkovým

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

Hygienické vybavení: WC splachovací, umyvadla Vnitřní plynovod:

rozvod je proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

stanice jen v nadzemních podlažích

Ostatní:

např. hydranty, rozvod EPS, EZS, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno

varné jednotky (na plyn i el. energii)

Vybavení kuchyní:

Dispozice: 1.PP: bývalý kryt civilní obrany, garáž pro os. vozidlo 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, technické a skladové místnosti 2.NP: chodba, schodišťový prostor, kuchyně, jídelna, technické a sladové místnosti

Konstrukční řešení a technické vybavení budovy bez čp/če na pozemku parc.č. St. 504: Jedná se o velmi jednoduchou, nepodsklepenou zděnou stavbu, půdorysně ve tvaru čtverce. Původně používána jako vodárna k ručnímu mytí nákladních vozidel a zemědělských strojů. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel, vnitřní omítky jsou vápenocementové, vnější břízolit a keramický obklad, částečně opadaný. Střecha je plochá krytá pozinkovaným plechem. Dešťový žlab a svod je z pozinkovaného plechu, částečně zkorodovaný. Vstupní dveře jsou dřevěné, hladké, plné, okno je dřevěné s dvojitým zasklením. Je provedeno napojení na vodu a el. energii. Jinak bez dalšího technického vybavení. Součástí stavby je odkalovací jímka vedle objektu, která se již nevyužívá, pravděpodobně nevyhoví současným normám.

Srovnávací parametry:

Název Myčka automobilů Kuchyně

Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

75,10

24,30

19,40

7 735,00

635,00

1 316,60

16


Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 1 300, z toho 931 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, ostatní ve Zlíně 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. stupeň 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba administrativní a technické budovy 17 Parkovací možnosti před budovou 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě všechny C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží po schodišti a výtahem 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby dobrá 30 Pozemky celkem 0 m2 (jiných vlastníků) č.

Technický stav: Objekt kuchyně byl postaven v roce 1989. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě.

17


Připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu. Objekt vodárny lze dnes jen obtížně využít, spíše jen jako příruční sklad. Součástí stavby je odkalovací jímka přilehlá k objektu, která se však již nevyužívá; pravděpodobně nevyhoví současným normám. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na obnovu.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 935 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zápis do konkursní podstaty). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Upozorňuji na existenci Smlouva o pronájmu nebytových prostor ze dne 11.05.2005, uzavřená mezi Zemědělským družstvem Zlín v likvidaci, IČ 00134899, jako pronajímatelem a společností Excellent spol. s r.o., IČ 47668181, jako nájemcem. Tento smluvní vztah považuji za závadu, ocenění je provedeno níže v bodě B.4 posudku.

18


Srovnávací nemovitosti: 1) Výrobní a skladovací objekt, Velký Ořechov Komerční objekt, zastavěná plocha 352 m2, ostatní plocha 2 661 m2. 1.NP - kanceláře, šatny, soc. zázemí, kuchyňka, 2.NP - 2 výrobní haly, sklad, kancelář, šatny, soc. zázemí, 3.NP - 2 sklady, 2 výrobní haly, možnost soc. zázemí. Výška stropu 2,7 m, stáří budovy 23. let. 17 km od Zlína. Cena nabídková: 4 500 000,- Kč

Zdroj: www.oknorealit.cz (igivex s.r.o) Palackého 1498/3 750 02 Přerov www.oknorealit.cz Tel.: 844 111 141

2) Komerční objekt, Otrokovice Objekt bývalé školky a lékařského zařízení, rekonstruovaného v roce 1997. Zastavěná plocha objektu je 212 m2 a plocha oploceného pozemku 1 616 m2. Nemovitost je vhodná ke komerčním účelům. IS k dispozici všechny - plyn na hranici pozemku. Cena nabídková: 3 990 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář STING - Zlín nám. Míru 5469 760 01 Zlín www.rksting.cz Tel.: 577 019 619

19


3) Areál, k.ú. Březová u Uherského Brodu Areálu Referátu cizinecké a pohraniční policie Březová, situovaný v souvisle zastavěné části obce. Areál sestává z objektu občanské vybavenosti (hlavní stavba) č.p. 364. Hlavní stavba dříve sloužila jako mateřská školka, rekonstrukcí z roku 1994 byl objekt přestavěn na RCPP. Objekt je částečně podsklepen, tvoří ho byty, kanceláře, garáže, kotelna. Cena nabídková: 4 300 000,- Kč

Zdroj: MEXX REALITY s.r.o Václavské náměstí 56, Palác Fénix 110 00 Praha 1 www.mexxreality.cz Tel.: 222 732 222

4) Administrativní budova v obci Zubří, okr. Vsetín Dvoupodlažní administrativní budova v areálu Gumáren Zubří a.s. v obci Zubří, okr. Vsetín. Jedná se o budovu s veškerým příslušenstvím a pozemky. Zastavěná plocha a nádvoří činí 393 m2, dále k objektu náleží přilehlý pozemek o výměře 420 m2. Budova je napojena na inženýrské sítě a je využívaná jako kanceláře a ordinace praktických lékařů. Cena nabídková: 4 600 000,- Kč

Zdroj: INB - Real Estate s.r.o. Bohumínská 788/61 710 00 Slezská Ostrava www.inbydleni.cz Tel.: +420 558 840 051

20


5) Výrobní a skladovací objekt v Kroměříži Objekt vhodný pro lehkou výrobu, skladování nebo obchodní činnost. Jedná se o dvojpodlažní budovu s betonovými podlahami a stropem. Budova je napojena na veškeré IS, vytápění je ústřední plynovým kotlem (po rekonstrukci), jedna dílna horkovzdušným agregátem. Po výrobních halách je řada rozvodů el. energie. V budově jsou čtyři velké místnosti a řada menších, dále soc. zázemí, kanceláře apod. Ve dvoře objektu je manipulační prostor, dřevěné sklady a z boku budovy nákladní rampa. Cena nabídková: 3 990 000,- Kč

Zdroj: REAL MORAVIA s.r.o. - Kroměříž Husovo nám. 313 767 01 Kroměříž www.realmoravia.cz Tel.: 573 336 114

Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 4,0 do 4,6 mil. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce.

21


3

VYHODNOCENÍ

Výnosová metoda

520 000,- Kč

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda – srovnání na trhu

3 840 000,- Kč 4,0 – 4,6 mil. Kč

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 3 840 000,- Kč

22


4

OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTÍ SPOJENÝCH

Upozorňuji na existenci Smlouvy o pronájmu nebytových prostor ze dne 11.05.2005, uzavřené mezi Zemědělským družstvem Zlín v likvidaci, IČ 00134899, jako pronajímatelem a společností Excellent spol. s r.o., IČ 47668181, jako nájemcem (dále také jen „Smlouva“). Tento smluvní vztah považuji za závadu, ocenění je provedeno níže. Z předložené Smlouvy plyne, že jejím předmětem je nájem nebytových prostor v objektu kuchyně stojícím na pozemku parc.č. St. 138/6. Doba nájmu byla stanovena na dobu neurčitou počínaje datem 11.05.2005, výpovědní lhůta je jeden rok, nájemné smluveno ve výši 18 000,- Kč měsíčně, služby jsou placeny zvlášť. Vlastník nemovitosti ji tedy nemůže nadále užívat ani případně pronajímat, a to s výpovědní lhůtou jeden rok, v rámci ocenění tedy provádím odpočet tohoto dočasného omezení vlastnického práva, a to jako součet diskontovaných čistých příjmů z pronájmu. Tento způsob výpočtu je v souladu s odbornou literaturou i s názorem odborné veřejnosti – viz např.: - Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VI.vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2004 - Ing. Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Výpočet: Čisté příjmy z pronájmu činí 18 000,- Kč/měsíc, tedy 216 000,- Kč/rok. Počet let do konce nájemní smlouvy: 1 rok Vzorec pro výpočet dočasného omezení:

kde:

n Com = U × q n −1 , q ×i Com ... součet diskontovaných čistých příjmů z pronájmu na současnou úroveň (r. 2009) U ... čisté příjmy z pronájmu v ročním vyjádření n ... zbývající trvání omezení [roky] i... setinná diskontní míra (stanovena dle vyhl. č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhl. č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů) q... úročitel

Výpočet: 1 − 1 = 200 000,- Kč Com = 216 000 Kč × 1,08 1 1,08 × 0,08

Ztrátová hodnota dočasného omezení vlastnického práva činí: 200 000,- Kč

23


C REKAPITULACE 1) Obvyklou cenu budovy zemědělské stavby bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 138/6 (jiný vlastník, LV č. 10002) a budovy zemědělské stavby bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. 504 (jiný vlastník, LV č. 782), k.ú. Tečovice, obec Tečovice, zapsáno na LV č. 935, vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Zlín, indikuji ke dni ocenění na:

3 840 000,- Kč

2) Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených: Ztrátovou hodnotu Smlouvy o pronájmu nebytových prostor ze dne 11.05.2005, uzavřené mezi Zemědělským družstvem Zlín v likvidaci, IČ 00134899, jako pronajímatelem a společností Excellent spol. s r.o., IČ 47668181, jako nájemcem, indikuji ve výši:

200 000,- Kč

V Brně dne 07.07.2009

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.

24


D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3451-311/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09311.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.

25


Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 935, k.ú. Tečovice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 01.06.2009 3. Snímek katastrální mapy 4. Smlouva o pronájmu nebytových prostor ze dne 11.05.2005, uzavřená mezi Zemědělským družstvem Zlín v likvidaci, IČ 00134899, jako pronajímatelem a společností Excellent spol. s r.o., IČ 47668181, jako nájemcem

26

03-684

Recommend Documents