!"#$%&'()$*+),-'%."/*0#)1.2*3..4%.1*56* 5*7.8)."-*596:*
*
* ;.."#<*,&=&44&8*-8*)8-($*>.8*+),-'%."/*0#)1.?* • • • • • • • • • • • •
*
*
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
*
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
#$%&'&()*++&(")%,"-&"&(.$&&"*
!"
*
*
* D&*/C.=-(&-(*>.8*+),-'%."/*0#)1.*
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
E&=1&"&*.F$%"./&8* • • •
* *
B-4*5-&)C&*)5-($*,&(..@(*)*:&&5*#A&"1".'9($,&@.$(-5:F* U@@&*/#$(&5*A##"*#51&"9#)1*&5*,&9&&"*A.5*1&*:&;&&5$'9.%%&@-4/&*A##"=-&5-5:&5*/)55&5* C#"1&5*1##",&@.$(*..5*1&*9))"1&"F* U@$*&-:&5.."*9&&E(*)*=&@E*-5A@#&1*#%*1&*)-(:.A&5*A.5*1&*JAK*&5*9&(*,&9&&"*A.5*9&(*%."/F*V&(* '#;%@&R*&5*1&*1..",-4*,&9#"&51&*:"#51*-$*:&$%@-($(*-5*SW*.%%."(&;&5($"&'9(&5F*O#%&"*A.5*&&5* )5-(*A&"/"-4:(*&&5*.%%."(&;&5($"&'9(*&5*9&(*7XSW*1&&@*A.5*9&(*&-:&51#;*A.5*1&* :&;&&5$'9.%%&@-4/&*A##"=-&5-5:&5F*
G.8/#%&8*
&"&&8/#<$(?*
B&5(*)*:&Y5(&"&$$&&"1*-5*A&"9))"1&*)5-($*#E*C-@(*)*@-&A&"*#5A&"9))"1&*)5-($2*1-&*)*=&@E*A&"9))"1Z*[-4* 9&,,&5*=#C&@*"&&1$*A&"9))"1&*.@$*#5A&"9))"1&*)5-($*,&$'9-/,.."F*M&*;&&$(&*A.5*1##"*#5$* .E:&$@#(&5*9))"'#5(".'(&5*9&,,&5*&&5*@##%(-41*A.5*728*#E*3*4.."F* +),-'%."/*,A*:&,")-/(*$(.51.."1*\]PL9))"#A&"&&5/#;$(&5F*M&*#%=&:(&";-45*-$*;&&$(.@*D*;..51&52* =#1.(*)*L*.@$*1&*9))"1&"*5-&(*C-@*A&"@&5:&5*L*5.*.E@##%*A.5*1&*#A&"&&5/#;$(*")-;*1&*(-41*9&&E(*#;* &&5*#%A#@:&51&*9))"1&"*(&*A-51&5F* *
*
3*:&'#;,-5&&"1&*)5-($*-5*E.$&*7*A.5*+),-'%."/*0#)1.*&5*&&5*%@.((&:"#51L-51&@-5:*A.5*&&5*.51&"&*1),,&@&*)5-(*
*
!"#$%&'()$*+),-'%."/*0#)1.2*3*4.5)."-*3678** *
/"
Rendementsberekening van uw belegging Zie bijgaand overzicht. Op basis van de door Cubicpark bv gehanteerde huurprijzen bevindt het bruto aanvangsrendement (BAR) zich ruim boven de 8 %.
RENDEMENTSBEREKENINGEN UNITS CUBICPARK GOUDA
L-‐unit H-‐unit
Investering: koopsom v.o.n. overdrachtsbelasting Huuropbrengsten op basis van: 1-‐jarige huurovereenkomst 1,5-‐jarige huurovereenkomst 2-‐jarige huurovereenkomst of langer
Investering: koopsom v.o.n. overdrachtsbelasting Huuropbrengsten op basis van: 1-‐jarige huurovereenkomst 1,5-‐jarige huurovereenkomst 2-‐jarige huurovereenkomst of langer
huur/maand:
€ 180 € 170 € 160
€ 23.250 n.v.t. huur/jaar: € 2.160 € 2.040 € 1.920
€ 29.750 n.v.t. huur/maand: huur/jaar: € 225 € 2.700 € 215 € 2.580 € 205 € 2.460
N.B. De vermelde huuropbrengsten zijn volgens de door Cubicpark bv gehanteerde standaard huurprijzen.
BAR 9,29% 8,77% 8,26% 9,08% 8,67% 8,27%
Uw netto aanvangsrendement zal daar vlak onder liggen. Als belegger heeft u namelijk vrijwel geen aanvullende kosten, dat we hierna zullen toelichten: De kosten voor opstalverzekering, onderhoud dakbedekking en parkbeveiliging zijn opgenomen in de servicekosten/de begroting van de Vereniging van Eigenaars(VvE). De servicekosten zijn -‐ vanaf oplevering van het gehele project – door de VvE begroot op € 20,-‐ per unit per maand (zie specificatie van de begroting voor 2014/2015). In de door ons afgesloten huurovereenkomsten worden deze servicekosten volledig doorbelast aan de huurder. Voor rekening van de eigenaar/belegger van een unit komt dan alleen het onderhoud van de betonvloer en de gevel(s), inclusief het kozijn/deur met het hang-‐ en sluitwerk, want dit valt buiten de door de VvE beheerde gemeenschappelijke zaken. Deze onderdelen behoeven echter geen periodiek onderhoud. Voor de 1e verhuur adviseren we de vloer eenmalig af te werken met een vloeistofdichte coating. Prospectus Cubicpark Gouda, 2 januari 2015
3
Heeft u verder nog kosten als belegger? Voor 2015 betaalt u, inclusief het gebruikersdeel, per unit in totaal ca. 0,5% van de WOZ-‐waarde aan OZB en waterschapslasten; Belastingen 2015 Gouda Onroerende-‐zaakbelastingen (incl. opslag ondernemersfonds) Waterschap
Categorie
Tarieven
eigenaar niet-‐woning gebruiker niet woning
0,2777% 0,2214%
‘gebouwd'
0,0277%
Tenslotte kunt u kosten maken voor: • het periodiek versturen van de huurfacturen (inclusief voorschot servicekosten). Van de VvE-‐ beheerder ontvangst u 1x per jaar een afrekening van de servicekosten en het electraverbruik van de unit, dat u dan moet verrekenen met uw huurder; • na afloop van de huurovereenkomst, of indien de huurovereenkomst eerder beëindigd wordt, maakt u wellicht kosten voor het aantrekken van een opvolgende huurder.
Vergelijking met andere vastgoedbeleggingen en risico’s van beleggen in units van Cubicpark Gouda Als belegger in units van Cubicpark Gouda heeft u geen last van wisselende sentimenten op de aandelenbeurzen, waar u ook mee te maken heeft met beursgenoteerde vastgoedfondsen. De niet-‐beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben doorgaans een vaste looptijd en hoge transactiekosten. Bij Cubicpark Gouda kunt u op elk moment besluiten om de unit(s) door te verkopen. Elke belegging brengt risico’s met zich mee, die u moet kunnen inschatten. Daarom volgt hierna een beknopt overzicht van de voornaamste risico’s als u belegt in Cubicpark Gouda. Exploitatierisico De exploitatielasten zijn bij Cubicpark Gouda bijzonder laag, vanwege het gebruik van nieuwe en onderhoudsvrije materialen, die worden betrokken bij kwalitatief goede en gecertificeerde leveranciers. Afwijkend van de ‘gestapelde’ garageboxen heeft Cubicpark Gouda geen dure en storingsgevoelige autolift, waardoor de exploitatiekosten relatief laag zijn en er minder risico is op overschrijding van de exploitatiebegroting. Verhuurrisico De huurovereenkomsten hebben doorgaans een looptijd van minimaal 1 jaar met automatische verlenging. Het risico bestaat dat een huurcontract zes maanden voor de einddatum van de huurperiode wordt opgezegd. U heeft dan ruim voldoende tijd om een nieuwe huurder te vinden. Ook kan een huurder in betalingsproblemen komen. De door Cubicpark bv gecontracteerde huurders betalen vóór oplevering van de unit 3 maanden extra huur plus voorschot servicekosten als borg, waarmee een eventuele achterstallige huurbetaling kan worden gecompenseerd.
Prospectus Cubicpark Gouda, 2 januari 2015
4
Marktwaarderisico De marktwaarde bij doorverkoop van de unit(s) van Cubicpark Gouda is afhankelijk van toekomstige marktomstandigheden en vraag en aanbod van dit product. De verwachting is dat de vraag naar dit soort veelzijdig te gebruiken units de komende jaren zal toenemen, alleen al doordat steeds meer werk wordt uitgevoerd door ZZP-‐ers, die behoefte hebben aan een kleine opslag-‐ of werkruimte. Het aanbod van dit soort grote locaties met 48 drive-‐in units binnen de gemeente Gouda is klein geworden, zodat de komende jaren weinig ruimte is voor herhaling van deze unieke serviceformule, die bedrijfseconomisch alleen mogelijk is bij realisatie van een groot aantal units. Doordat Cubicpark Gouda in 3 fasen van 16 units wordt gerealiseerd en telkens pas begonnen wordt met de volgende fase als hiervan ca. 75 % is voorverkocht of -‐verhuurd, treedt geen tijdelijk groot overaanbod op voor reeds gerealiseerde units.
Cubicpark fase 1 werd opgeleverd op 1 oktober 2014
N.B. Het totale programma en de fasering is op de situatietekening weergegeven. De oplevering van fase 2 is voorzien in het voorjaar van 2015. De informatie in deze prospectus is met zorg samengesteld door Cubicpark bv. Cubicpark bv aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor de juistheid en volledigheid van de in deze prospectus opgenomen teksten, tarieven en berekeningen. De geboden informatie is niet bedoeld als vervanging van deskundig advies en u kunt er geen rechten aan ontlenen. Gebruikmaking van de geboden informatie is voor eigen risico van de gebruiker. Het is de gebruiker van deze prospectus niet toegestaan de informatie door te geven, te vermenigvuldigen of te verspreiden, anders dan voor privégebruik.
Prospectus Cubicpark Gouda, 2 januari 2015
5
