Immo IQ-Test vraag 9 ! " $
'
& $
& ! +( $
& &
$
# $
$
&
% &
(*
&
% & !( ! ) )*
, $&
-
& & ! .
$ # ! ) )* / ! "
'
.
Waarom niet waar? 11/02/2008 - Tip 23: Lenen op 20 of 30 jaar wat is de voordeligste keuze? Vijf jaar geleden leende nog ruim 50 procent van de bouwers of kopers op 20 jaar. Sinds kort worden ook leenformules tot een looptijd van 40 jaar aangeboden. In het jaar 2007 ontlenen nog ongeveer 23% van de leners op 20 jaar, 26% op 25 en 33% op 30 jaar en slechts een enkeling op 40 jaar. (Bron: Immotheker jaar 2007). Loont het de moeite om uw schuld over een langere periode uit te smeren? Waarom zou u langer lenen? Nadelen: Hoe langer u leent, hoe groter het interestbedrag dat u aan de bank zult betaald hebben. En ook de rentevoet is hoger naarmate de looptijd stijgt. Daarenboven kost de schuldsaldoverzekering voor langere looptijden behoorlijk meer. Bovendien zal je, als u 40 jaar leent, uw hypotheek ook moeten vernieuwen na 30 jaar. Voordelen: Als u de afbetaling over een langere tijd spreidt, betaalt u per maand een kleiner bedrag af. Hoe langer de duur is van uw lening, hoe meer u zelf kan sparen en/of hoe meer u in den beginne de eigen levenskwaliteit vergroot. En sinds de nieuwe fiscale aftrek ‘woonbonus’ voor uw enige, eigen woning - € 2.650 per persoon - lijkt het aantrekkelijk om zo lang mogelijk van die aftrekpost te genieten. Kiezen voor een langere looptijd? Ieder zijn waarheid maar reken maar eens uit hoe al de factoren een invloed hebben op leningen met een verschillende looptijd. Naast de intresten zult u in het financiële plaatje de notariskosten en de premies voor de schuldsaldoverzekering moeten toevoegen, zodat u de totale kostprijs van elke lening kunt vergelijken. En dit doet u daarna nog eens, maar dan na aftrek van de fiscale voordelen. Tot slot moet u ook rekening houden met de beleggingsopbrengst van het bedrag dat u per maand kunt uitsparen wanneer uw lening langer loopt. Een concreet voorbeeld Ingrid en Luc lenen € 125.000 voor de aankoop van hun woning. Ingrid verdient netto € 1.300 per maand en Luc netto € 1.450. Ze zijn allebei 25 jaar, zodat ze over 40 jaar net de pensioenleeftijd hebben bereikt. Tegen dan moet u bij de meeste banken uw lening terugbetaald hebben. Met een eigen leencapaciteit van € 700 wensen zij aan hun lening ook liefst niet meer dan dat te besteden. Vermits ze geen verrassingen willen in hun afbetaling kiezen ze, na het uitvoeren van een woonbegroting, voor een lening met een vaste rentevoet. Ze nemen ook elk een schuldsaldoverzekering voor het volledige leenbedrag.
1
Bepaling van de eigen leencapaciteit versus de bancaire leencapaciteit?
Lenen op 20 jaar, wat is het totale kostenplaatje en wat zijn de bruto en netto woonlasten? Een bank rekent 20 jaar lang 4,55% interest aan onder verplichtingen van het openen van een rekening, loondomiciliëring, schuldsaldoverzekering en brandverzekering. Als we alle kosten meerekenen (de schuldsaldoverzekeringspremies worden berekend aan de hand van “ervaring” sterftetafels, notariskosten, …), dan kost het krediet 5,06% per jaar, zodat ze per maand gemiddeld € 801,05 betalen. Na belastingaftrek is dit € 572,92. Dit brengt het krediet op een gemiddelde netto rentevoet van 1,24%. De gemiddelde belastingvoordelen bedragen ongeveer € 228 per maand voor ongeveer € 112.656 totale ‘woonbonus’aftrek
2
Lenen op 30 jaar, wat is het totale kostenplaatje en wat zijn de bruto en netto woonlasten? Een lening op 30 jaar aan 4,99%, met bijkomende verplichting brand en schuldsaldoverzekering bij dezelfde bank, kost gemiddeld € 681,87 per maand, Als u alle kosten meerekent (de schuldsaldoverzekeringspremies worden becijferd aan de hand van “ervaring” sterftetafels, notariskosten, …) dan brengt dat de totale kostprijs op 5,50%. Na belastingaftrek wordt dit een netto rentevoet van 1,89% en betalen ze netto gemiddeld € 442,83. De gemiddelde belastingvoordelen bedragen ongeveer € 239 per maand voor ongeveer € 177.067 totale ‘woonbonus’ aftrek.
3
Vergelijking tussen de verschillende looptijden Een belangrijke berekening missen we nog om besluiten te trekken. Lenen is eigenlijk beleggen. Elke euro die u op het ontleend kapitaal terugbetaalt belegt u als het ware tegen de (netto) rente van uw krediet omdat u die rente niet meer zal moeten betalen op dit afgelost gedeelte. We zullen dus rekening houden met de totale beleggingsopbrengst van het bedrag dat u per maand uitspaart wanneer uw lening korter of langer loopt. Bvb. Op 30 jaar kost het krediet netto gemiddeld € 442,83 per maand. Wanneer we echter kiezen voor het krediet op 20 jaar, dan betalen we maandelijks € 572,92 of € 130,09 meer. Dat bedrag hadden we in het geval dat wij 30 jaar lenen natuurlijk zelf kunnen sparen en oprenten aan een beleggingsrente van bvb 4%. En dit bedrag zijn we de eerste 20 jaar dus kwijt als we lenen op 20 jaar…langs de andere kant besparen wij na 20 jaar elke maand de som van € 442,83 die we nog steeds moeten betalen als we op 30 jaar ontlenen. Besluit 1: enkel het draaien van scenario’s geeft uw objectieve cijfers zodat u appelen met appelen kan vergelijken en waarbij u zelf kunt nagaan hoe u tegenover het beleggen van uw centen staat. e
1 scenario: we houden in dit scenario enkel rekening met de totale uitgaven die u betaald hebt aan de bank voor de twee leenformules en maken het verschil; Het krediet op 20 jaar is het voordeligste met een totaal jaarkost van € 192.251. Dan volgt de lening op 30 jaar met een totaal kostenplaatje van dan € 245.472 of een meerkost van € 53.221. Maar in deze financiële vergelijking vergelijken we appelen met peren want we houden geen rekening met het verschil in belastingbesparingen voor de fiscale aftrek enige eigen woning noch houden we rekening met de totale beleggingsopbrengst van het bedrag dat u per maand uitspaart wanneer uw lening korter of langer loopt.
4
e
2 scenario: we houden in dit scenario rekening met de totale “netto (na fiscale besparingen)” uitgaven die u betaalt voor de twee leenformules en maken het verschil na 30 jaar ; Het krediet op 20 jaar is het voordeligste met een totaal jaarkost van € 137.500. Dan volgt de lening op 30 jaar met een totaal kostenplaatje van dan € 159.417 of een meerkost van € 21.917. Maar in deze financiële vergelijking vergelijken we nog steeds appelen met peren want we houden nog geen rekening met het verschil in de totale beleggingsopbrengst van het bedrag dat u per maand uitspaart wanneer uw lening korter of langer loopt.
e
3 scenario: we houden in dit scenario rekening met de totale “netto (na fiscale besparingen)” uitgaven die u betaalt voor de twee leenformules en met de totale beleggingsopbrengst van het bedrag dat u per maand uitspaart wanneer uw lening korter of langer loopt en maken het verschil na 30 jaar; wat is de uitkomst als u belegt aan 4%? Wanneer u voor elke looptijd op die manier de jaarlijkse netto leninguitgaven oprent tegen 4% (zie tabel hierna) dan komen volgende verschillen naar boven als u na 30 jaar terugblikt op uw aankoopproject. Het krediet op 30 jaar is het voordeligste met een totaal opgerente jaarkost van € 313.101. Dan volgt de lening op 20 jaar met een totaal kostenplaatje van dan € 313.659 met een meerkost van € 558. Het is duidelijk dat leningen met een duur tot 30 jaar ongeveer een evenwaardig financieel voordeel kunnen opleveren als lenen op 20. Lenen op 20 jaar komt als minst goede uit de bus.
5
e
4 scenario: we houden in dit scenario rekening met de totale “netto (na fiscale besparingen)” uitgaven die u betaalt voor de twee leenformules en met de totale beleggingsopbrengst van het bedrag dat u per maand uitspaart wanneer uw lening korter of langer loopt en maken het verschil na 30 jaar; wat is de uitkomst als u belegt aan 3%? Wanneer u voor elke looptijd op die manier de jaarlijkse netto leninguitgaven oprent tegen 3% (zie tabel hierna, dan komen volgende verschillen naar boven als u na 30 jaar terugblikt op uw aankoopproject. Het krediet op 20 jaar is het voordeligste met een totaal opgerente jaarkost van € 254.807. Dan volgt de lening op 30 jaar met een totaal kostenplaatje van dan € 262.523 of een meerkost van € 7.717.
e
5 scenario: we houden in dit scenario rekening met de totale “netto (na fiscale besparingen)” uitgaven die u betaalt voor de twee leenformules en met de totale beleggingsopbrengst van het bedrag dat u per maand uitspaart wanneer uw lening korter of langer loopt en maken het verschil na 30 jaar; wat is de uitkomst als u belegt aan 5%? Laten wij een beleggingsrente van 5% los op de jaarlijkse netto afbetalingen dan is de duurtijd van 30 jaar winnaar, dan volgt het krediet op 20 jaar met een meerkost van € 11.403.
6
Besluit 2, wat is uw persoonlijke appreciatie van de gegevens en de bekomen resultaten? Uiteraard is iedere persoonlijke situatie en ook de appreciatie van de gegevens en uitkomsten voor iedereen anders en ook de prijzen van woonleningen veranderen elke dag. Enkel maatwerk en permanente opvolging van de hypotheeklening kan de nodige garanties bieden voor het eigen financieel comfort en een ideaal plan. Duurdere woningen, al dan niet competitieve rentes tot 40 jaar, fiscale voordelen (geen beperking in duur), hoe u belegt maar ook vooral de eigen budgettaire overwegingen, het invullen van het eigen financieel comfort, de carrièreplanning, de kinderwens, enz… zullen uiteindelijk uw keuze bepalen. Niemand anders kan dat in uw plaats doen. Wij kunnen u alleen maar op een onafhankelijke en objectieve wijze alle keuzemogelijkheden aanreiken zodat u zelf met kennis van zaken kunt beslissen.
7
