ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5038/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/2 rodinného domu č.p. 256 na pozemku p.č. St. 298, zem, stavby bez č.p. na pozemku p.č. St. 360 a St. 361 (LV 10002), 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. St. 298, St. 360, 811/3 a 811/4 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Liptaň, k.ú. Liptaň Adresa nemovité věci: Liptaň 256, 793 99 Vlastníci stavby: Stanislav Konvička, Liptaň 256, 793 99, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Drahomíra Konvičková, Liptaň 256, 793 99, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/2 Vlastníci pozemku: Stanislav Konvička, Liptaň 256, 793 99, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Drahomíra Konvičková, Liptaň 256, 793 99, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 4359/09 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/2
826 000 Kč
Datum místního šetření: 18.3.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 15 stran Počet příloh: 2
V Praze, dne 26.3.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
18.3.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rodinného domu č.p. 256 na pozemku p.č. St. 298, zem, stavby bez č.p. na pozemku p.č. St. 360 a St. 361 (LV 10002), 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. St. 298, St. 360, 811/3 a 811/4 v kat. úz. Liptaň, obec Liptaň, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 87. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.11.2014 LV č. 87 pro kat. úz. Liptaň - snímek z katastrální mapy ze dne 6.11.2014 pro kat. úz. Liptaň, list mapy č. Jindřichov 6-7/21, měřítko 1:1000 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-4359/09-9 ze dne 10.8.2009 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-4359/09-141 ze dne 4.11.2014 - opravné usnesení č. 124 EX 4359/09-177 ze dne 13.11.2014 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Liptaň se nachází na území okresu Bruntál a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Krnov. Obec Liptaň se rozkládá asi 30 km severně od Bruntálu a 18 km severozápadně od města Krnov. Osídlení této menší vesnice dosahuje zhruba počtu 470 obyvatel. Liptaň se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Bučávka, Horní Povelice a Liptaň. Obec je vzdálená přibližně 5 km od polských hranic. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Zastávka autobusu u domu. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
2
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované nemovitosti jsou situovány v okrajové části obce, při pravé straně komunikace z obce Liptaň na obec Třemešnou. Nemovitosti jsou tvořeny rodinným domem č.p. 256 na pozemku St. 298, zem. stavbou s garážemi bez č.p. na pozemku St. 360 a St. 361 (pozemek jiného vlastníka) a pozemky p.č. 811/3 a 811/4. Přístup k nemovitostem je ze zpevněné silnice ve vlastnictví kraje. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 256 1.2 Zem. stavba bez č.p. 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 256
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce)
3
č. I
Pi -0,02
III
-0,01
3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
II I
0,00 -0,02
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba III -0,01 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 0,01 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,02 dobrá dostupnost centra obce II 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,988 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Liptaň: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V III O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod,
4
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
II V
0,95 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 90,21 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 256 Rodinný dům č.p. 256 na pozemku p.č. St. 298 je samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní s podkrovím. Přístup do domu je prosklené zádveří. Dispozice domu, vnitřní vybavení a stav nebylo možné zjistit. Dům má betonové základy, svislé konstrukce jsou zděné, krov dřevěný. Krytina sedlové střechy je eternitová, klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Dveře jsou dřevěné, okna dřevěná, ve sklepě kovová. Vytápění je na tuhá paliva. Dům je napojen na vodovod a el. rozvod, kanalizace pravděpodobně do septiku. Plyn v obci není. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec do 2 000 obyvatel 30 let 1 812,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 5*11 1.NP: 15*11-3*2+2*2 podkroví: 15*11-3*2 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:
Zastavěná plocha 55,00 m2 163,00 m2 159,00 m2
Obestavěný prostor 1.PP: (5*11)*(2,80) 1.NP: (15*11-3*2+2*2)*(2,50)+73,50 podkroví: (15*11-3*2)*(3,50)/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: 5
= = =
55,00 m2 163,00 m2 159,00 m2
Konstrukční výška 2,80 m 2,50 m 3,50 m
= = = =
154,00 m3 481,00 m3 278,25 m3 913,25 m3
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,31
163,00 m2 377,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850
č. I
Vi typ A
III III II III III
0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III II
0,01 0,00 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,850 = 0,876
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 812,- Kč/m3 * 0,876 = 1 587,31 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 913,25 m3 * 1 587,31 Kč/m3 * 0,950 * 1,040= 1 432 215,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům č.p. 256 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= =
Rodinný dům č.p. 256 - zjištěná cena
=
6
*
1 432 215,53 Kč 1 432 215,53 Kč 1/2 716 107,77 Kč
1.2 Zem. stavba s garážemi bez č.p. Zem. stavba bez č.p. na pozemcích St. 360 a St. 361 (pozemek jiného vlastníka - ČR) je samostatně stojící, pravděpodobně nepodsklepená, jednopodlažní s podkrovím. Ve stavbě jsou dvě garáže. Základy jsou betonové, svislé konstrukce zděné. Krov dřevěný. Krytina sedlové střechy jsou betonové tašky. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Okna dřevěná, vrata plechová. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 1 220,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 8*7+6*7 podkroví: 8*11 Název podlaží 1.NP: podkroví:
= =
Zastavěná plocha 98,00 m2 88,00 m2
98,00 m2 88,00 m2
Konstrukční výška 2,00 m 3,00 m
Obestavěný prostor 1.NP: (8*7)*(2,00)+84 podkroví: (8*11)*(3,00)/2+4,80 Obestavěný prostor - celkem:
= = =
196,00 m3 136,80 m3 332,80 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600 5
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V6 * 0,600 = 0,600
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950
7
č. II
Vi typ B
II II III
0,00 0,00 0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 220,- Kč/m3 * 0,600 = 732,- Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 332,80 m3 * 732,- Kč/m3 * 0,950 * 1,040= 240 686,28 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Zem. stavba bez č.p. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = * Úprava ceny vlastnickým podílem
240 686,28 Kč 240 686,28 Kč 1/2
Zem. stavba bez č.p. - zjištěná cena
120 343,14 Kč
=
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Oceňovaný pozemek tvořený parcelami č. St. 298, St. 360, 811/3 a 811/4 je rovinný, nepravidelného tvaru. Pozemek dobře přístupný ze silnice ve vlastnictví kraje. Na pozemku St. 298 se nachází stavba rodinného domu č.p. 256, zbytek pozemku je zatravněn. Na pozemek navazuje p.č. 811/3 - jiná plocha, na pozemku vzrostlé dřeviny a pravděpodobně studna, přes pozemek vede příjezdová cesta ke garážím. K pozemku přiléhá St. 360 na kterém stojí zem. stavba s garážemi. Celý pozemek je oplocen dřevěným laťkovým plotem, za plotem k silnici se nachází živý plot. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek v okrajové části obce, dobře přístupný ze silnice.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,040 = 0,988 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené 8
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 90,21 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St. 298
Výměra [m2] 507,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 360 36,00 nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha 811/3 322,00 § 4 odst. 1 ostatní plocha 811/4 3,00 Stavební pozemky - celkem 868,00 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena
9
Index
Koef.
0,988
Upr. cena [Kč/m2] 89,13
Jedn. cena [Kč/m2] 89,13
Cena [Kč] 45 188,91
89,13
3 208,68
89,13 89,13 = *
28 699,86 267,39 77 364,84 77 364,84 Kč 1/2
=
38 682,42 Kč
m2
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 256 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
256,00 m2 1 246,05 m3 563,00 m2 868,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Nabízíme prodej RD 3+1 plocha 104 m2 s balkónem, zast. plocha 432 m2, pozemek 1862 m2 z toho zahrada 1430 m2, Liptaň, okr. Bruntál. Dům je samostatně stojící, cihlový, podsklepený. Rekonstrukce koupelny, WC, kuchyně, rozvody vody, elektro, částečně i odpady. Možnost dostavět podkroví. Kanalizace - jímka, voda - obecní, 2 x vlastní studna, el., vytápění na TP. Na pozemku je samostatně stojící garáž s hospodářským stavením. Lokalita Liptaň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 0,75 10 129 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 104,00 m 1 862 m 1 400 000 Kč 13 462 Kč/m2 Název: Rodinný dům Nabízíme k prodeji rekreační chalupu v Liptáni. Chalupa je vhodná pro rekreaci, pozemek zahrady 393m2, zastavěná plocha 107m2 Dispozičně je objekt řešen jako 3+1. V přízemí se nacházejí dva pokoje s kuchyní, WC s koupelnou, v prvním patře podkrovní pokoj.Zdrojem vody pro objekt je vlastní studna nebo možno alternativně využít obecní vodovod.Odpady jsou svedeny do tříkomorového septiku.Přípojka elektřiny 230 i 380V. Krytina střechy včetně desek byla vyměněna v roce 1982.Taktéž proběhla montáž-rekonstrukce elektřiny-je v mědi a také byly zbudovány rozvody vody.Ohřev vody v koupelně obstarává parní válec.K objektu vede asfaltová příjezdová cesta.Nemovitost se nachází v klidné části obce. Lokalita Liptaň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00
10
K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 105,00 m2
1,10 1,00 1,00 1,00 1,05 0,80
Výměra pozemku. 591 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,92 8 360 Celková cena Jednotková cena 950 000 Kč 9 048 Kč/m2
Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu 3+1 v obci Liptaň. Částečně podsklepeno, studna, septik, vytápění pevnými palivy. Menší zahrada. Celková plocha pozemku 352 m2. Cena bez provize. Lokalita Liptaň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,15 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,97 4 830 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 80,00 m 352 m 400 000 Kč 5 000 Kč/m2 Název: Rodinný dům Rodinný dům 4+1 s možností rozšíření do podkroví. Dům je určen k rekonstrukci. K domu náleží zahrada, 2x stodola, dílna a hospodářské budovy. Dům je částečně podsklepený. Nemovitost je celkově oplocena. Zastavěná plocha a nádvoří 1835 m2, zahrada 2331 m2 a orná půda 885 m2. Lokalita Liptaň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,60 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,57 2 489 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena
11
180,00 m2
5 051 m2
790 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 1,00 / 2,00 = Výsledná porovnávací hodnota
4 389 Kč/m2
2 489 Kč/m2 6 452 Kč/m2 10 129 Kč/m2 6 452 Kč/m2 256,00 m2 1 651 712,- Kč 825 856,00 825 856 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 256 1.2 Zem. stavba bez č.p.
716 108,00 Kč 120 343,00 Kč 836 451,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
38 682,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 256
825 856,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
825 856 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 875 133 Kč
Obvyklá cena ½ 826 000 Kč slovy: Osm set dvacet šest tisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
12
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: parkování na pozemku a v garážích, bus zastávka u domu, c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2, minimální občanská vybavenost Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 826 000,- Kč. V Praze 26.3.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5038/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 70/2015.
13
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1
Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
14
15
