ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6703-18/2016 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci:
Rodinný dům čp. 1574 Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Vsetín, k.ú. Vsetín Horská 1574, 755 01 Vsetín
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701
telefon: 608 972 071
DIČ: CZ7102135425
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Pro účely nedobrovolné dražby
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
1 975 000 Kč 12.1.2016
Stav ke dni:
12.1.2016
Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran:
15
V Rohově, dne 16.1.2016
Počet stran příloh: 6
Martin Vehovský
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 1728 a 5676v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Vsetín, ke dni 12.1.2016, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 1728 ze dne 12.1.2016. Informace o parcele čís. 6711 ze dne 15.1.2016. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 12.1.2016. Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené zástupcem zadavatele p. Čápovou. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci a kú Vsetín, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 6733, 6710 Město Vsetín
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 6733 - ostatní plocha (ostatní komunikace), přes pozemek parc. čís. 6710 - orná půda, které jsou ve vlastnictví Město Vsetín, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor domu, fotodokumentace byla poskytnuta zástupcem zadavatele, popis byl převzat z odhadu vyhotoveného p.Tabarou (Odhady a posudky s.r.o.). Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN -2-
Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha orná půda orná půda Celkem
P.Č. 6708 6709 6712 6711
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 112 500,00 683 500,00 66 500,00 240 500,00 1 101
Výsledná cena
=
Cena [Kč] 56 000,00 341 500,00 33 000,00 120 000,00 550 500,00 550 500,– Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 1574 Je užívaný od roku 1980, jako podsklepený, o 1.NP s podkrovím, je součásti pozemku parc. čís. 6708. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm, kotelnu (plynový kotel ÚT), garáž a 3x sklad. V 1.NP je obsahuje zádveří, chodbu se schodištěm, koupelnu (vana, umývadlo), WC, kuchyni (dřez v lince, plynový sporák) a 2x pokoj, v podkroví je chodba, koupelna (vana, umývadlo), WC, kuchyně (plynový sporák, dřez v lince) a 2x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina z pálených tašek, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z kabřince, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná zdvojená, dveře plné a -3-
prosklené, podlahy obytných místností s parketami, ostatní podlahy s dlažbou a PVC, bleskosvod není instalován, schody betonové s PVC, vytápění ústřední, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, oplocení, zpevněné plochy, plotová vrátka a vrata, pergola. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 1121
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP (11,17×9,07) 1.NP (11,17×9,07)+(3,90×2,64) podkroví (11,17×9,07)
[m2] 101,31 111,61 101,31
= = =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 101,31 m2 2,20 m 2 111,61 m 2,95 m 101,31 m2 2,50 m
Název 1.PP 1.NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový 101,31×(2,20+3,95+3,15/2)+(10,30×3,20) Název Celkový Obestavěný prostor - celkem:
= Typ NP
[m3] 815,58 m3 Obest. prostor 815,58 m3 815,58 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy betonové pasy S 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 3. Stropy hurdisové do I.nosičů S 4. Střecha sedlová střecha S 5. Krytina pálená taška S -4-
Část [%] 100 100 100 100 100
6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
pozinkovaný plech vápenné omítky břízolitové omítky kabřinec keramické obklady betonové s PVC hladké plné a prosklené dveře dřevěná zdvojená parkety PVC, dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler rozvod zemního plynu plastové potrubí 2x plynový sporák, 2x dřez v lince 2x umyvadlo, 2x vana 2x splachovací chybí
S S S S S S S S S S S S C S S S S S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S S S C S S S S S S S
5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,00 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30
26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C
4,00
100
0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= ×
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
× × × =
815,58 m3 × 5 113,90 Kč/m3
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 36 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 64 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 36 / 100 = 36,0 % Koeficient opotřebení: (1- 36,0 % / 100)
×
Rodinný dům čp. 1574 - zjištěná cena
=
Plná cena:
0,00 95,40 0,9540
2 130,– 1, 1200 0,9540 1,0500 2,1400 5 113,90 4 170 794,60 Kč
0,640 2 669 308,50 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
194,60 m2 815,58 m3 111,61 m2 1 101,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí).
Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1970. Dům obsahuje byt o velikosti 5+1, u domu je garáž pro 1 stání, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Vsetín, Rokytnice 281 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 -6-
K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; 0,90 10 242 Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 227,60 m 627 m 2 590 000 Kč 11 380 Kč/m2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1975. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Vsetín, Rokytnice 325 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; 0,90 10 350 Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 217,40 m 588 m 2 500 000 Kč 11 500 Kč/m2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP s plochou střechou, užívaný od roku 1978. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, v domě je garáž pro 1 stání, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Vsetín, Horská 2045 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 -7-
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; 0,90 9 878 Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 255,10 m 729 m 2 800 000 Kč 10 976 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
9 878 Kč/m2 10 157 Kč/m2 10 350 Kč/m2 10 157 Kč/m2 194,60 m2 1 976 552 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 976 552 Kč 0 Kč 3 219 809 Kč 550 500 Kč
Obvyklá cena 1 975 000 Kč slovy: Jedenmiliondevětsetsedmdesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.3
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu.
V Rohově 16.1.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail:
[email protected]
-8-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6703-18/2016 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1728 ze dne 12.1.2016. Informace o parcele ze dne 15.1.2016. Snímek katastrální mapy ze dne 15.1.2016. Mapa oblasti
-9-
počet stran A4 příloze 1 2 1 1 1
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
