Znalecký posudek č

Znalecký posudek č. 608-01-2013 o obvyklé ceně nemovitosti - bytu č. 496/1 v bytovém domě č.p. 496 v Plané, bývalý okres Tachov

Objednatel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 562/012 ze dne: 12.12.2012 Účel posudku:

podklad pro dražbu

V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni 3.1. 2013 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy Posudek obsahuje 15 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Klatovech, 5.1. 2013

–2–

A.Nález 1.Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytu č. 496/1 v bytovém domě č.p. 496 v Plané,bývalý okres Tachov. Nemovitost je situována v Z části města Planá. Planá se nachází v severní části okresu Tachov, cca. 10 km jižně od Mariánských Lázní a má cca. 5500 obyvatel.

2.Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla znalcem provedena dne 3.1. 2013, v 9:30, za přítomnosti vlastníka pana Karla Dolečka a jeho družky.

3.Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka Od vlastníka: - údaje z kupní smlouvy Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - fotodokumentace pořízená při prohlídce - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce

4.Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Tachov, a to v obci Planá, KÚ Planá u Mariánských Lázní, na LV č. 2667. Jako vlastník bytové jednotky č. 496/1 je zapsán pan Karel Doleček, který je rovněž zapsán jako podílový spoluvlastník bytového domu a pozemku. Tyto další části oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č. 1472.

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3– Na LV č. 2667 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - byt č. 496/1 v bytovém domě č.p. 496 Spoluvlastnický podíl na bytovém domě činí 1522/10000.

Na LV č. 1472 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - pozemková parcela č. 617/1, 736 m2 evidována jako zastavěná plocha a nádvoří (jedná se o zastavěnou plochu a na ni navazující nádvoří a zahradu) - bytový dům čp. 496 na st.p.č. 617/1 Spoluvlastnický podíl k jednotce č. 496/1 (vlastník Karel Doleček) činí 761/5000.

5.Dokumentace a skutečnost

Projektová dokumentace není k dispozici. Nebyly zjištěny rozpory mezi stavem dle KN a skutečností.

6.Celkový popis nemovitosti Předmětný byt je v domě čp. 496, situovaném po levé straně ulice Železničářská, v blízkosti prostoru železničního nádraží Planá. Jedná se o zónu s převahou objektů pro drobné podnikání (vodoinstalace, stavební firma, apod.), na sever od domu je výškově dominantní objekt skladu zemědělských plodin (silo). Byt je v 1. podlaží domu, které lze charakterizovat jako polosuterén (podlaha bytu je přibližně v úrovni terénu, cca. polovinu podlaží tvoří sklepy k jednotlivým bytům, přístup do podlaží je po schodišti z chodby u hlavního vchodu do domu, schodiště vede o půl patra dolů). V kupní smlouvě je podlaží vedeno jako 1. podzemní. Viz foto na titulní straně a č. [F1] v příloze. V posudku je proto dále používáno označení podlaží dle kupní smlouvy. Velikostní kategorie bytu je 2+1, podlahová plocha 56,60 m2. K bytu dále náleží sklep 2,35 m2 a na dvoře umístěná kolna 12,14 m2. Celková plocha dle kupní smlouvy 70,65 m2.

–4– Dům má obdélníkový půdorys, má jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží + využité podkroví pod valbovou střechou. Podélná osa domu je přibližně ve směru sever - jih, okna bytu jsou orientována na západ. Dům stojí v převážně rovinném terénu na st.p.č 617/1., mírně pod místní asfaltovou komunikací v Železničářské ulici. Přístup k domu je z této místní komunikace, a to na zpevněnou plochu u východní strany domu, ve které je umístěn domovní vchod. Při východní hranici pozemku stojí řadové dřevěné kolny, které jsou příslušenstvím jednotlivých bytů. Obvodové stěny domu jsou zděné, stropy v nadzemních podlažích pravděpodobně dřevěné trámové, schody kamenné, fasáda s vápennou omítkou v kombinaci hladých a hrubých ploch, nezateplená. Střecha je valbová, se starší taškovou krytinou z bobrovek. Celkový počet bytů v domě ... 4 až 5. Okna ve všech bytech byla před cca. 2 roky vyměněna za nová plastová s dvojskly, a to v rámci protihlukových opatření při výstavbě železničního koridoru. Topení - u bytů v nadzemních podlažích jsou vidět novější komíny tzv. turbokotlů - tyto byty tedy mají ústřední vytápění vlastními kotli na zemní plyn. V oceňovaném bytě je topení lokální kamny na PP. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Dešťová voda je svedena na terén. Napojení na rozvody vody, el. energie a plynu. Kromě nových oken a individuálních úprav v jednotlivých bytech je dům prakticky v původním stavu. Všechny fasády vykazují silné opotřebení, soklová část je viditelně poškozena vlhkostí. Vnější vzhled domu je silně zanedbaný.

7.Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek Byt b) Byt 1) Byt 496/1 c) Ocenění porovnávací metodou


–5–

B.Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů Pozemek

a)Pozemky 1) Pozemek Popis je uveden výše v bodu A. 6 posudku. Byt

b)Byt 1) Byt 496/1 Bytová jednotka 2+1 umístěná jako jediná v 1. PP, s obytnými místnostmi orientovanými na západ. Byt obsahuje příslušenství (koupelna s WC, kuchyňská linka), nemá balkón ani lodžii. Součástí nemovitosti je kůlna na pozemku u domu. Započítaná plocha Podle kupní smlouvy je celková plocha bytu 70,65 m 2. V této ploše je však plně započtena plocha sklepa a venkovní kůlny. Pro účely porovnání je vhodné započíst plochu sklepa 80-ti % a plochu kůlny 10- ti %. Takto upravená plocha činí 59,25 m2, a lépe vystihuje skutečnost. Dispozice a vybavení bytu - vstup z chodby přímo do kuchyně, jejíž část je využívána jako předsíň - kuchyně; řešena jako průchozí, je z ní přístup do obou pokojů - z kuchyně vpravo větší pokoj - z kuchyně vlevo menší pokoj - z menšího pokoje koupelna společná s WC Obvodové stěny zděné z neznámého materiálu (nelze vyloučit smíšené zdivo s podílem kamene), bez zateplení. Stropy - valené cihelné klenby do ocelových nosníků. Úpravy povrchu stěn a stropů - hladké vápenné omítky. Okna jsou zánovní, platová s dvojskly. Podlahy obytných místností jsou z PVC, na betonu. Kuchyně -s jednoduchou kuch. linkou, do dřezu není přívod vody (podle majitele byla

–6– přívodní trubka „zarostlá“ a proto byla zaslepena.), bez sporáku i odsavače par (vaření na el. vařiči) Koupelna - ocelová vana, umyvadlo, WC mísa, zdroj teplé vody el. bojler Vytápění lokální, kamny na PP. Ohřev TUV - el. bojler, v kuchyni není přívod vody! Stavebně technický stav Byt je prakticky v původním stavu, byly provedeny pouze úpravy rozvodů el. instalace pod omítkou - omítka nebyla opravena, trasy kabelů jsou tedy na stěnách viditelné. Všechny konstrukce kromě oken vykazují vysoké stadium opotřebení. Výrazně negativním faktorem je rozsáhlé poškození vnitřních omítek vlhkostí zdiva, doprovázené intenzivním výskytem plísní, a to ve všech místnostech. Tyto projevy jsou typické pro absenci vodorovných izolací zdiva proti vzlínající vlkosti.

Ocenění Pozemek

a)Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemek – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 69,13 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (5 603 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 5 603 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)


–

50 % ×

0,500

– + –

8% 5% 3% × × ×

0,970 2,139 1,046

–7–

Název

Parc. č.

pozemek domu

st. 617/1

Výměra [m2] 7 360

Jednotková cena [Kč/m2] základní upravená 69,13

Pozemek – zjištěná cena:

75,0155

Cena [Kč] 552 114,08 552 114,08 Kč

Byt

b)Byt b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Byt 496/1 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] Název kuchyně pokoj pokoj koupelna WC sklep kůlna

celkov á koef. započítaná 13,29 1,00 13,29 15,78 1,00 15,78 21,90 1,00 21,90 3,92 1,00 3,92 1,27 1,00 1,27 2,35 0,80 1,88 12,14 0,10 1,21 70,65 59,25

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Planá Počet obyvatel: 5 603 Indexovaná prům. cena (IPC): 17 581,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době je v místě poptávka po bytech výrazně nižší než nabídka, což je zřejmé jak z internetové inzerce, tak i z vývěsek RK ve městě. Nevýhodou města je zejména nedostatek pracovních příležitostí, dále snížená dostupnost zdravotní péče atd.. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka – trhu s nemovitostmi 0,10 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00

–8– prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

0,900

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Planá je menší město na okraji okresu Tachov, v blízkosti Mariánských Lázní. Dům s oceňovaným bytem se nachází v západní, prakticky okrajové části obce, v blízkosti železniční trati, v lokalitě s převahou objektů pro podnikání. Popis znaku 1 Význam obce 2 Úřady v obci 3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost v obci a okolí

Hodnocení znaku I. Bez většího významu II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta II. Okrajová území obce I. Průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí, (např. sousedství dálnic,železnic, skládek, lomů, objektů zemědíl. výroby) II. Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení II. Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště II. Omezená dostupnost zdravotnické péče IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji

11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,02 – 0,01 – 0,07 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 – 0,04 0,00 0,00

12

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

0,930

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Obvodové zdivo z neznámého materiálu - je nutné předpokládat podprůměrné tepelnětechnické vlastnosti. Vzhledem ke stavebnětechnickému řešení lze stáří domu odhadovat na cca. 90 let. Dům nemá v suterénu žádné využitelné společné prostory. Byt nemá balkón ani lodžii, má sklep s charakterem sklepní kóje. Vytápění lokální na tuhá paliva. Dům je v původním stavu, s předpokladem nutnosti provedení rozsáhlých stavebních úprav společných částí (střešní krytina, fasáda, izolace proti zemní vlhkosti).


–9– Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu

Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná I. Žádné z dále uvedených

Vi 0,10

3 Příslušenství domu

I. Příslušenství snižující cenu bytu

4 Umístění bytu v domě

I. 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu

5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu

I. Okna jen na sever nebo bez výhledu

9 Kriterium jinde neuvedené

III. Příslušenství úplné - standardní provedení II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje I. Lokální na tuhá paliva I. Významně snižující cenu

10 Stavebně-technický stav

IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,6

– 0,01 – 0,05 – 0,05 – 0,01 0,00 – 0,01 – 0,10 – 0,10 0,65*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10): 0,300 i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

0,900 × 0,930 × 0,300 = 0,251 17 581,– × 0,251 = 4 412,83 Kč/m2 59,25 × 4 412,83 =

261 460,18 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemku = 552 114,08 Kč Spoluvlastnický podíl: × 1 522 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 84 031,76 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: =

84 031,76 Kč 345 491,94 Kč

Byt 496/1 – zjištěná cena:

345 491,94 Kč

– 10 –

c)Ocenění porovnávací metodou Popis oceňovaného bytu je výše v bodu a.1) Posudku. Jeho výraznou vadou je vysoká vlhkost a rozsáhlý výskyt plísní, byt je v tomto stavu z hygienického hlediska neobyvatelný. K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou pouze byty z Plané o velikosti 2+1 a 3+1, ve zděných domech, v nižší cenové hladině. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost podlahové plochy, která je uváděna u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: 59,25 m2

Popis porovnávacích nemovitostí: I) Planá, 2+1, 53 m2 Byt 2+1 o celkové velikosti 55 m2. Byt se nachází ve 3.NP cihlového domu - bytovky z cca. 60. let min. století. Byt je v původním stavu, po výměně oken a s venkovním zateplením. K bytu náleží sklepní kóje. Prodejní cena: 450.000,- Kč Pramen: Next reality, server Sreality.cz, datum aktualizace 10.12.2012 II) Planá, 3+1, 56 m2 Byt v 1. nadzemním podlaží starého bytového domu, dům je podsklepený. Obvodové stěny jsou zděné, dům je viditelně v lepším stavu než dům s oceňovaným bytem, i když jejich stáří je pravděpodobně srovnatelné. Vytápění ústřední kotlem na PP umístěným v bytě, k bytu patří sklep. Byt v původním stavu, po výměně oken. Prodejní cena: 450.000,- Kč Pramen: Razka s.r.o., server Sreality.cz, datum aktualizace 13.12.2012 III) Planá, 2+1, 69 m2 Byt v 1. podlaží cihlového domu, situovaný v Nádražní ulici. Okna po výměně, opravená fasáda, sklep, venkovní kůlna. Byt v původním zachovalém stavu. Způsob vytápění není znám. Prodejní cena: 540.000,- Kč Pramen: Razka s.r.o., server Sreality.cz, datum aktualizace 13.12.2012


– 11 – Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta

Kčasový

Kvybav.

Kzávad

I) Byt 53 m2 0,95 0,80 0,85 0,50 II) Byt 56 m2 0,99 0,84 0,87 0,50 III) Byt 69 m2 0,99 0,82 0,85 0,50 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kzávad)

Výchozí cena Množství (M) (VC) Jednotková cena Váha (V) (JC) 427 500,– Kč 53,00 m2 2 605,33 Kč 0,9 427 500,– Kč 56,00 m2 2 761,54 Kč 0,9 513 000,– Kč 69,00 m2 2 565,11 Kč 1,0

Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2:

2 565,11 Kč 2 641,18 Kč 2 761,54 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:

2 640,– Kč 59,25 m2 156 420,– Kč

× =

– 12 –

C.Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cena podle cenového předpisu v daném případě neodpovídá reálné ceně na trhu nemovitostí, a má v rámci odhadu pouze informativní roli. Návrh obvyklé ceny se proto převážně odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - byty srovnatelné velikosti ve zděných domech, ve stejném městě. Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná o podprůměrnou nemovitost - dům se zanedbanou údržbou, v původním stavu s minimem úprav, vlastní byt v silně podprůměrném stavu, vyžadující rekonstrukci. Silné stránky: - nejsou známé Slabé stránky: - lokalita v blízkosti železniční trati a převážně podnikatelských provozoven - silné opotřebení, fasád a vnitřních omítek zejména v 1. PP - zdevastovaný interiér 1. PP - společných prostor na přístupu k bytu, působením vlhkosti - výrazně podstandartní vybavení bytu (není voda v kuchyni, není zaveden plyn, vytápění lokální na PP, koupelna bez obkladů) - podstandartní řešení bytu - bez předsíně, kuchyň je průchozí, koupelna je společná s WC a přístupná pouze přes pokoj) - vysoké opotřebení konstrukcí (omítky, podlahy) - vysoká vlhkost zdiva v důsledku absence vodorovných izolací proti vlhkosti, plísně (v porovnání zohledněno koeficientem 0,50) Cena zjištěná porovnávacím způsobem:

156.420,- Kč

Cena v místě a čase obvyklá se stanovuje ve výši porovnávací ceny.


– 13 –

Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu

552 114,08 Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu

345 490,– Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

156 420,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 156 000,– Kč

Cena slovy: jednostopadesátšesttisíc Kč

Klatovy, 5.1. 2013 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy

– 14 –

D.Znalecká doložka Tento posudek jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.11.1994 pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 608-01-2013 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou.

Klatovy, 5.1. 2013 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy


– 15 –

E.Seznam příloh Poloha na mapě Zákres bytu z kupní smlouvy Výpis z KN - byt č. 496/1 Výpis z KN - parcela st.p.č. 617/1 Porovnávací nemovitost I Porovnávací nemovitost II Porovnávací nemovitost III Fotopříloha - 2 strany

Znalecký posudek č

Recommend Documents