OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
ZNALECKÝ POSUDEK ev.č. 06-3098-14 č.j. 97EX 4446/11-115 ze dne 14.4.2014 Předmět - úkol:
obvyklá cena bytové jednotky č. 2437/9 v ul. Sadová čp.2437/14, obec Aš, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na domě a pozemku
Objednatel : Exekutorský úřad Brno – město JUDr. Karla Urbana Minská 54, 616 00 Brno Zhotovitel : Ladislav KUPKA Alšova 1743, 356 01 Sokolov mob 602188626, email
[email protected] Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č.4327. Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dne 29.4.2014 pomocně --- Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku informace pamětní a částečně projektová dokumentace Datum, k němuž je majetek oceněn :
29.4.2014
Počet vyhotovení :
3
Sokolov, dne : 2.5.2014
1
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
NÁLEZ
1. M.1.
byt č. 2437/9, ul. Sadová, Aš
600521 Kód katastrálního území: Aš Název katastrálního území: 554499 Kód obce: Aš Název obce: CZ0411 Kód okresu: Cheb Název okresu: Karlovarský kraj (Severozápad) Název kraje (oblasti): Popis a účel: Jedná se o bytovou jednotku 1+2 v řadovém, zděném domě - blokpanel-. Dům má 6NP, z toho v 1.podlaží jsou sklepy částečně zapuštěné. Je napojený na EL, VO, KA, Pl a dálkové vytápění. Přístup a příjezd je z veřejné zpevněné komunikace. Dům čp.2435, 2436, 2437, 2438, s LV 4316, byl postaven v roce 1961. Spoluvlastnický podíl 5097/254167
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. pozemek M.1.2. byt M.1.3. ocenění porovnávacím způsobem
M.1.1. pozemek Ocenění podle § 3 Základní cena ZC určena dle § 3 písm. b): ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 Úprava základních cen stavebních pozemků určena dle přílohy č.2 tab č.2 Z.č. 1 2 3 4
Název znaku Pásmo Velikost obce podle počtu obyvatel I. Hospodářsko-správní význam obce IV. Poloha obce V. Technická infrastruktura v obci I.
5 Dopravní obslužnost obce
II.
6 Občanská vybavenost v obci
I.
Charakteristika Nad 5000 obyvatel Ostatní obce V ostatních případech V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn V obci je integr. doprava a želez. zastávka, nebo autobus. zastávka Komplexní (obchod,služby,zdrav.,škola,pošta,banka,s port.a kultur.zař.)
Oi 0,95 0,60 0,80 1,00 0,95 1,00
ZCv = 940,00 Kč/m2 ZC = 940,00 * 0,95 * 0,60 * 0,80 * 1,00 * 0,95 * 1,00 = 407,21 Kč/m2 Soupis parcel Parcela: 365 - zastavěná plocha a nádvoří Index trhu s nemovitými věcmi IT určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č.
Název znaku Pásmo 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. věcmi 2 Vlastnické vztahy III. 3 Změny v okolí III. 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. 5 Povodňové riziko IV.
Charakteristika Poptávka výrazně nižší než nabídka Pozemek ve spoluvlastnictví Bez vlivu Bez vlivu Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
2
Ti -0,06 -0,01 0,00 0,00 1,00
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Index trhu IT = P5 * (1 + Suma(Pi)) IT = 1,00 * ( 1 + -0,07) = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku IO určen dle přílohy č.3 tab č.2 Z.č. Název znaku 1 Svažitost pozemku a expozice 2 3 4 5 6
Pásmo III.
Ztížené základové podmínky Ochranná pásma Omezení užívání pozemku Geometrický tvar pozemku Ostatní neuvedené Celkem
III. I. I. II. II.
Charakteristika Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; orientace SV, S a SZ Neztížené základové podmínky Mimo ochranná pásma Bez omezení užívání Tvar bez vlivu na využití Bez dalších vlivů
Oi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index omezení IO = 1 + Suma(Pi) IO = 1 + 0,00 = 1,000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby IP určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č.
Název znaku 1 Druh a účel užití stavby
Pásmo I.
2 Převažující zástavba v okolí a živ.prost 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení na inž. sítě obce 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava 8 Poloha pozemku - komerční využitelnost 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
I.
Charakteristika Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Rezidenční stavba
IV. V.
Navazující na střed (centrum) obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti Zastávka hromadné dopravy do 500 m Bez možnosti komerčního využití
II. I. II.
Bezproblémové okolí Vyšší než je průměr v kraji Bez dalších vlivů
II. I. II. VI.
Index polohy IP = P1 * (1 + Suma(Pi)) IP = 1,00 * ( 1 + -0,03) = 0,970 Index cenového porovnání I = IT * IO * IP I = 0,930 * 1,000 * 0,970 = 0,902 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 407,21 * 0,902 = 367,30 Kč/m2 Výpočet ceny P.č. Druh 365 zastavěná plocha a nádvoří Celkem
Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) 761,00 367,30 761,00
Spoluvlastnický podíl na pozemku : 5097/254167 výpočet : 279515 / 254167 * 5097= 5 605,-Kč pozemek - celkem:
Zjištěná cena
5 605 Kč
3
Cena (Kč) 279 515,30 279 515,30
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 -0,01 0,00 -0,02 0,00 0,00 -0,02 0,00
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
M.1.2. byt Ocenění jednotek porovnávacím způsobem podle § 38 Vstupní hodnoty Index trhu s nemovitými věcmi IT určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č.
Název znaku Pásmo 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. věcmi 2 Vlastnické vztahy III. 3 Změny v okolí III. 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. 5 Povodňové riziko IV.
Charakteristika Poptávka výrazně nižší než nabídka
Ti -0,06
Pozemek ve spoluvlastnictví Bez vlivu Bez vlivu Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
-0,01 0,00 0,00 1,00
Index trhu IT = P5 * (1 + Suma(Pi)) IT = 1,00 * ( 1 + -0,07) = 0,930 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby IP určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č.
Název znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí a živ.prost 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení na inž. sítě obce 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost
7 Hromadná doprava 8 Poloha pozemku - komerční využitelnost 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
Pásmo I. I.
Charakteristika Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Rezidenční stavba
IV. V.
Navazující na střed (centrum) obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti Zastávka hromadné dopravy do 500 m Bez možnosti komerčního využití
II. I. II.
Bezproblémové okolí Vyšší než je průměr v kraji Bez dalších vlivů
II. I. II. VI.
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 -0,01 0,00 -0,02 0,00 0,00 -0,02 0,00
Index polohy IP = P1 * (1 + Suma(Pi)) IP = 1,00 * ( 1 + -0,03) = 0,970 Index konstrukce a vybavení IV určen dle přílohy č.27 tab č.2 Z.č. Název znaku 1 Typ stavby 2 3 4 5 6 7
Pásmo IV.
Společné části domu Příslušenství domu Umístění bytu v domě Orientace obyt. místn. ke svět. stranám Základní příslušenství bytu Další vybavení bytu a prostor k bytu
II. II. II. II. III. III.
8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené Celkem Z.č. Název znaku 10 Stavebně-technický stav y Stáří stavby
Charakteristika Budova zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Bez dopadu na cenu bytu Ostatní podlaží nevyjmenované Ostatní světové strany - částečný výhled Příslušenství úplné - standardní provedení Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo skl.kóje (sklep) Dálkové, ústřední, etážové Bez vlivu na cenu
III. III.
Pásmo III. y
Charakteristika Byt se zanedbanou údržbou - předpoklad provedení menších stav. úprav Stáří stavby v rocích, max = 80
Index konstrukce a vybavení IV = (1 + Suma(Vi)) * V10 * (1 - 0,005 * y) IV = (1 + 0,10) * 0,85 * (1 - 0,005 * 53) = 0,687 4
Vi 0,85 53,00
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,10
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Podlahová plocha PP = 50,97 m2 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.27 tab. č.1 jednotky, Karlovarský kraj, 10001-50000 obyv. ZC = 11215 Kč/m2 podlahové plochy Základní cena upravená ZCU = ZC * IV ZCU = 11215,00 * 0,687 = 7 704,71 Kč/m2 podlahové plochy Cena bytu CB = PP * ZCU * IT * IP CB = 50,97 * 7704,71 * 0,930 * 0,970 = 354 263 Kč byt - celkem:
Zjištěná cena
354 263 Kč
Rekapitulace majetku Název pozemek byt Administrativní cena celkem
Zjištěná cena (Kč) 5 605 354 263 359 868
M.1.3. porovnávací způsob ocenění Zákon 151/97 Sb, § 2 Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnou okolností trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných bytů, v místě s ohledem na nepříznivý stav ekonomiky pohybuje kolem 230 000,-Kč. Do bytu jsem se nedostal, byt je delší dobu prázdný a nemohl jsem dokumentovat stávající technický stav. Získal jsem informace od představitele SVJ. Porovnání bytů bez kuchyňské linky a sporáku není možné získat. Protože ten kdo prodává, má byt provozuschopný. 1- Aš, Sadová - byt 1+2, podlahová plocha 51m2 2- Aš, Sadová - byt 1+2, podlahová plocha 51m2 3- Aš, Palackého - byt 1+2, podlahová plocha 56m2
nabídka za 290 000,-Kč nabídka za 310 000,-Kč – po rekonstrukci nabídka za 320 000,-Kč -
Byt čp. 2437/9 v Aši :
Porovnávací hodnota :
290 000 Kč 5
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] 359 868 Kč
Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů
290 000 Kč
Silné stránky nemovitosti : Napojen na EL, VO, Ka, Pl Dobrý přístup i příjezd
Slabé stránky nemovitosti : Nabídka je v místě větší než poptávka a to u provozuschopných bytů Byt je více než rok a půl prázdný, majitel se odstěhoval a vzal si kuchyňskou linku i se sporákem a dalším drobnějším zařízením. Byt čp.2437/9 v Aši :
Obvyklá cena :
230 000
Reálnost obvyklé ceny byla konzultována s představitelem Společenství vlastníků jednotek, kde majitel bytu dluží více než 140 000,-Kč.
3.
VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ
Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k datu zpracování, je odhadnutá cena bytové jednotky č. 2437/9 v Aši
230 000,-Kč
Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1968 č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1.
5.
PŘÍLOHY
Výpis z KN -LV 4327 – původní je totožný –ověřeno na internetu Kopie katastrální mapy fotodokumentace bez dokumentace kuchyně
6
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
7
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
8
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
9
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
10
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
11
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
12